ECLI:NL:RBROT:2018:2185

RECHTBANK ROTTERDAM Zaaknummer: 6522769 CV EXPL 17-42525 Uitspraak: 23 maart 2018 vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, in de zaak van de stichting STICHTING OUDERENHUISVESTING ROTTERDAM, gevestigd te Rotterdam, eiseres bij exploot van dagvaarding van 4 december 2017, gemachtigde: mr. M.W. Huijbers te Woerden, tegen 1 [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 2. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 3. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 4. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 5. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 6. [gedaagde], beiden wonende te [plaatsnaam], 7. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 8. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 9. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 10. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 11. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 12. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 13. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 14. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 15. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 16. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 17. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 18. A[gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 19. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 20. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 21. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 22. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 23. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], 24. [gedaagde], beiden wonende te [plaatsnaam], 25. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], en 26. [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], gedaagden, die schriftelijk hebben gereageerd. Partijen worden hierna ‘SOR’ respectievelijk ‘de huurders’ genoemd, één en ander voor zover hierna niet anders blijkt. 1Het verloop van de procedure 1.1 Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:  de dagvaarding, met producties;  het schriftelijk verweer van de huurders;  de conclusie van repliek;  de schriftelijke reacties van de huurders. 1.2 De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter, na aanhouding ter rolle van 16 maart 2018, nader bepaald op heden. 2De vaststaande feiten Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld danwel blijken uit de overgelegde stukken en anderzijds zijn erkend danwel niet of onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden: 2.1 SOR is een toegelaten instelling bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Zij verhuurt aan de huurders appartementen in het complex ‘[R.]’ aan het [straat- en plaatsnaam] (waarvan de huisnummers in de hierna onder 2.5 geïnsereerde tabel per gedaagde/huurder zijn weergegeven). 2.2 Onderdeel van de respectieve huurovereenkomsten is ook het leveren van warmte door SOR aan de respectieve huurders door middel van blokverwarming ten behoeve van de door de respectieve huurders gehuurde woonruimte. Het warmteverbruik wordt door SOR niet individueel per huurder geregistreerd. 2.3 Na de invoering van de Warmtewet per 1 januari 2014 hebben SOR en de respectieve huurders geen afzonderlijke warmteleveringsovereenkomst gesloten ter zake van de levering van warmte door SOR ten behoeve van de door de respectieve huurders gehuurde woningen. 2.4 SOR heeft aan de respectieve huurders een afrekening voor de warmtelevering over het jaar 2014 doen toekomen. De huurders hebben (elk voor zich) tegen die afrekening bezwaar gemaakt en vervolgens de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over (onder meer) de hoogte van hun respectieve aandeel in de warmtekosten. 2.5 De Huurcommissie heeft daarop bij uitspraken, verzonden op 10 oktober 2017, de afrekeningen voor de warmtelevering (stookkosten) over het jaar 2014 voor alle huurders (naar beneden) bijgesteld en de betalingsverplichting van de respectieve huurders ter zake vastgesteld op de volgende bedragen: Huurder(s): Huisnummer: Bedrag: [naam huurder] [huisnummer] € 341,42 [naam huurder] [huisnummer] € 382,79 [naam huurder] [huisnummer] € 439,29 [naam huurder] [huisnummer] € 382,79 [naam huurder] [huisnummer] € 382,79 [naam huurder] [huisnummer] € 382,79 [naam huurder] [huisnummer] € 382,79 [naam huurder] [huisnummer] € 382,79 [naam huurder] [huisnummer] € 380,35 [naam huurder] [huisnummer] € 382,79 [naam huurder] [huisnummer] € 368,77 [naam huurder] [huisnummer] € 368,77 [naam huurder]

