ECLI:NL:RBROT:2023:4827

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Dordrecht zaaknummer: 10273575 \ CV EXPL 23-62 datum uitspraak: 8 juni 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Trivire , vestigingsplaats: Dordrecht, eiseres, verweerster in voorwaardelijke reconventie, gemachtigde: mr. M.W. Kox, tegen [gedaagde01] , woonplaats: [woonplaats01] , gedaagde, eiser in voorwaardelijke reconventie, gemachtigde: mr. G. Sarier. De partijen worden ‘Trivire’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 28 december 2022, met bijlagen; de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met bijlagen; de brief van Trivire van 28 april 2023, met bijlagen. 1.2. De kantonrechter heeft onderhavige zaak op de rol gevoegd met de zaak 10273601 \ CV EXPL 23-63 tussen Trivire en [naam01] . 1.3. Op 10 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken (samen met de zaak 10273601 \ CV EXPL 23-63). Namens Trivire was daarbij aanwezig [naam02] (wijkregisseur bij Trivire), bijgestaan door mr. M.W. Kox. [gedaagde01] was aanwezig, bijgestaan door mr. G. Sarier en door [naam03] (begeleidster van [gedaagde01] , werkzaam bij Care-4All).

2.1. [gedaagde01] huurt vanaf 4 april 2016 de woning aan de [adres01] te Dordrecht (hierna: de woning) van Trivire. De woning bevindt zich in een jongerencomplex. 2.2. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Trivire van juli 2022 van toepassing. Hierin is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “6.4.1) Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke verkeersruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke (verkeers)ruimten te ontplooien. (…) 6.5.1) Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf houden. 6.5.2) Als verhuurder gegronde redenen heeft om aan te nemen dat huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft of heeft gehad, is huurder gehouden bewijs te leveren dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden of heeft gehad. Hierbij wordt voorshands aangenomen dat huurder geen belang meer heeft bij het aanhouden van het gehuurde, als huurder niet bewijst dat hij onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. (…) 6.6.1) Huurder zal ervoor zorgen dat de woning niet door meer mensen wordt bewoond dan door de leden van zijn directe huishouding. Hieronder wordt begrepen de partner in relationele zin en de kinderen van huurder en/of de partner, waarover huurder en/of de partner het ouderlijk gezag heeft/hebben. (…) 6.6.3) Huurder is verplicht bij aanvang van de huur verhuurder mede te delen uit hoeveel personen zijn huishouden bestaat. Inwoning, waaronder mede wordt verstaan het aan derden om niet in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde, is alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van de verhuurder. (…) 6.9.1) Het is huurder niet toegestaan overlast of hinder te veroorzaken, rond, of door huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden te laten veroorzaken aan omwonenden. (…) 6.9.3. Van overtreding van dit verbod wordt in ieder geval geacht sprake te zijn bij : (…) het (laten) bedrijven van prostitutie vanuit of nabij het gehuurde, (…).” 2.3. Trivire is door de gemeente Dordrecht bij brief van 21 oktober 2022 ervan op de hoogte gesteld dat medewerkers van de Afdeling Vreemdelingenpolitie Identificatie en Mensenhandel (hierna: AVIM) hebben vastgesteld dat de woning van [gedaagde01] voor (bedrijfsmatige) prostitutie is gebruikt. Via de website www.kinky.nl heeft een medewerker van de AVIM een afspraak gemaakt met “ [naam04] ” die aangaf klanten te ontvangen op de [straatnaam01] en per app-contact het huisnummer [huisnummer01] doorgaf. Een medewerker van de AVIM heeft vervolgens op dezelfde dag rond 17.00 uur aangebeld bij de woning. Er werd open gedaan door een schaars geklede dame die aangaf “ [naam04] ” te zijn. Over haar aanwezigheid in de woning verklaarde “ [naam04] ” dat ze ongeveer één week in de woning verbleef en vrijwillig in de prostitutie werkte. Zij heeft daarnaast verklaard € 70,- per dag te betalen voor het gebruik van de woning, en dit te betalen aan een zwarte man die zij verder niet kende. Zij heeft iedere dag circa 4 klanten gehad. Ook heeft “ [naam04] ” verklaard dat haar vriendin onder de naam “ [naam05] ” verblijft in de woning aan de [adres02] te Dordrecht. Volgens de brief van de gemeente is de volgende situatie in de woning aangetroffen: “ Aangetroffen situatie in woning Dat er in het pand sprake was van (bedrijfsmatige) prostitutie, bleek uit de aangetroffen situatie: De woning aan de [adres01] te Dordrecht betreft een flatwoning en is een normaal ingerichte woning met meubilair en witgoed. De woning maakte een verwaarloosde en vervuilde indruk. De woning was voorzien van een slaapkamer en een woonkamer. In de slaapkamer werden condooms en tissues aangetroffen. Bij het zoekend rondkijken in de woning werden geen poststukken en / of andere bescheiden op naam van de huurder aangetroffen. Ook werden er geen aanwijzingen gevonden van permanente mannelijke bewoning zoals kleding en / of toiletartikelen.” De gemeente Dordrecht heeft vervolgens in haar brief aan Trivire meegedeeld dat zij voornemens is om Trivire te gelasten de woning voor een periode van drie maanden te sluiten, omdat de APV is overtreden door de exploitatie van een seksinrichting zonder vergunning, en de openbare orde ernstig is verstoord. 