ECLI:NL:RBOVE:2024:3072

RECHTBANK Overijssel Civiel recht Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: C/08/312951 / KG ZA 24-85 Vonnis in kort geding van 6 juni 2024 in de zaak van [partij A] , te [woonplaats] , oorspronkelijk gedaagde partij, opposant in het verzet, eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie, hierna te noemen: [partij A] , advocaat: mr. J.F. Vanhommerig, tegen 1 JARW ONROEREND GOED B.V., te [vestigingsplaats 1] ,2. [partij B] B.V., te [vestigingsplaats 2] , oorspronkelijk eisende partijen, geopposeerde partijen in het verzet, eisende partijen in conventie, gedaagde partijen in (voorwaardelijke) reconventie, hierna samen te noemen: JARW c.s. dan wel afzonderlijk JARW en [partij B] , advocaat: mr. H.J. Tulp,

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verstekvonnis van 14 maart 2024 en het herstelvonnis van diezelfde datum, - de verzetdagvaarding van 11 april 2024 met de (voorwaardelijke) eisen in reconventie inclusief de producties 1 tot en met 5 van [partij A] , - de conclusie van antwoord in oppositie, tevens conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie en wijziging van eis met – in aanvulling op de producties in het oorspronkelijke dossier genummerd 1 – 30, de producties 31 tot en met 35 van JARW , - prod 6 van [partij A] , - de akte overlegging producties met de producties 36 – 38 van JARW , - de mondelinge behandeling van 23 mei 2024, waarbij door de advocaten van partijen het woord is gevoerd aan de hand van pleitnota’s en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De zaak en het oordeel in het kort 2.1. Aan de orde is het verzet dat is aangetekend tegen het bij verstek gewezen kort geding vonnis van 14 maart 2024. In de kern gaat het erom of de door [partij A] gevorderde nakoming van een terugkoopoptie met betrekking tot een boerderij toegewezen moet worden of dat de door JARW c.s. gevorderde ontruiming van die boerderij toegewezen moet worden en wat in dat kader de betekenis is van eerder tussen partijen over deze kwestie gewezen vonnissen en arrest. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat het verstekvonnis, waarin (onder meer) is geoordeeld dat niet langer uitvoering gegeven hoeft te worden aan de terugkoopoptie en waarin de vordering tot ontruiming van de boerderij is toegewezen bekrachtigd dient te worden, net als een aanvullende vordering en dat de overige vorderingen afgewezen dienen te worden. De voorzieningenrechter licht haar beslissing hieronder toe.

3.1. [partij A] maakt gebruik van een perceel grond met boerderij aan de [adres] (hierna: de boerderij). [partij A] run(t)de daar een boerderij met ongeveer vijftig melkkoeien. 3.2. Op 17 juli 2021 hebben [partij A] en [partij B] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [partij A] de boerderij heeft verkocht voor een prijs van € 1.000.000,00. De boerderij en de grond is aan [partij A] in gebruik gegeven, zonder dat [partij A] daarvoor een vergoeding verschuldigd was aan JARW . Eveneens op 17 juli 2021 zijn [partij A] en [partij B] een terugkooprecht overeengekomen. [partij A] kreeg daarbij het recht om de boerderij voor een bedrag van € 1.275.000,00 terug te kopen. Dit recht verviel volgens de koopovereenkomst op 1 september 2022. 3.3. [partij B] heeft, ook op 17 juli 2022, de onroerende zaken onder dezelfde voorwaarden doorverkocht en rechtstreeks geleverd aan JARW . Op 17 augustus 2021 is de boerderij met medeweten en goedvinden van [partij A] door middel van een akte van kavelruil aan JARW geleverd. 3.4. De gemeente Haaksbergen heeft aan [partij A] meermaals een last onder dwangsom opgelegd, op de grond dat in strijd met de ter plaatse geldende regels wordt gehandeld. Ook aan JARW als eigenaar van de boerderij is een last onder dwangsom opgelegd. 3.5. Tussen JARW en [partij A] is op enig moment een verschil van mening ontstaan over het recht van terugkoop. 3.6. Op 2 november 2022 heeft [partij A] conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaken, met uitzondering van Perceel [nummer] . 3.7. Tussen JARW c.s. en [partij A] hebben twee kortgedingprocedures plaatsgevonden. In de zaak met nummer C08/287957/KG ZA 22-236 (zaaknummer gerechtshof: 200.324.193) vorderde JARW c.s. - kort gezegd - dat de voorzieningenrechter [partij A] zou veroordelen om de boerderij binnen één week na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, versterkt met een dwangsom, [partij A] te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 50.000,- en het onder haar gelegde beslag op te heffen met een verbod tot het opnieuw leggen van beslag. Ook vorderde zij een gebruiksvergoeding van [partij A] vanaf 1 september 2022. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van JARW c.s. afgewezen. 