ECLI:NL:RBROT:2021:11444
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
Vonnis in gevoegde zaken van 24 november 2021
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/605370 / HA ZA 20-957 van
1. [naam eiser 1] ,
wonende te [woonplaats eiser 1] ,
2. [naam eiser 2],
wonende te [woonplaats eiser 2] ,
3. [naam eiseres 3],
wonende te [woonplaats eiseres 3] ,
4. [naam eiseres 4],
wonende te [woonplaats eiseres 4] ,
5. [naam eiseres 5],
wonende te [woonplaats eiseres 5] , samen met eiseressen 3 en 4 handelend als erfgenamen van wijlen [naam erflater]
6. [naam eiser 6],
wonende te [woonplaats eiser 6] ,
7. [naam eiser 7],
wonende te [woonplaats eiser 7] ,
8. [naam eiser 8],
wonende te [woonplaats eiser 8] ,
9. [naam eiseres 12]
[naam eiseres 9]
,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres 9] ,
10. [naam eiser 10] , tevens handelend onder de naam [handelsnaam 1] ,
wonende te [woonplaats eiser 10] ,
11. [naam eiser 11], handelend onder de naam [handelsnaam 2] ,
wonende te [woonplaats eiser 11] ,
12. de vereniging
[naam eiseres 12]
,
gevestigd te [woonplaats eiseres 12] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. R. Sekeris te Rotterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SCHIEDAM,
zetelend te Schiedam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.C.G. Franken te Rotterdam,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/10/608464 / HA ZA 20-1125 van
[naam eiser ]
, handelend onder de naam [handelsnaam 3] ,
wonende te [woonplaats eiser ] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. R. Sekeris te Rotterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SCHIEDAM,
zetelend te Schiedam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.C.G. Franken te Rotterdam.
Eisers in conventie/verweerders in reconventie 1 tot en met 12 in de zaak 20-957 en eiser in conventie/verweerder in reconventie in zaak 20-1125 worden hierna gezamenlijk “de erfpachters” genoemd. Wanneer zij afzonderlijk bedoeld zijn, worden zij aangeduid met hun achternaam (en zo nodig, ter onderscheiding van andere partijen, hun voorletter(s)) en eiseres in conventie sub 9 als “ [naam eiseres 9] ”. Eiseres in conventie/verweerster in reconventie sub 12 wordt aangeduid als “ [naam eiseres 12] ”. Gedaagde in conventie/eiseres in reconventie wordt in beide zaken “de gemeente” genoemd.
Onder 4.1 en 4.2 van dit vonnis worden de benamingen gebruikt die eisers in conventie in zaak 20-957 en zaak 20-1125 hanteren in het petitum van de dagvaardingen.
1. De procedure in de zaak 20-957
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 5 juni 2020, met producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie tevens incidentele vordering tot voeging, met producties;
het (verbeterde) proces-verbaal van 12 februari 2021 van de regiezitting;
de akte uitlaten tevens akte rectificatie productie 44 van de erfpachters;
de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie, met producties;
de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met producties;
de akte overleggen producties van de erfpachters;
het e-mailbericht van 27 mei 2021 met nadere producties van de erfpachters;
het proces-verbaal van 28 mei 2021 van de mondelinge behandeling;
de reactie van 12 juli 2021 van de erfpachters op het proces-verbaal.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de zaak 20-1125
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 12 november 2020, tevens houdende incidentele vordering tot voeging, met producties;
de akte tot referte in het incident tot voeging van de gemeente;
het vonnis in incident van 6 januari 2021, waarbij de zaak is gevoegd met de procedure in de zaak met rolnummer 20-957;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
het (verbeterde) proces-verbaal van 12 februari 2021 van de regiezitting;
de akte uitlaten tevens akte rectificatie productie 44 in zaak 20-957 van de erfpachters;
de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie, met producties;
de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met producties;
de akte overleggen producties van de erfpachters;
het e-mailbericht van 27 mei 2021 met nadere producties van [naam eiser ] ;
het proces-verbaal van 28 mei 2021 van de mondelinge behandeling;
de reactie van 12 juli 2021 van [naam eiser ] op het proces-verbaal.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten in beide procedures
3.1. Het bedrijventerrein Spaanse Polder ligt gedeeltelijk in de gemeente Schiedam en is in de jaren 50 en 60 van de vorige eeuw ingericht voor handel en lichte industrie (hierna: de Spaanse Polder).
3.2. De erfpachters hebben grond in de Spaanse Polder in erfpacht (gehad) van de gemeente.
3.3. Op 17 november 2005 heeft de gemeenteraad van Schiedam het bestemmingsplan Spaanse Polder en ’s-Graveland 2004 (hierna Bestemmingsplan 2004) vastgesteld.
3.4. In 2008 heeft de gemeente de ontwikkeling van een toekomstvisie voor de Spaanse Polder in gang gezet. Deze visie is uiteindelijk vastgelegd in de Beeldkwaliteitstrategie 2009 (hierna: BKS 2009). Op 3 november 2009 heeft de gemeente aan alle toenmalige erfpachters in de Spaanse Polder een brief gestuurd over de herstructurering van het gebied en daarbij de BKS 2009 meegestuurd. De inhoud van deze brief luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“Wat betekent het voor u als erfpachter?
Op 23 juni 2009 hebben alle erfpachters bij wie het recht expireert binnen 20 jaar in ’sGraveland Zuid en Spaanse Polder van de gemeente een brief ontvangen over de afloop van hun erfpachtrecht. In de brief wordt u uitgelegd dat voor een heruitgifte van uw perceel u moet voldoen aan het bestemmingsplan én aan de Beeldkwaliteitstrategie. Dit kan betekenen dat investeringen in het vastgoed nodig zijn en dat hierover met de gemeente tijdig overeenstemming moet zijn bereikt."
3.5. Op 13 december 2012 heeft de gemeente een nieuwe Beeldkwaliteitstrategie vastgesteld. Deze “Revitalisatie Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid stedenbouwkundige randvoorwaarden” (hierna: BKS 2012) is door de gemeente vastgesteld als beleidskader. De BKS 2012 luidt, voor zover thans relevant, als volgt:
“Aanleiding
Er zijn veel positieve aspecten aan het bedrijventerrein Spaanse Polder en 's-Graveland-Zuid: er is weinig leegstand, veel werkgelegenheid en de ligging is bijzonder gunstig. Minder gunstig zijn de veroudering van de bebouwing en inrichting van het openbaar gebied. Dit heeft een negatieve invloed op de waardeontwikkeling. Het bijna collectief verlopen van de erfpacht in zowel de Spaanse Polder als 's-Graveland-Zuid biedt een kans om de kwaliteit van de inrichting en gebouwen sterk te verbeteren. Hiervan kunnen zowel de ondernemers als de gemeente profiteren. Eerdere plannen tot verbetering moesten door de veranderde economische tijden worden bijgesteld. De eis om alleen op eigen terrein te parkeren, is komen te vervallen. De huidige functie van het terrein - een regulier bedrijventerrein voor handel en industrie - blijft ongewijzigd. Een verschuiving naar zakelijke dienstverlening wordt niet meer nagestreefd. Het plan voor revitalisatie bestaat uit twee hoofdonderdelen: het opnieuw inrichtingen van de openbare ruimte door de gemeente (hfdst 6) en het
verbeteren van de gebouwen door de ondernemers. Om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract moet worden voldaan aan de randvoorwaarden voor de bebouwing.(…)
Randvoorwaarden deelgebieden
Alle gebieden
Toelichting
In de komende jaren zal de erfpachttermijn van de meeste kavels verlopen. Om in aanmerking te komen voor een nieuw erfpachtcontract moeten ondernemers aan de eisen (…) voldoen die in dit hoofdstuk zijn beschreven. Zoals in eerdere hoofdstukken is beschreven zijn de eisen bedoeld om de kwaliteit van het gehele industrieterrein Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid te verbeteren en daarmee de waarde van afzonderlijke terreinen en gebouwen te verhogen.
(…)
Voorwaarden
• Bij deze voorwaarden hoort een kaart waarop de verschillende gebieden met aanvullende voorwaarden staan aangegeven.
• Er zijn drie soorten kavels: kavels langs de A20, kavels langs de randen, en kavels in het binnengebied. Voor deze drie soorten kavels gelden verschillende voorwaarden die in
dit hoofdstuk apart zijn beschreven.
• Gebouwen en terreinen moeten een vooraf overeengekomen (getaxeerde) waarde hebben.
• Er worden geen kavels kleiner dan 1250 m² uitgegeven tenzij de huidige bebouwing voldoet aan de gestelde waarde eis.
• Binnen deze kavels worden gebouwen als eenheid ontwikkeld, in één plan, met één bouwsysteem en met één bouwdoos.
• Indien ondernemers minder oppervlak willen afnemen zullen ze in gezamenlijkheid moeten ontwikkelen.
• Een aantal kavels wordt beschikbaar gesteld voor bedrijven met weinig bebouwing en veel open terrein (aangegeven op kaart). Voor deze kavels gelden afwijkende voorwaarden.
Ligging langs de A20
(…)
Voorwaarden:
• Bebouwingshoogte minimaal drie lagen of 12 meter. Gebouwdelen van minder dan drie lagen zijn nooit langer dan 30 % van de totale gevellengte.
(…)
• Sterk georiënteerd op A20 met etalageachtige uitstraling op het niveau van 1e en of 2e verdieping (min[i]maal 50 % glas)
(…)
Contracten
Om in aanmerking te komen voor een erfpachtcontract moet de bebouwing voldoen aan de randvoorwaarden. Indien bebouwing nog niet voldoet kan verlenging van erfpacht voor 5 of 10 jaar worden overeengekomen met een bijgevoegd bouwplan (dat voldoen aan de randvoorwaarden) dat binnen een bepaalde termijn moet worden uitgevoerd. Na uitvoering kan een erfpacht worden afgesloten [die] voor de volledige 99 jaar geldt.
(…)”
3.6. In november 2016 is de Roadmap Next Economy (hierna: RNE) gepubliceerd door Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). De RNE “omvat een geïntegreerde evaluatie van de impact van relevante globale tendensen voor onze regio. Deze evaluatie leidt tot een langetermijnstrategie, handelsperspectieven en projecten die de transitie naar de nieuwe economie stimuleren en een aantrekkelijk klimaat creëren voor talenten, bedrijven en investeerders, nieuwe ondernemingen en banen”. De RNE omvat onderwerpen als circulaire economie en smart energy.
3.7. In opdracht van de gemeente is in oktober 2019 een ontwikkelperspectief voor onder meer de Spaanse Polder opgesteld (hierna: de reva). De reva luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“InstrumentenDe transities die in het kader van de RNE nodig zijn, vragen behalve om een duidelijke strategie, ook om een stevige inzet van instrumenten door de gemeente. Het gaat daarbij o.a. om het volgende.
