ECLI:NL:RBROT:2022:1899

Rechtbank Rotterdam Bestuursrecht zaaknummer: ROT 19/4374 uitspraak van de meervoudige kamer van 18 maart 2022 in de zaak tussen [naam eiseres] ([afkorting naam eiseres]), te [woonplaats eiseres], eiseres, gemachtigden: mr. N. de Smid en [naam gemachtigde], en het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, verweerder, gemachtigde: mr. E. van Lunteren. Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen: [naam projectontwikkelaar] ([afkorting naam projectontwikkelaar]), gevestigd respectievelijk te [plaats 1] en [plaats 2], projectontwikkelaar, gemachtigden: mr. R.J.G. Bäcker en mr. A.C. Donkervoort.

Bij besluit van 7 december 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder een aanvraag van [naam eiseres] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 17 juli 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van [naam eiseres] ongegrond verklaard. [naam eiseres] heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Bij brief van 12 mei 2021 heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige benoemd om de rechtbank van advies te dienen. Op 13 oktober 2021 heeft de StAB advies uitgebracht aan de rechtbank. Vervolgens hebben [naam projectontwikkelaar], [naam eiseres] en verweerder gereageerd op het advies van de StAB. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2021. De zaak is ter zitting gezamenlijk behandeld met de (overige planschade-) zaken met de zaaknummers ROT 19/4360 t/m 19/4369, 19/4371 t/m 19/4373 en 19/4380 t/m 19/4389. [naam eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigden. Namens [naam projectontwikkelaar] zijn de gemachtigden verschenen, in de middag (deels) bijgestaan door [naam 1] en [naam 2] (adviesbureau Ecorys te Rotterdam). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens de StAB zijn [naam 3] en [naam 4] verschenen, in de ochtend vergezeld door [naam 5] (Voorberg Makelaars te Rotterdam).

1. Het wettelijk kader is opgenomen in een bijlage, die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak. Vastgestelde feiten en omstandigheden 2. [naam 6] ([naam 6]) heeft het appartement [adres] op 17 mei 1999 gekocht. [naam eiseres] treedt op namens haar zoon, de erfgenaam [naam 7]. Op 7 maart 2018 heeft [naam eiseres] bij verweerder een verzoek tot tegemoetkoming in planschade ingediend. Gesteld wordt een waardevermindering van het appartement als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” (hierna: het bestemmingsplan) op 9 augustus 2017 (peildatum). 3. Verweerder heeft de aanvraag om tegemoetkoming in planschade voor advisering voorgelegd aan de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (hierna: JvO). Op 12 november 2018 heeft JvO een advies uitgebracht. Dit advies bestaat uit een algemeen rapport met als bijlage 1 een voor [naam eiseres] specifiek gedeelte met een taxatierapport van de woning. In het algemene rapport heeft JvO geconcludeerd dat als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan sprake is van een planologisch nadeliger situatie, waarbij de nadelige ruimtelijke effecten de wijziging van het karakter van de omgeving, een beperking van het uitzicht, (beperkte) toename van inkijk en (beperkte) schaduwhinder zijn. Voorts concludeert JvO dat de actieve risicoaanvaarding per zaak beoordeeld dient te worden, omdat daarbij het moment van aankoop bepalend is. Tot slot dient het normaal maatschappelijk risico gesteld te worden op 5% van de oude waarde van de woning. In het specifieke deel is de planvergelijking toegespitst op het appartement van [naam 6]. JvO heeft geconcludeerd dat voor [naam 6] geen sprake is van actieve risicoaanvaarding omdat ten tijde van de aankoop het bestemmingsplan “Het Nieuwe Werk” gold. De waardevermindering is getaxeerd op (€ 365.000,- minus € 346.750,- is) € 18.250,-. Het normaal maatschappelijk risico is € 18.250,- (5% van € 365.000,-). Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van (€ 18.250,- minus € 18.250,- is) € 0,- als tegemoetkoming in de planschade in aanmerking komt. 3.1. Bij het primaire besluit heeft verweerder conform het advies van JvO besloten. 4. Omdat [naam eiseres] meende dat [naam 6] wel voor planschade in aanmerking diende te komen heeft zij bij verweerder bezwaar gemaakt. Bij het bestreden besluit is haar bezwaar overeenkomstig het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer II (hierna: ABC), van 28 juni 2019 ongegrond verklaard. 4.1. De ABC heeft op 28 juni 2019 – samengevat – het volgende geadviseerd. Gelet op de ten behoeve van het bouwplan uitgevoerde studies van Peutz over het windklimaat ziet de ABC geen planologische verslechtering ten aanzien van het aspect windhinder. De ABC merkt in dit verband op dat Peutz het windklimaat in de huidige en toekomstige situatie rondom het Zalmhavencomplex heeft beoordeeld en geclassificeerd aan de hand van de aanduiding ‘goed’, ‘matig’ of ‘slecht’ (overeenkomstig ook NEN 8100). Volgens Peutz leidt de komst van het Zalmhavencomplex er niet toe dat de classificatie van het huidige windklimaat verandert op de verschillende beoordeelde plekken. De ABC meent dat een redelijk handelend koper bij de vaststelling van de koopprijs van een appartement enig gewicht zal hechten aan het windklimaat, maar is verder van mening dat een marginale verandering in windklimaat, die niet van invloed is op de classificatie van dat klimaat, niet van relevante invloed zal zijn op de koopprijs. De ABC is voorts met JvO van mening dat licht- en geluidsoverlast in algemene zin schadefactoren (kunnen) zijn. De ABC acht het niet aannemelijk dat de intensiteit van de overlast door de planologische wijziging in relevante mate zal toenemen. In het centrum van Rotterdam, zo ook rondom het appartement van [naam 6], zal altijd enige mate van licht- en geluidsoverlast aanwezig zijn. Het enkele gegeven dat de planologische wijziging een hoger object mogelijk maakt, maakt volgens de ABC niet dat de mogelijke licht- en geluidsoverlast ook navenant groter zal zijn. Uit het bezwaar van [naam eiseres] kan ook niet worden afgeleid waarom zou moeten worden aangenomen dat de installaties van het Zalmhavencomplex in relevante mate meer geluid kunnen maken dan de installaties die op de gebouwen tot een hoogte van 10 en 20 meter konden worden geplaatst. Evenzo volgt de ABC JvO in de vaststelling dat de eventuele lichthinder niet van invloed zal zijn op de waarde van het appartement van [naam 6], nu de Rotterdamse binnenstad ook vóór de peildatum ’s avonds al licht (althans: niet duister) was. De ABC is daarnaast van mening dat de taxateur [naam 8] ([naam 8]) over afdoende expertise beschikt en ziet geen reden hem op grond van zijn specialisme op het gebied van buitengebiedtaxaties te diskwalificeren als taxateur van stedelijk vastgoed. De ABC is van mening dat een opneming ter plaatse (in het appartement) niet noodzakelijk dan wel een verplicht onderdeel is van een taxatie. Volgens de ABC geeft de uitkomst van de taxatie na de peildatum bovendien een voldoende getrouw beeld van de waardevermindering. De ABC komt dan ook tot de conclusie dat verweerder het Algemene Rapport en het Individuele Rapport van JvO aan het primaire besluit ten grondslag heeft mogen leggen en dat de onderliggende taxaties niet onzorgvuldig tot stand zijn gekomen. De ABC stelt zich vervolgens op het standpunt dat op 17 mei 1999 geen sprake was van een concreet beleidsvoornemen tot de bouw van extreme hoogbouw in de directe omgeving van het appartement van [naam 6]. Een dergelijk concreet beleidsvoornemen kon [naam 6] niet afleiden uit het plan “Binnenstad Rotterdam beleidskader voor verdere verdichting en beheer 1993-2000” (verder: het Binnenstadsplan). De ABC verwijst in dit verband naar paragraaf 2.1d van het Binnenstadsplan. Daarin staat: “Een ander deel van deze hoogbouwzone, namelijk de Schiedamsedijk, Boompjes en Zalmhaven e.o. is primair bestemd voor woningbouw." Deze locaties zijn ook rood ingekleurd als hoogbouwzone op de kaart. Het gebied waar het Zalmhavencomplex wordt gebouwd is echter niet ingekleurd als hoogbouwzone en wordt in de tekst ook niet genoemd. Dit betekent volgens de ABC dat de schadeveroorzakende ontwikkeling niet is geprojecteerd in de directe omgeving van het appartement van [naam eiseres]. Met “Zalmhaven e.o.” lijkt in 1993 te zijn bedoeld: het gebied waar thans het appartementencomplex de Hoge Heren is gesitueerd en niet het gebied waar thans het Zalmhavencomplex wordt gerealiseerd. De ABC stelt dat een redelijk denkend en handelend koper de bijbehorende kaart als behoorlijk concreet en specifiek zou beschouwen. [naam 6] zou als redelijk handelend koper hebben geconstateerd dat ten westen van de locatie van zijn appartementengebouw (de Hoge Heren) geen enkele voorgenomen hoogbouw is geprojecteerd. Gelet hierop kan [naam 6] geen actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico (nmr) concludeert de ABC dat in dit geval terecht is uitgegaan van een percentage voor het nmr van 5%. De ABC beschouwt de komst van nieuwe hoogbouw zoals het Zalmhavencomplex in een stedelijke omgeving als een normale maatschappelijke ontwikkeling. De ABC meent verder dat verschillende beleidsstukken de komst van het Zalmhavencomplex enigszins voorspelden. Bovendien past de komst van het Zalmhavencomplex in de structuur van de omgeving. Binnen de ruimtelijke structuur van een stedelijke omgeving past de komst van een wooncomplex dat boven de bestaande bebouwing uitsteekt. Kortom: de komst van het Zalmhavencomplex lag in de lijn der verwachtingen.

11. Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt de rechtbank tot de slotsom dat het beroep van [naam eiseres] gegrond is en het bestreden besluit vernietigd moet worden. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door [naam eiseres] op de volgende wijze een tegemoetkoming in de door [naam 6] geleden planschade toe te kennen. Zoals volgt uit r.o. 9 heeft [naam 6] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een schade in de vorm van een waardevermindering van het appartement van € 25.000,- geleden. Deze schade was voor [naam 6] niet voorzienbaar. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro en r.o. 10.4. wordt in dit geval een drempel van 4% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade toegepast. De drempel van 4% is gelijk aan € 16.400,-. Daarmee resteert een bedrag van (€ 25.000,- – € 16.400,- =) € 8.600,- voor een tegemoetkoming in planschade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag, te weten 7 maart 2018. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit. 12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan [naam eiseres] het door haar betaalde griffierecht vergoedt. 13.1. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door [naam eiseres] gemaakte proceskosten op na te melden wijze. Voor een veroordeling in de door [naam eiseres] gemaakte proceskosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bestaat geen aanleiding. De reden is dat deze zaak er één is van veertien samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht en in een van de andere zaken een proceskostenvergoeding is toegekend. 13.2. [naam eiseres] heeft tevens verzocht verweerder te veroordelen in de door haar gemaakte kosten voor het inschakelen van deskundige [naam 10]. [naam eiseres] heeft daarbij een factuur in het geding gebracht, gedateerd 4 april 2019, ten bedrage van € 8.457,54 voor 14 rapporten. De kosten van een deskundige komen op de voet van artikel 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was, de deskundige een schriftelijk verslag heeft uitgebracht en ook de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. De rechtbank is van oordeel dat aan deze voorwaarden is voldaan, zodat de totale kosten van [naam 10] in het geval van [naam eiseres] (€ 8.457,54 / 14 rapporten =) € 604,11 voor vergoeding in aanmerking komen. 16.3. Dit betekent dat de rechtbank verweerder zal veroordelen in de door [naam eiseres] gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 604,11.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - bepaalt dat verweerder aan [naam eiseres] een tegemoetkoming in planschade moet betalen van € 8.600,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 maart 2018 tot aan de dag van algehele voldoening; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 174,- aan [naam eiseres] te vergoeden; - veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 604,11 te betalen aan [naam eiseres]. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.S. Flikweert, voorzitter, en mr. J. Fransen en mr. F.A. Mulder, leden, in aanwezigheid van mr. H.M. Hsu, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2022. De griffier en de voorzitter zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak en de tussenuitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven. Bijlage wettelijk kader Wet ruimtelijke ordening Artikel 6.1 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid; (...) 3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming. 4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijfjaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden. (...) Artikel 6.2 1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. 2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1. Artikel 6.3 Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval: a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak; b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. (…) Artikel 6.4a 1. Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen ofte wijzigen dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. 2. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht. (...) Artikel 6.5 Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens: a. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand; b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag. (...)

