ECLI:NL:RBOBR:2026:2728

ECLI:NL:RBOBR:2026:2728 text/xml public 2026-05-13T15:40:23 2026-04-29 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Oost-Brabant 2026-04-29 C/01/413380 / HA ZA 25-164 Uitspraak Bodemzaak Eerste aanleg - enkelvoudig NL 's-Hertogenbosch Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOBR:2026:2728 text/html public 2026-05-13T15:38:54 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOBR:2026:2728 Rechtbank Oost-Brabant , 29-04-2026 / C/01/413380 / HA ZA 25-164 Aanneming van werk. Schadevordering wegens ten onrechte/onrechtmatig inroepen retentierecht en wegens gebreken in door aannemer uitgevoerde werk. Tegenvordering strekt tot betaling facturen. RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/413380 / HA ZA 25-164 Vonnis van 29 april 2026 in de zaak van [eiser] , wonende in [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. V. van Oosteren, tegen [gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam gedaagde] , wonende en zaakdoende in [plaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. A. Smeekes. 1 De zaak in het kort 1.1. Het gaat in deze zaak over de verbouwing van de woning van [eiser] die is uitgevoerd door [gedaagde] . Partijen hebben over en weer vorderingen ingesteld. [eiser] vordert (1) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schade wegens het volgens hem ten onrechte/onrechtmatig inroepen van het retentierecht door [gedaagde] , en (2) een verklaring voor recht en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schade als gevolg van door hem gestelde gebreken in het door [gedaagde] uitgevoerde werk. Volgens [eiser] is [gedaagde] namelijk tekort geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst. [gedaagde] vordert betaling van de openstaande facturen voor door haar verrichte werkzaamheden aan de woning. 1.2. De rechtbank zal (1) de gevorderde schadevergoeding wegens het inroepen van het retentierecht afwijzen en (2) voor recht verklaren dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en de zaak naar de schadestaatprocedure verwijzen wat betreft het door de rechtbank vastgestelde gebrek aan de ‘balklaag 2e verdieping’. De tegenvordering van [gedaagde] zal – tot slot – worden afgewezen. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de conclusie van antwoord in reconventie - de mondelinge behandeling van 25 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Zowel mr. Van Oosteren als mr. Smeekes hebben spreekaantekeningen voorgedragen tijdens de zitting. Deze spreekaantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd. 2.2. Voorafgaande aan de zitting heeft de rechtbank de volgende stukken ontvangen. de akte met nadere stukken (producties 40 tot en met 42) van [eiser] ; de akte met nadere stukken (producties 7 tot en met 22) van [gedaagde] . Ook deze stukken zijn toegevoegd aan het procesdossier. 2.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 3 De feiten 3.1. [gedaagde] heeft verbouwings-/renovatiewerkzaamheden uitgevoerd aan de woning van [eiser] (hierna te noemen: de woning). 3.2. [eiser] heeft [A] ingeschakeld om constructieberekeningen te maken ten behoeve van de geplande werkzaamheden en de benodigde bouwvergunning. 3.3. Op 22 november 2022 heeft [A] het volgende aan [eiser] en [gedaagde] kenbaar gemaakt: “[…] Hierbij de tekeningen en berekening met de constructieve uitgangspunten. Let op deze bescheiden dienen als schematekening, wij hebben vanuit de verkregen pdf bestanden alles uitgezet. Het lijkt ons raadzaam om na sloop de bestaande constructie vast te leggen, de situatie achterin bij het balkon in relatie tot de overgang bij de buren is vrij onduidelijk en dient tijdens de uitvoering gecheckt te worden. Beter safe then sorry […]” 3.4. Op 27 november 2022 heeft [gedaagde] twee offertes aan [eiser] uitgebracht: de offerte met nummer [nummer 1] , ter hoogte van een bedrag van € 63.224,26 inclusief btw, onder vermelding van ‘ renovatie woning [adres] te [plaats] 1e fase ’ (het vloerveld van de tuinwoning/berging, het aanbrengen van funderingspalen met funderingsherstel en ringbalken met vloerveld); de offerte met nummer [nummer 2] , ter hoogte van € 98.059,61 inclusief btw, onder vermelding van ‘ complete verbouwing ’ (het casco-opleveren van de bouw, waarbij het pand wind- en waterdicht wordt opgeleverd, waarbij er geen gevelkozijnen worden geïnstalleerd). 3.5. De werkzaamheden aan de woning zijn in juli 2023 gestart. Daaraan voorafgaande zijn door [gedaagde] al voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. 3.6. Op 1 augustus 2023 heeft [gedaagde] een opdrachtbevestiging aan [eiser] gezonden. Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld (productie 1 bij dagvaarding): “[…] Werkzaamheden uit te voeren volgens onze offertes nr. [nummer 1] en [nummer 2] d.d. 27-11-2022 Offerte nr. [nummer 1] a.d. € 63.224,26 incl. btw Offerte nr. [nummer 2] a.d. € 98.059,61 incl. btw Totale aanneming bedraagt: € 161,283,87 incl. btw. Facturering: Achteraf naar vordering werkzaamheden [handelsnaam gedaagde] Termijnen steeds ter grootte van € 25.000,00 […] [handelsnaam gedaagde] staat vrij om aanpassingen te doen aan bouwplan zonder afbreuk te doen aan kwaliteit en/of vormgeving.[…]” 3.7. Daarna heeft [eiser] (op verzoek van [gedaagde] ) de gegevens aan [gedaagde] toegezonden op basis waarvan de gemeente [woonplaats] een vergunning aan [eiser] heeft verstrekt. Ook heeft hij meerdere keren aan [gedaagde] gevraagd om een overeenkomst op te stellen. Een schriftelijke vastlegging van verdere afspraken in een schriftelijke overeenkomst, zoals door [eiser] beoogd, is niet tot stand gekomen. Kort gezegd lagen daaraan de volgende redenen aan ten grondslag, zoals vermeld in de e-mail van [gedaagde] van 11 augustus 2023 (productie 8 bij akte van de zijde van [gedaagde] ): “[…] 1. De laatste afgegeven goedgekeurde bouwtekening-bouwplan afwijkt van alle constructiegegevens van [A] . […] 2. Werkzaamheden die niet door [handelsnaam gedaagde] worden uitgevoerd en onverhoopt stagnatie opleveren, alsook niet tijdig ontvangen van termijn bedragen, kunnen de tijdlijn beïnvloeden. Eveneens moeten de werkzaamheden door opdrachtgever en/of derden synchroon lopen met de voortgang van het werk [handelsnaam gedaagde] . […]” 3.8. Eind 2023 is vertraging ontstaan in de uitvoering van de werkzaamheden. Partijen hebben in januari 2024 afspraken gemaakte over de afronding van de werkzaamheden door [gedaagde] (productie 12 bij dagvaarding). 3.9. Op 28 januari 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] een ‘ overzicht aanneming en betalingen ’ gezonden (productie 13 bij akte van [gedaagde] ). 3.10. Op 12 april 2024 hebben partijen opnieuw afspraken gemaakt over de afronding van het werk door [gedaagde] . [gedaagde] heeft deze afspraken, vijf punten, opgesomd in haar brief van 13 april 2024. Twee van de vijf genoemde punten moesten volgens [gedaagde] op dat moment nog uitgevoerd worden (productie 15 bij akte van [gedaagde] ). 3.11. Tussen september 2023 en maart 2024 heeft [gedaagde] vijf facturen aan [eiser] verzonden. Deze vijf facturen zijn door [eiser] aan [gedaagde] betaald. De zesde en zevende termijnbetalingen – factuur 2024011, ter hoogte van € 30.000,00 van 18 april 2024 en factuur 2024012, ter hoogte van € 10.000,00 van 21 april 2024 – heeft [eiser] niet betaald. Ook de facturen met betrekking tot meerwerk en de laatste termijn (van 26 mei 2024 en 14 juni 2024), heeft [eiser] niet aan [gedaagde] betaald. 3.12. Op 18 april 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat wanneer de problemen met de vloer zijn opgelost, de betaling van de zesde termijn zal plaatsvinden (productie 18 bij dagvaarding). 3.13.

