ECLI:NL:RBROT:2021:1601

RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 8371518 CV EXPL 20-3845 uitspraak: 26 februari 2021 vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Onyx (NL) PropCo II B.V., gevestigd te Amsterdam , eiseres, gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Teca Holding II B.V. , gevestigd te Hoogerheide , gemeente Woensdrecht , gedaagden, gemachtigde: mr. J. Wind. Eiseres wordt hierna aangeduid als ‘ Onyx ’ en gedaagde als ‘ Teca ’.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken: • het exploot van dagvaarding van 3 maart 2020, met producties; • de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties; • de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties; • de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie tevens houdende wijziging van eis, met producties; • de conclusie van dupliek in reconventie, tevens akte uitlaten in conventie. Omschrijving van het geschil

1.1 Onyx heeft per 1 maart 2018 met Teca een huurovereenkomst afgesloten met betrekking tot bedrijfsruimte aan de [adres] te Ridderkerk, te weten hal 8 en 9, voor de duur van drie jaar en tien maanden (hierna: het gehuurde). De huur dient voor de start van een nieuwe maand voldaan te worden en bedraagt thans € 36.387,81 per maand. Daarnaast heeft Teca nog een huurovereenkomst voor hal 10 en een huurovereenkomst voor kantoorruimte met Onyx . 1.2 Op de huurovereenkomst is het wettelijk regime voor bedrijfsruimte van toepassing (artikel 7:230a BW). 1.3 De huurovereenkomst luidt - voor zover relevant-: “Oplevering aanvang huurovereenkomst 11.4 Het Gehuurde is/wordt verhuurd in de huidige staat. In aanvulling hierop behoort (uitsluitend) tot het Gehuurde de volgende zaken en/of voorzieningen: - Verlichting Verhuurder zal de verlichtingslijnen in het object optimaliseren, nadat Huurder de nog aan te leveren stellingtekeningen aan Verhuurder heeft overlegd. - Portakabins De aanwezige Portakabin in hal 8 zal door Verhuurder worden verwijderd. In overleg met Huurder zal Verhuurder hiervoor een nieuwe Portakabin terugplaatsen. De bestaande portakabin in hal 9 zal gehandhaafd blijven. Verhuurder zal in overleg met Huurder kleine gebruikschades laten herstellen. - […] - Loading docks De loading docks en dock levelers zullen gecertificeerd en in werkende staat opgeleverd worden. De aanrijschades aan de buitenzijde zullen hersteld worden, stootbumpers en dockshelters nazien en waar nodig te vervangen. - […] - Naamaanduidingen Bestaande naam aanduidingen op de docks en kopgevel te verwijderen door Verhuurder. - […] - Rolluik Het rolluik tussen hal 8 en 9 zal in werkende staat opgeleverd worden. - Entree Bij entreehal 8 zal een nieuwe brede stalen trap geplaatst worden. (Vergelijkbaar met de trap zoals geplaatst bij hal 1). - Lekkages Twee lekkages in hal 8 zullen hersteld worden.” 1.4 Artikel 11.35 van de huurovereenkomst luidt: “Het in artikel 23.2 van de Algemene bepalingen genoemde minimumbedrag komt te vervallen. In de plaats daarvan geldt een minimum bedrag van € 500,- per maand. De laatste zin van artikel 23.2 van de Algemene bepalingen is niet van toepassing.” 1.5 Op 1 maart 2018 is een proces-verbaal van oplevering opgemaakt. Daarin staat onder de kop ‘Eventuele opmerkingen’ bij de diverse onderdelen vermeld dat er in hal 8 één lamp defect is, diverse lekkages aan de daken worden verholpen, de lekkages boven de docks worden verholpen na de vorstperiode, oude naamaanduidingen vorige huurder worden verwijderd na de vorstperiode, alles uit te voeren door de verhuurder. Daarnaast staat onder de kop ‘geconstateerde niet eerder benoemde gebreken’ vermeld dat de aanrijschade buitenzijde loods nog dient te worden hersteld, de stuurkast rolluik tussen beide hallen wordt vervangen, eveneens uit te voeren door de verhuurder. Bij de afsluitende opmerking opleverniveau is bij de vraag of oplevering conform huurovereenkomst is het vakje ja aangevinkt. 