ECLI:NL:RBROT:2020:12542

RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 8463810 CV EXPL 20-12320 uitspraak: 24 december 2020 vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, in de zaak van de stichting Stichting Woonbron, gevestigd te Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. E. Piepers-Westermeijer te Rotterdam, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats gedaagde] , gedaagde, gemachtigde: mr. B. el Ouath te Rotterdam. Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” respectievelijk “ [gedaagde] ”. 1. Het verloop van de procedure 1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: het exploot van dagvaarding van 7 april 2020, met producties; het (fax-)bericht Woonbron van 26 mei 2020, met productie; de conclusie van antwoord; de conclusie van repliek, met producties; de conclusie van dupliek, met productie. 1.2 De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden. 2. De vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast. 2.1 Tussen Woonbron als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat met ingang van 3 december 2004 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning, gelegen aan de [adres] (nader te noemen: “het gehuurde”). De huurprijs bedraagt thans € 468,19 bruto per maand. 2.2 Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden 2017 (nader te noemen: algemene voorwaarden) van toepassing. In deze algemene voorwaarden is – voor zover van belang – het volgende bepaald: “Artikel 9 1 Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken. 2 Indien de bestemming van het gehuurde ‘woonruimte’ is, zal huurder het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en de leden van zijn huishouden gebruiken. Hij dient er zijn hoofdverblijf te hebben, hetgeen betekent dat hij er permanent woont en hij geen andere permanente woonruimte heeft.(…)” Artikel 11 1 Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast, schade of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, dieren of door derden die zich in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. 2 Huurder zal in, vanuit of in de nabijheid van het gehuurde geen misdrijven of overtredingen plegen of aanleiding geven tot bestuursdwang door de overheid. 3 Het is huurder niet toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in drugs in en in de nabijheid van de woning is niet toegestaan. Het is huurder evenmin toegestaan voorzieningen aanwezig te hebben om op / in het gehuurde hennep te kweken.(…)” 7 Overtredingen van het in de leden 2,3,4,5 en 6 bepaalde wordt aangemerkt als toerekenbare tekortkoming die niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Er zal in die gevallen zonder nadere aankondiging een gerechtelijke procedure worden gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd.(…)” 2.3 Op 17 december 2019 heeft een brand gewoed in het gehuurde. Nadat de brandweer de brand geblust had, is er door de politie een onderzoek gestart in het gehuurde. Uit de rapportage van de politie komt naar voren dat bij deze gelegenheid het volgende is aangetroffen: 695,8 gram heroïne; 5020,6 gram cocaïne; 248,8 gram paracetamol (versnijdingsmiddel); 7539,8 gram Levamisol (versnijdingsmiddel); 3 jerrycans aceton; 2 drukpersen; 2 geldtelmachines. 2.4 De brief van 21 februari 2020 van Woonbron aan [gedaagde] houdt – voor zover van belang – het volgende in: “(...) Op 17 december 2019 heeft de politie (…) een onderzoek ingesteld naar de oorzaak van de brand en trof daarbij een handelshoeveelheid drugs aan. (…) Gezien de ernst van de constatering heeft de burgemeester van Rotterdam besloten een bestuurlijke maatregel te nemen. Dit kan betekend dat het pand voor een aantal maanden gesloten wordt. (…) Woonbron stelt u aansprakelijk voor de brandschade die is ontstaan en nog zal ontstaan in de woning en het portiek. Dit bedrag is getaxeerd door een schade expert. De geraamde schade bedraagt € 60.000,00. Tevens zal de sluiting van onderhavige woning leiden tot huurderving voor Woonbron. Woonbron is van mening dat dit niet terecht is. U heeft immers in strijd met de overeenkomst en de Algemene huurvoorwaarden gehandeld door een grote hoeveelheid drugs in uw woning op te slaan. Op grond van artikel 6:74 BW verplicht iedere tekortkoming in nakoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Woonbron meent dat de tekortkoming die aanleiding was voor de sluiting, aan u is toe te rekenen. U bent dan ook verplicht de schade die Woonbron lijdt, te vergoeden op grond van artikel 6.74 BW. Dat betekent dat bij wijze van schadevergoeding u de huurbetalingen verschuldigd blijft totdat de sluiting wordt opgeheven. U kunt een rechtszaak voorkomen door vrijwillig de huurovereenkomst per direct te beëindigen en de door uw toedoen ontstane schade aan de woning en het portiek te vergoeden. (…)”. 