ECLI:NL:RBOBR:2026:2728 text/xml public 2026-05-13T15:40:23 2026-04-29 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Oost-Brabant 2026-04-29 C/01/413380 / HA ZA 25-164 Uitspraak Bodemzaak Eerste aanleg - enkelvoudig NL 's-Hertogenbosch Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOBR:2026:2728 text/html public 2026-05-13T15:38:54 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOBR:2026:2728 Rechtbank Oost-Brabant , 29-04-2026 / C/01/413380 / HA ZA 25-164 Aanneming van werk. Schadevordering wegens ten onrechte/onrechtmatig inroepen retentierecht en wegens gebreken in door aannemer uitgevoerde werk. Tegenvordering strekt tot betaling facturen. RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/413380 / HA ZA 25-164 Vonnis van 29 april 2026 in de zaak van [eiser] , wonende in [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. V. van Oosteren, tegen [gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam gedaagde] , wonende en zaakdoende in [plaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. A. Smeekes. 1 De zaak in het kort 1.1. Het gaat in deze zaak over de verbouwing van de woning van [eiser] die is uitgevoerd door [gedaagde] . Partijen hebben over en weer vorderingen ingesteld. [eiser] vordert (1) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schade wegens het volgens hem ten onrechte/onrechtmatig inroepen van het retentierecht door [gedaagde] , en (2) een verklaring voor recht en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schade als gevolg van door hem gestelde gebreken in het door [gedaagde] uitgevoerde werk. Volgens [eiser] is [gedaagde] namelijk tekort geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst. [gedaagde] vordert betaling van de openstaande facturen voor door haar verrichte werkzaamheden aan de woning. 1.2. De rechtbank zal (1) de gevorderde schadevergoeding wegens het inroepen van het retentierecht afwijzen en (2) voor recht verklaren dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en de zaak naar de schadestaatprocedure verwijzen wat betreft het door de rechtbank vastgestelde gebrek aan de ‘balklaag 2e verdieping’. De tegenvordering van [gedaagde] zal – tot slot – worden afgewezen. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de conclusie van antwoord in reconventie - de mondelinge behandeling van 25 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Zowel mr. Van Oosteren als mr. Smeekes hebben spreekaantekeningen voorgedragen tijdens de zitting. Deze spreekaantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd. 2.2. Voorafgaande aan de zitting heeft de rechtbank de volgende stukken ontvangen. de akte met nadere stukken (producties 40 tot en met 42) van [eiser] ; de akte met nadere stukken (producties 7 tot en met 22) van [gedaagde] . Ook deze stukken zijn toegevoegd aan het procesdossier. 2.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 3 De feiten 3.1. [gedaagde] heeft verbouwings-/renovatiewerkzaamheden uitgevoerd aan de woning van [eiser] (hierna te noemen: de woning). 3.2. [eiser] heeft [A] ingeschakeld om constructieberekeningen te maken ten behoeve van de geplande werkzaamheden en de benodigde bouwvergunning. 3.3. Op 22 november 2022 heeft [A] het volgende aan [eiser] en [gedaagde] kenbaar gemaakt: “[…] Hierbij de tekeningen en berekening met de constructieve uitgangspunten. Let op deze bescheiden dienen als schematekening, wij hebben vanuit de verkregen pdf bestanden alles uitgezet. Het lijkt ons raadzaam om na sloop de bestaande constructie vast te leggen, de situatie achterin bij het balkon in relatie tot de overgang bij de buren is vrij onduidelijk en dient tijdens de uitvoering gecheckt te worden. Beter safe then sorry […]” 3.4. Op 27 november 2022 heeft [gedaagde] twee offertes aan [eiser] uitgebracht: de offerte met nummer [nummer 1] , ter hoogte van een bedrag van € 63.224,26 inclusief btw, onder vermelding van ‘ renovatie woning [adres] te [plaats] 1e fase ’ (het vloerveld van de tuinwoning/berging, het aanbrengen van funderingspalen met funderingsherstel en ringbalken met vloerveld); de offerte met nummer [nummer 2] , ter hoogte van € 98.059,61 inclusief btw, onder vermelding van ‘ complete verbouwing ’ (het casco-opleveren van de bouw, waarbij het pand wind- en waterdicht wordt opgeleverd, waarbij er geen gevelkozijnen worden geïnstalleerd). 3.5. De werkzaamheden aan de woning zijn in juli 2023 gestart. Daaraan voorafgaande zijn door [gedaagde] al voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. 3.6. Op 1 augustus 2023 heeft [gedaagde] een opdrachtbevestiging aan [eiser] gezonden. Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld (productie 1 bij dagvaarding): “[…] Werkzaamheden uit te voeren volgens onze offertes nr. [nummer 1] en [nummer 2] d.d. 27-11-2022 Offerte nr. [nummer 1] a.d. € 63.224,26 incl. btw Offerte nr. [nummer 2] a.d. € 98.059,61 incl. btw Totale aanneming bedraagt: € 161,283,87 incl. btw. Facturering: Achteraf naar vordering werkzaamheden [handelsnaam gedaagde] Termijnen steeds ter grootte van € 25.000,00 […] [handelsnaam gedaagde] staat vrij om aanpassingen te doen aan bouwplan zonder afbreuk te doen aan kwaliteit en/of vormgeving.[…]” 3.7. Daarna heeft [eiser] (op verzoek van [gedaagde] ) de gegevens aan [gedaagde] toegezonden op basis waarvan de gemeente [woonplaats] een vergunning aan [eiser] heeft verstrekt. Ook heeft hij meerdere keren aan [gedaagde] gevraagd om een overeenkomst op te stellen. Een schriftelijke vastlegging van verdere afspraken in een schriftelijke overeenkomst, zoals door [eiser] beoogd, is niet tot stand gekomen. Kort gezegd lagen daaraan de volgende redenen aan ten grondslag, zoals vermeld in de e-mail van [gedaagde] van 11 augustus 2023 (productie 8 bij akte van de zijde van [gedaagde] ): “[…] 1. De laatste afgegeven goedgekeurde bouwtekening-bouwplan afwijkt van alle constructiegegevens van [A] . […] 2. Werkzaamheden die niet door [handelsnaam gedaagde] worden uitgevoerd en onverhoopt stagnatie opleveren, alsook niet tijdig ontvangen van termijn bedragen, kunnen de tijdlijn beïnvloeden. Eveneens moeten de werkzaamheden door opdrachtgever en/of derden synchroon lopen met de voortgang van het werk [handelsnaam gedaagde] . […]” 3.8. Eind 2023 is vertraging ontstaan in de uitvoering van de werkzaamheden. Partijen hebben in januari 2024 afspraken gemaakte over de afronding van de werkzaamheden door [gedaagde] (productie 12 bij dagvaarding). 3.9. Op 28 januari 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] een ‘ overzicht aanneming en betalingen ’ gezonden (productie 13 bij akte van [gedaagde] ). 3.10. Op 12 april 2024 hebben partijen opnieuw afspraken gemaakt over de afronding van het werk door [gedaagde] . [gedaagde] heeft deze afspraken, vijf punten, opgesomd in haar brief van 13 april 2024. Twee van de vijf genoemde punten moesten volgens [gedaagde] op dat moment nog uitgevoerd worden (productie 15 bij akte van [gedaagde] ). 3.11. Tussen september 2023 en maart 2024 heeft [gedaagde] vijf facturen aan [eiser] verzonden. Deze vijf facturen zijn door [eiser] aan [gedaagde] betaald. De zesde en zevende termijnbetalingen – factuur 2024011, ter hoogte van € 30.000,00 van 18 april 2024 en factuur 2024012, ter hoogte van € 10.000,00 van 21 april 2024 – heeft [eiser] niet betaald. Ook de facturen met betrekking tot meerwerk en de laatste termijn (van 26 mei 2024 en 14 juni 2024), heeft [eiser] niet aan [gedaagde] betaald. 3.12. Op 18 april 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat wanneer de problemen met de vloer zijn opgelost, de betaling van de zesde termijn zal plaatsvinden (productie 18 bij dagvaarding). 3.13.