1.6 De beheerders van het pand aan de [adres] zijn [naam bedrijf 1] (hierna: [naam bedrijf 1] ) en [naam bedrijf 2] (hierna: [naam bedrijf 2] ). 1.7 De heer [naam persoon 1] van [naam bedrijf 2] heeft op 27 februari 2019 een e-mail verstuurd aan de heer [naam persoon 2] van Teca en de heer [naam persoon 3] van [naam bedrijf 1] . De e-mail luidt: “Naar aanleiding van hetgeen vorige week besproken bevestig ik onderstaand de besproken punten. 1. De doorgang tussen hal 8 en 9 zal in week 15 uitgevoerd worden. De opdracht hiertoe ligt bij KWS en momenteel is het benodigde staal besteld bij de leverancier. Er is nu een tijdelijke voorziening getroffen die functioneel is alleen niet ideaal ivm de reachtrucks. 2. De doorbelasting factuur inzake de tijdelijke voorziening dient doorgestuurd te worden zodat deze door ons betaald kan worden. Navraag bij [naam bedrijf 1] wijst uit dat deze factuur niet ontvangen is. Graag hiervoor zorgdragen zodat dit afgewikkeld kan worden. Het is namelijk niet de bedoeling dat dit bedrag verrekend wordt met de huurverplichting. 3. Met betrekking tot de lekkages. Er is een onderhoudscontract afgesloten met de firma Ballast Nedam voor het periodiek inspecteren en herstellen van de dilataties op het parkeerdek. Verder zal er in dit jaar een gedeelte van het bovenliggende parkeerdek opnieuw geasfalteerd worden. Ik zal nog nagaan welke fase er dit jaar in de planning staat. 4. Met betrekking tot de naam aanduiding ontvangt [naam bedrijf 1] , zoals gevraagd, nog jullie logo en gewenste naamsvermelding. 5. Inzake verwijdering van de oude naamaanduidingen op de loading docks. Hiervoor zou je nagaan of jouw leverancier dit kan realiseren. Indien dit niet het geval is graag terugkoppeling zodat wij dit met onze leveranciers zullen oppakken. 6. Met betrekking tot de verlichting in het kantoor zijn wij voornemens in Q1 / Q2 de algemene ruimtes te voorzien van led armaturen. Indien je bereid bent te investeren in Led verlichting in de gehuurde kantoorruimte zouden we dit kunnen combineren. We zullen hier nog een voorstel voor doen. 7. Een aantal dock shelters aan de kopgevel van hal 8 zijn kapot. Voor zover mij bekend zijn de dockshelters aan de kopgevel van hal 8 bij aanvang huurovereenkomst zonder schade opgeleverd. Het vervangen hiervan is dan ook voor jullie rekening. Op locatie zijn mogelijk nog een aantal (niet beschadigde) dockshelters beschikbaar die we zouden kunnen uitwisselen met de docks van hal 8. In dat geval zijn er dan alleen wat kosten voor montage werkzaamheden. We komen hier nog op terug. 8. De huurachterstand zal volledig betaald worden, met dien verstande dat een bedrag van max EUR 32 K (inclusief btw) open blijft staan tot dat de opleverpunten uit de huurovereenkomst definitief zijn opgelost. Voor de duidelijkheid het resterende opleverpunt is het verwijderen van de oude belettering op de docks. Alle overige opleverpunten zijn opgelost. Voor toekomstige facturen geldt dat deze telkens uiterlijk per vervaldatum voldaan dienen te zijn, zijnde de 1e dag van de kalendermaand. 9. […]” 1.8 [naam bedrijf 2] heeft per e-mail van 26 augustus 2019 Teca medegedeeld dat de loading docks geschilderd zijn waardoor de naamaanduidingen van de vorige huurder niet meer zichtbaar zijn zodat dat gebrek is opgelost. De gedeeltelijke opschorting van de huurtermijnen komt hierdoor te vervallen en Teca wordt verzocht de huurachterstand te voldoen. Teca heeft hierop geantwoord dat de 32K betaald zal worden ofschoon een aantal docks nog niet klaar zijn en de vraag blijft hoe het gebouw zich gaat houden bij een zware regenbui. 2.