3.8. In de zaak met nummer C/08/288076/KG ZA 22-241 (zaaknummer gerechtshof: 200.324.194) vorderde [partij A] - kort gezegd - dat de voorzieningenrechter JARW c.s. zou veroordelen tot nakoming van de terugkoopovereenkomst, versterkt met een dwangsom. De voorzieningenrechter heeft die vordering toegewezen. JARW c.s. is veroordeeld tot nakoming van de terugkoopovereenkomst door binnen 5 dagen na betekening van het vonnis volledige medewerking te verlenen aan de (terug)verkoop en levering van de boerderij door JARW aan [partij A] voor een koopsom van € 1.275.000,-, wat in ieder geval inhield dat JARW een notariële akte van koop en levering zou ondertekenen, dan wel een daartoe strekkende notariële volmacht zou verlenen. Aan deze verplichting heeft de voorzieningenrechter een dwangsom verbonden. 3.9. In beide zaken is hoger beroep ingesteld. De zaken zijn in hoger beroep samengevoegd en op 18 juli 2023 is arrest gewezen (hierna ook: het arrest van het gerechtshof). Het gerechtshof heeft de vonnissen van de rechtbank bekrachtigd. JARW diende mee te werken aan de (terug)koop en levering van het verkochte, tegen betaling door [partij A] van de koopsom van € 1.275.000,-. 3.10. Op 7 augustus 2023 heeft JARW [partij A] per brief gesommeerd het verkochte binnen elf dagen af te nemen en de koopsom van € 1.275.000,- te voldoen. [partij A] heeft hier geen gehoor aan gegeven. 3.11. Op 19 augustus 2023 heeft JARW de terugkoopoptie ontbonden. 3.12. JARW heeft per deurwaardersexploot van 5 december 2023 een brief van 19 oktober 2023 en een brief van 3 december 2023 aan [partij A] laten betekenen. In de brief van 19 oktober 2023 staat, voor zover van belang, het navolgende: “(…) Omdat u en/of uw advocaat na het door het Hof gewezen arrest op geen enkele wijze aanspraak heeft gemaakt op uw recht van terugkoop, heeft de advocaat van JARW Onroerend Goed BV (hierna “ [partij B] ”) u op 7 augustus 2023 in gebreke gesteld en u gesommeerd de (terug)levering alsnog notarieel te regelen. Op deze sommatie heeft u (en ook uw advocaat) niet gereageerd. 3.13. Omdat een reactie van uw zijde uitbleef heeft de advocaat op 19 augustus 2023 u opnieuw aangeschreven met de mededeling dat [partij B] de met u gesloten (terug)koopovereenkomst ontbindt en dat u niet langer gebruik kunt maken van het (terug)kooprecht. Ook op dit schrijven hebben u en/of uw advocaat niet gereageerd. U bent derhalve dan ook in verzuim en verblijft dus zonder recht of (geldige) titel op de boerderij. (…) Ervan uitgaande dat u inderdaad uiterlijk 31 december aanstaande € 1.275.000,- kosten koper aan [partij B] (cs) zult voldoen is [partij B] (coulance halve en zonder bijkomende kosten) akkoord met uw voorstel (uiterlijk 31 december 2023 de koopsom betalen alsmede de boerderij etc. notarieel aan u terug leveren). Echter indien op 31 december 2023 echter blijkt dat u het bedrag van € 1.275.000,- niet aan [partij B] heeft voldaan vervalt (zonder verdere aankondiging) de coulanceregeling. De datum van 31 december 2023 is dus een fatale termijn. Verstrijkt die termijn, dan bent u vanaf dat moment opnieuw in verzuim en geldt dat u nog steeds op de boerderij verblijft zonder recht of titel, net als u dat op dit moment doet. Als betaling per uiterlijk 31 december 2023 uitblijft, dan zult u uiterlijk 1 februari 2024 de boerderij (het eigendom van [partij B] ), geheel ontruimt, aan hem moeten opleveren.(…)” 3.14. Bij brief van 3 december 2023 heeft JARW een herinnering gestuurd en [partij A] erop gewezen dat de juridische levering en de betaling van de koopsom uiterlijk op 31 december 2023 moet plaatsvinden. 3.15. [partij A] heeft de koopsom niet voldaan. 3.16. Op 5 januari 2024 heeft JARW de ontruiming van het verkochte aangezegd. 3.17. Op 15 januari 2024 heeft [partij A] aan JARW bericht dat hij werkt aan uitvoering en voltooiing van een financiering. Per brief van 19 januari 2024 heeft JARW aan [partij A] bericht daarmee niet akkoord te gaan en [partij A] nogmaals gesommeerd het verkochte uiterlijk op 1 februari 2024 te ontruimen. 3.18. Op 2 februari 2024 heeft JARW c.s. een volgende kortgedingprocedure (onder andere tot ontruiming) aangezegd en [partij A] bericht over een onveilige situatie van de bomen. 3.19. Op 9 en 14 februari 2024 heeft JARW brieven aan [partij A] gestuurd met het verzoek om toegang in verband met het beoordelen en wegnemen van een onveilige situatie. 3.20. Op 29 februari 2024 heeft het aangekondigde kort geding met zaaknummer C/08/309740 / KG ZA 24-27 bij de voorzieningenrechter in deze rechtbank plaatsgevonden tussen JARW c.s. en [partij A] . [partij A] is niet verschenen. De voorzieningenrechter heeft ter zitting het gevraagde verstek tegen [partij A] verleend. De raadsman van [partij A] heeft op 8 maart 2024 een verzoek tot zuivering van het verstek gedaan. De voorzieningenrechter heeft op 14 maart 2024 vonnis (hierna ook: het verstekvonnis) gewezen waarin hij het verzoek tot zuivering van [partij A] heeft afgewezen en vervolgens de vorderingen van JARW c.s. inhoudelijk heeft beoordeeld en toegewezen.

