ECLI:NL:RBOVE:2025:2933

RECHTBANK OVERIJSSEL Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer : 11338691 CV EXPL 24-3579 Vonnis van 6 mei 2025 in de zaak van [eiser], wonende te [woonplaats 1], eisende partij, hierna te noemen [eiser], gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen tegen [gedaagde], wonende te [woonplaats 2], gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde], gemachtigde: mr. J.T.J. Gijsbers.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, - de conclusie van antwoord van [eiser] van 10 december 2024, - de akte houdende aanvullende producties van [gedaagde] van 27 februari 2025, - de brief van de griffie waarin de mondelinge behandeling is bepaald, - de mondelinge behandeling van 27 februari 2025 en de daarvan door de griffier gemaakte aantekeningen; - de akte houdende aanvullende producties van [eiser] van 28 februari 2025, - de antwoordakte van [gedaagde] van 11 maart 2025, 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De zaak in het kort 2.1. Partijen hebben een huurgeschil. [eiser] vordert een verklaring voor recht, inhoudende dat de huur rechtsgeldig is opgezegd, althans ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van (achterstallige) huurverhoging, nutsvoorzieningen, en een gebruiksvergoeding. [gedaagde] is van mening dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, althans dat deze niet ontbonden kan worden. Daarnaast meent [gedaagde] dat zij de huurverhoging, kosten voor nutsvoorzieningen en de gebruiksvergoeding niet verschuldigd is. 2.2. De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en dat er geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de geldvorderingen worden afgewezen. Hierna zal worden uitgelegd hoe de kantonrechter tot zijn beslissingen is gekomen.

3.1. [eiser] is directeur en (indirect) aandeelhouder van [bedrijf 1] B.V. (hierna te noemen: het varkensfokbedrijf). [gedaagde] is daar in dienst geweest van 22 augustus 2016 tot 7 mei 2024. Ook is [eiser] eigenaar van het perceel aan de [adres]. Op dit perceel bevindt zich onder meer een woning, schuren, stallen en grond (weide). 3.2. [gedaagde] heeft de voormelde woning (hierna: de woning) in maart 2016 betrokken samen met haar toenmalige vriend. Na een relatiebreuk wilde [gedaagde] de woning blijven bewonen. [gedaagde] en [eiser] sloten daarom een huurovereenkomst met ingang van 1 december 2020. De huurprijs bedroeg € 700,00 per maand. Het naastgelegen weiland, eigendom van [bedrijf 2] B.V., had [gedaagde] in gebruik voor haar paarden. 3.3. In artikel 2 van deze huurovereenkomst staat het volgende: “(…) Van deze huurovereenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21, hierna te noemen 'algemene bepalingen'. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen.” 3.4. In artikel 6 van de huurovereenkomst staat het volgende: “Huurder zal zorgdragen voor de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.” 3.5. Bij brief van 15 maart 2024 heeft [eiser] voor zover van belang het volgende aan [gedaagde] meegedeeld: “(…). Enkele weken geleden heeft verhuurder u een huurverhoging aangezegd gebaseerd op indexering per 1.1.2022, 1.1.2023, en 1.1.2024 (het gaat hier om de percentages 3.3, resp. 4.1, en resp. 3.1); het bedrag dat u maandelijks per 1 april 2024 als huur voor de bedrijfswoning aan het adres [adres] dient te betalen, beloopt € 776,08; wilt u ervoor zorgdragen dat betalingen tijdig worden overgeschreven op de rekening van verhuurder. (…).” 3.6. [gedaagde] heeft in de maanden daarna € 700,00 per maand aan [eiser] overgemaakt. 