ECLI:NL:RBROT:2018:9495

RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 6356685 CV EXPL 17-34211 uitspraak: 16 november 2018 vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Rotterdam, zetelende te Rotterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: laatstelijk mr. J.P. van der Valk te Den Haag, tegen [naam gedaagde] , gevestigd te Rotterdam, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. V.L. Spronk, werkzaam bij DAS rechtsbijstand te Amsterdam. Partijen worden hierna aangeduid als “de gemeente” en “ [naam gedaagde] ”. 1Het verloop van de procedure 1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen. het exploot van dagvaarding van 26 september 2017, met producties; de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties; de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis, met producties; de conclusie van dupliek in conventie, tevens houdende conclusie van repliek in reconventie, met producties; de conclusie van dupliek in reconventie, met producties; de akte uitlaten producties aan de zijde van [naam gedaagde] . 1.2 De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden. 2De vaststaande feiten De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten. 2.1 Tussen de gemeente als verhuurder en [naam gedaagde] als huurster is op 23 november 2016 een huurovereenkomst gesloten, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2016, met betrekking tot de kantoorruimte staande en gelegen aan de [adres] unit A te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Het betreft een pakhuis met bouwjaar 1922. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, derhalve tot en met 31 december 2020. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. 2.2 [naam gedaagde] is de gemeente op basis van deze huurovereenkomst maandelijks bij vooruitbetaling een huurprijs van laatstelijk € 8.536,55 verschuldigd. 2.3 Artikel 8.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “In correctie op het genoemde in artikel 13 van de algemene bepalingen, is huurder er van op de hoogte dat aan en in het object, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, sprake is van een ernstige achterstalligheid in het onderhoud aan zowel het casco als de inrichting en deze is derhalve gebrekvol. Deze gebrekvolle staat van onderhoud zal echter, met de ondertekening van deze overeenkomst, niet door huurder worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en op grond van artikel 7:206 lid 1 BW en is geen reden betaling van de huurprijs aan te houden cq. de huurprijs te verlagen totdat het gebrekvolle verholpen is.” Artikel 8.3 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “Huurder accepteert de bedrijfsruimte in de staat waarin deze zich bij aanvang van de huur bevindt met alle zichtbare en eventueel onzichtbare gebreken.” Artikel 8.4 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “Verhuurder staat niet in voor de geschiktheid van het gehuurde ten aanzien van het door huurder voorgenomen gebruik. Huurder aanvaardt hierbij dat het voor haar rekening en risico is dat het gehuurde wellicht niet geschikt is voor het voorgenomen gebruik door huurder.” Artikel 8.7 van de huurovereenkomst luidt - voor zover thans van belang - als volgt: “Huurder verkrijgt van Verhuurder een huurkorting van in totaal € 88.842,64. (…) Deze huurkorting zal verdeeld worden in de periode vanaf ingangsdatum van de huurovereenkomst en eindigen per 31 december 2018. De maandelijkse beschikbaarstelling van de huurkorting wordt als volgt overeengekomen: Huurkortingen: per periode per maand periode 01-01-2016 t/m 31-03-2016 € 18.682,75 € 6.227,58 periode 01-04-2016 t/m 31-12-2016 € 35.354,39 € 2.682,75 periode 01-01-2017 t/m 31-12-2017 € 21.665,00 € 1.805,45 periode 01-01-2018 t/m 31-12-2018 € 13.140,50 € 1.095,04 periode vanaf 01-01-2019 € 0,- € 0,- De huurkorting in de periode 01-04-2016 t/m 31-12-2016 is opgehoogd met een bedrag van € 1.245,52 per maand, zijnde een extra huurkorting van 20% van de huursom, omdat verhuurder zijn verplichtingen met betrekking tot het tijdig realiseren van extra raamopeningen in de gevel niet na komt. Na 31 december 2016 vervalt deze huurkorting, ook al zijn de extra raamgevelopeningen op dat moment nog niet gerealiseerd. Genoemde huurkortingsbedragen zijn exclusief B.T.W. en zullen niet worden geindexeerd.” Artikel 8.11 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “Verhuurder zal door huurder, rekening houdend met het in artikel 8.2 gestelde, nimmer aansprakelijk worden gesteld voor het optreden van directe en/of indirecte schade bij