ECLI:NL:RBOVE:2025:3228

RECHTBANK Overijssel Civiel recht Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: C/08/312568 / HA ZA 24-126 Vonnis van 21 mei 2025 in de zaak van OPENBAAR LICHAAM REGIONAAL BEDRIJVENTERREIN TWENTE, te Almelo, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: RBT, advocaat: mr. J. Schutrups, tegen JALO HOLDING B.V., te Denekamp, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: JALO, advocaat: mr. V. Sol.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, - de akte overlegging producties van de zijde van RBT, - de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties,- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging van eis met producties, - de akte overlegging producties van de zijde van JALO, - de mondelinge behandeling van 21 maart 2025, waar partijen (vertegenwoordigd) zijn verschenen, bijgestaan door mr. Schutrups respectievelijk mr. Blaak (kantoorgenoot van mr. Sol). Partijen hebben hun standpunten toegelicht, waarbij van de zijde van JALO gebruik is gemaakt van pleitaantekeningen. De griffier heeft tijdens de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Samenvatting 2.1. Deze zaak betreft een geschil tussen twee professionele partijen over de nakoming van een tussen hen gesloten erfpachtovereenkomst (en daarmee samenhangende overeenkomsten) en de akte uitgifte erfpacht. RBT vordert in conventie nakoming daarvan in de zin dat zij betaling van (het restant van) de verschuldigde deelcanon B van het jaar 2023 en 2024 vordert. JALO is het daar niet mee eens en vordert in reconventie een verklaring voor recht inhoudende dat er (primair) sprake is van een tekortkoming door RBT of subsidiair dat sprake is van dwaling. 2.2. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een tekortkoming van RBT. De bewoordingen in artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst kunnen redelijkerwijs niet anders worden opgevat dan dat RBT alleen de verplichting op zich heeft genomen om zorg te dragen voor de infrastructuur van de daarin genoemde nutsvoorzieningen, waaronder elektriciteit, zodat deze voorzieningen binnen een redelijke afstand beschikbaar zijn voor de bedrijven die zich op het XL Businesspark willen vestigen. Voldoende duidelijk is dat een bedrijf dat zich daar wil vestigen zelf een aanvraag voor een elektriciteitsaansluiting moet doen bij Enexis. JALO heeft dit ook zo begrepen. Dat Enexis de door JALO in december 2023 gedane aanvraag, (voorlopig) heeft afgewezen vanwege netcongestie leidt niet tot de conclusie dat RBT haar contractuele verplichtingen niet nakomt. Daarbij kan niet uit het oog worden verloren dat JALO eind 2021 ook een aanvraag heeft gedaan, maar de offerte van Enexis toen heeft geannuleerd, omdat zij de financiering nog niet rond had. Dat JALO vervolgens tot eind 2023 heeft gewacht met het doen van een nieuwe aanvraag bij Enexis ligt in haar risicosfeer. Het beroep op dwaling slaagt niet. Dit betekent dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen. In het verlengde daarvan moet JALO (het restant van) de deelcanon B over de jaren 2023 en 2024 betalen. Haar beroep op redelijkheid en billijkheid, overmacht en onvoorziene omstandigheden slaagt niet. De door RBT gevorderde boete wordt echter afgewezen. De beslissingen van de rechtbank worden hierna toegelicht.

3.1. RBT ontwikkelt, exploiteert en beheert het XL Businesspark in Almelo (hierna ook: het Park). 3.2. JALO houdt zich bezig met advisering op het gebied van management en bedrijfsvoering. Bestuurder van JALO is de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ). [naam 1] wil actief meewerken aan de energietransitie en wil daartoe op een duurzame en circulaire manier houtpellets produceren. 3.3. Vanaf 2008/2009 zijn RBT en JALO in gesprek over de verkrijging van een perceel grond in erfpacht op het Park omdat JALO daar een biopelletfabriek wil realiseren. In 2014 heeft RBT diverse documenten toegestuurd aan JALO, waaronder een ontwikkelingsover-eenkomst (versie 18 november 2014) en het (definitief) Aansluitdocument (hierna ook: het aansluitdocument). 3.4. In bijlage 1 (getiteld “afsprakenlijst erfpachtovereenkomst”) behorend bij de in 2014 toegestuurde ontwikkelingsovereenkomst wordt onder artikel 7 lid 6 het volgende vermeld: “RBT garandeert JALO dat de infrastructuur voor elektra (middenspanning), gas, water en telefoon uiterlijk op de Datum Akte in de hoofdas aanwezig en bedrijfsklaar zal zijn en door JALO op de centrale bluswatervoorziening **(aan de andere zijde van de weg)** aangesloten kan worden.” 3.5. In het aansluitdocument is - onder meer en voor zover van belang - het volgende opgenomen: “(…) [afbeelding] (…)[afbeelding] [afbeelding] 3.6. In 2014 is geen ontwikkelingsovereenkomst gesloten. 3.7. In 2018 is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Omdat JALO, vanwege het niet toekennen van een aangevraagde subsidie door JALO Biopellets B.V. (onderdeel uitmakend van het concern van JALO), de verschuldigde reserveringsvergoeding niet kon betalen is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden. 3.8. Op 8 januari 2019 hebben partijen opnieuw een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst ziet op de ontwikkeling van een bedrijfsgebouw met bijbehorende buitenruimte welke door dan wel voor rekening van JALO zal worden gerealiseerd op het Park. In deze overeenkomst is (onder meer) vastgelegd dat partijen een erfpachtovereenkomst moeten sluiten. Deze erfpachtovereenkomst hebben partijen op 17 oktober 2019 gesloten. Op de ontwikkelingsoverkomst en de erfpachtovereenkomst zijn de (bij akte gewijzigde) algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing verklaard. 3.9. Artikel 9 van de ontwikkelingsovereenkomst ziet op onvoorziene omstandigheden. Dat artikel luidt als volgt: “Indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de Ontwikkelingsovereenkomst, of een deel daarvan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, niet van één van Partijen verwacht mag worden, verplichten Partijen zich om een oplossing te zoeken die het doel en de strekking van de Overeenkomst zo dicht mogelijk benadert en de ongestoorde uitvoering van de Ontwikkelingsovereenkomst zoveel mogelijk garandeert.” 3.10. Uit artikel 2 van de erfpachtovereenkomst volgt dat RBT aan JALO in eeuwigdurende erfpacht heeft uitgegeven, en dat door JALO is aanvaard een perceel grond ter grootte van (ongeveer) 35.391 m2 aan [adres] te Almelo, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie P de nummers 1272 en 1273, zoals tevens met arcering is aangegeven op de tekening die als bijlage 1 aan de erfpachtovereenkomst is gehecht. 3.11. In artikel 6 van de erfpachtovereenkomst, dat als “kop” heeft “Aflevering en aanvaarding perceel grond”, is onder lid 5 het volgende bepaald: “Er is binnen redelijke afstand van het Perceel Grond gas, water en elektriciteit aanwezig.” In artikel 28 van de erfpachtovereenkomst (slotbepalingen) is in lid 3 het volgende opgenomen: “Alle mededelingen, ingebrekestellingen, kennisgevingen en verzoeken die op grond van deze overeenkomst plaatsvinden of worden ingesteld, zullen moeten geschieden per aangetekende brief of deurwaardersexploot of telefax-bericht onverwijld gevolgd door bevestiging daarvan per aangetekende brief.” 3.12. Na een aanvraag daartoe van of namens JALO heeft Enexis op 13 december 2021 een offerte uitgebracht voor een nieuwe elektriciteitsaansluiting met een aansluitcapaciteit van 10.000 kVA en een gecontracteerd vermogen afname van 7400 kW. Uit deze offerte blijkt dat de eenmalige kosten ruim € 1.200.000,- zijn en dat maandelijkse kosten (ongeveer) € 1.500,- bedragen, waarbij nog geen rekening is gehouden met een vergoeding voor transport van elektriciteit. 3.13. Naar aanleiding van deze offerte heeft JALO op 12 januari 2022 een e-mailbericht gestuurd naar RBT, waarin zij meldt: “Onverwacht probleem, eerlijk gezegd, waar hopelijk een passende oplossing voor gevonden kan worden.” 3.14. Van de zijde van RBT is daarop per e-mail op 19 januari 2022 als volgt gereageerd: “Eerder is ons aangegeven dat Jalo bekend is met de aansluitmogelijkheid v.w.b. een MS-T aansluiting op het door Enexis aangelegde elektriciteitsnetwerk op het XL Businesspark. Het bevreemd me daarom dat je nu spreekt over een onverwacht probleem. Ik verzoek en adviseer je de realisatie/ totstandbrenging van een aansluiting op het elektriciteitsnetwerk af te stemmen met Enexis.” 3.15. Daarop heeft JALO diezelfde dag per mail gereageerd en meegedeeld: “ [naam 2] heeft de aanvraag verricht, maar op zich, voor zover ik weet, hebben we alleen gevraagd voor een aansluiting van 7,4 MW. Op zich hoeft dat niet hoogspanning te zijn, als we de totale behoefte maar gedekt kunnen krijgen.” 3.16. Op 9 februari 2022 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen RBT en JALO. 3.17. Medio februari 2022 heeft JALO de offerte van 13 december 2021 geannuleerd. 3.18. Bij e-mailbericht van 10 augustus 2022 heeft JALO - kort gezegd - aan RBT gevraagd of zij alvast op korte termijn Perceel Grond B kan verwerven (omdat een derde deze van haar wil huren) en welk deel van de aanbetaling van de canon zij daarbij kan aanwenden. Van de zijde van RBT is bij e-mailbericht van 29 augustus 2022 aan JALO meegedeeld dat zij daartoe niet bereid is. In reactie daarop heeft JALO per e-mailbericht aan RBT het volgende meegedeeld: “(…) Respecteer jullie beslissing, maar had wel graag alvast de kavel B willen kopen. We hebben gesproken over twee afzonderlijke kavels (i.v.m. de hoogte van de electriciteitsaansluiting) en neem aan dat dat inmiddels gerealiseerd is bij jullie) Dan wordt het december en nemen we beide kavels in één keer. (…)” 3.19. Op 30 augustus 2022 heeft RBT aan JALO per e-mail het volgende meegedeeld: “Zoals eerder besproken en meerdere keren in gesprekken met jou en je adviseur aangegeven, dien jij de realisatie/totstandbrenging van een aansluiting op het electriciteitsnetwerk af te stemmen met Enexis (netbeheerder). Daarnaast heb jij in 2018 verzocht Perceel Grond B bij de ontwikkeling te betrekken. Vanwege het verschil in de grondprijs per vierkante meter (deelcanon A) is in de overeenkomst een Perceel Grond A en een Perceel Grond B opgenomen. (…)” 3.20. Op 31 augustus 2022 reageert JALO daarop als volgt: “(…) In mijn mail over de vraag van de twee afzonderlijke kavels bedoel ik eigenlijk of die nou zijn opgedeeld in twee afzonderlijke kavels.

In conventie 4.1. RBT vordert, na eiswijziging, waartegen geen procedurele bezwaren zijn geuit, samengevat weergegeven, dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: inzake de vordering openstaande factuur deelcanon B over 2023 I. JALO veroordeelt tot nakoming van haar verplichting uit hoofde van de erfpacht- overeenkomst door het voldoen van de reeds openstaande factuur van € 15.749,00 exclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; II. JALO veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 965,56, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; III. JALO veroordeelt tot betaling van de wettelijke handelsrente over het bedrag van € 16.705,56, althans over een in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf 1 januari 2024, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening; IV. JALO veroordeelt tot betaling van de verschuldigde boete van € 150,- per dag, althans een in goede justitie te bepalen boete, vanaf 14 februari 2024, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening met een maximum van € 10.000,-; V. JALO veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en de nakosten; inzake de vordering openstaande factuur deelcanon B over 2024 VI. JALO veroordeelt tot nakoming van haar verplichting uit hoofde van de erfpacht-overeenkomst door het voldoen van de reeds openstaande factuur van € 31.498,- exclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; VII. JALO veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.089,98 althans een in goede justitie te bepalen bedrag; VIII. JALO veroordeelt tot betaling van de wettelijke handelsrente over het bedrag van € 32.587,98, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf 14 maart 2024, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening; IX. JALO veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en de nakosten. In reconventie 4.2. JALO vordert -samengevat weergegeven- dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair: I. voor recht verklaart dat RBT toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van artikel 6.5 van de erfpachtovereenkomst en/of artikel 6.1.2.5. van de algemene erfpachtvoorwaarden en/of artikel 6.5 van de akte uitgifte erfpacht; II. RBT veroordeelt tot vergoeding van de door JALO geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat; subsidiair: III. voor recht verklaart dat JALO ter zake de totstandkoming van de erfpachtovereen-komst en de akte uitgifte erfpacht en daarmee samenhangende overeenkomsten en voorwaarden heeft gedwaald doordat RBT een onjuiste voorstelling van zaken heeft veroorzaakt, conform artikel 6:228 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW), als gevolg waarvan RBT gehouden is de door JALO geleden en te lijden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat; zowel primair als subsidiair: IV. RBT veroordeelt in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. 4.3. Partijen hebben over en weer hun stellingen en verweren toegelicht. Voor zover nodig zal daarop hierna worden ingegaan.