3.1 Vanwege de verwevenheid van de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen en beoordelen. 3.2 Het verweer van Teca dat de vorderingen van Onyx dienen te worden afgewezen vanwege het verzaken door Onyx van de substantiëringsplicht in de dagvaarding wordt verworpen. In artikel 111 lid 3 Rv is weliswaar bepaald dat het exploot van dagvaarding de verweren tegen de vordering vermeldt (de substantiëringsplicht) doch de wet verbindt geen consequenties aan het niet voldoen aan dit vereiste. Dat door Onyx in de dagvaarding niet is opgenomen dat Teca haar diverse malen heeft gewezen op gebreken in het gehuurde is weliswaar een verwijtbare omissie maar de kantonrechter acht het niet geraden hieraan de door Teca bepleite gevolgtrekking te verbinden. Wel wordt met de omissies van Onyx rekening gehouden in het kader van de proceskostenveroordeling (zie 3.13 hieronder). Huurachterstand 3.3 De gevorderde huurachterstand bedraagt volgens Onyx tot en met december 2020 € 110.168,32. Volgens Teca is dit bedrag lager; zij heeft meer betalingen gedaan dan door Onyx zijn afgeboekt en de waarborgsom dient te worden verrekend. Uit de door Onyx in het geding gebrachte betaaloverzichten volgt echter dat alle door Teca gestelde betalingen die zien op deze huurovereenkomst zijn verwerkt. Alleen over de boekhoudkundige verwerking van factuur 2018/026 ad € 1.176,72 van Teca bestaat onduidelijkheid maar nu dit geen betaling van huurpenningen betreft laat de kantonrechter dat punt voor wat het is. Daarnaast geldt dat, buiten dat verrekening contractueel is uitgesloten, een waarborgsom dient voor het geval een verhuurder schade lijdt omdat het gehuurde niet op de juiste wijze wordt opgeleverd. De verhuurder mag dan de waarborgsom verrekenen met de door hem geleden schade. De (aanvullende) waarborgsom verrekenen met de huurachterstand mag Teca dus niet. Opschorting 3.4 Teca heeft ook een beroep op opschorting gedaan, volgens haar mag zij tot een bedrag van € 32.000,- opschorten en verwijst daarbij naar de onder 1.7 geciteerde e-mail van 27 februari 2019. Volgens Onyx dient de afspraak echter zo uitgelegd te worden dat het recht op opschorten enkel bestond zolang de oude belettering nog niet verwijderd was. Overigens geldt dat, voor zover het Onyx met deze e-mail al niet duidelijk was dat Teca een beroep op opschorting doet, een dergelijk beroep ook pas in rechte gedaan mag worden. 3.5 Nu partijen verschillen over de uitleg van punt 8 van genoemde e-mail dient te worden beoordeeld welke betekenis toekomt aan de afspraak tussen partijen. Het gaat hier om de uitleg van een bepaling uit een onderlinge afspraak waarin de verplichtingen uit de tussen partijen geldende huurovereenkomst nader is geregeld. Die uitleg kan niet alleen worden gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen ervan, maar daarbij komt het tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de context van de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 Haviltex). 3.6 Aan de hand van deze maatstaf wordt punt 8 als volgt uitgelegd. In de tekst van punt 8 is aanknoping te vinden voor het standpunt van Onyx dat het enige resterende herstel de verwijdering van de oude belettering betreft. Aanleiding voor het maken van afspraken is geweest dat bijna een jaar na aanvang van de huur door Teca de voor het aangaan van de huurovereenkomst aanwezige gebreken nog niet (allemaal) waren hersteld. Onyx beweert van wel maar daarover onder 3.7 meer. In dit licht bezien past ook het voorbehoud dat Teca op de eerste pagina van de huurovereenkomst heeft geschreven. Onder de punten 1 en 3 