Rechtbank Rotterdam Bestuursrecht zaaknummer: ROT 19/4374 uitspraak van de meervoudige kamer van 18 maart 2022 in de zaak tussen [naam eiseres] ([afkorting naam eiseres]), te [woonplaats eiseres], eiseres, gemachtigden: mr. N. de Smid en [naam gemachtigde], en het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, verweerder, gemachtigde: mr. E. van Lunteren. Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen: [naam projectontwikkelaar] ([afkorting naam projectontwikkelaar]), gevestigd respectievelijk te [plaats 1] en [plaats 2], projectontwikkelaar, gemachtigden: mr. R.J.G. Bäcker en mr. A.C. Donkervoort.

Bij besluit van 7 december 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder een aanvraag van [naam eiseres] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 17 juli 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van [naam eiseres] ongegrond verklaard. [naam eiseres] heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Bij brief van 12 mei 2021 heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige benoemd om de rechtbank van advies te dienen. Op 13 oktober 2021 heeft de StAB advies uitgebracht aan de rechtbank. Vervolgens hebben [naam projectontwikkelaar], [naam eiseres] en verweerder gereageerd op het advies van de StAB. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2021. De zaak is ter zitting gezamenlijk behandeld met de (overige planschade-) zaken met de zaaknummers ROT 19/4360 t/m 19/4369, 19/4371 t/m 19/4373 en 19/4380 t/m 19/4389. [naam eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigden. Namens [naam projectontwikkelaar] zijn de gemachtigden verschenen, in de middag (deels) bijgestaan door [naam 1] en [naam 2] (adviesbureau Ecorys te Rotterdam). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens de StAB zijn [naam 3] en [naam 4] verschenen, in de ochtend vergezeld door [naam 5] (Voorberg Makelaars te Rotterdam).

1. Het wettelijk kader is opgenomen in een bijlage, die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak. Vastgestelde feiten en omstandigheden 2. [naam 6] ([naam 6]) heeft het appartement [adres] op 17 mei 1999 gekocht. [naam eiseres] treedt op namens haar zoon, de erfgenaam [naam 7]. Op 7 maart 2018 heeft [naam eiseres] bij verweerder een verzoek tot tegemoetkoming in planschade ingediend. Gesteld wordt een waardevermindering van het appartement als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” (hierna: het bestemmingsplan) op 9 augustus 2017 (peildatum). 3. Verweerder heeft de aanvraag om tegemoetkoming in planschade voor advisering voorgelegd aan de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (hierna: JvO). Op 12 november 2018 heeft JvO een advies uitgebracht. Dit advies bestaat uit een algemeen rapport met als bijlage 1 een voor [naam eiseres] specifiek gedeelte met een taxatierapport van de woning. In het algemene rapport heeft JvO geconcludeerd dat als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan sprake is van een planologisch nadeliger situatie, waarbij de nadelige ruimtelijke effecten de wijziging van het karakter van de omgeving, een beperking van het uitzicht, (beperkte) toename van inkijk en (beperkte) schaduwhinder zijn. Voorts concludeert JvO dat de actieve risicoaanvaarding per zaak beoordeeld dient te worden, omdat daarbij het moment van aankoop bepalend is. Tot slot dient het normaal maatschappelijk risico gesteld te worden op 5% van de oude waarde van de woning. In het specifieke deel is de planvergelijking toegespitst op het appartement van [naam 6]. JvO heeft geconcludeerd dat voor [naam 6] geen sprake is van actieve risicoaanvaarding omdat ten tijde van de aankoop het bestemmingsplan “Het Nieuwe Werk” gold. De waardevermindering is getaxeerd op (€ 365.000,- minus € 346.750,- is) € 18.250,-. Het normaal maatschappelijk risico is € 18.250,- (5% van € 365.000,-). Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van (€ 18.250,- minus € 18.250,- is) € 0,- als tegemoetkoming in de planschade in aanmerking komt. 3.1. Bij het primaire besluit heeft verweerder conform het advies van JvO besloten. 4. Omdat [naam eiseres] meende dat [naam 6] wel voor planschade in aanmerking diende te komen heeft zij bij verweerder bezwaar gemaakt. Bij het bestreden besluit is haar bezwaar overeenkomstig het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer II (hierna: ABC), van 28 juni 2019 ongegrond verklaard. 4.1. De ABC heeft op 28 juni 2019 – samengevat – het volgende geadviseerd. Gelet op de ten behoeve van het bouwplan uitgevoerde studies van Peutz over het windklimaat ziet de ABC geen planologische verslechtering ten aanzien van het aspect windhinder. De ABC merkt in dit verband op dat Peutz het windklimaat in de huidige en toekomstige situatie rondom het Zalmhavencomplex heeft beoordeeld en geclassificeerd aan de hand van de aanduiding ‘goed’, ‘matig’ of ‘slecht’ (overeenkomstig ook NEN 8100). Volgens Peutz leidt de komst van het Zalmhavencomplex er niet toe dat de classificatie van het huidige windklimaat verandert op de verschillende beoordeelde plekken. De ABC meent dat een redelijk handelend koper bij de vaststelling van de koopprijs van een appartement enig gewicht zal hechten aan het windklimaat, maar is verder van mening dat een marginale verandering in windklimaat, die niet van invloed is op de classificatie van dat klimaat, niet van relevante invloed zal zijn op de koopprijs. De ABC is voorts met JvO van mening dat licht- en geluidsoverlast in algemene zin schadefactoren (kunnen) zijn. De ABC acht het niet aannemelijk dat de intensiteit van de overlast door de planologische wijziging in relevante mate zal toenemen. In het centrum van Rotterdam, zo ook rondom het appartement van [naam 6], zal altijd enige mate van licht- en geluidsoverlast aanwezig zijn. Het enkele gegeven dat de planologische wijziging een hoger object mogelijk maakt, maakt volgens de ABC niet dat de mogelijke licht- en geluidsoverlast ook navenant groter zal zijn. Uit het bezwaar van [naam eiseres] kan ook niet worden afgeleid waarom zou moeten worden aangenomen dat de installaties van het Zalmhavencomplex in relevante mate meer geluid kunnen maken dan de installaties die op de gebouwen tot een hoogte van 10 en 20 meter konden worden geplaatst. Evenzo volgt de ABC JvO in de vaststelling dat de eventuele lichthinder niet van invloed zal zijn op de waarde van het appartement van [naam 6], nu de Rotterdamse binnenstad ook vóór de peildatum ’s avonds al licht (althans: niet duister) was. De ABC is daarnaast van mening dat de taxateur [naam 8] ([naam 8]) over afdoende expertise beschikt en ziet geen reden hem op grond van zijn specialisme op het gebied van buitengebiedtaxaties te diskwalificeren als taxateur van stedelijk vastgoed. De ABC is van mening dat een opneming ter plaatse (in het appartement) niet noodzakelijk dan wel een verplicht onderdeel is van een taxatie. Volgens de ABC geeft de uitkomst van de taxatie na de peildatum bovendien een voldoende getrouw beeld van de waardevermindering. De ABC komt dan ook tot de conclusie dat verweerder het Algemene Rapport en het Individuele Rapport van JvO aan het primaire besluit ten grondslag heeft mogen leggen en dat de onderliggende taxaties niet onzorgvuldig tot stand zijn gekomen. De ABC stelt zich vervolgens op het standpunt dat op 17 mei 1999 geen sprake was van een concreet beleidsvoornemen tot de bouw van extreme hoogbouw in de directe omgeving van het appartement van [naam 6]. Een dergelijk concreet beleidsvoornemen kon [naam 6] niet afleiden uit het plan “Binnenstad Rotterdam beleidskader voor verdere verdichting en beheer 1993-2000” (verder: het Binnenstadsplan). De ABC verwijst in dit verband naar paragraaf 2.1d van het Binnenstadsplan. Daarin staat: “Een ander deel van deze hoogbouwzone, namelijk de Schiedamsedijk, Boompjes en Zalmhaven e.o. is primair bestemd voor woningbouw." Deze locaties zijn ook rood ingekleurd als hoogbouwzone op de kaart. Het gebied waar het Zalmhavencomplex wordt gebouwd is echter niet ingekleurd als hoogbouwzone en wordt in de tekst ook niet genoemd. Dit betekent volgens de ABC dat de schadeveroorzakende ontwikkeling niet is geprojecteerd in de directe omgeving van het appartement van [naam eiseres]. Met “Zalmhaven e.o.” lijkt in 1993 te zijn bedoeld: het gebied waar thans het appartementencomplex de Hoge Heren is gesitueerd en niet het gebied waar thans het Zalmhavencomplex wordt gerealiseerd. De ABC stelt dat een redelijk denkend en handelend koper de bijbehorende kaart als behoorlijk concreet en specifiek zou beschouwen. [naam 6] zou als redelijk handelend koper hebben geconstateerd dat ten westen van de locatie van zijn appartementengebouw (de Hoge Heren) geen enkele voorgenomen hoogbouw is geprojecteerd. Gelet hierop kan [naam 6] geen actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico (nmr) concludeert de ABC dat in dit geval terecht is uitgegaan van een percentage voor het nmr van 5%. De ABC beschouwt de komst van nieuwe hoogbouw zoals het Zalmhavencomplex in een stedelijke omgeving als een normale maatschappelijke ontwikkeling. De ABC meent verder dat verschillende beleidsstukken de komst van het Zalmhavencomplex enigszins voorspelden. Bovendien past de komst van het Zalmhavencomplex in de structuur van de omgeving. Binnen de ruimtelijke structuur van een stedelijke omgeving past de komst van een wooncomplex dat boven de bestaande bebouwing uitsteekt. Kortom: de komst van het Zalmhavencomplex lag in de lijn der verwachtingen.

11. Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt de rechtbank tot de slotsom dat het beroep van [naam eiseres] gegrond is en het bestreden besluit vernietigd moet worden. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door [naam eiseres] op de volgende wijze een tegemoetkoming in de door [naam 6] geleden planschade toe te kennen. Zoals volgt uit r.o. 9 heeft [naam 6] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een schade in de vorm van een waardevermindering van het appartement van € 25.000,- geleden. Deze schade was voor [naam 6] niet voorzienbaar. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro en r.o. 10.4. wordt in dit geval een drempel van 4% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade toegepast. De drempel van 4% is gelijk aan € 16.400,-. Daarmee resteert een bedrag van (€ 25.000,- – € 16.400,- =) € 8.600,- voor een tegemoetkoming in planschade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag, te weten 7 maart 2018. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit. 12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan [naam eiseres] het door haar betaalde griffierecht vergoedt. 13.1. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door [naam eiseres] gemaakte proceskosten op na te melden wijze. Voor een veroordeling in de door [naam eiseres] gemaakte proceskosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bestaat geen aanleiding. De reden is dat deze zaak er één is van veertien samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht en in een van de andere zaken een proceskostenvergoeding is toegekend. 13.2. [naam eiseres] heeft tevens verzocht verweerder te veroordelen in de door haar gemaakte kosten voor het inschakelen van deskundige [naam 10]. [naam eiseres] heeft daarbij een factuur in het geding gebracht, gedateerd 4 april 2019, ten bedrage van € 8.457,54 voor 14 rapporten. De kosten van een deskundige komen op de voet van artikel 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was, de deskundige een schriftelijk verslag heeft uitgebracht en ook de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. De rechtbank is van oordeel dat aan deze voorwaarden is voldaan, zodat de totale kosten van [naam 10] in het geval van [naam eiseres] (€ 8.457,54 / 14 rapporten =) € 604,11 voor vergoeding in aanmerking komen. 16.3. Dit betekent dat de rechtbank verweerder zal veroordelen in de door [naam eiseres] gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 604,11.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - bepaalt dat verweerder aan [naam eiseres] een tegemoetkoming in planschade moet betalen van € 8.600,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 7 maart 2018 tot aan de dag van algehele voldoening; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 174,- aan [naam eiseres] te vergoeden; - veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 604,11 te betalen aan [naam eiseres]. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.S. Flikweert, voorzitter, en mr. J. Fransen en mr. F.A. Mulder, leden, in aanwezigheid van mr. H.M. Hsu, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2022. De griffier en de voorzitter zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak en de tussenuitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven. Bijlage wettelijk kader Wet ruimtelijke ordening Artikel 6.1 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid; (...) 3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming. 4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijfjaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden. (...) Artikel 6.2 1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. 2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1. Artikel 6.3 Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval: a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak; b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. (…) Artikel 6.4a 1. Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen ofte wijzigen dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. 2. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht. (...) Artikel 6.5 Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens: a. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand; b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag. (...)

