ECLI:NL:RBROT:2014:6669

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/455101 / KG ZA 14-675

Vonnis in kort geding van 4 augustus 2014

in de zaak van

de naamloze vennootschap

WESTLANDUTRECHT BANK N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaten mrs. T.R.B. de Greve en M. Malycha,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[X Holding B.V.]

,

gevestigd te Strijen,

gedaagde,

advocaat mr. M.H.G. de Neef.

Partijen zullen hierna de Bank en [X Holding B.V.] genoemd worden.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding d.d. 14 juli 2014 met producties

de brieven d.d. 21 juli 2014 zijdens de Bank met producties

de brief d.d. 22 juli 2014 zijdens de Bank met producties

de conclusie van antwoord met producties

de brief d.d. 22 juli 2014 zijdens [X Holding B.V.] met productie

de mondelinge behandeling d.d. 23 juli 2014

de pleitnota van mrs. De Greve en Malycha

de pleitnota van mr. De Neef

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. Op 25 juni 2014 heeft de Bank op een “executieveiling met internet bieden” (hierna: de veiling) het bedrijfspand aan de [adres x, x en x] te Zevenbergen (hierna: het bedrijfspand) openbaar laten veilen door BOG Auctions B.V. (hierna: BOG). De veiling verliep door middel van opbod en afslag.

2.2. Op de veiling zijn de Algemene Veilingvoorwaarden met Internetbieden 2013 (hierna: AVVI 2013) en de “Vaststelling Veilingvoorwaarden ([adres x, x en x] te Zevenbergen)” (hierna: Vaststelling Veilingvoorwaarden) van toepassing.

2.3. Artikel 2 (Organisatie van de Veiling) van de AVVI 2013 luidt - voor zover relevant - :

“De verantwoordelijkheid voor organisatie, voorbereiding en tenuitvoerlegging van de Veiling berust bij de Veilingnotaris.

(…)

(…)

De Veilingnotaris stelt, al dan niet op basis van de Website, vast of er bij het uitbrengen van een Bod een zodanige vergissing is gemaakt (…) dat, naar het oordeel van de Veilingnotaris de Bieder niet aan het uitbrengen van zijn Bod gehouden kan worden. Zo nodig doet de Veilingnotaris dit na de Veiling mede op basis van de proces-verbaalakte van de Platformnotaris.

Het oordeel van de Veilingnotaris omtrent datgene wat zich tijdens de Veilingperiode afspeelt en de uitleg of de toepassing van de Bijzondere Veilingvoorwaarden op de Veilingperiode is beslissend.”

2.4. Artikel 6.2 (Bijzondere Veilingvoorwaarden) van de Vaststelling Veilingvoorwaarden luidt - voor zover relevant - :

“Met betrekking tot het Registergoed, de Roerende Zaken en de openbare verkoop daarvan gelden voorts in aanvulling op en in afwijking van de Algemene Voorwaarden nog de volgende Bijzondere Voorwaarden, welke voor zover van toepassing, boven de Algemene Voorwaarden prevaleren:

De Veiling.

Artikel 4.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 4 lid 3 van de Algemene Veilingvoorwaarden, is het uitbrengen van een Bieding alleen mogelijk gedurende de Veilingperiode en wel met inachtneming van het Biedprotocol, doch

uitsluitend

via de door BOG Auctions B.V., zijnde het Veilinghuis, beheerde elektronische omgeving, ontsloten door de website https://www.bog-auctions.com.”

2.5. In de afslagfase van de veiling heeft [X Holding B.V.] bij een bedrag van € 550.000,00 op de “MIJN”-knop gedrukt.

2.6. Bij brief van 11 juli 2014 heeft notaris [mr. M.L.] (hierna: de notaris) aan de raadsman van [X Holding B.V.] - voor zover relevant - het volgende bericht:

“Alle belangen zorgvuldig afwegend, ben ik van oordeel dat alle aan mij kenbaar gemaakte omstandigheden ofwel onvoldoende verifieerbaar zijn ofwel onvoldoende objectief zijn en kan ik -in mijn hoedanigheid als veilingnotaris -mitsdien niet vaststellen dat er sprake is van een zodanige vergissing dat uw cliënt niet aan zijn bod kan worden gehouden.”

3 Het geschil

3.1. De Bank vordert samengevat - veroordeling van [X Holding B.V.], op straffe van een dwangsom, tot nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de koop van het bedrijfspand, vermeerderd met rente en kosten.

3.2. [X Holding B.V.] voert verweer.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. Het spoedeisend belang is gelegen in de aard der zaak. De eisen van een soepel verlopend rechtsverkeer brengen mee dat bij executieveilingen aanstonds duidelijkheid moet bestaan of tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen.

