ECLI:NL:RBOVE:2025:6028

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Enschede Zaaknummer: 11837284 \ CV EXPL 25-2402 Vonnis in kort geding van 9 oktober 2025 in de zaak van 1 [eiser 1], te [woonplaats 1],2. [eiser 2], te [woonplaats 2], eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers]., gemachtigde: mr. A. Hoekman, tegen 1 [gedaagde 1], te [woonplaats 3], gemachtigde: mr. L.R. Reinders,2. [gedaagde 2], te [woonplaats 3], gemachtigde: mr. F. Hoff, gedaagde partijen, hierna te noemen: [gedaagden].

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding,- de akte wijziging van eis met producties van [eisers]., - de productie van [gedaagde 1], - de mondelinge behandeling van de zaak op 25 september 2025, - de pleitnota van [eisers].,- de pleitnota van [gedaagde 1].

2.1. [eisers]. hebben sinds 1 december 2016 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verhuurd de woning aan [adres 1] te [woonplaats 3]. 2.2. In de huurovereenkomst staat onder meer in artikel 10.6: “Huurder is ermee bekend dat op grond van de Opiumwet het telen van hennep en/of het exploiteren van een hennepkwekerij strafbaar is. Het is huurder uitdrukkelijk verboden om in het gehuurde en in bij het gehuurde behorende onroerende aanhorigheden hennep en/of aanverwante plantjes/producten te telen/kweken en/of om hennepkwekerijen te (doen of laten) exploiteren en/of om hennep of aanverwante producten op te slaan, in welke omvang en mate dan ook. Huurder erkent en aanvaart dit verbod.” 2.3. [eisers]. hebben bij brief van 16 juni 2025 van de burgemeester van de gemeente [woonplaats 3] een waarschuwing wegens overtreding van de Opiumwet ontvangen. Daarin stond onder meer dat tijdens een controle van de politie op donderdag 2 mei 2025 in het gehuurde een overtreding van de Opiumwet werd geconstateerd. Bij de brief zat een kopie van de waarschuwing die de burgemeester heeft verstuurd naar de bewoner van het gehuurde, [gedaagde 1]. 2.4. In de waarschuwing aan [gedaagde 1] staat onder meer: “Feiten/overtreding Uit het hennepbericht van de politie van 12 mei 2025 komt naar voren dat door de politie op donderdag 1 mei 2025 de woning is binnengetreden. Dit heeft zij gedaan na het eerder instellen van onderzoek. In totaal werden er 22 hennepplanten aangetroffen, 3 hele kleine hennepstekjes en 4 potten waarin hennepplanten hadden gezeten. Kweekruimte 1 • Kweekruimte één bevond zich aan de voorzijde van de woning, in een slaapkamer op de 1-ste verdieping. De kweekruimte was aan het oog onttrokken door een plaat die aan de wand was bevestigd. Achter deze plaat bevond zich een kleine kweektent. In deze kweektent stonden 3 hennepplanten van ongeveer 2 weken oud. Boven de kweekruimte hingen 3 ledlampen die aan- en uitgezet konden worden met behulp van een schakelaar. De ledlampen waren niet op een tijdschakelaar aangesloten. • Kweekruimte 2 Kweekruimte 2 bevond zich op de zolderverdieping, hier werden 3 kweek locaties aangetroffen. Op de overloop bevond zich een kleine kweekkast waarin zaad werd opgekweekt. Hierin bevonden zich 3 zeer kleine hennepplantjes. In een kweektent stonden 4 hennepplanten van ongeveer 2 weken oud. In een andere kweektent stonden 4 potten waarvan de bewoner de hennepplanten, bij het betreden van de zolderverdieping, er snel had uitgetrokken. Achter de kweektenten lagen 2 gebruikte droognetten. In de netten werden gedroogde restanten van hennepplanten aangetroffen. Tevens werd er een zeer klein slakkenhuis aangetroffen, bedoeld voor kleine ruimten. In de hoek stond een watervat. Aan dit vat