ECLI:NL:RBOVE:2023:1209

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 9833919 \ CV EXPL 22-1533 Vonnis van 28 februari 2023 in de zaak van 1 [eiser sub 1] , 2. [eiseres sub 2],beiden wonende te [woonplaats] , eisende partij, hierna tezamen te noemen: [eiser] c.s., gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners, tegen 1de besloten vennootschap VESTEDA INVESTMENT MANAGEMENT B.V., 2. de besloten vennootschap CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V., beiden gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam, gedaagde partijen, hierna tezamen te noemen: Vesteda, gemachtigde: mr. H.W. van Yperen. 1De zaak in het kort 1.1. [eiser] c.s. huren een woning van Vesteda. [eiseres sub 2] is in 2014 gehandicapt geraakt. In deze zaak staat de vraag centraal of Vesteda de in 2014, 2015 en 2016 doorgevoerde inkomensafhankelijke huurprijsverhogingen daarom niet had mogen toepassen en zo ja, wat de gevolgen hiervan zijn. 1.2. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] c.s. de inkomensafhankelijke huurprijsverhoging over 2015 en 2016 achteraf gezien wellicht hadden kunnen voorkomen vanwege de invaliditeit van [eiseres sub 2] , maar naar het oordeel van de kantonrechter is hiervoor destijds niet de juiste weg gevolgd. Het is nu niet meer mogelijk om hier iets tegen te doen. De vorderingen van [eiser] c.s. zullen worden afgewezen. De proceskosten komen voor rekening van [eiser] c.s.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 2 augustus 2022, - de e-mail van de gemachtigde van Vesteda van 1 september 2022 en de reactie van de kantonrechter hierop van 7 september 2022, - de e-mail met bijlagen van Vesteda van 12 september 2022, - de aanvullende producties van de gemachtigde van [eiser] c.s. van 4 oktober 2022 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 oktober 2022, - de vrijwillige voeging van Custodian Vesteda Fund I B.V. aan de zijde van Vesteda Investment Management B.V., - de akte van [eiser] c.s. van 1 november 2022, - de akte van Vesteda van 6 december 2022, 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eiser sub 1] huurt sinds 1984 van Vesteda een zelfstandige woonruimte aan [het adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Met ingang van 1 juli 2002 is [eiseres sub 2] medehuurder geworden. 3.2. In 2014 is [eiseres sub 2] invalide geworden. 3.3. Op 14 en 20 februari 2014 heeft Vesteda schriftelijk goedkeuring verleend om in het gehuurde een traplift te plaatsen en van de huidige douche een inloopdouche te maken. 3.4. Op 6 juni 2014 heeft de gemeente [woonplaats] een beschikking gegeven, waarin aan [eiseres sub 2] een Persoonsgebonden budget voor de aanschaf van een rolstoel wordt verstrekt. In de brief staat onder andere: “Deze voorziening wordt u verleend op grond van artikel 43 van de Verordening individuele voorzieningen maatschappelijke ondersteuning van de gemeente [woonplaats] en artikel 11 van het besluit maatschappelijke ondersteuning.” 3.5. Vesteda heeft [eiser] c.s. in de periode van 2013 tot en met 2020 jaarlijks in april schriftelijk huurprijsverhogingen aangezegd. Die gingen telkens per 1 juli van het betreffende jaar in. In 2014, 2015 en 2016 omvatte de huurprijsverhoging ook een inkomensafhankelijk gedeelte. 3.6. In augustus 2021 zijn [eiser] c.s. via het Juridisch Loket geïnformeerd over de regelgeving chronisch zieken en gehandicapten in relatie tot sociale huur. Zij hebben vervolgens op 9 augustus 2021 een e-mail naar Vesteda gestuurd waarin zij schrijven: “(…) Wij vallen (…) onder de Aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten en dan is inkomensafhankelijke huurverhoging niet geldig. Dit betekent dat u geen inkomensafhankelijke huurverhoging had mogen toepassen per 01-07-2014. Als dit zo is, betekent dit voor ons, dat wij al jaren teveel huur hebben betaald en dan zal u een herberekening moeten doen vanaf 01-7-2014. Wij hebben een verzoek ingediend, om het huis te mogen aanpassen, i.v.m. de handicap van mijn vrouw. Deze aanpassing is door u goed gekeurd op 14-02-2014. Dus u wist dat er iemand gehandicapt is op het adres, anders hoefde wij geen aanpassingen aan te vragen voor deze woning. Doordat wij niet op de hoogte waren van dit artikel, konden wij ook geen bezwaar maken tegen de huurverhoging, maar wij mogen wel stellen dat u wel van op de hoogte was. (…) Ons voorstel is om de ten onrechte toegepaste huurverhoging per 01-07-2014 terug te draaien en een herberekening te maken over de periode 01-07-2014 tot heden. (…)” 3.7. Vesteda heeft afwijzend op het verzoek van [eiser] c.s. gereageerd. Ook in een latere mailwisseling zijn partijen niet tot overeenstemming gekomen. [eiser] c.s. zijn toen onderhavige procedure begonnen.