3.7. Eveneens bij brief van 15 maart 2024 heeft [eiser] voor zover van belang het volgende aan [gedaagde] gestuurd: “(…). Uw huurovereenkomst beperkt zich tot de woning. Gebleken is de directie dat u zonder recht, titel, toestemming of vergoeding, gebruik maakt van de gronden, schuren en stallen die overigens op het perceel gesitueerd zijn en die niet door u gehuurd worden c.q. of aan u in gebruik gegeven zijn. Aan die situatie dient direct een einde te worden gemaakt. Per 25 maart 2024 dienen al uw eigendommen, dieren, van de gronden en uit de stallen van cliënte te zijn verwijderd. Met betrekking tot het oneigenlijk gebruik dat u van de gronden en de opstallen van cliënte hebt gemaakt, zal worden nagegaan wat daarvoor een redelijke vergoeding is. U bent door het niet toegestane gebruik ongerechtvaardigd verrijkt als u daarvoor geen vergoeding zou hebben te voldoen. (…).” 3.8. Bij e-mail van 22 juli 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser] voor zover van belang het volgende aan [gedaagde] gestuurd: “(…). Bijgaand de energielocaties, aangaande de door u gehuurde locatie. U wordt verzocht het verschuldigde totaalbedrag van € 21.711,16 binnen 8 dagen over te maken op rekeningnummer [rekeningnummer] t.n.v. [bedrijf 2] B.V.” 3.9. Bij brief van 25 juli 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 september 2024. 3.10. Bij brief van 16 augustus 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] (voor zover van belang) laten weten, kort gezegd, het niet eens te zijn met de opzegging, de huurverhoging en de in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen,

4.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. verklaart voor recht, nu het een bedrijfswoning betreft, dat [eiser] terecht de huur heeft opgezegd met inachtneming van een termijn van één maand, althans subsidiair, de huurovereenkomst te ontbinden per datum vonnis; 2. [gedaagde] veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde staande en gelegen aan het adres [adres], te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, inclusief de sleutel(s) van de bedrijfshal, met al hetgeen van gedaagden is en met al de personen die zijdens gedaagden in het gehuurde verblijven, en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking aan [eiser] te stellen; 3. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te voldoen een bedrag ad € 23.367,64, bestaande uit de in het lichaam van de dagvaarding beschreven huurachterstand, binnen zeven dagen en de achterstand in de betaling van nutsvoorzieningen, achterstand in betaling van de gebruiksvergoeding, e.d. na betekening van het vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 4. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag ad € 776,08 aan gebruikersvergoeding per de eerste van de maand vanaf 1 november 2024 tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming van het – eerder – gehuurde, staande en gelegen aan het adres [adres]; 5. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure. 4.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. De woning betreft een dienstwoning, Nu de arbeidsovereenkomst op 7 mei 2024 is geëindigd geniet [gedaagde] geen huurbescherming. Daarom heeft [eiser] de huur terecht opgezegd en dient [gedaagde] de woning te ontruimen. Verder schiet [gedaagde] toerekenbaar tekort. Er is sprake van een huurachterstand, [gedaagde] weigert om de kosten voor de levering van nutsvoorzieningen en de gebruiksvergoeding te betalen. Daarnaast stelt [eiser] dat door het eindigen van de arbeidsovereenkomst er strijd is met het bestemmingsplan en dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. 4.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 4.4. [gedaagde] voert het volgende aan. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een dienstwoning. [gedaagde] geniet daarom huurbescherming. Een eventuele strijdigheid met het bestemmingsplan komt voor rekening en risico van [eiser]. Van een huurachterstand is geen sprake, omdat de huur niet rechtsgeldig is verhoogd. Over nutsvoorzieningen zijn partijen niets overeengekomen en [eiser] maakt zelf ook gebruik van de nutsvoorzieningen rondom het gehuurde. Bovendien heeft [eiser] niet tijdig afgerekend. De afrekenjaren 2020 en 2021 zijn daarom vervallen. Tot slot betwist [gedaagde] dat zij geen hoofdverblijf heeft in de woning. 