huurder als gevolg van aan het gehuurde optredende gebreken, tenzij e.e.a. een gevolg is van aantoonbare ernstige nalatigheid van Verhuurder.” Artikel 8.22 van de huurovereenkomst luidt - voor zover thans van belang - als volgt: “Huurder en verhuurder spreken af om, ongeacht het hiervoor gestelde in artikel 3, een ‘break’ moment in te stellen op 31 oktober 2017, zodat huurder, in relatie met de gerealiseerde omzet en ontwikkelingen in de markt, de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst op dat moment te ontbinden, zonder dat verhuurder schade zal vorderen. Maakt huurder hier gebruik van, dan moet opzegging plaatsvinden per aangetekend schrijven vóór 31 juli 2017. (…)” 3De stellingen van partijen in conventie De vordering 3.1 De gemeente heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [naam gedaagde] te veroordelen tot ontruiming daarvan; 2. [naam gedaagde] te veroordelen tot betaling aan de gemeente van de huurachterstand van € 65.896,91 berekend tot en met september 2017, € 1.735,10 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 3.823,76 aan verschenen rente, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 67.632,01 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 3. [naam gedaagde] te veroordelen tot betaling aan de gemeente van een bedrag van € 7.676,95 per maand vanaf 1 oktober 2017 tot en met de maand waarin het gehuurde is ontruimd; 4. [naam gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

In conventie 5.1 Voorop gesteld moet worden dat tussen partijen niet in geschil is dat [naam gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 94.787,30, berekend tot en met januari 2018. Die achterstand is door de gemeente ook met bescheiden onderbouwd. Tegenover de stelling van de gemeente dat [naam gedaagde] deze betalingsachterstand (nog steeds) verschuldigd is, heeft [naam gedaagde] verweer gevoerd. De kantonrechter begrijpt dat verweer als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW. Ingevolge die bepaling is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel -in dit geval nakoming van de betalingsverplichtingen door [naam gedaagde] - niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Bij de beoordeling of hiervan sprake is dient de rechter, zeker hier, waarbij het gaat om professionele partijen, de nodige terughoudendheid te betrachten. Voor een geslaagd beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid is (dan ook) niet voldoende dat de vordering van de gemeente in de gegeven omstandigheden strijdig is met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter oordeelt als volgt. 5.2 Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst door hen op 23 november 2016 is getekend en met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2016 geldt. De kantonrechter stelt vast dat bij die ondertekening geen enkel voorbehoud is gemaakt of dat daar anderszins voorwaarden aan zijn verbonden. Dit betekent dat van het bestaan van die huurovereenkomst tussen partijen en de inhoud daarvan moet worden uitgegaan, zodat beide partijen daaraan zijn gebonden. Daaraan doet niet af dat [naam gedaagde] sociale doelstellingen in en met het gehuurde nastreeft, dat de gemeente daarvan op de hoogte is en dat de gemeente ook subsidie heeft verleend aan de aan [naam gedaagde] gelieerde stichting. Partijen hebben gedurende lange tijd onderhandeld over de totstandkoming en de inhoud van de huurovereenkomst. Bovendien is voorafgaand aan het sluiten van de definitieve huurovereenkomst eerst nog een concept huurovereenkomst opgesteld, eveneens met als ingangsdatum 1 januari 2016. Dit betekent dat de huurovereenkomst die uiteindelijk tot stand is gekomen volledig is uitonderhandeld tussen partijen en dat [naam gedaagde] ruim voldoende gelegenheid heeft gehad om zich te beraden over de inhoud en het sluiten van de overeenkomst en daarin eventueel nog wijzigingen aan te brengen. Voor zover [naam gedaagde] het met (een gedeelte van) de inhoud van de overeenkomst niet eens zou zijn geweest of zij van mening was dat zij niet in staat zou zijn om (volledig) aan haar (betalings)verplichtingen op grond van die overeenkomst te voldoen, had het op haar weg gelegen om deze niet (onder de huidige voorwaarden) te ondertekenen en de overeenkomst niet te sluiten. Voorafgaand aan de ondertekening door [naam gedaagde] van de definitieve huurovereenkomst heeft de gemeente bij e-mail van 21 november 2016 zelfs nog uitdrukkelijk aan [naam gedaagde] meegedeeld dat ervan uitgegaan wordt dat zij aan de contractuele verplichtingen zal voldoen. Het voorgaande leidt ertoe dat in het midden kan blijven welke (betalings)afspraken precies bestonden tussen [naam gedaagde] en de voormalige erfpachter van het gehuurde voorafgaand aan de totstandkoming van de onderhavige huurovereenkomst en of die afspraken voor [naam gedaagde] (financieel) gunstiger waren. Met het sluiten van de onderhavige overeenkomst zijn die condities niet langer geldend. 