tot en met 7 in de e-mail van 27 februari 2019 staan concrete afspraken vermeld met betrekking tot de problemen van de doorgang tussen hal 8 en 9, de lekkages, de verlichting in de kantoorruimte en de dock shelters aan de kopgevel van hal 8. Die gebreken worden daarmee als het ware afgevinkt. Met betrekking tot het verwijderen van de oude belettering staat nog open wie daartoe actie zal ondernemen, Teca of Onyx . Uit deze omstandigheden volgt dat er onder punt 8 vanuit gegaan wordt dat het verwijderen van de oude belettering het enige gebrek is waarvoor nog niet concreet is uitgewerkt hoe dit verholpen gaat worden. Dit leidt tot de conclusie dat zowel uit de taalkundige uitleg als uit de context volgt dat de bevoegdheid om te mogen opschorten voor een bedrag van € 32.000,- enkel is gekoppeld aan het nog te ondernemen punt met betrekking tot het verwijderen van de oude belettering. Dit heeft als gevolg dat Teca , nu onbetwist is gesteld door Onyx dat de oude belettering in juli 2019 is verwijderd, vanaf augustus 2019 geen opschorting voor een bedrag van € 32.000,- meer toekomt. Het beroep op opschorting moet daarom worden verworpen. Huurprijsvermindering 3.7 Artikel 7:207 BW bepaalt dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek recht heeft op een daaraan evenredige vermindering van de huur van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Teca heeft onbetwist gesteld dat de lekkages, de grote scheur in de vloer van dock 12, het defecte rolluik tussen hal 8 en 9 en de kapotte aluminium plaat tussen hal 8 en 9 gebreken conform artikel 7:204 BW zijn zodat daarvan wordt uitgegaan. Anders dan door Onyx aangevoerd blijkt uit het proces-verbaal van oplevering niet dat de gebreken betreffende de lekkages, het defecte rolluik en de kapotte plaat waren hersteld bij aanvang van de huurovereenkomst (zie proces-verbaal van oplevering onder 1.5). Het aanvinken van het vakje ‘ja’ bij de vraag of er conform de huurovereenkomst is opgeleverd maakt dat niet anders, in de huurovereenkomst staan immers onder 11.4 deze gebreken opgesomd. Voorts geldt voor deze bij aanvang van de huurovereenkomst bekende gebreken dat een recht op huurprijsvermindering niet kan worden uitgesloten in de van toepassing zijnde algemene bepalingen. 3.7.1 Partijen zijn het erover eens dat er vanaf aanvang van de huur meerdere lekkages zijn geweest. Volgens Onyx heeft zij steeds adequaat opgetreden en de lekkages verholpen; de lekkages ontstaan echter steeds door andere oorzaken. Dit maakt echter niet dat er sprake is van verminderd huurgenot. Teca heeft immers onbetwist gesteld dat er door de lekkages regelmatig producten van haar klanten beschadigd raken en bepaalde delen van de hallen niet overeenkomstig de bestemming kunnen worden gebruikt. Teca heeft dan ook recht op een evenredige vermindering van de huur. In aanmerking nemende dat het gehuurde een totale oppervlakte heeft van 5.808 m2 terwijl de lekkages niet overal optreden en ook langere periodes wegblijven wordt de huurprijsvermindering bepaald op 5% vanaf 1 maart 2018 totdat het gebrek wordt opgelost. 3.7.2 Teca heeft onbetwist gesteld dat zij dock 12 vanwege een grote scheur in de vloer, door haar op 30 augustus 2018 gemeld aan Onyx , niet heeft kunnen gebruiken totdat de scheur eind april 2019 is hersteld. Huurprijsvermindering voor dit gebrek dat bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet bekend of gemeld was is echter uitgesloten onder 10.3 algemene bepalingen. 3.7.3 Gedurende de periode van 1 maart tot eind mei 2018 functioneerde het rolluik tussen hal 8 en 9 niet of niet naar behoren.

