ECLI:NL:RBOVE:2025:5525

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 11818308 \ CV EXPL 25-2265 Vonnis in kort geding van 10 september 2025 in de zaak van de stichting: STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1, gevestigd in Deventer, eisende partij, hierna te noemen: Ieder1, gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink, tegen de besloten vennootschap: DE FINANCIËLE HULPVERLENER B.V., gevestigd in Deventer, gedaagde partij, hierna te noemen: de bewindvoerder, in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van: [gedaagde] , hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: mr. T.E. van der Bent. 1Waar deze zaak over gaat 1.1. [gedaagde] huurt een woning van Ieder1. In mei 2025 heeft de politie drugs aangetroffen in de woning van [gedaagde]. De burgemeester heeft vervolgens de woning voor een periode gesloten. Ieder1 heeft naar aanleiding van het sluitingsbevel de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Ieder1 vordert in deze procedure ontruiming en betaling van de huurprijs gedurende de sluiting van de woning. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat het besluit onjuist is en dat de ontruiming onevenredig en disproportioneel is gezien de belangen van [gedaagde] en de omstandigheden van dit geval. 1.2. De kantonrechter wijst de vorderingen van Ieder1 toe. Hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen wordt hierna toegelicht.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, uitgebracht op 19 augustus 2025,- een productie van de bewindvoerder,- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij Ieder1 haar eis heeft verminderd,- de pleitnota van Ieder1,- de pleitnota van de bewindvoerder.

3.1. [gedaagde] huurt vanaf begin 2022 van Ieder1 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst worden de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 november 2018 van toepassing verklaard op de huurovereenkomst. De huurprijs is momenteel € 668,48 per maand. 3.2. Op 2 mei 2025 heeft er een politie-inval plaatsgevonden in het gehuurde. 3.3. Ieder1 en [gedaagde] hebben op 8 mei 2025 met elkaar een gesprek gehad over de politie-inval. 3.4. De burgemeester van de gemeente Deventer heeft Ieder1 op 26 mei 2025 een brief toegestuurd waarin het voornemen tot sluiting van het gehuurde wordt aangekondigd. In de brief staat, voor zover van belang het volgende vermeld: “Op 2 mei 2025 zijn er drugs in de woning aangetroffen. Het is verboden om een handelshoeveelheid drugs in een woning aanwezig te hebben. Ik ben daarom van plan om de woning voor de duur van drie maanden te sluiten. (…) Wat is er in de woning aangetroffen? In de woning (in de meterkast) is het volgende aangetroffen: - Bruine kristallen, 1655 gram. - Ponypacks (Louis Vuitton), 7,64 gram. - Witte poeder (brokken), 126,68 gram. - Witte poeder, 43,32 gram. - Witte kristal, 14,59 gram. - Groene pillen, 160 stuks. - Groene gruis, 46,26 gram. - Blauwe pillen, 120 stuks. - Duivel pillen, 50 stuks. - Blauwe pillen, 7 stuks. - Pillen, 19 stuks. Tevens lag op de eettafel nog resten van vermoedelijk drugs. Ook werd er een brok kristal (vermoedelijk drugs) aangetroffen. Alle aangetroffen pillen zijn vermoedelijk XTC pillen. Witte poeder (brokken) betreft vermoedelijk cocaïne. (…) Uit de informatie van de politie blijkt voldoende duidelijk dat de drugs in de woning aanwezig waren om te verstrekken dan wel te verhandelen. Dit baseer ik op het feit dat de politie een handelshoeveelheid harddrugs en ponypacks heeft aangetroffen in de woning.” 3.5. Twee dagen later heeft Ieder1 [gedaagde] per brief op de hoogte gesteld van het voorgenomen besluit van de burgemeester. 3.6. Op 18 juni 2025 heeft er een Multidisciplinair Overleg plaatsgevonden waarbij de gemeente, de politie, Ieder1 en de bewindvoerder aanwezig waren. [gedaagde] was afwezig. 3.7. Op 3 juli 2025 heeft de burgemeester aan Ieder1 per brief meegedeeld dat hij overgaat tot sluiting van het gehuurde voor de periode van 17 juli 2025 tot 17 oktober 2025. 3.8. Op 11 juli 2025 heeft Ieder1 aan [gedaagde] en de bewindvoerder een brief toegestuurd waarin zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt met ingang van 17 juli 2025. 3.9. De bewindvoerder heeft op 14 juli 2025 bezwaar ingediend bij burgemeester en wethouders van de gemeente tegen het besluit tot sluiting van het gehuurde.