2.5 De brief van 26 februari 2020 van Woonbron aan [gedaagde] houdt – voor zover van belang – het volgende in: “(…) Woonbron verhuurt aan u de woning aan het [adres] . Er is op 17 december 2019 door de politie in uw woning een inval gedaan in uw woning. De burgemeester van Rotterdam is voornemens de door u gehuurde woning voor een bepaalde periode te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek heeft Woonbron de mogelijkheid om de huurovereenkomst met u buitengerechtelijk te ontbinden zodra de woning gesloten is. Indien de woning daadwerkelijk door de burgemeester gesloten wordt, zult u waarschijnlijk moeilijk te bereiken zijn. Om die reden ontbind ik reeds nu voor alsdan, uitsluitend voor het geval de woning daadwerkelijk wordt gesloten, de huurovereenkomst tussen u en Woonbron met betrekking tot de woning aan het [adres] . U dient, indien deze buitengerechtelijke ontbinding werking krijgt, dat wil zeggen indien de woning daadwerkelijk door de burgemeester wordt gesloten, de woning leeg en ontruimd ter beschikking te stellen aan Woonbron. De gemeente is in de regel bereid om u in de gelegenheid te stellen om tot ontruiming over te gaan tijdens de periode van sluiting.

5.1 De onder 2.5 aangehaalde brief van Woonbron aan [gedaagde] betreft een buitengerechtelijke ontbinding onder de opschortende voorwaarde dat die ontbinding ingaat op het moment waarop de woning daadwerkelijk door de burgemeester wordt gesloten. Nu de buitengerechtelijke ontbinding beoogt pas werking te krijgen op dat moment, is deze vorm toelaatbaar. Beoordeeld dient te worden of Woonbron het recht had de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden ex artikel 7:231 lid 2 BW. Ingevolge het bepaalde in dit artikel is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:267 BW buitengerechtelijk te ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde deswege op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Deze bevoegdheid vormt een uitzondering op de in lid 1 neergelegde dwingendrechtelijke regel dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de rechter. Gelet op dit karakter van lid 2 van artikel 7:231 BW bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin neergelegde uitzondering, als aan de daarin vermelde eisen is voldaan. 5.2 Vast staat dat de burgemeester het gehuurde heeft gesloten (zie 2.6). Deze sluiting is gebaseerd op de vondst van verdovende middelen (zie 2.3). De kantonrechter gaat ervan uit dat het besluit van de burgemeester van 26 mei 2020 formele rechtskracht heeft gekregen, zodat van de rechtmatigheid daarvan moet worden uitgegaan. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft aldus rechtsgeldig plaatsgevonden. Dat Woonbron in beginsel terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden, neemt echter niet weg dat de kantonrechter dient te beoordelen of het beroep van Woonbron op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt (zie ook Hof Amsterdam, 9 juli 2011; ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7147). Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. In dat kader overweegt de kantonrechter als volgt. 5.3 Woonbron heeft bij dagvaarding – onder overlegging van een politierapportage, met daarin ook diverse foto’s – gesteld dat de brand van 17 december 2019 in het gehuurde vermoedelijk is ontstaan tijdens het verwerken en prepareren van verdovende middelen. [gedaagde] heeft de stellingen van Woonbron daaromtrent niet weersproken. Nu het een feit van algemene bekendheid is dat bij de productie van drugs brandgevaar aanwezig is, kan geconcludeerd worden dat voldoende vast is komen te staan dat de brand in het gehuurde op voormelde wijze is ontstaan. 