3.8 Dit alles leidt tot de volgende conclusie. Teca dient over de maanden maart en april 2018 5% minder aan huur te voldoen. De maandelijkse huur was destijds € 34.553,81 per maand zodat een bedrag van € 3.455,38 minder voldaan hoeft te worden door Teca . Over de maanden mei 2018 tot en met oktober 2019 bedraagt de huurprijsvermindering in totaal 10%. Over de toen geldende huurtermijnen komt dit op een bedrag van € 62.985,90. Over de maanden november 2019 tot en met december 2020 weer 5%, te weten een bedrag van € 25.301,93. In totaal een bedrag van € 91.743,21 dat Teca minder aan huur hoeft te voldoen tot en met december 2020. Tot aan het herstel van de lekkages mag zij 5% op de maandelijkse huurtermijn in mindering brengen. Afgezet tegen de gevorderde huurachterstand ad € 110.168,32 resteert een bedrag van € 18.425,11 dat Teca nog dient te voldoen aan Onyx . Dit bedrag zal aan huurachterstand worden toegewezen. Ontbinding en ontruiming 3.9 De huurachterstand is na toekenning van de huurprijsvermindering zodanig gering dat deze geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Herstel gebreken 3.10 Artikel 7:206 lid 1 BW bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Met betrekking tot de lekkages zijn er ondertussen de nodige herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De lekkages zijn nog niet definitief verholpen. Onyx is voornemens dit jaar het gehele parkeerdek (dat boven de hallen is gelegen) te vernieuwen, een ingrijpende renovatie. De gevorderde veroordeling tot herstel en overlegging van de planning daarvan zal worden toegewezen. Nu de herstelwerkzaamheden dermate groot van omvang zijn en een gedegen planning vergen wordt een aanvangstermijn van 7 dagen na datum onderhavig vonnis niet realistisch geacht. Onyx zal daarom een termijn van zes maanden gegeven worden. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Teca mag zoals onder 3.7.1 overwogen 5% op de huurprijs in mindering brengen zolang de lekkages niet verholpen zijn, hetgeen als een voldoende prikkel wordt beschouwd tot nakoming van deze herstelverplichting. De gevorderde veroordeling ten aanzien van de scheuren in de vloer van hal 12 wordt afgewezen. Door Teca is onvoldoende gesteld en onderbouwd dat Onyx op de hoogte was van de scheuren (anders dan de ene grote scheur die gerepareerd is), dat deze scheuren gebreken vormen en dat zij Onyx eerder dan in deze procedure in de gelegenheid heeft gesteld de vermeende scheuren te verhelpen. Boeterente 3.11 Het primair gevorderde bedrag zal worden afgewezen. Een cumulatieve berekening van de boeterente is niet redelijk en in overeenstemming met wat partijen vanuit objectief gezichtspunt moeten hebben bedoeld. Het totaal aan verschuldigde boetes zou zo de achterstallige huurpenningen kunnen overstijgen. Daardoor zouden de verschuldigde boeten ook los raken van het belang dat het boetebeding dient: enerzijds een prikkel te zijn voor de huurder tot tijdige nakoming van zijn betalingsverplichting, anderzijds een fixering op voorhand van de (ten minste) verschuldigde schadevergoeding bij gebreke daarvan (zie ECLI:NL:GHAMS:2019:4499 en ECLI:NL:GHARL:2018:714). Op grond van artikel 11.35 van de huurovereenkomst dient de bepaling zo te worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand een boete van € 500,- verschuldigd is. Dat Onyx een drietal keer een lager bedrag in rekening heeft gebracht maakt nog niet dat Teca er gerechtvaardigd op mag vertrouwen dat Teca afstand heeft gedaan van dat recht. Dat betekent dat het in conventie subsidiair gevorderde boetebedrag over de periode van maart 2018 tot en met juli 2020 ad € 13.000,- zal worden toegewezen. De in reconventie gevorderde terugbetaling wordt afgewezen. Uit de huurspecificatie van Onyx blijkt dat de huurtermijnen over de maanden augustus tot en met december 2020 eveneens te laat zijn voldaan zodat daarvoor een boetebedrag van € 2.500,- zal worden toegewezen. Over de huurtermijnen vanaf januari 2021 