Op 21 april 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] kenbaar gemaakt dat hij werk heeft uitgevoerd buiten de aan hem verstrekte opdracht, dat de begane grond vloer niet in de offerte is opgenomen, en het hem niet is aan te rekenen dat er wat tijd verloren is gegaan (productie 18 bij dagvaarding). 3.14. Op dezelfde datum heeft [eiser] aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat hij, kort gezegd, de factuur van die datum niet zal betalen, totdat hij een compleet contract ontvangt met daarin de details van het volledige werk dat is gedaan (productie 18 bij dagvaarding). 3.15. Op 24 april 2024 heeft de deurwaarder in opdracht van [gedaagde] een proces-verbaal houdende de uitoefening van het retentierecht op de woning van [eiser] opgesteld en in het Kadaster ingeschreven. Op 26 april 2024 is de uitoefening van het retentierecht aan [eiser] betekend. Daarop is [eiser] een juridische procedure tegen [gedaagde] gestart, waarin hij heeft gevorderd het retentierecht op te heffen. Bij vonnis van 4 juni 2024 heeft de voorzieningenrechter in kort geding geoordeeld dat [gedaagde] het retentierecht niet heeft kunnen inroepen, omdat door [gedaagde] onvoldoende aannemelijk was gemaakt dat hij op het moment dat hij het retentierecht inriep de feitelijke macht over de bouwplaats uitoefende en dat werd voldaan aan de benodigde “afgifte”. Het retentierecht is vervolgens opgeheven. 3.16. Op 7 juni 2024 heeft [eiser] [gedaagde] uitgenodigd om op 10 juni 2024 aanwezig te zijn voor een keuring door een bouwinspecteur. Daarop heeft [gedaagde] op 9 juni 2024 kenbaar gemaakt dat dit te kort dag is om aanwezig te kunnen zijn, en heeft hij verzocht om een nieuwe afspraak te maken waarbij rekening wordt gehouden met zijn agenda (productie 16 bij akte van [gedaagde] ). 3.17. Op 18 juni 2024 heeft [B] , onderdeel van [C] (hierna te noemen: [C] ), zonder aanwezigheid van [gedaagde] , een expertise uitgevoerd in opdracht van [eiser] . De expertise is uitgevoerd om “ een nulmeting te doen naar de huidige kwaliteit van de bestaande bouw, alsmede een kwaliteitsbeoordeling te doen op het uitgevoerde werk ” (productie 13 bij dagvaarding). 3.18. Op 21 juni 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de door [C] vastgestelde gebreken binnen een redelijke termijn (van zes weken) te herstellen en binnen vijf dagen met een plan te komen hoe en wanneer [gedaagde] deze gebreken zal herstellen (productie 22 bij dagvaarding). 3.19. Op 28 juni 2024 heeft [gedaagde] er, samengevat, op gewezen dat: hij eerder heeft gevraagd de al ingeplande afspraak met de bouwkeurder te verzetten, hij zich afvraagt waarvoor hij een plan dient op te stellen, hij pas na ontvangst van stukken van de constructeur een plan van aanpak kan opstellen, en, dan afspraken kunnen worden gemaakt over de financiële afwikkeling in zijn geheel (productie 21 bij dagvaarding). 3.20. Begin augustus 2024 heeft [gedaagde] met (de gemachtigde van) [eiser] per e-mail contact gehad. In deze correspondentie wijst [eiser] er onder andere op dat er een lekkage aan het dak is geconstateerd, waardoor hij genoodzaakt is om – om schade te beperken – maatregelen te nemen (productie 18 bij akte [gedaagde] ). 3.21. [gedaagde] heeft op 16 oktober 2024 een vijftal punten uitgewerkt (‘ verbeterpunten ’) die, zo schrijft hij, tot stand zijn gekomen na advies van [A] (productie 24 bij dagvaarding). Op dezelfde dag heeft de gemachtigde van [eiser] een ingebrekestelling aan [gedaagde] gezonden (productie 28 bij dagvaarding) gericht op herstel van gebreken zoals die zijn gebleken uit het rapport van [C] . In reactie op het bericht van [gedaagde] heeft (de gemachtigde van) [eiser] op 17 oktober 2024 aangegeven dat bij gebreke van deugdelijk herstel op uiterlijk 24 oktober hij zich genoodzaakt zal voelen een andere oplossing te zoeken (productie 24 bij dagvaarding). 3.22. Op 24 oktober 2024 heeft [gedaagde] aan (de gemachtigde van) [eiser] – kort gezegd en voor zover hier van belang – kenbaar gemaakt dat haar vragen structureel niet worden beantwoord, en dat [eiser] volgens haar heeft verzaakt de constructieberekeningen te laten completeren (productie 18 bij akte [gedaagde] ). 3.23. Op 5, 6 en 7 november 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] gemeld dat er sprake is van een lekkage. Op 7 november 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat de lekkage uiterlijk op 8 november 2024 om 15:00 uur dient te zijn verholpen; blijft herstel door [gedaagde] achterwege dan kondigt zij aan op kosten van [gedaagde] een derde in te schakelen (productie 18 bij akte [gedaagde] en productie 25 bij dagvaarding). 3.24. [gedaagde] heeft [eiser] er onder meer op 8 en 10 november 2024 op gewezen dat de bouwkeurder in zijn rapportage ook heeft geconstateerd dat er water op het dak blijft staan, maar toen geen sprake was van een lekkage; [gedaagde] betwist verder (kort gezegd) dat die schade hem te verwijten is, mede omdat [eiser] zelf ook werkzaamheden aan de woning heeft verricht en geen oorzaak is vastgesteld (productie 18 bij akte [gedaagde] ). 3.25. Op 11 november 2024 maakt [eiser] aan [gedaagde] kenbaar dat hij de kosten voor herstel van de lekkage inschat op € 4.000,00 (productie 18 bij akte [gedaagde] ). Op 13 november 2024 stuurt [eiser] vervolgens de rapportage van de dakdekker aan [gedaagde] door (productie 27 bij dagvaarding). 3.26. Op 21 november 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser] de aannemingsovereenkomst met [gedaagde] ontbonden (productie 34 bij dagvaarding). 3.27. Op 25 november 2024, 11 december 2024 en 23 januari 2025 zijn berekeningen opgesteld door constructeur ing. [D] , van Bouwloket Breda (producties 14a en 14b bij dagvaarding en producties 41 en 42 bij akte [eiser] ; hierna te noemen: Bouwloket Breda ). 4 Het geschil in conventie (de vorderingen van [eiser] ) 4.1. [eiser] vordert – samengevat – het volgende: [gedaagde] te veroordelen om een bedrag van € 61.576,90 aan hem te betalen; voor recht te verklaren dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst; [gedaagde] te veroordelen om de door [eiser] geleden en nog te lijden schade aan hem te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met wettelijke rente; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een voorschot op de door haar aan hem te vergoeden schade van € 37.893,61; [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente; [eiser] vordert dat deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 4.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. in reconventie (de tegenvorderingen van [gedaagde] ) 4.3. [gedaagde] vordert – samengevat – het volgende: [eiser] te veroordelen een bedrag van € 47.637,41 aan haar te betalen, vermeerderd met wettelijke rente; [eiser] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. [gedaagde] vordert dat deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 4.4. [eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring, dan wel afwijzing van de tegenvorderingen van [gedaagde] . in conventie en in reconventie 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5 De beoordeling in conventie en in reconventie 5.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van [eiser] en de tegenvorderingen van [gedaagde] zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld. Vordering tot betaling € 61.576,90 (wegens inroepen retentierecht) 5.2. [eiser] vordert een bedrag van € 61.576,90 wegens het door [gedaagde] op 24 april 2024 onterecht en onrechtmatig inroepen van het gepretendeerde retentierecht. De door de nevenaannemers bij hem in rekening gebrachte kosten (verlies aan werkdagen en de kosten van het vervangen/plaatsen van een nieuw slot op de deur), moet [gedaagde] daarom aan hem betalen. Volgens [gedaagde] was het inroepen van het retentierecht niet onrechtmatig, omdat zij voldoende feitelijke macht had.