Een nieuw bestemmingsplan
Dit bestemmingsplan vertaalt de visie op het gebied in kaders voor
a. afwegingen over bestemmingen en voorzieningen
b. ruimtelijke kwaliteit en uitstraling vastgoed (groen; openbare ruimte)
c. gebiedsindeling; Spaanse Polder; ‘s-Gravelandsepolder Noord en Zuid; A20 - etalage
(…)
Gronduitgifte; erfpacht
Het erfpachtinstrument biedt, zeker nu in de komende 4 jaar zo’n 120 contracten aflopen, de mogelijkheden om bij nieuwe uitgiften te sturen op het creëren van schuifruimte, de gewenste circulaire economische ontwikkeling en de verduurzaming van het vastgoed (bouwmaterialen; energie; flexibiliteit van functies). Een toetsingskader voor duurzaamheid gebouwen ondersteunt dit. Erfpachters worden actief benaderd om met hen in gesprek te gaan over de condities waaronder nieuwe gronduitgifte kan plaats vinden. Belangrijke onderdelen daarbij zijn een minimale kavelgrootte van 1.250 m2, investeringen in duurzaamheid, een bonafide levenswandel en voldoende solvabiliteit.
Toetsingskader Duurzaamheid Gebouwen
Om de ambities van duurzaamheid uit de 5 RNE-transitiepaden (digitalisering, energietransitie, circulariteit, innovatie/samenwerking en inclusiviteit) concreet handen en voeten te geven is een ‘Toetsingskader Duurzaamheid Gebouwen’ ontwikkeld. (…)”
3.8. In februari 2019 heeft de gemeente aan de erfpachters de folder “Veelgestelde vragen over erfpacht op Spaanse Polder en ’s-Gravelandsepolder” (hierna: de Erfpachtfolder) verstrekt. In de Erfpachtfolder is onder meer het volgende opgenomen:
“Uw recht op erfpacht van grond op het bedrijventerrein Spaanse Polder (…) is afgelopen of loopt af, wat nu? Er gaan nieuwe gronduitgiften plaatsvinden en dat betekent dat er nieuwe afspraken moeten worden gemaakt. Samen met u wil het gemeentelijk team van de gebiedsontwikkeling A20zone Schiedam bekijken of en hoe we tot een nieuwe gronduitgifte kunnen komen. Wat houdt de nieuwe regeling voor gronduitgifte voor u in?
(…)
B. U wilt een nieuwe gronduitgifte in erfpacht
De gemeente en de ondernemer wensen beiden een nieuwe gronduitgifte. Voldoet u aan de voorwaarden, zoals hieronder vermeld? In dat geval wordt onderhandeld over een nieuwe gronduitgifte. De looptijd van de erfpacht is 99 jaar.
Wat zijn de voorwaarden voor een nieuwe gronduitgifte?
Er zijn voorwaarden voor de gronduitgifte in erfpacht. De gemeente geeft de grond uit in erfpacht voor een periode van 99 jaar. Het gaat voor de Spaanse Polder en ’s-Gravelandsepolder om vaste grondprijzen. Door vaste grondprijzen te hanteren, wil de gemeente u duidelijkheid geven.
Aan een gronduitgifte zijn de onderstaande voorwaarden verbonden:
- Passende locatie: Bevindt een onderneming zich op een passende locatie? Is de locatie geschikt voor het doel waarvoor het gebruikt wordt of gaat worden? Het terrein direct langs de snelweg vraagt bijvoorbeeld om bedrijven die graag gezien willen worden (hoogte van het gebouw speelt daarbij een rol). Natuurlijk geldt voor de bedrijventerreinen dat bedrijven moeten voldoen aan het bestemmingsplan. Daarnaast heeft de gemeente een DNA van deze gebieden voor ogen, een visie, waarbinnen bepaalde bedrijven wel of niet passen.- Geen kleine kavels: De kavel voor de gronduitgifte is minimaal 1.250 m² omdat een versnipperd bedrijventerrein niet wenselijk is.
- Financieel solide: De onderneming moet financieel solide zijn omdat de gemeente enige zekerheid wil hebben ten aanzien van de toekomstige bedrijvigheid. De laatste vijf jaarrekeningen van de onderneming vormen daarbij het uitgangspunt. Het eigen vermogen bedraagt minimaal 25% van het totaal vermogen.
- Het vastgoed: In uw erfpachtovereenkomst is opgenomen hoe om te gaan met uw vastgoed na beëindiging van het recht. Het uitgangspunt is dat het vastgoed moet worden gesloopt en de bodem gesaneerd. Tenzij na bouwkundig onderzoek komt vast te staan dat het vastgoed zodanig wordt aangepast dat het ‘functioneel nieuw’ is. Zowel bij vastgoed dat ‘functioneel nieuw’ is, als bij
nieuwbouw is duurzaamheid een belangrijke factor bij de uitgifte van grond.”
3.9. De beleidsdoelen van de reva zijn door de gemeente uitgewerkt en vastgelegd in het document “Toetsingskader Duurzaamheid Spaanse Polder en 's-Gravelandsepolder gemeente Schiedam” van 13 november 2019 (hierna: het Toetsingskader Duurzaamheid). Het Toetsingskader Duurzaamheid luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Het toetsingskader duurzaamheid is een middel speciaal ontwikkeld door specialisten om inzicht te geven in de manier waarop een ondernemer binnen het gebied Spaanse Polder en
's-Gravelandsepolder zijn/haar gebouw of ontwikkelingsplan kan toetsen.
(…)
Middels het toetsingskader geeft de gemeente Schiedam invulling aan de heruitgifte van erfpacht aan
gebouweigenaren en -gebruikers. Daarmee geeft de gemeente ook een aantal functioneel ruimtelijke,
esthetische en duurzaamheidsimpulsen aan het totale bedrijventerrein in de Spaanse Polder en 'sGravelandsepolder. Het toetsingskader duurzaamheid stelt de randvoorwaarden waaraan (potentiële) ondernemers dienen te voldoen. Deze beknopte handleiding geeft toelichting op de verschillende prestatie-eisen uit het toetsingskader. Het toetsingskader waarover gesproken wordt heeft betrekking op de herontwikkeling van de opstallen binnen het bedrijventerrein.”
3.10. Op 15 november 2019 heeft de gemeente een brief met, voor zover thans van belang, de volgende inhoud aan de erfpachters gestuurd:
“De gemeente Schiedam is met diverse ondernemers in gesprek over de uitgifte van grond in erfpacht op de bedrijventerreinen Spaanse Polder en ‘s-Gravelandsepolder. Bij nieuwe gronduitgiften is duurzaamheid een belangrijke factor. De ambitie is immers om hier duurzame, economisch sterke en toekomstbestendige bedrijventerreinen te realiseren. De gemeente heeft nu het Toetsingskader Duurzaamheid vastgesteld, waarmee u de duurzaamheid van uw gebouw, kantoor of plan kunt toetsen.
Maar wat verstaat de gemeente onder duurzaam? Het Toetsingskader Duurzaamheid geeft een toelichting op de verschillende eisen die op het gebied van duurzaamheid aan een gebouw, kantoor of plan worden gesteld. Met deze schriftelijke toelichting kunt u vervolgens met behulp van een digitaal meetinstrument, het zogeheten GPR Gebouw, de toets maken.
Aan de hand van verschillende thema’s kunt u de duurzaamheid meten. Per thema krijgt een gebouw of kantoor een waardering op een schaal van 1 tot 10. Voor uitgifte van grond in erfpacht is een GPR-score van 8 voor een gebouw noodzakelijk. De score is niet alleen de optelsom van het energieverbruik voor verwarming, koeling, warm tapwater en ventilatoren. Ook de ‘gezondheid’ van een gebouw wordt gemeten aan de hand van geluidsoverlast, hoeveelheid frisse lucht, ventilatie en daglicht. Uiteindelijk wordt de totale score van de verschillende thema’s vertaald naar een kwaliteitslabel.
Bovendien is het van belang om te bepalen of een gebouw zich leent voor renovatie of voor demonteren/nieuwbouw. Daarbij hanteert de gemeente twee ambitieniveaus voor de polders: een standaardniveau en een plusniveau. Voor bijvoorbeeld de zone langs rijksweg A20, die de etalage voor de polders vormt, heeft de gemeente een hoog ambitieniveau voor ogen. In het toetsingskader staan de twee ambitieniveaus uitgelegd aan de hand van een kaart.”
3.11. Op 20 januari 2020 is het bestemmingsplan Spaanse Polder 2020 (hierna: het bestemmingsplan) gepubliceerd in het Gemeenteblad. Op 8 maart 2020 is dit plan in werking getreden.
Ten aanzien van [naam eiser 1] staat verder vast:
3.12. Bij leveringsakte van 15 september 1983 heeft [naam eiser 1] verkregen “het recht van erfpacht tot en met een en dertig augustus tweeduizend negentien van een perceel grond gelegen te Schiedam en in eigendom toebehorende aan die gemeente, (…) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, uitmakende een bedrijfspand met een afzonderlijke bovenwoning, plaatselijk bekend te Schiedam als [adres 12] en [adres 13]”.
3.13. [naam eiser 1] heeft na de verkrijging van het erfpachtrecht het woongedeelte met zijn gezin betrokken en de bedrijfsruimte in gebruik genomen voor zijn onderneming.
Ten aanzien van [naam 1] , de erven van [naam erflater] en [naam 2] staat verder vast:
3.14. [naam 1] , [naam 2] en erflater [naam erflater] waren broers.
3.15. [naam 1] , [naam 2] en erflater [naam erflater] hebben in 1959 samen met hun vader drie identieke panden naast elkaar laten bouwen op het erfpachtperceel met betrekking tot de [adressen 1] (even nummers). In de bedrijfsruimte op de begane grond voerden zij hun transportbedrijf uit. De boven de bedrijfsruimte gelegen woningen hebben zij met hun gezinnen betrokken.
3.16. De erfpachtrechten met betrekking tot de [adressen 1] (even nummers) zijn ingebracht geweest in een vennootschap onder firma. Na ontbinding van deze vennootschap is zijn de rechten van erfpacht bij akte van verdeling van 18 december 1995 aldus verdeeld dat [naam 1] het erfpachtrecht met betrekking tot [adres 1] en [adres 2] verkreeg, erflater [naam erflater] het erfpachtrecht met betrekking tot de [adres 3] en [adres 4] verkreeg en [naam 2] het erfpachtrecht met betrekking tot de [adres 5] en [adres 6] verkreeg.
3.17. Erflater [naam erflater] is overleden. Het erfpachtrecht ten aanzien van de [adres 3] en [adres 4] is door vererving verkregen door [naam eiseres 3] en [naam eiseres 5] .
3.18. [naam 1] woont met zijn partner nog steeds in de woning op het erfpachtperceel met betrekking tot de [adres 1] en [adres 2] . [naam 1] was ten tijde van de dagvaarding 86 jaar.
Ten aanzien van [naam eiser 7] en [naam eiser 8] staat verder vast:
3.19. Het recht van erfpacht met betrekking tot de [adres 7] is in 1959 door de vader van [naam eiser 7] en [naam eiser 8] verkregen. De vader van [naam eiser 7] en [naam eiser 8] exploiteerde in de bedrijfsruimte een metaaldraaierij.
3.20. [naam eiser 7] en [naam eiser 8] hebben na het overlijden van hun vader ieder de onverdeelde helft van het erfpachtrecht met betrekking tot de [adres 7] door vererving verkregen.
