ECLI:NL:RBOVE:2024:3706

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almelo Zaaknummers: 11181237 \ CV EXPL 24-1386 en 11182719 CV EXPL 24-1387 Vonnis in kort geding van 12 juli 2024 in de zaken van onder zaaknummer 11181237 \ CV EXPL 24-1386: [eiseres] , te [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: de heer D.B. Pathak (Stichting Juridisch Centrum), tegen 1 [gedaagde 1] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde 1] ,te [woonplaats 2] , niet verschenen, 2. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres 1], gedaagde partij, hierna te noemen: de onbekende kamerbewoners van nummer [adres 1] , niet verschenen, 3. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres 2], gedaagde partij, hierna te noemen: de onbekende kamerbewoners van nummer [adres 2] , niet verschenen, en onder zaaknummer 11182719 CV EXPL 24 -1387:[eiseres], te [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: de heer D.B. Pathak (Stichting Juridisch Centrum), tegen 1 [gedaagde 2] B.V., gedaagde partij, hierna te noemen: het uitzendbureau, te [vestigingsplaats] , gemachtigde: de heer W. Dassen, 2. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres 1], gedaagde partij, hierna te noemen: de onbekende kamerbewoners van nummer [adres 1] , niet verschenen, 3. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres 2], gedaagde partij, hierna te noemen: de onbekende kamerbewoners van nummer [adres 2] , niet verschenen. Gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk aangeduid als ‘gedaagden’.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties, - de producties 1 t/m 4 van het uitzendbureau, - de mondelinge behandeling van 5 juli 2024, - de pleitnota aan de zijde van [eiseres] . 1.2. Namens [eiseres] is op de mondelinge behandeling haar gemachtigde de heer D.B. Pathak verschenen. [eiseres] zelf was niet aanwezig. [gedaagde 1] en de onbekende kamerbewoners van nummer [adres 1] en [adres 2] zijn niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. Namens het uitzendbureau is als gemachtigde de heer W. Dassen verschenen. Zowel de heer D.B. Pathak als de heer W. Dassen hebben aan de kantonrechter machtigingen overgelegd dat zij bevoegd zijn om in dit kort geding als gemachtigden op te treden. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] verzocht terstond uitspraak te doen. De kantonrechter heeft vonnis bepaald op vandaag. 1.3. [eiseres] heeft bij twee verschillende dagvaardingen zaken in kort geding aangebracht tegen deels verschillende gedaagden. Bij de zaak met zaaknummer 11181237 \ CV EXPL 24 -1386 zijn [gedaagde 1] en de onbekende kamerbewoners van [adres 1] en [adres 2] te [plaats] als gedaagden gedagvaard. Bij de zaak met zaaknummer 11182719 CV EXPL 24 -1387 zijn het uitzendbureau en eveneens de onbekende kamerbewoners van [adres 1] en [adres 2] te [plaats] als gedaagden gedagvaard. Door [eiseres] is gevraagd de zaken gelijktijdig op zitting te behandelen en daaraan is gevolg gegeven. [eiseres] heeft toegelicht vanwege de competentiegrens van de kantonrechter gekozen te hebben voor het uitbrengen van twee dagvaardingen. Desgevraagd hebben (de aanwezige) partijen ter zitting het aan de kantonrechter gelaten of de zaken kunnen worden gevoegd. Hoewel formeel niet sprake is van zaken “tussen