2.4. Bij brief van 25 oktober 2022 heeft Trivire aan [gedaagde01] meegedeeld een gerechtelijke procedure te zullen starten om de huurovereenkomst te beëindigen, omdat [gedaagde01] de woning niet zelf bewoont en hij deze woning (tegen betaling) in gebruik heeft gegeven aan een derde (ten behoeve van illegale prostitutie). Trivire heeft [gedaagde01] gevraagd of hij vrijwillig instemt met beëindiging van de huurovereenkomst tegen 7 november 2022. 2.5. Bij besluit van 23 november 2022 heeft de gemeente Dordrecht een last onder dwangsom opgelegd aan [gedaagde01] van € 5.000,- om te bewerkstelligen dat hij zich per direct onthoudt en blijft onthouden van het beschikbaar stellen van zijn woning aan derden die hier vervolgens illegaal sekswerk bedrijven. 2.6. De gemeente Dordrecht heeft Trivire bij brief van 25 november 2022 bericht dat vanwege verminderde verwijtbaarheid en het feit dat geen overlast is veroorzaakt vanuit het pand op de omgeving, volstaan wordt met het opleggen van een last onder dwangsom aan Trivire, in plaats van sluiting van de woning. De gemeente heeft bij deze overweging meegenomen dat zij ook aan [gedaagde01] een last onder dwangsom zal opleggen, in combinatie met hulp van ambulante begeleiding WMO (in huishouden en sociale contacten). 2.7. Bij brief van 22 december 2022 heeft de gemeente Dordrecht aan Trivire meegedeeld de last onder dwangsom jegens Trivire in te zullen trekken, maar die jegens [gedaagde01] te zullen handhaven. 2.8. De woning is gelegen in een gebied dat door de gemeente als ‘kwetsbaar’ voor overlast is aangewezen in het licht van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp). 2.9. [gedaagde01] heeft tegen het besluit van 23 november 2022, waarin aan hem een last onder dwangsom is opgelegd, bezwaar gemaakt. Dit bezwaar is door de bezwaarschriftencommissie van de gemeente Dordrecht ongegrond verklaard.

In conventie 3.1. Trivire eist samengevat: de huurovereenkomst tussen Trivire en [gedaagde01] met betrekking tot de woning aan de [adres01] te Dordrecht te ontbinden; [gedaagde01] te veroordelen de woning, met al hetgeen van [gedaagde01] is en ieder die bij [gedaagde01] verblijft, te ontruimen en verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Trivire te stellen binnen vijf dagen na dagtekening van het vonnis, met machtiging van Trivire om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren; [gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan Trivire van de kosten van de ontruiming conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, indien [gedaagde01] niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet en Trivire de ontruiming zelf bewerkstelligt met inschakeling van een deurwaarder; [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de huurprijs, te betalen vanaf datum ontbinding huurovereenkomst tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt; [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de nakosten; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.2. Trivire baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] is in meerdere opzichten ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden, zodat er grond is om de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen de woning te ontruimen. 3.3. [gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [gedaagde01] heeft de woning op verzoek van een vriend afgestaan aan mensen die op vakantie kwamen. Hij wist niet van de prostitutie af en heeft geen geld voor de woning ontvangen. Hij is niet ernstig of langdurig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, en zo ja, dan rechtvaardigen de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet. [gedaagde01] heeft daarnaast een groter belang om in de woning te kunnen blijven wonen, dan het belang van Trivire om de huurovereenkomst te beëindigen. [gedaagde01] vraagt voorts om de uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Volgens [gedaagde01] had Trivire ook voor een minder vergaande maatregel kunnen kiezen, namelijk een gedragsaanwijzing of het vorderen van een voorwaardelijke ontbinding, zodat hij verzoekt subsidiair een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken en een gedragsaanwijzing op te leggen voor een termijn van zes maanden. In voorwaardelijke reconventie 3.4. [gedaagde01] eist voorwaardelijk, voor het geval de ontbinding wordt toegewezen: Trivire te veroordelen om aan [gedaagde01] binnen acht weken na het vonnis vervangende woonruimte aan te bieden; Trivire te veroordelen in de kosten van deze procedure; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.5. [gedaagde01] baseert zijn eis op het volgende. Onderdak en huisvesting zijn basale levensbehoeften. Gelet op de persoonlijke situatie van [gedaagde01] en zijn financiële situatie zal een ontruiming grote gevolgen hebben. [gedaagde01] beschikt niet over voldoende financiële middelen, zodat hij alleen aangewezen is op een sociale huurwoning. 3.6. Trivire is het niet eens met de eis in reconventie en stelt dat deze moet worden afgewezen.