5.4 Woonbron moet waken voor de veiligheid in de wijken waarin zij haar woningen en bedrijfspanden verhuurt. Zij hoeft niet te dulden dat haar huurders middelen zoals die in het gehuurde zijn aangetroffen voor handen hebben. Woonbron voert in dit kader een zerotolerancebeleid en zij heeft er belang bij dit beleid te handhaven. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat handel in drugs gepaard gaat met overlast en criminaliteit. Er heeft zich al een groot gevaar gerealiseerd, doordat er – als gevolg van de productie van drugs in het gehuurde – een brand is geweest waarbij omwonenden gevaar hebben gelopen en er schade is ontstaan aan het gehuurde. 5.5 Daar staat tegenover het belang van [gedaagde] om in zijn woning te kunnen blijven wonen. Relevant in deze procedure is, nu Woonbron niet heeft betwist dat er sprake is (geweest) van onderverhuur ten tijde van het ontstaan van de brand, de vraag of de strafbare gedragingen die de derde (hoogstwaarschijnlijk) gepleegd heeft – en de gevolgen die daaruit voortvloeiden – aan [gedaagde] tegengeworpen kunnen worden, ook indien [gedaagde] daar geen wetenschap van had. 5.6 De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] zich op grond van artikel 7:213 BW als een goed huurder dient te gedragen. In aanvulling daarop bepaalt artikel 7:219 BW dat [gedaagde] jegens Woonbron op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van de derde die met zijn goedvinden het gehuurde gebruikt of zich met zijn goedvinden daarin bevindt. Artikel 7:219 BW brengt niet mee dat ontbinding van de huurovereenkomst gehonoreerd wordt op de enkele grond dat een persoon die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruikt of zich daarin bevindt, gedragingen heeft verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (zie Hoge Raad 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952 en hof ’s-Hertogenbosch 24 maart 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1063). 5.7 In overweging wordt daaromtrent genomen dat [gedaagde] gedurende een langere periode zijn woning ter beschikking heeft gesteld aan iemand die niet tot zijn huishuiden behoorde, maar dakloos was. Dat is weliswaar een vriendelijke daad, maar zeker niet een voor de hand liggende. Uit de foto’s – die deel uitmaken van het politierapport – valt op te maken dat in een open stellingkast in de keuken een weegschaal, gripzakjes en tape lagen. Verder is er in de keuken en in de cv-kast op meerdere plaatsen wit poeder aangetroffen. Een zéér oppervlakkig onderzoek had al vermoedens bij [gedaagde] kunnen oproepen, maar niet is gebleken dat hij enige controlemaatregelen heeft getroffen, hetgeen – in het licht van deze omstandigheden – wel redelijkerwijs van hem verlangd kon worden. [gedaagde] heeft zich daardoor niet als een goed huurder gedragen en is toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichting om als huurder ervoor te waken dat zijn woning niet gebruikt wordt voor het plegen van strafbare feiten die bovendien ook nog eens risico’s in het leven roepen voor de woonomgeving. Het verweer van [gedaagde] dat hij van niets wist kan dan ook geen doorslaggevende rol van betekenis spelen bij de belangenafweging. 5.8 De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde in het licht van alle omstandigheden van het geval minder zwaar weegt dan het belang van Woonbron om druggerelateerde activiteiten in haar huurwoningen te bestrijden. Niet onaannemelijk is de stelling van [gedaagde] dat – mede gelet op de huidige krapte in de (huur-)woningmarkt – het niet eenvoudig zal zijn om een nieuwe woning te vinden met vergelijkbare condities, maar [gedaagde] heeft geen nadere feiten of persoonlijke omstandigheden aangedragen waaruit moet blijken dat het vinden van een nieuwe woning (vrijwel) onmogelijk is. Daarbij komt dat [gedaagde] al een langere periode elders verbleef en het gehuurde onderverhuurde. Het had in dat verband op zijn weg gelegen om bij antwoord inzichtelijk te maken waarom hij in de periode tussen het (eventueel) verlaten van het gehuurde en het betrekken van een nieuwe woning ook geen tijdelijke verblijfplaats kan bemachtigen.