4.1. Ieder1 vordert (samengevat en na eisvermindering inhoudende dat de huur over juli 2025 niet meer wordt gevorderd) ontruiming van de woning aan de [adres] binnen vijf dagen na opheffing van de burgemeesterssluiting, veroordeling van betaling van de huur vanaf 1 augustus 2025 en veroordeling in de proceskosten. 4.2. Ieder1 legt aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat zij bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), omdat de gemeente is overgegaan tot sluiting van het gehuurde vanwege overtreding van de Opiumwet. Ieder1 legt aan haar vordering tot betaling van de huur ten grondslag dat de bewindvoerder gedurende de sluiting van het gehuurde een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs verschuldigd is op grond van artikel 7:225 BW. 4.3. De bewindvoerder voert verweer. 4.4. De bewindvoerder legt aan zijn verweer ten grondslag dat het besluit tot sluiting van het gehuurde onjuist is en dat Ieder1 zich niet op dit besluit had mogen baseren bij ontbinding van de huurovereenkomst. Ook had Ieder1 geen gebruik mogen maken van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, omdat dit, gezien de belangen van [gedaagde] en de omstandigheden van het geval, in strijd is met artikel 8 Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: EVRM). 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.1. Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Ieder1 ten tijde van dit vonnis bij deze voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarna moet de kantonrechter beoordelen of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. In deze procedure is geen plaats voor bewijslevering. 5.2. Ieder1 heeft aangevoerd dat zij belang heeft om voor 17 oktober 2025 uitsluitsel te krijgen over de ontruimingsvordering, omdat zij niet wil dat [gedaagde] terugkeert naar het gehuurde nadat de burgemeesterssluiting is geëindigd. Ieder1 kan hierdoor niet wachten op de uitkomst van het bestuurlijk bezwaar tegen het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde. Zij benadrukt dat de bewindvoerder tijdens de zitting heeft verklaard dat de hoorzitting over het bestuurlijk bezwaar zal plaatsvinden op 7 oktober 2025, en dat geen spoedprocedure is gestart. Er zal dus hoogstwaarschijnlijk geen duidelijkheid zijn over de bestuursrechtelijke status van het besluit voordat de sluitingsperiode van het gehuurde op 17 oktober 2025 is geëindigd. 5.3. Het spoedeisend belang van de vordering tot ontruiming vloeit voldoende voort uit de aard van de vordering en hetgeen Ieder1 heeft aangevoerd. Het spoedeisend belang van de vordering tot betaling van de huur vloeit naar het oordeel van de kantonrechter voort uit het spoedeisend belang van de hoofdvordering tot ontruiming. De vordering tot betaling van de huur is een met de hoofdvordering tot ontruiming nauw verwante nevenvordering en de spoedeisendheid van deze vordering is niet betwist.

5.4. De kantonrechter zal eerst uiteenzetten wat zich met voldoende aannemelijkheid heeft voorgevallen. Daarna zal de kantonrechter ingaan op het verweer van de bewindvoerder dat het besluit tot sluiting van het gehuurde onjuist is. Vervolgens zal de kantonrechter ingaan op het verweer dat ontruiming in dit geval onevenredig en disproportioneel is. Tot slot zal de kantonrechter de vordering tot betaling van de huur beoordelen. 5.5. De kantonrechter stelt als uitgangspunt dat ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van deze vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, omdat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en vanwege de vergaande, vaak onomkeerbare, gevolgen van een ontruiming. 5.6. De kantonrechter stelt ook als uitgangspunt dat Ieder1 in beginsel bevoegd is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Dit artikel bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde hierdoor op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De kantonrechter merkt op dat hierbij irrelevant is of [gedaagde] of de bewindvoerder zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Wat is er gebeurd? 5.7. De burgemeester heeft het gehuurde gesloten, omdat volgens de burgemeester [gedaagde] in strijd met de Opiumwet heeft gehandeld. Mevrouw [naam], consulent klant en wonen bij Ieder1, heeft hierover tijdens de zitting het volgende verklaard. Tijdens renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde moesten bouwvakkers in de meterkast kijken, omdat zij iets hadden geraakt waardoor de stroom was uitgevallen. De meterkast was op slot. Aangezien [gedaagde] niet aanwezig was om de meterkast open te maken en de bouwvakkers de sleutel niet konden vinden, hebben zij de scharnieren verwijderd en de meterkast opengebroken. De bouwvakkers troffen in de meterkast een plastic tasje met drugs aan. Zij hebben vervolgens de politie ingeschakeld. 5.8. [gedaagde] heeft tijdens zitting verklaard dat hij door een vriend is gevraagd een plastic tasje met een voor hem onbekende inhoud in het gehuurde te bewaren, omdat zijn vriend hier geen ruimte voor had in zijn eigen woning. [gedaagde] is hier naar eigen zeggen mee akkoord gegaan, omdat dit in de cultuur waarin hij is opgevoed verwacht wordt. Het plastic tasje is in de meterkast geplaatst en de meterkast is op slot gedaan. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat hij de sleutel van de meterkast zelf heeft gehouden, omdat hij verantwoordelijk is voor het gehuurde en dus geen sleutels aan derden geeft. [gedaagde] heeft volgens mevrouw [naam] daarentegen tijdens het gesprek van 8 mei 2025 verteld dat zijn vriend de sleutel heeft meegenomen. De bewindvoerder heeft ook verklaard dat [gedaagde] hem dit heeft verteld. De kantonrechter acht het aannemelijk dat de hiervoor genoemde vriend van [gedaagde] de sleutel van de meterkast heeft meegenomen, omdat [gedaagde] dit op twee verschillende momenten aan twee van elkaar onafhankelijke personen heeft meegedeeld. De kantonrechter zal dus bij haar beoordeling dit scenario aanhouden. Niet is gebleken dat het besluit ondeugdelijk is of berust op een misslag 5.9. Zolang niet onherroepelijk anders is beslist in het bestuursrechtelijke geschil moet de civiele rechter (vanwege de leer van de formele rechtskracht) uitgaan van de juistheid van de bestuursrechtelijke beslissing, zowel wat betreft de totstandkoming ervan alsook wat betreft de inhoud. De kantonrechter neemt de rechtmatigheid van de burgemeesterssluiting dus tot uitgangspunt. Ieder1 mocht ook van de juistheid van het besluit uitgaan, tenzij sprake is van concrete feiten en omstandigheden die maken dat in redelijkheid moet worden geoordeeld dat het besluit ondeugdelijk is of berust op een misslag. 5.10. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat de bewindvoerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het besluit ondeugdelijk is of berust op een misslag. Dat de burgemeester in zijn besluit niet heeft gemotiveerd waarom hij niet voor een milder middel heeft gekozen dan sluiting van het gehuurde of het actuele nut van sluiting van het gehuurde zou hebben aangetoond, maakt niet dat het besluit ondeugdelijk is. Van ondeugdelijkheid kan sprake zijn als bijvoorbeeld uit nader onderzoek blijkt dat wat aan het besluit ten grondslag is gelegd feitelijk onjuist is. Dit is niet gebleken. De bewindvoerder heeft nog aangevoerd dat de burgemeester het besluit heeft gebaseerd op een vermoeden van aanwezigheid van drugs in het gehuurde en dat dit, zo begrijpt de kantonrechter, een ondeugdelijke basis is om het besluit op te baseren. De kantonrechter gaat hier niet in mee, omdat in het besluit wordt geschreven over het aantreffen van “een handelshoeveelheid drugs”. Daaruit volgt niet dat het gaat om slechts een vermoeden. Daar komt bij dat de bewindvoerder ook niet gemotiveerd heeft betwist dat de inhoud van de tas bestond uit drugs. Hiermee is in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk geworden dat de aangetroffen kristallen, poeders en pillen inderdaad drugs betreffen. Naar het oordeel van de kantonrechter wijst de bewindvoerder er wel terecht op dat hetgeen is gevonden op de eettafel slechts wordt aangeduid als “vermoedelijk drugs”. Dit doet echter niet af aan de constatering van de burgemeester dat door de politie een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen. De bewindvoerder heeft tot slot niet aannemelijk gemaakt dat het besluit berust op een misslag, omdat de bewindvoerder geen omstandigheden heeft aangevoerd die hierop wijzen. De ontruiming is niet onevenredig of disproportioneel gebleken 5.11. Zoals de kantonrechter heeft overwogen onder 5.6. is Ieder1 in beginsel bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De kantonrechter moet echter wel op grond van artikel 8 EVRM beoordelen of de ontruiming van het gehuurde evenredig en proportioneel is. Ontruiming van het gehuurde is een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Inmenging is op grond van lid 2 van dit artikel toegestaan voor zover dat in een democratische samenleving noodzakelijk is en bij wet is voorzien (in dit geval artikel 7:231 lid 2 BW). Voor de inmenging moet een dwingende maatschappelijke behoefte bestaan, de inmenging moet evenredig zijn aan het gewicht van het te dienen belang en een bewoner moet de evenredigheid en de redelijkheid van het verlies van zijn woonrecht door een rechter kunnen laten toetsen. 5.12.

5.13. Ieder1 heeft aangevoerd dat zij de volgende belangen heeft bij het uitoefenen van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. Ieder1 voert een zerotolerancebeleid op het gebied van drugs in het gehuurde. Zij wil een signaal afgeven dat dit niet wordt getolereerd en zij wil precedentwerking voorkomen. Hiervoor wordt het beleid consequent toegepast. Voor de effectiviteit van het afschrikwekkend effect is voor Ieder1 van belang dat het beleid geloofwaardig overkomt op haar andere huurders. Volgens de bewindvoerder wordt dit zerotolerancebeleid niet consequent gehandhaafd, maar de bewindvoerder heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat specifiek de verhuurder Ieder1 het zerotolerancebeleid inconsequent uitvoert. Ook heeft Ieder1 aangevoerd dat zij zo snel mogelijk een andere huurder wil vinden die zich wel aan de huurafspraken houdt, vooral omdat er een lange wachtlijst is voor huurders die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Ieder1 heeft tot slot aangevoerd dat de verhuurbaarheid van haar huurwoningen daalt door de invloed van de aanwezigheid van drugs in (de omgeving van) het gehuurde. Wat betreft de omstandigheden van dit geval kunnen deze volgens Ieder1 niet leiden tot het oordeel dat ontruiming disproportioneel is, aangezien er een handelshoeveelheid drugs is gevonden in het gehuurde en het beleid omtrent drugs voor [gedaagde] kenbaar is. 5.14. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat buitengerechtelijke ontbinding en de daaruit voortvloeiende ontruiming in het onderhavige geval evenredig en proportioneel is. Ieder1 mocht dus gebruikmaken van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding. 5.15. De omstandigheden die [gedaagde] en de bewindvoerder hebben aangevoerd leiden niet tot een ander voorlopig oordeel. Dat [gedaagde] al jaren huurt zonder dat hij overlast veroorzaakt en zelf niet betrokken was bij drugshandel is onvoldoende om Ieder1 de bevoegdheid te ontzeggen een beroep te doen op buitengerechtelijke ontbinding. Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is immers niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. Een sluiting van het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet is in beginsel voldoende om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. De bewindvoerder heeft nog aangevoerd dat [gedaagde] geen verwijt treft, omdat zijn begripsvermogen beperkt is en hij daardoor onvoldoende in staat was in te zien dat hij niet aan het verzoek van zijn vriend had mogen voldoen. De kantonrechter gaat hier niet in mee. [gedaagde] is aansprakelijk voor zijn eigen gedrag, namelijk dat hij een plastic tasje met drugs in ontvangst nam en opsloeg in het gehuurde. Daarnaast is [gedaagde] dan wel de bewindvoerder op grond van artikel 7:219 BW ook aansprakelijk voor gedragingen van hen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. 5.16. Daar komt bij dat ook de belangen die [gedaagde] en de bewindvoerder hebben aangevoerd niet leiden tot een ander voorlopig oordeel. Het verlies van het gehuurde heeft voor [gedaagde] het gevolg dat hij dakloos is. [gedaagde] verblijft al vanaf de sluiting van het gehuurde bij een daklozenopvang. Soms verblijft hij in een hotel of bij vrienden, maar hij kan hier niet voor langere termijn terecht. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat het moeilijk is om een woning te vinden, vooral een sociale huurwoning waarop [gedaagde] is aangewezen. Dit kan verder worden bemoeilijkt doordat [gedaagde] vanwege overtreding van de Opiumwet op een zwarte lijst kan worden geplaatst en hij daardoor niet meer in aanmerking komt voor sociale huurwoningen in zijn buurt. Ook zal het verlies van het gehuurde er voor [gedaagde] toe leiden dat zijn financiële situatie in het geding komt. [gedaagde] staat onder bewind en hij is ook aangemeld bij de schuldhulpsanering. Volgens de bewindvoerder is zijn financiële situatie op dit moment stabiel. Deze gevolgen voor [gedaagde], hoe vervelend ook, maken echter niet dat van Ieder1 gevergd kan worden dat zij [gedaagde] in de huurwoning laat blijven wonen. 5.17. De kantonrechter merkt nog op dat het feit dat het besluit nog niet onherroepelijk is, bij de toetsing van proportionaliteit van de ontruiming wel een rol kan spelen. In het bezwaarschrift tegen het besluit stelt de bewindvoerder onder andere dat de ontruimingsmaatregel niet proportioneel is en dat [gedaagde] een tweede kans verdient, namelijk dat hij in het gehuurde mag blijven wonen en dat door een tweede Multidisciplinair Overleg wordt gekeken naar een passende oplossing. De kantonrechter begrijpt de zorgen van de bewindvoerder, maar acht de belangen van Ieder1 zoals het zerotolerancebeleid, het bewaken van de effectiviteit van dit beleid en het voorkomen van negatieve precedentwerking zwaarwegender. Dat Ieder1 [gedaagde] geen tweede kans heeft geboden, maakt de ontruiming niet disproportioneel. 5.18. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming toewijzen zoals deze is gevorderd, met dien verstande dat de kantonrechter uit randnummer 16 van de dagvaarding begrijpt dat onder “dag der algehele voldoening” moet worden verstaan “dag dat de woning aan Ieder1 wordt opgeleverd”. De bewindvoerder heeft geen verweer tegen de gevorderde termijn gevoerd. De kantonrechter zal de vordering tot betaling van de huur toewijzen 5.19. De kantonrechter is ook voorlopig van oordeel dat Ieder1 de gevorderde huurbetaling in de vorm van schadevergoeding op grond van artikel 7:225 BW toekomt. Deze schadevergoeding is een logisch gevolg van het bevoegdelijk buitenrechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst, ook als het gehuurde gedurende een periode is gesloten. De bewindvoerder blijft namelijk tijdens de sluiting van het gehuurde verplicht om de huur te betalen, omdat de sluiting van het gehuurde is gelegen in het risicosfeer van de huurder. De bewindvoerder heeft geen inhoudelijk verweer tegen deze vordering gevoerd. De kantonrechter zal deze vordering dus toewijzen. Proceskosten 5.20. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ieder1 worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 145,45 - griffierecht € 135,00 - salaris gemachtigde € 543,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 958,45

De kantonrechter 6.1. veroordeelt de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] om binnen vijf dagen na opheffing van de burgemeesterssluiting de woning aan de [adres] met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan Ieder1 op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden, 6.2. veroordeelt de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] tot betaling aan Ieder1 van een bedrag van € 668,48 per maand vanaf 1 augustus 2025 tot aan de dag dat de woning aan Ieder1 wordt opgeleverd, 6.3. veroordeelt de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] in de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025. HR 16 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522. Zie o.a. ECLI:NL:GHDHA:2018:823. Zie ook ECLI:NL:GHAMS:2017:462 en ECLI:NL:GHDHA:2019:1982. Zie artikel 6.9. van de algemene huurvoorwaarden.