5.3 In de artikelen 8.2 tot en met 8.4 en 8.11 neergelegde bepalingen in de huurovereenkomst, waarop de gemeente een beroep heeft gedaan, is expliciet vermeld dat het gehuurde (een gedateerd pand, zoals ook door [naam gedaagde] zelf is gesteld) in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert, dat [naam gedaagde] het gehuurde als zodanig (en dus mét de aanwezigheid van vele gebreken) aanvaardt, dat de gemeente op geen enkele wijze in staat voor de geschiktheid van het gehuurde ten aanzien van het door [naam gedaagde] voorgenomen gebruik en dat [naam gedaagde] aanvaardt dat het voor haar rekening en risico komt dat het gehuurde wellicht niet geschikt is voor het door haar voorgenomen gebruik. Iedere aansprakelijkheid voor gebreken is uitgesloten. Voor zover [naam gedaagde] nadeel hiervan en van de onderhoudstoestand van het gehuurde ondervindt en dat gevolgen heeft voor de exploitatie van het gehuurde is dat derhalve een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt en niet aan de gemeente kan worden tegengeworpen. Ditzelfde geldt voor het geval [naam gedaagde] zelf enkele gebreken heeft verholpen en zij in het gehuurde heeft geïnvesteerd. Ter compensatie van (onder meer) de gebrekkige onderhoudstoestand heeft [naam gedaagde] zeer aanzienlijke huurkortingen ontvangen over de periode van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2018 van in totaal € 88.842,64, zoals bepaald in artikel 8.7 van de huurovereenkomst. In datzelfde artikel is ook vermeld dat de huurkorting over de periode van 1 april 2016 tot en met 31 december 2016 nog eens is verhoogd met een extra korting van 20% van de huursom, omdat de gemeente niet tijdig zorgdraagt voor het realiseren van extra raamopeningen in de gevel. In voornoemde bepaling is tevens neergelegd dat deze huurkorting na 31 december 2016 hoe dan ook vervalt, ook al zijn die extra raamopeningen in de gevel op dat moment nog niet gerealiseerd. Dat de gemeente die extra raamopeningen thans nog niet heeft gerealiseerd, heeft dan ook geen (verdere) (rechts)gevolgen meer. Verder is [naam gedaagde] conform artikel 8.22 van de huurovereenkomst nog de mogelijkheid geboden van een zogeheten “break moment”. In dat kader had [naam gedaagde] de mogelijkheid om onder gunstige voorwaarden de huurovereenkomst al per 31 oktober 2017 te ontbinden, bijvoorbeeld in het geval zij (nog) onvoldoende omzet zou realiseren om aan haar (betalings)verplichtingen op grond van de overeenkomst te kunnen voldoen. Dat [naam gedaagde] daar geen gebruik van heeft gemaakt, komt eveneens voor haar rekening en risico. Voorts was de gemeente nog bereid om een betalingsregeling te treffen, waar [naam gedaagde] ook mee heeft ingestemd. Die regeling hield (onder meer) in dat [naam gedaagde] de helft van de verschuldigde huur over het jaar 2016 voor 31 december 2016 zou voldoen en dat het restant is zes gelijke maandelijkse termijnen in de periode januari tot en met juni 2017 zou worden betaald. Niet in geschil is dat [naam gedaagde] die betalingsregeling niet correct is nagekomen. 5.3.1 [naam gedaagde] heeft niet aangevoerd dat het beroep van de gemeente op de hiervoor vermelde exoneratiebedingen in de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW. [naam gedaagde] heeft ook geen feiten en omstandigheden aangevoerd die de kantonrechter de mogelijkheid bieden om de bedingen aan de in dat artikel bedoelde toets te onderwerpen. De kantonrechter overweegt in dit kader overigens nog dat ook in het geval [naam gedaagde] de hiervoor genoemde verweren wel zou hebben gevoerd, die niet gemakkelijk zouden slagen. Nu het hier gaat om een overeenkomst tussen professionele partijen, kunnen de bedingen pas in uitzonderlijke gevallen werking ontnomen worden. Het voorgaande betekent dat de gemeente onverkort een beroep toekomt op de exoneratiebedingen. 5.4 Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen en nu van enig tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst door de gemeente geen sprake is, wordt geoordeeld dat het beroep van [naam gedaagde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet slaagt en dat de gemeente op goede gronden tot dagvaarding van [naam gedaagde] is overgegaan.