4.1. JARW c.s. vordert - na eiswijziging -: A. ten aanzien van JARW primair: I. [partij A] te gelasten om binnen één (1) week na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, (i) de onroerende zaken staande en gelegen aan en nabij [adres] , geheel te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en geheel ontruimd te houden; en (ii) de Onroerende zaken veegschoon, spuitschoon en zuigleeg op te leveren; II. [partij A] te veroordelen tot nakoming van de akte van kavelruil d.d. 17 augustus 2021 gelezen in samenhang met de koopovereenkomst d.d. 17 juli 2021, door medewerking aan de levering van Perceel [nummer] aan JARW , binnen één (1) week na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, en te bepalen dat - ingeval [partij A] daarmee in gebreke zou blijven - dat de uitspraak ex artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de akte van levering van Perceel [nummer] ; III. Op te heffen de door [partij A] gelegde beslagen op de onroerende zaken staande en gelegen aan en nabij [adres] alsmede [partij A] te verbieden (opnieuw) beslag te leggen onder JARW of [partij B] op deze onroerende zaken en/of Perceel [nummer] ; IV. [partij A] te veroordelen om, binnen drie dagen na het te dezen te wijzen vonnis, aan JARW te voldoen alle kosten in verband met het voldoen aan de aanwijzing van de Gemeente Haaksbergen d.d. 19 januari 2024 (Productie 17) ad €453,75; V. [partij A] te veroordelen om, binnen drie dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, de Aangevoerde Grond als bedoeld onder rnr. 21 22 en geduid in Productie 15 van het Verkochte af te voeren en afgevoerd te houden; I. [partij A] te verbieden om over te gaan tot executie van het op 20 maart 2024 betekende Betekeningsexploot en [partij A] te verbieden de Vonnissen 2023 en het Arrest 2023 te executeren of daartoe voorbereidingshandelingen (zoals executie op grond van het Betekeningsexploot) te verrichten, zulks op straffe van een dwangsom van € 100.000 ineens en voorts € 15.000,-- voor iedere dag of dagdeel dat [partij A] dit verbod overtreedt; primaire petita A.I, A.III en A.V elk op straffe van een dwangsom van € 100.000 ineens en voorts € 15.000 voor iedere dag of dagdeel dat [partij A] met de voldoening aan het aldaar gevorderde in gebreke blijft, waarbij een gedeelte van een dag als hele dag gerekend wordt, voor zover en voor zolang in strijd met dit verbod gehandeld wordt, een en ander per vordering met een maximum van € 1.000.000 en onverminderd het recht van JARW om van [partij A] schadevergoeding te vorderen; en II. [partij A] te veroordelen tot betaling van een voorschot op een gebruiksvergoeding van € 270 per dag of deel daarvan, althans tot betaling van een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te rekenen vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag dat gedaagde het Verkochte ontruimd heeft, welk voorschot dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 februari 2024, althans vanaf een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening; subsidiair: I. [partij A] te veroordelen om, binnen drie dagen na het te dezen te wijzen vonnis, aan JARW te voldoen alle door JARW gemaakte kosten in verband met het voldoen aan de aanwijzing van de Gemeente Haaksbergen d.d. 19 januari 2024 (Productie 17) ad. € 453.75; II. [partij A] te veroordelen om, binnen drie dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, op eigen kosten de Aangevoerde Grond als bedoeld onder rn. 22 en geduid in Productie 15 van het Verkochte af te voeren en afgevoerd te houden, op straffe van een dwangsom van € 100.000 ineens en voorts € 15.000 voor iedere dag of dagdeel dat [partij A] met de voldoening aan het aldaar gevorderde in gebreke blijft, waarbij een gedeelte van een dag als hele dag gerekend wordt, voor zover en voor zolang in strijd met dit verbod gehandeld wordt, een en ander per vordering met een maximum van € 1.000.000 en onverminderd het recht van JARW om van [partij A] schadevergoeding te vorderen; III. [partij A] te veroordelen tot betaling van een voorschot op een gebruiksvergoeding van € 270 per dag of deel daarvan, althans tot betaling van een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te rekenen vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag dat gedaagde het Verkochte ontruimd heeft, welk voorschot dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 februari 2024, althans vanaf een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening; IV. Op te heffen de door [partij A] gelegde beslagen op de onroerende zaken staande en gelegen aan en nabij [adres] alsmede [partij A] te verbieden (opnieuw) beslag te leggen onder JARW of [partij B] op deze onroerende zaken en/of Perceel [nummer] , op straffe van een dwangsom van € 100.000 ineens en voorts € 15.000 voor iedere dag of dagdeel, voor zover en voor zolang in strijd met dit verbod gehandeld wordt, met een maximum van € 400.000 en onverminderd het recht van JARW om van [partij A] schadevergoeding te vorderen; V. [partij A] te verbieden om over te gaan tot executie van het op 20 maart 2024 betekende Betekeningsexploot en [partij A] te verbieden de Vonnissen 2023 en het Arrest 2023 te executeren of daartoe voorbereidingshandelingen (zoals executie op grond van het Betekeningsexploot) te verrichten, tot het moment dat in een door JARW c.s. te entameren bodemprocedure onherroepelijk is beslist over ontbinding van de Terugkoopoptie, zulks op straffe van een dwangsom van € 100.000 ineens en voorts € 15.000,-- voor iedere dag of dagdeel dat [partij A] dit verbod overtreedt; primair en subsidiair: Ten aanzien van [partij B] (uitsluitend indien en voor zover de rechtbank het primaire petitum A.II niet zou toewijzen): [partij A] te veroordelen tot nakoming van de akte van kavelruil d.d. 17 augustus 2021 gelezen in samenhang met de koopovereenkomst d.d. 17 juli 2021, door medewerking aan de levering van perceel [nummer] aan [partij B] , althans een door deze aan te wijzen derde, zijnde JARW , binnen één (1) week na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, en te bepalen dat – ingeval [partij A] daarmee in gebreke zou blijven – deze uitspraak ex artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de akte van levering van Perceel [nummer] ; en in alle gevallen: Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen. 4.2. In het verstekvonnis van 14 maart 2024 heeft de voorzieningenrechter als volgt geoordeeld: “6.1. gelast [partij A] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de onroerende zaken staande en gelegen aan en nabij [adres] , geheel te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en geheel ontruimd te houden; en de Onroerende zaken veegschoon, spuitschoon en zuigleeg op te leveren, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag of dagdeel, dat [partij A] daartoe in gebreke blijft, tot een maximum van € 250.000,- 6.2. veroordeelt [partij A] tot nakoming van de akte van kavelruil d.d. 17 augustus 2021 gelezen in samenhang met de koopovereenkomst d.d.