Op 21 april 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] kenbaar gemaakt dat hij werk heeft uitgevoerd buiten de aan hem verstrekte opdracht, dat de begane grond vloer niet in de offerte is opgenomen, en het hem niet is aan te rekenen dat er wat tijd verloren is gegaan (productie 18 bij dagvaarding). 3.14. Op dezelfde datum heeft [eiser] aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat hij, kort gezegd, de factuur van die datum niet zal betalen, totdat hij een compleet contract ontvangt met daarin de details van het volledige werk dat is gedaan (productie 18 bij dagvaarding). 3.15. Op 24 april 2024 heeft de deurwaarder in opdracht van [gedaagde] een proces-verbaal houdende de uitoefening van het retentierecht op de woning van [eiser] opgesteld en in het Kadaster ingeschreven. Op 26 april 2024 is de uitoefening van het retentierecht aan [eiser] betekend. Daarop is [eiser] een juridische procedure tegen [gedaagde] gestart, waarin hij heeft gevorderd het retentierecht op te heffen. Bij vonnis van 4 juni 2024 heeft de voorzieningenrechter in kort geding geoordeeld dat [gedaagde] het retentierecht niet heeft kunnen inroepen, omdat door [gedaagde] onvoldoende aannemelijk was gemaakt dat hij op het moment dat hij het retentierecht inriep de feitelijke macht over de bouwplaats uitoefende en dat werd voldaan aan de benodigde “afgifte”. Het retentierecht is vervolgens opgeheven. 3.16. Op 7 juni 2024 heeft [eiser] [gedaagde] uitgenodigd om op 10 juni 2024 aanwezig te zijn voor een keuring door een bouwinspecteur. Daarop heeft [gedaagde] op 9 juni 2024 kenbaar gemaakt dat dit te kort dag is om aanwezig te kunnen zijn, en heeft hij verzocht om een nieuwe afspraak te maken waarbij rekening wordt gehouden met zijn agenda (productie 16 bij akte van [gedaagde] ). 3.17. Op 18 juni 2024 heeft [B] , onderdeel van [C] (hierna te noemen: [C] ), zonder aanwezigheid van [gedaagde] , een expertise uitgevoerd in opdracht van [eiser] . De expertise is uitgevoerd om “ een nulmeting te doen naar de huidige kwaliteit van de bestaande bouw, alsmede een kwaliteitsbeoordeling te doen op het uitgevoerde werk ” (productie 13 bij dagvaarding). 3.18. Op 21 juni 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de door [C] vastgestelde gebreken binnen een redelijke termijn (van zes weken) te herstellen en binnen vijf dagen met een plan te komen hoe en wanneer [gedaagde] deze gebreken zal herstellen (productie 22 bij dagvaarding). 3.19. Op 28 juni 2024 heeft [gedaagde] er, samengevat, op gewezen dat: hij eerder heeft gevraagd de al ingeplande afspraak met de bouwkeurder te verzetten, hij zich afvraagt waarvoor hij een plan dient op te stellen, hij pas na ontvangst van stukken van de constructeur een plan van aanpak kan opstellen, en, dan afspraken kunnen worden gemaakt over de financiële afwikkeling in zijn geheel (productie 21 bij dagvaarding). 3.20. Begin augustus 2024 heeft [gedaagde] met (de gemachtigde van) [eiser] per e-mail contact gehad. In deze correspondentie wijst [eiser] er onder andere op dat er een lekkage aan het dak is geconstateerd, waardoor hij genoodzaakt is om – om schade te beperken – maatregelen te nemen (productie 18 bij akte [gedaagde] ). 3.21. [gedaagde] heeft op 16 oktober 2024 een vijftal punten uitgewerkt (‘ verbeterpunten ’) die, zo schrijft hij, tot stand zijn gekomen na advies van [A] (productie 24 bij dagvaarding). Op dezelfde dag heeft de gemachtigde van [eiser] een ingebrekestelling aan [gedaagde] gezonden (productie 28 bij dagvaarding) gericht op herstel van gebreken zoals die zijn gebleken uit het rapport van [C] . In reactie op het bericht van [gedaagde] heeft (de gemachtigde van) [eiser] op 17 oktober 2024 aangegeven dat bij gebreke van deugdelijk herstel op uiterlijk 24 oktober hij zich genoodzaakt zal voelen een andere oplossing te zoeken (productie 24 bij dagvaarding). 3.22. Op 24 oktober 2024 heeft [gedaagde] aan (de gemachtigde van) [eiser] – kort gezegd en voor zover hier van belang – kenbaar gemaakt dat haar vragen structureel niet worden beantwoord, en dat [eiser] volgens haar heeft verzaakt de constructieberekeningen te laten completeren (productie 18 bij akte [gedaagde] ). 3.23. Op 5, 6 en 7 november 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] gemeld dat er sprake is van een lekkage. Op 7 november 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat de lekkage uiterlijk op 8 november 2024 om 15:00 uur dient te zijn verholpen; blijft herstel door [gedaagde] achterwege dan kondigt zij aan op kosten van [gedaagde] een derde in te schakelen (productie 18 bij akte [gedaagde] en productie 25 bij dagvaarding). 3.24. [gedaagde] heeft [eiser] er onder meer op 8 en 10 november 2024 op gewezen dat de bouwkeurder in zijn rapportage ook heeft geconstateerd dat er water op het dak blijft staan, maar toen geen sprake was van een lekkage; [gedaagde] betwist verder (kort gezegd) dat die schade hem te verwijten is, mede omdat [eiser] zelf ook werkzaamheden aan de woning heeft verricht en geen oorzaak is vastgesteld (productie 18 bij akte [gedaagde] ). 3.25. Op 11 november 2024 maakt [eiser] aan [gedaagde] kenbaar dat hij de kosten voor herstel van de lekkage inschat op € 4.000,00 (productie 18 bij akte [gedaagde] ). Op 13 november 2024 stuurt [eiser] vervolgens de rapportage van de dakdekker aan [gedaagde] door (productie 27 bij dagvaarding). 3.26. Op 21 november 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiser] de aannemingsovereenkomst met [gedaagde] ontbonden (productie 34 bij dagvaarding). 3.27. Op 25 november 2024, 11 december 2024 en 23 januari 2025 zijn berekeningen opgesteld door constructeur ing. [D] , van Bouwloket Breda (producties 14a en 14b bij dagvaarding en producties 41 en 42 bij akte [eiser] ; hierna te noemen: Bouwloket Breda ). 4 Het geschil in conventie (de vorderingen van [eiser] ) 4.1. [eiser] vordert – samengevat – het volgende: [gedaagde] te veroordelen om een bedrag van € 61.576,90 aan hem te betalen; voor recht te verklaren dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst; [gedaagde] te veroordelen om de door [eiser] geleden en nog te lijden schade aan hem te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met wettelijke rente; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een voorschot op de door haar aan hem te vergoeden schade van € 37.893,61; [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente; [eiser] vordert dat deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 4.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. in reconventie (de tegenvorderingen van [gedaagde] ) 4.3. [gedaagde] vordert – samengevat – het volgende: [eiser] te veroordelen een bedrag van € 47.637,41 aan haar te betalen, vermeerderd met wettelijke rente; [eiser] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. [gedaagde] vordert dat deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 4.4. [eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring, dan wel afwijzing van de tegenvorderingen van [gedaagde] . in conventie en in reconventie 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5 De beoordeling in conventie en in reconventie 5.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van [eiser] en de tegenvorderingen van [gedaagde] zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld. Vordering tot betaling € 61.576,90 (wegens inroepen retentierecht) 5.2. [eiser] vordert een bedrag van € 61.576,90 wegens het door [gedaagde] op 24 april 2024 onterecht en onrechtmatig inroepen van het gepretendeerde retentierecht. De door de nevenaannemers bij hem in rekening gebrachte kosten (verlies aan werkdagen en de kosten van het vervangen/plaatsen van een nieuw slot op de deur), moet [gedaagde] daarom aan hem betalen. Volgens [gedaagde] was het inroepen van het retentierecht niet onrechtmatig, omdat zij voldoende feitelijke macht had.