De kantonrechter: in conventie: ontbindt de huurovereenkomst tussen de gemeente en [naam gedaagde] ter zake van het gehuurde aan de [adres] unit A te Rotterdam en veroordeelt [naam gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met al de haren en het hare te verlaten en te ontruimen en onder overgave van de sleutels in lege staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen; veroordeelt [naam gedaagde] om aan de gemeente tegen kwijting te betalen het bedrag van € 94.787,30 aan huurachterstand berekend tot en met januari 2018, € 16.335,00 met betrekking tot de vergoeding van de onderverhuurinkomsten, € 1.735,10 aan buitengerechtelijke kosten en € 3.823,76 aan verschenen rente, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over € 65.896,91 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; veroordeelt [naam gedaagde] om aan de gemeente te betalen, voor iedere maand, te rekenen met ingang van 1 februari 2018 tot de dag van ontbinding ten titel van huur en daarna tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering van het gehuurde aan de [adres] unit A te Rotterdam plaatsvindt ten titel van gebruiksvergoeding, een bedrag van € 8.536,55, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen; veroordeelt [naam gedaagde] tot vergoeding van schade aan de gemeente over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot ten laatste een jaar nadien, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 1.038,21 aan verschotten en € 1.200,00 aan salaris voor de gemachtigde; in reconventie: wijst de vordering van [naam eiser] af; veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 2.000,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, en voorts, indien [naam eiser] niet binnen 14 dagen na de datum van het onderhavige vonnis vrijwillig aan dit vonnis in reconventie heeft voldaan, een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw; in conventie en reconventie: verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 764

3.2 Bij conclusie van repliek in conventie heeft de gemeente haar vordering gewijzigd, in die zin dat zij thans een bedrag van in totaal € 94.787,30 aan huurachterstand, berekend tot en met (5) januari 2018, heeft gevorderd, € 7.676,95 per maand vanaf 1 oktober 2017 tot en met 31 december 2017 en € 8.536,55 per maand vanaf 1 januari 2018 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Voorts heeft de gemeente een bedrag van € 102.438,60 aan schadevergoeding gevorderd vanwege gederfde huurinkomsten voor de duur van een jaar na de datum van ontruiming en een bedrag van € 16.335,00 met betrekking tot de vergoeding van de inkomsten die [naam gedaagde] vanwege de onderverhuur aan [naam bedrijf 1] heeft verkregen. 3.3 Aan haar (gewijzigde) vordering heeft de gemeente - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [naam gedaagde] is ondanks aanmaningen en sommaties in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde huurpenningen. Berekend tot en met januari 2018 bedraagt de huurachterstand € 94.787,30. De hoogte van de achterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [naam gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Voorts maakt de gemeente aanspraak op een vergoeding van de schade van € 102.438,60 (12 maanden x € 8.536,55 per maand) die zij lijdt als gevolg van de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Daarnaast dient [naam gedaagde] de inkomsten die zij uit de onderverhuur aan [naam bedrijf 1] in de maanden januari tot en met september 2016 heeft verkregen ter hoogte van € 16.335,00 aan de gemeente terug te betalen, primair omdat partijen dat zijn overeengekomen en subsidiair omdat [naam gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door de huurpenningen te innen, dan wel ten koste van de gemeente ongerechtvaardigd is verrijkt. 