De ABC is niet gebleken van (individuele) omstandigheden die aanleiding geven tot een verlaging dan wel verhoging van het vastgestelde nmr van 5%. 5.1. Alvorens de rechtbank de beroepsgronden beoordeelt stelt de rechtbank - anders dan [naam projectontwikkelaar] betoogt - vast dat niet op grond van het Binnenstadsplan maar eerst nadat op 14 mei 2008 de burgemeester van Rotterdam bekend maakte dat het college voornemens was vrijstelling te verlenen voor het oorspronkelijke bouwplan van [naam projectontwikkelaar], voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen. Evenals de StAB in haar advies, stelt de rechtbank vast dat bij de tekst in subparagraaf 2.1 d van het Binnenstadsplan een afbeelding is opgenomen met de tekst “Hoogbouwzone”. Op deze kaart van het centrum van Rotterdam zijn met de kleuren rood en geel zones aangegeven. De kleuren zijn niet nader geduid. Gezien de tekst lijkt de rode kleur te duiden op de hoogbouw die bedoeld is voor kantoren en de gele kleur op de hoogbouw bedoeld voor wonen. Uit latere stukken blijkt echter dat alleen de rode kleur op de hoogbouwzone duidt (zie o.a. het Binnenstadsplan 2000-2010, waar op kaart 1 “Hoogbouwbeleid 1993-2000’ de hoogbouwzone is aangeduid). Tussen partijen is niet in geschil dat het plangebied buiten de op de afbeelding aangeduide hoogbouwzone ligt. Net als de StAB merkt de rechtbank op dat de tekst op zichzelf geen duidelijke afbakening vormt van de genoemde hoogbouwzone. Ter verduidelijking zal een lezer dan afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de afbeelding. Bij gebrek aan een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone kan dan niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen. Uit de rechtspraak blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet tot in detail behoeft te zijn uitgewerkt, maar meer belang wordt gehecht aan de aanduiding van de locatie. De rechtbank kan [naam projectontwikkelaar] volgen in haar standpunt dat het Binnenstadsplan voldoende kenbaar was, maar dat neemt niet weg dat de begrenzing van de zone essentieel is. De passage “Zalmhaven e.o.” in het Binnenstadsplan verschaft onvoldoende duidelijkheid over een mogelijk te verwachten hoogbouwlocatie. Dat er in het Binnenstadsplan feitelijk geen koppeling is gemaakt tussen de tekst en het kaartje neemt niet weg dat een redelijk handelend koper na lezing van de tekst, die geen duidelijke afbakening van de genoemde hoogbouwzone geeft, dan ter verduidelijking zal afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de verbeelding. Nu daarbij van een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone geen sprake is, kan er dus niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen op grond waarvan kopers konden weten dat de planologische situatie in ongunstige zin kon wijzigen. De verwijzing van [naam projectontwikkelaar] in haar reactie op het StAB-advies naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 9 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2150, in de bestemmingsplanprocedure inzake dezelfde ontwikkeling ten aanzien van de in die procedure centraal staande Hoogbouwvisie 2011, kan haar niet baten. Dat de Afdeling daarbij oordeelt dat de tekst leidend is in het geval aan een in het beleidsdocument opgenomen afbeelding geen beleid is gekoppeld, betekent niet dat dit eveneens geldt voor het onderhavige geschil, waarin niet de Hoogbouwvisie 2011 maar het Binnenstadsplan centraal staat. Naast dat in het kader van een bestemmingsplanprocedure een ander toetsingskader geldt, is er in de Afdelingsuitspraak bovendien sprake van een afbeelding in een ander hoofdstuk. In dit geval staat de afbeelding niet voor niets onder de tekst in het Binnenstadsplan. Dat een redelijk denkend en handelend koper er volgens [naam projectontwikkelaar] bij het interpreteren van de afbeelding van uit had moeten gaan dat de met rood aangegeven hoogbouwzones mogelijk kunnen resulteren in een groter of kleiner gebied, dan wel dat rekening moet worden gehouden met een ongunstige wijzing van het desbetreffende gebied, acht de rechtbank in strijd met het uitgangspunt in de rechtspraak dat beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. Voorts geldt dat weliswaar sinds de bekendmaking van de Hoogbouwvisie 2000-2010 op 23 augustus 2000 bekend was dat het plangebied was gelegen in een overgangszone voor de hoogbouwzone, maar dit betrof twee onderzoeksgebieden waar eventueel hoogbouw vanaf 70 meter tot 150 meter kon komen, met daarnaast een gebied waar daarmee op verschillende manieren rekening kon worden gehouden. Dit is een te vroeg stadium om van voorzienbaarheid in de zin van een concreet beleidsvoornemen te kunnen spreken. Nu het relevante investeringsmoment van [naam 6] het moment van aankoop op 17 mei 1999 was, kan van voorzienbaarheid ten tijde van de aankoop geen sprake zijn. 5.2. Daarnaast geeft de rechtbank - summier - de door de StAB gemaakte planvergelijking weer. De gronden waren volgens de StAB in de oude situatie van het bestemmingsplan “Het Nieuwe werk” vrijwel geheel te bebouwen, grotendeels tot een hoogte van 20 m en deels tot een hoogte van 10 m. Deze bebouwing had een totaal volume van circa (8.591 m2 x 20 meter plus 2.523 m2 x 10 m=) 197.050 m3. In de nieuwe situatie van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” zijn de gronden eveneens vrijwel geheel te bebouwen, met een laag gedeelte tot 20 meter met daarboven drie torens, twee met een bouwhoogte van 70 meter en één toren met een bouwhoogte van 190 meter (met een hoogteaccent tot 215 meter). Deze bebouwing heeft een totaal volume van circa (6.712 m2 x 20 meter plus twee maal 664 m2 x 70 meter plus 1.221 m2 x 190 meter =) 459.190 m3. Dit betekent dat het bouwvolume ter plaatse met een factor van circa 2,33 is vermenigvuldigd. Daarbij zijn met name de drie torens van belang voor de hinder die omwonenden van de bebouwing zullen ervaren. Wat betreft het gebruik waren de gronden dan wel de gebouwen in de oude situatie bestemd voor verschillende vormen van gebruik, zoals kantoren en wonen, maar ook horeca en winkels. Daarbij is van belang dat bij een uitbreiding van de bestaande bebouwing deze alleen gebruikt mocht worden voor wonen. In de nieuwe situatie zijn de gebruiks-mogelijkheden grotendeels vergelijkbaar met die in de oude situatie. Winkels zijn echter niet langer toegelaten. Daarentegen is een hotel expliciet wel toegelaten. Van groot belang is echter dat voor de gebruiksmogelijkheden - wonen en hotel uitgezonderd - een maximum bruto vloeroppervlakte geldt van 7.700 m2. Het voorgaande betekent met name dat gezien de grotere mogelijke bebouwingsmassa sprake zal zijn van een intensiever gebruik. De gebruiksmogelijkheden komen grosso modo overeen, met uitzondering van de mogelijkheid van detailhandel en de omvang van de gebruiksmogelijkheden anders dan wonen. Het appartement van [naam 6] bevindt zich in de westelijke toren van het appartementencomplex “De Hoge Heren" op de 33e verdieping. Vanuit de woonkamer en vanaf het balkon is er zicht in oostelijke, zuidelijke en westelijke richting, waarmee er direct zicht is op het plangebied "Gedempte Zalmhaven". Ter zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat partijen zich in beginsel kunnen vinden in de door de StAB gemaakte planvergelijking. Het standpunt van [naam projectontwikkelaar] dat voorheen op de gronden met de bestemming “maatschappelijke voorzieningen” ook een (middelbare) school mogelijk was deelt de rechtbank niet.