Spoedeisend belang 5.1. JARW c.s. vordert onder meer ontruiming van de aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaken, omdat [partij A] daar zonder recht of titel gebruik van maakt. Reeds gelet op de aard van deze vordering is sprake van een spoedeisend belang. Tijdig verzet ingesteld 5.2. Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [partij A] in zijn verzet kan worden ontvangen. Productie niet buiten beschouwing 5.3. De rechtbank heeft op 16 mei 2024 van [partij A] productie 6 ontvangen. Ter zitting heeft JARW c.s. gesteld dat zij deze productie niet heeft ontvangen. Mr. Vanhommerig stelt namens [partij A] dat met dezelfde e-mail waarbij hij productie 6 aan de rechtbank heeft verzonden, deze in cc aan de secretaresse van mr. Tulp is verzonden. Mr. Tulp heeft hierover navraag gedaan, maar blijft erbij dat productie 6 niet is ontvangen en heeft bezwaar aangetekend tegen het meenemen van productie 6 bij de oordeelsvorming van de rechter. 5.4. De voorzieningenrechter passeert dit bezwaar. Productie 6 betreft een korte e-mail, betreft die zij op zitting heeft voorgelezen. De inhoud van die e-mail is onderwerp van het debat tussen partijen is geweest, zodat JARW c.s. de inhoud van de e-mail in haar verweer heeft kunnen betrekken. JARW c.s. is dan ook niet in haar procesbelangen geschaad, als de voorzieningenrechter deze productie aan het procesdossier toevoegt, terwijl de voorzieningenrechter het betrekken van de productie bij de oordeelsvorming wel van belang acht. Het gevorderde Met betrekking tot de terugkoopoptie 5.5. In deze procedure moet worden beoordeeld of het verstekvonnis van 14 maart 2024 geheel of gedeeltelijk moet worden vernietigd. Meer in het bijzonder gaat het dan om de vraag of - zoals [partij A] stelt onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 juli 2023 waarin dat is geoordeeld en in tegenstelling tot het oordeel in het verstekvonnis - JARW c.s. uitvoering moet geven aan de terugkoopoptie, zoals partijen die zijn overeengekomen. 5.6. [partij A] stelt dat het verstekvonnis waartegen hij in verzet komt, in strijd is met eerder gewezen vonnissen van dezelfde rechtbank en in strijd is met het gewezen arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, wat leidt tot rechtsonzekerheid. Daarom moet het verstekvonnis volgens [partij A] worden vernietigd. 5.7. De voorzieningenrechter constateert dat het verstekvonnis in kort geding van 14 maart 2024 een spiegelbeeldige uitkomst heeft ten opzichte van het arrest van het gerechtshof van 18 juli 2023. Daar waar het gerechtshof oordeelde dat JARW c.s. uitvoering dient te geven aan de terugkoopoptie, heeft de voorzieningenrechter in het verstekvonnis geoordeeld dat JARW c.s. [partij A] voldoende tijd heeft gegeven om de (terug)verkoop en levering van de boerderij te bewerkstelligen, maar dat het daarvan door toedoen van [partij A] niet is gekomen. Onder die omstandigheden kan en hoeft volgens het verstekvonnis van JARW niet te worden verlangd dat zij nog langer duldt dat [partij A] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht. 5.8. [partij A] stelt dat hij conform de afspraken een beroep op zijn terugkooprecht heeft gedaan en dat hij ook de financiële middelen beschikbaar had en heeft om tot terugkoop over te gaan. JARW c.s. wilde (en wil) er volgens [partij A] niet aan meewerken dat hij de boerderij terugkoopt. 5.9. JARW c.s. betwist dat zij geen uitvoering heef willen geven aan het arrest van het gerechtshof en stelt dat zij [partij A] ruim de tijd heeft gegeven om tot terugkoop over te gaan. 5.10. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft JARW c.s. ook zonder betekening van het arrest aan [partij A] , met de bij brief van 7 augustus 2023 gestuurde sommatie om binnen 11 dagen over te gaan tot afname van het verkochte en betaling van de koopsom van € 1.275,000,-, duidelijk te kennen gegeven dat zij uitvoering wilde geven aan het arrest van het gerechtshof. Toen [partij A] niet binnen de gestelde fatale termijn tot afname en betaling is overgegaan, heeft JARW de terugkoopoptie op 19 augustus 2023 ontbonden. Desondanks heeft JARW [partij A] ook na die ontbinding nog tot 31 december 2023 de gelegenheid gegeven om tot terugkoop over te gaan, maar [partij A] is daartoe volgens JARW c.s. financieel niet in staat gebleken. [partij A] heeft de koopsom niet betaald en heeft de boerderij niet afgenomen. Daarom heeft JARW c.s. de ontruiming gevorderd, die in het verstekvonnis is toegewezen, waartegen [partij A] verzet heeft aangetekend. 