ECLI:NL:RBOVE:2026:2046

ECLI:NL:RBOVE:2026:2046 text/xml public 2026-04-17T10:26:49 2026-04-14 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Overijssel 2026-04-14 ak_24_3685 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Zwolle Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:2046 text/html public 2026-04-15T10:55:10 2026-04-17 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOVE:2026:2046 Rechtbank Overijssel , 14-04-2026 / ak_24_3685 Wet waardering onroerende zaken. Waarde woning. Beroep ongegrond. RECHTBANK OVERIJSSEL Zittingsplaats Zwolle Bestuursrecht zaaknummer: ZWO 24/3685 uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen [belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende en de heffingsambtenaar van het GBLT, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. K.M.H. de Boer). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 oktober 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 337.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Dalfsen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen, vergezeld door [naam 1], WOZ-taxateur. Belanghebbende is, met bericht van verhindering, niet verschenen. Hij heeft op 8 april 2026 via digitale weg een pleitnota overgelegd. Feiten 2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Dit appartement, bouwjaar 1993, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 71 m² en een berging. Beoordeling door de rechtbank 3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 6. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 2], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 351.000,-. 7. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te Dalfsen: - [adres 2], op 3 juli 2023 geleverd voor € 391.000,-; - [adres 3], op 4 september 2023 geleverd voor € 372.497,-; - [adres 4], op 22 oktober 2021 geleverd voor € 316.412,-. 8. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, uitstraling en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. 9. In zijn pleitnota refereert belanghebbende aan referentiewoningen die door de heffingsambtenaar in beroep niet meer worden gehanteerd. Het staat de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe of andere referentiewoningen aan te dragen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dit betekent dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase andere referentiewoningen mag gebruiken dan die hij in de bezwaarfase heeft gebruikt. Ter beoordeling ligt dan voor of de referentieobjecten die de heffingsambtenaar in beroep aan de waardering ten grondslag heeft gelegd, voldoende vergelijkbaar zijn. Zoals onder 8 is overwogen, is dat volgens de rechtbank het geval. 10. Belanghebbende voert aan dat aan de hand van de referentiewoningen die de heffingsambtenaar in bezwaar heeft gebruikt een WOZ-waarde per m² woonoppervlak van € 3.700,- tot € 4.100,- meer op zijn plaats lijkt. Hij verwijst hiervoor naar bijlage 5 bij de gronden van beroep. 11. Daarnaast stelt belanghebbende dat voor zijn woning een WOZ-waarde per m² woonoppervlak van € 3.900,- tot € 4.100,- een correct bedrag lijkt. Hij verwijst hiervoor naar bijlage 6 bij de gronden van beroep, dat bestaat uit een overzicht van appartementen in hetzelfde appartementencomplex met onder meer de daarbij behorende waarde per m². 12. Anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt, zijn WOZ-waarden van andere woningen uitdrukkelijk geen toegestane (vergelijkings)maatstaf. De Wet WOZ en de daarop gebaseerde vergelijkingsmethode gaan voor de vaststelling van de WOZ-waarde uit van feitelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten/referentiewoningen, en niet van WOZ-waarden. De heffingsambtenaar moet ieder jaar opnieuw, onafhankelijk van een eerdere waardebepaling, de WOZ-waarde vaststellen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De hoogte van de WOZ-waarden van de referentieobjecten is reeds daarom niet relevant. Ook klopt de benadering van belanghebbende rekenkundig niet, omdat belanghebbende alle oppervlakten bij elkaar optelt, in plaats van losse onderdelen van een woning met daarvoor verschillende waarden te vergelijken. Anders gezegd, het betoog van belanghebbende gaat cijfermatig mank. 13. Verder meent belanghebbende dat uit de stukken van de heffingsambtenaar niet blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de kwaliteit en de staat van de woning. Deze stelling treft geen doel, nu uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar het voorzieningenniveau van de woning reeds heeft aangemerkt als matig, hetgeen een waardedrukkend effect heeft op de woning. 14. Ook meent belanghebbende dat de vergelijking die de heffingsambtenaar heeft gemaakt met de referentiewoningen slordig is, nu geen informatie is opgenomen over de kwaliteit, de parkeergelegenheid, de uitvoering etc. Ook zijn twee woningen als referentiewoning gebruikt die in 2024 verkocht zijn, terwijl het gaat om waardepeildatum 1 januari 2023. De rechtbank sluit zich aan bij hetgeen de heffingsambtenaar hierover in het verweerschrift heeft opgemerkt. Met de verschillen in primaire en secundaire objectkenmerken tussen de woning en de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden, ook voor wat betreft bijvoorbeeld de VvE-reserves. Met betrekking tot de referentiewoning aan het [adres 2] heeft de heffingsambtenaar ter zitting terecht opgemerkt dat deze op de begane grond gesitueerd is en dat de woning van belanghebbende meer privacy heeft doordat deze op de eerste verdieping gelegen is. Verder is het de heffingsambtenaar toegestaan om onder omstandigheden en in geëigende situaties referentiewoningen te hanteren die meer dan een jaar vanaf de waardepeildatum zijn verkocht. Wel moet daarbij voor wat betreft de verkoopwaarde rekenkundig rekening worden gehouden met het tijdsverloop. Dat de heffingsambtenaar dit heeft gedaan blijkt uit de matrix. 15.