wordt geen boeterente toegewezen nu niet gesteld of gebleken is dat deze te laat worden voldaan. Partijen zijn bedrijfsmatig deze huurovereenkomst aangegaan en het minimumbedrag van € 500,- is een gebruikelijk bedrag. Er wordt dan ook geen reden gezien het toegewezen bedrag te matigen. Buitengerechtelijke incassokosten 3.12 Een vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen nu voldoende is gesteld en gebleken dat het gaat om verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Conform artikel 28.1 van de algemene bepalingen zal een bedrag van € 2.763,76 (15% van de huurachterstand) toegewezen worden. Proceskosten 3.13 Nu partijen zowel in conventie als in reconventie over en weer in het (on)gelijk worden gesteld wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren. Daarnaast zou gelet op hetgeen onder 3.2 is overwogen geen salarispunt voor de dagvaarding worden toegekend.

De kantonrechter: in conventie veroordeelt Teca om aan Onyx tegen kwijting te betalen € 36.688,87; wijst af het anders of meer gevorderde; in reconventie veroordeelt Onyx uiterlijk binnen zes maanden na datum van dit vonnis het gebrek met betrekking tot de lekkages te hebben verholpen met verstrekking vooraf van een concrete planning van die werkzaamheden aan Teca ; vermindert de kale huurprijs met 5% over de periode van 1 januari 2021 tot aan het moment dat het gebrek met betrekking tot de lekkages definitief is verholpen; wijst af het anders of meer gevorderde; in conventie en in reconventie compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Deze beslissing is gegeven door mr. R.J. van Boven en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 745

De vordering, de grondslag en het verweer in conventie 2.1 Onyx vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, –verkort weergegeven–: - de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden; - Teca te veroordelen het gehuurde binnen drie dagen na betekening van onderhavig vonnis te verlaten en ontruimen onder afgifte van sleutels en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking te stellen van Onyx , met machtiging van Onyx om die ontruiming zonodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie; - Teca te veroordelen aan Onyx te betalen: a) een bedrag van € 110.168,32 aan huurachterstand tot en met december 2020, € 15.317,53 aan buitengerechtelijke kosten en primair € 22.762,08, subsidiair € 13.000,- aan (boete)rente, vermeerderd met de contractuele (boete)rente vanaf augustus 2020; b) een bedrag van € 35.540,11 (verhoogd met eventuele indexering) per maand aan huur vanaf 1 maart 2020 tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst; c) een bedrag van € 35.540,11 (verhoogd met eventuele indexering) per maand aan schadevergoeding vanaf de dag van ontbinding tot aan de dag van ontruiming en daarna tot de dag waarop het gehuurde onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde wordt verhuurd, tot uiterlijk 31 december 2021; d) de proceskosten. 2.2 Aan haar vordering legt Onyx nakoming van de huurovereenkomst ten grondslag. Teca blijft, ondanks diverse aanmaningen, in gebreke met de tijdige voldoening van de huur. Op grond van artikel 11.35 van de huurovereenkomst en artikel 23.2 van de toepasselijke algemene bepalingen is Teca een (boete)rente verschuldigd. De gevorderde ontbinding van huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde is gegrond op de toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Teca in de nakoming van haar verplichtingen uit de (huur) overeenkomst. Door het betalingsverzuim van Teca zag Onyx zich genoodzaakt haar vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde. Zij vordert als tegemoetkoming in de door haar verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten een bedrag op grond van artikel 11.39 van de huurovereenkomst en artikel 28.1 van de toepasselijke algemene bepalingen, dan wel ingevolge de wet. 2.3 Teca betwist de vordering en voert daartoe – verkort