4.2. De vordering van de Bank strekt tot nakoming door [X Holding B.V.] van de volgens de Bank op 25 juni 2014 gesloten koopovereenkomst. Een dergelijke vordering in het kader van een voorziening in kort geding kan in beginsel slechts dan worden toegewezen, indien aannemelijk is dat tussen partijen een perfecte overeenkomst van de door de Bank gestelde inhoud tot stand is gekomen en voorshands moet worden aangenomen dat ook in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [X Holding B.V.] haar daaruit voortvloeiende verplichtingen dient na te komen.

4.3. Krachtens artikel 6.2 (Bijzondere Veilingvoorwaarden) van de Vaststelling Veilingvoorwaarden moet [X Holding B.V.] bij het uitbrengen van haar bod het “Biedprotocol” in acht nemen. De definitie van “Biedprotocol” is volgens de Vaststelling Veilingvoorwaarden “de in het kader van het toezicht en de orde van de Veiling, ingevolge de Algemene Veilingvoorwaarden en de in onderhavige akte vast te stellen bijzondere veilingvoorwaarden, geldende regels betreffende de wijze waarop een Bieder zich dient te registreren, de wijze waarop de Bieding dient te worden uitgebracht en hoe de Bieder en/of de Biedingen worden gecontroleerd”.

In Nederland worden verschillende systemen van opbod en afslag gehanteerd. Bij het ene systeem geldt dat de totale koopsom (exclusief bijkomende kosten) bestaat uit het bedrag dat bij opbod is geboden, met daarbij opgeteld het bedrag dat bij afslag is geboden. Bij het andere systeem geldt dat de totale koopsom bestaat uit het bij afslag geboden bedrag.

Vast staat dat in de AVVI 2013 en de Vaststelling Veilingvoorwaarden niet staat welk systeem van opbod en afslag BOG hanteert. Dit neemt niet weg dat van [X Holding B.V.], niet zijnde een consument, maar een onderneming die meerdere panden op een executieveiling heeft gekocht en die ervan op de hoogte kan zijn dat daarbij verschillende systemen van opbod en afslag worden gehanteerd, mag worden verwacht dat zij zich eerst vergewist welk systeem op de veiling wordt gehanteerd alvorens zij haar bod uitbrengt. Voldoende aannemelijk is dat deze informatie destijds op de website van BOG was te vinden via de deeplink “Deelnemen aan een Veiling” en via de deeplink “Veel gestelde vragen”. Ook had [X Holding B.V.] contact kunnen opnemen met BOG om te vragen welk systeem van opbod en afslag wordt gehanteerd. De gestelde onwetendheid met het biedingssysteem kan [X Holding B.V.] naar voorlopig oordeel de Bank niet tegenwerpen.

4.4. Volgens [X Holding B.V.] berust haar bod op de afslag van € 550.000,00 op een vergissing. [X Holding B.V.] (in persoon van [belanghebbende ] dacht op het moment dat zij op de “MIJN”-knop drukte dat zij voor het bedrijfspand in totaal een bedrag van € 550.000,00 (exclusief bijkomende kosten) had geboden.

4.5. Voldoende aannemelijk is dat de wil van [X Holding B.V.] er niet op was gericht het bedrijfspand te kopen voor € 1.064.000,00 plus bijkomende kosten. Dit blijkt alleen al uit het feit dat [X Holding B.V.] enkele minuten na het drukken op de “MIJN”-knop bij het bedrag van € 550.000,00 en de ontdekking dat de totale koopsom neerkwam op ruim een miljoen euro, de in het veilinghuis aanwezige kandidaat-notaris telefonisch heeft laten weten dat sprake is van een vergissing. Inherent aan een vergissing is dat deze pas achteraf wordt ontdekt. De stelling van [X Holding B.V.] dat sprake is van een vergissing wordt ondersteund door de in het geding gebrachte processen-verbaal van de ten overstaan van notaris [mr. V.J.A.J.C. van H]afgelegde verklaringen van de heren [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2]. Uit die verklaringen volgt dat [X Holding B.V.] voor het bedrijfspand niet ruim een miljoen euro wilde betalen, maar een totaalbedrag exclusief bijkomende kosten van € 550.000,00 voor ogen had. Bovendien is voldoende aannemelijk geworden dat een bedrag van ruim een miljoen euro voor het onderhavige bedrijfspand een buitengewoon hoog bedrag is. Vast staat immers dat de huidige huurder van het pand op 10 juni 2014 aan de notaris een onderhands bod heeft uitgebracht van € 550.000,00 vrij op naam. Verder is het bedrijfspand in de door de Bank overgelegde taxatierapporten van Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars en NAI Netherlands getaxeerd op een executiewaarde van € 750.000,00 en € 925.000,00. Deze executiewaarden liggen beduidend onder het door [X Holding B.V.] uitgebrachte bod. Voorts heeft DTZ Zadelhoff in de door [X Holding B.V.] overgelegde berekening een executiewaarde berekend van € 600.000,00. Daar komt bij dat het afmijnbedrag 107% hoger is dan het hoogste opbodbedrag. Voldoende aannemelijk is de onderbouwde stelling van [X Holding B.V.] dat een dergelijk percentage uitzonderlijk is.