dezelfde partijen”, is daar materieel wel sprake van nu door [eiseres] in beide procedures is beoogd om de huurder(s) en degene die verblijven op het adres [adres 1] en [adres 2] te [plaats] te dagvaarden. De zaken gaan over hetzelfde onderwerp. Het feitencomplex, de verdere inhoud en het petitum van de dagvaardingen in de twee zaken zijn identiek en gaan over dezelfde huurovereenkomsten en verblijf in dezelfde panden. Ter voorkoming van tegenstrijdige beslissingen zal de kantonrechter de zaken daarom ambtshalve voegen in de zin van artikel 222 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Dat betekent dat in beide zaken één vonnis wordt gewezen. 1.4. Na vonnisbepaling heeft de gemachtigde van [eiseres] op 9 juli 2024 een akte aan de kantonrechter gestuurd, die hij op 10 juli 2024 nogmaals verbeterd heeft toegezonden. De kantonrechter laat, overeenkomstig artikel 12.5 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken, berichten van een partij nadat uitspraak is bepaald buiten beschouwing, tenzij blijkt dat de wederpartij ermee heeft ingestemd dat het bericht ter kennis van de kantonrechter wordt gebracht. Het uitzendbureau heeft op 10 juli 2024 de kantonrechter en [eiseres] bericht dat er geen stukken of correspondentie meer kunnen worden aangeboden nu de zaak voor vonnis staat, waaruit de kantonrechter afleidt dat zij daarmee niet instemt. Ook is niet gebleken dat de andere wederpartijen ermee hebben ingestemd dat het bericht ter kennisneming van de kantonrechter is gebracht. De gemachtigde van [eiseres] heeft op 10 juli 2024 nog een antwoord akte aan de kantonrechter toegezonden waarin hij op het bericht van het uitzendbureau reageert. De kantonrechter laat echter, nu de wederpartijen daar niet mee hebben ingestemd, alle akten van [eiseres] buiten beschouwing. 2De samenvatting 2.1. [eiseres] heeft twee woningen verhuurd. Onder het kopje “huurder” staat vermeld het uitzendbureau en [gedaagde 1] . Er zijn in de gehuurde woningen kamers onderverhuurd aan arbeidsmigranten. Volgens [eiseres] handelen [gedaagde 1] en het uitzendbureau daarmee in strijd met de huurovereenkomsten, reden waarom zij ontruiming vordert van de woningen op straffe van een dwangsom als daaraan niet wordt meegewerkt. Daarnaast is de gemeente Almelo voornemens om een last onder dwangsom op te leggen vanwege de verhuur van kamers zonder vergunning. [eiseres] vordert daarom een voorschot op schadevergoeding en nadeelcompensatie van [gedaagde 1] en het uitzendbureau. Indien dat niet wordt toegewezen, vordert [eiseres] dat de last onder dwangsom aan [gedaagde 1] en het uitzendbureau wordt doorbelast. Volgens het uitzendbureau moeten de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen, omdat [eiseres] bij het aangaan van de huurovereenkomsten wist dat er kamers in de woningen aan arbeidsmigranten onderverhuurd zouden worden en zij dat goed vond. 2.2. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming af, omdat niet in hoge mate waarschijnlijk is geworden dat de kantonrechter in een bodemprocedure een vordering tot (ontbinding en) ontruiming van de woningen zal toewijzen. Ook de overige vorderingen worden niet toegewezen. [eiseres] wordt veroordeeld in de proceskosten, die op nihil worden begroot. De motivering van deze beslissing volgt hierna.

