ECLI:NL:RBOVE:2025:5600

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: 11662887 \ CV EXPL 25-705 Vonnis in kort geding van 16 september 2025 in de zaak van ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN", te Almelo, eisende partij, hierna te noemen: Beter Wonen, gemachtigde: mr. M. Douwenga, tegen [gedaagde] , te [woonplaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding- de mondelinge behandeling van 6 juni 2025- de aanhouding ten behoeve van partijen- de akte van Beter Wonen van 1 augustus 2025 - de akte van [gedaagde] op de rolzitting van 9 september 2025. Hierna is vonnis bepaald op vandaag.

2.1. Beter Wonen verhuurt met ingang van 17 augustus 2012 aan [gedaagde] de woning aan de [adres]. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden versie 2008 van toepassing. Het gehuurde betreft een benedenwoning. 2.2. Beter Wonen is voornemens haar woningen te verduurzamen, waaronder ook de woning van [gedaagde]. Begin juli 2024 is een bewonersbrochure verstuurd (ook) aan [gedaagde] waarin een voorstel is gedaan de woning gasloos te maken en te voorzien van zonnepanelen. Met dit voorstel is niet 70% van de huurders akkoord gegaan. 2.3. Hierna heeft Beter Wonen een nieuw voorstel gedaan, waarin enkel is gevraagd in te stemmen met het gasloos maken van de woning. De gasleiding in de keuken wordt dan afgedopt en er komt een aansluiting voor elektrisch koken. Bewoners ontvangen gratis een inductiekookplaat en pannenset. De zonnepanelen uit het eerdere voorstel zijn als optie aangeboden. 2.4. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij niet akkoord gaat met de voorgestelde werkzaamheden. 2.5. Op 18 oktober 2024 heeft Beter Wonen aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat minstens 70% van de bewoners wel akkoord is gegaan met het (tweede) voorstel. Daarbij is uitgelegd dat iedereen daarom moet meewerken aan het project en dat de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Beter Wonen heeft [gedaagde] er op gewezen dat, als hij het alsnog niet eens is met de uit te voeren werkzaamheden, hij binnen acht weken na 18 oktober 2024 een gerechtelijke procedure aanhangig moet maken. 2.6. [gedaagde] is geen gerechtelijke procedure begonnen. Beter Wonen is hierna op 5 februari 2025 bij [gedaagde] aan de deur geweest om de werkzaamheden uit te (laten) voeren, maar [gedaagde] heeft niemand binnengelaten en heeft aangegeven dat de werkzaamheden niet uitgevoerd mogen worden. Ook na sommatie door de gemachtigde van Beter Wonen weigert [gedaagde] akkoord te gaan met het uitvoeren van de werkzaamheden, althans het helemaal uitvoeren van de werkzaamheden. Er zijn inmiddels werkzaamheden verricht aan de meterkast, maar de overige werkzaamheden moeten nog gebeuren. 2.7. Als tweede punt speelt dat [gedaagde] volgens Beter Wonen de tuin bij de woning niet (goed) onderhoudt en dat Beter Wonen klachten van omwonenden krijgt over extreme stankoverlast. Over het onderhouden van de tuin hebben partijen eerder geprocedeerd en dat heeft geleid tot een vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 16 mei 2023. Daarin staat kort gezegd dat [gedaagde] de tuin structureel niet goed onderhield en de huurovereenkomst daarom zou worden ontbonden als [gedaagde] de tuin niet uiterlijk 1 juli 2023 in een goede onderhoudstoestand zou brengen en vervolgens gedurende een jaar in goede toestand zou houden, waaronder in ieder geval moet worden verstaan dat - de aanhanger uit de voortuin moest zijn verwijderd, - de losse spullen en vuilnis uit de achtertuin moest zijn verwijderd, - de zakken vuilnis en de tegels die op de grond van de gemeente staan moest zijn verwijderd, - de illegale overkapping uit de achtertuin moest zijn verwijderd.