Vooraf 5.1. Omdat de vorderingen van RBT (in conventie) en de tegenvorderingen van JALO (in reconventie) met elkaar samenhangen, zullen deze hieronder gezamenlijk worden behandeld. Is er sprake van een tekortkoming aan de zijde van RBT? 5.2. Partijen verschillen van mening of RBT aan de op haar rustende verplichting die is neergelegd in artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst, artikel 6.1.2.5. van de algemene erfpachtvoorwaarden en artikel 6.5 van akte uitgifte erfpacht voldoet. JALO meent dat RBT niet aan deze verplichting voldoet en dat er daarom sprake is van een toerekenbare tekortkoming. RBT betwist dit gemotiveerd. 5.3. Voor de beoordeling van dit meningsverschil moet de rechtbank de tussen partijen gemaakte afspraken uitleggen. Daarbij is niet alleen van belang wat er is vastgelegd in de schriftelijke stukken, maar komt het steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. 5.4. In artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst is bepaald dat binnen redelijke afstand van het perceel elektriciteit (en gas en water) aanwezig is. Nu tussen partijen niet in geschil is dat het hiervoor genoemde artikel uit de algemene erfpachtvoorwaarden en het artikel uit de akte uitgifte van erfpacht hetzelfde luiden althans dezelfde strekking hebben zal de rechtbank, ten behoeve van de leesbaarheid, hierna alleen artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst vermelden. 5.5. Tijdens de mondelinge behandeling is van de zijde van JALO (nader) toegelicht dat de tekortkoming van RBT daaruit bestaat dat er in het geheel geen energie aanwezig is. Onder het aanwezig zijn van energie moet volgens JALO worden verstaan dat er kan worden aangesloten op de infrastructuur en dat de energie bij de kavel(s) aankomt. RBT heeft van meet af aan gewaarborgd, althans het beeld geschetst, dat er 6 MVA per kavel beschikbaar was, aldus JALO. RBT betwist de ingenomen standpunten van JALO en stelt dat zij niet de verwachting heeft gewekt waaruit zou volgen dat bij levering per kavel 6 MVA aanwezig was. JALO wist dat zij zelf de benodigde aanvraag bij Enexis moest doen. JALO mocht er slechts op vertrouwen dat er op het Park een middenspannings-verdeelstation aanwezig was waarop JALO kon worden aangesloten, mits zij bij Enexis een aanvraag zou doen voor een aansluiting van 6 MVA. Nu het middenspannings-verdeel-station aanwezig is, heeft zij aan de gewekte verwachting voldaan, aldus RBT. 5.6. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de bewoordingen in artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst redelijkerwijs niet anders worden opgevat dan dat RBT alleen de verplichting op zich heeft genomen om zorg te dragen voor de infrastructuur voor de betreffende nutsvoorzieningen, waaronder elektriciteit, zodat deze voorzieningen binnen een redelijke afstand beschikbaar zijn voor de bedrijven die zich op het Park willen vestigen. Om dat te bereiken ten aanzien van elektriciteit is er een middenspannings-verdeelstation op het Park gesticht, waardoor (ook) aansluitingen tot en met 6 MVA te realiseren zijn. Voor aansluitingen die groter zijn moet gebruik worden gemaakt van het hoogspanningsstation Urenco. Uit het aansluitdocument, waar beide partijen naar verwijzen, volgt dit (onderscheid) ook. De in dit document onder nr. 1 vermelde passage “Na oplevering van dit station is er ruim voldoende capaciteit aanwezig om aansluitingen t/m 6 MVA binnen een redelijke termijn te leveren” kan naar het oordeel van de rechtbank niet los worden gezien van het gestichte en destijds nog op te leveren verdeelstation voor middenspanning op het Park, waarmee (meer) mogelijkheden (ook wat betreft capaciteit) werden gecreëerd voor de te vestigen bedrijven om zich te laten aansluiten op het elektriciteitsnetwerk. Anders dan door JALO is betoogd is door RBT niet gewaarborgd dat er daadwerkelijk 6 MVA beschikbaar zou zijn per kavel (van JALO) en is deze suggestie ook niet gewekt. Uit het aansluitdocument blijkt immers ook voldoende duidelijk dat een bedrijf dat zich wil vestigen op het Park zelf een aanvraag voor een aansluiting moet doen bij Enexis en dat de daarmee gepaard gaande kosten voor rekening van dat bedrijf zijn. Dat JALO dit ook zo heeft begrepen blijkt alleen al uit het feit dat door of namens haar eind 2021 en in december 2023 een aanvraag is gedaan bij Enexis, waarna offertes zijn ontvangen. Bovendien heeft RBT JALO daar in de correspondentie ook meerdere keren op gewezen en heeft JALO in haar e-mailbericht van 31 augustus 2022 bevestigd dat zij weet dat zij zelf de stroomaan-sluiting moet regelen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft JALO bevestigd dat de infrastructuur is aangelegd en aanwezig is op het Park. 5.7. Gelet op het voorgaande is de rechtbank dan ook van oordeel dat de omstandigheid dat Enexis de door JALO in december 2023 gedane aanvraag, die gebaseerd is op een aansluiting van 6 MVA (voorlopig) heeft afgewezen vanwege netcongestie, RBT niet kan worden verweten in die zin dat geconcludeerd moet worden dat RBT haar contractuele verplichtingen niet nakomt. Daarbij kan niet uit het oog worden verloren dat JALO eind 2021 een aanvraag voor een aansluiting van 10 MVA (en 7.4 MW) heeft gedaan bij Enexis en dat zij deze offerte niet heeft geaccepteerd, althans heeft geannuleerd. Op dat moment was het dus wel mogelijk om een aansluiting via Enexis te realiseren. Uit het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling volgt dat JALO deze offerte niet heeft aanvaard omdat de financiering voor het project nog niet rond was. Dit is een keuze die JALO destijds zelf (noodgedwongen) heeft gemaakt en komt voor haar rekening en risico. Voor zover JALO zich op het standpunt stelt dat zij mocht aannemen dat voor deze gevraagde aansluiting stroom aanwezig was op het Park en er niet vanuit hoefde te gaan dat er een aparte kabel moest worden getrokken, zodat op grond daarvan RBT haar contractuele verplichtingen niet is nagekomen, volgt de rechtbank haar daarin niet. Deze aanvraag betrof immers een aanvraag van meer dan 6 MVA, zodat JALO, gelet op het vorenoverwogene en het aansluitdocument van Enexis (zie r.o. 3.5), redelijkerwijs wist, althans had moeten begrijpen, dat er gebruik moest worden gemaakt van het (verder gelegen) verdeelstation Urenco en dat dit meer kosten met zich zou brengen. Dat dit station niet binnen redelijke afstand is gelegen, kan onder de gegeven omstandigheden niet worden geconcludeerd. 5.8. Dat JALO na haar aanvraag van eind 2021 ongeveer twee jaar heeft gewacht met het doen van een nieuwe aanvraag bij Enexis en deze pas heeft ingediend nadat er sprake was van netcongestie waardoor Enexis deze aansluiting (voorlopig) niet kan realiseren, ligt in de risicosfeer van JALO en kan zij niet afwentelen op RBT. 5.9. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat geen sprake is van een contractuele tekortkoming van RBT. Dwaling 5.10. JALO beroept zich subsidiair op dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Zij stelt dat voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomsten en de akte uitgifte erfpacht er door dan wel namens RBT inlichtingen zijn verstrekt die een onjuiste voorstelling van zaken hebben veroorzaakt. Van meet af aan is van de zijde van RBT aangegeven dat de stroom-capaciteit geen enkel probleem zal zijn. Waarden van 10 tot 12 MW, werden als geen enkel probleem gezien. Dit waren geruststellende mededelingen van de zijde van RBT. Er werd een beeld geschetst dat 6 MVA per kavel beschikbaar zou zijn.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt JALO tot nakoming van haar verplichting uit hoofde van de erfpachtovereenkomst door het voldoen van de openstaande facturen van € 15.749,- exclusief btw (restant deelcanon B over het jaar 2023) respectievelijk € 31.498,- exclusief btw (deelcanon B over het jaar 2024), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over het bedrag van € 15.749,- exclusief btw vanaf 28 februari 2024 en over het bedrag van € 31.498,- exclusief btw vanaf 14 maart 2024, 6.2. veroordeelt JALO tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 932,49 exclusief btw (ter zake restant deelcanon B voor het jaar 2023) respectievelijk € 1.089,98 exclusief btw (ter zake deelcanon B voor het jaar 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 932,49 exclusief btw vanaf 26 maart 2024 (dag van de dagvaarding) en over het bedrag van € 1.089,98 exclusief btw vanaf 2 oktober 2024 (conclusie van antwoord in reconventie tevens akte van eiswijziging), 6.3. veroordeelt JALO in de proceskosten van € 5.595,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.4. veroordeelt JALO tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 5.456,42 aan proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde door RBT (in conventie) af; in reconventie 6.6. wijst het door JALO gevorderde af, 6.7. veroordeelt JALO in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.8. veroordeelt JALO tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 614,00 aan proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, in conventie en in reconventie 6.9. veroordeelt JALO tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als JALO niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.10. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025. Deze conclusie wordt hierna ook aangeduid als de conclusie van antwoord in conventie. Deze conclusie wordt hierna ook aangeduid als de conclusie van antwoord in reconventie. De contactgegevens zijn gedeeltelijk verwijderd. De algemene voorwaarden zijn overgelegd als productie 4 door RBT. Uit de tekening bij en de definitiebepalingen in de erfpachtovereenkomst blijkt dat het perceel grond is onderverdeeld in een perceel (grond) A (29.019 m2) en een perceel (grond) B (6.372 m2). Artikel 6 lid 5 van de akte uitgifte erfpacht luidt hetzelfde (zie r.o. 3.21) en artikel 6.1.2.5 van de algemene erfpachtvoorwaarden heeft dezelfde strekking. Dit is gelijk aan 10 MVA. In de mail wordt gesproken over kavel B, maar bedoeld is perceel grond B. Met XL wordt bedoeld: het XL Businesspark, het park waar de kavels liggen. De kadastrale nummers 1335 en 1336 zijn ontstaan uit het kadastrale nummer 1272. Dit is gelijk aan 6 MVA. Waar in deze e-mail “kVA” wordt vermeld, wordt “MVA” bedoeld. Waar in deze e-mail “KVA” wordt vermeld wordt “MVA” bedoeld. Bedoeld is “dec 21”. In het e-mailbericht staat 6 kVA, maar ook hier is bedoeld 6 MVA. Vgl. onder meer HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex) en HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101 (Lundiform/Mexx). Vgl. o.a. HR 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1012. Vgl. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026. Vgl. HR 27 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2602.

RECHTBANK Overijssel Civiel recht Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: C/08/312568 / HA ZA 24-126 Vonnis van 21 mei 2025 in de zaak van OPENBAAR LICHAAM REGIONAAL BEDRIJVENTERREIN TWENTE, te Almelo, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: RBT, advocaat: mr. J. Schutrups, tegen JALO HOLDING B.V., te Denekamp, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: JALO, advocaat: mr. V. Sol.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, - de akte overlegging producties van de zijde van RBT, - de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties,- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging van eis met producties, - de akte overlegging producties van de zijde van JALO, - de mondelinge behandeling van 21 maart 2025, waar partijen (vertegenwoordigd) zijn verschenen, bijgestaan door mr. Schutrups respectievelijk mr. Blaak (kantoorgenoot van mr. Sol). Partijen hebben hun standpunten toegelicht, waarbij van de zijde van JALO gebruik is gemaakt van pleitaantekeningen. De griffier heeft tijdens de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Samenvatting 2.1. Deze zaak betreft een geschil tussen twee professionele partijen over de nakoming van een tussen hen gesloten erfpachtovereenkomst (en daarmee samenhangende overeenkomsten) en de akte uitgifte erfpacht. RBT vordert in conventie nakoming daarvan in de zin dat zij betaling van (het restant van) de verschuldigde deelcanon B van het jaar 2023 en 2024 vordert. JALO is het daar niet mee eens en vordert in reconventie een verklaring voor recht inhoudende dat er (primair) sprake is van een tekortkoming door RBT of subsidiair dat sprake is van dwaling. 2.2. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een tekortkoming van RBT. De bewoordingen in artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst kunnen redelijkerwijs niet anders worden opgevat dan dat RBT alleen de verplichting op zich heeft genomen om zorg te dragen voor de infrastructuur van de daarin genoemde nutsvoorzieningen, waaronder elektriciteit, zodat deze voorzieningen binnen een redelijke afstand beschikbaar zijn voor de bedrijven die zich op het XL Businesspark willen vestigen. Voldoende duidelijk is dat een bedrijf dat zich daar wil vestigen zelf een aanvraag voor een elektriciteitsaansluiting moet doen bij Enexis. JALO heeft dit ook zo begrepen. Dat Enexis de door JALO in december 2023 gedane aanvraag, (voorlopig) heeft afgewezen vanwege netcongestie leidt niet tot de conclusie dat RBT haar contractuele verplichtingen niet nakomt. Daarbij kan niet uit het oog worden verloren dat JALO eind 2021 ook een aanvraag heeft gedaan, maar de offerte van Enexis toen heeft geannuleerd, omdat zij de financiering nog niet rond had. Dat JALO vervolgens tot eind 2023 heeft gewacht met het doen van een nieuwe aanvraag bij Enexis ligt in haar risicosfeer. Het beroep op dwaling slaagt niet. Dit betekent dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen. In het verlengde daarvan moet JALO (het restant van) de deelcanon B over de jaren 2023 en 2024 betalen. Haar beroep op redelijkheid en billijkheid, overmacht en onvoorziene omstandigheden slaagt niet. De door RBT gevorderde boete wordt echter afgewezen. De beslissingen van de rechtbank worden hierna toegelicht.