Ten aanzien van de [naam eiseres 9] en [naam eiser 10] staat verder vast:
3.21. Bij akte van uitgifte in erfpacht van 1 december 1961 zijn uitgegeven de erfpachtrechten met betrekking tot respectievelijk de [adres 8] en [adres 9] en de [adres 10] en [adres 11] .
3.22. Bij akte van splitsing van 9 december 2003 zijn voornoemde erfpachtrechten gesplitst in het appartementsrecht met betrekking tot de [adres 9] en [adres 11] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfswoning op de eerste verdieping, het appartementsrecht met betrekking tot de [adres 10] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond en het appartementsrecht met betrekking tot de [adres 8] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte eveneens op de begane grond. Bij die akte is voorts [naam eiseres 9] opgericht.
3.23. Aan de door [naam eiser 10] in verband met de overdracht van het hierna te noemen erfpachtrecht ingeschakelde notaris, heeft de Teamleider Vastgoed en Grondzaken bij de gemeente bij brief van 16 juli 2014 het volgende meegedeeld (voor zover thans van belang):
“Hierbij delen wij u mede, dat wij (…) toestemming verlenen het erfpachtrecht op het perceel [perceel 1] , zijnde 2 bedrijfsruimten en een dubbele bovenwoning, over te dragen aan (…) [naam eiser 10] .(…)
Voorts wijzen wij u er op dat het erfpachtrecht expireert op 1 september 2019. Indien u in aanmerking wenst te komen voor een nieuwe erfpachtuitgifte, zal u te zijner tijd een plan aan de gemeente dienen te presenteren dat voldoet aan de in 2012 (…) vastgestelde ‘Revitalisatievisie Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid’. Tevens zal dan met een taxatie moeten worden aangetoond dat er waardecreatie plaatsvindt zodat een toekomstbestendige ontwikkeling tot stand wordt gebracht.
(…)
Hoogachtend,Burgemeester en Wethouders van SchiedamNamens dezen:
Teamleider Vastgoed en Grondzaken[naam en handtekening]”
3.24. Bij akte van levering gepasseerd op 17 juli 2014 heeft [naam eiser 10] verkregen “het appartementsrecht, (…), omvattende:
(i) het vijf/eenentwintigste (5/21e) onverdeelde aandeel in de gemeenschap, omvattende:
het recht van erfpacht, eindigend op één september tweeduizend negentien, van een perceel grond, eigendom van de gemeente Schiedam (…) plaatselijk bekend te Schiedam als [perceel 1] , (…)
het recht van erfpacht, eindigend op één september tweeduizend negentien, van een perceel grond, eigendom van de gemeente Schiedam, (…), plaatselijk bekend te Schiedam als [perceel 2] , (…)
(ii) het recht op het uitsluitend gebruik van de bedrijfswoning gelegen op de eerste verdieping met dakterras (…) plaatselijk bekend (…) als [adres 9].”
3.25. [naam eiser 10] woont in de bedrijfswoning aan de [adres 9] en gebruikt de bedrijfsruimten aan de [adres 8] en [adres 10] voor zijn aannemingsbedrijf.
3.26. [naam eiser 10] heeft ongeveer € 30.000,- besteed aan het opknappen van het bedrijfspand en de woning.
3.27. [naam eiser 10] zet zich in voor de belangen van de erfpachters in de Spaanse Polder. In dat kader heeft [naam eiser 10] de Stichting Erfpachtschade Schiedam opgericht.
3.28. [naam eiser 10] heeft in december 2018 een verzoek bij de gemeente gedaan in het kader van de Wet openbaarheid van bestuur (hierna: Wob). Daarover heeft de gemeente geoordeeld dat het niet als een Wob-verzoek kan worden aangemerkt.
3.29. Op 21 oktober 2019 heeft [naam eiser 10] opnieuw een Wob-verzoek ingediend bij de gemeente. Bij brief van 20 november 2019 heeft de gemeente [naam eiser 10] bericht dat de door hem gevraagde informatie reeds openbaar is en daarom niet leidt tot een besluit tot openbaarmaking op grond van de Wob.
Ten aanzien van [naam eiser 11] staat verder vast:
3.30. Bij leveringsakte van 13 april 2006 heeft [naam eiser 11] verkregen “Het recht van erfpacht, eindigende op éénendertig augustus tweeduizend negentien (31-08-2019) van een perceel grond, gelegen te Schiedam en in eigendom toebehorende aan die gemeente, (…) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, uitmakende een bedrijfshal en kantoor met bovenwoning en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 16]”.
3.31. [naam eiser 11] woont in de bovenwoning en drijft zijn onderneming in de bedrijfsruimte op de begane grond.
Ten aanzien van [naam eiseres 12] staat verder vast:
3.32. [naam eiseres 12] heeft als doel het behartigen van de belangen van de eigenaren en erfpachters van de bedrijfspanden met bovenwoningen aan de [adres 12] , [adres 13] , [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 14] , [adres 15] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 16] en [adres 17] .
3.33. [naam eiser 10] is voorzitter van [naam eiseres 12] , [naam eiser 11] is secretaris van [naam eiseres 12] en [naam 2] is penningmeester van [naam eiseres 12] .
3.34. Op 6 maart 2020 heeft [naam eiseres 12] een verzoek in het kader van de Wob ingediend bij de gemeente. Dat heeft ertoe geleid dat de gemeente bij deelbesluit van 25 mei 2020 onder andere brieven, beschikkingen, rapporten, gespreksverslagen en overeenkomsten heeft verstrekt. In dat besluit is vermeld dat eventueel aanwezige emailcorrespondentie intern is opgevraagd. In een tweede deelbesluit van 18 juni 2020 heeft de gemeente aangegeven dat uitsluitend e-mailberichten gevonden zijn die buiten de reikwijdte van het verzoek vallen.
3.35. Op 29 juli 2020 heeft [naam eiseres 12] bezwaar gemaakt tegen de besluiten van de gemeente van 25 mei en 18 juni 2020. De bezwaarschriftencommissie heeft de gemeente op 30 december 2020 geadviseerd het bezwaar gegrond te verklaren.
3.36. Op 24 februari 2021 heeft [naam eiseres 12] een beroepschrift ingediend bij deze rechtbank, afdeling bestuursrecht, wegens het niet tijdig beslissen op bezwaar.
3.37. Ten tijde van de mondelinge behandeling was nog niet beslist op het bezwaar van [naam eiseres 12] tegen de besluiten van de gemeente van 25 mei en 18 juni 2020.
3.38. [naam eiseres 12] heeft beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan 2020. Ten tijde van de mondelinge behandeling was in deze beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State nog geen zittings- of uitspraakdatum bekend.
Ten aanzien van [naam eiser ] staat voorts vast:
3.39. Bij leveringsakte van 23 december 2010 heeft [naam eiser ] verkregen de onverdeelde helft van “het recht van erfpacht, eindigende op één december tweeduizend negentien (…) van een perceel grond, gelegen te Schiedam en in eigendom toebehorende aan die gemeente, (…) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, uitmakende een bedrijfsruimte met verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 18] .” (hierna: erfpachtrecht [naam eiser ] )
3.40. Ingevolge een akte van verdeling van 30 september 2013 heeft [naam eiser ] de andere onverdeelde helft van het hiervoor onder 3.39 bedoelde erfpachtrecht verkregen.
3.41. [naam eiser ] gebruikt het erfpachtperceel voor zijn onderneming (eenmanszaak) “ [handelsnaam 3] ” onder welke naam hij auto’s koopt en verkoopt. Het perceel is een open terrein waarop zich geen bebouwing bevindt.
3.42. Op 27 maart 2019 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [naam eiser ] en een aantal medewerkers van de gemeente. Daarbij is aan [naam eiser ] duidelijk gemaakt dat hij niet voor heruitgifte van zijn erfpachtrecht in aanmerking komt omdat zijn perceel niet voldoet aan de voorwaarde voor heruitgifte dat de oppervlakte minimaal 1.250 m² is.
3.43. [naam eiser ] heeft een Wob-verzoek gedaan aan de gemeente. In reactie daarop heeft de gemeente aan [naam eiser ] stukken verstrekt. Deze stukken zijn grotendeels onleesbaar gemaakt.
3.44. Bij brief van 15 november 2019 heeft de gemeente [naam eiser ] bericht dat het Toetsingskader Duurzaamheid is vastgesteld.
3.45. [naam eiser ] heeft bezwaar gemaakt tegen de beslissing en verstrekking in de Wob-procedure bedoeld onder 3.43. Op het bezwaar was ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet beslist.
3.46. [naam eiser ] had op 25 november 2019 een afspraak om met de gemeente in gesprek te gaan. Deze afspraak is door de gemeente afgezegd.
3.47. In het voorjaar van 2020 heeft [naam eiser ] met de gemeente gecorrespondeerd over de (onduidelijkheid van de) voorwaarden voor heruitgifte van het erfpachtrecht.
3.48. Bij e-mailbericht van 3 juli 2020 heeft de advocaat van [naam eiser ] aan de gemeente meegedeeld dat [naam eiser ] de erfpachter van het belendende perceel bereid heeft gevonden om een gezamenlijk plan in te dienen waarmee zou worden voldaan aan de 1.250 m²- eis.
3.49. In reactie op het e-mailbericht van 3 juli 2020 heeft de gemeente – voor zover thans van belang – meegedeeld:
“Een ontwikkeling door uw cliënt met de buurman van hun percelen behoort niet (meer) tot de mogelijkheden: daarvoor zijn inmiddels andere gegadigden”
Ten aanzien van de erfpachters staat verder vast:
3.50. Ingevolge de aktes van uitgifte van de erfpachtrechten van de erfpachters zijn, voor zover thans van belang, de volgende erfpachtvoorwaarden van toepassing:
“Opstallen bij einde recht.Artikel 22
1. Indien het erfpachtrecht eindigt door verloop van de termijn, waarvoor het is verleend, en een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan wegens gebrek aan overeenstemming doordat de Gemeente de canon hoger wenst te stellen dan hij zou zijn geworden, wanneer het een tussentijdse herziening zou betreffen, dan zullen de opstallen door de Gemeente worden overgenomen tegen een door deskundigen te bepalen bedrag.
2. (…)
3. Indien het erfpachtrecht eindigt door verloop van de termijn waarvoor het is verleend, en om andere redenen een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan, dan kan de Gemeente te harer keuze:
a van de erfpachter verlangen, dat binnen 6 maanden na de eindiging het terrein, ontdaan van hetgeen zich daarop of daarin bevindt, in behoorlijke staat vrij en onbezwaard wordt opgeleverd. [H]etgeen nadien op of in het terrein wordt aangetroffen zal de Gemeente naar verkiezing tot zich mogen nemen of op kosten van de erfpachter mogen doen opruimen, onverminderd haar recht om vergoeding van kosten, schade en interessen te eisen;
b de opstallen tegen afbraakwaarde, door deskundigen te schatten, over te nemen; de koopsom wordt aan de erfpachter uitgekeerd na aftrek van de verschuldigde kosten en van hetgeen hij verder met betrekking tot het erfpachtrecht aan de Gemeente schuldig is. (…).”