weergegeven – het volgende aan. Onyx heeft niet voldaan aan de substantiëringsplicht door onvermeld te laten dat Teca tot op heden klaagt over gebreken aan het gehuurde. Vanwege die gebreken heeft Teca betaling van huurtermijnen opgeschort. Partijen zijn overeengekomen dat een bedrag van € 32.000,- opgeschort mag worden. Buiten dit bedrag bestaat er geen achterstand, Onyx heeft diverse betalingen van Teca niet verwerkt in haar berekening van de achterstand. Er is dan ook geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van Teca , dan wel is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid om tot ontbinden van de huurovereenkomst over te gaan. Teca is op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen geen boeterente verschuldigd. Tevens wordt er te veel aan boeterente berekend doordat er rente over rente gevorderd wordt, er een minimumbedrag per maand van € 500,- wordt berekend in plaats van het overeengekomen bedrag van € 300,- en betaalde rentefacturen niet in mindering zijn gebracht. Nu er geen sprake is van verzuim is Teca geen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, althans dient het gevorderde bedrag gematigd te worden. in reconventie 2.4 Teca vordert na eiswijziging bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, –verkort weergegeven–: a. Onyx te veroordelen om zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen 2 maanden na betekening van onderhavig vonnis de volgende gebreken te hebben verholpen: - de lekkages; - alle scheuren in de vloer van doek 12; en daarbij te bepalen dat Onyx binnen 7 dagen na betekening van het vonnis moet zijn aangevangen met de herstelwerkzaamheden en Onyx Teca moet hebben voorzien van een concrete planning voor deze herstelwerkzaamheden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, van € 10.000,- per dag, voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder te verstaan, waarop Onyx niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoet; b. vermindering van de kale huurprijs met 40% over de periode van 1 mei 2018 tot en met 31 oktober 2019 en met 30% over de periodes van 1 maart 2018 tot en met 30 april 2018 en van 1 november 2019 tot aan het moment dat alle gebreken definitief zijn verholpen, althans de kale huurprijs over die periodes - of over een goede justitie te bepalen andere periode - zal verminderen met een door de rechtbank in goede justitie te bepalen percentage; c. Onyx te veroordelen tot terugbetaling van het door Teca onverschuldigd betaalde bedrag aan boeterente, ter grootte van € 1.174,58, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 lid 1 BW daarover, te berekenen met ingang van 26 mei 2020 tot aan de dag van volledige voldoening; d. Onyx te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder rente en nakosten. 2.5 Teca legt het navolgende, naast wat in conventie is aangevoerd, aan haar vordering ten grondslag. Onyx blijft in gebreke met nakoming van haar verhuurdersverplichting tot herstel van de gebreken op verzoek van de Teca . Nu er sprake is van verminderd huurgenot, heeft Teca recht op huurprijsvermindering. Daarnaast was Teca gerechtigd tot opschorten van haar betalingsverplichting zodat zij de facturen voor de boeterente onverschuldigd heeft voldaan. 2.6 Onyx betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan. De onder 11.4 van de huurovereenkomst opgenomen gebreken zijn verholpen, evenals de scheur in de vloer. Teca komt daarom geen recht op huurprijsvermindering toe dan wel is dit recht uitgesloten in de algemene bepalingen. Tot aan deze procedure heeft Teca nooit bezwaar gemaakt tegen de inhoud van de onder 1.7 geciteerde e-mail van 27 februari 2019 zodat het enige gebrek dat resteerde het verwijderen van de oude belettering betrof. Dit is gebeurd in juli 2019 zodat Teca vanaf augustus 2019 geen recht meer heeft op opschorting en zij gehouden is de gehele huurachterstand te voldoen. Door dit na te laten is door Onyx terecht boeterente in rekening gebracht.