3.1. RBT ontwikkelt, exploiteert en beheert het XL Businesspark in Almelo (hierna ook: het Park). 3.2. JALO houdt zich bezig met advisering op het gebied van management en bedrijfsvoering. Bestuurder van JALO is de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ). [naam 1] wil actief meewerken aan de energietransitie en wil daartoe op een duurzame en circulaire manier houtpellets produceren. 3.3. Vanaf 2008/2009 zijn RBT en JALO in gesprek over de verkrijging van een perceel grond in erfpacht op het Park omdat JALO daar een biopelletfabriek wil realiseren. In 2014 heeft RBT diverse documenten toegestuurd aan JALO, waaronder een ontwikkelingsover-eenkomst (versie 18 november 2014) en het (definitief) Aansluitdocument (hierna ook: het aansluitdocument). 3.4. In bijlage 1 (getiteld “afsprakenlijst erfpachtovereenkomst”) behorend bij de in 2014 toegestuurde ontwikkelingsovereenkomst wordt onder artikel 7 lid 6 het volgende vermeld: “RBT garandeert JALO dat de infrastructuur voor elektra (middenspanning), gas, water en telefoon uiterlijk op de Datum Akte in de hoofdas aanwezig en bedrijfsklaar zal zijn en door JALO op de centrale bluswatervoorziening **(aan de andere zijde van de weg)** aangesloten kan worden.” 3.5. In het aansluitdocument is - onder meer en voor zover van belang - het volgende opgenomen: “(…) [afbeelding] (…)[afbeelding] [afbeelding] 3.6. In 2014 is geen ontwikkelingsovereenkomst gesloten. 3.7. In 2018 is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Omdat JALO, vanwege het niet toekennen van een aangevraagde subsidie door JALO Biopellets B.V. (onderdeel uitmakend van het concern van JALO), de verschuldigde reserveringsvergoeding niet kon betalen is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden. 3.8. Op 8 januari 2019 hebben partijen opnieuw een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst ziet op de ontwikkeling van een bedrijfsgebouw met bijbehorende buitenruimte welke door dan wel voor rekening van JALO zal worden gerealiseerd op het Park. In deze overeenkomst is (onder meer) vastgelegd dat partijen een erfpachtovereenkomst moeten sluiten. Deze erfpachtovereenkomst hebben partijen op 17 oktober 2019 gesloten. Op de ontwikkelingsoverkomst en de erfpachtovereenkomst zijn de (bij akte gewijzigde) algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing verklaard. 3.9. Artikel 9 van de ontwikkelingsovereenkomst ziet op onvoorziene omstandigheden. Dat artikel luidt als volgt: “Indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de Ontwikkelingsovereenkomst, of een deel daarvan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, niet van één van Partijen verwacht mag worden, verplichten Partijen zich om een oplossing te zoeken die het doel en de strekking van de Overeenkomst zo dicht mogelijk benadert en de ongestoorde uitvoering van de Ontwikkelingsovereenkomst zoveel mogelijk garandeert.” 3.10. Uit artikel 2 van de erfpachtovereenkomst volgt dat RBT aan JALO in eeuwigdurende erfpacht heeft uitgegeven, en dat door JALO is aanvaard een perceel grond ter grootte van (ongeveer) 35.391 m2 aan [adres] te Almelo, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie P de nummers 1272 en 1273, zoals tevens met arcering is aangegeven op de tekening die als bijlage 1 aan de erfpachtovereenkomst is gehecht. 3.11. In artikel 6 van de erfpachtovereenkomst, dat als “kop” heeft “Aflevering en aanvaarding perceel grond”, is onder lid 5 het volgende bepaald: “Er is binnen redelijke afstand van het Perceel Grond gas, water en elektriciteit aanwezig.” In artikel 28 van de erfpachtovereenkomst (slotbepalingen) is in lid 3 het volgende opgenomen: “Alle mededelingen, ingebrekestellingen, kennisgevingen en verzoeken die op grond van deze overeenkomst plaatsvinden of worden ingesteld, zullen moeten geschieden per aangetekende brief of deurwaardersexploot of telefax-bericht onverwijld gevolgd door bevestiging daarvan per aangetekende brief.” 3.12. Na een aanvraag daartoe van of namens JALO heeft Enexis op 13 december 2021 een offerte uitgebracht voor een nieuwe elektriciteitsaansluiting met een aansluitcapaciteit van 10.000 kVA en een gecontracteerd vermogen afname van 7400 kW. Uit deze offerte blijkt dat de eenmalige kosten ruim € 1.200.000,- zijn en dat maandelijkse kosten (ongeveer) € 1.500,- bedragen, waarbij nog geen rekening is gehouden met een vergoeding voor transport van elektriciteit. 3.13. Naar aanleiding van deze offerte heeft JALO op 12 januari 2022 een e-mailbericht gestuurd naar RBT, waarin zij meldt: “Onverwacht probleem, eerlijk gezegd, waar hopelijk een passende oplossing voor gevonden kan worden.” 3.14. Van de zijde van RBT is daarop per e-mail op 19 januari 2022 als volgt gereageerd: “Eerder is ons aangegeven dat Jalo bekend is met de aansluitmogelijkheid v.w.b. een MS-T aansluiting op het door Enexis aangelegde elektriciteitsnetwerk op het XL Businesspark. Het bevreemd me daarom dat je nu spreekt over een onverwacht probleem. Ik verzoek en adviseer je de realisatie/ totstandbrenging van een aansluiting op het elektriciteitsnetwerk af te stemmen met Enexis.” 3.15. Daarop heeft JALO diezelfde dag per mail gereageerd en meegedeeld: “ [naam 2] heeft de aanvraag verricht, maar op zich, voor zover ik weet, hebben we alleen gevraagd voor een aansluiting van 7,4 MW. Op zich hoeft dat niet hoogspanning te zijn, als we de totale behoefte maar gedekt kunnen krijgen.” 3.16. Op 9 februari 2022 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen RBT en JALO. 3.17. Medio februari 2022 heeft JALO de offerte van 13 december 2021 geannuleerd. 3.18. Bij e-mailbericht van 10 augustus 2022 heeft JALO - kort gezegd - aan RBT gevraagd of zij alvast op korte termijn Perceel Grond B kan verwerven (omdat een derde deze van haar wil huren) en welk deel van de aanbetaling van de canon zij daarbij kan aanwenden. Van de zijde van RBT is bij e-mailbericht van 29 augustus 2022 aan JALO meegedeeld dat zij daartoe niet bereid is. In reactie daarop heeft JALO per e-mailbericht aan RBT het volgende meegedeeld: “(…) Respecteer jullie beslissing, maar had wel graag alvast de kavel B willen kopen. We hebben gesproken over twee afzonderlijke kavels (i.v.m. de hoogte van de electriciteitsaansluiting) en neem aan dat dat inmiddels gerealiseerd is bij jullie) Dan wordt het december en nemen we beide kavels in één keer. (…)” 3.19. Op 30 augustus 2022 heeft RBT aan JALO per e-mail het volgende meegedeeld: “Zoals eerder besproken en meerdere keren in gesprekken met jou en je adviseur aangegeven, dien jij de realisatie/totstandbrenging van een aansluiting op het electriciteitsnetwerk af te stemmen met Enexis (netbeheerder). Daarnaast heb jij in 2018 verzocht Perceel Grond B bij de ontwikkeling te betrekken. Vanwege het verschil in de grondprijs per vierkante meter (deelcanon A) is in de overeenkomst een Perceel Grond A en een Perceel Grond B opgenomen. (…)” 3.20. Op 31 augustus 2022 reageert JALO daarop als volgt: “(…) In mijn mail over de vraag van de twee afzonderlijke kavels bedoel ik eigenlijk of die nou zijn opgedeeld in twee afzonderlijke kavels.

In conventie 4.1. RBT vordert, na eiswijziging, waartegen geen procedurele bezwaren zijn geuit, samengevat weergegeven, dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: inzake de vordering openstaande factuur deelcanon B over 2023 I. JALO veroordeelt tot nakoming van haar verplichting uit hoofde van de erfpacht- overeenkomst door het voldoen van de reeds openstaande factuur van € 15.749,00 exclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; II. JALO veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 965,56, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; III. JALO veroordeelt tot betaling van de wettelijke handelsrente over het bedrag van € 16.705,56, althans over een in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf 1 januari 2024, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening; IV. JALO veroordeelt tot betaling van de verschuldigde boete van € 150,- per dag, althans een in goede justitie te bepalen boete, vanaf 14 februari 2024, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening met een maximum van € 10.000,-; V. JALO veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en de nakosten; inzake de vordering openstaande factuur deelcanon B over 2024 VI. JALO veroordeelt tot nakoming van haar verplichting uit hoofde van de erfpacht-overeenkomst door het voldoen van de reeds openstaande factuur van € 31.498,- exclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag; VII. JALO veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.089,98 althans een in goede justitie te bepalen bedrag; VIII. JALO veroordeelt tot betaling van de wettelijke handelsrente over het bedrag van € 32.587,98, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf 14 maart 2024, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening; IX. JALO veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en de nakosten. In reconventie 4.2. JALO vordert -samengevat weergegeven- dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair: I. voor recht verklaart dat RBT toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van artikel 6.5 van de erfpachtovereenkomst en/of artikel 6.1.2.5. van de algemene erfpachtvoorwaarden en/of artikel 6.5 van de akte uitgifte erfpacht; II. RBT veroordeelt tot vergoeding van de door JALO geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat; subsidiair: III. voor recht verklaart dat JALO ter zake de totstandkoming van de erfpachtovereen-komst en de akte uitgifte erfpacht en daarmee samenhangende overeenkomsten en voorwaarden heeft gedwaald doordat RBT een onjuiste voorstelling van zaken heeft veroorzaakt, conform artikel 6:228 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW), als gevolg waarvan RBT gehouden is de door JALO geleden en te lijden schade te vergoeden, nader op te maken bij staat; zowel primair als subsidiair: IV. RBT veroordeelt in de (na)kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. 4.3. Partijen hebben over en weer hun stellingen en verweren toegelicht. Voor zover nodig zal daarop hierna worden ingegaan.