3.51. Bij e-mailbericht van 20 december 2018 hebben de erfpachters gezamenlijk een verzoek tot heruitgifte aan de gemeente gericht.
3.52. Op 5 februari 2019 hebben de erfpachters een gesprek gehad met de gemeente. Het door de gemeente van dat gesprek opgestelde gespreksverslag luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
(…)Na de voorstelronde licht [naam 3] (medewerker van de gemeente; opmerking rechtbank) het project A 20 zone toe. Zij meldt dat de herontwikkeling van het bedrijventerrein Spaanse Polder en ’s-Gravelandsepolder deel uitmaakt van het project A20 zone. Onder de aandacht wordt gebracht de gezamenlijke aanpak van de criminaliteit door de gemeenten Rotterdam en Schiedam. Ook wordt aangegeven dat de aflopende erfpachtovereenkomsten de gemeente bij uitstek de gelegenheid bieden om een bedrijventerrein te ontwikkelen dat bij deze tijd past en bovendien toekomstbestendig is. Zij geeft aan dat uitgegaan wordt van de kracht v[a]n het gebied. Zij benoemt de ruimtelijke economische visie die in de maak is, en de Roadmap Next Economy (RNE) (…) die hierbij leidend is. Belangrijke onderdelen zijn duurzaamheid en circulariteit. Zowel voor nieuwbouw als voor functioneel nieuw zullen de eisen voor nieuwbouw in het bouwbesluit gelden en zullen daarnaast nog aanvullende duurzaamheidsmaatregelen worden overeengekomen.
Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk, één van de voorwaarden hierbij is dat door één (rechts)persoon minimaal 1.250m2 wordt ontwikkeld. Het vastgoed kan dan vervolgens wel bij verschillende partijen in gebruik zijn. Ook wordt onder meer bekeken of het soort bedrijf op de beoogde locatie past. Andere voorwaarden zijn type bedrijvigheid, (duurzaam) vastgoed, de solvabiliteit van de erfpachter. Tevens zal een Bibob onderzoek worden uitgevoerd.(…)[naam 3] reageert op de stellingen van de heer [naam eiser 10] door aan te geven dat in het verleden niet is gehandeld door de gemeente, echter dat er nu een duidelijke gebiedsopdracht ligt en dat door de Gemeenteraad financiële middelen beschikbaar zijn gesteld om de gebiedsontwikkeling op een goede manier vorm te geven. Er wordt op dit moment aan verschillende zaken op het bedrijventerrein gewerkt waaronder de veiligheid. Zij stelt voor dat vanaf nu gezamenlijk vooruit gekeken wordt aangezien het verleden niet veranderd kan worden, maar dat wel hieruit lering getrokken kan worden.
Zij meldt dat door het college van B&W kaders voor nieuwe uitgiften op het bedrijventerrein zijn
vastgesteld. Er worden bijvoorbeeld alleen maar kavels van minimaal 1.250m2 of meer uitgegeven aan één partij. Bovendien dient de bedrijvigheid te passen op de locatie.
(…)
Mevrouw Ramsoedjas (medewerker van de gemeente; opmerking rechtbank) merkt op dat door de aanwezigen met de gemeente een erfpachtcontract is gesloten en in de voorwaarden van het contract de rechten en plichten duidelijk zijn geformuleerd. In de erfpachtvoorwaarden is duidelijk verwoord dat bij het aflopen van het erfpachtcontract het terrein schoon en ontruimd opgeleverd dient te worden.(…)
Inmiddels is ‘leeg en ontruimd” in die zin genuanceerd dat indien de panden na aanpassingen aan de criteria van de gemeente kunnen voldoen, te weten als “functioneel nieuw” kunnen worden gekwalificeerd, deze panden behouden kunnen blijven.
(…)
[naam 3] herhaalt dat alleen de branchering al, het niet mogelijk maakt dat de bedrijven ter plekke gehandhaafd kunnen worden. Zij merkt voor de goede orde op dat het bestemmingsplan “wonen” in ieder geval niet toelaat op het bedrijventerrein.”
3.53. Bij brieven van 7 augustus 2019 heeft de gemeente, voor zover thans van belang, het volgende aan de individuele erfpachters, met uitzondering van [naam eiser ] , meegedeeld:
“(…)
Einde erfpacht en oplevering
De erfpachtrechten hebben een contractuele looptijd tot 1 september 2019. Wij delen u hierbij mede dat wij, in het kader van de herontwikkeling van het bedrijventerrein, het erfpachtrecht per genoemde datum als geëindigd zien.
Wij attenderen u erop dat op grond van de toepasselijke Erfpachtvoorwaarden u het perceel binnen zes maanden na 1 september 2019, derhalve uiterlijk op 1 juni 2020, ontdaan van wat zich daarop of daarin bevindt (waaronder opstallen en verwijtbare bodemverontreiniging) in behoorlijke staat vrij en onbezwaard dient op te leveren.
Voorwaarden
Indien u aan de door de gemeente gestelde voorwaarden voldoet, kunt u in aanmerking komen voor een nieuwe erfpachtuitgifte. De voorwaarden van gronduitgifte zijn terug te vinden via www.schiedam.nl/erfpachtpolders. Aanvullend merken wij op dat een Bibob-onderzoek deel kan uitmaken van het uitgifteproces. Voorts dient een bewijs van goed betalingsgedrag overgelegd te worden.
Om voor een gronduitgifte in aanmerking te komen, dient onder meer de oppervlakte van de percelen minimaal 1.250 m2 te zijn. Voor de goede orde merken wij op dat de oppervlakte van de huidige percelen onvoldoende is om zelfstandig voor een nieuw erfpachtrecht in aanmerking te komen. Indien u andere percelen bij het nieuwe erfpachtrecht/de ontwikkeling wenst te betrekken, adviseren wij u om, voordat u een architect opdracht geeft c.q. in het kader van het plan kosten maakt, bij ons te verifiëren of de percelen beschikbaar zijn. (…)
Mogelijkheid indienen plan
Indien u meent aan alle voorwaarden van uitgifte te kunnen voldoen bestaat voor u, als huidige erfpachter, de mogelijkheid om een plan voor een herontwikkeling in te dienen voor de percelen (…). In dat geval ontvangen wij het schetsplan evenals de toelichting dat het een toekomstbestendig plan is, graag binnen drie maanden na betekening van deze brief. Binnen de daaropvolgende drie maanden dient vervolgens komen vast te staan of het te ontwikkelen plan binnen de door ons gestelde kaders valt en of u voorts aan de overige voorwaarden van een nieuwe gronduitgifte voldoet.
Herontwikkeling pand
Indien u wenst om het bestaande pand in de herontwikkeling te betrekken dan geldt het navolgende.(…)Indien de bodem niet verontreinigd is óf de sanering uitgevoerd kan worden met behoud van het pand, dient u een bureau opdracht te geven om het pand bouwkundig en energetisch te onderzoeken. Indien u daarbij bereid bent om de nodige investeringen te doen om het pand functioneel nieuw te maken, is instandhouding van het pand mogelijk. In dat geval kan de opleveringswijze en ontruiming van de percelen conform de erfpachtvoorwaarden – zoals hiervoor genoemd – niet van toepassing zijn.
Indien u niet tot herontwikkeling overgaat verzoeken wij u ons uiterlijk 31 december 2019 op de hoogte te stellen van de datum van oplevering van de percelen.
(…)”
3.54. [naam eiser ] heeft op 7 augustus 2019 een brief van de gemeente ontvangen die op grote lijnen overeenstemt met de brief weergegeven onder 3.53, zij het dat de gemeente daarin 1 december 2019 noemt als beëindigingsdatum voor het erfpachtrecht [naam eiser ] .
3.55. De link “www.schiedam.nl/erfpachtpolders” in de brieven van de gemeente van 7 augustus 2019 (zie 3.53 en 3.54) leidde voorheen naar de erfpachtfolder.
3.56. Op 24 september 2019 hebben de erfpachters een gesprek gehad met de gemeente. Het door de gemeente van dat gesprek opgestelde gespreksverslag luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“(…)
Voorwaarden
Momenteel voert de gemeente gesprekken om te bekijken of nieuwe gronduitgiftes in erfpacht mogelijk zijn. Het college heeft een aantal voorwaarden aan deze gronduitgifte(s) verbonden:
De kavel voor de gronduitgifte in erfpacht is minimaal 1.250 m2; een versnipperd bedrijventerrein is niet wenselijk.
Solvabiliteit. Het eigen vermogen bedraagt minimaal 25% van het totaal vermogen. De laatste vijf jaarrekeningen van de onderneming vormen daarbij het uitgangspunt.
Het bedrijf moet passen binnen het bedrijventerrein. Dit wordt getoetst aan de hand van de ruimtelijke economische visie die binnen afzienbare termijn door het college van B&W wordt vastgesteld.
Het vastgoed. Uitgangspunt is dat het vastgoed wordt gesloopt. Tenzij na bouwkundig onderzoek komt vast te staan dat het vastgoed zodanig kan worden aangepast dat het als ‘functioneel nieuw’ wordt aangemerkt. Dit houdt onder meer in dat het vastgoed (economisch) duurzaam moet zijn. Het pand moet - door een door de gegadigden in te schakelen bureau - bouwkundig en energetisch worden onderzocht. De gemeente heeft twee bureaus ingeschakeld om een definitief toetsingskader voor ‘functioneel nieuw’ vastgoed te formuleren. Binnenkort wordt het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld.
Noot: Indien de grond verontreinigd is, dan bestaat de kans dat – om sanering mogelijk te maken - vastgoed dat ‘functioneel nieuw’ kan worden gemaakt, toch moet worden gesloopt.
- Een Bibob-onderzoek kan deel uitmaken van het gronduitgifteproces.
Vervolgens merkt [naam 3] op dat vanwege de ligging van de percelen van de leden van [naam eiseres 12], de hier te realiseren gebouwen aan bepaalde eisen moeten voldoen. Zij verduidelijkt dat A20 zone als zichtlocatie is bestempeld. Dit is de ‘etalage’ van het gebied. De gemeente vereist hier gebouwen van minimaal vier lagen (conform de hoogte van vier bouwlagen) en een hoogwaardige uitstraling, gericht op het zichtbaar maken van de identiteit en kwaliteiten van het bedrijventerrein. In de zone heeft de gemeente het volgende voor ogen: (representatief gehuisveste) arbeidsintensieve bedrijven, bedrijfsgebonden kantoren en bedrijven met showrooms voor wie zichtbaarheid vanaf de A20 belangrijk is.
(…)
Zij merkt op dat het plan dat door de toen nog in oprichting zijnde [naam eiseres 12] op tafel werd gelegd in het gesprek van 5 februari 2019 niet voldoet. De gemeente heeft dit direct aangegeven, om te voorkomen dat [naam eiser 10] c.s. onnodig op kosten zouden worden gejaagd. Nadien heeft de gemeente geen plan meer ontvangen van [naam eiseres 12] Bokelweg.