De ABC is niet gebleken van (individuele) omstandigheden die aanleiding geven tot een verlaging dan wel verhoging van het vastgestelde nmr van 5%. 5.1. Alvorens de rechtbank de beroepsgronden beoordeelt stelt de rechtbank - anders dan [naam projectontwikkelaar] betoogt - vast dat niet op grond van het Binnenstadsplan maar eerst nadat op 14 mei 2008 de burgemeester van Rotterdam bekend maakte dat het college voornemens was vrijstelling te verlenen voor het oorspronkelijke bouwplan van [naam projectontwikkelaar], voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen. Evenals de StAB in haar advies, stelt de rechtbank vast dat bij de tekst in subparagraaf 2.1 d van het Binnenstadsplan een afbeelding is opgenomen met de tekst “Hoogbouwzone”. Op deze kaart van het centrum van Rotterdam zijn met de kleuren rood en geel zones aangegeven. De kleuren zijn niet nader geduid. Gezien de tekst lijkt de rode kleur te duiden op de hoogbouw die bedoeld is voor kantoren en de gele kleur op de hoogbouw bedoeld voor wonen. Uit latere stukken blijkt echter dat alleen de rode kleur op de hoogbouwzone duidt (zie o.a. het Binnenstadsplan 2000-2010, waar op kaart 1 “Hoogbouwbeleid 1993-2000’ de hoogbouwzone is aangeduid). Tussen partijen is niet in geschil dat het plangebied buiten de op de afbeelding aangeduide hoogbouwzone ligt. Net als de StAB merkt de rechtbank op dat de tekst op zichzelf geen duidelijke afbakening vormt van de genoemde hoogbouwzone. Ter verduidelijking zal een lezer dan afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de afbeelding. Bij gebrek aan een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone kan dan niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen. Uit de rechtspraak blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet tot in detail behoeft te zijn uitgewerkt, maar meer belang wordt gehecht aan de aanduiding van de locatie. De rechtbank kan [naam projectontwikkelaar] volgen in haar standpunt dat het Binnenstadsplan voldoende kenbaar was, maar dat neemt niet weg dat de begrenzing van de zone essentieel is. De passage “Zalmhaven e.o.” in het Binnenstadsplan verschaft onvoldoende duidelijkheid over een mogelijk te verwachten hoogbouwlocatie. Dat er in het Binnenstadsplan feitelijk geen koppeling is gemaakt tussen de tekst en het kaartje neemt niet weg dat een redelijk handelend koper na lezing van de tekst, die geen duidelijke afbakening van de genoemde hoogbouwzone geeft, dan ter verduidelijking zal afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de verbeelding. Nu daarbij van een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone geen sprake is, kan er dus niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen op grond waarvan kopers konden weten dat de planologische situatie in ongunstige zin kon wijzigen. De verwijzing van [naam projectontwikkelaar] in haar reactie op het StAB-advies naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 9 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2150, in de bestemmingsplanprocedure inzake dezelfde ontwikkeling ten aanzien van de in die procedure centraal staande Hoogbouwvisie 2011, kan haar niet baten. Dat de Afdeling daarbij oordeelt dat de tekst leidend is in het geval aan een in het beleidsdocument opgenomen afbeelding geen beleid is gekoppeld, betekent niet dat dit eveneens geldt voor het onderhavige geschil, waarin niet de Hoogbouwvisie 2011 maar het Binnenstadsplan centraal staat. Naast dat in het kader van een bestemmingsplanprocedure een ander toetsingskader geldt, is er in de Afdelingsuitspraak bovendien sprake van een afbeelding in een ander hoofdstuk. In dit geval staat de afbeelding niet voor niets onder de tekst in het Binnenstadsplan. Dat een redelijk denkend en handelend koper er volgens [naam projectontwikkelaar] bij het interpreteren van de afbeelding van uit had moeten gaan dat de met rood aangegeven hoogbouwzones mogelijk kunnen resulteren in een groter of kleiner gebied, dan wel dat rekening moet worden gehouden met een ongunstige wijzing van het desbetreffende gebied, acht de rechtbank in strijd met het uitgangspunt in de rechtspraak dat beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. Voorts geldt dat weliswaar sinds de bekendmaking van de Hoogbouwvisie 2000-2010 op 23 augustus 2000 bekend was dat het plangebied was gelegen in een overgangszone voor de hoogbouwzone, maar dit betrof twee onderzoeksgebieden waar eventueel hoogbouw vanaf 70 meter tot 150 meter kon komen, met daarnaast een gebied waar daarmee op verschillende manieren rekening kon worden gehouden. Dit is een te vroeg stadium om van voorzienbaarheid in de zin van een concreet beleidsvoornemen te kunnen spreken. Nu het relevante investeringsmoment van [naam 6] het moment van aankoop op 17 mei 1999 was, kan van voorzienbaarheid ten tijde van de aankoop geen sprake zijn. 5.2. Daarnaast geeft de rechtbank - summier - de door de StAB gemaakte planvergelijking weer. De gronden waren volgens de StAB in de oude situatie van het bestemmingsplan “Het Nieuwe werk” vrijwel geheel te bebouwen, grotendeels tot een hoogte van 20 m en deels tot een hoogte van 10 m. Deze bebouwing had een totaal volume van circa (8.591 m2 x 20 meter plus 2.523 m2 x 10 m=) 197.050 m3. In de nieuwe situatie van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” zijn de gronden eveneens vrijwel geheel te bebouwen, met een laag gedeelte tot 20 meter met daarboven drie torens, twee met een bouwhoogte van 70 meter en één toren met een bouwhoogte van 190 meter (met een hoogteaccent tot 215 meter). Deze bebouwing heeft een totaal volume van circa (6.712 m2 x 20 meter plus twee maal 664 m2 x 70 meter plus 1.221 m2 x 190 meter =) 459.190 m3. Dit betekent dat het bouwvolume ter plaatse met een factor van circa 2,33 is vermenigvuldigd. Daarbij zijn met name de drie torens van belang voor de hinder die omwonenden van de bebouwing zullen ervaren. Wat betreft het gebruik waren de gronden dan wel de gebouwen in de oude situatie bestemd voor verschillende vormen van gebruik, zoals kantoren en wonen, maar ook horeca en winkels. Daarbij is van belang dat bij een uitbreiding van de bestaande bebouwing deze alleen gebruikt mocht worden voor wonen. In de nieuwe situatie zijn de gebruiks-mogelijkheden grotendeels vergelijkbaar met die in de oude situatie. Winkels zijn echter niet langer toegelaten. Daarentegen is een hotel expliciet wel toegelaten. Van groot belang is echter dat voor de gebruiksmogelijkheden - wonen en hotel uitgezonderd - een maximum bruto vloeroppervlakte geldt van 7.700 m2. Het voorgaande betekent met name dat gezien de grotere mogelijke bebouwingsmassa sprake zal zijn van een intensiever gebruik. De gebruiksmogelijkheden komen grosso modo overeen, met uitzondering van de mogelijkheid van detailhandel en de omvang van de gebruiksmogelijkheden anders dan wonen. Het appartement van [naam 6] bevindt zich in de westelijke toren van het appartementencomplex “De Hoge Heren" op de 33e verdieping. Vanuit de woonkamer en vanaf het balkon is er zicht in oostelijke, zuidelijke en westelijke richting, waarmee er direct zicht is op het plangebied "Gedempte Zalmhaven". Ter zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat partijen zich in beginsel kunnen vinden in de door de StAB gemaakte planvergelijking. Het standpunt van [naam projectontwikkelaar] dat voorheen op de gronden met de bestemming “maatschappelijke voorzieningen” ook een (middelbare) school mogelijk was deelt de rechtbank niet.

De rechtbank is van oordeel dat gelet op artikel 3 van de planvoorschriften van het bestemmingsplan “Het Nieuwe werk”, waarin is vermeld dat de gronden (tevens) waren bestemd voor “onderwijsdoeleinden, voor zover gesitueerd aan het Vasteland” ter plaatse geen school mogelijk was. Windhinder 6.1.1. [naam eiseres] stelt zich op het standpunt dat verweerders opvatting, dat een marginale verandering in windklimaat, die niet van invloed is op de classificatie van dat klimaat, niet van invloed zal zijn op de koopprijs, onjuist is. Als de verslechtering / het nadeel bij één aspect beperkt is, kan deze in de visie van verweerder verder buiten beschouwing worden gelaten. In de planschadejurisprudentie van de Afdeling wordt geen steun gevonden voor een dergelijke redenering. Immers, zo zou een eigenaar die geconfronteerd wordt met een planologische verslechtering van zijn eigendom op verschillende onderdelen (zicht, privacy et cetera), waarbij de verslechtering per onderdeel ‘beperkt' is, nooit recht hebben op een tegemoetkoming. Dat JvO meent dat zij haar grief met een windtunnelonderzoek had moeten onderbouwen gaat [naam eiseres] te ver. Van een aanvrager kan in alle redelijkheid niet verwacht worden dat deze zijn aanvraag op dit punt staaft met een windtunnelonderzoek. 6.1.2. De StAB heeft in haar advies opgemerkt dat JvO het aspect “windhinder” heeft beoordeeld aan de hand van de rapporten van Peutz. Daarin is echter slechts het windklimaat op maaiveldniveau beoordeeld. Bovendien concludeert Peutz dat geen sprake is van een hogere categorie van windhinder, maar blijkt uit de meetresultaten dat wel degelijk op verschillende punten, zoals in de directe omgeving van de Hoge Heren en de Hoge Erasmus maar ook ter plaatse van de Gedempte Zalmhaven, sprake is van een verslechtering. Deze verslechtering op maaiveldniveau acht de StAB een relevant planologisch nadeel voor de bewoners van de appartementen die in de directe omgeving zijn gelegen. Of en in hoeverre sprake is van windhinder ter hoogte van het appartement (stuwdruk en fluitend geluid), is volgens de StAB alleen concreet vast te stellen aan de hand van een windhinderonderzoek, in de vorm van een computeranimatie of een windtunnelonderzoek. Een dergelijk onderzoek heeft niet plaatsgevonden. Er kan dus alleen in algemene zin worden geconcludeerd dat hoogbouw veelal een negatief effect heeft op het windklimaat in de directe omgeving. De horizontale wind botst tegen het verticale vlak van de hoogbouw en kan daarbij alle kanten uitgaan, maar zal in beginsel door de lagere luchtdruk naar beneden gaan. Op maaiveldniveau kan vervolgens een effect optreden tot op honderden meters afstand van de hoogbouw. Ter zitting heeft de StAB zich nog op het standpunt gesteld dat enige vorm van verslechtering dus als een verslechtering moet worden aangemerkt. Wel geldt dat hoogbouw in de nabijheid van andere hoogbouw ook een positief effect kan hebben, omdat de ene hoogbouw de andere hoogbouw afschermt van de wind. Dit wordt het Manhattaneffect genoemd. Daarvoor moet echter wel sprake zijn van een hoge concentratie van hoogbouw, waarvan hier onvoldoende sprake is. Het voorgaande betekent volgens de StAB dat sprake is van een objectief te verwachten overlast en dat een koper daarom rekening zal houden met mogelijke windhinder als gevolg van de in de nabijheid gelegen hoogbouw. 6.1.3. [naam projectontwikkelaar] kan zich niet vinden in het standpunt van de StAB dat geen windtunnel-onderzoek ter hoogte van de appartementen zou hebben plaatsgevonden. In het onderzoek van Peutz wordt immers vermeld dat een windtunnelonderzoek op 60 meter hoogte heeft plaatsgevonden. Daarnaast stelt [naam projectontwikkelaar] dat uit verschillende onderzoeken van Peutz volgt dat er sprake is van een afschermend effect van het project op de omgeving. [naam projectontwikkelaar] kan daarom de opvatting van de StAB, dat het project geen afschermend effect zou hebben, niet volgen en stelt dat het StAB-verslag op dit onderdeel onjuistheden vertoont. Als gevolg daarvan concludeert de StAB ten onrechte dat een koper rekening zou houden met mogelijke windhinder als gevolg van de in de nabijheid gelegen hoogbouw. 6.1.4. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling mag een rechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. De StAB is een deskundige in voornoemde zin. De rechtbank neemt haar advies tot uitgangspunt bij de beoordeling van het onderhavige geschil. 6.1.5. De rechtbank is van oordeel dat het advies van de StAB ten aanzien van de schadefactor “windhinder” duidelijk is. De StAB heeft, zo bleek ook ter zitting, het windonderzoek uit 2017 van Peutz dat heeft plaatsgevonden op 60 meter hoogte mede in haar advies betrokken. Vast staat dat Peutz geen windtunnelonderzoek heeft uitgevoerd. Het standpunt van [naam projectontwikkelaar] dat het aan [naam eiseres] is om een windtunnelonderzoek te laten uitvoeren deelt de rechtbank niet. [naam eiseres] is met een goed onderbouwde claim gekomen en dan is het aan verweerder en in dit geval aan de experts van Peutz om ten aanzien van de gestelde schadefactoren een onderzoek in te stellen. Dit is niet gebeurd. Op basis van het windonderzoek van Peutz heeft de StAB de windhinder op hoogte in algemene zin beoordeeld en, evenals verweerder, geconcludeerd, dat er sprake is van een verslechtering van het windklimaat. Voor de Hoge Heren is vastgesteld dat sprake is van enige toename van windhinder op maaiveldniveau. De StAB heeft in het advies en ter zitting onderbouwd dat er sprake is van gegronde objectieve vrees van overlast van windhinder, waarmee een koper rekening zal houden. Nu van een afschermend effect (Manhattaneffect) geen sprake is, aangezien er onvoldoende sprake is van een hoge concentratie van hoogbouw, ziet de rechtbank geen aanleiding het advies van de StAB ter zake van het aspect “windhinder” niet te volgen. Licht- en geluidsoverlast 6.2.1. De redenering van verweerder dat het enkele gegeven dat de planologische wijziging een hoger object mogelijk maakt, niet tot de conclusie dwingt dat de mogelijke licht- en geluidsoverlast ook navenant groter zal zijn, kan volgens [naam eiseres] geen stand houden. Een appartement dat bij wijze van voorbeeld gelegen is op de 28e verdieping van de Willemstoren wordt door het in werking treden van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” in planologische zin geconfronteerd met een bouwvlak voor de hoogste toren van Nederland. Dit bouwvlak is gelegen op een afstand van ongeveer 31 meter. Op nog kortere afstand kan de eigenaar geconfronteerd worden met uitstekende bouwdelen tot 8 meter buiten het bouwvlak (luifels) en overige uitstekende delen (balkons en dergelijke) tot 4 meter. Daar waar de eigenaar in de oude planologische situatie zicht had op overige bebouwing in het stadcentrum van Rotterdam en enige hinder door licht- en geluidoverlast te dulden had, is de nieuwe planologische situatie zeer confronterend. Door de verschillende balkons, gesitueerd op ongeveer 27 meter van het bestaande appartement, van waaruit geluid en licht geproduceerd kan worden, in combinatie met woon- en slaapkamers met verlichting, kan in alle redelijkheid niet de conclusie worden getrokken dat de licht- en geluidsoverlast niet groter zal zijn. Verder geldt dat verweerder zich laat leiden door de feitelijke verandering en niet door de planologische.