Vooraf 5.1. Omdat de vorderingen van RBT (in conventie) en de tegenvorderingen van JALO (in reconventie) met elkaar samenhangen, zullen deze hieronder gezamenlijk worden behandeld. Is er sprake van een tekortkoming aan de zijde van RBT? 5.2. Partijen verschillen van mening of RBT aan de op haar rustende verplichting die is neergelegd in artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst, artikel 6.1.2.5. van de algemene erfpachtvoorwaarden en artikel 6.5 van akte uitgifte erfpacht voldoet. JALO meent dat RBT niet aan deze verplichting voldoet en dat er daarom sprake is van een toerekenbare tekortkoming. RBT betwist dit gemotiveerd. 5.3. Voor de beoordeling van dit meningsverschil moet de rechtbank de tussen partijen gemaakte afspraken uitleggen. Daarbij is niet alleen van belang wat er is vastgelegd in de schriftelijke stukken, maar komt het steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. 5.4. In artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst is bepaald dat binnen redelijke afstand van het perceel elektriciteit (en gas en water) aanwezig is. Nu tussen partijen niet in geschil is dat het hiervoor genoemde artikel uit de algemene erfpachtvoorwaarden en het artikel uit de akte uitgifte van erfpacht hetzelfde luiden althans dezelfde strekking hebben zal de rechtbank, ten behoeve van de leesbaarheid, hierna alleen artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst vermelden. 5.5. Tijdens de mondelinge behandeling is van de zijde van JALO (nader) toegelicht dat de tekortkoming van RBT daaruit bestaat dat er in het geheel geen energie aanwezig is. Onder het aanwezig zijn van energie moet volgens JALO worden verstaan dat er kan worden aangesloten op de infrastructuur en dat de energie bij de kavel(s) aankomt. RBT heeft van meet af aan gewaarborgd, althans het beeld geschetst, dat er 6 MVA per kavel beschikbaar was, aldus JALO. RBT betwist de ingenomen standpunten van JALO en stelt dat zij niet de verwachting heeft gewekt waaruit zou volgen dat bij levering per kavel 6 MVA aanwezig was. JALO wist dat zij zelf de benodigde aanvraag bij Enexis moest doen. JALO mocht er slechts op vertrouwen dat er op het Park een middenspannings-verdeelstation aanwezig was waarop JALO kon worden aangesloten, mits zij bij Enexis een aanvraag zou doen voor een aansluiting van 6 MVA. Nu het middenspannings-verdeel-station aanwezig is, heeft zij aan de gewekte verwachting voldaan, aldus RBT. 5.6. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de bewoordingen in artikel 6 lid 5 van de erfpachtovereenkomst redelijkerwijs niet anders worden opgevat dan dat RBT alleen de verplichting op zich heeft genomen om zorg te dragen voor de infrastructuur voor de betreffende nutsvoorzieningen, waaronder elektriciteit, zodat deze voorzieningen binnen een redelijke afstand beschikbaar zijn voor de bedrijven die zich op het Park willen vestigen. Om dat te bereiken ten aanzien van elektriciteit is er een middenspannings-verdeelstation op het Park gesticht, waardoor (ook) aansluitingen tot en met 6 MVA te realiseren zijn. Voor aansluitingen die groter zijn moet gebruik worden gemaakt van het hoogspanningsstation Urenco. Uit het aansluitdocument, waar beide partijen naar verwijzen, volgt dit (onderscheid) ook. De in dit document onder nr. 1 vermelde passage “Na oplevering van dit station is er ruim voldoende capaciteit aanwezig om aansluitingen t/m 6 MVA binnen een redelijke termijn te leveren” kan naar het oordeel van de rechtbank niet los worden gezien van het gestichte en destijds nog op te leveren verdeelstation voor middenspanning op het Park, waarmee (meer) mogelijkheden (ook wat betreft capaciteit) werden gecreëerd voor de te vestigen bedrijven om zich te laten aansluiten op het elektriciteitsnetwerk. Anders dan door JALO is betoogd is door RBT niet gewaarborgd dat er daadwerkelijk 6 MVA beschikbaar zou zijn per kavel (van JALO) en is deze suggestie ook niet gewekt. Uit het aansluitdocument blijkt immers ook voldoende duidelijk dat een bedrijf dat zich wil vestigen op het Park zelf een aanvraag voor een aansluiting moet doen bij Enexis en dat de daarmee gepaard gaande kosten voor rekening van dat bedrijf zijn. Dat JALO dit ook zo heeft begrepen blijkt alleen al uit het feit dat door of namens haar eind 2021 en in december 2023 een aanvraag is gedaan bij Enexis, waarna offertes zijn ontvangen. Bovendien heeft RBT JALO daar in de correspondentie ook meerdere keren op gewezen en heeft JALO in haar e-mailbericht van 31 augustus 2022 bevestigd dat zij weet dat zij zelf de stroomaan-sluiting moet regelen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft JALO bevestigd dat de infrastructuur is aangelegd en aanwezig is op het Park. 5.7. Gelet op het voorgaande is de rechtbank dan ook van oordeel dat de omstandigheid dat Enexis de door JALO in december 2023 gedane aanvraag, die gebaseerd is op een aansluiting van 6 MVA (voorlopig) heeft afgewezen vanwege netcongestie, RBT niet kan worden verweten in die zin dat geconcludeerd moet worden dat RBT haar contractuele verplichtingen niet nakomt. Daarbij kan niet uit het oog worden verloren dat JALO eind 2021 een aanvraag voor een aansluiting van 10 MVA (en 7.4 MW) heeft gedaan bij Enexis en dat zij deze offerte niet heeft geaccepteerd, althans heeft geannuleerd. Op dat moment was het dus wel mogelijk om een aansluiting via Enexis te realiseren. Uit het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling volgt dat JALO deze offerte niet heeft aanvaard omdat de financiering voor het project nog niet rond was. Dit is een keuze die JALO destijds zelf (noodgedwongen) heeft gemaakt en komt voor haar rekening en risico. Voor zover JALO zich op het standpunt stelt dat zij mocht aannemen dat voor deze gevraagde aansluiting stroom aanwezig was op het Park en er niet vanuit hoefde te gaan dat er een aparte kabel moest worden getrokken, zodat op grond daarvan RBT haar contractuele verplichtingen niet is nagekomen, volgt de rechtbank haar daarin niet. Deze aanvraag betrof immers een aanvraag van meer dan 6 MVA, zodat JALO, gelet op het vorenoverwogene en het aansluitdocument van Enexis (zie r.o. 3.5), redelijkerwijs wist, althans had moeten begrijpen, dat er gebruik moest worden gemaakt van het (verder gelegen) verdeelstation Urenco en dat dit meer kosten met zich zou brengen. Dat dit station niet binnen redelijke afstand is gelegen, kan onder de gegeven omstandigheden niet worden geconcludeerd. 5.8. Dat JALO na haar aanvraag van eind 2021 ongeveer twee jaar heeft gewacht met het doen van een nieuwe aanvraag bij Enexis en deze pas heeft ingediend nadat er sprake was van netcongestie waardoor Enexis deze aansluiting (voorlopig) niet kan realiseren, ligt in de risicosfeer van JALO en kan zij niet afwentelen op RBT. 5.9. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat geen sprake is van een contractuele tekortkoming van RBT. Dwaling 5.10. JALO beroept zich subsidiair op dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Zij stelt dat voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomsten en de akte uitgifte erfpacht er door dan wel namens RBT inlichtingen zijn verstrekt die een onjuiste voorstelling van zaken hebben veroorzaakt. Van meet af aan is van de zijde van RBT aangegeven dat de stroom-capaciteit geen enkel probleem zal zijn. Waarden van 10 tot 12 MW, werden als geen enkel probleem gezien. Dit waren geruststellende mededelingen van de zijde van RBT. Er werd een beeld geschetst dat 6 MVA per kavel beschikbaar zou zijn.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt JALO tot nakoming van haar verplichting uit hoofde van de erfpachtovereenkomst door het voldoen van de openstaande facturen van € 15.749,- exclusief btw (restant deelcanon B over het jaar 2023) respectievelijk € 31.498,- exclusief btw (deelcanon B over het jaar 2024), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over het bedrag van € 15.749,- exclusief btw vanaf 28 februari 2024 en over het bedrag van € 31.498,- exclusief btw vanaf 14 maart 2024, 6.2. veroordeelt JALO tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 932,49 exclusief btw (ter zake restant deelcanon B voor het jaar 2023) respectievelijk € 1.089,98 exclusief btw (ter zake deelcanon B voor het jaar 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 932,49 exclusief btw vanaf 26 maart 2024 (dag van de dagvaarding) en over het bedrag van € 1.089,98 exclusief btw vanaf 2 oktober 2024 (conclusie van antwoord in reconventie tevens akte van eiswijziging), 6.3. veroordeelt JALO in de proceskosten van € 5.595,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.4. veroordeelt JALO tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 5.456,42 aan proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde door RBT (in conventie) af; in reconventie 6.6. wijst het door JALO gevorderde af, 6.7. veroordeelt JALO in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.8. veroordeelt JALO tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag van € 614,00 aan proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, in conventie en in reconventie 6.9. veroordeelt JALO tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als JALO niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.10. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025. Deze conclusie wordt hierna ook aangeduid als de conclusie van antwoord in conventie. Deze conclusie wordt hierna ook aangeduid als de conclusie van antwoord in reconventie. De contactgegevens zijn gedeeltelijk verwijderd. De algemene voorwaarden zijn overgelegd als productie 4 door RBT. Uit de tekening bij en de definitiebepalingen in de erfpachtovereenkomst blijkt dat het perceel grond is onderverdeeld in een perceel (grond) A (29.019 m2) en een perceel (grond) B (6.372 m2). Artikel 6 lid 5 van de akte uitgifte erfpacht luidt hetzelfde (zie r.o. 3.21) en artikel 6.1.2.5 van de algemene erfpachtvoorwaarden heeft dezelfde strekking. Dit is gelijk aan 10 MVA. In de mail wordt gesproken over kavel B, maar bedoeld is perceel grond B. Met XL wordt bedoeld: het XL Businesspark, het park waar de kavels liggen. De kadastrale nummers 1335 en 1336 zijn ontstaan uit het kadastrale nummer 1272. Dit is gelijk aan 6 MVA. Waar in deze e-mail “kVA” wordt vermeld, wordt “MVA” bedoeld. Waar in deze e-mail “KVA” wordt vermeld wordt “MVA” bedoeld. Bedoeld is “dec 21”. In het e-mailbericht staat 6 kVA, maar ook hier is bedoeld 6 MVA. Vgl. onder meer HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex) en HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101 (Lundiform/Mexx). Vgl. o.a. HR 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1012. Vgl. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026. Vgl. HR 27 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2602.

Toen we bij jullie op bezoek waren (samen met [naam 2] ) om de problematiek van de stroomaansluiting te bespreken had ik begrepen dat het op dat moment één kavel was van 3,5 ha. en dat dit weer terug moest worden gebracht naar twee afzonderlijke kavels. ( kavel 1 met 2,9 ha. en kavel 2 met 0,6 ha.) Dit als oplossing voor onze stroom aansluiting. En in mijn vraag wilde ik graag weten of jullie dat nu gerealiseerd hebben. Twee kavels met twee keer deelcanon A en B. (ook zo beschreven in de eerste ontwikkelingsovereenkomst van 8 januari 2019). En jij antwoord naar mijn mening alsof XL de stroomaansluiting zou moeten regelen maar dat weet ik dat Jalo dit moet gaan doen. Als dat de bedoeling was van jouw schrijven dan zijn we hier wel over uitgepraat en als dat niet zo is dan hoor ik dat graag.” 3.21. De akte uitgifte erfpacht is op 30 december 2022 gepasseerd. Uit de akte blijkt dat het perceel grond (onderverdeeld in perceel grond A en perceel grond B) dat door JALO in erfpacht is verkregen bestaat uit drie kadastrale percelen. Op deze akte zijn ook de algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing. In de akte uitgifte erfpacht is daarnaast, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “(…) Artikel 6. Aflevering en aanvaarding Perceel Grond. (…) 5. Er is binnen redelijke afstand van het Perceel Grond gas, water en elektriciteit aanwezig. (…) Lidmaatschap Coöperatie. Artikel 8. 1. De Erfpachter is verplicht om lid te worden en te blijven van de Coöperatie. (…) 3. De Coöperatie biedt in ieder geval de volgende diensten casu quo voorzieningen aan: de beveiliging van het XL Businesspark Twente;- een bewegwijzeringsysteem; het beheer en onderhoud van: - de wegen; - de waterlopen; en - de groenvoorzieningen, inclusief de bijbehorende voorzieningen, zoals riool, hemelwaterafvoeren en dergelijke, in de Buitenruimte Algemeen; een gezamenlijk afvalmanagement; een centrale bluswatervoorziening; en een glasvezelnet. 4. De Erfpachter heeft zich verplicht gebruik te maken van de diensten en voorzieningen vermeld bij de eerste drie en het vijfde gedachtestreepje(s) van het vorige lid van dit artikel. Verplichtingen Erfpachter. Artikel 9. Realisatie. 1. a. De Erfpachter is, behoudens het bepaalde in het volgende lid van dit artikel, verplicht voor eigen rekening en risico: - binnen één maand, te rekenen vanaf heden, te beginnen met de uitvoering van het te ontwikkelen bedrijfsgebouw met bijbehorende buitenruimte volgens de verleende casu quo de door Erfpachter ingediende aanvraag voor de benodigde omgevingsvergunning; en - binnen twee jaar daarna de bouw te voltooien. (…)” 3.22. Op grond van de erfpachtovereenkomst en de akte uitgifte erfpacht is JALO (onder meer) verplicht om een canon te betalen aan RBT. De verschuldigde canon bestaat uit deelcanon A en deelcanon B. 3.23. Uit artikel 3 van de erfpachtvoorwaarden, dat betrekking heeft op de opbouw en de vaststelling van de canon, blijkt dat de deelcanon B onder meer ziet op de realisatiekosten van de in artikel 8.6.1 eerste, tweede vijfde en zesde gedachtestreepje van de Algemene voorwaarden vermelde voorzieningen, en een (op een bepaalde manier berekend) bedrag per vierkante meter voor het Perceel Grond. 3.24. Artikel 15 van de algemene erfpachtvoorwaarden luidt als volgt: VERZUIM/BOETE 1. Is een Erfpachter in verzuim ter zake van een verplichting in de Akte, dan kan het Openbaar Lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente hem, zonder tussenkomst van de rechter, terstond een opeisbare boete opleggen, onverminderd het recht om naast een opgelegde boete schadevergoeding te vorderen, voor zover de schade het bedrag van de boete overtreft. 2.1. Bij het vaststellen van de boete zal het openbaar lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente rekening houden met: a. de aard en de ernst van het verzuim; b. de duur van het verzuim. Een aldus op te leggen boete zal nooit hoger zijn dan de tegenprestatie die door de Erfpachter casu quo een gerechtigde op het genot van de Gerealiseerde Bedrijfshuisvesting anders dan Erfpacht voor de verkrijging van zijn recht is betaald. In geval van executie door een hypotheekhouder is de opgelegde boete niet verhaalbaar op de verkrijger/opvolgend erfpachter. 2.2. Bestaat deze tegenprestatie uit het betalen van een canon en/of retributie, dan zal vaststelling van de tegenprestatie plaatsvinden door kapitalisatie van de canon en/of retributie op de wijze zoals is aangegeven in artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer. 3.25. Op 1 maart 2023 heeft RBT JALO deelcanon B ter hoogte van € 38.112,58 inclusief btw in rekening gebracht. In de factuur is een betaaltermijn van 14 dagen opgenomen. Bij e-mailbericht van 3 maart 2023 heeft JALO verzocht om deelcanon B in twee termijnen te mogen betalen waarbij zij de tweede termijn op 1 september 2023 zal voldoen. Dit verzoek is bij e-mailbericht van 6 maart 2023 door RBT gehonoreerd. 3.26. Op 19 juni 2023 heeft Enexis de situatie van netcongestie op het station Almelo Urenco aangekondigd. 3.27. Op 20 september 2023 heeft RBT aan JALO een betalingsherinnering gestuurd, omdat betaling van de tweede termijn betreffende het bedrag van de hiervoor genoemde factuur uitbleef. Bij e-mailbericht van 26 september 2023 heeft JALO (onder meer) verzocht of het openstaande bedrag eind december 2023 mocht worden voldaan. Bij brief van 2 oktober 2023 heeft RBT aan JALO (onder andere) meegedeeld dat zij daar niet mee instemde. 3.28. Vervolgens heeft er op 4 oktober 2023 overleg plaatsgevonden tussen partijen. Bij brief van 5 oktober 2023 heeft RBT aan JALO, voor zover van belang het volgende meegedeeld: “(…) Naar aanleiding van onze brief van 2 oktober jl. en het gesprek van 4 oktober jl. berichten wij u als volgt. Jaarlijks verschuldigde parkmanagementbijdrage (Deelcanon B) Zoals in onze brief van 2 oktober jl. aangegeven bent u in verzuim, omdat u de factuur met nummer [factuurnummer] niet tijdig hebt voldaan. In afwijking van onze brief van 2 oktober jl. stemmen wij in met uw verzoek om het verschuldigde bedrag (factuur nummer [factuurnummer] ) uiterlijk 31 december 2023 te voldoen. Ingeval u uw betalingsverplichting niet uiterlijk 31 december 2023 nakomt zullen wij het invorderingstraject in gang zetten. Wij zullen daarbij in ieder geval de door het invorderingstraject gemaakte en te maken kosten en de op grond van artikel 14 van de Algemene Erfpachtvoorwaarden (bijlage bij de erfpachtovereenkomst) verschuldigde wettelijke rente voor handelstransacties bij u in rekening brengen. Tevens behouden we ons het recht voor om op grond van artikel 15 van de Algemene Erfpachtvoorwaarden een boete op te leggen. Start bouw Zoals in onze brief van 2 oktober jl. aangegeven bent u in verzuim, omdat u niet binnen de afgesproken periode bent gestart met de bouwwerkzaamheden. Voor de start van de bouwwerkzaamheden bent u afhankelijk van de financiering.