(…)
Na februari 2019 - toen [naam eiser 10] een plan heeft laten zien dat niet voldeed - heeft de gemeente volgens [naam 4] geen ander plan meer ontvangen. Daarnaast is, ten aanzien van de voorwaarden, niet duidelijk wie erfpachter wordt en is geen sprake van een perceel met een (aaneengesloten) oppervlakte van 1.250 m2. (…)
(…)
Partijen spreken af dat het stappenplan in de ‘brief einde erfpacht’ wordt aangehouden; binnen drie maanden na betekening van deze brief kunnen partijen een plan indienen.”
3.57. Op 7 november 2019 hebben de erfpachters opnieuw een plan ingediend om aanspraak te maken op heruitgifte van het erfpachtrecht, voor elk van hen, op de hiervoor genoemde percelen. Daarin zijn de erfpachters uitgegaan van de voorwaarden in de BKS 2012 en het bestemmingsplan 2004.
3.58. Bij brief van 20 januari 2020 heeft de gemeente het onder 3.57 bedoelde plan van de erfpachters afgewezen. Deze brief luidt, voor zover thans relevant, als volgt:
“Nadien bent u door ons op verschillende momenten geïnformeerd over de eisen die voor een ontwikkeling aan [straatnaam] gelden. Ook bent u diverse malen ingelicht over de criteria van gronduitgifte. (…)
In de erfpachtfolder is aangegeven dat: “Direct aan de snelweg, de hoogte van het gebouw een rol speelt. Daarnaast heeft de gemeente een DNA van deze gebieden voor ogen, een visie, waarbinnen bepaalde bedrijven wel of niet passen”.
Naast door het college vastgestelde 'Ontwikkelperspectief’, is inmiddels een nieuw bestemmingsplan voor de A20-zone in de maak. Bij iedere gronduitgifte wordt beoordeeld of een voorgenomen ontwikkeling past binnen het ontwikkelperspectief en het nieuwe bestemmingsplan. Onder meer de hoogte van het te ontwikkelen gebouw alsmede het beoogde gebruik van het gebouw, passen daar in ieder geval niet in.
In de toelichting op het plan wordt door u overigens verwezen naar de bespreking van 24 september 2019. U maakt hierin melding van het feit dat vanuit de gemeente is aangegeven dat 4 bouwlagen op de locatie een vereiste is. Desondanks voldoet het door u ingediende plan niet hieraan.
Ondanks het feit dat de criteria van uitgifte herhaalde malen met u [zijn] gecommuniceerd, heeft u een plan ingediend op basis van de inmiddels achterhaalde Revitalisatievisie Spaanse Polder, door de gemeenteraad vastgesteld op 13 december 2012. Daardoor voldoet het plan in ieder geval niet aan de geldende kwaliteits- en gebruikseisen.
Aangezien het door u ingediende plan niet voldoet aan de voorwaarden die gelden om voor een nieuw erfpachtrecht in aanmerking te komen, kunnen wij niets anders dan het ingediende plan afwijzen. Wij zullen verder geen vervolg geven aan gesprekken met uw VvE.
Voor de goede orde merken wij op dat de gemeente zich thans vrij acht om met andere partijen in onderhandeling te treden voor een nieuw erfpachtrecht, waarbij tevens de percelen van de leden van de VvE zullen worden betrokken.”
3.59. Het perceel met betrekking tot de [adres 19] is ingesloten tussen de erfpachtpercelen van de erfpachters. Dit perceel was in het verleden in erfpacht uitgegeven aan een derde partij. Thans heeft de gemeente dit perceel in onbezwaarde eigendom. Als gevolg hiervan beschikken de erfpachters tezamen niet over een aaneengesloten perceel van minimaal 1.250 m².
3.60. Op 15 april 2020 heeft de gemeente voor de erfpachtrechten van de erfpachters, met uitzondering van dat van [naam eiser 11] , een notariële akte van verklaring einde recht van erfpacht doen inschrijven.
3.61. Op 16 april 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente en de erfpachters, vergezeld van hun raadslieden. In het gespreksverslag van de gemeente van dat gesprek is het volgende opgenomen:
“3. JF (mr. Franken; opmerking rechtbank) geeft aan dat het plan niet voldoet en dat bebouwing op de huidige locatie dus geen oplossing is. RS (mr. Sekeris, naar de rechtbank begrijpt) vraagt vervolgens op welke punten het plan dan niet zou voldoen en waarom niet. RS geeft ook aan dat hier bij herhaling schriftelijk om is gevraagd en dat daar nooit duidelijkheid over is verschaft;
4. [naam 3] ( [naam 3] ; opmerking rechtbank) geeft aan dat dit volgens haar wel in eerdere gesprekken is aangegeven. Om de volgende redenen is het plan niet goedgekeurd:
de kavel van de VVE heeft niet de minimale grootte van 1250 m2 aaneengesloten;
het gaat om een kavel die in een etalagezone zit, met het plan dat nu voorligt wordt dat niet optimaal benut;
- We kijken ook naar vormgeving van het pand en de u[it]straling] die heeft het pand ook niet, het moet minimaal 4 bouwlagen zijn, moet een open, iconische en architectonische uitstraling hebben;
- we kijken naar programmering, plan en omschrijving, Het zijn uiteindelijk toch twee initiële toekomstige gebruikers. Het lijkt vooral een kantoor of een bedrij[f]sverzamelgebouw op locatie waar we dat niet willen met wat kantoortjes er boven. Zelfstandige kantoorunits zijn in deze zone niet mogelijk;
het [plan] laat eigenlijk ook niet zien hoe het pand gebruikt gaat worden, hoe wordt omgegaan met parkeren, expeditiezaken (allemaal in openbaar gebied?);
Er wordt gesproken over bedrijfswoningen, dat is niet mogelijk. Het is een bedrijfsverzamelgebouw dat op iedere willekeurige locatie kan staan maar niet is bedoeld voor de etalagezone;
5. RS vraagt aan [naam 3] wat zij dan wel zou willen zien op die locatie. [naam 3] geeft aan dat er een pand met vier bouwlagen hoog (…) komt te staan met een open uitstraling, wat huisvesting biedt aan bedrijven die arbeidsintensief zijn. Er wordt gebruik gemaakt van het openbaar vervoer en het gebouw is duurzaam.”
4. De vorderingen in conventie
Zaak 20-957
4.1. De erfpachters in deze zaak vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
“1. te verklaren voor recht dat:
I. de ‘passende locatie' eis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans dat de Gemeente deze eis niet rechtsgeldig kan stellen;
II. de duurzaamheidseis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans dat de Gemeente deze eis niet rechtsgeldig kan stellen;
III. de bouwhoogte eis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans dat de Gemeente deze eis niet rechtsgeldig kan stellen;
IV. de 1.250m² eis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans dat de Gemeente deze eis niet rechtsgeldig kan stellen;
2. te verklaren voor recht dat de Gemeente voor de invulling van de voorwaarden voor heruitgifte slechts een beroep kan doen op het vigerende Bestemmingsplan 2004 en de BKS 2012 en geen beroep kan doen op de beleidstukken en voorwaarden die na de uiterlijke datum voor het indienen van een renovatieplan zijn gepubliceerd, althans dat de Gemeente geen beroep kan doen op het niet onherroepelijk vastgesteld Bestemmingsplan 2020 en de daarin opgenomen ruimtelijke visie;
3. te verklaren voor recht dat de Gemeente het verzoek van Eisers om in aanmerking te komen voor (her)uitgifte van Erfpacht niet had mogen afwijzen op de wijze waarop zij dat heeft gedaan;
4. te verklaren voor recht dat de Gemeente verplicht is tot heruitgifte van de erfpacht indien Eisers, althans Erfpachters, voldoen aan de voorwaarden die de Gemeente mag stellen met inachtneming van de verklaringen voor recht onder 1 en 2;
5. PRIMAIR
A. de Gemeente te veroordelen tot nakoming van haar verplichting tot (her)uitgifte van de erfpacht althans haar te verplichten tot (her)uitgifte van de erfpacht op grond van art. 6:103 BW, waaronder begrepen de verplichting tot het meewerken aan de vestiging van het erfpachtrecht (betrekking hebbende op de kadastrale percelen Gemeente Schiedam, Sectie [sectie] , percelen [perceelnummers] ) aan [naam eiseres 12] althans aan Eisers afzonderlijk, op basis van de kantoorvariant van het door [naam eiseres 12] ingediende plan d.d. 7 november 2019;
SUBSIDIAIR
B. de Gemeente te verplichten door te onderhandelen over de (her)uitgifte van de erfpachtrechten (betrekking hebbende op de kadastrale percelen Schiedam, Sectie [sectie] , percelen [perceelnummers] ) aan [naam eiseres 12] althans aan Eisers afzonderlijk binnen de voorwaarden die de Gemeente mag stellen met inachtneming van de verklaringen voor recht onder 1 en 2;
6. te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Eisers, althans jegens Erfpachters, door in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te handelen;
7. PRIMAIR
A. te verklaren voor recht dat de Gemeente schadeplichtig is jegens Eisers, althans jegens Erfpachters;
SUBSIDIAIR
B. de Gemeente te veroordelen tot betaling van de door Eisers althans door Erfpachters geleden schade, nader op te maken bij staat;
8. te verklaren voor recht dat sprake is van doorgelopen erfpacht van Erfpachters omdat de beëindigingsbrief als niet verzonden dient te worden beschouwd;
9. de Gemeente te veroordelen tot betaling van de proceskosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.”
In de procedure 20-1125
4.2. [naam eiser ] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
“1. te verklaren voor recht dat:
I. de 'passende locatie’ eis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans dat de Gemeente deze eis niet rechtsgeldig kan stellen;
II. de duurzaamheidseis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans dat de Gemeente deze eis niet rechtsgeldig kan stellen;
III. de bouwhoogte eis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans dat de Gemeente deze eis niet rechtsgeldig kan stellen;
IV. de 1.250m² eis die de Gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans dat de Gemeente deze eis niet rechtsgeldig kan stellen;
2. te verklaren voor recht dat de Gemeente voor de invulling van de voorwaarden voor heruitgifte slechts een beroep kan doen op het vigerende Bestemmingsplan 2004 en de BKS 2012 en geen beroep kan doen op de beleidstukken en voorwaarden die na de uiterlijke datum voor het indienen van een renovatieplan zijn gepubliceerd, althans dat de Gemeente geen beroep kan doen op het niet onherroepelijk vastgesteld Bestemmingsplan 2020 en de daarin opgenomen ruimtelijke visie;
3. te verklaren voor recht dat de Gemeente ten onrechte [ [naam eiser ] ] heeft bericht dat hij niet aanmerking zou komen voor heruitgifte omdat zijn perceel niet voldoet aan de 1.250m² eis van de Gemeente;
4. te verklaren voor recht dat de Gemeente verplicht is [ [naam eiser ] ] alsnog een mogelijkheid te bieden om een plan in te dienen, met inachtneming van de verklaringen voor recht onder 1 en 2;
5. de Gemeente te verplichten door te onderhandelen over de (her)uitgifte van het erfpachtrecht (betrekking hebbende op het kadastrale perceel [perceel 3] ) aan [ [naam eiser ] ] binnen de voorwaarden die de Gemeente mag stellen met inachtneming van de verklaringen voor recht onder 1 en 2;
6. te verklaren voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [ [naam eiser ] ], door in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te handelen;
7. PRIMAIR
A. te verklaren voor recht dat de Gemeente schadeplichtig is jegens [ [naam eiser ] ];
SUBSIDIAIR
B. de Gemeente te veroordelen tot betaling van de door [ [naam eiser ] ] geleden schade, nader op te maken bij staat;
8. te verklaren voor recht dat sprake is van doorgelopen erfpacht van [ [naam eiser ] ] omdat de beëindigingsbrief als niet verzonden dient te worden beschouwd;
9. de Gemeente te veroordelen tot betaling van de proceskosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening”
4.3. De gemeente concludeert in beide zaken tot afwijzing van de vorderingen van de erfpachters, kosten rechtens.
4.4. Op de stellingen van partijen, voor zover relevant, zal hierna onder de beoordeling worden ingegaan.
5. De vorderingen in reconventie
In zaak 20-957
5.1. De gemeente vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de erfpachters te veroordelen om binnen acht weken na betekening van het vonnis het perceel, onderdeel van de percelen plaatselijk bekend als [adressen 2] , dat de betreffende erfpachter in erfpacht had van de gemeente, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontdaan van opstallen ter algehele en vrije beschikking van de gemeente Schiedam te stellen, met veroordeling van de erfpachters in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling binnen veertien dagen na het vonnis uitblijft.