3.1 SOR heeft gevorderd bij vonnis, voor zover de wet dat toelaat:  primair: voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van de huurders aan SOR met betrekking tot de afrekening van de warmtelevering over het jaar 2014 gelijk is aan de component “stookkosten” zoals die is opgenomen in de door SOR aan de huurders met betrekking tot deze periode gezonden eindafrekeningen servicekosten,  subsidiair: SOR op te dragen om binnen een termijn van twaalf weken danwel een door de kantonrechter te bepalen termijn een nieuwe eindafrekening op te stellen ten aanzien van de component “stookkosten” met inachtneming van de Warmtewet en door de kantonrechter nader te bepalen overwegingen ten aanzien van de in rekening te brengen tarieven, en  meer subsidiair: een voorziening te treffen die de kantonrechter in goede justitie geraden acht, met veroordeling van de huurders in de kosten van dit geding, daaronder begrepen de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van SOR, alsmede in de door SOR aan de Huurcommissie voldane legeskosten. 3.2 Ter toelichting op het gevorderde heeft SOR - samengevat - het volgende aangevoerd. In verband met de invoering van de Warmtewet heeft SOR met ingang van 1 januari 2014 de wijze waarop zij de warmte in rekening brengt aan de huurders gewijzigd, in die zin dat, overeenkomstig de systematiek van de Warmtewet, de daadwerkelijk verbruikte warmte wordt afgerekend in gigajoules en er daarnaast een vastrecht in rekening wordt gebracht. Hoewel zij daartoe wel gerechtigd is, brengt SOR de huurders geen meettarief in rekening. De door SOR aan de huurders in rekening gebrachte bedragen voor de geleverde gigajoules en het vastrecht liggen bovendien ruim onder de door de ACM (Autoriteit Consument en Markt) op grond van de Warmtewet voor het jaar 2014 bepaalde maximumprijzen. SOR kan zich niet verenigen met het oordeel van de Huurcommissie ten aanzien van de stookkosten nu dit miskent dat op de afrekening de Warmtewet van toepassing is zodat, zolang de in rekening gebrachte bedragen onder de maximaal redelijke tarieven op grond van die wet blijven, deze niet op grond van een redelijkheidstoets bijgesteld kunnen worden. De Warmtewet en haar totstandkomingsgeschiedenis bieden ook geen enkele grondslag voor de veronderstelling dat aan huurders, bovenop de bescherming die de Warmtewet hen biedt, nog een aanvullende bescherming zou moeten toekomen in de vorm van de door de Huurcommissie toegepaste redelijkheidstoets. De Warmtewet dient hier, als lex specialis, te prevaleren boven de huurwetgeving. Voorts moet worden aangenomen dat indien, zoals hier, de (financiële) voorwaarden waaronder warmte wordt geleverd, in overeenstemming zijn met de Warmtewet, de redelijkheid van die voorwaarden is gegeven en, aangenomen dat de huurwetgeving naast de Warmtewet van toepassing is, ook voldaan is aan de eisen die de huurwetgeving aan de warmtelevering stelt. SOR verzet zich er dan ook fundamenteel tegen dat de Huurcommissie nog een extra redelijkheidstoets toepast bij de beoordeling van de kosten die in rekening worden gebracht bij de levering van warmte, in verband waarmee zij ook wijst op de wetsgeschiedenis. Daaruit blijkt volgens SOR dat de wetgever zeer bewust ervoor heeft gekozen om ten aanzien van de levering van warmte geen redelijkheidstoets ten aanzien van de prijs te hanteren en uiteraard dient een dergelijke toets dan niet alsnog op basis van de huurwetgeving te worden geïntroduceerd. Daarmee zou de door de Warmtewet geïntroduceerde methodiek immers weer worden ondergraven. De wetgever heeft gekozen voor een systematiek met maximale tarieven die de leverancier aan de afnemer in rekening kan brengen, waarvan de hoogte jaarlijks wordt vastgesteld door de ACM. Daarbij wordt het ‘Niet Meer Dan Anders’(NMDA)-beginsel toegepast. Er wordt dan een onderscheid gemaakt tussen een gebruikersafhankelijk deel uitgedrukt in een bedrag per gigajoule en een gebruikersonafhankelijk deel, uitgedrukt in een bedrag. Bij dat alles is uitgangspunt dat indien het maximale tarief in rekening wordt gebracht, de afnemer dezelfde kosten zou hebben als in het geval dat hij zou beschikken over een eigen cv-ketel (NMDA). Bovendien voorziet de Warmtewet in een alternatief beschermingsmechanisme in de vorm van toezicht door de ACM, die de door de warmteleveranciers behaalde rendementen kan toetsen om te