ECLI:NL:RBOVE:2026:2046 text/xml public 2026-04-17T10:26:49 2026-04-14 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Overijssel 2026-04-14 ak_24_3685 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Zwolle Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:2046 text/html public 2026-04-15T10:55:10 2026-04-17 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOVE:2026:2046 Rechtbank Overijssel , 14-04-2026 / ak_24_3685 Wet waardering onroerende zaken. Waarde woning. Beroep ongegrond. RECHTBANK OVERIJSSEL Zittingsplaats Zwolle Bestuursrecht zaaknummer: ZWO 24/3685 uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen [belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende en de heffingsambtenaar van het GBLT, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. K.M.H. de Boer). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 oktober 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 337.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Dalfsen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen, vergezeld door [naam 1], WOZ-taxateur. Belanghebbende is, met bericht van verhindering, niet verschenen. Hij heeft op 8 april 2026 via digitale weg een pleitnota overgelegd. Feiten 2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Dit appartement, bouwjaar 1993, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 71 m² en een berging. Beoordeling door de rechtbank 3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 6. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 2], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 351.000,-. 7. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te Dalfsen: - [adres 2], op 3 juli 2023 geleverd voor € 391.000,-; - [adres 3], op 4 september 2023 geleverd voor € 372.497,-; - [adres 4], op 22 oktober 2021 geleverd voor € 316.412,-. 8. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, uitstraling en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. 9. In zijn pleitnota refereert belanghebbende aan referentiewoningen die door de heffingsambtenaar in beroep niet meer worden gehanteerd. Het staat de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe of andere referentiewoningen aan te dragen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dit betekent dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase andere referentiewoningen mag gebruiken dan die hij in de bezwaarfase heeft gebruikt. Ter beoordeling ligt dan voor of de referentieobjecten die de heffingsambtenaar in beroep aan de waardering ten grondslag heeft gelegd, voldoende vergelijkbaar zijn. Zoals onder 8 is overwogen, is dat volgens de rechtbank het geval. 10. Belanghebbende voert aan dat aan de hand van de referentiewoningen die de heffingsambtenaar in bezwaar heeft gebruikt een WOZ-waarde per m² woonoppervlak van € 3.700,- tot € 4.100,- meer op zijn plaats lijkt. Hij verwijst hiervoor naar bijlage 5 bij de gronden van beroep. 11. Daarnaast stelt belanghebbende dat voor zijn woning een WOZ-waarde per m² woonoppervlak van € 3.900,- tot € 4.100,- een correct bedrag lijkt. Hij verwijst hiervoor naar bijlage 6 bij de gronden van beroep, dat bestaat uit een overzicht van appartementen in hetzelfde appartementencomplex met onder meer de daarbij behorende waarde per m². 12. Anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt, zijn WOZ-waarden van andere woningen uitdrukkelijk geen toegestane (vergelijkings)maatstaf. De Wet WOZ en de daarop gebaseerde vergelijkingsmethode gaan voor de vaststelling van de WOZ-waarde uit van feitelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten/referentiewoningen, en niet van WOZ-waarden. De heffingsambtenaar moet ieder jaar opnieuw, onafhankelijk van een eerdere waardebepaling, de WOZ-waarde vaststellen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De hoogte van de WOZ-waarden van de referentieobjecten is reeds daarom niet relevant. Ook klopt de benadering van belanghebbende rekenkundig niet, omdat belanghebbende alle oppervlakten bij elkaar optelt, in plaats van losse onderdelen van een woning met daarvoor verschillende waarden te vergelijken. Anders gezegd, het betoog van belanghebbende gaat cijfermatig mank. 13. Verder meent belanghebbende dat uit de stukken van de heffingsambtenaar niet blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de kwaliteit en de staat van de woning. Deze stelling treft geen doel, nu uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar het voorzieningenniveau van de woning reeds heeft aangemerkt als matig, hetgeen een waardedrukkend effect heeft op de woning. 14. Ook meent belanghebbende dat de vergelijking die de heffingsambtenaar heeft gemaakt met de referentiewoningen slordig is, nu geen informatie is opgenomen over de kwaliteit, de parkeergelegenheid, de uitvoering etc. Ook zijn twee woningen als referentiewoning gebruikt die in 2024 verkocht zijn, terwijl het gaat om waardepeildatum 1 januari 2023. De rechtbank sluit zich aan bij hetgeen de heffingsambtenaar hierover in het verweerschrift heeft opgemerkt. Met de verschillen in primaire en secundaire objectkenmerken tussen de woning en de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden, ook voor wat betreft bijvoorbeeld de VvE-reserves. Met betrekking tot de referentiewoning aan het [adres 2] heeft de heffingsambtenaar ter zitting terecht opgemerkt dat deze op de begane grond gesitueerd is en dat de woning van belanghebbende meer privacy heeft doordat deze op de eerste verdieping gelegen is. Verder is het de heffingsambtenaar toegestaan om onder omstandigheden en in geëigende situaties referentiewoningen te hanteren die meer dan een jaar vanaf de waardepeildatum zijn verkocht. Wel moet daarbij voor wat betreft de verkoopwaarde rekenkundig rekening worden gehouden met het tijdsverloop. Dat de heffingsambtenaar dit heeft gedaan blijkt uit de matrix. 15.