3.1. [eiseres] is eigenaar van een tweetal woningen gevestigd aan de [adres 1] en de [adres 2] te [plaats] (hierna samen: de woningen). 3.2. Vanaf 7 december 2018 verhuurt [eiseres] de woning aan de [adres 1] en vanaf 1 januari 2019 de woning aan de [adres 2] . In beide huurovereenkomsten van de woningen staat onder de kop ‘GEGEVENS HUURDER(S)’, voor zover hier van belang, vermeld: “Huurder Bedrijf : [gedaagde 2] B.V. Naam : dhr. [gedaagde 1] (…)” 3.3. In artikel 1.2. van de huurovereenkomsten staat: “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door degene die als huurder van deze huurovereenkomst staat vermeld.” 3.4. In artikel 12.2. van de huurovereenkomsten staat: “(…) De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en de bestemming van het gehuurde. (…)” 3.5. Op 4 maart 2024 heeft de gemeente Almelo aan [eiseres] een brief gestuurd. In de brief staat dat toezichthouders van de gemeente Almelo op 16 januari 2024 een controle in de woningen hebben uitgevoerd en hebben geconstateerd dat daar kamers worden verhuurd, zonder dat [eiseres] daar vergunningen voor heeft. De gemeente Almelo kondigt daarom aan dat zij voornemens is om een last onder dwangsom op te leggen van € 25.000,00 per adres en per keer dat zij een overtreding vaststellen na het verstrijken van een termijn van 12 weken. [eiseres] wordt in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. 3.6. Op 30 mei 2024 heeft de gemeente Almelo opnieuw een brief gestuurd aan [eiseres] . Daarin staat, voor zover hier van belang, het volgende: “Uw zienswijze In uw zienswijze geeft u aan dat uw panden aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] al geruime tijd voor de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Parapluherziening wonen’ structureel werden ingezet voor kamergewijze verhuur. Deze wijze van verhuur van het pand was op grond van het bestemmingsplan ‘Kerkelanden 2012’ toegestaan en deze situatie is door u ononderbroken voortgezet. Op basis van hetgeen u aangeeft in uw zienswijze is er een mogelijkheid om een beroep op het overgangsrecht te doen. (…)”

4.1. [eiseres] vordert samengevat - dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, oordeelt dat: de woningen onmiddellijk worden ontruimd door alle gedaagden of iemand anders die zich daarin bevindt, [gedaagde 1] en het uitzendbureau een schadevergoeding alsmede nadeelcompensatie van € 20.000,00 moeten betalen, [gedaagde 1] en het uitzendbureau een dwangsom van € 5.000,00 moeten betalen indien alle gedaagden binnen drie dagen na het vonnis de woningen niet ontruimen, met een maximum van € 5.000,00, indien de schadevergoeding, nadeelcompensatie en dwangsom niet volledig toewijsbaar zijn, de boete van de gemeente Almelo die op 4 maart 2024 is aangekondigd aan [gedaagde 1] en het uitzendbureau wordt doorbelast, gedaagden worden veroordeeld in de proceskosten. 4.2. [eiseres] legt aan haar vorderingen, samengevat, ten grondslag dat [gedaagde 1] en het uitzendbureau huurders zijn van de woningen en in strijd handelen met de huurovereenkomsten, doordat zij kamers van de woningen onderverhuren aan (illegale) arbeidsmigranten die bij de vleeszaak van [gedaagde 1] werken. Volgens [eiseres] wordt hierdoor woonfraude gepleegd. [eiseres] heeft geen toestemming gegeven voor de illegale onderverhuur en is daarvan ook niet in kennis gesteld. Zij vordert daarom dat de woningen worden ontruimd. De gemeente Almelo dreigt met het opleggen van een last onder dwangsom van € 25.000,00 per woning, die ook nog eens verdubbeld wordt als de kamerbewoners bij een volgende controle niet weg zijn. [eiseres] heeft daarom een spoedeisend belang bij haar vorderingen. [eiseres] stelt de huurovereenkomsten op 11 juni 2024 bij exploot te hebben ontbonden. Ondanks dat hebben [gedaagde 1] en het uitzendbureau de illegale kamerbewoners niet uit de woningen gezet. [eiseres] vordert een voorschot op schadevergoeding en nadeelcompensatie van [gedaagde 1] en het uitzendbureau ter hoogte van € 20.000,00, nu zij mogelijk de last onder dwangsom door hun toedoen moet betalen. Indien dat niet kan worden toegewezen, dan vordert [eiseres] dat de boete van de gemeente Almelo aan [gedaagde 1] en het uitzendbureau wordt doorbelast. De dwangsom van maximaal € 5.000,00 vordert zij zodat gedaagden overgaan tot ontruiming en stoppen met hun schadelijke handelingen. 4.3. Het uitzendbureau heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dit verweer komt, voor zover nodig, bij de beoordeling nader aan de orde.