voorkomen dat deze ‘overwinsten’ genereren. Een extra redelijkheidstoets vanuit het huurrecht, bovenop deze twee beschermingsmechanismen, is dan ook niet nodig. Daarbij komt dat de Warmtewet ook niet voorschrijft dat de in rekening gebrachte prijs op individueel niveau controleerbaar moet zijn. Voorts verzet SOR zich tegen de door de Huurcommissie toegepaste redelijkheidstoets, die volgens haar ook geen redelijkheidstoets is maar een toets of een verhuurder die kosten die hij voor warmtelevering maakt, integraal doorberekent aan de huurder (en geen extra kosten). Geheel subsidiair -voor het geval de kantonrechter tot de conclusie mocht komen dat de Huurcommissie bevoegd is een redelijkheidstoets toe te passen- heeft SOR zich op het standpunt gesteld dat de Huurcommissie ten onrechte heeft geoordeeld dat de kosten van onderhoud en instandhouding van de installatie en leidingen niet onder de vaste kosten vallen en dus niet mogen worden doorberekend in de vaste kosten. De Huurcommissie is ervan uitgegaan dat onder het vastrecht enkel de kosten van transport en levering vallen en dus niet de onderhoudskosten van de installatie. Naar de mening van SOR is dat standpunt onjuist en zij verwijst in dat verband naar de toelichting op het Warmtebesluit. Voorts heeft SOR in dit verband gesteld dat het feit dat de vaste kapitaalslasten van een collectieve warmte-installatie die oorspronkelijk onderdeel uitmaakten van de huurprijs en werden meegenomen in de puntenwaardering voor het vaststellen van de huurprijs, zijn overgegaan van de huurprijs naar de warmtekosten, reden is geweest om bij invoering van de Warmtewet de puntentelling voor verwarmde ruimtes bij te stellen van 2 naar 1 ½ punt. Gevolg daarvan is -aldus nog steeds SOR- dat aan de huurder met een woning die door een collectieve warmte-installatie waarop de Warmtewet van toepassing is, wordt verwarmd, minder huur in rekening mag worden gebracht, maar die huurder dient wel een hoger warmtetarief te betalen. 3.3 De huurders hebben geconcludeerd tot afwijzing van het door SOR gevorderde, waartoe zij - kort gezegd - hebben gesteld dat volgens hen de uitspraak van de Huurcommissie juist is. 3.4 Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna bij de beoordeling teruggekomen.

Vordering tijdig ingesteld? 4.1 Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW heeft te gelden dat ingeval de Huurcommissie een uitspraak als hiervoor onder 2.4 en 2.5 bedoeld heeft gedaan, verhuurder en huurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. 4.2 Gelet op de tijdsspanne gelegen tussen de datum van verzending van de uitspraken van de Huurcommissie en de datum van betekening van de dagvaarding in deze procedure, stelt de kantonrechter vast dat SOR deze procedure tijdig heeft doen inleiden, waarmee partijen niet (meer) gebonden zijn aan het oordeel van de Huurcommissie voor dat deel waarmee SOR zich kan verenigen, namelijk ten aanzien van de stookkosten c.q. de kosten van de warmtelevering. Partijen hebben hun standpunten (immers) (ook) beperkt tot dat onderdeel van het oordeel van de Huurcommissie, terwijl SOR onder punt 3 bij dagvaarding bovendien uitdrukkelijk heeft verklaard dat zij zich ten aanzien van de overige onderdelen van de servicekosten kan verenigen met het oordeel van de Huurcommissie. Toetsingsbevoegdheid van de Huurcommissie? 4.3 Vooropgesteld wordt dat, voor zover SOR dat heeft willen betogen, in de Warmtewet en haar totstandkomingsgeschiedenis geen aanwijzingen zijn te vinden die erop wijzen dat de Huurcommissie per datum invoering van die wet, die juist is bedoeld te beschermen tegen te hoge tarieven, niet langer bevoegd zou zijn om te oordelen over de juistheid van (de omvang van) een door een verhuurder aan een huurder gezonden afrekening stookkosten. De door SOR geduide (twee) beschermingsmechanismen vervat in de Warmtewet zelf maken dat niet anders. In dat verband wordt overwogen dat tot 1 juli 2014 de Huurcommissie op grond van artikel 7:260 BW bevoegd was om kennis te nemen van alle geschillen tussen huurder en verhuurder over alle woonservicekosten. Niet ter discussie stond dat de levering van warmte door middel van warm water ook daaronder viel. Met ingang van 1 juli 2014 is de situatie in zoverre gewijzigd dat toen de Wet modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de Huurcommissie in werking is getreden met een bijbehorende wijziging van het Besluit servicekosten en het Besluit huurprijzen woonruimte. Sindsdien wordt in artikel 7:237 lid 3 BW onderscheid gemaakt tussen:  kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter, en  servicekosten: de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. 