5.11. [partij A] betwist dat hij de financiering niet rond kan krijgen en verwijst in dat kader naar de als productie 6 in het geding gebrachte e-mail, waarin staat: ‘Datum: 13-05-2024 21:38 CEST Onderwerp: 20240513 RE: 2024.2024588201 / Herfinanciering [partij A] door ***Beheer B.V. Beste [partij A] , Wil je dat ik begin volgende week het bedrag van de reservering ruim 1,3 miljoen op de notarisrekening stort? Dan zou je voor de zitting de notaris een verklaring kunnen laten opmaken dat de gelden beschikbaar zijn en deze tijdens de zitting kunnen inbrengen. Graag uiterlijk morgen (14 mei) je definitieve instructie over het al dan niet storten van de gereserveerde gelden bij de notaris. Ik stel ook voor om deze mail ook of aan de hypotheekakte aan te hechten dan wel een verwijzing te doen en dat de notaris deze mail aan het dossier toevoegt. Met vriendelijke groet,’ De naam van de financier is in de overgelegde productie onleesbaar gemaakt en de naam van degene die de e-mail heeft getekend, is weggelaten. [partij A] heeft ter zitting desgevraagd laten weten de naam van de financier wel aan de rechtbank, maar niet aan JARW c.s. bekend te willen maken. 5.12. De e-mail van 13 mei 2024 lijkt er naar het oordeel van de voorzieningenrechter op te wijzen dat [partij A] een private financier heeft gevonden. [partij A] heeft echter nagelaten om de financiering concreet te maken door bijvoorbeeld, zoals in de e-mail wordt voorgesteld, ruim 1,3 miljoen te storten op de rekening van de notaris. Ter zitting heeft [partij A] gezegd dat de notaris heeft geweigerd daaraan zijn medewerking te verlenen, omdat er nog geen juridische titel was op grond waarvan dat bedrag betaald zou moeten worden. Wat daar ook van zij, [partij A] heeft de 1,3 miljoen ook niet laten storten op bijvoorbeeld de derdengeldrekening van de advocaat JARW c.s. om zo duidelijk te maken dat de financiële middelen om tot terugkoop over te gaan beschikbaar zijn. Zelfs tijdens de op 23 mei 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij JARW c.s. aan [partij A] nogmaals de mogelijkheid heeft geboden om op dat moment de terugkoop veilig te stellen, heeft [partij A] niet hard kunnen maken dat hij daadwerkelijk over de benodigde financiering kan beschikken, omdat er volgens hem nog steeds punten op de i nodig zijn om de financiering rond te krijgen. 5.13. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft JARW c.s. [partij A] ruimschoots de gelegenheid gegeven om op basis van het arrest van het gerechtshof tot terugkoop over te gaan. Nu [partij A] keer op keer niet in staat is gebleken om de terugkoop te financieren, is JARW op goede gronden op 19 augustus 2023 tot ontbinding van de terugkoopoptie overgegaan.

5.22. Het verweer van [partij A] slaagt niet, zodat het verstekvonnis zal worden bekrachtigd. Hierna zal de vermeerderde vordering van JARW c.s. worden beoordeeld. Schending van artikel 21 Rv 5.23. JARW c.s. stelt terecht dat [partij A] de waarheids- en volledigheidsplicht ex artikel 21 Rv heeft geschonden onder meer door de uitkomsten van het tussen partijen gevoerde executie kortgeding te verzwijgen en te verzwijgen dat (het grootste deel van) zijn veestapel door de NVWA in bewaring is genomen. Nu een door JARW c.s. passend geachte sanctie, te weten bekrachtiging van het verstekvonnis, al volgt uit de inhoudelijke beoordeling, hoeft dit onderwerp niet verder besproken te worden. De vermeerdering van eis van JARW c.s. 5.24. JARW c.s. heeft haar eis vermeerderd in die zin dat zij thans (primair) vordert dat het [partij A] op straffe van verbeurte van een dwangsom definitief wordt verboden om tot executie over te gaan van het Betekeningsexploot, de Vonnissen 2023 en het Arrest 2023 over te gaan, althans (subsidiair) dit te verbieden totdat onherroepelijk is beslist op een door JARW c.s. te entameren bodemprocedure, dit omdat het gewezen verstekvonnis de mogelijkheid open laat dat [partij A] ook bij een voor hem negatief vonnis, overgaat tot executie. 5.25. Om deze ongewenste situatie te voorkomen zal de voorzieningenrechter het subsidiair in dit kader gevorderde toewijzen, met matiging en maximering van de gevorderde dwangsommen zoals verwoord in het dictum. Uitvoerbaar bij voorraad 5.26. [partij A] stelt dat de uitvoerbaarheid bij voorraad van de vorderingen van JARW c.s. moet worden afgewezen, omdat het belang van [partij A] bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op een door hem in te stellen rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van JARW c.s. bij toewijzing van de uitvoerbaarheid bij voorraad. 