Ontbinding van de huurovereenkomst 4.1. Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. De rechter wijst een vordering die daarop is gericht alleen toe als de tekortkoming van voldoende gewicht is, waarbij de rechter rekening houdt met alle omstandigheden van het geval (Hoge Raad, 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). 4.2. Trivire stelt dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat hij meerdere verplichtingen uit de algemene huurvoorwaarden heeft overtreden. Volgens Trivire heeft [gedaagde01] door het gehuurde ter beschikking te stellen voor prostitutie en daarmee kennelijk ook geld te verdienen, duidelijk in strijd gehandeld met zijn verplichting om de woning uitsluitend als woonruimte te gebruiken (artikel 6.4.1). Daarnaast is volgens Trivire uit de correspondentie die zij van de gemeente Dordrecht heeft ontvangen, in ieder geval af te leiden dat [gedaagde01] gedurende tenminste één week geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en ook geen deugdelijk toezicht heeft gehouden (artikelen 6.5.1 en 6.5.2). Voorts heeft [gedaagde01] , zonder toestemming van Trivire, de woning aan derden ter beschikking gesteld (artikelen 6.6.1 en 6.6.3) en overlast of hinder veroorzaakt door het laten bedrijven van prostitutie vanuit of nabij de woning (artikelen 6.9.1 en 6.9.3). Trivire stelt daarnaast dat [gedaagde01] zich niet als goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW), doordat hij de sociale huurwoning heeft onderverhuurd. 4.3. [gedaagde01] betwist niet dat hij de woning heeft afgestaan aan een derde, zonder zelf toezicht op de woning te houden, waarna de derde de woning heeft gebruikt voor illegale prostitutie. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde01] heeft zich niet gedragen als een goed huurder (artikel 7:213 BW) en de door Trivire genoemde artikelen uit de algemene huurvoorwaarden overtreden. Dat [gedaagde01] stelt dat hij zelf geen rol bij de prostitutie heeft gehad, hiervan niet afwist en mogelijk als katvanger is gebruikt, maakt het voorgaande niet anders. Op grond van artikel 7:219 BW is [gedaagde01] namelijk ook verantwoordelijk voor de gedragingen van de personen die met zijn goedvinden de woning gebruiken. Hij had daarom niet zomaar, zonder afspraken te maken, zijn sleutels moeten afgeven aan een vriend. De omstandigheid dat de prostitutie relatief kort heeft geduurd en er nagenoeg geen overlast of verstoring van de openbare orde is geweest, maakt het voorgaande ook niet anders. Dat de prostitutie slechts korte tijd heeft geduurd is te danken aan het snelle optreden van de AVIM en niet aan [gedaagde01] zelf, want hij heeft zelf verklaard dat hij met de vriend geen termijn had afgesproken voor het verblijf in de woning door de derde. Het is, gelet daarop, niet uitgesloten dat, als de politie niet was ingevallen op 12 oktober 2022, de prostitutie langer geduurd zou hebben. 4.4. Nu vast is komen te staan dat sprake is van tekortkomingen, moet vervolgens beoordeeld worden of de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. Hierbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. 4.5. Trivire heeft aangevoerd dat zij een sociale verhuurder is en als toegelaten instelling in het belang van volkshuisvesting de wettelijke taak heeft om ervoor zorg te dragen dat dit soort schaarse woningen, via het woningaanbodsysteem, rechtvaardig verdeeld worden. Daarnaast heeft Trivire er een groot belang bij te voorkomen dat er geen prostitutie vanuit haar woningen bedreven wordt. Volgens Trivire geldt dat bij deze woning temeer omdat het een jongerenwoning betreft die is gelegen in een Wbmgp-gebied, wat betekent dat de woning is gelegen in een gebied dat als “kwetsbaar” voor overlast. is aangewezen door de gemeente Dordrecht. 