In zaak 20-1125
5.2. De gemeente vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam verweerder] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis het perceel, plaatselijk bekend als [adres 18] , met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontdaan van opstallen ter algehele en vrije beschikking van de gemeente Schiedam te stellen, met veroordeling van [naam verweerder] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling binnen veertien dagen na het vonnis uitblijft.
5.3. De erfpachters concluderen in beide zaken tot afwijzing van de vordering van de gemeente.
5.4. Op de stellingen van partijen, voor zover relevant, zal hierna onder de beoordeling worden ingegaan.
6. De beoordeling
in de zaken 20-957 en 20-1125
de ontvankelijkheid van [naam eiser 10] en [naam eiseres 12]
[naam eiser 10]
6.1. Volgens de gemeente heeft [naam eiser 10] geen procesbelang omdat de gemeente voornemens is een perceel aan hem in erfpacht uit te geven. Dat moet volgens de gemeente tot niet-ontvankelijkheid van [naam eiser 10] in zijn vorderingen leiden.
6.2. Volgens [naam eiser 10] hebben deze stellingen van de gemeente betrekking op een andere ontwikkeling die op een andere locatie mogelijk zal plaatsvinden. Die mogelijke ontwikkeling staat volgens [naam eiser 10] los van de belangen die hij heeft bij de onderhavige vorderingen strekkende tot heruitgifte van het erfpachtperceel aan [straatnaam].
6.3. De gemeente handhaaft haar standpunt dat [naam eiser 10] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen omdat hij, zo voert de gemeente aan, elders op het bedrijventerrein door de gemeente gefaciliteerd wordt om een onderneming te starten.
6.4. Dat aan [naam eiser 10] mogelijk elders een recht van erfpacht door de gemeente wordt uitgegeven, betekent niet dat [naam eiser 10] geen belang heeft bij zijn vorderingen verband houdend met het uitblijven van een heruitgifte van zijn erfpachtrecht aan [straatnaam] . De gemeente heeft haar andersluidende standpunt ook niet nader onderbouwd, met name niet met concrete afspraken ter zake. Niet-ontvankelijkheid van [naam eiser 10] in zijn vorderingen is dan ook niet aan de orde.
[naam eiseres 12]
6.5. [naam eiseres 12] heeft uiteengezet dat zij is opgericht door de erfpachters om tegemoet te komen aan de eis van de gemeente om een nieuwe erfpachtrelatie met één (rechts)persoon aan te gaan. De individuele erfpachters hebben zich om die reden verenigd in [naam eiseres 12] . [naam eiseres 12] heeft een plan voor heruitgifte van de erfpacht bij de gemeente ingediend.
6.6. Vaststaat dat geen sprake is van een collectieve actie in de zin van artikel 3:305a BW. Er hoeft door [naam eiseres 12] dan ook niet aan de voor een collectieve actie voorgeschreven ontvankelijkheidseisen te worden voldaan en [naam eiseres 12] kan worden ontvangen in haar vorderingen.
Gewijzigde eis
6.7. Nu de gemeente daartegen geen bezwaar heeft gemaakt en van strijd met de goede procesorde geen sprake is, zal recht worden gedaan op de gewijzigde eis van de erfpachters.
Waar gaan de zaken over?
6.8. De erfpachters zijn (of waren) erfpachters van percelen in de Spaanse Polder. Op de meeste percelen zijn bedrijfspanden gevestigd die door hen worden gebruikt voor de uitoefening van hun bedrijven. [naam eiser ] heeft (of had) een onbebouwd perceel in erfpacht dat hij gebruikt voor een door hem gedreven autohandel. Sommige erfpachters wonen in de boven de bedrijfspanden gelegen woningen. Een aantal van de bedrijfspanden en/of woningen wordt ook verhuurd door de erfpachters. De termijn waarvoor de erfpacht is uitgegeven is verstreken. De erfpachters willen de erfpacht voortzetten of nieuwe erfpachtcontracten sluiten. De gemeente wenst de erfpachtpercelen te betrekken in haar herontwikkelingsplannen voor de Spaanse Polder en stelt (aanmerkelijk) strengere eisen voor uitgifte van erfpacht dan voorheen.
Is het handelen van de gemeente (on)rechtmatig?
6.9. De rechtsverhouding tussen de gemeente als grondeigenaar en een erfpachter is privaatrechtelijk van aard. In beginsel heeft de gemeente contractsvrijheid bij het al of niet (her)uitgeven van gronden in erfpacht. De gemeente heeft daarbij ook een zekere vrijheid om andere of nieuwe voorwaarden te bedingen en daarmee vorm te geven aan haar grondbeleid.
De redelijkheid en billijkheid en de algemene maatregelen van behoorlijk bestuur
6.10. Die vrijheid van de gemeente is evenwel niet onbeperkt. De rechtsverhouding tussen de gemeente en de erfpachters wordt, ook na het einde van het erfpachtrecht, beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Dat betekent onder meer dat de gemeente dient rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters. Bovendien dient de gemeente als publiekrechtelijke rechtspersoon de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht te nemen ten opzichte van de erfpachters. Gelet op artikel 3:12 BW in verbinding met artikel 3:14 BW maken de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uit van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen.
6.11. Dit betekent niet dat de erfpachters zonder meer aanspraak kunnen maken op heruifgifte van hun erfpachtrechten onder dezelfde voorwaarden als voorheen. In de erfpachtvoorwaarden is weliswaar voorzien in een mogelijkheid tot heruitgifte van het erfpachtrecht na verloop van de duur waarvoor het is uitgegeven, maar daarmee is slechts tot uitdrukking gebracht dat heruitgifte een mogelijkheid is. Aan een dergelijke mogelijkheid kan op zichzelf geen recht tot heruitgifte ontleend worden. Wel verlangen de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dat de gemeente de erfpachters een eerlijke kans op heruitgifte geeft.
Die eerlijke kans heeft de gemeente de erfpachters niet gegeven. Wat de rechtbank onder een eerlijke kans verstaat en waarom zij tot dit oordeel komt wordt hierna toegelicht.
6.12. In dit geval heeft de gemeente niet te goeder trouw gehandeld bij het onderhandelen (of juist niet (verder) onderhandelen) met de erfpachters over de heruitgifte. Dat volgt onder meer uit de omstandigheid dat de gemeente reeds geruime tijd voordat de erfpachters hun plannen voor heruitgifte aan de gemeente hebben voorgelegd in gesprek was gegaan met derde partijen over een herontwikkeling op de erfpachtpercelen van de erfpachters. Ter zitting is door de erfpachters naar voren gebracht dat de gemeente al in maart 2015 één of meer derden heeft uitgenodigd om een plan te maken voor de panden en/of de percelen van onder meer de erfpachters. De gemeente heeft dit niet betwist. Evenmin heeft de gemeente betwist dat één van deze derden daadwerkelijk een plan heeft ingediend voor de erfpachtpercelen dat sloop van de huidige bebouwing impliceert, dat dit plan nog altijd ongewijzigd is en dat de gemeente in de loop der jaren met deze derde in gesprek is gebleven met het oog op de mogelijke uitvoering van dat plan. Dit staat op gespannen voet met de herhaalde mededeling van de gemeente aan de erfpachters dat zij voor heruitgifte in aanmerking zouden kunnen komen als zij een plan indienen dat aan de eisen van de gemeente voldoet. Dat de voorliggende plannen van de derde partij uitgaan van sloop van het rijtje met bedrijfspanden en woningen van de erfpachters is de erfpachters bovendien niet door de gemeente meegedeeld. Daarmee heeft de gemeente niet overeenkomstig het beginsel van fair play gehandeld, dat onder meer vereist dat bestuursorganen open en eerlijk optreden, betrokkenen adequaat informeren en geen informatie achterhouden.
6.13. De gemeente kan daarnaast verweten worden dat zij de erfpachters niet deugdelijk heeft geïnformeerd over haar beleid voor heruitgifte. Aanvankelijk heeft de gemeente de erfpachters bericht dat heruitgifte mogelijk zou zijn als de bebouwing conform de BKS 2009 gerenoveerd zou worden. In 2012 heeft de gemeente dat beleid in zoverre gewijzigd dat niet langer aan de BKS 2009 maar aan de BKS 2012 moest worden voldaan. Daarmee heeft de gemeente de eis van een minimale perceeloppervlakte van 1.250 m² en drie bouwlagen voor de locaties aan de A20 geïntroduceerd. Voor de oppervlakte-eis is in de BKS 2012 een uitzondering opgenomen; aan de oppervlakte-eis hoeft niet te worden voldaan als wordt voldaan aan de “waarde-eis”. Deze uitzondering is in de in 2019 aan de erfpachters verstrekte erfpachtfolder niet meer opgenomen. In de erfpachtfolder worden in februari 2019 twee nieuwe eisen toegevoegd, te weten “passende locatie” en “financiële soliditeit”. Vanaf dat moment gaat de gemeente voorts uit van slopen, zo volgt uit de erfpachtfolder, tenzij sprake is van een “functioneel nieuw” gebouw. Tijdens het gesprek dat de gemeente met de erfpachters in 2019 heeft gevoerd (zie 3.52) hebben de ambtenaren van wie de erfpachters in beginsel, gelet op hun functie en de aard en het doel van de vergadering, mochten aannemen dat zij namens het bevoegd gezag spraken, tegen de erfpachters gezegd dat ook de duurzaamheid van het gebouw van belang was voor de mogelijkheid tot heruitgifte en dat heruitgifte slechts aan één rechtspersoon kon plaatsvinden. Bij dat gesprek heeft de gemeente meegedeeld dat alleen al de branchering van de erfpachters het onmogelijk maakte dat de erfpachters zouden blijven. Desalniettemin heeft de gemeente de erfpachters bij de brief van 7 augustus 2019, waarin het eindigen van de erfpachtrechten is aangekondigd, de mogelijkheid geboden een plan voor heruitgifte in te dienen. In die brief grijpt de gemeente (via de in die brief vermelde link) terug naar de erfpachtfolder om duidelijk te maken aan welke voorwaarden een eventueel in te dienen plan moet voldoen. De RNE en/of het Toetsingskader Duurzaamheid noch de eis van “uitgifte aan één rechtspersoon” worden in deze brief of de erfpachtfolder genoemd.