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.1. Aan de kantonrechter ligt onder meer de vraag voor of [eiser] de huurovereenkomst terecht heeft opgezegd, althans of de gestelde tekortkomingen in de nakoming grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter overweegt daarover als volgt. Dienstwoning en opzegging 5.2. [eiser] stelt zich primair op het standpunt dat er sprake is van een dienstwoning. Nu de arbeidsovereenkomst is geëindigd heeft [eiser] de huurovereenkomst terecht opgezegd en moet [gedaagde] de woning ontruimen, aldus [eiser] 5.3. De kantonrechter is van oordeel dat de woning die aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld, geen dienstwoning betreft. Daarvoor is vereist de woning verband houdt met haar (toenmalige) werkzaamheden bij het varkensfokbedrijf. Er moet sprake zijn van een bijdrage van die bewoning aan de (destijdse) taakvervulling van [naam] bij het varkensfokbedrijf. Als dat het geval is, eindigt de huurovereenkomst met de arbeidsovereenkomst en gelden de huurbeschermingsbepalingen van woonruimte van Titel V van boek 7 niet. Dat er een verband is tussen de beschikbaarstelling van de woning en de verrichting van haar werkzaamheden bij het varkensfokbedrijf heeft [naam] echter gemotiveerd betwist. Zo heeft zij er onweersproken op gewezen dat zij al jaren werkte bij het varkensfokbedrijf vóórdat zij huurovereenkomst aanging, dat de woning niet is gebruikt voor de verrichting van de werkzaamheden, dat die werkzaamheden op 20 kilometer afstand van de woning werden verricht en dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan. Ook heeft zij erop gewezen dat zij de huurovereenkomst niet heeft gesloten met haar voormalige werkgever [bedrijf 1] B.V., maar met [eiser]. Nu [eiser] op deze stellingen niet nader ingegaan is, en mede gelet ook op de overgelegde huurovereenkomst, die geen enkele indicatie bevat, dat de huurovereenkomst is aangegaan met het oog op de verrichting van de werkzaamheden van [naam] bij het varkensfokbedrijf, kan niet geoordeeld worden dat de woning een dienstwoning betreft. Titel V van boek 7 BW is dan ook gewoon van toepassing, zodat [naam] aanspraak kan maken op de regels van huurbescherming, die gelden voor huurwoningen. 5.4. De vraag is vervolgens of de woning rechtsgeldig is opgezegd door [eiser]. De vereisten daarvoor zijn te vinden in artikel 7:271 BW. Dat er rechtsgeldig is opgezegd is gemotiveerd betwist door [naam]. Zo heeft zij er onder meer op gewezen dat er niet bij exploot of aangetekende brief is opgezegd en dat de opzegging niet gebaseerd is op een wettelijke opzeggrond. Nu [eiser] daar in het geheel niet op is ingegaan (zelfs de e-mail of brief waarbij de huurovereenkomst is opgezegd heeft hij niet overgelegd) en deze stellingen dus vaststaan, wordt geoordeeld dat de opzegging niet rechtsgeldig is geweest en rechtens dus geen effect heeft gehad. Bovendien heeft te gelden dat ook als er al sprake zou zijn geweest van een rechtsgeldige opzegging, dat dan nog niet betekent (gelet op het gemaakte bezwaar van [naam] tegen de opzegging) dat de huurovereenkomst beëindigd is. Gelet op het vorenstaande wordt de onder I van het petitum van de dagvaarding primair gevorderde verklaring voor recht dat, nu het een bedrijfswoning betreft, de huur terecht is opgezegd, afgewezen. Ontbinding van de huurovereenkomst 5.5. [eiser] heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de gestelde tekortkomingen, overweegt de kantonrechter als volgt. Huurverhoging- en achterstand 5.6. [eiser] stelt in de eerste plaats dat [gedaagde] een huurachterstand heeft, nu de huur door middel van de aanzegging van 15 maart 2024 per 1 april 2024 is verhoogd en [gedaagde] deze verhoging niet betaalt. 