5.27. De voorzieningenrechter deelt dit standpunt niet. Daarbij laat zij meewegen dat uitgangspunt is dat een veroordeling (hangende een hogere voorziening) uitvoerbaar dient te zijn en ten uitvoer kan worden gelegd. (zie HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026). De belangen van partijen moeten worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkrijgt, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het eventueel door hem in te stellen rechtsmiddel zal zijn beslist. Bij deze afweging moet worden uitgegaan van het vonnis en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aangewende rechtsmiddel in beginsel buiten beschouwing. Bij de vermelde belangenafweging is een belangrijk gezichtspunt dat de rechter de vordering waarop de tenuitvoerlegging betrekking heeft toewijsbaar heeft geoordeeld, en dat moet worden voorkomen dat het aanwenden van rechtsmiddelen wordt gebezigd als middel om uitstel van executie te verkrijgen. 5.28. In dit geval heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat JARW c.s. uitvoering heeft willen geven aan het arrest van het gerechtshof van 18 juli 2023, maar dat het door gebrek aan medewerking van [partij A] daarvan niet is gekomen. JARW heeft op 19 augustus 2023 tot ontbinding van de terugkoopoptie mogen overgaan en [partij A] heeft er, ondanks de kansen die hij daarna heeft gekregen om alsnog tegen betaling van de koopsom tot terugkoop over te gaan, vanaf dat moment rekening mee moeten houden dat hij zonder recht of titel heeft gewoond en zijn bedrijf heeft gevoerd op het perceel van JARW . Dat [partij A] pas na het op 14 maart 2024 gewezen verstekvonnis actie heeft ondernomen om de voor hem cruciale woon- en werksituatie veilig te stellen, dient voor rekening en risico van [partij A] te komen. De voorzieningenrechter acht op dit moment de belangen van JARW c.s. om over haar eigendom te kunnen beschikken zwaarder wegen dan de belangen van [partij A] bij behoud van de bestaande toestand. Daarbij acht de voorzieningenrechter van belang dat [partij A] ook na de ontbinding van de terugkoopoptie geruime tijd zonder daarvoor een gebruiksvergoeding te betalen, gebruik heeft gemaakt van de boerderij, dat door JARW c.s. onweersproken is gesteld, dat [partij A] niet naar vervangende woonruimte heeft gezocht en feitelijk woont in een mobiele unit, die naar elders verplaatst kan worden. Het in gevaar komen van zijn bedrijfsvoering door ontruiming, dient volgens [partij A] zwaar te wegen voor behoud van de huidige situatie. JARW c.s. heeft er echter terecht op gewezen, dat [partij A] heeft verzwegen dat de NVWA het grootste deel van zijn veestapel in bewaring heeft genomen. Ter zitting heeft [partij A] weliswaar gezegd dat hij nog zes dieren op het perceel houdt, maar dat is gelet op een door JARW c.s. ingebracht filmpje, waarop geen dieren op het land of in de stallen te zien zijn, niet aannemelijk gemaakt. Ter zitting is gebleken dat [partij A] net voor de inbewaringneming door de NVWA wat dieren heeft verplaatst naar een ander perceel dat niet van JARW is. Dit alles in samenhang bezien duidt er naar het oordeel van de voorzieningenrechter op dat van serieuze bedrijfsvoering door [partij A] op het perceel van JARW geen sprake meer is, zodat dit ook niet in het kader van de belangenafweging in het voordeel van [partij A] kan meewegen. De voorzieningenrechter zal het vonnis gelet hierop uitvoerbaar bij voorraad verklaren. De (voorwaardelijke) vorderingen in reconventie 5.29. De voorzieningenrechter stelt vast dat [partij A] zijn vorderingen in reconventie voorwaardelijk heeft ingesteld. Uit de vorderingen leidt de voorzieningenrechter af, dat [partij A] bedoeld heeft deze vorderingen in te stellen voor het geval de vorderingen van JARW c.s. worden afgewezen. Nu dat niet het geval is, komt de voorzieningenrechter niet toe aan de beoordelingen van [partij A] in (voorwaardelijke) reconventie. Proceskosten 5.30. [partij A] is al veroordeeld in de proceskosten in de verstekprocedure. Deze veroordeling zal op [partij A] blijven rusten. De voorzieningenrechter zal [partij A] tevens veroordelen in de kosten van deze verzetprocedure. Deze kosten worden aan de zijde van JARW .c.s. worden begroot op € 1.107,00 aan salaris advocaat.

De voorzieningenrechter 6.1. bekrachtigt het door de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 14 maart 2024 onder zaaknummer: C/08/309740 / KG ZA 24-27 gewezen verstekvonnis en het op diezelfde dag gewezen herstelvonnis met hetzelfde zaaknummer, en in aanvulling daarop: 6.2. verbiedt [partij A] om over te gaan tot executie van het op 20 maart 2024 betekende betekeningsexploot en verbiedt [partij A] om de Vonnissen 2023 en het Arrest 2023 te executeren of daartoe voorbereidingshandelingen (zoals executie op grond van het betekeningsexploot) te verrichten, tot het moment dat in een door JARW c.s. te entameren bodemprocedure onherroepelijk is beslist over ontbinding van de terugkoopoptie, zulks op straffe van een dwangsom van € 50.000 ineens en voorts € 5.000,- voor iedere dag of dagdeel dat [partij A] dit verbod overtreedt, tot een maximum is bereikt van € 1.275.000,-, 6.3. veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 1.107,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2024.