was een kraantje bevestigd waarmee een gieter gevuld kon worden om de hennepplanten water te geven. • Kweekruimte 3 Kweekruimte 3 bevond zich in de schuur. Deze kweekruimte was aan het oog onttrokken. Aan de wand was een biljarttafel bevestigd met hieraan gereedschapsrekjes. Achter de biljarttafel bevond zich een deur die toegang gaf tot de kweekruimte. In totaal stonden er 15 hennepplanten van 5 tot 6 weken oud. Per m2 stonden er 3 hennepplanten. Totaal aangetroffen hennep gerelateerde goederen: - 1 armatuur - 1 assimilatielamp - 12 ledlampen - 1 transformator - 4 koolstoffilters - 4 slakkenhuizen - 4 ventilatoren - 3 flacons groeimiddelen Gevaar voor de omgeving Uit het rapport van de Onderzoeksraad voor de Veiligheid van 02-03-2018 blijkt dat een hennepkwekerij nagenoeg altijd gevaar oplevert voor de omgeving. Onder meer door: • Aantasting van de gezondheid van omwonenden en (latere bewoners) door onder andere vervuiling van leidingwater, C02, koolmonoxide, elektrocutie, schimmelvorming en pesticiden; • Brand; Door overbelasting en/of kortsluiting (aangebrachte verlichting en ventilatie in kwekerijen, manipulatie van de gas-/ elektriciteitsaansluiting). In Nederland zijn er per jaar ten minste 65 woningbranden waarbij een hennepkwekerij wordt aangetroffen. In 84% van de gevallen wordt de elektriciteitsaansluiting gemanipuleerd en in 76% van de gevallen is deze aantoonbaar gevaarlijk. Recidive Uit het hennepbericht van de politie komt ook naar voren dat er de afgelopen vijf jaar geen eerdere meldingen met betrekking tot het vervaardigen van softdrugs op dit adres is geweest. Er waren tijdens het binnentreden indicatoren aanwezig voor een eerdere oogst van hennepplanten.

In de woning aan [adres 1], [adres 1] te [woonplaats 3] (kadastraal bekend gemeente [woonplaats 3], [adres 1]) is een hennepkwekerij aangetroffen. Deze kwekerij bestond uit drie ruimtes en uit totaal 22 planten, 3 kleine hennepstekjes en 4 potten waarin hennepplanten hadden gezeten. De hoeveelheid aangetroffen middelen genoemd in lijst II van de Opiumwet moeten als een handelshoeveelheid worden aangemerkt. Het aanwezig hebben van softdrugs kan een ernstig verstoring van de openbare orde en de veiligheid met zich meebrengen en een ernstig gevaar voor de omgeving opleveren. Waarschuwing Hoewel het aantal planten volgens het door mij vastgestelde beleid in beginsel zou leiden tot het opleggen van een last onder dwangsom, ga ik ervan uit dat een bestuurlijke waarschuwing in dit geval afdoende is. Wanneer in de toekomst op basis van constateringen van de politie opnieuw blijkt dat artikel 13b van de Opiumwet wordt overtreden, leg ik een last onder bestuursdwang op om de woning aan [adres 1] in [woonplaats 3] voor een periode van 3 maanden te sluiten. Dit betekent dat de woning aan [adres 1] in [woonplaats 3] gedurende die periode voor eenieder ontoegankelijk moet worden gemaakt en ontoegankelijk moet blijven. Ik ga er vooralsnog van uit dat deze maatregel achterwege kan blijven.” 2.5. [eisers]. hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij brief van 30 juli 2025 een minnelijk voorstel gedaan tot beëindiging van de huurovereenkomst per 1 november 2025. [gedaagde 1] heeft niet gereageerd op de brief, [gedaagde 2] en/of haar gemachtigde wel: zij heeft [eisers]. meegedeeld dat zij al jaren elders staat ingeschreven na echtscheiding van [gedaagde 1] en dus al lang niet meer in het gehuurde verblijft. Het contact tussen [eisers]. en [gedaagde 2] heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst over de situatie.