Vonnis op tegenspraak 5.1. De kantonrechter heeft aan de hand van de betekende dagvaarding en de overgelegde publicatie in de Trouw geconstateerd dat de onbekende kamerbewoners van nummer [adres 1] en nummer [adres 2] behoorlijk zijn opgeroepen voor de behandeling van dit kort geding op de manier die artikel 61 Rv voorschrijft. 5.2. [gedaagde 1] is vermeld onder het kopje “huurder” in de huurovereenkomsten samen met het uitzendbureau (zie 3.2.). Op grond van artikel 12.3. onder 1 van de huurovereenkomsten heeft/hebben huurder(s) domicilie gekozen op het adres van het gehuurde. De kantonrechter heeft daarom geconstateerd dat [gedaagde 1] behoorlijk is opgeroepen op de manier die artikel 47 lid 1 Rv voorschrijft, doordat op het adres van beide woningen de dagvaardingen in een gesloten envelop zijn achtergelaten. 5.3. Nu in de dagvaardingen de in de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, heeft de kantonrechter tegen de onbekende kamerbewoners van nummer [adres 1] en nummer [adres 2] en [gedaagde 1] verstek verleend. 5.4. Ingevolge artikel 140 lid 3 Rv geldt dat, indien in een zaak sprake is van meerdere gedaagden van wie tenminste één in het geding is verschenen, tussen alle partijen één vonnis wordt gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. De regeling van artikel 140 Rv strekt ertoe dat in gevallen waarin een vordering tegen meer gedaagden wordt ingesteld, tussen de eiser(s) en de gedaagden geen tegenstrijdige vonnissen ten aanzien van eenzelfde rechtsbetrekking worden gewezen (HR 3 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2894, NJ 2016/89). Zoals eerder overwogen, worden de twee zaken in dit vonnis gevoegd beoordeeld en is het uitzendbureau verschenen. Hierdoor wordt dit vonnis ook jegens [gedaagde 1] en de onbekende kamerbewoners van nummer [adres 1] en nummer [adres 2] als een vonnis op tegenspraak beschouwd, ondanks dat zij niet zijn verschenen. Het spoedeisend belang 5.5. De kantonrechter volgt [eiseres] in haar stelling dat sprake is van een spoedeisend belang nu zij mogelijk een last onder dwangsom opgelegd kan krijgen van de gemeente Almelo. Bovendien is het spoedeisend belang ook niet weersproken. De gevorderde ontruiming 5.6. De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming van een woning een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van een huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie terughoudendheid worden betracht. De vordering kan slechts toegewezen worden als het in hoge mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden beslist dat de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een situatie dat de beslissing in die bodemprocedure niet kan worden afgewacht. 5.7. De kantonrechter merkt op dat de huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen, ondanks dat [eiseres] deze bij exploot buitengerechtelijk heeft willen ontbinden, niet zijn ontbonden. Op grond van artikel 7:231 lid 1 Burgerlijk Wetboek kunnen de huurovereenkomsten alleen door een kantonrechter worden ontbonden, wat nog niet is gebeurd. 5.8. [eiseres] heeft aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] en het uitzendbureau huurders zijn van de woningen en in strijd met de huurovereenkomsten de woningen niet zelfstandig gebruiken en kamers van de woningen onderverhuren aan arbeidsmigranten. Het uitzendbureau heeft weersproken dat [gedaagde 1] huurder is van de woningen. [gedaagde 1] was slechts vertegenwoordiger van het uitzendbureau, aldus het uitzendbureau. Volgens het uitzendbureau heeft zij voorafgaand aan het huren van beide woningen bij de verhuurmakelaar [bedrijf] een specifieke vraag uitgezet om voor haar te zoeken naar huurwoningen waarin kamers onderverhuurd mochten worden aan arbeidsmigranten die voor het uitzendbureau werkzaam zijn. De verhuurmakelaar heeft toen de woningen van [eiseres] aangeboden. Bij het aangaan van de huurovereenkomsten hebben beide partijen ook een