4.4 Volgens artikel 7:237 lid 3 BW kunnen bij algemene maatregel van bestuur zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten. Dat is gebeurd in het Besluit van 8 april 2003, houdende aanwijzing van zaken en diensten waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten (het hiervoor al genoemde ‘Besluit servicekosten’). In artikel 1 van dat besluit is bepaald dat de vergoeding voor de in de bij het besluit behorende bijlage genoemde zaken en diensten in ieder geval wordt aangemerkt als servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW. De bijlage bij dat besluit is gewijzigd bij Besluit van 17 juni 2014 tot wijziging van het Besluit servicekosten en het besluit huurprijzen woonruimte in verband met de modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie (Stb. 2014/218). In artikel 1 onder het kopje warmtevoorzieningen is in die bijlage onder a -voor zover thans van belang- bepaald dat als servicekosten geldt: ‘de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten’. Nergens in het Besluit of in de Nota van Toelichting wordt duidelijk gemaakt waarom de verwarming van het woonruimtegedeelte door middel van verwarmd water niet wordt genoemd. Eén en ander betekent naar het oordeel van de kantonrechter echter niet dat de Huurcommissie niet bevoegd zou zijn om kennis te nemen van geschillen met betrekking tot de hoogte van de warmtekosten van het woonruimtegedeelte. Immers, zowel uit de tekst van artikel 1 van het Besluit alsook uit de Nota van Toelichting blijkt dat de opsomming in de bijlage niet limitatief bedoeld is, “zodat ook vergoedingen voor andere in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten dan de in de bijlage opgesomde, als servicekosten in de zin van artikel 237 lid 3 BW in rekening kunnen worden gebracht”, aldus de Nota van Toelichting. 4.5 Indien aangenomen zou worden dat de Huurcommissie in deze niet langer een taak heeft, impliceert dit dat de huurder geen mogelijkheid heeft om de juistheid van de hem in rekening gebrachte stookkosten in een laagdrempelige procedure te laten toetsen, welke gevolgtrekking niet te rijmen valt met de doelstelling van de Warmtewet kleinverbruikers te beschermen tegen te hoge warmtetarieven. In dit verband is tevens van belang dat niet gebleken is dat SOR zich onderworpen heeft aan de geschillenregeling van de Autoriteit Consument en Markt. 4.6 Bij het vorenstaande moet ook bedacht worden dat de Minister van Economische Zaken in een brief van 24 november 2014 aan de Huurcommissie en de Woonbond (brief van 24 november 2014, Directoraat-Generaal Energie, Telecom & Mededinging, Directie Energiemarkt, kenmerk DGETM-EM/14191964) in antwoord op vragen heeft bevestigd dat warmte niet wordt genoemd in de definitie van nutsvoorzieningen van artikel 7:237 lid 3 BW, doch omdat warmte in artikel 1 aanhef en onderdeel d Warmtewet wordt gedefinieerd als ‘warm water of tapwater bestemd voor ruimteverwarming, sanitaire doeleinden en huishoudelijk gebruik’, kunnen de kosten van de levering van warmte worden aangemerkt als de vergoeding in verband met de levering van water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. De minister heeft in die brief voorts te kennen gegeven dat de opsomming in bijlage 1 blijkens het gebruik van ‘in ieder geval’ in artikel 1 Besluit servicekosten niet limitatief is. Uit de brief van de minister blijkt echter niet of dat betekent dat de door de Warmtewet geïntroduceerde scheiding tussen huurovereenkomst en warmteleveringsovereenkomst doorbroken wordt, terwijl evenmin uit die brief blijkt in welke hoedanigheid de Huurcommissie dan kennis zou nemen van eventuele geschillen ten aanzien van de kosten van de warmtelevering ten behoeve van het woonruimtegedeelte van het gehuurde: óf als Huurcommissie oude stijl, óf als Geschillencommissie in de zin van de Warmtewet. Complicerende factor is daarbij nog dat in het geval de Huurcommissie zou oordelen als Geschillencommissie in de zin van de Warmtewet, het de vraag is of daartegen ‘beroep’ openstaat bij de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW. Voorts is in dit verband nog van belang dat de Tweede Kamer op 6 maart 2018 het wetsontwerp tot wijziging van de Warmtewet heeft aangenomen (Kamerstukken II, 2017/18, 34 723).