3.1. [eisers]. vorderen samengevat en na wijziging van eis ten aanzien van [gedaagde 2]- - dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld het gehuurde binnen drie dagen te ontruimen waarbij het gehuurde dient te worden opgeleverd volledig leeggehaald en bezemschoon, met verwijdering van alle in de tuin geplaatste bouwwerken en met het gras behoorlijk gemaaid; - dat [gedaagde 2] wordt veroordeeld het gehuurde in persoon te ontruimen en ontruimd te houden; - [gedaagde 1] te veroordelen tot het betalen van de contractuele boete van € 350,00 per dag dat niet of niet op de juiste wijze wordt ontruimd, als hiervoor bedoeld, tot een maximum van € 50.000,00; - met veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van de maandelijkse huur tot de datum van ontruiming; - met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten en nakosten. 3.2. [eisers]. leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Gedaagden, althans [gedaagde 1], hebben met het handelen als beschreven in de waarschuwing van de burgemeester in strijd gehandeld met (de wet en) artikel 10.6 van de huurovereenkomst waarin expliciet is bepaald dat het huurder uitdrukkelijk verboden is hennep te telen/kweken en/of hennepkwekerijen te exploiteren. [eisers]. voeren een “zero tolerance” beleid ten aanzien van hennep, daarom staat het ook expliciet in de huurovereenkomst. Dit handelen van [gedaagde 1] levert een tekortkoming op van voldoende gewicht om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Gelet op de ernst van de situatie dient in kort geding alvast de ontruiming te worden toegewezen, vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst. De medische noodzaak tot het gebruik van cannabis door [gedaagde 1] wordt door [eisers]. betwist. [eisers]. vorderen van beide gedaagden ontruiming van het gehuurde, de overige vorderingen zijn ten aanzien van [gedaagde 2] ingetrokken gelet op het feit dat zij al jaren niet meer in het gehuurde verblijft. Naast deze tekortkoming speelt dat [gedaagde 1] (en [gedaagde 2]) in de tuin bij het gehuurde zonder benodigde toestemming van [eisers]. een aanzienlijk aantal bouwwerken hebben geplaatst, die er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet waren. Bovendien volgt uit artikel 11 van de huurovereenkomst dat de tuin en het grasland minimaal twee keer per jaar door huurder moet worden gemaaid, en daarvan is ook geen sprake. 3.3. De gemachtigde van [gedaagde 2] was aanwezig tijdens de mondelinge behandeling maar heeft (verder) geen verweer gevoerd. [gedaagde 1] heeft wel verweer gevoerd. [gedaagde 1] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eisers]., met veroordeling van [eisers]. in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde 1] heeft het volgende aangevoerd. Het cannabisgebruik van hem houdt verband met het volgende. Drie jaar geleden is bij [gedaagde 1] een chronische ziekte vastgesteld. Ondanks reguliere medicatie blijft hij kampen met hevige pijnklachten. Om die reden gebruikt hij cannabisproducten. Medicinale cannabis uit de apotheek of de coffeeshop zijn financieel onhaalbaar. [gedaagde 1] heeft daarom enkele planten gekweekt om zijn eigen medicinale thee en olie te maken. Van handel, gevaarzetting of bedrijfsmatige teelt is geen sprake, er is ook geen sprake van overlast en [gedaagde 1] betaalt de huur zoals het hoort. De politie heeft in mei 2025 niet alle voorraad in beslag genomen maar een deel achtergelaten, juist omdat men inzag dat sprake was van uitsluitend eigen medicinaal gebruik. De uitkomst van een bodemprocedure is dan ook, anders dan [eisers]. stellen, geen gelopen race. Mocht de vordering tot ontruiming wel worden toegewezen dan verzoekt [gedaagde 1] om een ruimere ontruimingstermijn dan drie dagen. [gedaagde 1] voert ook verweer tegen de overige vorderingen. [gedaagde 1] heeft geen toestemming gevraagd voor de door hem geplaatste bouwwerken maar [eisers]. zijn meerdere malen op locatie geweest en hebben toen geen bezwaren geuit tegen aanwezigheid van de schuur of andere bebouwing. Zij kunnen zich daarom achteraf niet op het standpunt stellen dat het perceel geheel ontruimd moet worden. [gedaagde 1] voert ook verweer tegen de gevorderde boete/dwangsom. Deze is niet nodig, net als de veroordeling de huur in de toekomst te betalen. [gedaagde 1] betaalt de huur en heeft nimmer een huurachterstand laten ontstaan. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Het vereiste spoedeisend belang is in deze zaak, gelet op de aard van de vordering en het daaromtrent door [eisers]. gestelde, aanwezig. [gedaagde 1] heeft de spoedeisendheid wel betwist, en daarbij gewezen op het tijdsverloop sinds de brief van de burgemeester, maar de kantonrechter is van oordeel dat het tijdsverloop (tussen de brief van de burgemeester en het uitbrengen van de kort geding dagvaarding) door [eisers]. afdoende is toegelicht en niet maakt dat er in deze zaak geen sprake meer zou zijn van een spoedeisend belang aan hun zijde. 4.2. De kern van het onderhavige geschil is of er voldoende grond bestaat de vordering van [eisers]. tot ontruiming van het gehuurde in kort geding toe te wijzen. Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst een vordering tot een zo ingrijpende maatregel als ontruiming bij wege van voorlopige voorziening in kort geding kan worden toegewezen, stelt de kantonrechter voorop dat het uitgangspunt is dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, maar daarbij grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. 4.3. Naar het oordeel van de kantonrechter doet een dergelijk geval zich hier voor. De kantonrechter licht dit als volgt toe. Door [gedaagde 1] is niet betwist dat de politie in het gehuurde hennepkwekerijen heeft aangetroffen zoals blijkt uit de waarschuwing van de burgemeester van [woonplaats 3]. Ook is door [gedaagde 1] niet betwist dat dit handelen op zich strijdig is met het overeengekomen artikel 10.6 van de huurovereenkomst. Daarom staat vast dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 4.4. Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde 1] doet op dit laatste een beroep door onder meer te stellen dat sprake is van een medische noodzaak voor het gebruik van cannabis producten. 4.5. Dat het cannabis gebruik van [gedaagde 1] verband houdt met de chronische ziekte die hij sinds een jaar of drie heeft, en dat er sprake is van slechts privégebruik, is door [eisers]. gemotiveerd betwist. [gedaagde 1] heeft de relatie tussen zijn klachten (artritis, gewrichtspijn en myalgie) en het cannabis gebruik niet met documenten onderbouwd, net als zijn stelling dat “gewone” medicatie in zijn situatie onvoldoende zou helpen. Dat alle aangetroffen hennepplanten voor privégebruik waren is door [eisers]. ook betwist en uit hetgeen [gedaagde 1] hierover heeft gesteld blijkt dat er sprake was van een hoeveelheid die het persoonlijk gebruik, wat daar ook van zij, zou overstijgen. [gedaagde 1] stelt zo’n 3 gram hennep per dag nodig te hebben, terwijl één plantje na 3 maanden zo’n 30 gram oplevert en tien planten dus 300 gram, aldus [gedaagde 1]. Uitgaande van 3 gram per dag zou [gedaagde 1] dus voor drie maanden ongeveer 10 planten nodig hebben, maar er waren er 22 naast nog wat kleinere stekjes en plantjes. 4.6. Zijn standpunt dat het cannabis gebruik (enkel) verband zou houden met de chronische ziekte die [gedaagde 1] nu zo’n drie jaar heeft wordt bovendien ontkracht door eerdere ontruimingen van [gedaagde 1] uit woningen wegens hennep. [eisers]. hebben aan het eind van de mondelinge behandeling gesteld dat [gedaagde 1] al eerder, in 2016 en een keer daarna, betrokken is geweest bij hennepkwekerijen en daarom woningen moest ontruimen. [gedaagde 1] reageerde hierop door te stellen dat dat roddels waren, maar erkende aan het eind van zijn reactie wel dat er op 2 andere locaties sprake was van hennepstekjes, buiten, en dat hij daarom de woningen moest ontruimen. 4.7. Daarnaast geldt dat de afspraak in de huurovereenkomst om geen hennep in het gehuurde te kweken ook geldt voor het kweken van hennepplanten voor persoonlijk gebruik. Er zijn drie kweekruimtes aangetroffen. Gelet op de veiligheidsrisico’s en de kans op schade aan de woning hoeft een verhuurder dat niet te dulden, ook niet als het is voor persoonlijk gebruik. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat het beroep van [gedaagde 1] op de tenzij-bepaling niet zal slagen bij de bodemrechter. De door [eisers]. gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. 4.8. De kantonrechter ziet in de omstandigheden wel aanleiding [gedaagde 1] een langere ontruimingstermijn te geven dan drie dagen. [gedaagde 1] dient niet alleen de woning te ontruimen maar ook de door hem geplaatste bouwwerken weer weg te halen, zoals hierna zal blijken. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis. 4.9. Door [gedaagde 1] is niet betwist dat de bouwwerken in de tuin door hem zijn geplaatst en dat deze er niet waren ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Gelet op het uitgangspunt dat het gehuurde in dezelfde staat moet worden teruggegeven als waarin het is aanvaard, moet [gedaagde 1] de door hem geplaatste bouwwerken weer afbreken, zoals [eisers]. hebben gevorderd. Uit het feit dat [eisers]. mogelijk geen bezwaren hebben geuit tegen de bouwwerken toen zij op locatie bij het gehuurde waren, kan geen (schriftelijke) instemming met de bouwwerken zoals contractueel vereist worden afgeleid en doet aan de verplichting het gehuurde aan het eind van de huurovereenkomst weer op te leveren zoals het in het begin is aanvaard niet af. Ook deze vordering is daarom toewijsbaar. 4.10. Ook de vordering het gras te maaien is toewijsbaar. [gedaagde 1] heeft immers niet betwist dat de tuin een jaar lang niet is gemaaid en dat zij in artikel 11 zijn overeengekomen: “Huurder draagt zorg voor tijdig onderhoud aan de bij de woning gelegen siertuin. Het achter de siertuin gelegen grasland wordt minimaal 2 keer per jaar door huurder gemaaid.” 4.11. De gevorderde huur tot de ontruiming zal ook worden toegewezen zoals gevorderd. [gedaagde 1] wijst er enerzijds terecht op dat hij nimmer een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar in de situatie die nu hier aan de orde is kan niet gezegd worden dat [eisers]. onvoldoende belang hebben bij een veroordeling tot het betalen van toekomstige huur tot de ontruiming. 4.12. De gevorderde boete zal niet worden toegewezen in kort geding omdat te onzeker is hoe de bodemrechter over dat beding zal oordelen. In de huurovereenkomst staat onder 3.3: “Ontruiming Huurder is gehouden om het gehuurde aan het einde van de overeengekomen huurperiode met al de daarin vanwege huurder aanwezige personen en zaken te verlaten en ontruimd ter vrije en algehele beschikking te stellen van verhuurder onder inlevering van de sleutels, een en ander op straffe van een boete van € 350,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat huurder hieraan niet of niet geheel voldoet, met een maximum van € 50.000,-, zulks onverminderd de verplichting van huurder de schade van de verhuurder te vergoeden. De schade van verhuurder bestaat in elk geval uit de gederfde huurinkomsten over de periode dat huurder niet aan zijn ontruimingsverplichting voldoet.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres 1] te [woonplaats 3] te ontruimen en ontruimd te houden alsmede met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers]. te stellen, waarbij het gehuurde dient te worden opgeleverd: a. a) volledig leeggehaald en bezemschoon; b) met verwijdering van alle door [gedaagden] in de tuin c.q. het bijbehorende weiland geplaatste bouwwerken; c) met het grasland en de siertuin behoorlijk gemaaid zoals bedoeld in artikel 11 van de huurovereenkomst; 5.2. veroordeelt [gedaagde 2] het gehuurde pand aan [adres 1] te ([adres 1]) [woonplaats 3], binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis in persoon te ontruimen en ontruimd te houden alsmede met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers]. te stellen; 5.3. veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de maandelijkse verschuldigde huur tot en met de datum van ontruiming en oplevering van het gehuurde zoals gevorderd onder 5.1.; 5.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.185,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2025.