3.1. Beter Wonen vordert in kort geding om: I. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis Beter Wonen toe te laten in de woning aan de [adres] en toe te staan dat Beter Wonen, dan wel de derden die in opdracht van Beter Wonen de betreffende werkzaamheden uitvoeren, de werkzaamheden zoals beschreven in de bewonersbrochure uitvoeren; II. [gedaagde] te veroordelen om de werkzaamheden te gedogen en hieraan alle medewerking te verlenen die benodigd en noodzakelijk is, één en ander op eerste verzoek van Beter Wonen, dan wel degenen die in opdracht van Beter Wonen de betreffende werkzaamheden uitvoeren; III. [gedaagde] te veroordelen, wanneer hij niet vrijwillig aan de hiervoor opgenomen veroordelingen voldoet, om de woning aan de [adres], met al het zijne en al de zijnen, tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden te ontruimen, één en ander ter uitsluitende beoordeling van Beter Wonen, te bewerkstelligen door de deurwaarder overeenkomstig de artikelen 558 sub b jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv; IV. Beter Wonen te machtigen tot het betreden van de woning aan de [adres] en het op kosten van [gedaagde] (laten) verrichten van de nodige inspectie-, opruim- en schoonmaakwerkzaamheden in en rond de woning zodanig dat de werkzaamheden als bedoeld onder I. onbelemmerd kunnen worden uitgevoerd en wordt voorkomen dat schade ontstaat, dan wel verergert, door de staat van de woning; V. om aan [gedaagde] bij wijze van gedragsaanwijzing als ordemaatregel tenminste het volgende op te leggen: a. a) [gedaagde] zal het gehuurde als een goed huurder in de zin van de huurovereenkomst, Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW bewonen en uitsluitend gebruiken als woonruimte; b) [gedaagde] zal de binnenzijde van het gehuurde schoon en opgeruimd houden en zorgen dat er geen stankoverlast ontstaat aan omwonenden; c) [gedaagde] zal de tuin van het gehuurde gebruiken als moes- of siertuin en op correcte wijze onderhouden, schoon houden, ongedierte bestrijden, wekelijks afval afvoeren, niet gebruiken als opslagplaats voor allerhande spullen, regelmatig grasmaaien en gras tussen de tegels vandaan halen; d) [gedaagde] zal de overkapping in de tuin binnen twee weken na betekening van het vonnis verwijderen; e) [gedaagde] zal alle aanwijzingen van Beter Wonen en door Beter Wonen aan te wijzen personen onmiddellijk en volledig opvolgen; f) [gedaagde] zal zich in contacten met omwonenden constructief, welwillend en vriendelijk opstellen; g) [gedaagde] dient mee te werken aan één aangekondigd huisbezoek/inspectie door Beter Wonen per kwartaal, waarbij de voor- en achtertuin en alle kamers aan de binnenzijde van het gehuurde worden geïnspecteerd; VI. voor het geval [gedaagde] de overkapping niet binnen twee weken na betekening van het vonnis heeft verwijderd, vordert Beter Wonen een machtiging zich de toegang tot de achtertuin behorend bij het gehuurde te verschaffen om vervolgens op kosten van [gedaagde] de overkapping te verwijderen; VII. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, alsmede de nakosten. 3.2. Volgens Beter Wonen is het voorstel om het gehuurde gasloos te maken een renovatievoorstel en dit voorstel wordt vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Dat percentage is gehaald en aangezien [gedaagde] geen beslissing van de rechter heeft gevraagd over de redelijkheid van het voorstel dient [gedaagde] mee te werken aan het verrichten van de werkzaamheden. Daarnaast onderhoudt [gedaagde] de voor- en achtertuin van het gehuurde niet goed. De tuin maakt geen verzorgde indruk, de tuin wordt gebruikt als opslagplaats. Volgens Beter Wonen heeft [gedaagde] een illegale overkapping en die moet worden verwijderd. Beter Wonen vermoedt ook dat [gedaagde] de binnenzijde van het gehuurde niet op juiste wijze onderhoudt. Er is bovendien sprake van omwonenden die klagen over (stank)overlast. 3.3. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling verweer gevoerd en dat zal hieronder nader worden besproken.