17 juli 2021, door medewerking aan de levering van Perceel [nummer] aan JARW , binnen vier weken na betekening van dit vonnis en bepaalt dat – ingeval [partij A] daarmee in gebreke zou blijven – dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de akte van levering van Perceel [nummer] ; 6.3. heft de door [partij A] gelegde beslagen op de onroerende zaken staande en gelegen aan en nabij [adres] alsmede verbiedt [partij A] (opnieuw) beslag te leggen onder JARW of [partij B] op deze onroerende zaken en/of Perceel [nummer] , zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag of dagdeel, dat [partij A] daartoe in gebreke blijft, tot een maximum van € 250.000,-; 6.4. veroordeelt [partij A] om, binnen vier weken na betekening van dit vonnis, aan JARW te voldoen alle kosten in verband met het voldoen aan de aanwijzing van de gemeente Haaksbergen d.d. 19 januari 2024 ad. € 453,75; 6.5. veroordeelt [partij A] om, binnen vier weken na betekening van dit vonnis, de Aangevoerde Grond zoals geduid in productie 15 bij dagvaarding van het Verkochte af te voeren en afgevoerd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel, dat [partij A] daartoe in gebreke blijft, tot een maximum van € 25.000,-; 6.6. veroordeelt [partij A] tot betaling van een voorschot op een gebruiksvergoeding van € 270,- per dag of deel daarvan, te rekenen vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag dat [partij A] het Verkochte ontruimd heeft, welk voorschot dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag der algehele voldoening; 6.7. veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 1.398,55, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.9. wijst het meer of anders gevorderde af.” 4.3. [partij A] vordert in de verzetdagvaarding, samengevat; in conventie: [partij A] /opposant te ontheffen van alle veroordelingen, uitgesproken bij vonnissen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank d.d. 15 maart 2024, tussen JARW c.s. /geopposeerde als eisers en [partij A] /opposant als gedaagde bij verstek gewezen; En voorts JARW c.s. /geopposeerde in hun oorspronkelijke vordering niet-ontvankelijk te verklaren, althans die hen te ontzeggen en met veroordeling van JARW c.s. /geopposeerde in de kosten van de (verzet)procedure, waaronder het salaris en de nakosten van de advocaat van [partij A] /opposant, in reconventie: Bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van JARW c.s. terzake de terugverkoop en levering (op een door de notaris te bepalen datum) aan [partij A] van de roerende en onroerende zaken voor een koopsom van € 1.2750.000,00, onder aftrek van de verbeurde dwangsommen na 5 dagen na 20 maart 2024. subsidiair JARW c.s. te gebieden om onverwijld uitvoering te geven aan het arrest van het gerechtshof van 18 juli 2023, welk arrest door [partij A] is betekend op 20 maart 2024, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 per dag dat JARW c.s. geen medewerking verleent aan de terugverkoop en levering (op een door de notaris te bepalen datum) aan [partij A] van de roerende en onroerende zaken voor een koopsom van € 1.2750.000,00, binnen 10 dagen na het wijzen van het vonnis, onverminderd de verbeurde dwangsommen na 5 dagen na 20 maart 2024 conform het arrest van het gerechtshof van 18 juli 2023. Waarbij alsdan de verbeurde en nog te verbeuren dwangsommen direct verrekend en/of in mindering dienen te worden gebracht op de koopsom van € 1.275.000,00. primair en subsidiair JARW c.s. te veroordelen in de kosten van het geding in reconventie. 4.4. JARW c.s. heeft zich tegen deze vorderingen verweerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] in (voorwaardelijke) reconventie, althans hem niet-ontvankelijk te verklaren in deze vordering en veroordeling van [partij A] in de kosten van de procedure. Daarnaast heeft JARW c.s. haar eis vermeerderd ten opzicht van haar oorspronkelijke eis in de procedure waarin Heselink verstek heeft laten gaan. 4.5. De stellingen van partijen zullen hierna, voor zover relevant. worden besproken.

Als al sprake is geweest van schuldeisersverzuim van JARW dat in de weg staat aan ontbinding van de terugkoopoptie, zoals [partij A] stelt, is daarvan geen sprake meer. JARW heeft immers niet alleen alsnog geprobeerd haar medewerking te verlenen aan de terugkoopoptie, maar heeft ook onbetwist gesteld dat zij heeft aangeboden de door [partij A] in verband met haar eerdere weigering daartoe geleden schade te vergoeden. 5.14. [partij A] heeft met een beroep op artikel 3:53 lid 2 BW betoogd dat de voorzieningenrechter de werking aan de vernietiging van de terugkoopoptie dient te ontzeggen. JARW c.s. heeft er echter terecht op gewezen dat JARW de terugkoopoptie heeft ontbonden en niet vernietigd. Het beroep op voornoemd artikel faalt dan ook. Procedureel 5.15. Gelet op de hiervoor besproken, sinds het arrest van het gerechtshof gewijzigde omstandigheden, kan [partij A] zich er niet langer met recht op beroepen dat JARW c.s. uitvoering aan het in het arrest gegeven oordeel over de terugkoopoptie dient te geven. Daarbij benadrukt de voorzieningenrechter dat het arrest in kort geding is gewezen, zodat het geen gezag van gewijsde heeft. Het betreft een voorlopig oordeel. Geschilpunten waarover het gerechtshof in kort geding heeft beslist, kunnen dus opnieuw ter beoordeling aan een rechter worden voorgelegd. In een bodemprocedure zou ten gronde - en niet voorlopig - op het geschil tussen partijen kunnen worden beslist. JARW c.s. heeft er echter voor gekozen om haar vorderingen in een kort gedingprocedure aan de rechter voor te leggen. De voorzieningenrechter kan – wegens het ontbreken van spoedeisend belang of vereiste nadere instructie – niet worden verplicht om een kort gedingprocedure te verwijzen naar een bodemprocedure. In het verlengde van de door JARW c.s. gestarte kort gedingprocedure die heeft geleid tot het verstekvonnis van 14 maart 2024, komt de voorzieningenrechter in deze verzetprocedure tot het hiervoor vermelde (voorlopig) oordeel over de terugkoopoptie. Anders dan [partij A] stelt, is het verstekvonnis geen declaratoir vonnis, omdat de rechtsverhoudingen tussen partijen niet definitief worden vastgesteld. 