De rechtbank is van oordeel dat gelet op artikel 3 van de planvoorschriften van het bestemmingsplan “Het Nieuwe werk”, waarin is vermeld dat de gronden (tevens) waren bestemd voor “onderwijsdoeleinden, voor zover gesitueerd aan het Vasteland” ter plaatse geen school mogelijk was. Windhinder 6.1.1. [naam eiseres] stelt zich op het standpunt dat verweerders opvatting, dat een marginale verandering in windklimaat, die niet van invloed is op de classificatie van dat klimaat, niet van invloed zal zijn op de koopprijs, onjuist is. Als de verslechtering / het nadeel bij één aspect beperkt is, kan deze in de visie van verweerder verder buiten beschouwing worden gelaten. In de planschadejurisprudentie van de Afdeling wordt geen steun gevonden voor een dergelijke redenering. Immers, zo zou een eigenaar die geconfronteerd wordt met een planologische verslechtering van zijn eigendom op verschillende onderdelen (zicht, privacy et cetera), waarbij de verslechtering per onderdeel ‘beperkt' is, nooit recht hebben op een tegemoetkoming. Dat JvO meent dat zij haar grief met een windtunnelonderzoek had moeten onderbouwen gaat [naam eiseres] te ver. Van een aanvrager kan in alle redelijkheid niet verwacht worden dat deze zijn aanvraag op dit punt staaft met een windtunnelonderzoek. 6.1.2. De StAB heeft in haar advies opgemerkt dat JvO het aspect “windhinder” heeft beoordeeld aan de hand van de rapporten van Peutz. Daarin is echter slechts het windklimaat op maaiveldniveau beoordeeld. Bovendien concludeert Peutz dat geen sprake is van een hogere categorie van windhinder, maar blijkt uit de meetresultaten dat wel degelijk op verschillende punten, zoals in de directe omgeving van de Hoge Heren en de Hoge Erasmus maar ook ter plaatse van de Gedempte Zalmhaven, sprake is van een verslechtering. Deze verslechtering op maaiveldniveau acht de StAB een relevant planologisch nadeel voor de bewoners van de appartementen die in de directe omgeving zijn gelegen. Of en in hoeverre sprake is van windhinder ter hoogte van het appartement (stuwdruk en fluitend geluid), is volgens de StAB alleen concreet vast te stellen aan de hand van een windhinderonderzoek, in de vorm van een computeranimatie of een windtunnelonderzoek. Een dergelijk onderzoek heeft niet plaatsgevonden. Er kan dus alleen in algemene zin worden geconcludeerd dat hoogbouw veelal een negatief effect heeft op het windklimaat in de directe omgeving. De horizontale wind botst tegen het verticale vlak van de hoogbouw en kan daarbij alle kanten uitgaan, maar zal in beginsel door de lagere luchtdruk naar beneden gaan. Op maaiveldniveau kan vervolgens een effect optreden tot op honderden meters afstand van de hoogbouw. Ter zitting heeft de StAB zich nog op het standpunt gesteld dat enige vorm van verslechtering dus als een verslechtering moet worden aangemerkt. Wel geldt dat hoogbouw in de nabijheid van andere hoogbouw ook een positief effect kan hebben, omdat de ene hoogbouw de andere hoogbouw afschermt van de wind. Dit wordt het Manhattaneffect genoemd. Daarvoor moet echter wel sprake zijn van een hoge concentratie van hoogbouw, waarvan hier onvoldoende sprake is. Het voorgaande betekent volgens de StAB dat sprake is van een objectief te verwachten overlast en dat een koper daarom rekening zal houden met mogelijke windhinder als gevolg van de in de nabijheid gelegen hoogbouw. 6.1.3. [naam projectontwikkelaar] kan zich niet vinden in het standpunt van de StAB dat geen windtunnel-onderzoek ter hoogte van de appartementen zou hebben plaatsgevonden. In het onderzoek van Peutz wordt immers vermeld dat een windtunnelonderzoek op 60 meter hoogte heeft plaatsgevonden. Daarnaast stelt [naam projectontwikkelaar] dat uit verschillende onderzoeken van Peutz volgt dat er sprake is van een afschermend effect van het project op de omgeving. [naam projectontwikkelaar] kan daarom de opvatting van de StAB, dat het project geen afschermend effect zou hebben, niet volgen en stelt dat het StAB-verslag op dit onderdeel onjuistheden vertoont. Als gevolg daarvan concludeert de StAB ten onrechte dat een koper rekening zou houden met mogelijke windhinder als gevolg van de in de nabijheid gelegen hoogbouw. 6.1.4. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling mag een rechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. De StAB is een deskundige in voornoemde zin. De rechtbank neemt haar advies tot uitgangspunt bij de beoordeling van het onderhavige geschil. 6.1.5. De rechtbank is van oordeel dat het advies van de StAB ten aanzien van de schadefactor “windhinder” duidelijk is. De StAB heeft, zo bleek ook ter zitting, het windonderzoek uit 2017 van Peutz dat heeft plaatsgevonden op 60 meter hoogte mede in haar advies betrokken. Vast staat dat Peutz geen windtunnelonderzoek heeft uitgevoerd. Het standpunt van [naam projectontwikkelaar] dat het aan [naam eiseres] is om een windtunnelonderzoek te laten uitvoeren deelt de rechtbank niet. [naam eiseres] is met een goed onderbouwde claim gekomen en dan is het aan verweerder en in dit geval aan de experts van Peutz om ten aanzien van de gestelde schadefactoren een onderzoek in te stellen. Dit is niet gebeurd. Op basis van het windonderzoek van Peutz heeft de StAB de windhinder op hoogte in algemene zin beoordeeld en, evenals verweerder, geconcludeerd, dat er sprake is van een verslechtering van het windklimaat. Voor de Hoge Heren is vastgesteld dat sprake is van enige toename van windhinder op maaiveldniveau. De StAB heeft in het advies en ter zitting onderbouwd dat er sprake is van gegronde objectieve vrees van overlast van windhinder, waarmee een koper rekening zal houden. Nu van een afschermend effect (Manhattaneffect) geen sprake is, aangezien er onvoldoende sprake is van een hoge concentratie van hoogbouw, ziet de rechtbank geen aanleiding het advies van de StAB ter zake van het aspect “windhinder” niet te volgen. Licht- en geluidsoverlast 6.2.1. De redenering van verweerder dat het enkele gegeven dat de planologische wijziging een hoger object mogelijk maakt, niet tot de conclusie dwingt dat de mogelijke licht- en geluidsoverlast ook navenant groter zal zijn, kan volgens [naam eiseres] geen stand houden. Een appartement dat bij wijze van voorbeeld gelegen is op de 28e verdieping van de Willemstoren wordt door het in werking treden van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” in planologische zin geconfronteerd met een bouwvlak voor de hoogste toren van Nederland. Dit bouwvlak is gelegen op een afstand van ongeveer 31 meter. Op nog kortere afstand kan de eigenaar geconfronteerd worden met uitstekende bouwdelen tot 8 meter buiten het bouwvlak (luifels) en overige uitstekende delen (balkons en dergelijke) tot 4 meter. Daar waar de eigenaar in de oude planologische situatie zicht had op overige bebouwing in het stadcentrum van Rotterdam en enige hinder door licht- en geluidoverlast te dulden had, is de nieuwe planologische situatie zeer confronterend. Door de verschillende balkons, gesitueerd op ongeveer 27 meter van het bestaande appartement, van waaruit geluid en licht geproduceerd kan worden, in combinatie met woon- en slaapkamers met verlichting, kan in alle redelijkheid niet de conclusie worden getrokken dat de licht- en geluidsoverlast niet groter zal zijn. Verder geldt dat verweerder zich laat leiden door de feitelijke verandering en niet door de planologische.

In haar overwegingen stelt verweerder: “nog daargelaten dat het er vooralsnog op lijkt dat de installaties van in ieder geval de Zalmhaventoren op het dak van deze toren zullen worden geplaatst”. Verweerder gaat daarmee voorbij aan de planologische mogelijkheid om (geluid producerende) installaties aan een gebouw te realiseren. In dit verband kan gedacht worden aan installaties zoals een airconditioning of warmtepompen. Voorts geldt dat in het JvO-advies ten onrechte wordt gesproken over een nieuwe woonbestemming, terwijl daar geen sprake van is. De nieuwe bestemming “Gemengd” maakt bijvoorbeeld ook voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning, horeca en een hotel en in zijn algemeenheid dakterrassen en daktuinen mogelijk. Hierdoor is verweerder in het bestreden besluit van een wezenlijk onjuist uitgangspunt uitgegaan. 6.2.2. De StAB heeft in het advies verwoord dat wel degelijk sprake is van een duidelijk waarneembare toename van zowel geluid als licht. Het bouwvolume neemt met een factor 2,33 toe. Tevens is relevant dat dit gebeurt in de vorm van drie torens. Deze torens worden met name gebruikt voor woondoeleinden. Dit betekent dat vrijwel permanent sprake kan zijn van licht- en geluidhinder. Met name de appartementen die in de directe nabijheid van de nieuwbouw zijn gelegen zullen dit indringend kunnen ervaren, door direct zicht op de verlichte torens en door het geluid dat via open ramen en balkons goed hoorbaar zal zijn. Verder stelt de StAB dat de appartementen die zijn gesitueerd in de westelijke toren van de Hoge Heren nog steeds erg vrij zijn gelegen, maar dat de torens wel erg aanwezig zijn bij het uitzicht, met name de hoogste toren die relatief dichtbij is gelegen. Deze toren belemmert ook deels het uitzicht, terwijl tegelijkertijd sprake is van een aantasting van privacy, met name door inkijk. De impact wordt met name gevoeld in de woonkamer en bij [huisnummer] tevens op het balkon. Door de zuidwestelijke ligging van deze toren is bovendien sprake van beschaduwing. 6.2.3. Het standpunt van [naam projectontwikkelaar] ter zitting dat er sprake is van een grootstedelijke situatie waarbij het achtergrondniveau van trams en schepen al heel hoog is, doet aan de voornoemde vaststelling van de StAB niet af. De rechtbank ziet geen aanleiding om de conclusie van de StAB op dit punt voor onjuist te houden. 6.2.4. Ten aanzien van het standpunt van [naam projectontwikkelaar] dat zowel JvO als de StAB in het kader van de beoordeling van de (voornoemde) schadefactoren ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst die in een grootstedelijk (hoogbouw)gebied geldt, overweegt de rechtbank als volgt. 6.2.4.1. [naam projectontwikkelaar] stelt dat als in een situatie al sprake is van aantasting van de privacy door bijvoorbeeld 30 tegenovergelegen woningen, een toename met nog eens 30, 80 of 100 woningen niet tot een recht evenredig toenemende verdere verslechtering zal leiden. Voorts gaan volgens [naam projectontwikkelaar] de StAB en JvO volledig voorbij aan de positieve effecten van hoogbouw op omliggende woningen, die een waardestijging tot gevolg hebben. [naam projectontwikkelaar] verwijst daarbij naar het rapport van het onderzoeks- en adviesbureau Ecorys (Ecorys) van 10 november 2021. Uit de resultaten van het onderzoek leidt Ecorys af dat de geografische afstand tot hoogbouw en wolkenkrabbers een positief effect heeft op de verkoopprijs van omliggende woningen ten opzichte van woningen die niet in de nabijheid van hoogbouwtorens gelegen zijn. Daarbovenop concludeert Ecorys dat tussen 2006 en de peildatum van 9 augustus 2017 de woningen in de aanwezigheid van één of meerdere hoogbouwtorens binnen een straal van 250 meter 226% sterker in prijs zijn gestegen dan andere woningen in het onderzochte deel van Rotterdam. Daarnaast heeft ook direct zicht op hoogbouw volgens Ecorys een positieve invloed op de prijsstijging van woningen in het centrum van Rotterdam. Ecorys heeft het vorenstaande ter zitting nader toegelicht en heeft geconcludeerd dat beide prijseffecten (de geografische nabijheid van hoogbouwtorens en het zicht op hoogbouwtorens) statistisch significant zijn en om die reden beide in ogenschouw genomen moeten worden. Ecorys komt om die reden tot de conclusie dat het netto prijseffect van hoogbouw op omliggende woningen positief is. 6.2.4.2. Naar het oordeel van de rechtbank wordt met de stelling van [naam projectontwikkelaar] dat er sprake is van de wet van de afnemende meeropbrengst en dat een toename niet een recht evenredig nadeel met zich brengt, niet bestreden dat er wel degelijk sprake is van een verslechtering (van de schadefactoren) en dus van een planologisch nadeel. Dit betreft zowel fysieke hinder zoals lichthinder als een aantasting van de privacy: hoe meer mensen zicht hebben op en in een appartement, hoe groter de aantasting van de privacy. [naam projectontwikkelaar] stelt zich naar het oordeel van de rechtbank op zich terecht op het standpunt dat er door een mix van functies sprake is van enig voordeel als gevolg van een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. Uit de planologische vergelijking is echter gebleken dat ook in de oude situatie een mix van functies mogelijk was. De gebruiksmogelijkheden komen grotendeels overeen, waarbij de mogelijkheid van detailhandel is komen te vervallen en de mogelijkheid van een hotel is toegevoegd. Bovendien is in de nieuwe situatie een maximum bruto vloeroppervlakte gegeven voor de functies anders dan wonen en hotel. Dat betekent dat in de nieuwe situatie de omvang van andere gebruiksvormen planologisch gezien afneemt. Daar staat tegenover dat de totale gebruiksintensiteit door het toegenomen bouwvolume wel toeneemt. Deze grotere gebruiksintensiteit en bouwmassa dragen wel bij aan het grootstedelijke karakter van de omgeving, wat door (potentiële) kopers gezien kan worden als een voordeel, zowel qua dynamiek als qua uitstraling. Dat volgens [naam projectontwikkelaar] in het licht van de voornoemde rapportage van Ecorys het voordeel van een meer dynamische en grootstedelijke omgeving de nadelen overvleugelt, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. De StAB heeft hierover ter zitting toegelicht dat een voordeel, om het te kunnen verrekenen, uit dezelfde schadeoorzaak als het nadeel dient te volgen en dat het niet gaat om voordelen die door de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regime op een latere datum ontstaan, bijvoorbeeld de komst van meer winkels in het plangebied. Voorts geldt dat het algemene rapport van Ecorys niet is gebaseerd op de hier van belang zijnde peildatum. De StAB heeft verder toegelicht dat de waardevermindering van het appartement van [naam 6] lager uitvalt doordat er sprake is van enig planologisch voordeel. De StAB heeft dus het voordeel meegewogen, maar daardoor worden de nadelen niet, zoals [naam projectontwikkelaar] stelt, geheel weggestreept. De rechtbank ziet geen aanleiding om het advies van de StAB niet te volgen en maakt de redenering van de StAB tot de hare. 7. In het licht van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de onderhavige beroepsgronden van [naam eiseres] slagen. De planologische vergelijking, zoals uitgevoerd door JvO, dient te worden aangepast. Er is sprake van meer relevante planologische nadelen dan waarvan JvO is uitgegaan, waardoor de taxaties van JvO op een onjuiste planvergelijking zijn gebaseerd. Taxatie 8.1. [naam eiseres] stelt zich op het standpunt dat [naam 8] niet een ter zake deskundig taxateur is met voldoende kennis van de lokale woningmarkt (stedelijk gebied).