4.1. Beter Wonen vordert medewerking aan het (laten) verrichten van de werkzaamheden en om aan [gedaagde] enkele gedragsaanwijzingen op te leggen die voornamelijk zien op het gebruik van het gehuurde. 4.2. Tijdens de mondelinge behandeling is uitvoerig met [gedaagde] gesproken over het renovatievoorstel en het al dan niet medewerking moeten verlenen aan het uitvoeren van de werkzaamheden. Er is sprake van een taalbarrière, [gedaagde] spreekt Turks en onvoldoende Nederlands, en volgens de overbuurman [naam] die [gedaagde] bijstond, heeft [gedaagde] een en ander niet goed begrepen. Volgens hem heeft [gedaagde] niet goed begrepen dat 70% of meer van de huurders akkoord zijn gegaan met het gasloos maken van de woning. [gedaagde] wil nu wel van het gas af maar hij wil geen inductiekookplaat. Hij heeft sinds 15 april al geen gasverbruik meer. [gedaagde] dacht ook dat hij € 17,50 per maand moest betalen aan Beter Wonen voor de inductieplaat maar dat bleek later voor de zonnepanelen. Tot slot dacht [gedaagde] dat hij in het vervolg stroom zou krijgen van Beter Wonen en dat wilde hij niet. 4.3. De voorzieningenrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling al door laten schemeren dat het renovatievoorstel van Beter Wonen een redelijk renovatievoorstel in de zin van art. 7:220 BW is en dat [gedaagde] is gehouden het uitvoeren van de werkzaamheden te gedogen. Art. 7:220 BW bevat een gedoogplicht van de huurder ten aanzien van dringende werkzaamheden en/of renovatie die de verhuurder wil uitvoeren. De voorzieningenrechter heeft op de mondelinge behandeling geprobeerd aan [gedaagde] uit te leggen dat hij de werkzaamheden moet gedogen, dat hij blijft bij zijn eigen energieleverancier, dat hij een gratis inductiekookplaat krijgt en een gratis pannenset. Ook is aan de orde gekomen dat [gedaagde] degenen die de werkzaamheden komen uitvoeren binnen moet laten en het standpunt van [gedaagde], dat “binnen in huis van mij is, zoals in Turkije”, niet juist is. In dat kader is gewezen op artikel 6.10 van de Algemene Huurvoorwaarden: “In verband met controle door verhuurder van de naleving van de verplichting van huurder op grond van deze Algemene Huurvoorwaarden, dan wel in verband met mogelijk door verhuurder uit te voeren werkzaamheden of controle van meterstanden en dergelijke, zal huurder verhuurder, in het gehuurde toelaten. Onder verhuurder wordt mede verstaan de door of namens verhuurder aangewezen personen.” 4.4. Verder is tijdens de mondelinge behandeling gesproken over het onderhoud van de tuin en over het al dan niet moeten verwijderen van de overkapping. Volgens [gedaagde] heeft hij hulp nodig bij het opruimen van de tuin. Er staat onder meer een kachel voor Turkse thee en spullen voor de moestuin. De overkapping die er nu nog staat is volgens [gedaagde] niet illegaal. Er stond nog een andere wel illegale overkapping en die heeft hij verwijderd twee jaar geleden, na het vonnis van de kantonrechter van 16 mei 2023. Beter Wonen kon op het onderdeel van deze overkapping geen uitsluitsel geven of deze overkapping illegaal was of een zogenaamde Zelf Aangebrachte Voorziening die is gedoogd.. 4.5. Aan het eind van de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken dat Beter Wonen op 20 juni 2025 op huisbezoek komt, met een tolk, dat dan de woning wordt bekeken en bepaald wordt of de woning opgeruimd moet worden voordat de werkzaamheden kunnen beginnen. De installateur stond op 26 juni 2025 ingepland voor de werkzaamheden en de gasleiding zou later worden verwijderd. De procedure is hierop aangehouden. 4.6. Beter Wonen heeft op 1 augustus 2025 een akte genomen over de voortgang in deze zaak. Beter Wonen is op 20 juni 2025 op huisbezoek geweest bij [gedaagde]. Daarbij waren een tolk en een buurman aanwezig. Van het bezoek is een verslag opgemaakt en daaruit blijkt de volgende constateringen: In de woning: "Voordeur moeilijk te openen door volle hal. Schimmel op muur bij binnenkomst, geen vloerafwerking in de hal, vochtige lucht. Woning overvol met dozen, kratten, etenswaren (zowel verpakt als bereid). Slechts smalle looppaden, veel stof, vliegenpoep en vuil. Keuken ernstig vervuild met vuile vaat, etensresten en vetresten. Slaapkamer niet toegankelijk; deur geblokkeerd. Huurder werd boos en intimiderend bij verzoek tot inzage. Verlengsnoeren liepen via woonkamer naar slaapkamer. Onbekend waarvoor deze dienen. Vanuit tuin zichtbaar: rolgordijn onder schimmel en vliegenpoep. Badkamer donker (alleen gezien met zaklamp aan) en vuil; overvol net spullen, kleding, dozen met wasmiddel aangetast door vocht, toilet met bruine aanslag. Dozen met alcoholische drank (wodka) aanwezig. Huurder gaf geen toestemming voor het maken van foto's. Buiten de woning: Gras was niet gemaaid. Stapels tegels, oude fietsen, PVC, buizen, golfplaten