6.14. Bij een bespreking naar aanleiding van (de afwijzing van) het plan van de erfpachters van 5 februari 2019 (zie 3.53) heeft de gemeente de eisen uit de erfpachtfolder herhaald, zo moet worden opgemaakt uit het gespreksverslag, en voorts meegedeeld dat het gebouw een etalage-achtige en hoogwaardige uitstraling zou moeten krijgen, en in tegenstelling tot eerdere mededelingen van de gemeente, niet drie maar vier bouwlagen moet hebben.
6.15. Het tweede plan van de erfpachters van 2 november 2019 is door de gemeente afgewezen onder verwijzing naar de erfpachtfolder, “de kwaliteitsaspecten uit het Ontwikkelperspectief”, oftewel de reva, en het in de maak zijnde bestemmingsplan 2020. De hoogte van het door de erfpachters te ontwikkelen gebouw en het beoogde gebruik zouden daar niet in passen. Tijdens een gesprek op 15 april 2020 heeft de gemeente daaraan toegevoegd dat het plan van de erfpachters geen “open, iconische en architectonische uitstraling” heeft. Ter zitting heeft de gemeente ten slotte naar voren gebracht dat het meest cruciale punt in het plan van de erfpachters was dat niet duidelijk was wie de eindgebruikers van het te ontwikkelen gebouw waren. Dat aspect (dat volgens de erfpachters bovendien inhoudelijk wel degelijk duidelijk was) is kennelijk in het gesprek op 15 april 2020 niet genoemd en komt ook overigens in de door de gemeente verstrekte stukken niet ter sprake.
6.16. Het beeld dat hieruit rijst, is dat de gemeente steeds wisselende eisen heeft gesteld aan heruitgifte en dat getwijfeld kan worden aan haar bereidheid om überhaupt tot heruitgifte aan de erfpachters over te gaan, nu het er alle schijn van heeft dat zij de voorkeur gaf aan een ander plan. Dat plan werd immers, met een derde, reeds jaren voorbereid. Hoewel het de gemeente op zichzelf vrij stond het door haar gevoerde gronduitgiftebeleid voor de Spaanse Polder te wijzigen, was het daarbij wel haar plicht de erfpachters daarover ondubbelzinnig, tijdig en helder te informeren en, indien de omstandigheden daarom vroegen, een overgangsperiode aan te houden. Dat alles heeft de gemeente niet gedaan. Integendeel, de gemeente heeft plannen afgewezen op grond van voorwaarden die niet vooraf bekend waren bij de erfpachters. De reva is volgens de eigen stelling van de gemeente op 6 november 2019 openbaar gemaakt. De termijn voor indiening van een plan bedoeld in de brief van de gemeente van 7 augustus 2019, die liep tot 3 maanden na betekening en dus tot ongeveer 10 november 2019, was toen evenwel zo goed als verstreken. Voorts heeft de gemeente de plannen beoordeeld aan de hand van een nog niet geldend bestemmingsplan. Hiermee konden de erfpachters onmogelijk rekening houden. Ook hiermee heeft de gemeente in strijd gehandeld met de redelijkheid en billijkheid, het zorgvuldigheidsbeginsel en het beginsel van fair play.
6.17. Voor [naam eiser 10] geldt bovendien dat hem (via zijn adviseur) in 2014 voorafgaand aan de koop van het recht van erfpacht desgevraagd is meegedeeld door [naam 5] , ambtenaar van de gemeente, dat een verzoek tot heruitgifte zou worden beoordeeld aan de hand van de BKS 2012; dat is door de gemeente niet betwist. Daarnaast is er de gemeentelijke brief van 16 juli 2014. In deze brief is vermeld dat de gemeente instemt met de overdracht van het erfpachtrecht aan [naam eiser 10] . Daarin is, in lijn met de uitlatingen van [naam 5] , vermeld onder welke voorwaarden [naam eiser 10] bij het einde van de looptijd van het erfpachtrecht voor heruitgifte in aanmerking kan komen, te weten onder de voorwaarden voortvloeiend uit de BKS 2012 en “waardecreatie”. Deze brief is ondertekend door de Teamleider Vastgoed en Grondzaken, namens burgemeester en wethouders van de gemeente. Een en ander kwalificeert naar het oordeel van de rechtbank als een ondubbelzinnige toezegging dat heruitgifte aan [naam eiser 10] zou volgen indien hij voldeed aan de voorwaarden voortvloeiend uit de BKS 2012 en aan de eis van waardecreatie. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt ten aanzien van bijvoorbeeld mogelijke toekomstige beleidswijzigingen. Bij dit alles is van belang dat de gemeente wist dat [naam eiser 10] een erfpachtrecht kocht dat binnen relatief korte tijd zou aflopen. Het lag dan ook voor de hand dat [naam eiser 10] voorafgaand aan de aankoop informeerde naar de voorwaarden voor heruitgifte. De gemeente begreep of moest begrijpen dat [naam eiser 10] zijn aankoopbeslissing in belangrijke mate op die informatie zou baseren en diende daarmee rekening te houden bij het verstrekken van informatie aan [naam eiser 10] , bijvoorbeeld door - indien nodig - een voorbehoud te maken. Dat heeft de gemeente niet gedaan, waardoor zij bij [naam eiser 10] gerechtvaardigde verwachtingen heeft gewekt wat betreft de voorwaarden voor heruitgifte.
De gemeente stelt wel dat [naam 5] ter zake niet bevoegd was, doch zij onderbouwt dat niet en betwist niet de stelling van [naam eiser 10] dat [naam 5] destijds het aanspreekpunt van de gemeente was voor ondernemers in de Spaanse Polder. Gesteld noch gebleken is verder dat de Teamleider Vastgoed en Grondzaken niet bevoegd was deze toezegging namens de gemeente te bevestigen in de brief van 16 juli 2014. Dit betekent dat de gemeente gehouden is een verzoek van [naam eiser 10] tot heruitgifte te toetsen aan de voorwaarden uit de BKS 2012 en de waardecreatie-eis en dat zij, indien zij dat niet doet, in beginsel onrechtmatig handelt jegens [naam eiser 10] .
6.18. Het voorgaande brengt met zich dat in elk geval de vordering van [naam eiser 10] tot dooronderhandelen toewijsbaar is.
De toelaatbaarheid van privaatrechtelijk handelen; de doorkruisingsleer
6.19. De toelaatbaarheid van privaatrechtelijk overheidshandelen wordt ook begrensd door de in de rechtspraak ontwikkelde doorkruisingsleer. Een overheidsorgaan is niet altijd vrij de hem in beginsel toekomende privaatrechtelijke bevoegdheden te gebruiken als het overheidsorgaan bij publiekrechtelijke regeling bepaalde bevoegdheden ter behartiging van zekere belangen zijn toegekend; dat geldt met name als die belangen overeenkomen met hetgeen het orgaan langs privaatrechtelijke weg wil bereiken. Hierna zal worden beoordeeld of de gemeente de eisen ten aanzien van duurzaamheid (door de gemeente in communicatie over het beleid ook weergegeven onder de noemer vastgoed), passende locatie (waaronder begrepen de bouwhoogte-eis), oppervlakte en solvabiliteit in de privaatrechtelijke rechtsverhouding met de erfpachters mocht stellen.
Duurzaamheidseis
6.20. Onder de noemer “vastgoed” stelt de gemeente aan heruitgifte de eis dat de bebouwing wordt gesloopt en duurzaam wordt herbouwd dan wel dat bestaande bebouwing “functioneel nieuw” en daarmee duurzaam wordt gemaakt. Deze duurzaamheideis heeft de gemeente kennelijk nader ingevuld met het Toetsingskader Duurzaamheid. Hiermee stelt de gemeente vergaande bouwtechnische eisen aan de bebouwing met het oog op duurzaamheid.
6.21. De Woningwet geeft de wettelijke basis voor het geven van technische bouwvoorschriften in een algemene maatregel van bestuur, hetgeen is gebeurd in het Bouwbesluit. Deze voorschriften kunnen uitsluitend worden gegeven vanuit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid of milieu (artikel 2 lid 5 Woningwet). De regels uit het Bouwbesluit zijn uitputtend; de gemeente mag geen aanvullende of andere bouwtechnische voorschriften vaststellen.
6.22. Het onderwerp “milieu” is aan artikel 2 lid 5 Woningwet toegevoegd bij wetswijziging van 1 juli 1998 (Stb. 1998, 458). Uit de parlementaire geschiedenis van deze wetswijziging volgt dat de wetgever het stellen van milieueisen bij (ver)bouw als een exclusieve bevoegdheid van de rijksoverheid aanmerkt en daarom het onderwerp milieu in het Bouwbesluit heeft opgenomen. De parlementaire geschiedenis luidt, voor zover hier van belang:
“Het wetsvoorstel betekent dat buiten twijfel wordt gesteld dat gemeenten langs privaatrechtelijke weg geen aanvullende technische voorschriften uit het oogpunt van milieu mogen opleggen. Gegeven het feit dat in het voorliggende wetsvoorstel is bepaald dat voorschriften worden gegeven, moet ervan worden uitgegaan dat de gegeven voorschriften als uitputtend moeten worden beschouwd.” (Kamerstukken II 1997-1998 25 823, nr. 3, p. 2)
6.23. Onder het begrip “milieu” moeten in dit verband ook voorschriften die zien op duurzaam bouwen worden begrepen. Zulke voorschriften hebben immers met name een milieubeschermend karakter.
6.24. De Woningwet bepaalt expliciet dat privaatrechtelijk overheidshandelen ten aanzien van dezelfde onderwerpen als bedoeld in artikel 2 Woningwet niet is toegestaan. Artikel 122 luidt:
“De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2, is voorzien of die met betrekking tot het bouwen bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn geregeld.”
In 2001 heeft de toenmalig verantwoordelijke minister over artikel 122 Woningwet (Kamerstukken II 2000-2001, 27 581, nr. 3, p. 6) het volgende gezegd:
“Artikel 122 van de Woningwet voorkomt dat gemeenten langs privaatrechtelijke weg de aan hen in de Woningwet toegekende bevoegdheden uitbreiden en daarmee beoogde deregulering teniet doen. Zo voorkomt artikel 122 bijvoorbeeld dat gemeenten in aanvulling op de toets die bij bouwaanvragen plaatsvindt aan het Bouwbesluit, langs de weg van de gronduitgifte nadere eisen opleggen aan een voorgenomen bouwplan. Door artikel 122 kunnen gemeenten dus geen gebruik maken van hun monopoliepositie die zij hebben bij bijvoorbeeld de (woningbouw)gronduitgifte of gronduitgifte in erfpacht. Vanuit dit oogpunt is de regering van oordeel dat artikel 122 van de Woningwet niet kan worden gemist.”