Daarnaast is volgens haar geen sprake van door nevenaannemers uitgevoerde werkzaamheden en betwist zij dat causaal verband bestaat tussen de gestelde schade en het inroepen van het retentierecht. 5.3. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] – in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] – onvoldoende heeft gesteld dat causaal verband bestaat tussen de door hem gestelde schade en het door [gedaagde] inroepen van het retentierecht. [eiser] heeft enkel facturen in de procedure gebracht waarop een aantal uren is vermeld dat door de betreffende nevenaannemers ( [E] en [F] ) in rekening gebracht zou zijn. [eiser] heeft niet toegelicht waaruit kan volgen dat de tussen hem en deze partijen overeengekomen afspraken niet nagekomen konden worden of vertraging op hebben gelopen als gevolg van het door [gedaagde] inroepen van het retentierecht. Van een overeenkomst of overeenkomsten waaruit blijkt dat de tussen [eiser] en deze partijen gemaakte afspraken tijdgebonden waren, is daarom onvoldoende gebleken. Dit leidt ertoe dat niet is komen vast te staan dat de door [eiser] aangevoerde schadeposten zijn ontstaan als gevolg van het door [gedaagde] inroepen van het retentierecht. 5.4. Wat betreft de gestelde kosten voor het vervangen van een slot (de factuur ter hoogte van € 302,50, productie 33 bij dagvaarding), blijkt onvoldoende dat het gaat om het vervangen van een eerder door [gedaagde] – in verband met het door haar uitoefenen van het retentierecht – geplaatst slot. 5.5. De vordering van [eiser] zal worden afgewezen. De door [eiser] gestelde tekortkomingen en geleden (en nog te lijden) schade 5.6. Om te kunnen beoordelen of de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] in de nakoming van de aannemingsovereenkomst is tekortgeschoten en of de vordering tot betaling door [gedaagde] aan [eiser] van door hem geleden en nog te lijden schade, toewijsbaar zijn, is eerst van belang welke afspraken tussen partijen gelden. 5.7. Uit de door [eiser] in de dagvaarding ingenomen stellingen blijkt niet welke afspraken concreet tussen partijen zijn gemaakt. [eiser] noemt in elk geval de door [gedaagde] opgemaakte offertes (van november 2022, zie hiervoor in rov. 3.4). Uit die offertes volgt, zo schrijft [eiser] in zijn dagvaarding, dat het gaat over het – kort gezegd – casco opleveren van de bouw waarbij het pand wind- en waterdicht zou moeten worden opgeleverd (met dien verstande dat geen gevelkozijnen zouden worden geïnstalleerd door [gedaagde] ). Tijdens de zitting heeft [eiser] daarop toegelicht dat de inhoud van de aannemingsovereenkomst wordt gevormd door de door hem in augustus 2023 aangeleverde stukken, namelijk: de constructieve bescheiden en het bestek (productie 3 en 3a bij dagvaarding) en de e-mailberichten van november 2022 waarbij de constructieve uitgangspunten zijn toegezonden aan [gedaagde] (productie 8 bij akte [eiser] ). 5.8. [eiser] heeft vervolgens echter onvoldoende toegelicht welke afspraak of afspraken ten grondslag ligt of liggen aan (welke van) de door hem gestelde tekortkomingen. Welke afspraak [gedaagde] concreet niet zou zijn nagekomen of zou hebben geschonden, heeft [eiser] dan ook onvoldoende gesteld. De rechtbank kan daarom op basis van de in de dagvaarding ingenomen stellingen niet vaststellen op welke punten [gedaagde] tekort zou zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraken. [eiser] heeft in de dagvaarding enkel samengevat weergegeven wat er volgens hem schort aan het werk en opgesomd (in punt 17) welke gebreken door de bouwkundige ( [C] ) zijn gevonden (productie 13 bij dagvaarding). Een toelichting waaruit kan volgen dat deze gebreken allemaal het gevolg zijn van niet overeenkomstig de gemaakte afspraken uitgevoerde werkzaamheden, heeft [eiser] echter niet gegeven. 5.9. Tijdens de zitting heeft [eiser] aanvullend gesteld dat de uitvoering van het werk niet naar maatstaven van goed en deugdelijk werk is geweest. Ter onderbouwing van deze stelling heeft hij verwezen naar het rapport van Bouwloket Breda in productie 14a bij dagvaarding. Op concrete tekortkomingen in het werk is [eiser] echter vervolgens opnieuw niet ingegaan. [eiser] heeft volstaan met het vermelden van enkele voorbeelden uit het rapport in punt 25 van zijn dagvaarding en de opmerking dat de constructeur meer dan 60 pagina’s nodig heeft gehad om alle gebreken te verwerken en te beschrijven. Zonder volledig te willen zijn merkt [eiser] op deze plaats in zijn dagvaarding slechts op dat het gaat om de onjuiste wijze waarop het dak en de dakopbouw zijn geconstrueerd, het verkeerd plaatsen en verwerken van stalen constructies, en het alternatief uitvoeren van houten wanden en vloerbalken waardoor de benodigde sterkte niet wordt behaald. 5.10. De meeste van de in de opsomming genoemde punten zouden volgens Bouwloket Breda niet overeenkomstig de vooraf bij [gedaagde] bekende tekeningen en berekeningen zijn. De door [eiser] getrokken conclusie dat daarmee sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de tussen partijen overeengekomen afspraken, kan echter niet worden gevolgd. Partijen zijn namelijk overeengekomen dat het ‘ [handelsnaam gedaagde] staat vrij om aanpassingen te doen aan bouwplan zonder afbreuk te doen aan kwaliteit en/of vormgeving ’ (dit is vermeld op de opdrachtbevestiging in productie 1 bij conclusie van antwoord/eis in reconventie, zie hiervoor in rov. 3.6). Aanpassingen op tekeningen of berekeningen zijn dus toegestaan, zolang geen afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit of vormgeving, dat wil zeggen: wanneer wordt voldaan aan de eisen die aan goed en deugdelijk werk mogen worden gesteld. 5.11. [eiser] heeft met betrekking tot de door Bouwloket Breda geconstateerde afwijkingen zoals opgesomd/geciteerd in punt 25 van zijn dagvaarding en daarop gegeven nadere toelichting tijdens de zitting, onvoldoende gesteld dat die afwijkingen ertoe hebben geleid dat het werk op die punten niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. [eiser] heeft tijdens de zitting erkend dat het [gedaagde] vrij stond het werk op alternatieve wijze uit te voeren. Het lag daarom op zijn weg om nader toe te lichten waarin de tekortkomingen in het werk dan concreet zouden zijn gelegen. Noch bij antwoord, noch tijdens de zitting, heeft [eiser] een dergelijke toelichting gegeven. Ook blijkt uit die opsomming niet dat de (door de bouwkeurder) geconstateerde afwijkingen van de tekeningen en berekeningen hebben geleid tot een onveilige situatie of daarmee kwalitatief ondermaats zouden zijn. 5.12. Tijdens de zitting is door [eiser] nog een voorbeeld gegeven van werk dat niet zou voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Maar ook uit die stellingen blijkt onvoldoende van een tekortkoming in de uitvoering van het door [gedaagde] uitgevoerde werk. Zo volgt uit het door [eiser] opgenomen citaat in punt 13 van de spreekaantekeningen van mr. Roelink niet dat de keuze voor het gebruik van sandwichpanelen (in plaats van een ‘traditionele bouwwijze’) een tekortkoming in de uitvoering van het werk oplevert. Daarvoor zou volgens [C] namelijk nader onderzoek door een constructeur benodigd zijn. Of en in hoeverre dat onderzoek daadwerkelijk heeft plaatsgehad, heeft [eiser] verder ook niet toegelicht. 5.13. Wat betreft de ‘ balklaag 2e verdieping achterzijde ’ citeert [eiser] ook uit het hiervoor al genoemde rapport van Bouwloket Breda (productie 14a bij dagvaarding). Kort gezegd is volgens Bouwloket Breda sprake van ‘ onveilig gemaakt werk dat zeker aanleiding zal geven tot het bezwijken van de constructi e’, omdat het gaat om een balklaag die ‘ knullig is verlengd/versterkt’ en waaraan ‘ geen enkele waarde kan worden toegekend ’. [gedaagde] heeft erkend dat zij deze balken heeft verlengd. [gedaagde] stelt dat een constructeur er wel degelijk een rekenwaarde aan kan geven en dat een 0-waarde de gemakkelijkste weg is als het moeilijk wordt. Gelet op onderbouwing die de constructeur in productie 14a bij dagvaarding onder 4.4 geeft is dit een onvoldoende weerlegging van de constatering van de constructeur (velenging is ondeugdelijk en zelfs als balklaag aaneengesloten zou zijn aangebracht zou deze niet voldoen).