De kantonrechter: verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagde] voor de woning, gelegen aan de [adres] buitengerechtelijk is ontbonden met ingang van 2 juni 2020; veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, op voorwaarde dat de burgemeesterssluiting hem niet belet hiertoe over te gaan, de woning met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden te ontruimen en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen; veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen een bedrag van € 50.217,20; veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron te betalen een bedrag van € 468,19 bruto per maand of gedeelte van een maand, tot aan de datum van de ontruiming; veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 1.098,96 aan verschotten en € 1.442,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde bedragen met ingang van de veertiende dag na heden tot aan de dag der algehele voldoening; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 44240

Mitsdien verzoek ik u, voor zoveel nodig sommeer ik u daartoe, de woning binnen een week na de daadwerkelijke sluiting, leeg en ontruimd en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen. Mocht u aan deze sommatie geen gehoor geven dan zal de zaak aan de rechter worden voorgelegd teneinde tot ontruiming van de woning te komen. De gederfde huursom tijdens de sluitingsperiode zal vanwege uw tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op u worden verhaald. (…)”. 2.6 Bij besluit van 26 mei 2020 (nader te noemen: het besluit) heeft de burgemeester van Rotterdam (nader te noemen: de burgemeester) sluiting van de woning bevolen voor de duur van zes maanden op grond van artikel 13b Opiumwet. De sluiting is ingegaan op 2 juni 2020. 3. De vordering 3.1 Woonbron heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair: voor recht te verklaren op grond van artikel 3:302 BW dat de overeenkomst is ontbonden door het in werking gaan van de buitengerechtelijke ontbinding indien de woning daadwerkelijk door de burgemeester is gesloten; subsidiair: de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden; [gedaagde] te veroordelen om binnen 5 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de verschuldigde huurprijs van € 442,86 (bruto € 468,19) per maand als schadevergoeding ex artikel 6:74 BW tot de datum van ontruiming van de woning of de datum waarop de burgemeesterssluiting wordt opgeheven; [gedaagde] te veroordelen in de kosten van herstel van de schade aan de woning, begroot op een bedrag van € 50.217,20; [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 5 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. 3.2 Aan haar vordering heeft Woonbron – naast de genoemde vaststaande feiten en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden door in drugs te handelen, dan wel drugs in het gehuurde voorhanden te hebben. Ook is gebleken dat hij het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan een derde, wat met zich brengt dat hij in strijd heeft gehandeld met artikel 7:213 BW, artikel 7:219 BW en de van toepassing zijnde algemene voorwaarden die betrekking hebben op goed huurderschap, de bestemming van het gehuurde en het verbod op bedrijfsmatig gebruik. Woonbron heeft te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij haar woningen verhuurt en zij hoeft niet te dulden dat huurders in haar woningen aanzienlijke hoeveelheden en kennelijk voor handel bestemde drugs opslaan. Daarmee wordt het risico in het leven geroepen op het ontstaan van overlast en onveiligheid voor de omwonenden. Dit risico heeft zich daadwerkelijk gerealiseerd, doordat er brand is ontstaan waarbij omwonenden gevaar hebben gelopen en schade is ontstaan aan de woning. De tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] rechtvaardigen dan ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het schadebedrag van de brand wordt begroot op € 50.217,50 en dient voor rekening van [gedaagde] te komen. 4. Het verweer 4.1 [gedaagde] heeft geconcludeerd tot: primair: Woonbron niet-ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans haar deze te ontzeggen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten; subsidiair: ter zake de hoogte van de schadevergoeding – met inachtneming van de standpunten van [gedaagde] – een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie wenselijk acht; meer subsidiair: aan [gedaagde] een terme de grâce te verlenen c.q. de ontruimingstermijn te bepalen op een termijn van drie maanden na betekening van dit vonnis. 4.2 Daartoe heeft [gedaagde] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. In de periode waarin de brand plaatsvond, verhuurde [gedaagde] zijn woning aan een nette man van middelbare leeftijd. De betreffende man was dakloos en [gedaagde] kon het niet over zijn hart verkrijgen om hem op straat te laten staan. Deze huurder heeft (helaas) misbruik gemaakt van de goedheid van [gedaagde] . Nooit heeft [gedaagde] iets te maken gehad met het produceren en/of verkopen van drugs. [gedaagde] betwist dan ook dat hij iets verkeerds heeft gedaan wat de mogelijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hij is evengoed slachtoffer van deze situatie en daarom doet hij een klemmend beroep op de redelijkheid en billijkheid en het woonbelang. Het moge duidelijk zijn dat indien de huurovereenkomst wordt ontbonden, [gedaagde] (hoogstwaarschijnlijk) zeer moeilijk weer in aanmerking komt voor een nieuwe woning. Voorts betwist [gedaagde] de hoogte van het bedrag van € 50.217,20. De onderbouwing ervan is volgens kenners en experts erg aan de hoge kant. Daarnaast is een organisatie als Woonbron verzekerd voor dit soort kwesties. Woonbron zal dan ook schadeloosgesteld zijn door haar verzekeraar.