dergelijke onderverhuur van het uitzendbureau aan arbeidsmigranten voor ogen gestaan. In dit verband heeft het uitzendbureau gewezen op de als productie 4 overgelegde Whatsapp-berichten en foto’s van de volgens haar door [eiseres] aangestelde beheerder van de woningen. Daaruit zou volgen dat de beheerder juist ten behoeve van het creëren van een extra kamer voor de door het uitzendbureau beoogde onderverhuur van kamers werkzaamheden heeft verricht. Het uitzendbureau zegt een en ander ook anderszins te kunnen bewijzen door het horen van werknemers bij de door [eiseres] aangestelde beheerder en de verhuurmakelaar. Verder heeft het uitzendbureau erop gewezen dat zij in eerste instantie gezamenlijk met [eiseres] heeft opgetrokken met betrekking tot de bestuursrechtelijke kwestie bij de gemeente. Volgens het uitzendbureau kan [eiseres] een beroep op overgangsrecht doen waardoor kamerverhuur is toegestaan, maar heeft zij om haar moverende redenen ervoor gekozen niet meer samen te willen optrekken om dat te bewerkstelligen. 5.9. De kantonrechter overweegt dat in een kort geding procedure in beginsel geen ruimte is voor nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval en op dit moment onvoldoende waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal komen tot toewijzing van de vordering tot (ontbinding en) ontruiming van de woningen. Het uitzendbureau heeft voldoende gemotiveerd betwist dat zij in strijd met de huurovereenkomsten heeft gehandeld. In beide huurovereenkomsten staan onder het kopje “huurder” zowel het uitzendbureau als [gedaagde 1] vermeld. Uit de overgelegde bankafschrijvingen blijkt dat de huur door het uitzendbureau aan [eiseres] is betaald. Uit artikel 1.2. en 12.2. van de huurovereenkomsten (zie hiervoor onder 3.3. en 3.4.) blijkt weliswaar dat de woningen uitsluitend bestemd zijn om te worden gebruikt als woonruimte door degene die als huurder van de huurovereenkomst staat vermeld en dat huurder de woningen zelf dient te gebruiken, maar juist omdat het uitzendbureau (ook) als huurder is aangemerkt kon het partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in ieder geval niet voor ogen hebben gestaan dat het uitzendbureau beide woningen zelf als woonruimte zou gaan bewonen. Dat biedt aanknopingspunten voor de stelling van het uitzendbureau dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gestaan dat het uitzendbureau de woning zou huren voor de huisvesting van arbeidsmigranten en in dat verband kamers zou onderverhuren, respectievelijk dat [eiseres] daarmee (al dan niet impliciet) heeft ingestemd. 5.10. In de kop van de huurovereenkomst van de [adres 1] staat bovendien ‘HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE onzelfstandige’, wat erop kan wijzen dat de woning als onzelfstandige woonruimte gebruikt wordt. Verder volgt uit het door het uitzendbureau als productie 2 overgelegde e-mailbericht van 12 juni 2024 dat [eiseres] kennelijk samen met de advocaat van het uitzendbureau en [gedaagde 1] heeft geprobeerd om een beroep te doen op overgangsrecht waardoor kamerverhuur in de woningen ook door de gemeente zou kunnen worden toegestaan. Tot slot volgt uit de overgelegde brief van de gemeente Almelo van 30 mei 2024 (zie 3.6.) dat [eiseres] kennelijk bij de gemeente een zienswijze heeft ingediend waarin zij naar voren heeft gebracht dat de woningen al geruime tijd voor de vaststelling van het bestemmingsplan Parapluherziening wonen structureel werden ingezet voor kamergewijze verhuur en dat deze wijze van verhuur van het pand op grond van het bestemmingsplan Kerkelanden 2012 was toegestaan en ononderbroken is voortgezet.

De kantonrechter 6.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af, 6.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de zijde van gedaagden worden begroot op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin en in het openbaar uitgesproken door mr. H. Bottenberg - van Ommeren op 12 juli 2024.