6.25. De gemeente mocht ten aanzien van duurzaamheid dan ook geen andere eisen stellen dan de eisen die volgen uit het Bouwbesluit. De gemeente heeft bij antwoord (onder 46) naar voren gebracht dat het Toetsingskader is gebaseerd op de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn (GPR). De GPR is een methode om de duurzaamheid van gebouwen te meten. Door de keuzemogelijkheden die de GPR biedt is volgens de gemeente per saldo geen sprake van strengere voorschriften dan in het Bouwbesluit.
Dit standpunt van de gemeente wordt niet gevolgd. De door haar ontwikkelde systematiek neemt immers niet weg dat aan de erfpachters bouwvoorschriften worden opgelegd die anders zijn dan de voorschriften uit het Bouwbesluit, wat niet toelaatbaar is.
Passende locatie (inclusief bouwhoogte-eis)
6.26. Met de door de gemeente gestelde eis “passende locatie” heeft zij (onder meer) het oog op de hoogte van de bebouwing. Deze moet drie of (later) vier bouwlagen hebben, zo volgt uit wat de gemeente daarover in de gesprekken met de erfpachters heeft meegedeeld. Een dergelijke eis, waarmee de gemeente feitelijk belangen van ruimtelijke ordening nastreeft, dient op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) te worden vastgesteld in het bestemmingsplan. Hoewel de Wro geen expliciete bepaling bevat dat privaatrechtelijk handelen door de gemeente omtrent dezelfde onderwerpen uitsluit, betekent dat niet zonder meer dat de privaatrechtelijke weg openstond. Relevant daarvoor is of het gebruik van de privaatrechtelijke bevoegdheden de Wro al dan niet op onaanvaardbare wijze doorkruist. Op grond van het Windmill-arrest van 26 januari 1990 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1990:AC0965) moet daarbij “onder meer worden gelet op inhoud en strekking van de regeling (die mede kan blijken uit haar geschiedenis) en op de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van de burgers zijn beschermd, een en ander tegen de achtergrond van de overige geschreven en ongeschreven regels van publiek recht. Van belang is voorts of de overheid door gebruikmaking van de publiekrechtelijke regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door gebruikmaking van de privaatrechtelijke bevoegdheid, omdat, zo zulks het geval is, dit een belangrijke aanwijzing is dat geen plaats is voor de privaatrechtelijke weg.”
6.27. De bestuursrechtelijke procedure volgend uit de Wro, waarbij een bestemmingsplan wordt vastgesteld, voorziet in meer waarborgen dan het privaatrecht. In de bestemmingsplanprocedure kunnen, voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan, zienswijzen worden ingebracht en na vaststelling van het bestemmingsplan kan daartegen beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op grond van artikel 3.37 Wro in verbinding met artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan voor bestaande bouwwerken die afwijken van het bestemmingsplan bovendien overgangsrecht te bevatten, dat het handhaven van die gebouwen toestaat.
In privaatrechtelijke zin zijn de erfpachters aangewezen op de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, een met minder waarborgen omklede bescherming dan de hiervoor geschetste bestuursrechtelijke waarborgen. Met het stellen van de eis van het bouwen van een gebouw van zekere bouwhoogte in het kader van erfpachtuitgifte wordt het publiekrecht dan ook op onaanvaardbare wijze doorkruist, te meer nu overgangsrecht wat betreft de hoogte van bestaande bebouwing zoals die van de erfpachters (met uitzondering van [naam eiser ] ) ontbreekt.
6.28. De andere eisen die de gemeente onder de noemer “passend (op d)e locatie” stelt kenmerken zich door vage en wisselende omschrijvingen, zoals “geschikt voor het doel waarvoor het gebruikt wordt”, een zeker “DNA” hebbend en “een hoogwaardige uitstraling”, De gemeente kan in redelijkheid niet van de erfpachters verwachten dat aan hen op grond van deze omschrijvingen duidelijk is wat er van hen wordt verwacht. Voor zover de gemeentelijk daarmee bepaalde doeleinden van ruimtelijke ordening en planologie nastreeft, is het bestemmingsplan daarvoor de aangewezen weg.
De oppervlakte-eis
6.29. De gemeente betoogt dat de erfpachters niet beschikten over een perceel van minimaal 1.250 m² in erfpacht. Vaststaat evenwel dat de oorzaak dat de erfpachters (met uitzondering van [naam eiser ] ) niet over een aangesloten perceel van 1.250 m² beschikken is dat de gemeente het tussenliggende perceel, dat zij sinds enige tijd weer in volle eigendom heeft, niet aan de erfpachters ter beschikking wenst te stellen. Door onder die omstandigheden desalniettemin zonder meer vast te houden aan de oppervlakte-eis, handelt de gemeente in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
6.30. Vaststaat dat ook [naam eiser ] niet over een aaneengesloten perceel van 1.250 m² grond beschikt. In zijn geval komt dat echter niet door de opstelling van de gemeente.
De gemeente stelt de oppervlakte-eis, naar de rechtbank begrijpt, niet uit een oogpunt van ruimtelijke ordening, maar uit overwegingen van praktische beheersbaarheid. Een concrete onderbouwing van de redelijkheid van het stellen (en ook ten aanzien van zittende erfpachters onverkort handhaven) van deze eis heeft de gemeente echter niet gegeven. Zij zal daartoe alsnog in de gelegenheid worden gesteld.
De solvabiliteitseis
6.31. Met de solvabiliteitseis stelt de gemeente als voorwaarde aan heruitgifte dat (de onderneming van) de erfpachter financieel gezond is. Hiermee beoogt de gemeente, zo volgt uit de erfpachtfolder, zekerheid te creëren ten aanzien van de toekomstige bedrijvigheid in de Spaanse Polder. Dat is een redelijk doel.
Niet in te zien valt dat de gemeente het met deze voorwaarde beoogde resultaat ook had kunnen verwezenlijken langs publiekrechtelijke weg. Van een doorkruising in de hiervoor bedoelde zin is dan ook geen sprake.
Het bestemmingsplan 2020
6.32. De gemeente voert aan dat zij met de door haar aan de heruitgifte gestelde voorwaarden niets anders heeft gedaan dan vooruitlopen op het bestemmingsplan 2020 en dat de gestelde voorwaarden niet strenger zijn dan de eisen voortvloeiend uit dit plan. Het bestemmingsplan 2020 was evenwel nog niet van kracht toen de erfpachtperiodes afliepen. Ook op het moment dat de erfpachters hun plannen voor heruitgifte bij de gemeente moesten indienen, was dat plan nog niet van kracht. De gemeente kon dan ook niet vooruitlopen op het bestemmingsplan 2020 in de privaatrechtelijke relatie met de erfpachters.
Conclusie
6.33. Uit al het voorgaande volgt dat de gemeente in strijd met de redelijkheid en billijkheid, in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel en fair play als algemene beginselen van behoorlijk bestuur, heeft gehandeld door beleidswijzigingen voor heruitgifte niet duidelijk en tijdig kenbaar te maken en eisen aan de heruitgifte te stellen die zij (nog) niet kon stellen. Dat is onrechtmatig jegens de erfpachters.
6.34. Dat betekent dat in elk geval de subsidiaire vordering van de erfpachters tot het (door)onderhandelen over de (her)uitgifte van de erfpachtrechten toewijsbaar is. De erfpachters hebben immers nog geen eerlijke kans op heruitgifte gehad.
Dit vonnis is een tussenvonnis, zodat die vordering thans nog niet in een dictum wordt toegewezen. Het ligt in de rede dat de gemeente, in afwachting van het eindvonnis, alvast zal handelen naar die toewijsbare verplichting tot dooronderhandelen. In het verlengde daarvan neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat de gemeente, zolang zij met de erfpachters in gesprek is en in deze zaak geen eindvonnis is gewezen, niet tot sloop van de panden op de erfpachtpercelen zal mogen overgaan. Als zij dat wel doet, handelt zij immers in beginsel onrechtmatig jegens de erfpachters.
6.35. Nu het de gemeente er kennelijk om te doen is bij heruitgifte de eisen uit het bestemmingsplan 2020 te hanteren, maar dit bestemmingsplan thans nog niet onherroepelijk is, had de gemeente ervoor moeten kiezen de erfpachtrechten van de erfpachters te verlengen tot een redelijke termijn nadat dit wel het geval is en de erfpachters voor zover nodig de gelegenheid te geven een (nieuw) plan in te dienen.
6.36. Voor de beoordeling van de overige vorderingen van de erfpachters evenals voor de (gedeelde) vorderingen van [naam eiseres 12] is het nodig dat de beslissing op het beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ter zake het bestemmingsplan 2020 wordt afgewacht. De procedure zal tot die tijd worden aangehouden.
6.37. Uit het voorgaande volgt voorts dat voor het geven van een bevel ex artikel 22 Rv als door de erfpachters verzocht thans geen aanleiding bestaat.
in reconventie
6.38. Uit het voorgaande volgt, dat op dit moment van toewijzing van de vorderingen in reconventie geen sprake kan zijn. Bespreking van die vorderingen heeft pas zin als en nadat in conventie beslissingen zijn genomen, althans meer duidelijkheid is ontstaan.
in conventie en in reconventie
6.39. Alle overige beslissingen worden aangehouden. Van de gemeente wordt verwacht dat zij de rechtbank en de erfpachters bericht zodra er duidelijkheid is in de bestemmingsplanprocedure. Vervolgens zullen partijen in de gelegenheid zijn zich er, alle tegelijk, bij akte over uit te laten wat de consequenties van de beslissing van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn voor de vorderingen. Van de gemeente wordt daarbij voorts verwacht dat zij ingaat op hetgeen onder 6.30 is verwoord. Op een termijn van vier weken na die akte zullen alle partijen tegelijk een antwoordakte kunnen nemen.
6.40. Nu onduidelijk is op welke termijn een uitspraak in de bestemmingsplanprocedure te verwachten is zal de zaak naar de parkeerrol verwezen worden. De gemeente dient de zaak weer op te brengen zodra die uitspraak is gegeven. Daarna mogen partijen aktes nemen als na te melden.
7. De beslissing
De rechtbank,
7.1. houdt alle beslissingen aan totdat de uitkomst van de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan 2020 bekend is;
7.2. bepaalt dat de gemeente de rechtbank per B-formulier bericht zodra er duidelijkheid is in de bestemmingsplanprocedure, met gelijktijdige verzending van een afschrift van dat bericht aan de erfpachters;
7.3. bepaalt dat de zaak daarna op een termijn van vier weken op de rol zal worden geplaatst voor gelijktijdige akte aan de zijde van alle partijen als bedoeld onder 6.39, waarna op de rol van vier weken daarna door alle partijen een antwoordakte kan worden genomen;
7.4. verwijst de zaak naar de parkeerrol van woensdag 6 april 2022.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten, mr. B. van Velzen en mr. F. Damsteegt-Molier, rechters, in aanwezigheid van mr. S. Lankhaar, griffier. Het is in het openbaar uitgesproken op 24 november 2021.
1861/106/3194/2148