4.6. Volgens [gedaagde01] weegt zijn belang bij behoud van de woning zwaarder. [gedaagde01] heeft daarbij toegelicht dat hij niet ernstig en langdurig is tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Volgens [gedaagde01] heeft hij vanaf het moment dat hij in kennis is gesteld van de geconstateerde situatie in de woning direct alle medewerking verleend aan de gemeente Dordrecht, en blijkt uit de verslagen van de gesprekken met de gemeente dat zijn verwijtbaarheid ten aanzien van de incidenten nagenoeg minimaal geweest, althans verwaarloosbaar. Mogelijk is hij als katvanger is gebruikt. De gemeente Dordrecht heeft daarom maatwerk toegepast en alleen een last onder dwangsom opgelegd. Trivire is bij dit traject betrokken geweest. [gedaagde01] heeft daarnaast toegelicht dat hij inmiddels werkt via een oproepcontract, een begeleidster van Care-4All heeft, heel erg spijt heeft en de kans op recidive er – mede vanwege de last onder dwangsom en de begeleiding – niet is. De situatie in de woning is bovendien van korte duur geweest en er heeft nagenoeg geen overlast voor de omgeving of verstoring van de openbare orde plaatsgevonden, aldus [gedaagde01] . Daarnaast heeft hij gewezen op zijn persoonlijke situatie, namelijk dat hij als asielzoeker vanuit Eritrea naar Nederland is gekomen zonder zijn familie, dat deze daar nog woonachtig is en door hem ondersteund wordt. 4.7. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. [gedaagde01] heeft de woning afgestaan aan een derde waarna de woning is gebruikt voor illegale prostitutie. Dit is een ernstige tekortkoming. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat prostitutie een factor is die criminaliteit en overlast kan aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kan beïnvloeden. Dat de overlast zich (nog) niet heeft voortgedaan en de overtreding slechts een korte tijd heeft geduurd, maakt dit niet anders. Het complex waar [gedaagde01] woont is bovendien een jongerencomplex waar Trivire naar haar eigen zeggen al moeite heeft om de leefbaarheid te behouden. Trivire heeft gelet hierop een groot belang bij ontbinding van de huurovereenkomst. 4.8.

De kantonrechter: 5.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres01] te Dordrecht te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden, en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Trivire te stellen; 5.2. veroordeelt [gedaagde01] aan Trivire vanaf heden (datum ontbinding huurovereenkomst) een gebruiksvergoeding te betalen die gelijk is aan de huurprijs, tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt; 5.3. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Trivire tot vandaag worden vastgesteld op € 653,43; 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst al het anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en in het openbaar uitgesproken. 31688

[gedaagde01] stelt dat zijn rol niet groot is geweest, zodat zijn belang bij behoud van de woning zwaarder weegt. [gedaagde01] wijst daarbij naar het traject bij de gemeente Dordrecht, die maatwerk heeft toegepast en alleen een last onder dwangsom heeft opgelegd. De kantonrechter is echter van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan wat de rol van [gedaagde01] precies is geweest en dus evenmin dat deze rol niet groot was. Volgens [gedaagde01] heeft hij op verzoek van een vriend alleen de sleutels van zijn woning afgestaan, omdat die vriend de woning nodig had als gastenverblijf voor vrienden die op vakantie kwamen. [gedaagde01] heeft echter onvoldoende toegelicht waarom hij zomaar, zonder dat daar iets tegenover stond, zijn woning heeft afgestaan aan onbekenden, en bovendien ook nog een vriend, die in hetzelfde complex woont, heeft benaderd om ook diens woning af te staan. Als dit vanwege de in Eritrea gebruikelijke gastvrijheid is geweest, dan blijft het opmerkelijk dat [gedaagde01] in zijn geheel geen afspraken heeft gemaakt over de duur van het gebruik van de woning en geen toezicht heeft gehouden op de woning. Dat is vreemd, gelet op de krappe woningmarkt en de kwetsbare maatschappelijke en financiële positie van [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft immers groot belang bij het hebben van een woning. Wat [gedaagde01] hierover heeft verklaard, vindt de kantonrechter niet overtuigend. Daarbij weegt mee dat onvoldoende is gebleken dat [gedaagde01] zijn hoofdverblijf had in de woning ten tijde van de inval op 12 oktober 2022. Onbetwist is immers dat in de woning geen poststukken of persoonlijke spullen van [gedaagde01] zijn aangetroffen en de woning een verwaarloosde en vervuilde indruk maakte. Ook zijn er geen aanwijzingen gevonden van permanente mannelijke bewoning zoals kleding en/of toiletartikelen. Tijdens de zitting heeft [gedaagde01] hierover onvoldoende duidelijkheid gegeven. Ook als het zo is dat [gedaagde01] een sober leven leidt, dan is het vreemd dat helemaal geen poststukken of persoonlijke spullen in de woning zijn aangetroffen. De kantonrechter kan daarom niet als vaststaand aannemen dat de rol van [gedaagde01] niet groot is geweest. Gelet op de onduidelijkheid over de rol van [gedaagde01] , is de kantonrechter er niet van overtuigd dat de kans op herhaling er niet is of niet groot is. Dat de gemeente Dordrecht aan [gedaagde01] een last onder dwangsom van € 5.000,- heeft opgelegd en [gedaagde01] hulp heeft gezocht, maakt dit niet anders. 