In haar overwegingen stelt verweerder: “nog daargelaten dat het er vooralsnog op lijkt dat de installaties van in ieder geval de Zalmhaventoren op het dak van deze toren zullen worden geplaatst”. Verweerder gaat daarmee voorbij aan de planologische mogelijkheid om (geluid producerende) installaties aan een gebouw te realiseren. In dit verband kan gedacht worden aan installaties zoals een airconditioning of warmtepompen. Voorts geldt dat in het JvO-advies ten onrechte wordt gesproken over een nieuwe woonbestemming, terwijl daar geen sprake van is. De nieuwe bestemming “Gemengd” maakt bijvoorbeeld ook voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning, horeca en een hotel en in zijn algemeenheid dakterrassen en daktuinen mogelijk. Hierdoor is verweerder in het bestreden besluit van een wezenlijk onjuist uitgangspunt uitgegaan. 6.2.2. De StAB heeft in het advies verwoord dat wel degelijk sprake is van een duidelijk waarneembare toename van zowel geluid als licht. Het bouwvolume neemt met een factor 2,33 toe. Tevens is relevant dat dit gebeurt in de vorm van drie torens. Deze torens worden met name gebruikt voor woondoeleinden. Dit betekent dat vrijwel permanent sprake kan zijn van licht- en geluidhinder. Met name de appartementen die in de directe nabijheid van de nieuwbouw zijn gelegen zullen dit indringend kunnen ervaren, door direct zicht op de verlichte torens en door het geluid dat via open ramen en balkons goed hoorbaar zal zijn. Verder stelt de StAB dat de appartementen die zijn gesitueerd in de westelijke toren van de Hoge Heren nog steeds erg vrij zijn gelegen, maar dat de torens wel erg aanwezig zijn bij het uitzicht, met name de hoogste toren die relatief dichtbij is gelegen. Deze toren belemmert ook deels het uitzicht, terwijl tegelijkertijd sprake is van een aantasting van privacy, met name door inkijk. De impact wordt met name gevoeld in de woonkamer en bij [huisnummer] tevens op het balkon. Door de zuidwestelijke ligging van deze toren is bovendien sprake van beschaduwing. 6.2.3. Het standpunt van [naam projectontwikkelaar] ter zitting dat er sprake is van een grootstedelijke situatie waarbij het achtergrondniveau van trams en schepen al heel hoog is, doet aan de voornoemde vaststelling van de StAB niet af. De rechtbank ziet geen aanleiding om de conclusie van de StAB op dit punt voor onjuist te houden. 6.2.4. Ten aanzien van het standpunt van [naam projectontwikkelaar] dat zowel JvO als de StAB in het kader van de beoordeling van de (voornoemde) schadefactoren ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst die in een grootstedelijk (hoogbouw)gebied geldt, overweegt de rechtbank als volgt. 6.2.4.1. [naam projectontwikkelaar] stelt dat als in een situatie al sprake is van aantasting van de privacy door bijvoorbeeld 30 tegenovergelegen woningen, een toename met nog eens 30, 80 of 100 woningen niet tot een recht evenredig toenemende verdere verslechtering zal leiden. Voorts gaan volgens [naam projectontwikkelaar] de StAB en JvO volledig voorbij aan de positieve effecten van hoogbouw op omliggende woningen, die een waardestijging tot gevolg hebben. [naam projectontwikkelaar] verwijst daarbij naar het rapport van het onderzoeks- en adviesbureau Ecorys (Ecorys) van 10 november 2021. Uit de resultaten van het onderzoek leidt Ecorys af dat de geografische afstand tot hoogbouw en wolkenkrabbers een positief effect heeft op de verkoopprijs van omliggende woningen ten opzichte van woningen die niet in de nabijheid van hoogbouwtorens gelegen zijn. Daarbovenop concludeert Ecorys dat tussen 2006 en de peildatum van 9 augustus 2017 de woningen in de aanwezigheid van één of meerdere hoogbouwtorens binnen een straal van 250 meter 226% sterker in prijs zijn gestegen dan andere woningen in het onderzochte deel van Rotterdam. Daarnaast heeft ook direct zicht op hoogbouw volgens Ecorys een positieve invloed op de prijsstijging van woningen in het centrum van Rotterdam. Ecorys heeft het vorenstaande ter zitting nader toegelicht en heeft geconcludeerd dat beide prijseffecten (de geografische nabijheid van hoogbouwtorens en het zicht op hoogbouwtorens) statistisch significant zijn en om die reden beide in ogenschouw genomen moeten worden. Ecorys komt om die reden tot de conclusie dat het netto prijseffect van hoogbouw op omliggende woningen positief is. 6.2.4.2. Naar het oordeel van de rechtbank wordt met de stelling van [naam projectontwikkelaar] dat er sprake is van de wet van de afnemende meeropbrengst en dat een toename niet een recht evenredig nadeel met zich brengt, niet bestreden dat er wel degelijk sprake is van een verslechtering (van de schadefactoren) en dus van een planologisch nadeel. Dit betreft zowel fysieke hinder zoals lichthinder als een aantasting van de privacy: hoe meer mensen zicht hebben op en in een appartement, hoe groter de aantasting van de privacy. [naam projectontwikkelaar] stelt zich naar het oordeel van de rechtbank op zich terecht op het standpunt dat er door een mix van functies sprake is van enig voordeel als gevolg van een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. Uit de planologische vergelijking is echter gebleken dat ook in de oude situatie een mix van functies mogelijk was. De gebruiksmogelijkheden komen grotendeels overeen, waarbij de mogelijkheid van detailhandel is komen te vervallen en de mogelijkheid van een hotel is toegevoegd. Bovendien is in de nieuwe situatie een maximum bruto vloeroppervlakte gegeven voor de functies anders dan wonen en hotel. Dat betekent dat in de nieuwe situatie de omvang van andere gebruiksvormen planologisch gezien afneemt. Daar staat tegenover dat de totale gebruiksintensiteit door het toegenomen bouwvolume wel toeneemt. Deze grotere gebruiksintensiteit en bouwmassa dragen wel bij aan het grootstedelijke karakter van de omgeving, wat door (potentiële) kopers gezien kan worden als een voordeel, zowel qua dynamiek als qua uitstraling. Dat volgens [naam projectontwikkelaar] in het licht van de voornoemde rapportage van Ecorys het voordeel van een meer dynamische en grootstedelijke omgeving de nadelen overvleugelt, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. De StAB heeft hierover ter zitting toegelicht dat een voordeel, om het te kunnen verrekenen, uit dezelfde schadeoorzaak als het nadeel dient te volgen en dat het niet gaat om voordelen die door de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regime op een latere datum ontstaan, bijvoorbeeld de komst van meer winkels in het plangebied. Voorts geldt dat het algemene rapport van Ecorys niet is gebaseerd op de hier van belang zijnde peildatum. De StAB heeft verder toegelicht dat de waardevermindering van het appartement van [naam 6] lager uitvalt doordat er sprake is van enig planologisch voordeel. De StAB heeft dus het voordeel meegewogen, maar daardoor worden de nadelen niet, zoals [naam projectontwikkelaar] stelt, geheel weggestreept. De rechtbank ziet geen aanleiding om het advies van de StAB niet te volgen en maakt de redenering van de StAB tot de hare. 7. In het licht van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de onderhavige beroepsgronden van [naam eiseres] slagen. De planologische vergelijking, zoals uitgevoerd door JvO, dient te worden aangepast. Er is sprake van meer relevante planologische nadelen dan waarvan JvO is uitgegaan, waardoor de taxaties van JvO op een onjuiste planvergelijking zijn gebaseerd. Taxatie 8.1. [naam eiseres] stelt zich op het standpunt dat [naam 8] niet een ter zake deskundig taxateur is met voldoende kennis van de lokale woningmarkt (stedelijk gebied).