Ter onderbouwing daarvan wordt verwezen naar het aansluitdocument en de concept-ontwikkelingsovereenkomst uit 2014. JALO wijst er ook op dat RBT wist hoe belangrijk het energievraagstuk voor haar was. 5.11. RBT betwist dat er sprake is van dwaling en doet daarbij een beroep op artikel 6:228 lid 2 BW (dwaling omtrent een toekomstige omstandigheid en/of dwaling komt voor risico van JALO). Daarnaast meent zij dat JALO haar stellingen omtrent het verstrekken van onjuiste inlichtingen niet heeft onderbouwd. De stelling dat RBT waarden van 10 tot 12 MW heeft genoemd is bovendien onnavolgbaar nu uit het door JALO aangehaalde aansluit-document blijkt dat een aansluiting van meer dan 6 MVA vanaf het Urenco-verdeelstation moet worden gerealiseerd. RBT benadrukt dat zij heeft aangegeven dat een aansluiting voor 6 MVA te realiseren valt, mits JALO daarvoor een aanvraag doet bij Enexis. Daaruit kan niet worden opgemaakt dat er volgens RBT reeds 6 MVA aanwezig zou zijn op de kavel. JALO wist heel goed wat de te nemen stappen voor haar waren om tot de gewenste aansluiting te komen. Na de aanvraag in 2021 te hebben geannuleerd heeft zij pas eind 2023, wat te laat is, weer een aanvraag gedaan. Dat Enexis de aanvraag niet binnen 18 weken kan realiseren, maakt niet dat sprake is van dwaling. Dat is een omstandigheid die JALO zelf in het leven heeft geroepen en waarvan zij zelf het risico loopt. 5.12. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op dwaling niet slaagt. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen is er geen sprake van een situatie waarin RBT het beeld heeft geschetst dat 6 MVA per kavel aanwezig zou zijn. RBT heeft er immers steeds op gewezen dat JALO zelf een aanvraag moest doen bij Enexis en dat heeft JALO ook zo begrepen. Zij heeft immers eind 2021 een aanvraag gedaan en op dat moment was een aansluiting ook te realiseren. Dat JALO dat toen, om haar moverende redenen, niet heeft doorgezet komt voor haar rekening en risico. Dat Enexis eind 2023/begin 2024 de aansluiting niet (meer) kon realiseren vanwege netcongestie, is, als het al niet te beschouwen is als een toekomstige gebeurtenis in de zin van artikel 6:228 lid 2 BW, een omstandigheid, die onder de gegeven omstandigheden voor rekening van JALO moet blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). Opschorting 5.13. Nu hiervoor is overwogen dat RBT niet tekort is geschoten in haar contractuele verplichtingen tegenover JALO en het beroep op dwaling ook niet slaagt, komt JALO alleen al daarom geen beroep op opschorting toe. Tussenconclusie 5.14. Op grond van het voorgaande worden de vorderingen in reconventie afgewezen. Betaling deelcanon B 5.15. Tussen partijen is niet in geschil dat JALO een deel van de in rekening gebrachte deelcanon B voor het jaar 2023 niet heeft betaald. Evenmin is in geschil dat JALO de factuur voor het jaar 2024 voor deelcanon B, ondanks herinneringen/sommaties, volledig onbetaald heeft gelaten. 5.16. JALO stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat RBT geen aanspraak kan maken op de door haar gevorderde deelcanon B op grond van de redelijkheid en billijkheid dan wel onvoorziene omstandigheden dan wel overmacht. Redenen daarvoor zijn dat de in artikel 8.6.1., eerste, tweede, vijfde en zesde gedachtestreepje, van de algemene erfpachtvoorwaarden vermelde diensten niet worden uitgevoerd en dat het gebrek aan elektriciteit een onvoorziene omstandigheid is waardoor zij in een overmachtssituatie is komen te verkeren. Als de elektriciteit wel beschikbaar zou zijn geweest dan had zij de fabriek kunnen realiseren. 5.17. RBT stelt zich op het standpunt dat JALO de jaarlijkse deelcanon B aan haar verschuldigd is, ongeacht of zij gebruik maakt van de voorzieningen waarvoor deelcanon B wordt geheven. Daarnaast is JALO, onder verwijzing naar artikel 8 lid 4 van de akte uitgifte erfpacht, verplicht om van deze voorzieningen gebruik te maken. Dat JALO de voorzieningen niet gebruikt, omdat zij nog niet kan starten met de bouw als gevolg van ontbrekende financiering, is geen reden om op grond van de redelijkheid en billijkheid de verschuldigdheid van deelcanon B terzijde te schuiven. De stelling van JALO dat zij in een onverwachte positie is beland met grote gevolgen voor haar fabriek door het niet realiseren van de elektriciteitsaansluiting wordt betwist door RBT. Volgens RBT is er altijd al sprake geweest van financiële problemen bij JALO en kan zij om die reden de deelcanon B niet voldoen. Betwist wordt dan ook dat JALO de financiering niet rond zou kunnen krijgen vanwege (het niet realiseren van) de elektriciteitsaansluiting. Als JALO de benodigde aansluiting wel zou hebben verkregen, had zij alsnog niet tot realisatie van de fabriek kunnen overgaan wegens het aanhoudende gebrek aan liquide middelen en financiering. Daarnaast is het realiseren van de benodigde aansluiting een verplichting van JALO zelf en niet van RBT. Volgens RBT komen alle omstandigheden voor risico van JALO. Als JALO te weinig financiële middelen heeft, had zij de overeenkomst(en) t met RBT niet moeten sluiten. 5.18. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van JALO op onvoorziene omstandigheden niet. Zoals hiervoor ook al aan de orde is gekomen moe(s)t JALO zelf een aanvraag voor een aansluiting bij Enexis indienen. Dat heeft zij aanvankelijk eind 2021 ook gedaan. De daarop ontvangen offerte van Enexis heeft JALO niet aanvaard vanwege financieringsonmacht. Bovendien had JALO ook al ruimschoots voor de netcongestie onvoldoende liquide middelen. Zo is in 2018 de eerder gesloten ontwikkelingsovereenkomst van rechtswege ontbonden omdat JALO de reserveringsvergoeding niet kon voldoen en heeft JALO in maart 2023 om een betalingsregeling verzocht (en gekregen) voor de verschuldigde deelcanon B betreffende het jaar 2023. Het mag dan zo zijn dat, zoals JALO stelt, de door Enexis in juni 2023 afgekondigde netcongestie niet te voorzien was, maar waarom onder de hiervoor geschetste omstandigheden, de financiële gevolgen van het feit dat de financiering niet op tijd kon worden geregeld en het ontbreken van liquide middelen met als gevolg dat JALO niet in staat was om (op haar kosten) de benodigde aansluiting via Enexis (eerder) te laten realiseren, (mede) voor rekening van RBT moeten komen, valt niet in te zien. Financieringsonmacht en een gebrek aan liquide middelen komen volgens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van JALO, te meer omdat zij een professionele partij is. Evenmin is voldoende onderbouwd gesteld dat de netcongestie op een later moment financieringsonmacht of betalingsonmacht ten gevolge heeft gehad. De netcongestie is niet de oorzaak van de financieringsonmacht. Gelet hierop is er naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake van een onvoorziene omstandigheid waardoor niet van JALO kan worden verlangd dat zij de (volledige) deelcanon B voor de jaren 2023 en 2024 moet voldoen aan RBT. 5.19. Ook kan niet worden gezegd dat RBT de eisen van redelijkheid en billijkheid heeft geschonden door JALO te houden aan haar (betalings)verplichtingen. Dat JALO de voorzieningen niet gebruikt, ligt in haar risicosfeer. Bovendien heeft RBT zich welwillend en meedenkend opgesteld door (onder andere) op diverse momenten uitstel te verlenen voor het voldoen aan verplichtingen (zoals ten aanzien van de betaling van deelcanon B en de verplichting om te starten met de bouw). 5.20. Omdat de tekortkoming, zoals hiervoor is uiteengezet, volgens de verkeers-opvattingen voor rekening van JALO komt, gaat ook het beroep op overmacht niet op. 5.21. De conclusie is dan ook dat de vorderingen van RBT die zien op de betaling van deelcanon B voor het jaar 2023 en 2024 zullen worden toegewezen.