De kantonrechter: wijst de vorderingen af; veroordeelt SOR in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de huurders vastgesteld op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 654

In artikel 1a is de reikwijdte van de wet geregeld en daaruit blijkt dat de wet “van toepassing is op levering van warmte aan verbruikers, met uitzondering van levering van warmte door een leverancier, die tevens optreedt als verhuurder voor de verbruiker aan wie hij warmte levert ten behoeve van de door hem aan de verbruiker verhuurde woon- of bedrijfsruimte”. Zodra dat wetsontwerp ook de Eerste Kamer is aangenomen, wordt in feite de vóór de invoering van de Warmtewet bestaande situatie hersteld, waarbij de Huurcommissie de bevoegdheid krijgt om de kosten van de warmtelevering te toetsen op basis van de huurwetgeving en zijn de bepalingen van de Warmtewet in dat kader dus niet langer relevant. 4.7 Mede gelet op de hiervoor bedoelde ongewenste gevolgen van de huidige regeling, ziet de kantonrechter aanleiding te anticiperen op het recent door de Tweede Kamer aangenomen wetsontwerp. Nu voorts de levering van warm water ten behoeve van de verwarming van het woonruimtegedeelte onmiskenbaar een dienst is die geleverd wordt in verband met de bewoning van de woonruimte, komt de kantonrechter tot de slotsom dat de huurders met recht gebruik hebben gemaakt van de in artikel 7:260 lid 1 BW geboden mogelijkheid om, ingeval van -zoals hier aan de orde- uitblijvende overeenstemming over hun betalingsverplichting jegens SOR ter zake van de stookkosten over 2014, de Huurcommissie te verzoeken daarover uitspraak te doen, gelijk overigens SOR, die zich met die uitspraak niet kan verenigen, het recht had (en ook heeft uitgeoefend) deze kwestie vervolgens aan de kantonrechter voor te leggen. 4.8 SOR heeft zich verzet tegen de door de Huurcommissie in haar uitspraken gehanteerde berekeningsmethodiek. Eén van haar bezwaren betreft haar standpunt dat de Huurcommissie zich er geen rekenschap van heeft gegeven dat op de afrekeningen de Warmtewet van toepassing is en dat, zolang de door SOR gehanteerde tarieven onder de maximaal redelijke tarieven op grond van die wet blijven, deze niet op grond van een redelijkheidstoets kunnen worden bijgesteld. Daarin kan de kantonrechter SOR echter niet volgen. In de uitspraken van de Huurcommissie stelt zij onder het kopje ‘Stookkosten’ immers vast dat de tarieven van de afrekening onder de geldende maximumtarieven blijven en overweegt zij voorts dat de Huurcommissie in de eerste plaats toetst aan de werkelijke kosten en dat de tarieven die daaruit komen, niet hoger mogen zijn dan de maximumtarieven volgens de Warmtewet. 4.9 Ingevolge artikel 7:259 lid 1 BW is de verhuurder gehouden de door haar aan de huurder geleverde warmte af te rekenen in overeenstemming met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor die levering kan worden beschouwd. Op grond van die wettelijke regeling is de huurder de daadwerkelijk voor die levering gemaakte kosten verschuldigd en, anders dan op grond van (sec) de Warmtewet het geval kan zijn, in elk geval niet meer dan dat. SOR stelt zich op het standpunt dat van haar niet verlangd kan worden dat zij de gemaakte kosten van warmtelevering aan de individuele afnemer verantwoordt en specificeert. Volgens SOR is zij op basis van de Warmtewet gerechtigd om voor alle afnemers gelijke tarieven in rekening te brengen en die tarieven vast te stellen op “corporatieniveau” zonder dat die tarieven gerelateerd zijn aan de individuele warmtenetten/complexen en afnemers, mits die kosten het maximumtarief, zoals jaarlijks vastgesteld door de Autoriteit Consument en Markt, niet te boven gaan. De kantonrechter acht het standpunt van SOR strijdig met de regeling zoals neergelegd in artikel 7:259 lid 1 BW. Die regeling gaat er immers vanuit dat de stook- en servicekosten worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten die gemaakt zijn ten behoeve van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Die systematiek heeft ook de Huurcommissie gevolgd en dat is ook de reden geweest dat de Huurcommissie facturen heeft opgevraagd waaruit blijkt welke kosten SOR ten behoeve van het onderhavige complex heeft gemaakt. Aan de hand van die facturen heeft de Huurcommissie op terechte gronden de kosten berekend die ten laste komen van iedere individuele huurder. 