Voorts stelt [naam eiseres] dat verweerder de wijze van ‘taxeren' (geen opneming ter plaatse) in het bestreden besluit ten onrechte niet heeft gesanctioneerd. [naam eiseres] wijst er daarbij op dat verweerder daarmee geheel voorbij gaat aan de uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1436, inzake de gemeente Dongen. Daarin overweegt de Afdeling in r.o. 17.1. onmiskenbaar dat de taxateur het object moet hebben bezocht. Daarnaast stelt [naam eiseres] zich op het standpunt dat de waardedaling van het appartement niet op juiste wijze is vastgesteld. [naam eiseres] stelt dat de taxateur ten onrechte niet zelfstandig de nieuwe waarde heeft bepaald. Hij heeft enkel het door JvO vastgestelde schadepercentage, gebaseerd op een te gering gewicht aan de schadefactoren, toegepast en dat de nieuwe waarde genoemd. 8.2. De rechtbank overweegt dat in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geen expliciete eisen worden gesteld aan de taxateur of de taxatie. Zie in dit verband de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582. Alleen is van belang dat zijn/haar werk zorgvuldig en navolgbaar moet zijn. Aangezien taxateur [naam 8] zich profileert als een rentmeesterkantoor, gericht op het buitengebied van de provincie Limburg, is hij, zoals de StAB ook heeft opgemerkt in haar advies, niet de meest geschikte taxateur voor appartementen in Rotterdam. Uit de rechtspraak van de Afdeling blijkt echter dat de enkele stelling dat een taxateur niet ter plaatse is gevestigd of niet gespecialiseerd is in het type vastgoed niet betekent dat die taxateur niet over de benodigde deskundigheid beschikt om de taxatie uit te voeren (zie de uitspraken van de Afdeling van 16 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1269) en 31 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR6373)). De Afdeling heeft in deze uitspraken niet overwogen wat het betekent wanneer een taxateur aan beide criteria niet voldoet. In dit geval is [naam 8] niet bij de opnames aanwezig geweest, maar zou hij door middel van camerabeelden via de telefoon van [naam 9] hebben meegekeken. Voor zover bekend heeft [naam 8] de objecten ook niet vanaf de straat opgenomen en heeft hij evenmin de directe omgeving daarvan bezocht. In de rechtspraak wordt geaccepteerd dat een binnenopname niet altijd mogelijk is, omdat het pand bijvoorbeeld inmiddels is verkocht of zelfs gesloopt of verbouwd. In zo’n geval is een buitenopname, een zogenaamde geveltaxatie, wel gewenst. Indien zonder duidelijke goede reden wordt afgezien van zowel een binnen- als een buitenopname is er geen sprake van een zorgvuldige werkwijze. Weliswaar kan ook in dat geval een marktwaarde worden bepaald, maar deze zal per definitie niet zo nauwkeurig en betrouwbaar zijn als wanneer wel een (binnen)opname heeft plaatsgevonden (zie de uitspraken van de Afdeling van 22 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:200, r.o. 10.4) en van 17 juni 2009 (ECLI:NL:RVS:2009:B18424, r.o. 2.5.1)). Door [naam eiseres] is terecht gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1436. Daarin is het volgende overwogen: “17.1. Zoals hiervoor onder 12.4 is overwogen, heeft het college zich er niet van vergewist dat de taxateur ter plekke is geweest en kennis had van de lokale situatie. Nu het college reeds hierom het advies van TAXgoed niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen, behoeft het betoog van [appellant sub 1] over de inhoud van dat advies geen bespreking meer.” De StAB heeft er in haar advies op gewezen dat de waarde in de nieuwe situatie niet juist is vastgesteld, omdat dit is gebeurd aan de hand van een percentage van de oude waarde en niet in de vorm van een zelfstandige taxatie van de nieuwe situatie. [naam eiseres] merkt terecht op dat het vaste rechtspraak is dat de waardevermindering bij planschadekwesties wordt bepaald door het taxeren van de marktwaarde van de oude en de nieuwe planologische situatie per peildatum van de inwerkingtreding van het nieuwe regime en dat percentages slechts ter controle mogen worden gebruikt (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1269, r.o. 11.13). Op grond van het vorenstaande komt de StAB tot de conclusie dat de taxaties van [naam 8] misschien niet geheel onbruikbaar zijn, maar dat de taxaties om verschillende redenen minder zorgvuldig, nauwkeurig en betrouwbaar te achten zijn. 8.3. De rechtbank ziet in de reactie van verweerder op het StAB-advies, waarin hij aangeeft niet te twijfelen aan de deskundigheid van zijn taxateur dan wel aan diens werkwijze, geen aanleiding om over de door [naam eiseres] en de StAB aangevoerde bezwaren tegen de (werkwijze van) de taxateur heen te stappen. De rechtbank ziet dan ook voldoende aanleiding de taxaties van de taxateur van verweerder ter zijde te leggen. 9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank het advies van de StAB, waarin ligt besloten dat zij zich niet kan vinden in de (taxatie-)adviezen van JvO die verweerder aan de bestreden besluiten ten grondslag heeft gelegd, volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is het noodzakelijk om de waardes in de oude en in de nieuwe planologische situatie opnieuw te laten bepalen, zodat de StAB terecht een nieuwe taxateur heeft aangezocht, te weten [naam 5] (hierna: [naam 5]) van Voorberg Makelaars te Rotterdam. [naam 5] heeft na de opname van het appartement van [naam 6] het volgende bepaald, per taxatiepeildatum 9 augustus 2017: • waarde in de oude planologische situatie: € 410.000,-; • waarde in de nieuwe planologische situatie: € 385.000,-; • waardevermindering: € 25.000,-. 9.1. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan het taxatierapport van [naam 5]. [naam 5] heeft de schadefactoren (belemmering uitzicht, aantasting van privacy, licht- en geluidhinder, windhinder) meegewogen en ook meegewogen dat er enig voordeel geldt voor een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. [naam 5] heeft de woning van binnen en van buiten bekeken. Uit de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) volgt dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarnaast mag de bestuursrechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Die situatie doet zich hier niet voor. [naam projectontwikkelaar] heeft daarnaast geen eigen taxatierapport ingebracht en er zijn geen aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de juistheid van het taxatierapport van [naam 5]. Verweerder kan zich niet verenigen met de taxatiewaarde van [naam 5] en meent dat deze aan de hoge kant is. Dat dit, zoals de StAB ook ter zitting heeft toegelicht, gelegen kan zijn in de omstandigheid dat [naam 5], anders dan JvO, de berging en parkeerplaats(en) in de taxatie heeft meegenomen vormt voor de rechtbank geen aanleiding het taxatierapport van [naam 5] niet te volgen. 9.2. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de beroepsgronden van [naam eiseres] slagen. Verweerder heeft derhalve het taxatierapport van [naam 8] ten onrechte aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd. Normaal maatschappelijk risico (Nmr) 10.1. [naam eiseres] stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte voor het nmr een aftrek van 5% heeft toegepast. Dat de oprichting van hoogbouw in stedelijk gebied in beginsel als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt is op zichzelf correct, doch aan het unieke karakter van de onderhavige ontwikkeling wordt vervolgens voorbij gegaan.

Voorts stelt [naam eiseres] dat verweerder de wijze van ‘taxeren' (geen opneming ter plaatse) in het bestreden besluit ten onrechte niet heeft gesanctioneerd. [naam eiseres] wijst er daarbij op dat verweerder daarmee geheel voorbij gaat aan de uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1436, inzake de gemeente Dongen. Daarin overweegt de Afdeling in r.o. 17.1. onmiskenbaar dat de taxateur het object moet hebben bezocht. Daarnaast stelt [naam eiseres] zich op het standpunt dat de waardedaling van het appartement niet op juiste wijze is vastgesteld. [naam eiseres] stelt dat de taxateur ten onrechte niet zelfstandig de nieuwe waarde heeft bepaald. Hij heeft enkel het door JvO vastgestelde schadepercentage, gebaseerd op een te gering gewicht aan de schadefactoren, toegepast en dat de nieuwe waarde genoemd. 8.2. De rechtbank overweegt dat in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geen expliciete eisen worden gesteld aan de taxateur of de taxatie. Zie in dit verband de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582. Alleen is van belang dat zijn/haar werk zorgvuldig en navolgbaar moet zijn. Aangezien taxateur [naam 8] zich profileert als een rentmeesterkantoor, gericht op het buitengebied van de provincie Limburg, is hij, zoals de StAB ook heeft opgemerkt in haar advies, niet de meest geschikte taxateur voor appartementen in Rotterdam. Uit de rechtspraak van de Afdeling blijkt echter dat de enkele stelling dat een taxateur niet ter plaatse is gevestigd of niet gespecialiseerd is in het type vastgoed niet betekent dat die taxateur niet over de benodigde deskundigheid beschikt om de taxatie uit te voeren (zie de uitspraken van de Afdeling van 16 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1269) en 31 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR6373)). De Afdeling heeft in deze uitspraken niet overwogen wat het betekent wanneer een taxateur aan beide criteria niet voldoet. In dit geval is [naam 8] niet bij de opnames aanwezig geweest, maar zou hij door middel van camerabeelden via de telefoon van [naam 9] hebben meegekeken. Voor zover bekend heeft [naam 8] de objecten ook niet vanaf de straat opgenomen en heeft hij evenmin de directe omgeving daarvan bezocht. In de rechtspraak wordt geaccepteerd dat een binnenopname niet altijd mogelijk is, omdat het pand bijvoorbeeld inmiddels is verkocht of zelfs gesloopt of verbouwd. In zo’n geval is een buitenopname, een zogenaamde geveltaxatie, wel gewenst. Indien zonder duidelijke goede reden wordt afgezien van zowel een binnen- als een buitenopname is er geen sprake van een zorgvuldige werkwijze. Weliswaar kan ook in dat geval een marktwaarde worden bepaald, maar deze zal per definitie niet zo nauwkeurig en betrouwbaar zijn als wanneer wel een (binnen)opname heeft plaatsgevonden (zie de uitspraken van de Afdeling van 22 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:200, r.o. 10.4) en van 17 juni 2009 (ECLI:NL:RVS:2009:B18424, r.o. 2.5.1)). Door [naam eiseres] is terecht gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1436. Daarin is het volgende overwogen: “17.1. Zoals hiervoor onder 12.4 is overwogen, heeft het college zich er niet van vergewist dat de taxateur ter plekke is geweest en kennis had van de lokale situatie. Nu het college reeds hierom het advies van TAXgoed niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen, behoeft het betoog van [appellant sub 1] over de inhoud van dat advies geen bespreking meer.” De StAB heeft er in haar advies op gewezen dat de waarde in de nieuwe situatie niet juist is vastgesteld, omdat dit is gebeurd aan de hand van een percentage van de oude waarde en niet in de vorm van een zelfstandige taxatie van de nieuwe situatie. [naam eiseres] merkt terecht op dat het vaste rechtspraak is dat de waardevermindering bij planschadekwesties wordt bepaald door het taxeren van de marktwaarde van de oude en de nieuwe planologische situatie per peildatum van de inwerkingtreding van het nieuwe regime en dat percentages slechts ter controle mogen worden gebruikt (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1269, r.o. 11.13). Op grond van het vorenstaande komt de StAB tot de conclusie dat de taxaties van [naam 8] misschien niet geheel onbruikbaar zijn, maar dat de taxaties om verschillende redenen minder zorgvuldig, nauwkeurig en betrouwbaar te achten zijn. 8.3. De rechtbank ziet in de reactie van verweerder op het StAB-advies, waarin hij aangeeft niet te twijfelen aan de deskundigheid van zijn taxateur dan wel aan diens werkwijze, geen aanleiding om over de door [naam eiseres] en de StAB aangevoerde bezwaren tegen de (werkwijze van) de taxateur heen te stappen. De rechtbank ziet dan ook voldoende aanleiding de taxaties van de taxateur van verweerder ter zijde te leggen. 9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank het advies van de StAB, waarin ligt besloten dat zij zich niet kan vinden in de (taxatie-)adviezen van JvO die verweerder aan de bestreden besluiten ten grondslag heeft gelegd, volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is het noodzakelijk om de waardes in de oude en in de nieuwe planologische situatie opnieuw te laten bepalen, zodat de StAB terecht een nieuwe taxateur heeft aangezocht, te weten [naam 5] (hierna: [naam 5]) van Voorberg Makelaars te Rotterdam. [naam 5] heeft na de opname van het appartement van [naam 6] het volgende bepaald, per taxatiepeildatum 9 augustus 2017: • waarde in de oude planologische situatie: € 410.000,-; • waarde in de nieuwe planologische situatie: € 385.000,-; • waardevermindering: € 25.000,-. 9.1. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan het taxatierapport van [naam 5]. [naam 5] heeft de schadefactoren (belemmering uitzicht, aantasting van privacy, licht- en geluidhinder, windhinder) meegewogen en ook meegewogen dat er enig voordeel geldt voor een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. [naam 5] heeft de woning van binnen en van buiten bekeken. Uit de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) volgt dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarnaast mag de bestuursrechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Die situatie doet zich hier niet voor. [naam projectontwikkelaar] heeft daarnaast geen eigen taxatierapport ingebracht en er zijn geen aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de juistheid van het taxatierapport van [naam 5]. Verweerder kan zich niet verenigen met de taxatiewaarde van [naam 5] en meent dat deze aan de hoge kant is. Dat dit, zoals de StAB ook ter zitting heeft toegelicht, gelegen kan zijn in de omstandigheid dat [naam 5], anders dan JvO, de berging en parkeerplaats(en) in de taxatie heeft meegenomen vormt voor de rechtbank geen aanleiding het taxatierapport van [naam 5] niet te volgen. 9.2. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de beroepsgronden van [naam eiseres] slagen. Verweerder heeft derhalve het taxatierapport van [naam 8] ten onrechte aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd. Normaal maatschappelijk risico (Nmr) 10.1. [naam eiseres] stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte voor het nmr een aftrek van 5% heeft toegepast. Dat de oprichting van hoogbouw in stedelijk gebied in beginsel als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt is op zichzelf correct, doch aan het unieke karakter van de onderhavige ontwikkeling wordt vervolgens voorbij gegaan.