4.1. [eiser] c.s. vorderen - enigszins samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: voor recht zal verklaren dat het Vesteda wettelijk niet was toegestaan om per 1 juli 2014, 1 juli 2015 en 1 juli 2016 bij [eiser] c.s. inkomensafhankelijke huurverhogingen in rekening te brengen en dat deze huurverhogingen in zoverre nietig zijn; Vesteda zal veroordelen om aan Vesteda terug te betalen een bedrag van € 4.321,50, zijnde het bedrag dat door [eiser] c.s. over de periode van 1 juli 2014 tot en met 31 december 2021 onverschuldigd aan Vesteda is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover; Vesteda zal veroordelen om aan [eiser] c.s. terug te betalen hetgeen [eiser] c.s. over de periode van 1 januari 2022 tot de datum van het vonnis onverschuldigd aan Vesteda hebben voldaan als gevolg van de nietige inkomensafhankelijke huurverhogingen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover; Vesteda zal veroordelen tot betaling van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen en te vermeerderen met de wettelijke rente hierover. 4.2. [eiser] c.s. leggen aan hun vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag. Het inkomensafhankelijke deel van de huurprijsverhogingen die Vesteda in 2014, 2015 en 2016 heeft doorgevoerd is nietig, omdat [eiser] c.s. behoren tot de doelgroep ‘chronisch zieken en gehandicapten’ als bedoeld in artikel 10 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw). Het was daarom op grond van het bepaalde in artikel 7:252a lid 6 onder a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dwingendrechtelijk gezien niet toegestaan om deze huurverhogingen door te voeren. Vesteda is gehouden het teveel betaalde terug te betalen, aldus [eiser] c.s. 4.3. Vesteda voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] c.s. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente hierover. Vesteda voert hiertoe samengevat het volgende aan: 1) de vorderingen van [eiser] c.s. zijn - in ieder geval gedeeltelijk - verjaard; 2) betwist wordt dat [eiser] c.s. over de jaren 2014, 2015 en 2016 onder de groep vielen waaraan geen inkomensafhankelijke huurverhoging in rekening mocht worden gebracht en; 3) de huurprijsverhogingen kunnen niet meer aangetast worden, omdat [eiser] c.s. hier bezwaar tegen hadden moeten maken en dat hebben zij niet gedaan. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De uitzondering van artikel 10 Uhw 5.1. [eiser] c.s. baseren hun vordering op het in artikel 7:252a lid 6 sub a BW bepaalde. In dat artikel staat dat een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs niet tot stand komt ‘indien de huurder kan aantonen dat hij of een ander lid van zijn huishouden deel uitmaakt van een bij regeling van Onze Minister te bepalen groep’. Vervolgens is in artikel 10 Uhw bepaald waaruit de in voornoemd artikel bedoelde groep bestaat. 5.2. [eiser] c.s. stellen dat zij met ingang van 6 juni 2014 onder de regeling van artikel 10 lid 1 onder d Uhw vallen. Zij wijzen in dit verband op de beschikking van de gemeente [woonplaats] van 6 juni 2014 (zie hiervoor onder 3.4). Deze beschikking is in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (hierna: Wmo) verstrekt, op grond van artikel 1 lid 1 onderdeel c van de Wet voorzieningen gehandicapten, artikel 1 lid 1 onderdeel g onder 6 van de Wmo, en/of ten behoeve van een woningaanpassing als bedoeld in artikel 1.1.1. van de Wmo 2015, aldus [eiser] c.s. 5.3. Vesteda betwist dat [eiser] c.s. met ingang van 6 juni 2014 onder de regeling van artikel 10 lid 1 onder d Uhw vallen. Volgens Vesteda luidde de wettekst van dit artikel destijds namelijk anders dan nu en kan niet worden vastgesteld dat de aan [eiser] c.s. verstrekte beschikking onder een van de destijds in de wet genoemde opties viel. 5.4. De kantonrechter stelt voorop dat Vesteda in haar akte van 6 december 2022 niet langer betwist dat [eiser] c.s. in 2015 en 2016 onder de regeling van artikel 10 lid 1 onder d Uhw vallen. Hier zal in het vervolg van dit vonnis dan ook vanuit worden gegaan. Verder is de kantonrechter met Vesteda van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat dat ook voor 2014 geldt. De wettekst van het betreffende onderdeel luidde toen namelijk: “aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden voor 1 mei 2013 een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel I, eerste lid, onderdeel c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel I, eerste lid onderdeel g, onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning.” De beschikking waarnaar [eiser] c.s. verwijzen dateert van 6 juni 2014. Die beschikking is dus niet voor 1 mei 2013 verstrekt. Omdat er verder niets is gesteld of gebleken waaruit iets anders kan worden afgeleid, zal alleen daarom al worden aangenomen dat in 2014 niet aan de (destijds geldende) vereisten van artikel 10 lid 1 Uhw werd voldaan. Het beroep op artikel 7:252a lid 6 BW 5.5. [eiser] c.s. stellen dat de inkomensafhankelijke huurprijsverhogingen over de jaren waarin zij onder het in artikel 10 Uhw bepaalde vallen op grond van artikel 7:252a lid 6 sub a BW dwingendrechtelijk niet zijn toegestaan en dus nietig zijn. Bij een nietige huurverhoging is artikel 7:253 BW niet van toepassing, aldus [eiser] c.s. 5.6. Vesteda stelt zich op het standpunt dat de wet niet bepaalt dat een dergelijke huurprijsverhoging nietig is. Volgens Vesteda is er sprake van vernietigbaarheid. Verder voert Vesteda aan dat artikel 7:253 BW in dit geval van toepassing is. Dit artikel schrijft onder meer voor dat als een verhuurder een inkomensafhankelijk huurprijsverhogingsvoorstel heeft gedaan en de huurder zich vervolgens beroept op een geval als bedoeld in artikel 7:252a lid 6 onder a BW, de huurder bezwaar moet maken. [eiser] c.s. hebben dat niet gedaan. Zij hebben de huurprijsverhoging altijd gewoon betaald. Hierdoor zijn de huurprijsverhogingen overeengekomen en onaantastbaar geworden, aldus Vesteda. 5.7. De kantonrechter overweegt als volgt. Uit artikel 7:248 lid 1 BW volgt dat een huurprijs op twee manieren kan worden verhoogd, namelijk: 1) via een beding in de huurovereenkomst en 2) op de wijze zoals voorschreven in de artikelen 7:252, 7:252a en 7: 253 BW. In lid 2 van artikel 7:248 BW is verder bepaald dat wanneer toepassing van een beding leidt tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door de minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 2 Uhw, het beding nietig is voor zover deze de maximale verhoging overstijgt. 5.8. Tussen partijen is niet in geschil dat in dit geval geen sprake is van een huurprijsverhoging op grond van een beding. Dat betekent dat de huurprijsverhoging gebaseerd moeten zijn geweest op de artikelen 7:252, 7:252a en 7:253 BW. In artikel 7:252 BW is bepaald aan welke vereisten een voorstel tot wijziging van de huurprijs dient te voldoen. Artikel 7:252a BW ziet op een voorstel tot verhoging van de huurprijs op grond van inkomen en de voorwaarden die hieraan worden gesteld. Artikel 7:253 BW regelt de gevolgen wanneer de huurder niet akkoord gaat met het door de verhuurder gedane huurverhogingsvoorstel. 5.9. Hoewel artikel 7:252a lid 6 BW van dwingend recht is en hierin staat dat een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs niet tot stand komt als - zoals hier geldt voor 2015 en 2016 - een huurder (achteraf) kan aantonen dat hij deel uitmaakt van een bepaalde groep, betekent dat naar het oordeel van de kantonrechter nog niet dat een dergelijke overeenkomst altijd nietig is. Hierop is een uitzondering mogelijk. In artikel 3:40 lid 2 BW is namelijk bepaald dat ‘strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid van de rechtshandeling, doch, indien de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, slechts tot vernietigbaarheid, een en ander voor zover niet uit de strekking van de bepaling anders voortvloeit.’ 