4.6. Artikel 2 van de AVVI 2013 impliceert dat, in geval sprake is van een vergissing bij het uitbrengen van een bod, onder omstandigheden een bieder - ter beoordeling van de notaris - niet aan zijn bod wordt gehouden. De notaris heeft echter vastgesteld dat er geen sprake is van een zodanige vergissing dat [X Holding B.V.] niet aan zijn bod gehouden kan worden. De wijze van totstandkoming en de inhoudelijke beoordeling van de beslissing van de notaris kan in deze procedure, doordat de notaris niet in de procedure is betrokken, niet voldoende beoordeeld worden. Het enkele feit dat de notaris niet is gedagvaard, acht de voorzieningenrechter onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de beslissing van de notaris in rechte zonder meer stand zal houden.

Mede gelet op artikel 17 van de Wet op het notarisambt (“De notaris oefent zijn ambt in onafhankelijkheid uit en behartigt de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.”) en rekening houdend met de stelling van de advocaat van [X Holding B.V.] dat hij twee deskundige vastgoedveilingnotarissen om hun visie heeft gevraagd en die kennelijk van mening waren dat het bod van [X Holding B.V.] ongeldig had moeten worden verklaard, oordeelt de voorzieningenrechter, marginaal toetsend, dat voorshands niet kan worden uitgesloten dat in een procedure waarin ook de notaris wordt betrokken, zal worden geoordeeld dat de beslissing van de notaris geen stand kan houden.

4.7. Gelet op de definitie van “Koopovereenkomst” in de Vaststelling Veilingvoorwaarden komt de koopovereenkomst tot stand door de gunning. Dit staat eveneens in artikel 9 lid 2 onder a. van die voorwaarden. Bovendien is in de doctrine (Groene Serie Verbintenissenrecht, 3.117.2.2 Openbare veiling bij afslag) en jurisprudentie het unaniem oordeel dat, indien de verkoper zich bij de veilingcondities op enigerlei wijze bijvoorbeeld het recht van nadere gunning of beraad of de bevoegdheid tot afwijzing heeft voorbehouden, zoals ook bij de onderhavige veiling het geval is, bij een dergelijke veiling slechts sprake is van een openbare uitnodiging tot het doen van een aanbod. De overeenkomst komt eerst tot stand, indien een op de uitnodiging gevolgd aanbod wordt aanvaard (de gunning). Dat wordt niet anders door het feit dat de veilingvoorwaarden bepalen dat elk bod onvoorwaardelijk, onherroepelijk en zonder voorbehoud wordt gedaan.

4.8. Artikel 3:33 BW bepaalt dat een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. [X Holding B.V.] heeft aannemelijk gemaakt dat haar verklaring (in casu haar bod in de afslagfase) niet op een dienovereenkomstige wil berustte. In beginsel komt dan geen overeenkomst tot stand.

4.9. Thans staat onvoldoende vast dat de Bank een beroep toekomt op artikel 3:35 BW. Direct nadat [X Holding B.V.] de kandidaat-notaris heeft laten weten dat sprake was van een vergissing, heeft de kandidaat-notaris volgens [X Holding B.V.] overleg gehad met de Bank. Niet uit te sluiten valt dat de Bank hierdoor voor de gunning van de vergissing op de hoogte was en de Bank er aldus niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de verklaring van [X Holding B.V.] (het bod op de afslag) overeenstemde met de wil van [X Holding B.V.] om € 1.064.000,00 plus bijkomende kosten voor het bedrijfspand te betalen.

4.10. Het voorgaande samenvattend oordeelt de voorzieningenrechter dat te ongewis is dat in een bodemprocedure beslist zal worden dat tussen partijen een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen als bedoeld in 4.2., zodat op de afloop van die bodemprocedure niet vooruit gelopen kan worden. De vordering zal daarom worden afgewezen.

4.11. De Bank zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [X Holding B.V.] worden begroot op:

- griffierecht € 608,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € 1.424,00

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1. wijst de vordering af,

5.2. veroordeelt de Bank in de proceskosten, aan de zijde van [X Holding B.V.] tot op heden begroot op € 1.424,00,

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2014.

615/676