Daarnaast is volgens haar geen sprake van door nevenaannemers uitgevoerde werkzaamheden en betwist zij dat causaal verband bestaat tussen de gestelde schade en het inroepen van het retentierecht. 5.3. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] – in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] – onvoldoende heeft gesteld dat causaal verband bestaat tussen de door hem gestelde schade en het door [gedaagde] inroepen van het retentierecht. [eiser] heeft enkel facturen in de procedure gebracht waarop een aantal uren is vermeld dat door de betreffende nevenaannemers ( [E] en [F] ) in rekening gebracht zou zijn. [eiser] heeft niet toegelicht waaruit kan volgen dat de tussen hem en deze partijen overeengekomen afspraken niet nagekomen konden worden of vertraging op hebben gelopen als gevolg van het door [gedaagde] inroepen van het retentierecht. Van een overeenkomst of overeenkomsten waaruit blijkt dat de tussen [eiser] en deze partijen gemaakte afspraken tijdgebonden waren, is daarom onvoldoende gebleken. Dit leidt ertoe dat niet is komen vast te staan dat de door [eiser] aangevoerde schadeposten zijn ontstaan als gevolg van het door [gedaagde] inroepen van het retentierecht. 5.4. Wat betreft de gestelde kosten voor het vervangen van een slot (de factuur ter hoogte van € 302,50, productie 33 bij dagvaarding), blijkt onvoldoende dat het gaat om het vervangen van een eerder door [gedaagde] – in verband met het door haar uitoefenen van het retentierecht – geplaatst slot. 5.5. De vordering van [eiser] zal worden afgewezen. De door [eiser] gestelde tekortkomingen en geleden (en nog te lijden) schade 5.6. Om te kunnen beoordelen of de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] in de nakoming van de aannemingsovereenkomst is tekortgeschoten en of de vordering tot betaling door [gedaagde] aan [eiser] van door hem geleden en nog te lijden schade, toewijsbaar zijn, is eerst van belang welke afspraken tussen partijen gelden. 5.7. Uit de door [eiser] in de dagvaarding ingenomen stellingen blijkt niet welke afspraken concreet tussen partijen zijn gemaakt. [eiser] noemt in elk geval de door [gedaagde] opgemaakte offertes (van november 2022, zie hiervoor in rov. 3.4). Uit die offertes volgt, zo schrijft [eiser] in zijn dagvaarding, dat het gaat over het – kort gezegd – casco opleveren van de bouw waarbij het pand wind- en waterdicht zou moeten worden opgeleverd (met dien verstande dat geen gevelkozijnen zouden worden geïnstalleerd door [gedaagde] ). Tijdens de zitting heeft [eiser] daarop toegelicht dat de inhoud van de aannemingsovereenkomst wordt gevormd door de door hem in augustus 2023 aangeleverde stukken, namelijk: de constructieve bescheiden en het bestek (productie 3 en 3a bij dagvaarding) en de e-mailberichten van november 2022 waarbij de constructieve uitgangspunten zijn toegezonden aan [gedaagde] (productie 8 bij akte [eiser] ). 5.8. [eiser] heeft vervolgens echter onvoldoende toegelicht welke afspraak of afspraken ten grondslag ligt of liggen aan (welke van) de door hem gestelde tekortkomingen. Welke afspraak [gedaagde] concreet niet zou zijn nagekomen of zou hebben geschonden, heeft [eiser] dan ook onvoldoende gesteld. De rechtbank kan daarom op basis van de in de dagvaarding ingenomen stellingen niet vaststellen op welke punten [gedaagde] tekort zou zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraken. [eiser] heeft in de dagvaarding enkel samengevat weergegeven wat er volgens hem schort aan het werk en opgesomd (in punt 17) welke gebreken door de bouwkundige ( [C] ) zijn gevonden (productie 13 bij dagvaarding). Een toelichting waaruit kan volgen dat deze gebreken allemaal het gevolg zijn van niet overeenkomstig de gemaakte afspraken uitgevoerde werkzaamheden, heeft [eiser] echter niet gegeven. 5.9. Tijdens de zitting heeft [eiser] aanvullend gesteld dat de uitvoering van het werk niet naar maatstaven van goed en deugdelijk werk is geweest. Ter onderbouwing van deze stelling heeft hij verwezen naar het rapport van Bouwloket Breda in productie 14a bij dagvaarding. Op concrete tekortkomingen in het werk is [eiser] echter vervolgens opnieuw niet ingegaan. [eiser] heeft volstaan met het vermelden van enkele voorbeelden uit het rapport in punt 25 van zijn dagvaarding en de opmerking dat de constructeur meer dan 60 pagina’s nodig heeft gehad om alle gebreken te verwerken en te beschrijven. Zonder volledig te willen zijn merkt [eiser] op deze plaats in zijn dagvaarding slechts op dat het gaat om de onjuiste wijze waarop het dak en de dakopbouw zijn geconstrueerd, het verkeerd plaatsen en verwerken van stalen constructies, en het alternatief uitvoeren van houten wanden en vloerbalken waardoor de benodigde sterkte niet wordt behaald. 5.10. De meeste van de in de opsomming genoemde punten zouden volgens Bouwloket Breda niet overeenkomstig de vooraf bij [gedaagde] bekende tekeningen en berekeningen zijn. De door [eiser] getrokken conclusie dat daarmee sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de tussen partijen overeengekomen afspraken, kan echter niet worden gevolgd. Partijen zijn namelijk overeengekomen dat het ‘ [handelsnaam gedaagde] staat vrij om aanpassingen te doen aan bouwplan zonder afbreuk te doen aan kwaliteit en/of vormgeving ’ (dit is vermeld op de opdrachtbevestiging in productie 1 bij conclusie van antwoord/eis in reconventie, zie hiervoor in rov. 3.6). Aanpassingen op tekeningen of berekeningen zijn dus toegestaan, zolang geen afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit of vormgeving, dat wil zeggen: wanneer wordt voldaan aan de eisen die aan goed en deugdelijk werk mogen worden gesteld. 5.11. [eiser] heeft met betrekking tot de door Bouwloket Breda geconstateerde afwijkingen zoals opgesomd/geciteerd in punt 25 van zijn dagvaarding en daarop gegeven nadere toelichting tijdens de zitting, onvoldoende gesteld dat die afwijkingen ertoe hebben geleid dat het werk op die punten niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. [eiser] heeft tijdens de zitting erkend dat het [gedaagde] vrij stond het werk op alternatieve wijze uit te voeren. Het lag daarom op zijn weg om nader toe te lichten waarin de tekortkomingen in het werk dan concreet zouden zijn gelegen. Noch bij antwoord, noch tijdens de zitting, heeft [eiser] een dergelijke toelichting gegeven. Ook blijkt uit die opsomming niet dat de (door de bouwkeurder) geconstateerde afwijkingen van de tekeningen en berekeningen hebben geleid tot een onveilige situatie of daarmee kwalitatief ondermaats zouden zijn. 5.12. Tijdens de zitting is door [eiser] nog een voorbeeld gegeven van werk dat niet zou voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Maar ook uit die stellingen blijkt onvoldoende van een tekortkoming in de uitvoering van het door [gedaagde] uitgevoerde werk. Zo volgt uit het door [eiser] opgenomen citaat in punt 13 van de spreekaantekeningen van mr. Roelink niet dat de keuze voor het gebruik van sandwichpanelen (in plaats van een ‘traditionele bouwwijze’) een tekortkoming in de uitvoering van het werk oplevert. Daarvoor zou volgens [C] namelijk nader onderzoek door een constructeur benodigd zijn. Of en in hoeverre dat onderzoek daadwerkelijk heeft plaatsgehad, heeft [eiser] verder ook niet toegelicht. 5.13. Wat betreft de ‘ balklaag 2e verdieping achterzijde ’ citeert [eiser] ook uit het hiervoor al genoemde rapport van Bouwloket Breda (productie 14a bij dagvaarding). Kort gezegd is volgens Bouwloket Breda sprake van ‘ onveilig gemaakt werk dat zeker aanleiding zal geven tot het bezwijken van de constructi e’, omdat het gaat om een balklaag die ‘ knullig is verlengd/versterkt’ en waaraan ‘ geen enkele waarde kan worden toegekend ’. [gedaagde] heeft erkend dat zij deze balken heeft verlengd. [gedaagde] stelt dat een constructeur er wel degelijk een rekenwaarde aan kan geven en dat een 0-waarde de gemakkelijkste weg is als het moeilijk wordt. Gelet op onderbouwing die de constructeur in productie 14a bij dagvaarding onder 4.4 geeft is dit een onvoldoende weerlegging van de constatering van de constructeur (velenging is ondeugdelijk en zelfs als balklaag aaneengesloten zou zijn aangebracht zou deze niet voldoen).