5.10. Naar het oordeel van de kantonrechter is die uitzondering hier van toepassing, omdat het gaat om een bepaling die uitsluitend ter bescherming van één van partijen strekt. Door het bepaalde in artikel 7:252a lid 6 BW wordt alleen de huurder beschermd. En uit de strekking van de bepaling vloeit niet iets anders voort. Zo blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat huurbeschermingsbepalingen vernietigbaar zijn, tenzij door de wet expliciet is bepaald dat er sprake is van nietigheid. Anders dan in andere bepalingen, zoals artikel 7:248 lid 2 BW, gebruikt de wetgever in artikel 7:252a BW niet de term nietigheid. Nietigheid (van rechtswege) is ook niet beoogd. De regeling van wijziging van de huurprijs is gebaseerd op de gedachte van vraag en aanbod, ofwel ‘een overeenkomst’. Overeenkomsten zijn in beginsel geldig, tenzij de wet de overeenkomst (of een beding) met nietigheid bedreigt. Naar het oordeel van de kantonrechter is er daarom geen sprake van nietigheid (van rechtswege), maar van vernietigbaarheid. Dat betekent dat de rechtshandeling (in dit geval de overeenkomst tot wijziging van de huurprijs) pas wordt geacht nooit te hebben bestaan, als deze in rechte wordt vernietigd. 5.11. Verder is de kantonrechter van oordeel dat de toepasselijkheid van artikel 7:253 BW door het bepaalde in artikel 7:252a lid 6 sub a BW niet wordt uitgesloten. Naar het oordeel van de kantonrechter is er, gelet op de wettelijke systematiek, sprake van artikelen die elkaar aanvullen. De artikelen worden namelijk expliciet met elkaar in verband gebracht. In artikel 7:253 BW wordt meerdere keren verwezen naar artikel 7:252a BW en ook naar lid 6 hiervan. Bovendien worden de artikelen in 7:248 en 7:250 BW ook gezamenlijk genoemd. 5.12. Het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de huurder, in het geval hij het niet eens is met de voorgestelde huurprijsverhoging en zich beroept op een geval als bedoeld in artikel 7:252a lid 6 onder a BW, hij de in artikel 7:253 BW genoemde weg had moeten volgen. Dat betekent dat [eiser] c.s. bezwaar tegen het voorstel tot wijziging van de huurprijs hadden moeten maken.

5.18. Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat het beroep op de artikelen 7:252a lid 6 BW en artikel 7:252 lid 4 BW niet kan slagen. De vorderingen van [eiser] c.s. zullen worden afgewezen. Proceskosten 5.19. [eiser] c.s. krijgen in deze procedure ongelijk. Zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Vesteda begroot op € 660,00 aan salaris gemachtigde (2,50 punten × € 264,00). 5.20. De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling. 5.21. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De kantonrechter 6.1. wijst de vorderingen van [eiser] c.s. af, 6.2. veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Vesteda tot dit vonnis vastgesteld op € 660,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [eiser] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, 6.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2023. (EB) Kamerstukken II 1999-2000,26089, nr. 6, paragraaf 1.3)

Vast staat dat dat niet (op de juiste manier) is gebeurd. [eiser] c.s. hebben wel op 7 december 2016 om een huurprijsverlaging verzocht, maar dat was vanwege een aanstaande daling van het huishoudinkomen in verband met het door [eiser sub 1] bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Dit verzoek hield geen (direct) verband met de door Vesteda aangezegde huurprijsverhoging eerder dat jaar. Overigens is het verzoek weliswaar afgewezen, maar zijn er vanaf 2017 geen inkomensafhankelijke huurprijsverhogingen meer geweest. Verder overweegt de kantonrechter dat [eiser] c.s. de huurverhogingen telkens hebben betaald. Zij hebben hierdoor doen blijken met die verhogingen in te stemmen (artikel 7:253 lid 2 onder a BW). Daarom worden [eiser] c.s. geacht de voorgestelde huurverhoging met ingang van de in het voorstel genoemde datum van ingang met de verhuurder te zijn overeengekomen. Het beroep op (vernietiging vanwege) het bepaalde in artikel 7:252a lid 6 BW kan hierdoor niet slagen. Het beroep op artikel 7:252 lid 4 BW 5.13. [eiser] c.s. stellen verder dat de oorspronkelijke huurprijs is blijven gelden, omdat de overeengekomen huurprijsverhoging niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:252 lid 4 BW. Zij stellen dat bij alle huurverhogingsvoorstellen van 2014 en de jaren daarna telkens is verzuimd te vermelden de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder, wanneer