5.7. [gedaagde] huurt een sociale huurwoning, aangezien de huurprijs bij het aangaan van de huurovereenkomst onder de liberalisatiegrens lag. De huur kan in zo’n geval uitsluitend worden verhoogd nadat de verhuurder een voorstel tot wijziging van de huurprijs heeft gedaan. Dit voorstel moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan (artikel 7:252 lid 1 BW). De aanzeggingsbrief van [eiser] van 15 maart 2024 voldoet niet aan deze vereisten, omdat de termijn van twee maanden niet in acht is genomen en de geldende huurprijs, het bedrag van de wijziging van de huurprijs en de wijze waarop [gedaagde] bezwaar kan maken niet in de brief worden vermeld (artikel 7:252 lid 2 BW). De kantonrechter is daarom van oordeel dat de huurverhoging niet rechtsgeldig is aangezegd. De huurprijs is daarom nooit verhoogd. Van een tekortkoming in de nakoming tot betaling van de huurprijs is daarom geen sprake. 5.8. De vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand wordt om die reden afgewezen. Gebruiksvergoeding 5.9. [eiser] stelt voorts dat [gedaagde] na de opzegging, vanaf 1 september 2024, ook niet een juiste gebruiksvergoeding voldoet. Zoals hiervoor is geoordeeld, is van een rechtsgeldige opzegging echter geen sprake geweest en ook al zou dat zo zijn geweest dan zou de huurovereenkomst, nu daartegen bezwaar is gemaakt door [naam], hebben voortgeduurd totdat in rechte onherroepelijk zou zijn geoordeeld dat de huurovereenkomst is beëindigd. Van een verplichting van [naam] tot betaling van een gebruiksvergoeding vanaf 1 september 2024 is dan ook geen sprake. Daarin kan zij dan ook niet tekort geschoten zijn. 5.10.. [eiser] heeft nog gesteld dat [gedaagde] over een substantiële periode de naast de woning gelegen schuren, stallen en de grond heeft gebruikt, zonder daartoe een vergoeding te betalen. [gedaagde] betwist dat zij een gebruiksvergoeding verschuldigd is, omdat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de schuren, stallen en de grond kosteloos mocht gebruiken indien zij zorg zou dragen voor het onderhoud daarvan. 5.11. Voor zover [eiser] heeft bedoeld te stellen dat [gedaagde] een vergoeding dient te betalen voor het gestelde gebruik en dat zij, door dat na te laten, te kort schiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, wordt [eiser] daarin niet gevolgd. Niet is gesteld of gebleken dat dit recht tot gebruik en een daar tegenover staande betalingsverplichting onderdeel is van de huurovereenkomst. Er is ook niet gesteld hoe hoog die gebruiksvergoeding is. Van een uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting is dan ook geen sprake, zodat reeds hierom het niet betalen van de gebruiksvergoeding niet kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bovendien is Oude Lenerfink niet nader ingegaan op het door [naam] gevoerde verweer dat zij de schuren, stallen en de grond kosteloos mocht gebruiken. Dat verweer is dan ook voldoende komen vaststaan, zodat ook hierom de gebruiksvergoeding niet verschuldigd is. 5.12. Ook de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding wordt dus afgewezen. Nutsvoorzieningen 5.13. [eiser] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat [gedaagde] de facturen met betrekking tot de nutsvoorzieningen over de periode 1 december 2020 tot en met 30 juni 2024 onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] voert op dit punt aan dat partijen niets zijn overeengekomen met betrekking tot de levering van gas, water en elektra. Ook is volgens [gedaagde] niet vast te stellen welk deel van de nutskosten voor rekening van [gedaagde] komt, nu er geen individuele meter in het gehuurde aanwezig is.

De kantonrechter 6.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.457,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is op 22 april 205 gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en is door mr. A.H. Margadant, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2025. !