5.16. Volgens [partij A] bevat het verstekvonnis misslagen die ertoe zouden moeten leiden dat het verstekvonnis geen stand kan houden. Zuivering van het verstek zou ten onrechte niet zijn toegestaan en ten onrechte zou geen hoor en wederhoor zijn toegepast. 5.17. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is van kennelijke misslagen in het verstekvonnis die tot een andere uitkomst zouden moeten leiden, geen sprake. De afwijzing van het verzoek tot zuivering van het verstek van [partij A] levert geen kennelijke misslag op, aangezien de voorzieningenrechter zijn oordeel daarover, dat aan hem was voorbehouden, heeft gemotiveerd. Dat [partij A] het daar niet mee eens is, betekent niet dat sprake is van een kennelijke misslag. Een kennelijke misslag kan evenmin gelegen zijn in de door de voorzieningenrechter toegepaste ‘verstektoets’ die inhoudt dat bij verstek de vorderingen worden toegewezen, tenzij deze de voorzieningenrechter ongegrond of onrechtmatig voorkomen. Het verweer van de niet verschenen partij kan daar logischerwijs niet in worden betrokken, want dat is immers niet bekend. De gebruiksvergoeding 5.18. Het gerechtshof heeft in rechtsoverweging 3.18 van het arrest geoordeeld dat de inhoud van de terugkoopovereenkomst nog onverkort van kracht is en dat uit artikel 2.3 van die overeenkomst volgt dat [partij A] voor het gebruik van de boerderij geen gebruiksvergoeding verschuldigd is. Van ongerechtvaardigde verrijking van [partij A] is volgens het gerechtsthof geen sprake nu aan de eventuele verrijking van [partij A] een overeenkomst tussen partijen ten grondslag ligt. Onder verwijzing naar deze overwegingen van het gerechtshof stelt [partij A] in verzet dat de vordering van JARW c.s. om hem te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding, afgewezen moet worden. 5.19. De voorzieningenrechter onderschrijft het door JARW c.s. ingenomen standpunt dat het oordeel van het gerechtshof ook op dit punt is achterhaald. Partijen waren overeengekomen dat het terugkooprecht in alle gevallen op 1 september 2022 zou vervallen. Partijen hadden afgesproken dat [partij A] voor het gebruik van de boerderij geen gebruiksvergoeding hoefde te betalen. Dat [partij A] nog zo lang na 1 september 2022 de boerderij zou bewonen, zonder dat [partij A] de boerderij had teruggekocht en zonder dat [partij A] daarvoor een gebruiksvergoeding heeft betaald, was bij het aangaan van de koopovereenkomst niet voorzien. Dat JARW c.s. thans aanspraak maakt op een voorschot op een gebruiksvergoeding, acht de voorzieningenrechter dan ook gerechtvaardigd. De voorzieningenrechter zal [partij A] daartoe dan ook conform de vordering van JARW c.s. veroordelen. Kosten aanwijzing gemeente Haaksbergen en aangevoerde grond 5.20. JARW c.s. vordert om [partij A] te veroordelen tot het afvoeren en afgevoerd houden van door hem aangevoerde grond en tot betaling van de kosten in verband met de aanwijzing van de gemeente Haaksbergen. 5.21. Volgens [partij A] was van een onveilige situatie geen sprake. Ook heeft hij geen vervuilde grond op het perceel aangebracht. [partij A] betwist dat hij daarover door de gemeente Haaksbergen is aangeschreven en dat de gemeente jegens JARW c.s. in verband hiermee handhavend kan optreden. JARW c.s. heeft echter met stukken onderbouwd dat de gemeente een last onder dwangsom heeft opgelegd aan [partij A] . Hieruit volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat, anders dan [partij A] stelt, wel degelijk sprake is (geweest) van een onveilige situatie en van het aanbrengen van vervuilde grond en dat dit voor de gemeente aanleiding is geweest om handhavend op te treden. Dat JARW c.s. als eigenaar van het perceel waarop zich dit heeft voorgedaan door de gemeente kan zijn aangeschreven, volgt ook uit de stelling van [partij A] dat de eigenaar van het perceel de last opgelegd kan krijgen om de overtreding ongedaan te maken en een opruimactie te houden. De daarmee gemoeide kosten vordert JARW c.s. nu van [partij A] . [partij A] heeft betoogd dat de aangevoerde grond inmiddels is verwerkt in de bodem en daarom niet meer kan worden verwijderd. [partij A] heeft dit echter niet aannemelijk gemaakt, zodat daarin geen reden is gelegen tot afwijzing van de daarop ziende vordering van JARW c.s. . [partij A] stelt ook dat JARW c.s. geen gedoe met de gemeente zou hebben gehad als zij direct uitvoering had gegeven aan de terugkoopoptie. Of deze stelling klopt kan echter niet met zekerheid worden gezegd, omdat niet duidelijk is wanneer de overtredingen hebben plaatsgevonden. Daar staat tegenover dat wel duidelijk is dat JARW c.s. gelijk heeft als zij stelt dat als [partij A] het perceel niet had vervuild met het zwerfafval en de bebossing had onderhouden, er voor de gemeente geen aanleiding was geweest om maatregelen te nemen. De voorzieningenrechter ziet hierin aanleiding om de kosten van de aanwijzing die de gemeente JARW heeft gegeven voor rekening van [partij A] te laten komen.