hij bezwaren heeft tegen het voorstel, daarvan kan doen blijken en wat de gevolgen zijn van het niet doen blijken van bezwaren. Hierdoor is niet voldaan aan het voorschrift van artikel 7:252 lid 2 aanhef onder e BW en daardoor is de voordien geldende huurprijs telkens verschuldigd gebleven, aldus [eiser] c.s. 5.14. Vesteda heeft in dit verband allereerst aangevoerd dat [eiser] c.s. voormeld standpunt pas hebben ingenomen nadat de kantonrechter hen hierop heeft gewezen. De kantonrechter mag wel ambtshalve rechtsgronden aanvullen, maar Vesteda ziet ‘het agenderen van feiten die het rechtsgevolg hebben dat niet aan artikel 7:252 BW zou zijn voldaan niet als bevoegdheid die daaronder valt’. Zij verzoekt de kantonrechter daarom om deze stelling van [eiser] c.s. buiten beschouwing te laten. Verder doet Vesteda een beroep op verjaring en, als dat niet wordt gevolgd, stelt Vesteda zich op het standpunt dat haar voorstellen wel degelijk aan de wettelijke vereisten voldoen en, indien dat anders wordt gezien, [eiser] c.s. niet door het gebrek zijn benadeeld. 5.15. De kantonrechter volgt Vesteda niet in haar verzoek met betrekking tot het buiten beschouwing laten van de stelling van [eiser] c.s. In hun dagvaarding en daarna hebben [eiser] c.s. meerdere malen aangegeven dat zij niet wisten dat er, wanneer iemand chronisch ziek en/of gehandicapt is, geen inkomensafhankelijke huurprijsverhoging mag worden toegepast. Ook hebben zij aangegeven dat zij niet wisten van de mogelijkheid van bezwaar als bedoeld in artikel 7:253 BW. De kantonrechter ziet daarin een beroep op 7:252 lid 4 BW. Bovendien volgt uit het hiervoor overwogene ook al dat de artikelen 7:252, 7:252a en 7:253 BW nauw met elkaar samenhangen. Onder die omstandigheden is de kantonrechter ambtshalve bevoegd (en zelfs verplicht) om rechtsgronden aan te vullen (conform artikel 25 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). 5.16. Verder overweegt de kantonrechter dat in de brief van 2015 geen bezwaartermijn wordt genoemd en dat uit de brieven niet expliciet blijkt wat de gevolgen van het niet doen blijken van bezwaren zijn. Bovendien wordt in de brieven alleen ingegaan op het niet kloppen van de hoogte van het inkomen waarvan is uitgegaan,. Andere redenen waarom tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging bezwaar zou kunnen worden gemaakt, worden niet genoemd. Maar wat hier ook van zij, het gaat hierbij (wederom) om dwingendrechtelijke bepalingen die strekken ter bescherming van één der partijen. Dat betekent dat, als al aangenomen zou worden dat niet aan het bepaalde in artikel 7:252 lid 4 BW is voldaan, dit niet nietigheid maar vernietigbaarheid tot gevolg heeft. Een vordering tot vernietiging is aan verjaring onderhevig. En naar het oordeel van de kantonrechter is hier in onderhavig geval ook sprake van. De kantonrechter licht dat hierna nader toe. Verjaring 5.17. Voor zowel het beroep op artikel 7:252a lid 6 BW als 7:252 lid 4 BW geldt dat rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling, als hier aan de orde, verjaren drie jaar nadat de bevoegdheid om deze grond in te roepen aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan (artikel 3:52 BW). [eiser] c.s. konden vanaf het moment dat de overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand is gekomen een beroep op vernietiging doen. Dat was (in ieder geval) op 1 juli van het betreffende jaar. Dat [eiser] c.s. de artikelen 7:252a lid 6 en 7:252 lid 4 BW niet kenden, is een rechtsdwaling die voor hun eigen risico komt (zie ook: ECLI:NL:HR:2013:BZ9951). Voor aanvang van de verjaring is alleen subjectieve bekendheid met de feiten vereist. Het is niet relevant of de schuldeiser ( [eiser] c.s.) de hem bekende feiten juridisch beoordeeld, dan wel met de juridische beoordeling van die feiten bekend is. Omdat voor de huurprijsverhogingen van 2015, 2016 en 2017 geldt dat er al drie jaren waren verstreken toen [eiser] c.s. hier voor het eerst tegen opkwamen, is de mogelijkheid om hiertegen op te treden verjaard. De huurprijsverhogingen over deze jaren zijn in zoverre onaantastbaar.