Toen we bij jullie op bezoek waren (samen met [naam 2] ) om de problematiek van de stroomaansluiting te bespreken had ik begrepen dat het op dat moment één kavel was van 3,5 ha. en dat dit weer terug moest worden gebracht naar twee afzonderlijke kavels. ( kavel 1 met 2,9 ha. en kavel 2 met 0,6 ha.) Dit als oplossing voor onze stroom aansluiting. En in mijn vraag wilde ik graag weten of jullie dat nu gerealiseerd hebben. Twee kavels met twee keer deelcanon A en B. (ook zo beschreven in de eerste ontwikkelingsovereenkomst van 8 januari 2019). En jij antwoord naar mijn mening alsof XL de stroomaansluiting zou moeten regelen maar dat weet ik dat Jalo dit moet gaan doen. Als dat de bedoeling was van jouw schrijven dan zijn we hier wel over uitgepraat en als dat niet zo is dan hoor ik dat graag.” 3.21. De akte uitgifte erfpacht is op 30 december 2022 gepasseerd. Uit de akte blijkt dat het perceel grond (onderverdeeld in perceel grond A en perceel grond B) dat door JALO in erfpacht is verkregen bestaat uit drie kadastrale percelen. Op deze akte zijn ook de algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing. In de akte uitgifte erfpacht is daarnaast, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “(…) Artikel 6. Aflevering en aanvaarding Perceel Grond. (…) 5. Er is binnen redelijke afstand van het Perceel Grond gas, water en elektriciteit aanwezig. (…) Lidmaatschap Coöperatie. Artikel 8. 1. De Erfpachter is verplicht om lid te worden en te blijven van de Coöperatie. (…) 3. De Coöperatie biedt in ieder geval de volgende diensten casu quo voorzieningen aan: de beveiliging van het XL Businesspark Twente;- een bewegwijzeringsysteem; het beheer en onderhoud van: - de wegen; - de waterlopen; en - de groenvoorzieningen, inclusief de bijbehorende voorzieningen, zoals riool, hemelwaterafvoeren en dergelijke, in de Buitenruimte Algemeen; een gezamenlijk afvalmanagement; een centrale bluswatervoorziening; en een glasvezelnet. 4. De Erfpachter heeft zich verplicht gebruik te maken van de diensten en voorzieningen vermeld bij de eerste drie en het vijfde gedachtestreepje(s) van het vorige lid van dit artikel. Verplichtingen Erfpachter. Artikel 9. Realisatie. 1. a. De Erfpachter is, behoudens het bepaalde in het volgende lid van dit artikel, verplicht voor eigen rekening en risico: - binnen één maand, te rekenen vanaf heden, te beginnen met de uitvoering van het te ontwikkelen bedrijfsgebouw met bijbehorende buitenruimte volgens de verleende casu quo de door Erfpachter ingediende aanvraag voor de benodigde omgevingsvergunning; en - binnen twee jaar daarna de bouw te voltooien. (…)” 3.22. Op grond van de erfpachtovereenkomst en de akte uitgifte erfpacht is JALO (onder meer) verplicht om een canon te betalen aan RBT. De verschuldigde canon bestaat uit deelcanon A en deelcanon B. 3.23. Uit artikel 3 van de erfpachtvoorwaarden, dat betrekking heeft op de opbouw en de vaststelling van de canon, blijkt dat de deelcanon B onder meer ziet op de realisatiekosten van de in artikel 8.6.1 eerste, tweede vijfde en zesde gedachtestreepje van de Algemene voorwaarden vermelde voorzieningen, en een (op een bepaalde manier berekend) bedrag per vierkante meter voor het Perceel Grond. 3.24. Artikel 15 van de algemene erfpachtvoorwaarden luidt als volgt: VERZUIM/BOETE 1. Is een Erfpachter in verzuim ter zake van een verplichting in de Akte, dan kan het Openbaar Lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente hem, zonder tussenkomst van de rechter, terstond een opeisbare boete opleggen, onverminderd het recht om naast een opgelegde boete schadevergoeding te vorderen, voor zover de schade het bedrag van de boete overtreft. 2.1. Bij het vaststellen van de boete zal het openbaar lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente rekening houden met: a. de aard en de ernst van het verzuim; b. de duur van het verzuim. Een aldus op te leggen boete zal nooit hoger zijn dan de tegenprestatie die door de Erfpachter casu quo een gerechtigde op het genot van de Gerealiseerde Bedrijfshuisvesting anders dan Erfpacht voor de verkrijging van zijn recht is betaald. In geval van executie door een hypotheekhouder is de opgelegde boete niet verhaalbaar op de verkrijger/opvolgend erfpachter. 2.2. Bestaat deze tegenprestatie uit het betalen van een canon en/of retributie, dan zal vaststelling van de tegenprestatie plaatsvinden door kapitalisatie van de canon en/of retributie op de wijze zoals is aangegeven in artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer. 3.25. Op 1 maart 2023 heeft RBT JALO deelcanon B ter hoogte van € 38.112,58 inclusief btw in rekening gebracht. In de factuur is een betaaltermijn van 14 dagen opgenomen. Bij e-mailbericht van 3 maart 2023 heeft JALO verzocht om deelcanon B in twee termijnen te mogen betalen waarbij zij de tweede termijn op 1 september 2023 zal voldoen. Dit verzoek is bij e-mailbericht van 6 maart 2023 door RBT gehonoreerd. 3.26. Op 19 juni 2023 heeft Enexis de situatie van netcongestie op het station Almelo Urenco aangekondigd. 3.27. Op 20 september 2023 heeft RBT aan JALO een betalingsherinnering gestuurd, omdat betaling van de tweede termijn betreffende het bedrag van de hiervoor genoemde factuur uitbleef. Bij e-mailbericht van 26 september 2023 heeft JALO (onder meer) verzocht of het openstaande bedrag eind december 2023 mocht worden voldaan. Bij brief van 2 oktober 2023 heeft RBT aan JALO (onder andere) meegedeeld dat zij daar niet mee instemde. 3.28. Vervolgens heeft er op 4 oktober 2023 overleg plaatsgevonden tussen partijen. Bij brief van 5 oktober 2023 heeft RBT aan JALO, voor zover van belang het volgende meegedeeld: “(…) Naar aanleiding van onze brief van 2 oktober jl. en het gesprek van 4 oktober jl. berichten wij u als volgt. Jaarlijks verschuldigde parkmanagementbijdrage (Deelcanon B) Zoals in onze brief van 2 oktober jl. aangegeven bent u in verzuim, omdat u de factuur met nummer [factuurnummer] niet tijdig hebt voldaan. In afwijking van onze brief van 2 oktober jl. stemmen wij in met uw verzoek om het verschuldigde bedrag (factuur nummer [factuurnummer] ) uiterlijk 31 december 2023 te voldoen. Ingeval u uw betalingsverplichting niet uiterlijk 31 december 2023 nakomt zullen wij het invorderingstraject in gang zetten. Wij zullen daarbij in ieder geval de door het invorderingstraject gemaakte en te maken kosten en de op grond van artikel 14 van de Algemene Erfpachtvoorwaarden (bijlage bij de erfpachtovereenkomst) verschuldigde wettelijke rente voor handelstransacties bij u in rekening brengen. Tevens behouden we ons het recht voor om op grond van artikel 15 van de Algemene Erfpachtvoorwaarden een boete op te leggen. Start bouw Zoals in onze brief van 2 oktober jl. aangegeven bent u in verzuim, omdat u niet binnen de afgesproken periode bent gestart met de bouwwerkzaamheden. Voor de start van de bouwwerkzaamheden bent u afhankelijk van de financiering.

Ter onderbouwing daarvan wordt verwezen naar het aansluitdocument en de concept-ontwikkelingsovereenkomst uit 2014. JALO wijst er ook op dat RBT wist hoe belangrijk het energievraagstuk voor haar was. 5.11. RBT betwist dat er sprake is van dwaling en doet daarbij een beroep op artikel 6:228 lid 2 BW (dwaling omtrent een toekomstige omstandigheid en/of dwaling komt voor risico van JALO). Daarnaast meent zij dat JALO haar stellingen omtrent het verstrekken van onjuiste inlichtingen niet heeft onderbouwd. De stelling dat RBT waarden van 10 tot 12 MW heeft genoemd is bovendien onnavolgbaar nu uit het door JALO aangehaalde aansluit-document blijkt dat een aansluiting van meer dan 6 MVA vanaf het Urenco-verdeelstation moet worden gerealiseerd. RBT benadrukt dat zij heeft aangegeven dat een aansluiting voor 6 MVA te realiseren valt, mits JALO daarvoor een aanvraag doet bij Enexis. Daaruit kan niet worden opgemaakt dat er volgens RBT reeds 6 MVA aanwezig zou zijn op de kavel. JALO wist heel goed wat de te nemen stappen voor haar waren om tot de gewenste aansluiting te komen. Na de aanvraag in 2021 te hebben geannuleerd heeft zij pas eind 2023, wat te laat is, weer een aanvraag gedaan. Dat Enexis de aanvraag niet binnen 18 weken kan realiseren, maakt niet dat sprake is van dwaling. Dat is een omstandigheid die JALO zelf in het leven heeft geroepen en waarvan zij zelf het risico loopt. 5.12. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op dwaling niet slaagt. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen is er geen sprake van een situatie waarin RBT het beeld heeft geschetst dat 6 MVA per kavel aanwezig zou zijn. RBT heeft er immers steeds op gewezen dat JALO zelf een aanvraag moest doen bij Enexis en dat heeft JALO ook zo begrepen. Zij heeft immers eind 2021 een aanvraag gedaan en op dat moment was een aansluiting ook te realiseren. Dat JALO dat toen, om haar moverende redenen, niet heeft doorgezet komt voor haar rekening en risico. Dat Enexis eind 2023/begin 2024 de aansluiting niet (meer) kon realiseren vanwege netcongestie, is, als het al niet te beschouwen is als een toekomstige gebeurtenis in de zin van artikel 6:228 lid 2 BW, een omstandigheid, die onder de gegeven omstandigheden voor rekening van JALO moet blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). Opschorting 5.13. Nu hiervoor is overwogen dat RBT niet tekort is geschoten in haar contractuele verplichtingen tegenover JALO en het beroep op dwaling ook niet slaagt, komt JALO alleen al daarom geen beroep op opschorting toe. Tussenconclusie 5.14. Op grond van het voorgaande worden de vorderingen in reconventie afgewezen. Betaling deelcanon B 5.15. Tussen partijen is niet in geschil dat JALO een deel van de in rekening gebrachte deelcanon B voor het jaar 2023 niet heeft betaald. Evenmin is in geschil dat JALO de factuur voor het jaar 2024 voor deelcanon B, ondanks herinneringen/sommaties, volledig onbetaald heeft gelaten. 5.16. JALO stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat RBT geen aanspraak kan maken op de door haar gevorderde deelcanon B op grond van de redelijkheid en billijkheid dan wel onvoorziene omstandigheden dan wel overmacht. Redenen daarvoor zijn dat de in artikel 8.6.1., eerste, tweede, vijfde en zesde gedachtestreepje, van de algemene erfpachtvoorwaarden vermelde diensten niet worden uitgevoerd en dat het gebrek aan elektriciteit een onvoorziene omstandigheid is waardoor zij in een overmachtssituatie is komen te verkeren. Als de elektriciteit wel beschikbaar zou zijn geweest dan had zij de fabriek kunnen realiseren. 5.17. RBT stelt zich op het standpunt dat JALO de jaarlijkse deelcanon B aan haar verschuldigd is, ongeacht of zij gebruik maakt van de voorzieningen waarvoor deelcanon B wordt geheven. Daarnaast is JALO, onder verwijzing naar artikel 8 lid 4 van de akte uitgifte erfpacht, verplicht om van deze voorzieningen gebruik te maken. Dat JALO de voorzieningen niet gebruikt, omdat zij nog niet kan starten met de bouw als gevolg van ontbrekende financiering, is geen reden om op grond van de redelijkheid en billijkheid de verschuldigdheid van deelcanon B terzijde te schuiven. De stelling van JALO dat zij in een onverwachte positie is beland met grote gevolgen voor haar fabriek door het niet realiseren van de elektriciteitsaansluiting wordt betwist door RBT. Volgens RBT is er altijd al sprake geweest van financiële problemen bij JALO en kan zij om die reden de deelcanon B niet voldoen. Betwist wordt dan ook dat JALO de financiering niet rond zou kunnen krijgen vanwege (het niet realiseren van) de elektriciteitsaansluiting. Als JALO de benodigde aansluiting wel zou hebben verkregen, had zij alsnog niet tot realisatie van de fabriek kunnen overgaan wegens het aanhoudende gebrek aan liquide middelen en financiering. Daarnaast is het realiseren van de benodigde aansluiting een verplichting van JALO zelf en niet van RBT. Volgens RBT komen alle omstandigheden voor risico van JALO. Als JALO te weinig financiële middelen heeft, had zij de overeenkomst(en) t met RBT niet moeten sluiten. 5.18. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van JALO op onvoorziene omstandigheden niet. Zoals hiervoor ook al aan de orde is gekomen moe(s)t JALO zelf een aanvraag voor een aansluiting bij Enexis indienen. Dat heeft zij aanvankelijk eind 2021 ook gedaan. De daarop ontvangen offerte van Enexis heeft JALO niet aanvaard vanwege financieringsonmacht. Bovendien had JALO ook al ruimschoots voor de netcongestie onvoldoende liquide middelen. Zo is in 2018 de eerder gesloten ontwikkelingsovereenkomst van rechtswege ontbonden omdat JALO de reserveringsvergoeding niet kon voldoen en heeft JALO in maart 2023 om een betalingsregeling verzocht (en gekregen) voor de verschuldigde deelcanon B betreffende het jaar 2023. Het mag dan zo zijn dat, zoals JALO stelt, de door Enexis in juni 2023 afgekondigde netcongestie niet te voorzien was, maar waarom onder de hiervoor geschetste omstandigheden, de financiële gevolgen van het feit dat de financiering niet op tijd kon worden geregeld en het ontbreken van liquide middelen met als gevolg dat JALO niet in staat was om (op haar kosten) de benodigde aansluiting via Enexis (eerder) te laten realiseren, (mede) voor rekening van RBT moeten komen, valt niet in te zien. Financieringsonmacht en een gebrek aan liquide middelen komen volgens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van JALO, te meer omdat zij een professionele partij is. Evenmin is voldoende onderbouwd gesteld dat de netcongestie op een later moment financieringsonmacht of betalingsonmacht ten gevolge heeft gehad. De netcongestie is niet de oorzaak van de financieringsonmacht. Gelet hierop is er naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake van een onvoorziene omstandigheid waardoor niet van JALO kan worden verlangd dat zij de (volledige) deelcanon B voor de jaren 2023 en 2024 moet voldoen aan RBT. 5.19. Ook kan niet worden gezegd dat RBT de eisen van redelijkheid en billijkheid heeft geschonden door JALO te houden aan haar (betalings)verplichtingen. Dat JALO de voorzieningen niet gebruikt, ligt in haar risicosfeer. Bovendien heeft RBT zich welwillend en meedenkend opgesteld door (onder andere) op diverse momenten uitstel te verlenen voor het voldoen aan verplichtingen (zoals ten aanzien van de betaling van deelcanon B en de verplichting om te starten met de bouw). 5.20. Omdat de tekortkoming, zoals hiervoor is uiteengezet, volgens de verkeers-opvattingen voor rekening van JALO komt, gaat ook het beroep op overmacht niet op. 5.21. De conclusie is dan ook dat de vorderingen van RBT die zien op de betaling van deelcanon B voor het jaar 2023 en 2024 zullen worden toegewezen.