Het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” voorziet in de bouw van de hoogste toren van Nederland. De hoogste toren kan zich niet bevinden in verschillende steden in Nederland. De bewering dat het hier een ontwikkeling betreft die zich voordoet in een groot aantal stedelijke gebieden in Nederland is dus onjuist. Van een bestendig gemeentelijk beleid op grond waarvan de herontwikkeling van het plangebied in de lijn der verwachtingen lag is volgens [naam eiseres] geen sprake. Een aftrek van 5% wegens nmr acht [naam eiseres] niet gerechtvaardigd. [naam eiseres] wijst hierbij naar de second opinion van [naam 10], die is uitgegaan van een aftrek van 3% wegens nmr. 10.2. Volgens [naam projectontwikkelaar] heeft verweerder terecht geoordeeld dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting ligt. Dat daarbij volgens de jurisprudentie een percentage tot (maximaal) 5% zou kunnen worden gehanteerd, acht [naam projectontwikkelaar] onjuist. Het nmr is immers niet aan een maximum gebonden. 10.3. De StAB heeft allereerst in haar advies geconcludeerd dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Wel is evident dat het om een zeer hoge toren gaat, die ook in het centrum van Rotterdam opvalt. Rotterdam staat echter bekend om alle hoogbouw, zodat de ontwikkeling volgens de StAB in algemene zin als normaal gezien kan worden. Ten tweede heeft de StAB beoordeeld of deze ontwikkeling naar aard en omvang past in de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving. De directe omgeving van het plangebied is wisselend. Aan alle zijden zijn woningen en bedrijven (o.a. kantoren en horeca) gesitueerd. De omvang van de bebouwing aan de westzijde is relatief laag (ca. 15 meter), ten noorden en zuiden is deze hoger (31 en 27 meter), terwijl aan de oostzijde hoogbouw is gesitueerd, zoals de Hoge Heren aan de noordoostzijde met een hoogte van 100 meter en de Hoge Erasmus aan de zuidoostzijde met een hoogte van 93 meter. De ontwikkeling bestaat uit twee torens met een hoogte van 70 meter en een toren met een hoogte van 215 meter. Gezien de bestaande ruimtelijke structuur past hoogbouw met name bij de bestaande bebouwing aan de oostzijde. De geplande hoogtes van 70 en 215 meter passen echter niet direct bij de bestaande bebouwing aan de overige zijden. Ten derde heeft de StAB beoordeeld of de ontwikkeling past in het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid. De gemeente Rotterdam kent een hoogbouwbeleid. Daaruit volgt dat sinds het Binnenstadsplan uit 1993 een visie bestaat over hoogbouw, later geformuleerd in verschillende Hoogbouwvisies. Daarin is een hoogbouwzone aangeduid, die - volgens de afbeeldingen - direct ten oosten van het plangebied lag. In de Hoogbouwvisie van 2010 is dit specifieke project genoemd. Daarin is tevens in algemenere zin een maximale hoogte voor hoogbouw van 200 meter genoemd. Hieruit volgt dat hoogbouw past in het reeds jaren gevoerde beleid van de gemeente Rotterdam, maar pas sinds 2010 specifiek voor deze locatie. Eerder al, op 14 mei 2008, was het voornemen bekend gemaakt om mee te werken aan de gevraagde vrijstelling voor dit specifieke project. Ten aanzien van de omvang van het nadeel merkt de StAB op dat uit vaste rechtspraak van de Afdeling betreffende planschade blijkt dat bij een hogere schade dan 5% van de waarde in de oude situatie de schade onevenredig is en daarom voor vergoeding in aanmerking dient te komen. Gezien het voorgaande concludeert de StAB dat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die echter niet geheel past in de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving en evenmin geheel past in het gevoerde planologische beleid. De StAB acht daarom een nmr van 4% van de oude waarde passend. 10.4. De rechtbank overweegt dat de Afdeling met haar uitspraak van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) enkele handvatten heeft gegeven voor het bepalen van de drempel bij het nmr: “(…) 7.15. De Afdeling zal voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende handvatten geven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen. (…)” De rechtbank ziet in het licht van deze uitspraak aanleiding om te beoordelen of de ontwikkeling past in “de ruimtelijke structuur van de omgeving” en “in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid”. De rechtbank volgt de StAB in haar advies dat de ontwikkeling deels in de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De directe omgeving in ogenschouw nemend past het Zalmhavencomplex naar het oordeel van de rechtbank aan de oostzijde binnen de aard en de omvang van de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving, maar dit geldt niet voor de noord-, zuid- en westzijde aangezien zich daar voornamelijk laagbouw bevindt. Voor de vraag of de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke beleid past heeft de StAB geconcludeerd dat dit niet het geval is. In afwijking van de conclusie van de StAB is de rechtbank met [naam projectontwikkelaar] van oordeel dat dit wel het geval is. Sinds het Hoogbouwbeleid uit het Binnenstadsplan 2000-2010 is het plangebied aangeduid als een overgangszone. Dit betekent dat het plangebied nader onderzocht zou worden om te bepalen op welke wijze dit zou kunnen fungeren als overgangsgebied naar de hoogbouwzone (vanaf 70 meter tot 150 meter). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de planologische ontwikkeling eerder dan in 2010, wat het uitgangspunt van de StAB is, in de lijn der verwachtingen lag. De rechtbank is daarom van oordeel dat de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke beleid past. Op basis van de voornoemde uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 volgt dat indien de ontwikkeling aan één van beide indicatoren maar voor een deel voldoet (in casu “de ruimtelijke structuur van de omgeving”), het hanteren van een drempel van 4% in plaats van 5% in beginsel aangewezen is. In hetgeen [naam eiseres] heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding hier in positieve zin van af te wijken. Dit brengt de rechtbank daarom op een drempel van 4% van de waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft derhalve ten onrechte een drempel van 5% voor het nmr gehanteerd. Dit betekent dat de beroepsgrond van [naam eiseres] slaagt.

Het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” voorziet in de bouw van de hoogste toren van Nederland. De hoogste toren kan zich niet bevinden in verschillende steden in Nederland. De bewering dat het hier een ontwikkeling betreft die zich voordoet in een groot aantal stedelijke gebieden in Nederland is dus onjuist. Van een bestendig gemeentelijk beleid op grond waarvan de herontwikkeling van het plangebied in de lijn der verwachtingen lag is volgens [naam eiseres] geen sprake. Een aftrek van 5% wegens nmr acht [naam eiseres] niet gerechtvaardigd. [naam eiseres] wijst hierbij naar de second opinion van [naam 10], die is uitgegaan van een aftrek van 3% wegens nmr. 10.2. Volgens [naam projectontwikkelaar] heeft verweerder terecht geoordeeld dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting ligt. Dat daarbij volgens de jurisprudentie een percentage tot (maximaal) 5% zou kunnen worden gehanteerd, acht [naam projectontwikkelaar] onjuist. Het nmr is immers niet aan een maximum gebonden. 10.3. De StAB heeft allereerst in haar advies geconcludeerd dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Wel is evident dat het om een zeer hoge toren gaat, die ook in het centrum van Rotterdam opvalt. Rotterdam staat echter bekend om alle hoogbouw, zodat de ontwikkeling volgens de StAB in algemene zin als normaal gezien kan worden. Ten tweede heeft de StAB beoordeeld of deze ontwikkeling naar aard en omvang past in de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving. De directe omgeving van het plangebied is wisselend. Aan alle zijden zijn woningen en bedrijven (o.a. kantoren en horeca) gesitueerd. De omvang van de bebouwing aan de westzijde is relatief laag (ca. 15 meter), ten noorden en zuiden is deze hoger (31 en 27 meter), terwijl aan de oostzijde hoogbouw is gesitueerd, zoals de Hoge Heren aan de noordoostzijde met een hoogte van 100 meter en de Hoge Erasmus aan de zuidoostzijde met een hoogte van 93 meter. De ontwikkeling bestaat uit twee torens met een hoogte van 70 meter en een toren met een hoogte van 215 meter. Gezien de bestaande ruimtelijke structuur past hoogbouw met name bij de bestaande bebouwing aan de oostzijde. De geplande hoogtes van 70 en 215 meter passen echter niet direct bij de bestaande bebouwing aan de overige zijden. Ten derde heeft de StAB beoordeeld of de ontwikkeling past in het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid. De gemeente Rotterdam kent een hoogbouwbeleid. Daaruit volgt dat sinds het Binnenstadsplan uit 1993 een visie bestaat over hoogbouw, later geformuleerd in verschillende Hoogbouwvisies. Daarin is een hoogbouwzone aangeduid, die - volgens de afbeeldingen - direct ten oosten van het plangebied lag. In de Hoogbouwvisie van 2010 is dit specifieke project genoemd. Daarin is tevens in algemenere zin een maximale hoogte voor hoogbouw van 200 meter genoemd. Hieruit volgt dat hoogbouw past in het reeds jaren gevoerde beleid van de gemeente Rotterdam, maar pas sinds 2010 specifiek voor deze locatie. Eerder al, op 14 mei 2008, was het voornemen bekend gemaakt om mee te werken aan de gevraagde vrijstelling voor dit specifieke project. Ten aanzien van de omvang van het nadeel merkt de StAB op dat uit vaste rechtspraak van de Afdeling betreffende planschade blijkt dat bij een hogere schade dan 5% van de waarde in de oude situatie de schade onevenredig is en daarom voor vergoeding in aanmerking dient te komen. Gezien het voorgaande concludeert de StAB dat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die echter niet geheel past in de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving en evenmin geheel past in het gevoerde planologische beleid. De StAB acht daarom een nmr van 4% van de oude waarde passend. 10.4. De rechtbank overweegt dat de Afdeling met haar uitspraak van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) enkele handvatten heeft gegeven voor het bepalen van de drempel bij het nmr: “(…) 7.15. De Afdeling zal voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende handvatten geven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen. (…)” De rechtbank ziet in het licht van deze uitspraak aanleiding om te beoordelen of de ontwikkeling past in “de ruimtelijke structuur van de omgeving” en “in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid”. De rechtbank volgt de StAB in haar advies dat de ontwikkeling deels in de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De directe omgeving in ogenschouw nemend past het Zalmhavencomplex naar het oordeel van de rechtbank aan de oostzijde binnen de aard en de omvang van de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving, maar dit geldt niet voor de noord-, zuid- en westzijde aangezien zich daar voornamelijk laagbouw bevindt. Voor de vraag of de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke beleid past heeft de StAB geconcludeerd dat dit niet het geval is. In afwijking van de conclusie van de StAB is de rechtbank met [naam projectontwikkelaar] van oordeel dat dit wel het geval is. Sinds het Hoogbouwbeleid uit het Binnenstadsplan 2000-2010 is het plangebied aangeduid als een overgangszone. Dit betekent dat het plangebied nader onderzocht zou worden om te bepalen op welke wijze dit zou kunnen fungeren als overgangsgebied naar de hoogbouwzone (vanaf 70 meter tot 150 meter). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de planologische ontwikkeling eerder dan in 2010, wat het uitgangspunt van de StAB is, in de lijn der verwachtingen lag. De rechtbank is daarom van oordeel dat de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke beleid past. Op basis van de voornoemde uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 volgt dat indien de ontwikkeling aan één van beide indicatoren maar voor een deel voldoet (in casu “de ruimtelijke structuur van de omgeving”), het hanteren van een drempel van 4% in plaats van 5% in beginsel aangewezen is. In hetgeen [naam eiseres] heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding hier in positieve zin van af te wijken. Dit brengt de rechtbank daarom op een drempel van 4% van de waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft derhalve ten onrechte een drempel van 5% voor het nmr gehanteerd. Dit betekent dat de beroepsgrond van [naam eiseres] slaagt.