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 11818308 \ CV EXPL 25-2265 Vonnis in kort geding van 10 september 2025 in de zaak van de stichting: STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1, gevestigd in Deventer, eisende partij, hierna te noemen: Ieder1, gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink, tegen de besloten vennootschap: DE FINANCIËLE HULPVERLENER B.V., gevestigd in Deventer, gedaagde partij, hierna te noemen: de bewindvoerder, in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van: [gedaagde] , hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: mr. T.E. van der Bent. 1Waar deze zaak over gaat 1.1. [gedaagde] huurt een woning van Ieder1. In mei 2025 heeft de politie drugs aangetroffen in de woning van [gedaagde]. De burgemeester heeft vervolgens de woning voor een periode gesloten. Ieder1 heeft naar aanleiding van het sluitingsbevel de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Ieder1 vordert in deze procedure ontruiming en betaling van de huurprijs gedurende de sluiting van de woning. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat het besluit onjuist is en dat de ontruiming onevenredig en disproportioneel is gezien de belangen van [gedaagde] en de omstandigheden van dit geval. 1.2. De kantonrechter wijst de vorderingen van Ieder1 toe. Hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen wordt hierna toegelicht.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, uitgebracht op 19 augustus 2025,- een productie van de bewindvoerder,- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij Ieder1 haar eis heeft verminderd,- de pleitnota van Ieder1,- de pleitnota van de bewindvoerder.

3.1. [gedaagde] huurt vanaf begin 2022 van Ieder1 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst worden de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 november 2018 van toepassing verklaard op de huurovereenkomst. De huurprijs is momenteel € 668,48 per maand. 3.2. Op 2 mei 2025 heeft er een politie-inval plaatsgevonden in het gehuurde. 3.3. Ieder1 en [gedaagde] hebben op 8 mei 2025 met elkaar een gesprek gehad over de politie-inval. 3.4. De burgemeester van de gemeente Deventer heeft Ieder1 op 26 mei 2025 een brief toegestuurd waarin het voornemen tot sluiting van het gehuurde wordt aangekondigd. In de brief staat, voor zover van belang het volgende vermeld: “Op 2 mei 2025 zijn er drugs in de woning aangetroffen. Het is verboden om een handelshoeveelheid drugs in een woning aanwezig te hebben. Ik ben daarom van plan om de woning voor de duur van drie maanden te sluiten. (…) Wat is er in de woning aangetroffen? In de woning (in de meterkast) is het volgende aangetroffen: - Bruine kristallen, 1655 gram. - Ponypacks (Louis Vuitton), 7,64 gram. - Witte poeder (brokken), 126,68 gram. - Witte poeder, 43,32 gram. - Witte kristal, 14,59 gram. - Groene pillen, 160 stuks. - Groene gruis, 46,26 gram. - Blauwe pillen, 120 stuks. - Duivel pillen, 50 stuks. - Blauwe pillen, 7 stuks. - Pillen, 19 stuks. Tevens lag op de eettafel nog resten van vermoedelijk drugs. Ook werd er een brok kristal (vermoedelijk drugs) aangetroffen. Alle aangetroffen pillen zijn vermoedelijk XTC pillen. Witte poeder (brokken) betreft vermoedelijk cocaïne. (…) Uit de informatie van de politie blijkt voldoende duidelijk dat de drugs in de woning aanwezig waren om te verstrekken dan wel te verhandelen. Dit baseer ik op het feit dat de politie een handelshoeveelheid harddrugs en ponypacks heeft aangetroffen in de woning.” 3.5. Twee dagen later heeft Ieder1 [gedaagde] per brief op de hoogte gesteld van het voorgenomen besluit van de burgemeester. 3.6. Op 18 juni 2025 heeft er een Multidisciplinair Overleg plaatsgevonden waarbij de gemeente, de politie, Ieder1 en de bewindvoerder aanwezig waren. [gedaagde] was afwezig. 3.7. Op 3 juli 2025 heeft de burgemeester aan Ieder1 per brief meegedeeld dat hij overgaat tot sluiting van het gehuurde voor de periode van 17 juli 2025 tot 17 oktober 2025. 3.8. Op 11 juli 2025 heeft Ieder1 aan [gedaagde] en de bewindvoerder een brief toegestuurd waarin zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt met ingang van 17 juli 2025. 3.9. De bewindvoerder heeft op 14 juli 2025 bezwaar ingediend bij burgemeester en wethouders van de gemeente tegen het besluit tot sluiting van het gehuurde.