3.3.1 Omdat betaling uitbleef, heeft de gemeente haar vordering ter incasso uit handen moeten geven en is zij incassokosten aan haar gemachtigde verschuldigd. De daaraan verbonden kosten ad € 1.735,10 komen op grond van artikel 6:96 lid 2 juncto lid 4 BW voor rekening van [naam gedaagde] . De gemeente maakt tevens op grond van artikel 6:119a BW aanspraak op vergoeding van de wettelijke handelsrente. Berekend tot aan de dag der dagvaarding bedraagt deze rente € 3.823,76. Het verweer 3.4 [naam gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van de gemeente in haar vordering dan wel deze haar te ontzeggen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten. Daartoe heeft [naam gedaagde] (uiteindelijk) het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd. 3.4.1 De vordering dient naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid te worden afgewezen. [naam gedaagde] had verwacht een redelijke huurovereenkomst met de gemeente te kunnen afsluiten, in lijn met de eerdere gunstige voorwaarden die de voormalige erfpachter aan [naam gedaagde] had toegekend en ondersteund door Stadsontwikkeling volgens de gebiedsvisie voor het Vierhavengebied. De gemeente hanteert echter de botte bijl. [naam gedaagde] valt niet te verwijten dat zij niet in staat is om de huurtermijnen en de huurachterstand volledig te voldoen. Het is voor [naam gedaagde] niet mogelijk gebleken om in één keer de volledige huur van 2016 plus de verkregen inkomsten uit de onderverhuur te betalen. De gemeente is niet bereid gebleken om een ruimhartiger betalingsregeling te treffen dan die tussen partijen is afgesproken. [naam gedaagde] heeft door het maken van ontwerpen, het aanvragen van omgevingsvergunningen en het aanbrengen van aanpassingen met betrekking tot de inbraakwerendheid, de brandveiligheid en de waterdichtheid van het gehuurde alles gedaan wat mogelijk is als huurder om aan de eisen van de gemeente te voldoen, terwijl de gemeente de exploitatie van het gehuurde nagenoeg onmogelijk maakt door haar eigen wanpresteren. Er is sprake van diverse gebreken aan het gehuurde, waar de gemeente niets aan doet. 4De stellingen van partijen in reconventie De vordering 4.1 In reconventie heeft [naam eiser] gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente te veroordelen aan [naam eiser] te betalen een bedrag van in totaal € 518.036,66, althans een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding, en p.m. kosten, die rechtstreeks verband houden met het feit dat de gemeente haar afspraken niet nakomt in het kader van de verplichtingen die zij op grond van de huurovereenkomst heeft en waardoor [naam eiser] schade heeft geleden en nog zal lijden, nader op te maken bij staat, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten. 4.2 Aan haar vordering in reconventie heeft [naam eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [naam eiser] maakt aanspraak op een bedrag van € 6.050,00 ter vergoeding van gemaakte kosten voor voorzieningen ten behoeve van haar onderhuurder [naam bedrijf 1] , terugbetaling van een bedrag van € 16.355,00 met betrekking tot de door [naam eiser] ontvangen huurpenningen van [naam bedrijf 1] , een bedrag van € 2.900,00 aan onnodig gemaakte legeskosten en een bedrag van € 492.731,66 ter compensatie in de huurprijs op grond van artikel 8.21 van de huurovereenkomst. Het verweer 4.3 De gemeente heeft de vordering van [naam eiser] gemotiveerd bestreden en heeft geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van [naam eiser] in haar vordering dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten. Op hetgeen de gemeente in het kader van haar verweer heeft aangevoerd wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Er is derhalve geen sprake van omstandigheden die kunnen afdoen aan de verschuldigdheid door [naam gedaagde] van de huurachterstand, waarvan de hoogte door haar onweersproken is gelaten. Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde huurachterstand van € 94.787,30, berekend tot en met januari 2018, zal worden toegewezen. 5.5 De hoogte van de huurachterstand die [naam gedaagde] jegens de gemeente heeft laten ontstaan en laten voortbestaan, rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [naam gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. De ontruimingstermijn zal in redelijkheid worden gesteld op 14 dagen na de betekening van het vonnis. De gevorderde (al dan niet toekomstige) huurtermijnen vanaf, naar de kantonrechter begrijpt, februari 2018 tot en met de maand waarin het gehuurde is ontruimd zullen eveneens worden toegewezen. 