Daarmee staat vast dat wat betreft dit punt sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . 5.14. [eiser] heeft onder verwijzing naar het rapport van [G] gesteld dat er gebreken aan het dak zijn waardoor lekkages zijn ontstaan (zie hiervoor rov. 3.20 en 3.23 en productie 27 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft onder verwijzing naar haar productie 21 gemotiveerd aangevoerd dat de gestelde gebreken geen tekortkoming van haar inhouden. [eiser] heeft haar stellingen vervolgens niet nader onderbouwd. Daarmee is niet komen vast te staan dat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . 5.15. Het voorgaande leidt tot de volgende conclusies. 5.16. De verklaring voor recht zal worden toegewezen, gelet op de hiervoor vastgestelde tekortkoming in het werk (met betrekking tot de balklaag 2e verdieping). 5.17. Ook de gevorderde veroordeling tot vergoeding van de geleden en te lijden schade, met verwijzing naar de schadestaatprocedure, is gelet op het voorgaande toewijsbaar wat betreft de balklaag van de 2e verdiepingsvloer. De Hoge Raad acht voor een veroordeling tot vergoeding van schade op te maken bij staat voldoende dat eiser de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk heeft gemaakt (zie: Hoge Raad 5 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1028). Aan deze maatstaf wordt in dit geval voldaan. 5.18. De door [eiser] over die schade gevorderde wettelijke rente zal worden afgewezen, nu deze samenhangt met de gevorderde veroordeling tot vergoeding van de (in de stadestaatprocedure nog vast te stellen omvang van de) geleden en te lijden schade. 5.19. Het door [eiser] gevorderde voorschot-bedrag zal worden afgewezen. 5.19.1. Wat betreft de hoogte van de schade als gevolg van de gebreken die verband houden met de balklaag van de 2e verdiepingsvloer achterzijde, het enige gebrek ter zake waarvan de rechtbank een tekortkoming heeft vastgesteld, heeft [eiser] niet toegelicht welk schadebedrag daaraan kan worden gekoppeld. In de door [eiser] gemaakte optelling in punt 57 van de dagvaarding, wordt geen bedrag genoemd dat kan worden herleid tot herstel van die balklaag. 5.19.2. Wat betreft de andere in dit punt van de dagvaarding genoemde posten in de optelling (zoals het aanbrengen van stelkozijnen en stabilisatie van het gebouw), heeft [eiser] ook niet gesteld dat de genoemde bedragen specifiek verband houden met de tekortkomingen zoals door hem gesteld in deze procedure. [eiser] stelt dat hij op enig moment – na de door hem gestelde ontbinding van de aannemingsovereenkomst – stelkozijnen heeft laten plaatsen door SIBA kozijnen. Waarom [gedaagde] die kosten aan hem moet betalen, terwijl de aannemingsovereenkomst tussen partijen volgens [eiser] op dat moment al was ontbonden, heeft [eiser] verder niet toegelicht. Evenmin blijkt uit de door [eiser] ingenomen stellingen bijvoorbeeld dat hij al zou hebben betaald voor het plaatsen voor stelkozijnen, terwijl [gedaagde] die werkzaamheden helemaal niet heeft verricht. 5.19.3. [gedaagde] heeft niet alleen betwist dat zij aansprakelijk kan worden gehouden voor schade als gevolg van vertraging bij de oplevering maar betwist ook dat [eiser] dubbele woonlasten zou hebben (gehad), omdat dat volgens haar niet kan volgen uit de enkele verwijzing naar de brief betreffende ‘ huurverhoging ’ van 30 april 2024 (productie 38 bij dagvaarding), en zij altijd heeft begrepen dat de verbouwing gericht was op de verhuur zodat er helemaal geen sprake van was dat [eiser] zelf in het pand zou gaan wonen. [eiser] heeft zonder nadere toelichting betwist dat sprake zou zijn van een pand bestemd voor verhuur. Hij heeft geen nadere stellingen ingenomen waaruit kan volgen dat hij inderdaad wordt geconfronteerd met dubbele woonlasten waarvoor een vergoeding op zijn plaats zou zijn. Dat hij, zo begrijpt de rechtbank, subsidiair aanvoert dat hij – zou sprake zijn van een huurpand – inkomsten mis zou lopen nu van verhuur (nog) geen sprake is, is ook onvoldoende om tot een toewijsbaar voorschot-bedrag te komen. [eiser] heeft namelijk (subsidiair) geen vordering ingediend die is gericht op vergoeding van gederfde huurinkomsten. 5.19.4. Dat [eiser] kosten heeft gemaakt voor het opslaan van kozijnen, volgt niet uit de door hem ingenomen stellingen. [eiser] heeft dan ook onvoldoende gesteld dat en in welke periode opslagkosten door hem zijn gemaakt voor het opslaan van kozijnen. Ook dit gevorderde voorschot-bedrag is daarom niet toewijsbaar. 5.19.5. Aan de andere posten die zijn genoemd in punt 57 van de dagvaarding (zoals de kosten voor een constructeur, gevolgschade wegens lekkage en spoedwerkzaamheden) heeft [eiser] geen concrete bedragen gekoppeld, zodat deze geen nadere bespreking behoeven. De proceskosten in conventie 5.20. Omdat beide partijen in de procedure in conventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De tegenvordering van [gedaagde] 5.21. vordert betaling van de door [eiser] onbetaald gelaten facturen (in totaal een bedrag van € 47.637,41). Het gaat om de volgende facturen: Factuur 2024011 (6e termijn) van 18 april 2024, ter hoogte van € 30.000,00, Factuur 2024012 (7e termijn) van 21 april 2024, ter hoogte van € 10.000,00, Factuur 2024005 (laatste termijn) van 26 mei 2024, ter hoogte van € 1.283,87, en, Factuur 2024019 (meerwerk) van 14 juni 2024, ter hoogte van € 6.353,54. [gedaagde] legt daaraan ten grondslag dat zij recht heeft op en belang heeft bij betaling van de facturen voor de (op grond van de aannemingsovereenkomst) verrichte werkzaamheden. Volgens [eiser] is zijn betalingsverplichting op grond van de aannemingsovereenkomst vervallen door de door hem ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van die overeenkomst. Voor zover dat niet zo zou zijn, beroept hij zich op verrekening. 5.22. De rechtbank zal de tegenvordering van [gedaagde] afwijzen. De volgende overwegingen leiden tot dit oordeel. 5.23. Voor een ontbinding is nodig dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van een van haar verbintenissen tegenover [eiser] . Hiervoor is al vastgesteld dat wat betreft de balklaag op de 2e verdieping achterzijde sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld dat die tekortkoming in dit geval ontbinding niet zou rechtvaardigen. Het is aan haar om een gemotiveerd beroep te doen op de tenzij-bepaling in artikel 6:265 BW. Zij heeft echter slechts opgemerkt dat het werk dat niet zou voldoen volgens de rapportages van Bouwloket Breda , geen werkzaamheden zijn die vielen onder de aan haar verstrekte opdracht. [gedaagde] heeft nagelaten nader toe te lichten welke onderdelen van het werk buiten het bereik van de aan haar verstrekte opdracht zouden vallen, althans dat het werk met betrekking tot voornoemde balklaag geen onderdeel was van de aan haar opgedragen werkzaamheden. Dit leidt ertoe dat [eiser] de aannemingsovereenkomst tussen partijen mocht ontbinden per 21 november 2024. 5.24. Als gevolg van die ontbinding behoefde [eiser] de rest van de overeengekomen aanneemsom niet meer aan [gedaagde] te betalen en, anderzijds, behoefde [gedaagde] de werkzaamheden niet meer af te maken. In plaats daarvan ontstaan voor partijen ongedaanmakingsverbintenissen voor de door hen ontvangen prestaties (artikel 6:271 BW). Indien en voor zover [gedaagde] zich er (ook) op beroept dat de waarde van haar prestatie overeenstemt met de volledige waarde van de overeengekomen aanneemsom, heeft zij daartoe onvoldoende gesteld. Tussen partijen is namelijk niet in geschil is dat nog werkzaamheden moesten worden verricht door [gedaagde] . [gedaagde] heeft de stelling van [eiser] dat het werk nog niet af was, namelijk niet weersproken. Desondanks vraagt [gedaagde] betaling voor het volledige aan haar opgedragen werk (als ware het werk volledig door haar uitgevoerd). 5.25. Nu [gedaagde] niet inzichtelijk heeft gemaakt welke onderdelen genoemd in de door haar opgemaakte facturen wel en niet zijn uitgevoerd, heeft zij – nu vast staat dat niet al het overeengekomen werk door haar is verricht – onvoldoende gesteld dat zij aanspraak kan maken op betaling van het door haar gevorderde bedrag.