aanwezig. Tuinmeubelen en kweekbakken met planten/groente (geen bezwaar). Eén schuurtje aanwezig, ziet er acceptabel uit." 4.7. Beter Wonen heeft tijdens het huisbezoek met [gedaagde] gesproken over hulpverlening maar bemerkte wantrouwen bij [gedaagde]. Volgens Beter Wonen is het gehuurde niet veilig en werkbaar voor de uitvoering van de werkzaamheden. Om een nieuwe datum voor de werkzaamheden te plannen was Beter Wonen afhankelijk van de voortgang van de hulpverlening en de medewerking van [gedaagde]. In afwachting van het op gang komen van hulpverlening heeft Beter Wonen verzocht de procedure aan te houden voor vier weken. Er zijn in juli 2025 diverse contacten geweest tussen Beter Wonen, [gedaagde] en betrokken hulpverlenende instanties. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij vrijwillig geen hulp zal accepteren. Hierdoor zit er geen voortgang in de zaak. Het gehuurde is tot op heden de enige woning waarin de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd. Beter Wonen handhaaft haar vorderingen en verzoekt de voorzieningenrechter om vonnis te wijzen. 4.8. [gedaagde] heeft op de rolzitting van 9 september 2025 gereageerd op de akte van Beter Wonen. Het meeste wat Beter Wonen schrijft klopt. Sommige dingen kloppen niet. Hij is nog bezig met het schoonmaken. Hij heeft bijvoorbeeld geen reserve gordijnen en kan niet alles tegelijk oplossen. Hij woont alleen en is bezig met zijn moestuin. Hij wil graag in de woning blijven wonen. In de keuken zijn te weinig stopcontacten, daarom zit de stekker van de koelkast via een verlengsnoer in het stopcontact van een andere kamer. 4.9. De voorzieningenrechter overweegt dat voor toewijzing van vorderingen in kort geding vereist is dat de daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Voor verder onderzoek (bijvoorbeeld door nadere bewijslevering) naar bepaalde, in het bestek van dit kort geding aangevoerde feiten of omstandigheden, is in beginsel geen plaats. Dat moet in een eventuele bodemprocedure gebeuren.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis Beter Wonen toe te laten in de woning aan de [adres] en toe te staan dat Beter Wonen, dan wel de derden die in opdracht van Beter Wonen de betreffende werkzaamheden uitvoeren, de werkzaamheden zoals beschreven in de bewonersbrochure (productie 9) uitvoeren; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om de werkzaamheden te gedogen en hieraan alle medewerking te verlenen die benodigd en noodzakelijk is, één en ander op eerste verzoek van Beter Wonen, dan wel degenen die in opdracht van Beter Wonen de betreffende werkzaamheden uitvoeren; 5.3. veroordeelt [gedaagde], wanneer hij niet vrijwillig aan de hiervoor opgenomen veroordelingen voldoet, om de woning aan de [adres] te ontruimen, met al het zijne en al de zijnen, tijdelijk en gedeeltelijk, voor de duur van de werkzaamheden en voor die ruimtes die voor het uitvoeren van de werkzaamheden nodig zijn, te , één en ander ter uitsluitende beoordeling van Beter Wonen, te bewerkstelligen door de deurwaarder overeenkomstig de artikelen 558 sub b jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv; 5.4. machtigt Beter Wonen tot het betreden van de (door de deurwaarder gedeeltelijk ontruimde) woning aan de [adres] en het op kosten van [gedaagde] (laten) verrichten van de nodige inspectie-, opruim- en schoonmaakwerkzaamheden in de betreffende ruimtes van de woning, zodanig dat de werkzaamheden als bedoeld onder 5.1. onbelemmerd kunnen worden uitgevoerd; 5.5. legt aan [gedaagde] bij wijze van ordemaatregel het volgende op: a. a) [gedaagde] zal het gehuurde als een goed huurder in de zin van de huurovereenkomst, Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW bewonen; b) [gedaagde] zal de binnenzijde van het gehuurde schoon en opgeruimd houden en zorgen dat er geen stankoverlast ontstaat aan omwonenden; c) [gedaagde] zal de tuin van het gehuurde gebruiken als moes- of siertuin en op correcte wijze onderhouden, schoon houden, ongedierte bestrijden, wekelijks afval afvoeren, niet gebruiken als opslagplaats voor allerhande spullen, regelmatig grasmaaien en gras tussen de tegels vandaan halen; d) [gedaagde] zal alle aanwijzingen van Beter Wonen en door Beter Wonen aan te wijzen personen onmiddellijk en volledig opvolgen, voor zover deze betrekking hebben op het zijn van een goed huurder; f) [gedaagde] dient mee te werken aan één aangekondigd huisbezoek/inspectie door Beter Wonen per kwartaal, waarbij de voor- en achtertuin en alle kamers aan de binnenzijde van het gehuurde (ook de slaapkamer) mogen worden geïnspecteerd; 5.6. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.229,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 5.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.8. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025.