4.10 Op grond van vorenstaande overwegingen moet de door SOR gevorderde verklaring voor recht dat de betalingsverplichting van huurders met betrekking tot de afrekening van de warmtelevering over het jaar 2014 gelijk is aan de component “stookkosten” zoals die is opgenomen in de door SOR aan de huurders toegezonden eindafrekeningen servicekosten, worden afgewezen. Kosten van onderhoud en instandhoudingen van de installatie en de leidingen. 4.11 Geheel subsidiair heeft SOR zich op het standpunt gesteld dat de Huurcommissie ten onrechte de kosten van onderhoud en instandhouding van de installatie en leidingen buiten beschouwing heeft gelaten bij de berekening van de vaste kosten. Bij de beoordeling van dit onderdeel van het geschil stelt de kantonrechter voorop dat vóór de invoering van de Warmtewet in de kale huurprijs de kosten begrepen waren voor de infrastructuur voor de warmtelevering. Daarbij valt onder meer te denken aan de kosten van de warmteproductie-installatie en het inpandig leidingnet.. De Warmtewet biedt de mogelijkheid om bedoelde vaste kosten onder te brengen in het vastrechtgedeelte van de kosten van de warmtelevering. Zoals ook al opgemerkt in “de Nota naar aanleiding van het verslag” van de voorgenomen wijziging van de Warmtewet (Tweede Kamer, vergaderjaar 2017-2018, nr. 34 723, nr. 7) is de Warmtewet in een aantal gevallen voor verhuurders aanleiding geweest om de kosten van warmtelevering die onderdeel uitmaakten van de kale huur van de woning uit de huurprijs te halen en onder te brengen in het vastrechtgedeelte van de kosten van warmtelevering. SOR heeft terecht gesteld dat bij de invoering van de Warmtewet de puntentelling in het kader van het woningwaarderingsstelsel is bijgesteld in die zin dat de puntentelling voor verwarmde ruimtes is teruggebracht van 2 naar 1 ½ punt. In het geval van warmtelevering is de maximale huurprijs daardoor derhalve verlaagd. In dit geval is echter niet gesteld of gebleken dat SOR de kale huurprijs heeft verlaagd toen de Warmtewet werd ingevoerd. Uiteraard kan het niet zo zijn dat de kale huurprijs onveranderd blijft,terwijl daarin tevens een component van de vaste kosten van de warmtelevering begrepen is en dat die component vervolgens nog eens aan de huurder wordt doorbelast in het kader van de afrekening op basis van de Warmtewet. De kantonrechter overweegt in dit verband tevens nog dat in het door de Tweede Kamer recent aangenomen wetsontwerp de verlaagde maximale huurprijs ingeval van de warmtelevering gehandhaafd is. De minister heeft in een brief aan Aedes (Tweede Kamer, vergaderjaar 2017-2018, nr. 34 723, nr. 28) echter opgemerkt dat een en ander niet betekent dat de verhuurder de kosten voor deze onroerende goederen niet meer in rekening mag brengen, waarbij is opgemerkt dat dit onder de Warmtewet gebeurt in de vorm van warmteleveringskosten in de zin van de Warmtewet, terwijl dat onder het huurrecht gebeurt in de vorm van servicekosten. In die brief heeft de minister tevens te kennen gegeven dat een speciale regeling in het Burgerlijk Wetboek of in het Besluit servicekosten niet nodig is. De minister heeft in die brief verder onderzoek aangekondigd om de nodige duidelijkheid te creëren, waarbij tevens te kennen gegeven is dat in eerste instantie gedacht wordt aan verduidelijking door middel van een ministeriële circulaire. De kantonrechter ziet aanleiding om ook op dit punt te anticiperen op de nieuwe regeling in de Warmtewet.