4.9. [gedaagde01] heeft daarnaast aangevoerd dat de ontbinding van de huurovereenkomst ertoe zal leiden dat er voor hem een aantoonbare financiële en persoonlijke noodsituatie zal ontstaan. Het is weliswaar begrijpelijk dat de gevolgen voor [gedaagde01] groot zullen zijn, maar het belang van Trivire om aan haar huurders een ongestoord woongenot te verschaffen en een sociale huurwoning ter beschikking te kunnen stellen aan personen die daar daadwerkelijk wonen, weegt zwaarder. Hierbij weegt mee dat de woning in een complex voor jongeren is gelegen. Voorkomen moet worden dat deze (kwetsbare) jongeren vergelijkbaar gedrag gaan vertonen en de omgeving verloedert. 4.10. Als alle omstandigheden worden meegewogen is de kantonrechter van oordeel dat van Trivere niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst voortzet. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. De kantonrechter ziet, gelet op de ernst van de tekortkoming, onvoldoende grond om de huurovereenkomst slechts voorwaardelijk te ontbinden met een gedragsaanwijzing, zodat dit verzoek van [gedaagde01] wordt afgewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf door Trivire te doen uitvoeren wordt afgewezen, omdat op grond van de wet de gedwongen ontruiming door de deurwaarder zal moeten plaatsvinden (artikel 556 lid 1 Rv). Gebruiksvergoeding 4.11. [gedaagde01] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW). De door Trivire gevorderde gebruiksvergoeding zal daarom worden toegewezen. Kosten ontruiming 4.12. De gevorderde veroordeling in de kosten van de ontruiming voor het geval niet wordt voldaan aan de veroordeling tot ontruiming zal worden afgewezen, nu deze kosten niet vooraf begroot kunnen worden. Onduidelijk is of de kosten gemaakt moeten worden, waaruit de kosten precies bestaan en hoe hoog die kosten zullen zijn. (Voorwaardelijke) reconventie 4.13. Gelet op de ontbinding van de huurovereenkomst, zal de tegenvordering van [gedaagde01] beoordeeld moeten worden. [gedaagde01] vordert om aan de ontbinding de voorwaarde te verbinden dat Trivire binnen acht weken na het vonnis vervangende woonruimte aan [gedaagde01] ter beschikking stelt. [gedaagde01] heeft echter niet onderbouwd op grond van waarvan Trivire verplicht zou zijn om dit te doen, zodat de reconventionele vordering, ook gezien het handelen door [gedaagde01] in strijd met de huurovereenkomst, wordt afgewezen. Proceskosten 4.14. [gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Trivire tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 398,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 199,- per punt). Dit is totaal € 653,43. Voor kosten die Trivire maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.15. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv), omdat Trivire vanwege de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen belang heeft bij een ontruiming van de woning op korte termijn. Dit belang zou kunnen worden geschaad wanneer een hoger beroep de uitvoering van dit vonnis zou kunnen opschorten. [gedaagde01] heeft onvoldoende onderbouwd dat zijn belang bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren zwaarder weegt. Hij heeft weinig tot geen persoonlijke spullen en kon ook al eerder op verzoek van een vriend de woning voor langere tijd verlaten. [gedaagde01] heeft evenmin onderbouwd waarom de hulpverlening onder druk komt te staan, want uit de toelichting ter zitting blijkt dat deze op dit moment alleen nog bestaat uit hulp bij de administratie. Ook stelt [gedaagde01] niet dat hij de woning nodig heeft om bijvoorbeeld zijn baan te kunnen behouden. De kans is inderdaad groot dat de woning niet meer beschikbaar is na een eventueel hoger beroep, maar gelet op de tekortkomingen komt dit voor rekening en risico van [gedaagde01] .