Daarmee staat vast dat wat betreft dit punt sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . 5.14. [eiser] heeft onder verwijzing naar het rapport van [G] gesteld dat er gebreken aan het dak zijn waardoor lekkages zijn ontstaan (zie hiervoor rov. 3.20 en 3.23 en productie 27 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft onder verwijzing naar haar productie 21 gemotiveerd aangevoerd dat de gestelde gebreken geen tekortkoming van haar inhouden. [eiser] heeft haar stellingen vervolgens niet nader onderbouwd. Daarmee is niet komen vast te staan dat er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] . 5.15. Het voorgaande leidt tot de volgende conclusies. 5.16. De verklaring voor recht zal worden toegewezen, gelet op de hiervoor vastgestelde tekortkoming in het werk (met betrekking tot de balklaag 2e verdieping). 5.17. Ook de gevorderde veroordeling tot vergoeding van de geleden en te lijden schade, met verwijzing naar de schadestaatprocedure, is gelet op het voorgaande toewijsbaar wat betreft de balklaag van de 2e verdiepingsvloer. De Hoge Raad acht voor een veroordeling tot vergoeding van schade op te maken bij staat voldoende dat eiser de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk heeft gemaakt (zie: Hoge Raad 5 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1028). Aan deze maatstaf wordt in dit geval voldaan. 5.18. De door [eiser] over die schade gevorderde wettelijke rente zal worden afgewezen, nu deze samenhangt met de gevorderde veroordeling tot vergoeding van de (in de stadestaatprocedure nog vast te stellen omvang van de) geleden en te lijden schade. 5.19. Het door [eiser] gevorderde voorschot-bedrag zal worden afgewezen. 5.19.1. Wat betreft de hoogte van de schade als gevolg van de gebreken die verband houden met de balklaag van de 2e verdiepingsvloer achterzijde, het enige gebrek ter zake waarvan de rechtbank een tekortkoming heeft vastgesteld, heeft [eiser] niet toegelicht welk schadebedrag daaraan kan worden gekoppeld. In de door [eiser] gemaakte optelling in punt 57 van de dagvaarding, wordt geen bedrag genoemd dat kan worden herleid tot herstel van die balklaag. 5.19.2. Wat betreft de andere in dit punt van de dagvaarding genoemde posten in de optelling (zoals het aanbrengen van stelkozijnen en stabilisatie van het gebouw), heeft [eiser] ook niet gesteld dat de genoemde bedragen specifiek verband houden met de tekortkomingen zoals door hem gesteld in deze procedure. [eiser] stelt dat hij op enig moment – na de door hem gestelde ontbinding van de aannemingsovereenkomst – stelkozijnen heeft laten plaatsen door SIBA kozijnen. Waarom [gedaagde] die kosten aan hem moet betalen, terwijl de aannemingsovereenkomst tussen partijen volgens [eiser] op dat moment al was ontbonden, heeft [eiser] verder niet toegelicht. Evenmin blijkt uit de door [eiser] ingenomen stellingen bijvoorbeeld dat hij al zou hebben betaald voor het plaatsen voor stelkozijnen, terwijl [gedaagde] die werkzaamheden helemaal niet heeft verricht. 5.19.3. [gedaagde] heeft niet alleen betwist dat zij aansprakelijk kan worden gehouden voor schade als gevolg van vertraging bij de oplevering maar betwist ook dat [eiser] dubbele woonlasten zou hebben (gehad), omdat dat volgens haar niet kan volgen uit de enkele verwijzing naar de brief betreffende ‘ huurverhoging ’ van 30 april 2024 (productie 38 bij dagvaarding), en zij altijd heeft begrepen dat de verbouwing gericht was op de verhuur zodat er helemaal geen sprake van was dat [eiser] zelf in het pand zou gaan wonen. [eiser] heeft zonder nadere toelichting betwist dat sprake zou zijn van een pand bestemd voor verhuur. Hij heeft geen nadere stellingen ingenomen waaruit kan volgen dat hij inderdaad wordt geconfronteerd met dubbele woonlasten waarvoor een vergoeding op zijn plaats zou zijn. Dat hij, zo begrijpt de rechtbank, subsidiair aanvoert dat hij – zou sprake zijn van een huurpand – inkomsten mis zou lopen nu van verhuur (nog) geen sprake is, is ook onvoldoende om tot een toewijsbaar voorschot-bedrag te komen. [eiser] heeft namelijk (subsidiair) geen vordering ingediend die is gericht op vergoeding van gederfde huurinkomsten. 5.19.4. Dat [eiser] kosten heeft gemaakt voor het opslaan van kozijnen, volgt niet uit de door hem ingenomen stellingen. [eiser] heeft dan ook onvoldoende gesteld dat en in welke periode opslagkosten door hem zijn gemaakt voor het opslaan van kozijnen. Ook dit gevorderde voorschot-bedrag is daarom niet toewijsbaar. 5.19.5. Aan de andere posten die zijn genoemd in punt 57 van de dagvaarding (zoals de kosten voor een constructeur, gevolgschade wegens lekkage en spoedwerkzaamheden) heeft [eiser] geen concrete bedragen gekoppeld, zodat deze geen nadere bespreking behoeven. De proceskosten in conventie 5.20. Omdat beide partijen in de procedure in conventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De tegenvordering van [gedaagde] 5.21. vordert betaling van de door [eiser] onbetaald gelaten facturen (in totaal een bedrag van € 47.637,41). Het gaat om de volgende facturen: Factuur 2024011 (6e termijn) van 18 april 2024, ter hoogte van € 30.000,00, Factuur 2024012 (7e termijn) van 21 april 2024, ter hoogte van € 10.000,00, Factuur 2024005 (laatste termijn) van 26 mei 2024, ter hoogte van € 1.283,87, en, Factuur 2024019 (meerwerk) van 14 juni 2024, ter hoogte van € 6.353,54. [gedaagde] legt daaraan ten grondslag dat zij recht heeft op en belang heeft bij betaling van de facturen voor de (op grond van de aannemingsovereenkomst) verrichte werkzaamheden. Volgens [eiser] is zijn betalingsverplichting op grond van de aannemingsovereenkomst vervallen door de door hem ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van die overeenkomst. Voor zover dat niet zo zou zijn, beroept hij zich op verrekening. 5.22. De rechtbank zal de tegenvordering van [gedaagde] afwijzen. De volgende overwegingen leiden tot dit oordeel. 5.23. Voor een ontbinding is nodig dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van een van haar verbintenissen tegenover [eiser] . Hiervoor is al vastgesteld dat wat betreft de balklaag op de 2e verdieping achterzijde sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld dat die tekortkoming in dit geval ontbinding niet zou rechtvaardigen. Het is aan haar om een gemotiveerd beroep te doen op de tenzij-bepaling in artikel 6:265 BW. Zij heeft echter slechts opgemerkt dat het werk dat niet zou voldoen volgens de rapportages van Bouwloket Breda , geen werkzaamheden zijn die vielen onder de aan haar verstrekte opdracht. [gedaagde] heeft nagelaten nader toe te lichten welke onderdelen van het werk buiten het bereik van de aan haar verstrekte opdracht zouden vallen, althans dat het werk met betrekking tot voornoemde balklaag geen onderdeel was van de aan haar opgedragen werkzaamheden. Dit leidt ertoe dat [eiser] de aannemingsovereenkomst tussen partijen mocht ontbinden per 21 november 2024. 5.24. Als gevolg van die ontbinding behoefde [eiser] de rest van de overeengekomen aanneemsom niet meer aan [gedaagde] te betalen en, anderzijds, behoefde [gedaagde] de werkzaamheden niet meer af te maken. In plaats daarvan ontstaan voor partijen ongedaanmakingsverbintenissen voor de door hen ontvangen prestaties (artikel 6:271 BW). Indien en voor zover [gedaagde] zich er (ook) op beroept dat de waarde van haar prestatie overeenstemt met de volledige waarde van de overeengekomen aanneemsom, heeft zij daartoe onvoldoende gesteld. Tussen partijen is namelijk niet in geschil is dat nog werkzaamheden moesten worden verricht door [gedaagde] . [gedaagde] heeft de stelling van [eiser] dat het werk nog niet af was, namelijk niet weersproken. Desondanks vraagt [gedaagde] betaling voor het volledige aan haar opgedragen werk (als ware het werk volledig door haar uitgevoerd). 5.25. Nu [gedaagde] niet inzichtelijk heeft gemaakt welke onderdelen genoemd in de door haar opgemaakte facturen wel en niet zijn uitgevoerd, heeft zij – nu vast staat dat niet al het overeengekomen werk door haar is verricht – onvoldoende gesteld dat zij aanspraak kan maken op betaling van het door haar gevorderde bedrag.