4.1. Ieder1 vordert (samengevat en na eisvermindering inhoudende dat de huur over juli 2025 niet meer wordt gevorderd) ontruiming van de woning aan de [adres] binnen vijf dagen na opheffing van de burgemeesterssluiting, veroordeling van betaling van de huur vanaf 1 augustus 2025 en veroordeling in de proceskosten. 4.2. Ieder1 legt aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat zij bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), omdat de gemeente is overgegaan tot sluiting van het gehuurde vanwege overtreding van de Opiumwet. Ieder1 legt aan haar vordering tot betaling van de huur ten grondslag dat de bewindvoerder gedurende de sluiting van het gehuurde een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs verschuldigd is op grond van artikel 7:225 BW. 4.3. De bewindvoerder voert verweer. 4.4. De bewindvoerder legt aan zijn verweer ten grondslag dat het besluit tot sluiting van het gehuurde onjuist is en dat Ieder1 zich niet op dit besluit had mogen baseren bij ontbinding van de huurovereenkomst. Ook had Ieder1 geen gebruik mogen maken van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, omdat dit, gezien de belangen van [gedaagde] en de omstandigheden van het geval, in strijd is met artikel 8 Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: EVRM). 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.1. Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Ieder1 ten tijde van dit vonnis bij deze voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarna moet de kantonrechter beoordelen of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. In deze procedure is geen plaats voor bewijslevering. 5.2. Ieder1 heeft aangevoerd dat zij belang heeft om voor 17 oktober 2025 uitsluitsel te krijgen over de ontruimingsvordering, omdat zij niet wil dat [gedaagde] terugkeert naar het gehuurde nadat de burgemeesterssluiting is geëindigd. Ieder1 kan hierdoor niet wachten op de uitkomst van het bestuurlijk bezwaar tegen het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde. Zij benadrukt dat de bewindvoerder tijdens de zitting heeft verklaard dat de hoorzitting over het bestuurlijk bezwaar zal plaatsvinden op 7 oktober 2025, en dat geen spoedprocedure is gestart. Er zal dus hoogstwaarschijnlijk geen duidelijkheid zijn over de bestuursrechtelijke status van het besluit voordat de sluitingsperiode van het gehuurde op 17 oktober 2025 is geëindigd. 5.3. Het spoedeisend belang van de vordering tot ontruiming vloeit voldoende voort uit de aard van de vordering en hetgeen Ieder1 heeft aangevoerd. Het spoedeisend belang van de vordering tot betaling van de huur vloeit naar het oordeel van de kantonrechter voort uit het spoedeisend belang van de hoofdvordering tot ontruiming. De vordering tot betaling van de huur is een met de hoofdvordering tot ontruiming nauw verwante nevenvordering en de spoedeisendheid van deze vordering is niet betwist.

5.4. De kantonrechter zal eerst uiteenzetten wat zich met voldoende aannemelijkheid heeft voorgevallen. Daarna zal de kantonrechter ingaan op het verweer van de bewindvoerder dat het besluit tot sluiting van het gehuurde onjuist is. Vervolgens zal de kantonrechter ingaan op het verweer dat ontruiming in dit geval onevenredig en disproportioneel is. Tot slot zal de kantonrechter de vordering tot betaling van de huur beoordelen. 5.5. De kantonrechter stelt als uitgangspunt dat ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van deze vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, omdat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en vanwege de vergaande, vaak onomkeerbare, gevolgen van een ontruiming. 5.6. De kantonrechter stelt ook als uitgangspunt dat Ieder1 in beginsel bevoegd is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Dit artikel bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde hierdoor op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De kantonrechter merkt op dat hierbij irrelevant is of [gedaagde] of de bewindvoerder zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Wat is er gebeurd? 5.7. De burgemeester heeft het gehuurde gesloten, omdat volgens de burgemeester [gedaagde] in strijd met de Opiumwet heeft gehandeld. Mevrouw [naam], consulent klant en wonen bij Ieder1, heeft hierover tijdens de zitting het volgende verklaard. Tijdens renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde moesten bouwvakkers in de meterkast kijken, omdat zij iets hadden geraakt waardoor de stroom was uitgevallen. De meterkast was op slot. Aangezien [gedaagde] niet aanwezig was om de meterkast open te maken en de bouwvakkers de sleutel niet konden vinden, hebben zij de scharnieren verwijderd en de meterkast opengebroken. De bouwvakkers troffen in de meterkast een plastic tasje met drugs aan. Zij hebben vervolgens de politie ingeschakeld. 5.8. [gedaagde] heeft tijdens zitting verklaard dat hij door een vriend is gevraagd een plastic tasje met een voor hem onbekende inhoud in het gehuurde te bewaren, omdat zijn vriend hier geen ruimte voor had in zijn eigen woning. [gedaagde] is hier naar eigen zeggen mee akkoord gegaan, omdat dit in de cultuur waarin hij is opgevoed verwacht wordt. Het plastic tasje is in de meterkast geplaatst en de meterkast is op slot gedaan. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat hij de sleutel van de meterkast zelf heeft gehouden, omdat hij verantwoordelijk is voor het gehuurde en dus geen sleutels aan derden geeft. [gedaagde] heeft volgens mevrouw [naam] daarentegen tijdens het gesprek van 8 mei 2025 verteld dat zijn vriend de sleutel heeft meegenomen. De bewindvoerder heeft ook verklaard dat [gedaagde] hem dit heeft verteld. De kantonrechter acht het aannemelijk dat de hiervoor genoemde vriend van [gedaagde] de sleutel van de meterkast heeft meegenomen, omdat [gedaagde] dit op twee verschillende momenten aan twee van elkaar onafhankelijke personen heeft meegedeeld. De kantonrechter zal dus bij haar beoordeling dit scenario aanhouden. Niet is gebleken dat het besluit ondeugdelijk is of berust op een misslag 5.9. Zolang niet onherroepelijk anders is beslist in het bestuursrechtelijke geschil moet de civiele rechter (vanwege de leer van de formele rechtskracht) uitgaan van de juistheid van de bestuursrechtelijke beslissing, zowel wat betreft de totstandkoming ervan alsook wat betreft de inhoud. De kantonrechter neemt de rechtmatigheid van de burgemeesterssluiting dus tot uitgangspunt. Ieder1 mocht ook van de juistheid van het besluit uitgaan, tenzij sprake is van concrete feiten en omstandigheden die maken dat in redelijkheid moet worden geoordeeld dat het besluit ondeugdelijk is of berust op een misslag. 5.10. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat de bewindvoerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het besluit ondeugdelijk is of berust op een misslag. Dat de burgemeester in zijn besluit niet heeft gemotiveerd waarom hij niet voor een milder middel heeft gekozen dan sluiting van het gehuurde of het actuele nut van sluiting van het gehuurde zou hebben aangetoond, maakt niet dat het besluit ondeugdelijk is. Van ondeugdelijkheid kan sprake zijn als bijvoorbeeld uit nader onderzoek blijkt dat wat aan het besluit ten grondslag is gelegd feitelijk onjuist is. Dit is niet gebleken. De bewindvoerder heeft nog aangevoerd dat de burgemeester het besluit heeft gebaseerd op een vermoeden van aanwezigheid van drugs in het gehuurde en dat dit, zo begrijpt de kantonrechter, een ondeugdelijke basis is om het besluit op te baseren. De kantonrechter gaat hier niet in mee, omdat in het besluit wordt geschreven over het aantreffen van “een handelshoeveelheid drugs”. Daaruit volgt niet dat het gaat om slechts een vermoeden. Daar komt bij dat de bewindvoerder ook niet gemotiveerd heeft betwist dat de inhoud van de tas bestond uit drugs. Hiermee is in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk geworden dat de aangetroffen kristallen, poeders en pillen inderdaad drugs betreffen. Naar het oordeel van de kantonrechter wijst de bewindvoerder er wel terecht op dat hetgeen is gevonden op de eettafel slechts wordt aangeduid als “vermoedelijk drugs”. Dit doet echter niet af aan de constatering van de burgemeester dat door de politie een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen. De bewindvoerder heeft tot slot niet aannemelijk gemaakt dat het besluit berust op een misslag, omdat de bewindvoerder geen omstandigheden heeft aangevoerd die hierop wijzen. De ontruiming is niet onevenredig of disproportioneel gebleken 5.11. Zoals de kantonrechter heeft overwogen onder 5.6. is Ieder1 in beginsel bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De kantonrechter moet echter wel op grond van artikel 8 EVRM beoordelen of de ontruiming van het gehuurde evenredig en proportioneel is. Ontruiming van het gehuurde is een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Inmenging is op grond van lid 2 van dit artikel toegestaan voor zover dat in een democratische samenleving noodzakelijk is en bij wet is voorzien (in dit geval artikel 7:231 lid 2 BW). Voor de inmenging moet een dwingende maatschappelijke behoefte bestaan, de inmenging moet evenredig zijn aan het gewicht van het te dienen belang en een bewoner moet de evenredigheid en de redelijkheid van het verlies van zijn woonrecht door een rechter kunnen laten toetsen. 5.12.

5.13. Ieder1 heeft aangevoerd dat zij de volgende belangen heeft bij het uitoefenen van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. Ieder1 voert een zerotolerancebeleid op het gebied van drugs in het gehuurde. Zij wil een signaal afgeven dat dit niet wordt getolereerd en zij wil precedentwerking voorkomen. Hiervoor wordt het beleid consequent toegepast. Voor de effectiviteit van het afschrikwekkend effect is voor Ieder1 van belang dat het beleid geloofwaardig overkomt op haar andere huurders. Volgens de bewindvoerder wordt dit zerotolerancebeleid niet consequent gehandhaafd, maar de bewindvoerder heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat specifiek de verhuurder Ieder1 het zerotolerancebeleid inconsequent uitvoert. Ook heeft Ieder1 aangevoerd dat zij zo snel mogelijk een andere huurder wil vinden die zich wel aan de huurafspraken houdt, vooral omdat er een lange wachtlijst is voor huurders die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Ieder1 heeft tot slot aangevoerd dat de verhuurbaarheid van haar huurwoningen daalt door de invloed van de aanwezigheid van drugs in (de omgeving van) het gehuurde. Wat betreft de omstandigheden van dit geval kunnen deze volgens Ieder1 niet leiden tot het oordeel dat ontruiming disproportioneel is, aangezien er een handelshoeveelheid drugs is gevonden in het gehuurde en het beleid omtrent drugs voor [gedaagde] kenbaar is. 5.14. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat buitengerechtelijke ontbinding en de daaruit voortvloeiende ontruiming in het onderhavige geval evenredig en proportioneel is. Ieder1 mocht dus gebruikmaken van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding. 5.15. De omstandigheden die [gedaagde] en de bewindvoerder hebben aangevoerd leiden niet tot een ander voorlopig oordeel. Dat [gedaagde] al jaren huurt zonder dat hij overlast veroorzaakt en zelf niet betrokken was bij drugshandel is onvoldoende om Ieder1 de bevoegdheid te ontzeggen een beroep te doen op buitengerechtelijke ontbinding. Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is immers niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. Een sluiting van het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet is in beginsel voldoende om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. De bewindvoerder heeft nog aangevoerd dat [gedaagde] geen verwijt treft, omdat zijn begripsvermogen beperkt is en hij daardoor onvoldoende in staat was in te zien dat hij niet aan het verzoek van zijn vriend had mogen voldoen. De kantonrechter gaat hier niet in mee. [gedaagde] is aansprakelijk voor zijn eigen gedrag, namelijk dat hij een plastic tasje met drugs in ontvangst nam en opsloeg in het gehuurde. Daarnaast is [gedaagde] dan wel de bewindvoerder op grond van artikel 7:219 BW ook aansprakelijk voor gedragingen van hen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. 5.16. Daar komt bij dat ook de belangen die [gedaagde] en de bewindvoerder hebben aangevoerd niet leiden tot een ander voorlopig oordeel. Het verlies van het gehuurde heeft voor [gedaagde] het gevolg dat hij dakloos is. [gedaagde] verblijft al vanaf de sluiting van het gehuurde bij een daklozenopvang. Soms verblijft hij in een hotel of bij vrienden, maar hij kan hier niet voor langere termijn terecht. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat het moeilijk is om een woning te vinden, vooral een sociale huurwoning waarop [gedaagde] is aangewezen. Dit kan verder worden bemoeilijkt doordat [gedaagde] vanwege overtreding van de Opiumwet op een zwarte lijst kan worden geplaatst en hij daardoor niet meer in aanmerking komt voor sociale huurwoningen in zijn buurt. Ook zal het verlies van het gehuurde er voor [gedaagde] toe leiden dat zijn financiële situatie in het geding komt. [gedaagde] staat onder bewind en hij is ook aangemeld bij de schuldhulpsanering. Volgens de bewindvoerder is zijn financiële situatie op dit moment stabiel. Deze gevolgen voor [gedaagde], hoe vervelend ook, maken echter niet dat van Ieder1 gevergd kan worden dat zij [gedaagde] in de huurwoning laat blijven wonen. 5.17. De kantonrechter merkt nog op dat het feit dat het besluit nog niet onherroepelijk is, bij de toetsing van proportionaliteit van de ontruiming wel een rol kan spelen. In het bezwaarschrift tegen het besluit stelt de bewindvoerder onder andere dat de ontruimingsmaatregel niet proportioneel is en dat [gedaagde] een tweede kans verdient, namelijk dat hij in het gehuurde mag blijven wonen en dat door een tweede Multidisciplinair Overleg wordt gekeken naar een passende oplossing. De kantonrechter begrijpt de zorgen van de bewindvoerder, maar acht de belangen van Ieder1 zoals het zerotolerancebeleid, het bewaken van de effectiviteit van dit beleid en het voorkomen van negatieve precedentwerking zwaarwegender. Dat Ieder1 [gedaagde] geen tweede kans heeft geboden, maakt de ontruiming niet disproportioneel. 5.18. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming toewijzen zoals deze is gevorderd, met dien verstande dat de kantonrechter uit randnummer 16 van de dagvaarding begrijpt dat onder “dag der algehele voldoening” moet worden verstaan “dag dat de woning aan Ieder1 wordt opgeleverd”. De bewindvoerder heeft geen verweer tegen de gevorderde termijn gevoerd. De kantonrechter zal de vordering tot betaling van de huur toewijzen 5.19. De kantonrechter is ook voorlopig van oordeel dat Ieder1 de gevorderde huurbetaling in de vorm van schadevergoeding op grond van artikel 7:225 BW toekomt. Deze schadevergoeding is een logisch gevolg van het bevoegdelijk buitenrechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst, ook als het gehuurde gedurende een periode is gesloten. De bewindvoerder blijft namelijk tijdens de sluiting van het gehuurde verplicht om de huur te betalen, omdat de sluiting van het gehuurde is gelegen in het risicosfeer van de huurder. De bewindvoerder heeft geen inhoudelijk verweer tegen deze vordering gevoerd. De kantonrechter zal deze vordering dus toewijzen. Proceskosten 5.20. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ieder1 worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 145,45 - griffierecht € 135,00 - salaris gemachtigde € 543,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 958,45

De kantonrechter 6.1. veroordeelt de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] om binnen vijf dagen na opheffing van de burgemeesterssluiting de woning aan de [adres] met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan Ieder1 op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden, 6.2. veroordeelt de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] tot betaling aan Ieder1 van een bedrag van € 668,48 per maand vanaf 1 augustus 2025 tot aan de dag dat de woning aan Ieder1 wordt opgeleverd, 6.3. veroordeelt de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] in de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025. HR 16 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522. Zie o.a. ECLI:NL:GHDHA:2018:823. Zie ook ECLI:NL:GHAMS:2017:462 en ECLI:NL:GHDHA:2019:1982. Zie artikel 6.9. van de algemene huurvoorwaarden.