Wij zijn bereid om u een laatste kans te geven om de benodigde financiering rond te krijgen. In afwijking van onze brief van 2 oktober jl. stemmen wij in met uw verzoek om de datum voor start van de uitvoering, zoals opgenomen in artikel 9 van de akte, uit te stellen naar uiterlijk 1 april 2024. Verkoop Erfpacht In artikel 11 van de akte is het verkopen, overdragen, bezwaren, toedelen en verhuren van het Erfpachtrecht geregeld. Wij geven op dit moment geen toestemming voor de verkoop van het Erfpachtrecht, omdat u het project (conform de aan u verleende vergunning) nog niet heeft gerealiseerd (artikel 9.4.2 algemene voorwaarden). (…)” 3.29. Eind december 2023 heeft JALO een nieuwe aanvraag gedaan bij Enexis gebaseerd op een aansluitcapaciteit van 6.000 kVA MS-T. Bij e-mailbericht van 8 januari 2024 is deze aanvraag voorlopig afgewezen omdat de capaciteit op het net in het gebied onvoldoende is en is de aanvraag van JALO op een wachtlijst geplaatst. Daarbij is door Enexis meegedeeld dat er binnenkort een offerte wordt verstrekt voor de aansluiting (zonder teruglevering). 3.30. JALO heeft niet voor 31 december 2023 het openstaande bedrag voor de tweede termijn van deelcanon B aan RBT voldaan. RBT heeft JALO daarop bij brieven van 9 januari 2024 en 18 januari 2024 aangemaand/gesommeerd. Bij e-mailbericht van 19 januari 2024 heeft JALO RBT het volgende meegedeeld: “(…) Ik heb jullie aanmaning voor de parkkosten ontvangen. Graag geef ik je een update van de stand van zaken rond Jalo. We hebben meerdere lijnen lopen om op korte termijn de kosten te financieren en toe te werken aan de financiering van het gehele project. Door de feestdagen gaat dit langzamer dan verwacht maar we zijn positief over een goede afloop. Met deze afwikkeling kunnen we ook de uitstaande rekeningen aan jullie betalen. Daarnaast hebben we een aanvraag gedaan bij Enexis voor een aansluiting. Die aanvraag is nu in behandeling. Wel hebben ze gezegd dat we door netcongestie mogelijk op de wachtlijst komen te staan. Ik hoop hier volgende week duidelijkheid over te hebben. Hoe zien jullie dit? Ik had begrepen dat er voor elke kavel 6 kVA ter beschikking was vanuit het park XL, net zoals water en gas. Daarom hebben we ook een opdracht voor een hoogspanning aansluiting geweigerd voor 10 kVA in december 2021. Het kan zijn dat alle gereserveerde verbruikers nog bij Enexis zijn gereserveerd maar dat er dus in feite nog wel ruimte. Weten jullie hier meer van zodat we dat ook door kunnen geven aan Enexis? In feite zijn we met de twee kavels (en dus 2 x 6 kVA) voldoende voorzien. Ik heb inmiddels mijn projectdirecteur aangesteld voor de realisatie van het project. Dit is [naam 3] (…). Ik stel voor dat we even met ons driën (vieren) een afspraak maken om bovenstaande zaken te bespreken. Als er geen ruimte is voor een E- aansluiting op korte termijn dan kunnen we ook het project niet verder ontwikkelen en realiseren. (…)” 3.31. RBT heeft daarop bij e-mailbericht van 22 januari 2024 als volgt gereageerd. “(…) Wij constateren dat u tot op heden uw betalingsverplichting niet bent nagekomen, zoals in de aanmaning van 18 januari 2024 aangegeven. Wij houden u aan de betalingstermijn zoals in de aanmaning aangegeven. De realisatie / totstandbrenging van een aansluiting op het elektriciteitsnetwerk en de levering van energie zult u zelf moeten regelen met Enexis. Hier hebben wij u meerdere keren op gewezen. (…)” 3.32. Op 25 januari 2024 heeft de advocaat van RBT met [naam 1] gebeld, waarbij [naam 1] aangaf dat uiterlijk op 1 februari 2024 zou worden betaald. 3.33. Op 31 januari 2024 heeft JALO van Enexis de offerte ontvangen die gebaseerd is op 6 MVA. Uit deze offerte blijkt dat de eenmalige kosten ruim € 560.000,- zijn en dat maandelijkse kosten (ongeveer) € 640,- bedragen, waarbij nog geen rekening is gehouden met een vergoeding voor transport van elektriciteit. 3.34. Omdat op 1 februari 2024 de tweede termijn van de deelcanon B niet was voldaan heeft (de advocaat van) RBT JALO bij brief van 6 februari 2024 nog een laatste mogelijkheid gegeven om over te gaan tot betaling van het openstaande bedrag van € 19.056,29, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke handelsrente. RBT maakt daarnaast aanspraak op een boete van € 150,00 per dag met een maximum van € 10.000,- indien niet wordt binnen de gestelde termijn wordt betaald. Naar aanleiding van een e-mailbericht van JALO van 8 februari 2024, waarin te kennen wordt gegeven dat er geen financiële middelen zijn om te betalen en dat het de verwachting is dat eind februari 2024 de financiering rond zal zijn, heeft (de advocaat van) RBT de uiterste dag van betaling nog aangepast naar 27 februari 2024, maar ook op die datum heeft JALO het resterende factuurbedrag niet voldaan. 3.35. Bij factuur van 28 februari 2024 heeft RBT JALO een bedrag van € 38.112,58 (inclusief btw) in rekening gebracht, zijnde deelcanon B over het jaar 2024. 3.36. Op 7 maart 2024 heeft JALO een e-mailbericht gestuurd aan RBT met de volgende inhoud: “(…) Ik heb een aanvraag ingediend in december 23 voor een aansluiting van eerst 6 KVA bij Enexis. (…) Dit heb ik in overleg met [naam 3] gedaan omdat er van jullie zijde ook is verteld dat er op het XL een aansluiting van maximaal 6 KVA in midden en laagspanning door het park geregeld kon worden. Nou gaat het er niet om dat ik door de netcongestie iemand aansprakelijk wil stellen maar ik kan me ook niet anders voorstellen dat bij de aanleg van het park rekening is gehouden met een bepaalde hoeveelheid elektriciteits-verbruik per kavel. (naar wat ik dan begrepen heb max. 6 KVA midden en laagspanning per kavel). Nou is mijn vraag wat is er toen met Enexis geregeld met de aanleg van het park. In mijn optiek zijn er maar weinig echte productie bedrijven en zijn de meeste gebaseerd op logistiek dus is er naar alle waarschijnlijkheid een over capaciteit van nog beschikbare elektriciteit levering. Jalo heeft ook in het verleden (dec.22) een aanvraag in gediend bij Enexis van 7400KW- 10 KVA en die hebben we afgewezen omdat dit een hoogspanningsaansluiting zou zijn en we daarom geen gebruik konden maken van een max. 6 KVA vanuit het XL aangelegde netwerk want die was gebaseerd op midden én laagspanning. (…). Dat is ook de reden dat we twee kavels hebben gekocht. Daar staat ook in het erfpacht contract dat er binnen redelijke afstand van het perceel grond, gas, water en elektriciteit aanwezig is. Dus daarom mijn vraag wat er door het bestuur en de directie van het XL is afgesproken en geregeld met Enexis? Mijn volgende vraag daaraan gekoppeld is wanneer ik niet weet wanneer ik de aansluiting gerealiseerd kan zijn kan ik ook niet starten met de bouw want dan kan ik de financiers volgens afspraak ook niet betalen omdat de productie datum opschuift. Hoe is het dan geregeld als ik de kavel in het ergste geval wil of moet verkopen? Dit zijn in ieder geval de vragen die ik met jullie wil bespreken. (…)” 3.37. Op 8 maart 2024 heeft er overleg plaatsgevonden tussen RBT en JALO. 3.38. De door JALO aangestelde projectleider, de heer [naam 3] , heeft op 11 maart 2024 gesproken met Enexis en heeft dat gesprek en mogelijke scenario’s bij e-mailbericht van 11 maart 2024 teruggekoppeld aan JALO.

Boete 5.22. JALO vordert op grond van artikel 15 van de algemene erfpachtvoorwaarden een boete van € 150,- per dag met een maximum van € 10.000,- vanaf 14 februari 2024 in verband met het niet voldoen van deelcanon B voor het jaar 2023. 5.23. JALO verweert zich hiertegen. Zij stelt dat onduidelijk is hoe RBT tot dit bedrag is gekomen. Ook is onduidelijk in hoeverre rekening is gehouden met de aard en de ernst van het verzuim en met de duur van het verzuim. Gelet op het openstaande bedrag van € 19.056,29 is een boete van maximaal € 10.000,- buitensporig hoog. RBT maakt dan ook misbruik van recht en handelt bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus JALO. 5.24. De rechtbank wijst de boete af. Daartoe overweegt zij dat het in artikel 15 van de algemene erfpachtvoorwaarden opgenomen boetebeding onvoldoende bepaalbaar is als bedoeld in artikel 6:227 BW. Het biedt onvoldoende inzicht in de (mogelijk) verschuldigde bedragen doordat er geen indicatie wordt gegeven van de hoogte van de boete (in de vorm van een bedrag of een percentage). Daaraan doet het bepaalde in lid 2.1 van dat artikel niet af, nu dat feitelijk neerkomt op het achteraf vaststellen van een boete. Dat biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende (rechts)zekerheid. Als de leemte omtrent de hoogte van de verschuldigde boete al zou kunnen worden ingevuld door de redelijkheid en billijkheid, dan heeft RBT onvoldoende toegelicht waarom in dit geval, met inachtneming van het bepaalde in lid 2.1. van artikel 15 van de algemene erfpachtvoorwaarden, een bedrag van € 150,- per dag met een maximum van € 10.000,- redelijk is te achten, te meer nu het openstaande bedrag van deelcanon B voor het jaar 2023, waarop de boete ziet, € 15.749,00 (excl. btw) bedraagt. Buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke (handels)rente 5.25. RBT vordert de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke handelsrente over de niet-betaalde deelcanon B over de jaren 2023 en 2024. JALO heeft daartegen verweer gevoerd. 5.26. Zoals hiervoor is overwogen slaagt het beroep op opschorting van JALO niet, zodat dat ook wat betreft dit onderdeel geen doel treft. 5.27. Uit de dagvaarding en de conclusie van antwoord in reconventie (en de daarbij behorende producties) blijkt verder voldoende dat er van de zijde van RBT buitengerechte-lijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Tussen JALO en (de advocaat van) RBT is, nadat deelcanon B voor het jaar 2023 in rekening is gebracht, immers veelvuldig gecorres-pondeerd en er zijn ook aanmaningen/sommaties verstuurd voor de verschuldigde deelcanon B voor de jaren 2023 en 2024. 5.28. Voor zover JALO in de conclusie van antwoord in conventie in dit verband heeft gewezen op het bepaalde in artikel 28.3 van de erfpachtovereenkomst, leidt dit niet tot de conclusie dat JALO geen buitengerechtelijke incassokosten of wettelijke handelsrente is verschuldigd. Nog daargelaten dat dergelijke kosten of rente in dit geval moeten worden aangezegd, is door RBT onderbouwd dat de brief van 6 februari 2024 aangetekend is verstuurd. 5.29. De rechtbank begrijpt dat RBT haar vordering(en) betreffende de buitengerechte-lijke incassokosten baseert op het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Anders dan zij in de dagvaarding vermeldt, is zij bij de berekening daarvan niet uitgegaan van 15%. Dat zou ook niet juist zijn, nu er volgens het Besluit een staffel geldt. Toepassing van deze staffel leidt ertoe dat RBT voor het jaar 2023 (uitgaande van de gevorderde en toegewezen canon van € 15.749,- exclusief btw) aanspraak kan maken op € 932,49 exclusief btw en voor het jaar 2024 (uitgaande van de gevorderde en toegewezen canon van € 31.498,- exclusief btw) op € 1.089,98 exclusief btw. Deze bedragen zullen dan ook worden toegewezen. 5.30. De gevorderde wettelijke handelsrente over de verschuldigde deelcanon B over het jaar 2023 zal, gelet op het door RBT gegeven uitstel van betaling tot uiterlijk 27 februari 2024, worden toegewezen vanaf 28 februari 2024. Met betrekking tot de verschuldigde deelcanon B over het jaar 2024 zal de wettelijke handelsrente worden toegewezen vanaf 14 maart 2024 (de vervaldatum). 5.31. De gevorderde wettelijke handelsrente over de toegewezen incassokosten zal worden afgewezen. Buitengerechtelijke (incasso)kosten zijn een vorm van vermogens-schade (artikel 6:96 sub c BW). De artikelen 6:119a en 6:119b BW zijn niet van toepassing op schadevergoedingsbedragen zodat (als het mindere van het gevorderde) de wettelijke rente van artikel 6:119 BW zal worden toegewezen. Deze wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf het moment van de dagvaarding respectievelijk de conclusie van antwoord in reconventie, nu niets is gesteld over het moment van betaling van deze incassokosten. Uitvoerbaarheid bij voorraad 5.32. JALO heeft verzocht om in geval van een toewijzend vonnis in conventie het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 5.33. Het uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, ook hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar moet zijn en ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Bij deze beoordeling blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aan te wenden rechtsmiddel in beginsel buiten beschouwing. Degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt wordt vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaar-verklaring bij voorraad te hebben. De veroordelingen betreffen betaling van geldsommen. Daarmee is het belang van RBT bij de tenuitvoerlegging in beginsel gegeven. Wat JALO daartegenover heeft gesteld, legt onvoldoende gewicht in de schaal. Dat JALO in de financiële moeilijkheden verkeert maakt niet dat haar belang moet prevaleren boven het belang van RBT. Het door JALO gestelde zicht op een “financial close” geeft, nog daargelaten dat dat op geen enkele wijze is onderbouwd, evenmin aanleiding tot afwijzing van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. De rechtbank zal het vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Proceskosten 5.34. JALO is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen.