5.6 De vordering van de gemeente omvat tevens een vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd, beperkt tot de duur van een jaar na de ontruiming. Over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens echter niet mogelijk, zeker niet nu de gemeente de intentie heeft om het gehuurde op korte termijn aan een derde te verkopen. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve wat dit deel van de schade betreft [naam gedaagde] veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat. 5.7 De gevorderde schadevergoeding van € 16.335,00 met betrekking tot de inkomsten die [naam gedaagde] heeft ontvangen uit de onderverhuur aan [naam bedrijf 1] in de periode januari tot en met september 2016 wordt op de door de gemeente gestelde primaire grondslag toegewezen. Tussen partijen is niet in geschil dat, gelijk hiervoor al is overwogen, tussen hen een betalingsregeling is getroffen die betrekking heeft op zowel de betalingsachterstand over 2016 als voornoemd bedrag aan door [naam gedaagde] verkregen huurpenningen uit onderverhuur. Nu ook over die laatste kwestie derhalve overeenstemming tussen partijen is bereikt, kan [naam gedaagde] daar in de onderhavige procedure niet meer op terugkomen. Niet is gebleken dat [naam gedaagde] voornoemd bedrag reeds aan de gemeente heeft voldaan. 5.8 De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten zal als redelijk en onvoldoende weersproken worden toegewezen. Ook de tot de dag der dagvaarding gevorderde wettelijke (handels)rente zal als onvoldoende weersproken en op de wet gegrond worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat de gemeente deze kosten reeds aan haar gemachtigde betaald heeft. In reconventie 5.9 Gelet op hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, bestaat geen grond voor de door [naam eiser] gevorderde schadevergoeding op te maken bij staat, zodat die vordering wordt afgewezen. Ditzelfde geldt voor de gevorderde (terug)betaling van de door [naam eiser] verkregen onderverhuurinkomsten, gelet op hetgeen in dat kader onder rechtsoverweging 5.7 is overwogen. De gevorderde vergoeding van de door [naam eiser] gestelde kosten die zij stelt te hebben gemaakt met betrekking tot door haar aangebrachte voorzieningen in het gehuurde (krachtstroomaansluiting en het gebruik door [naam bedrijf 1] van de toiletten van [naam eiser] ) is evenmin toewijsbaar. Voor zover [naam eiser] dergelijke voorzieningen heeft getroffen en daarvoor kosten heeft gemaakt is dat haar eigen keuze geweest, die voor haar rekening en risico komt. De gemeente staat daar volledig buiten. De gemeente is dan ook niet gehouden om de eventueel daarmee gepaard gaande kosten te vergoeden. Ook de gevorderde vergoeding van betaalde legeskosten met betrekking tot de door [naam eiser] gewenste aanpassingen aan het gehuurde is niet toewijsbaar. Op grond van artikel 6.7.1 juncto artikel 6.7.2 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden komen dergelijke kosten voor rekening van [naam eiser] . [naam eiser] heeft geen omstandigheden gesteld op grond waarvan dat in dit geval anders zou moeten zijn. Tot slot bestaat geen grondslag voor de gevorderde compensatie op grond van artikel 8.21 van de huurovereenkomst met betrekking tot de extra raamopeningen in de gevel van het gehuurde. Nu de gemeente er om haar moverende redenen voor heeft gekozen om die werkzaamheden aan de gevel (nog) niet te verrichten op kosten van [naam eiser] , waartoe de gemeente op grond van artikel 8.7 ook niet verplicht is en waartegenover [naam eiser] een extra huurkorting heeft ontvangen, heeft [naam eiser] in dit kader derhalve geen kosten gemaakt en dient zij daarvoor dus ook niet op enigerlei wijze (extra) gecompenseerd te worden. De hierop gerichte vordering wordt daarom eveneens afgewezen. In conventie en reconventie voorts 5.10 Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking. 5.11 [naam bedrijf 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie. De door de gemeente in reconventie gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu gelet op het arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:335) de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich ook vooraf laten begroten.