[eiser] maakt ook gebruik van nutsvoorzieningen ten aanzien van de grond rondom het gehuurde. Daarnaast heeft [eiser] de nutskosten niet binnen zes maanden na het betreffende kalenderjaar afgerekend, waardoor deze zijn komen te vervallen. 5.14. De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende onderbouwd door [eiser] is gesteld en bewezen dat de nutskosten volledig door [gedaagde] zijn gemaakt en de facturen daarom volledig voor haar rekening moeten komen. Tijdens de zitting heeft [eiser] verklaard dat ook hij gebruik maakt van nutsvoorzieningen rondom de woning, bijvoorbeeld door gebruik van verlichting in de melkschuur en ook door zijn voertuigen daar te tanken. De kantonrechter is van oordeel dat daarom niet kan worden vastgesteld welk deel van de nutskosten voor rekening van [gedaagde] moeten komen. Bovendien zijn de afrekeningen over de nutsvoorzieningen over 2020 en 2021 komen te vervallen, nu deze niet binnen zes maanden na het verstreken kalenderjaar met [gedaagde] zijn afgerekend (artikel 7:260 BW). 5.15. De vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de nutsvoorzieningen wordt daarom afgewezen. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is geen sprake. Strijd met bestemmingsplan 5.16. [eiser] heeft zich daarnaast op het standpunt gesteld dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat er strijdigheid is ontstaan met het bestemmingsplan, nu de woning gezien de bestemming slechts verhuurd mag worden als dienstwoning en niet als woonruimte. Door de beëindiging van de arbeidsovereenkomst is er geen sprake meer van een dienstwoning. [gedaagde] betwist dat het gebruik van de woning door [gedaagde] strijd oplevert met het bestemmingsplan. 5.17. De kantonrechter oordeelt als volgt. [eiser] heeft onvoldoende gesteld en bewezen dat de bewoning van [gedaagde] van de woning strijdigheid oplevert met het bestemmingsplan. [eiser] heeft geen stukken in het geding gebracht om zijn stellingen te onderbouwen. 5.18. Zou er al sprake zijn van strijdigheid met het bestemmingsplan door de verhuur aan [gedaagde], dan is de kantonrechter van oordeel dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor rekening en risico van [eiser] moet komen. [eiser] heeft door een huurovereenkomst met [gedaagde] te sluiten zonder dat er een verband bestaat met het (destijds) dienstverband, het risico aanvaard dat er strijdigheid met het bestemmingsplan zou kunnen ontstaan. Deze door [eiser] zelf in het leven geroepen situatie kan niet voor rekening en risico van [gedaagde] worden gebracht. Van een tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] vanwege strijdigheid met het bestemmingsplan door het verhuren van de woning als woonruimte kan daarom geen sprake zijn. Hoofdverblijf 5.19. [eiser] heeft zich ten slotte op het standpunt gesteld dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. [gedaagde] heeft dit deze stelling gemotiveerd betwist onder meer aan de hand van stukken. 5.20. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] in het licht van het gevoerde verweer onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] geen hoofdverblijf in de woning heeft. Zo is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagde] staat ingeschreven op het adres en – zo blijkt uit de stellingen van [eiser] zelf – gebruik maakt van nutsvoorzieningen in de woning. De door [gedaagde] overgelegde stukken, die op zichzelf verder onweersproken zijn gebleven, bevatten daarnaast sterke aanwijzingen dat zij nog steeds haar hoofdverblijf in de woning heeft. Daarentegen heeft [eiser] zelf geen enkel stuk ingebracht dat op een hoofdverblijf elders wijst. Ook een verklaring van de buren die, naar [eiser] op de zitting heeft verklaard, geconstateerd zouden hebben dat zij nauwelijks in de woning aanwezig is, is niet overgelegd. Nu [eiser] dit heeft nagelaten, is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst 5.21. Uit artikel 6:265 lid 1 het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, kan leiden tot een gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. 5.22. Uit het voorgaande volgt dat het woonruimteregime van toepassing is en dat [eiser] geen tekortkomingen in de nakoming in de huurovereenkomst heeft aangetoond. De vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen. 5.23. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 1.322,50 (2,5 punten × € 529,00) - nakosten € 135,00 Totaal € 1.457,50