Wij zijn bereid om u een laatste kans te geven om de benodigde financiering rond te krijgen. In afwijking van onze brief van 2 oktober jl. stemmen wij in met uw verzoek om de datum voor start van de uitvoering, zoals opgenomen in artikel 9 van de akte, uit te stellen naar uiterlijk 1 april 2024. Verkoop Erfpacht In artikel 11 van de akte is het verkopen, overdragen, bezwaren, toedelen en verhuren van het Erfpachtrecht geregeld. Wij geven op dit moment geen toestemming voor de verkoop van het Erfpachtrecht, omdat u het project (conform de aan u verleende vergunning) nog niet heeft gerealiseerd (artikel 9.4.2 algemene voorwaarden). (…)” 3.29. Eind december 2023 heeft JALO een nieuwe aanvraag gedaan bij Enexis gebaseerd op een aansluitcapaciteit van 6.000 kVA MS-T. Bij e-mailbericht van 8 januari 2024 is deze aanvraag voorlopig afgewezen omdat de capaciteit op het net in het gebied onvoldoende is en is de aanvraag van JALO op een wachtlijst geplaatst. Daarbij is door Enexis meegedeeld dat er binnenkort een offerte wordt verstrekt voor de aansluiting (zonder teruglevering). 3.30. JALO heeft niet voor 31 december 2023 het openstaande bedrag voor de tweede termijn van deelcanon B aan RBT voldaan. RBT heeft JALO daarop bij brieven van 9 januari 2024 en 18 januari 2024 aangemaand/gesommeerd. Bij e-mailbericht van 19 januari 2024 heeft JALO RBT het volgende meegedeeld: “(…) Ik heb jullie aanmaning voor de parkkosten ontvangen. Graag geef ik je een update van de stand van zaken rond Jalo. We hebben meerdere lijnen lopen om op korte termijn de kosten te financieren en toe te werken aan de financiering van het gehele project. Door de feestdagen gaat dit langzamer dan verwacht maar we zijn positief over een goede afloop. Met deze afwikkeling kunnen we ook de uitstaande rekeningen aan jullie betalen. Daarnaast hebben we een aanvraag gedaan bij Enexis voor een aansluiting. Die aanvraag is nu in behandeling. Wel hebben ze gezegd dat we door netcongestie mogelijk op de wachtlijst komen te staan. Ik hoop hier volgende week duidelijkheid over te hebben. Hoe zien jullie dit? Ik had begrepen dat er voor elke kavel 6 kVA ter beschikking was vanuit het park XL, net zoals water en gas. Daarom hebben we ook een opdracht voor een hoogspanning aansluiting geweigerd voor 10 kVA in december 2021. Het kan zijn dat alle gereserveerde verbruikers nog bij Enexis zijn gereserveerd maar dat er dus in feite nog wel ruimte. Weten jullie hier meer van zodat we dat ook door kunnen geven aan Enexis? In feite zijn we met de twee kavels (en dus 2 x 6 kVA) voldoende voorzien. Ik heb inmiddels mijn projectdirecteur aangesteld voor de realisatie van het project. Dit is [naam 3] (…). Ik stel voor dat we even met ons driën (vieren) een afspraak maken om bovenstaande zaken te bespreken. Als er geen ruimte is voor een E- aansluiting op korte termijn dan kunnen we ook het project niet verder ontwikkelen en realiseren. (…)” 3.31. RBT heeft daarop bij e-mailbericht van 22 januari 2024 als volgt gereageerd. “(…) Wij constateren dat u tot op heden uw betalingsverplichting niet bent nagekomen, zoals in de aanmaning van 18 januari 2024 aangegeven. Wij houden u aan de betalingstermijn zoals in de aanmaning aangegeven. De realisatie / totstandbrenging van een aansluiting op het elektriciteitsnetwerk en de levering van energie zult u zelf moeten regelen met Enexis. Hier hebben wij u meerdere keren op gewezen. (…)” 3.32. Op 25 januari 2024 heeft de advocaat van RBT met [naam 1] gebeld, waarbij [naam 1] aangaf dat uiterlijk op 1 februari 2024 zou worden betaald. 3.33. Op 31 januari 2024 heeft JALO van Enexis de offerte ontvangen die gebaseerd is op 6 MVA. Uit deze offerte blijkt dat de eenmalige kosten ruim € 560.000,- zijn en dat maandelijkse kosten (ongeveer) € 640,- bedragen, waarbij nog geen rekening is gehouden met een vergoeding voor transport van elektriciteit. 3.34. Omdat op 1 februari 2024 de tweede termijn van de deelcanon B niet was voldaan heeft (de advocaat van) RBT JALO bij brief van 6 februari 2024 nog een laatste mogelijkheid gegeven om over te gaan tot betaling van het openstaande bedrag van € 19.056,29, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke handelsrente. RBT maakt daarnaast aanspraak op een boete van € 150,00 per dag met een maximum van € 10.000,- indien niet wordt binnen de gestelde termijn wordt betaald. Naar aanleiding van een e-mailbericht van JALO van 8 februari 2024, waarin te kennen wordt gegeven dat er geen financiële middelen zijn om te betalen en dat het de verwachting is dat eind februari 2024 de financiering rond zal zijn, heeft (de advocaat van) RBT de uiterste dag van betaling nog aangepast naar 27 februari 2024, maar ook op die datum heeft JALO het resterende factuurbedrag niet voldaan. 3.35. Bij factuur van 28 februari 2024 heeft RBT JALO een bedrag van € 38.112,58 (inclusief btw) in rekening gebracht, zijnde deelcanon B over het jaar 2024. 3.36. Op 7 maart 2024 heeft JALO een e-mailbericht gestuurd aan RBT met de volgende inhoud: “(…) Ik heb een aanvraag ingediend in december 23 voor een aansluiting van eerst 6 KVA bij Enexis. (…) Dit heb ik in overleg met [naam 3] gedaan omdat er van jullie zijde ook is verteld dat er op het XL een aansluiting van maximaal 6 KVA in midden en laagspanning door het park geregeld kon worden. Nou gaat het er niet om dat ik door de netcongestie iemand aansprakelijk wil stellen maar ik kan me ook niet anders voorstellen dat bij de aanleg van het park rekening is gehouden met een bepaalde hoeveelheid elektriciteits-verbruik per kavel. (naar wat ik dan begrepen heb max. 6 KVA midden en laagspanning per kavel). Nou is mijn vraag wat is er toen met Enexis geregeld met de aanleg van het park. In mijn optiek zijn er maar weinig echte productie bedrijven en zijn de meeste gebaseerd op logistiek dus is er naar alle waarschijnlijkheid een over capaciteit van nog beschikbare elektriciteit levering. Jalo heeft ook in het verleden (dec.22) een aanvraag in gediend bij Enexis van 7400KW- 10 KVA en die hebben we afgewezen omdat dit een hoogspanningsaansluiting zou zijn en we daarom geen gebruik konden maken van een max. 6 KVA vanuit het XL aangelegde netwerk want die was gebaseerd op midden én laagspanning. (…). Dat is ook de reden dat we twee kavels hebben gekocht. Daar staat ook in het erfpacht contract dat er binnen redelijke afstand van het perceel grond, gas, water en elektriciteit aanwezig is. Dus daarom mijn vraag wat er door het bestuur en de directie van het XL is afgesproken en geregeld met Enexis? Mijn volgende vraag daaraan gekoppeld is wanneer ik niet weet wanneer ik de aansluiting gerealiseerd kan zijn kan ik ook niet starten met de bouw want dan kan ik de financiers volgens afspraak ook niet betalen omdat de productie datum opschuift. Hoe is het dan geregeld als ik de kavel in het ergste geval wil of moet verkopen? Dit zijn in ieder geval de vragen die ik met jullie wil bespreken. (…)” 3.37. Op 8 maart 2024 heeft er overleg plaatsgevonden tussen RBT en JALO. 3.38. De door JALO aangestelde projectleider, de heer [naam 3] , heeft op 11 maart 2024 gesproken met Enexis en heeft dat gesprek en mogelijke scenario’s bij e-mailbericht van 11 maart 2024 teruggekoppeld aan JALO.

Boete 5.22. JALO vordert op grond van artikel 15 van de algemene erfpachtvoorwaarden een boete van € 150,- per dag met een maximum van € 10.000,- vanaf 14 februari 2024 in verband met het niet voldoen van deelcanon B voor het jaar 2023. 5.23. JALO verweert zich hiertegen. Zij stelt dat onduidelijk is hoe RBT tot dit bedrag is gekomen. Ook is onduidelijk in hoeverre rekening is gehouden met de aard en de ernst van het verzuim en met de duur van het verzuim. Gelet op het openstaande bedrag van € 19.056,29 is een boete van maximaal € 10.000,- buitensporig hoog. RBT maakt dan ook misbruik van recht en handelt bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus JALO. 5.24. De rechtbank wijst de boete af. Daartoe overweegt zij dat het in artikel 15 van de algemene erfpachtvoorwaarden opgenomen boetebeding onvoldoende bepaalbaar is als bedoeld in artikel 6:227 BW. Het biedt onvoldoende inzicht in de (mogelijk) verschuldigde bedragen doordat er geen indicatie wordt gegeven van de hoogte van de boete (in de vorm van een bedrag of een percentage). Daaraan doet het bepaalde in lid 2.1 van dat artikel niet af, nu dat feitelijk neerkomt op het achteraf vaststellen van een boete. Dat biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende (rechts)zekerheid. Als de leemte omtrent de hoogte van de verschuldigde boete al zou kunnen worden ingevuld door de redelijkheid en billijkheid, dan heeft RBT onvoldoende toegelicht waarom in dit geval, met inachtneming van het bepaalde in lid 2.1. van artikel 15 van de algemene erfpachtvoorwaarden, een bedrag van € 150,- per dag met een maximum van € 10.000,- redelijk is te achten, te meer nu het openstaande bedrag van deelcanon B voor het jaar 2023, waarop de boete ziet, € 15.749,00 (excl. btw) bedraagt. Buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke (handels)rente 5.25. RBT vordert de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke handelsrente over de niet-betaalde deelcanon B over de jaren 2023 en 2024. JALO heeft daartegen verweer gevoerd. 5.26. Zoals hiervoor is overwogen slaagt het beroep op opschorting van JALO niet, zodat dat ook wat betreft dit onderdeel geen doel treft. 5.27. Uit de dagvaarding en de conclusie van antwoord in reconventie (en de daarbij behorende producties) blijkt verder voldoende dat er van de zijde van RBT buitengerechte-lijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Tussen JALO en (de advocaat van) RBT is, nadat deelcanon B voor het jaar 2023 in rekening is gebracht, immers veelvuldig gecorres-pondeerd en er zijn ook aanmaningen/sommaties verstuurd voor de verschuldigde deelcanon B voor de jaren 2023 en 2024. 5.28. Voor zover JALO in de conclusie van antwoord in conventie in dit verband heeft gewezen op het bepaalde in artikel 28.3 van de erfpachtovereenkomst, leidt dit niet tot de conclusie dat JALO geen buitengerechtelijke incassokosten of wettelijke handelsrente is verschuldigd. Nog daargelaten dat dergelijke kosten of rente in dit geval moeten worden aangezegd, is door RBT onderbouwd dat de brief van 6 februari 2024 aangetekend is verstuurd. 5.29. De rechtbank begrijpt dat RBT haar vordering(en) betreffende de buitengerechte-lijke incassokosten baseert op het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Anders dan zij in de dagvaarding vermeldt, is zij bij de berekening daarvan niet uitgegaan van 15%. Dat zou ook niet juist zijn, nu er volgens het Besluit een staffel geldt. Toepassing van deze staffel leidt ertoe dat RBT voor het jaar 2023 (uitgaande van de gevorderde en toegewezen canon van € 15.749,- exclusief btw) aanspraak kan maken op € 932,49 exclusief btw en voor het jaar 2024 (uitgaande van de gevorderde en toegewezen canon van € 31.498,- exclusief btw) op € 1.089,98 exclusief btw. Deze bedragen zullen dan ook worden toegewezen. 5.30. De gevorderde wettelijke handelsrente over de verschuldigde deelcanon B over het jaar 2023 zal, gelet op het door RBT gegeven uitstel van betaling tot uiterlijk 27 februari 2024, worden toegewezen vanaf 28 februari 2024. Met betrekking tot de verschuldigde deelcanon B over het jaar 2024 zal de wettelijke handelsrente worden toegewezen vanaf 14 maart 2024 (de vervaldatum). 5.31. De gevorderde wettelijke handelsrente over de toegewezen incassokosten zal worden afgewezen. Buitengerechtelijke (incasso)kosten zijn een vorm van vermogens-schade (artikel 6:96 sub c BW). De artikelen 6:119a en 6:119b BW zijn niet van toepassing op schadevergoedingsbedragen zodat (als het mindere van het gevorderde) de wettelijke rente van artikel 6:119 BW zal worden toegewezen. Deze wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf het moment van de dagvaarding respectievelijk de conclusie van antwoord in reconventie, nu niets is gesteld over het moment van betaling van deze incassokosten. Uitvoerbaarheid bij voorraad 5.32. JALO heeft verzocht om in geval van een toewijzend vonnis in conventie het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 5.33. Het uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, ook hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar moet zijn en ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Bij deze beoordeling blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aan te wenden rechtsmiddel in beginsel buiten beschouwing. Degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt wordt vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaar-verklaring bij voorraad te hebben. De veroordelingen betreffen betaling van geldsommen. Daarmee is het belang van RBT bij de tenuitvoerlegging in beginsel gegeven. Wat JALO daartegenover heeft gesteld, legt onvoldoende gewicht in de schaal. Dat JALO in de financiële moeilijkheden verkeert maakt niet dat haar belang moet prevaleren boven het belang van RBT. Het door JALO gestelde zicht op een “financial close” geeft, nog daargelaten dat dat op geen enkele wijze is onderbouwd, evenmin aanleiding tot afwijzing van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. De rechtbank zal het vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Proceskosten 5.34. JALO is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen.