ECLI:NL:RBOBR:2025:8378

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Eindhoven Zaaknummer: 11529635 \ CV EXPL 25-904 Vonnis van 11 december 2025 in de zaak van WONINGSTICHTING COMPAEN, gevestigd te Helmond, eisende partij, hierna te noemen: Compaen, gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. J. Pearson.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 31 januari 2025 met producties (genummerd 1 tot en met 31);- de conclusie van antwoord;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald; - de akte vermeerdering van eis met producties ( genummerd 32 tot en met 42); - de bij e-mail van 22 september 2025 van mr. Pearson toegezonden foto’s; - de mondelinge behandeling van 23 september 2025 waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt; - de akte van [gedaagde] met één productie; - de antwoordakte van Compaen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De kern van de zaak [gedaagde] huurt van Compaen een woning. De huur bedraagt nu € 713,76 per maand. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan en Compaen eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt. Verder eist Compaen dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning, omdat – behalve een huurachterstand – ook sprake is van structurele ernstige vervuiling van de woning en [gedaagde] en / of haar bezoek overlast veroorzaakt aan omwonenden..

3.1. [gedaagde] moet van de kantonrechter de huurachterstand betalen en ook de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd. Eerst de vaststaande feiten 3.2.1. Sinds 8 augustus 2023 huurt [gedaagde] van Compaen de woning aan [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Momenteel bedraagt de verschuldigde huurprijs € 713,76 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. 3.2.2. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Compaen van toepassing. 3.2.3. Artikel 7.4 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “U houdt uw tuin, balkon en gemeenschappelijke ruimtes netjes. Een eventuele privétuin richt u in en onderhoudt u. U gebruikt uw voor- en achtertuin alleen als sier- of moestuin. U gebruikt uw tuin of balkon niet om spullen die daar niet horen op te slaan zoals vuilniszakken of het stallen van caravans. Ook laat u hier geen huisdieren uit (…) 3.2.4. Artikel 8.1 van de algemene voorwaarden luidt als volgt: “U onderhoudt en gebruikt de woning op een goede manier. Dat doet u zoals wij dat mogen verwachten van een goede huurder.” 3.2.5. Artikel 9.1 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “U zorgt ervoor dat omwonenden geen last van u hebben. U mag geen overlast, schade of hinder veroorzaken aan omwonenden. U bent ook verantwoordelijk voor uw huisgenoten, huisdieren, gasten of anderen die met uw toestemming in de woning zijn. Ook voorkomt u dat de inrichting van uw woning voor overlast zorgt (…)”. 3.2.6. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreft een zogenaamde overeenkomst met een laatste kans. In de considerans is onder meer het volgende opgenomen: “- Verhuurder is bereid, ondanks het feit dat (…) [gedaagde] zich gedurende het bestaan van de huurovereenkomst van [adres 2] in [plaats] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, (…) [gedaagde] een laatste kans te geven in de woning [adres 1] in [plaats] . - (…) [gedaagde] is ermee bekend dat er sprake is van een laatste kans-traject en dat woningstichting Compaen bereid is haar deze laatste kans te geven indien zij alle hulp en begeleiding accepteert die haar wordt aangeboden op het gebied van inkomensondersteuning via Budgetbeheer van gemeente Eindhoven of via een bewindvoerder van de gemeente Geldrop-Mierlo. - (…) [gedaagde] er genoegzaam mee bekend is en zij aldus erkent dat indien zij desondanks het in strijd handelen met de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden, waaronder onder meer te verstaan het niet betalen van de lopende huren, het veroorzaken van overlast en het niet goed onderhouden van het gehuurde, zij alsdan toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. - Verhuurder, dan wel na constatering van de aanwezigheid van huurachterstand, van overlast, het niet nakomen van de afspraken ten aanzien van begeleiding of het niet goed onderhouden van het gehuurde, het niet nakomen van de bepalingen uit de huurovereenkomst, per omgaande een ontruimings- en ontbindings-procedure van de huurovereenkomst zal opstarten (…)”. 3.2.8. Op 4 juli 2024 heeft de buurvrouw van nummer [huisnummer 1] melding gedaan bij Compaen van het feit dat zij overlast ervaart van [gedaagde] . Het gaat om stankoverlast en veel afval in de tuin. 3.2.9. Op 9 juli 2024 heeft er een huisbezoek plaatsgevonden bij [gedaagde] , althans daartoe werd een poging gedaan. [gedaagde] heeft namelijk niemand willen toelaten tot het gehuurde, omdat er – zo blijkt uit de aantekening klantcontact – een man bij [gedaagde] zou slapen die ziek was en methadon nodig heeft. Ook zouden er vogels los in het gehuurde vliegen. 3.2.10. Op 10 juli 2024 heeft de bewoner van [adres 3] telefonisch laten weten dat er bij [gedaagde] junks in de tuin zitten, er veel aanloop is van zwervers, en dat sprake is van scheldpartijen en ruzies. Ook heeft deze buurtbewoner gemeld dat er veel muizen en ratten op de rommel in de tuin afkomen en dat zij zich zorgen maakt over de buurt, hygiëne en drugs. 3.2.11. In verband met de meldingen uit de buurt is de woonconsulent, de heer [A] (hierna: [A] ), twee maal op huisbezoek bij [gedaagde] geweest. In de brief van 15 juli 2024 aan [gedaagde] heeft [A] de meldingen en de situatie in de woning beschreven. De inhoud van de brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “Naar aanleiding van meerdere meldingen uit de buurt ben ik tweemaal bij je op bezoek geweest. De meldingen gaan uiteenlopen van cannabislucht, rommel in de tuin, dieren(voer) in de tuin (wat muizen aan zou trekken), geluidsoverlast in de vorm van schreeuwen, ruzie, en veelvuldig (nachtelijk) bezoek van zwervers/junks. Het eerste bezoek, op de bonnefooi, ben ik in de tuin geweest, nadat ik vanuit de hal niet door mocht lopen omdat er iemand op de bank lat te slapen, zei je. De voordeur ging maar net open omdat er vogelkooien in de hal stonden. De tweede keer ben ik in je hele woning geweest samen met een collega. Je hebt aangegeven dat je in het verleden, rond december, weleens meerdere personen voor korte tijd een 'dak boven het hoofd hebt geboden' in verband met het koude weer en er nu soms één persoon is die regelmatig ook blijft slapen in het weekend. Je zou voor deze persoon mantelzorg bieden en hij zou ook methadon gebruiken in verband met zijn afkicken. Het viel verder op dat er een enorme hoeveelheid spullen in de tuin en in de woning waren gestald die niet direct een functie hadden, maar waar je in de toekomst iets me wil gaan doen. Ook is in de tuin met planken en andere materialen een caviahok gemaakt waarin 23 cavia's verblijven (…) In de woning had je weliswaar net gepoetst, gaf je aan, maar was toch nog steeds een gebrek aan hygiëne te zien in de keuken, woonkamer en gang. In de woonkamer lagen veel keutels, stro, vogelpoep en talloze vliegen. In de gang heb je vogelkooien staan waardoor de voordeur nog steeds niet goed open kon, wat niet brandveilig is. Ook hier zat er op de grond vastgekoekte vogelpoep. Je hebt een groot aantal vogels in huis los rondvliegen. Daardoor lagen er vrijwel door de gehele woning uitwerpselen van deze vogels. Ik wil je er op wijzen dat ze vanuit de huurvoorwaarden, maar met name vanuit de door jou ondertekende considerans (aanvullende afspraken) verwacht wordt dat je je woning schoon houdt en geen overlast veroorzaakt. Deze overeenkomst heb ik bijgevoegd. Je hebt deze woning kunnen huren als laatste kans, zo staat beschreven in je huurovereenkomst. Dat je er vanaf augustus 2023 woont en in december 2023 al meerdere mensen hebt opgevangen is dan ook opmerkelijk. Dat je nu in ieder geval één persoon met enige regelmaat binnenlaat, in de weekenden en doordeweeks, toevalligerwijs op de dag van mijn eerste bezoek, laat slapen ondanks zijn duidelijke problematieken met alle overlastgevolgen van dien, doet wat mij betreft geen recht aan de gemaakte afspraken vanuit de considerans. Alles bij elkaar opgeteld worden er meerdere afspraken uit de huurovereenkomst en considerans geschonden dat wij overwegen de huur te laten beëindigen. Ik ga contact opnemen met verschillende instanties om te kijken wat er mogelijk is qua zorgverlening en om te zien of je wel in staat bent om je aan de voorwaarden uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en voor jou geldende considerans te houden (…)”.

3.3. Compaen vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres 1] in [plaats] ontbindt; 2. [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning aan [adres 1] in [plaats] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Compaen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Compaen te stellen; 3. [gedaagde] veroordeelt om aan Compaen te betalen een bedrag van € 2.824,37 (de huurachterstand tot en met september 2025), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de dag van volledige betaling; 4. [gedaagde] veroordeelt om vanaf 1 oktober 2025 iedere maand € 713,76 aan Compaen te betalen tot en met de dag van de ontruiming van de woning aan [adres 1] in [plaats] en voor een gedeelte van een maand een naar evenredigheid te berekenen gedeelte van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de dag van volledige betaling; 5. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure. 3.4. Aan haar vordering legt Compaen ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en daarmee in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehandeld. De tekortkomingen rechtvaardigen volgens Compaen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 3.5. [gedaagde] voert verweer. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. [gedaagde] moet een huurachterstand van € 2.824,37 betalen 3.7. [gedaagde] wordt veroordeeld om € 2.824,37 aan Compaen te betalen. Compaen heeft namelijk ter zitting onweersproken gesteld dat dit de huurachterstand was – berekend tot en met de maand september 2025 – op het moment van de zitting. Niet gebleken is dat [gedaagde] een deel van de huurachterstand na afloop van de mondelinge behandeling alsnog heeft ingelost. De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. 3.8. Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat zij zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Als [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding (en de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. In dit verband wordt vooropgesteld dat bij een huurachterstand van minder dan drie maanden in beginsel geen ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken omdat daarbij het woonbelang van een huurder zodanig zwaarwegend wordt geacht dat deze huurachterstand van te geringe betekenis is om de ontbinding te rechtvaardigen. 3.9. Volgens Compaen is [gedaagde] ernstig in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten. Hiertoe stelt Compaen samengevat dat [gedaagde] in strijd met huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden niet goed voor haar woning en tuin heeft gezorgd, door deze onder meer ernstig te laten vervuilen. Ook heeft zij (en haar bezoekers) overlast aan omwonenden veroorzaakt. Tot slot heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan van meer dan drie maanden. 3.10. Op basis van de in het geding gebrachte stukken acht de kantonrechter de gestelde voortdurende, en zeer ernstige, overlast voldoende aannemelijk geworden. Compaen heeft de (vervuilings)overlast toegelicht en onderbouwd met de door omwonenden gemaakte meldingen, brieven aan [gedaagde], foto’s van zowel de woning als de tuin én de overgelegde “Leefomstandigheden Beoordelingsschaal (LBS), die zowel door de GGD als door Compaen is ingevuld. Uit hetgeen door Compaen naar voren is gebracht, blijkt dat zij meerdere keren in brieven aan [gedaagde] , maar ook tijdens huisbezoeken haar zorgen heeft geuit over de in de woning en tuin van [gedaagde] aangetroffen vervuiling. Ook blijkt hieruit dat Compaen [gedaagde] in dit verband meerdere malen heeft gewezen op haar verplichtingen uit de huurovereenkomst (in samenhang bezien met de verplichtingen in de considerans) en haar bovendien de gelegenheid heeft gegeven om de vervuiling en overlast in en rondom haar woning aan te pakken. Ondanks de kansen die Compaen [gedaagde] heeft geboden is de situatie niet zichtbaar verbeterd. 3.11. [gedaagde] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling enkele foto’s in het geding gebracht, waaruit volgens haar kan worden afgeleid dat het hele huis – op het moment van de zitting – schoon en opgeruimd is, maar die foto’s kunnen de kantonrechter daar niet van overtuigen. De foto’s lijken namelijk heel erg selectief te zijn gemaakt, zonder dat er een echt goed beeld wordt gegeven van de gehele situatie in de woning. 3.12. Uit het voorgaande blijkt dus dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, waarmee zij zich niet heeft gehouden aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 3.13. De kantonrechter neemt daarbij verder in aanmerking dat naast de hiervoor genoemde tekortkomingen, Compaen tijdens de mondelinge behandeling ook onweersproken heeft gesteld dat [gedaagde] op dat moment een huurachterstand had van inmiddels vier maanden en dat – na de mondelinge behandeling – gebleken is dat deze huurachterstand – ondanks het feit dat [gedaagde] tijdens de zitting nog heeft toegezegd een of twee maanden alsnog te zullen voldoen – met een extra maand (met betrekking tot oktober 2025) is toegenomen. 3.14. Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de periode waarover deze reeds bestaat, is ook op grond daarvan sprake van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning – onder al deze omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien – gerechtvaardigd is. De kantonrechter kent geen terme de grâce toe 3.15. De kantonrechter kent geen terme de grâce toe, omdat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij de volledige huurachterstand (en kosten) binnen afzienbare tijd aan Compaen terug kan betalen. Een terme de grâce is een termijn van ten hoogste één maand die de kantonrechter kan geven aan de huurder om alsnog de volledige huurachterstand te betalen. Als de huurder dit doet dan wordt de huurovereenkomst niet ontbonden. [gedaagde] stelt weliswaar dat zij de achterstand volledig kan inlopen met behulp van haar ouders en een teruggave van de belastingdienst, maar deze stelling heeft zij niet met bewijsstukken onderbouwd, laat staan dat zij heeft aangetoond in staat te zijn de volledige achterstand binnen een maand te kunnen voldoen. [gedaagde] moet de woning ontruimen en ook de huur dan wel een gebruiksvergoeding betalen 3.16. Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten.

De kantonrechter: 4.1. veroordeelt [gedaagde] om aan Compaen te betalen € 2.824,37, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de afzonderlijke huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald; 4.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend de woning aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Compaen te stellen; 4.3. veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 oktober 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Compaen te betalen € 713,76 per maand en voor een gedeelte van een maand een naar evenredigheid te berekenen gedeelte van dit bedrag en als [gedaagde] niet tijdig betaalt, met de wettelijke rente hierover vanaf de eerste dag van elke maand tot de dag dat volledig is betaald; 4.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Compaen worden begroot op € 994,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 4.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 4.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 4.7. wijst af wat meer of anders is gevorderd. Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025. Artikel 7:213 BW. Artikel 6:265 BW. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. De artikelen 7.4, 8.1 en 9.1 van de algemene huurvoorwaarden. Zie producties 5, 7, 11, 25, 31 en 36 van Compaen. Zie producties 9, 18, 24 en 38 van Compaen. Zie productie 19, 33, 34 en 35 van Compaen. Zie productie 40 van Compaen. Op 18 juli 2024 is de woning van [gedaagde] door de wijkggd'er beoordeeld. De wijkggd'er heeft geoordeeld dat [gedaagde] 13/39 scoorde. Circa één maand later heeft Compaen geoordeeld dat [gedaagde] 17/39 scoorde. Een score van 11/39 geeft aan dat substantiële huishoudelijke ondersteuning noodzakelijk is. Bij e-mail van 22 september 2025. Tot het moment van de ontbinding is dit bedrag aan huur verschuldigd en vanaf de ontbinding tot en met de dag van de ontruiming is dit bedrag aan gebruiksvergoeding verschuldigd.

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Eindhoven Zaaknummer: 11529635 \ CV EXPL 25-904 Vonnis van 11 december 2025 in de zaak van WONINGSTICHTING COMPAEN, gevestigd te Helmond, eisende partij, hierna te noemen: Compaen, gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. J. Pearson.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 31 januari 2025 met producties (genummerd 1 tot en met 31);- de conclusie van antwoord;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald; - de akte vermeerdering van eis met producties ( genummerd 32 tot en met 42); - de bij e-mail van 22 september 2025 van mr. Pearson toegezonden foto’s; - de mondelinge behandeling van 23 september 2025 waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt; - de akte van [gedaagde] met één productie; - de antwoordakte van Compaen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De kern van de zaak [gedaagde] huurt van Compaen een woning. De huur bedraagt nu € 713,76 per maand. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan en Compaen eist dat [gedaagde] die huurachterstand betaalt. Verder eist Compaen dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning, omdat – behalve een huurachterstand – ook sprake is van structurele ernstige vervuiling van de woning en [gedaagde] en / of haar bezoek overlast veroorzaakt aan omwonenden..

3.1. [gedaagde] moet van de kantonrechter de huurachterstand betalen en ook de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarop deze beslissing is gebaseerd. Eerst de vaststaande feiten 3.2.1. Sinds 8 augustus 2023 huurt [gedaagde] van Compaen de woning aan [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Momenteel bedraagt de verschuldigde huurprijs € 713,76 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. 3.2.2. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Compaen van toepassing. 3.2.3. Artikel 7.4 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “U houdt uw tuin, balkon en gemeenschappelijke ruimtes netjes. Een eventuele privétuin richt u in en onderhoudt u. U gebruikt uw voor- en achtertuin alleen als sier- of moestuin. U gebruikt uw tuin of balkon niet om spullen die daar niet horen op te slaan zoals vuilniszakken of het stallen van caravans. Ook laat u hier geen huisdieren uit (…) 3.2.4. Artikel 8.1 van de algemene voorwaarden luidt als volgt: “U onderhoudt en gebruikt de woning op een goede manier. Dat doet u zoals wij dat mogen verwachten van een goede huurder.” 3.2.5. Artikel 9.1 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “U zorgt ervoor dat omwonenden geen last van u hebben. U mag geen overlast, schade of hinder veroorzaken aan omwonenden. U bent ook verantwoordelijk voor uw huisgenoten, huisdieren, gasten of anderen die met uw toestemming in de woning zijn. Ook voorkomt u dat de inrichting van uw woning voor overlast zorgt (…)”. 3.2.6. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreft een zogenaamde overeenkomst met een laatste kans. In de considerans is onder meer het volgende opgenomen: “- Verhuurder is bereid, ondanks het feit dat (…) [gedaagde] zich gedurende het bestaan van de huurovereenkomst van [adres 2] in [plaats] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, (…) [gedaagde] een laatste kans te geven in de woning [adres 1] in [plaats] . - (…) [gedaagde] is ermee bekend dat er sprake is van een laatste kans-traject en dat woningstichting Compaen bereid is haar deze laatste kans te geven indien zij alle hulp en begeleiding accepteert die haar wordt aangeboden op het gebied van inkomensondersteuning via Budgetbeheer van gemeente Eindhoven of via een bewindvoerder van de gemeente Geldrop-Mierlo. - (…) [gedaagde] er genoegzaam mee bekend is en zij aldus erkent dat indien zij desondanks het in strijd handelen met de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden, waaronder onder meer te verstaan het niet betalen van de lopende huren, het veroorzaken van overlast en het niet goed onderhouden van het gehuurde, zij alsdan toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. - Verhuurder, dan wel na constatering van de aanwezigheid van huurachterstand, van overlast, het niet nakomen van de afspraken ten aanzien van begeleiding of het niet goed onderhouden van het gehuurde, het niet nakomen van de bepalingen uit de huurovereenkomst, per omgaande een ontruimings- en ontbindings-procedure van de huurovereenkomst zal opstarten (…)”. 3.2.8. Op 4 juli 2024 heeft de buurvrouw van nummer [huisnummer 1] melding gedaan bij Compaen van het feit dat zij overlast ervaart van [gedaagde] . Het gaat om stankoverlast en veel afval in de tuin. 3.2.9. Op 9 juli 2024 heeft er een huisbezoek plaatsgevonden bij [gedaagde] , althans daartoe werd een poging gedaan. [gedaagde] heeft namelijk niemand willen toelaten tot het gehuurde, omdat er – zo blijkt uit de aantekening klantcontact – een man bij [gedaagde] zou slapen die ziek was en methadon nodig heeft. Ook zouden er vogels los in het gehuurde vliegen. 3.2.10. Op 10 juli 2024 heeft de bewoner van [adres 3] telefonisch laten weten dat er bij [gedaagde] junks in de tuin zitten, er veel aanloop is van zwervers, en dat sprake is van scheldpartijen en ruzies. Ook heeft deze buurtbewoner gemeld dat er veel muizen en ratten op de rommel in de tuin afkomen en dat zij zich zorgen maakt over de buurt, hygiëne en drugs. 3.2.11. In verband met de meldingen uit de buurt is de woonconsulent, de heer [A] (hierna: [A] ), twee maal op huisbezoek bij [gedaagde] geweest. In de brief van 15 juli 2024 aan [gedaagde] heeft [A] de meldingen en de situatie in de woning beschreven. De inhoud van de brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt: “Naar aanleiding van meerdere meldingen uit de buurt ben ik tweemaal bij je op bezoek geweest. De meldingen gaan uiteenlopen van cannabislucht, rommel in de tuin, dieren(voer) in de tuin (wat muizen aan zou trekken), geluidsoverlast in de vorm van schreeuwen, ruzie, en veelvuldig (nachtelijk) bezoek van zwervers/junks. Het eerste bezoek, op de bonnefooi, ben ik in de tuin geweest, nadat ik vanuit de hal niet door mocht lopen omdat er iemand op de bank lat te slapen, zei je. De voordeur ging maar net open omdat er vogelkooien in de hal stonden. De tweede keer ben ik in je hele woning geweest samen met een collega. Je hebt aangegeven dat je in het verleden, rond december, weleens meerdere personen voor korte tijd een 'dak boven het hoofd hebt geboden' in verband met het koude weer en er nu soms één persoon is die regelmatig ook blijft slapen in het weekend. Je zou voor deze persoon mantelzorg bieden en hij zou ook methadon gebruiken in verband met zijn afkicken. Het viel verder op dat er een enorme hoeveelheid spullen in de tuin en in de woning waren gestald die niet direct een functie hadden, maar waar je in de toekomst iets me wil gaan doen. Ook is in de tuin met planken en andere materialen een caviahok gemaakt waarin 23 cavia's verblijven (…) In de woning had je weliswaar net gepoetst, gaf je aan, maar was toch nog steeds een gebrek aan hygiëne te zien in de keuken, woonkamer en gang. In de woonkamer lagen veel keutels, stro, vogelpoep en talloze vliegen. In de gang heb je vogelkooien staan waardoor de voordeur nog steeds niet goed open kon, wat niet brandveilig is. Ook hier zat er op de grond vastgekoekte vogelpoep. Je hebt een groot aantal vogels in huis los rondvliegen. Daardoor lagen er vrijwel door de gehele woning uitwerpselen van deze vogels. Ik wil je er op wijzen dat ze vanuit de huurvoorwaarden, maar met name vanuit de door jou ondertekende considerans (aanvullende afspraken) verwacht wordt dat je je woning schoon houdt en geen overlast veroorzaakt. Deze overeenkomst heb ik bijgevoegd. Je hebt deze woning kunnen huren als laatste kans, zo staat beschreven in je huurovereenkomst. Dat je er vanaf augustus 2023 woont en in december 2023 al meerdere mensen hebt opgevangen is dan ook opmerkelijk. Dat je nu in ieder geval één persoon met enige regelmaat binnenlaat, in de weekenden en doordeweeks, toevalligerwijs op de dag van mijn eerste bezoek, laat slapen ondanks zijn duidelijke problematieken met alle overlastgevolgen van dien, doet wat mij betreft geen recht aan de gemaakte afspraken vanuit de considerans. Alles bij elkaar opgeteld worden er meerdere afspraken uit de huurovereenkomst en considerans geschonden dat wij overwegen de huur te laten beëindigen. Ik ga contact opnemen met verschillende instanties om te kijken wat er mogelijk is qua zorgverlening en om te zien of je wel in staat bent om je aan de voorwaarden uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en voor jou geldende considerans te houden (…)”.

3.3. Compaen vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres 1] in [plaats] ontbindt; 2. [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning aan [adres 1] in [plaats] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Compaen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Compaen te stellen; 3. [gedaagde] veroordeelt om aan Compaen te betalen een bedrag van € 2.824,37 (de huurachterstand tot en met september 2025), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot aan de dag van volledige betaling; 4. [gedaagde] veroordeelt om vanaf 1 oktober 2025 iedere maand € 713,76 aan Compaen te betalen tot en met de dag van de ontruiming van de woning aan [adres 1] in [plaats] en voor een gedeelte van een maand een naar evenredigheid te berekenen gedeelte van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de dag van volledige betaling; 5. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure. 3.4. Aan haar vordering legt Compaen ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en daarmee in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehandeld. De tekortkomingen rechtvaardigen volgens Compaen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 3.5. [gedaagde] voert verweer. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. [gedaagde] moet een huurachterstand van € 2.824,37 betalen 3.7. [gedaagde] wordt veroordeeld om € 2.824,37 aan Compaen te betalen. Compaen heeft namelijk ter zitting onweersproken gesteld dat dit de huurachterstand was – berekend tot en met de maand september 2025 – op het moment van de zitting. Niet gebleken is dat [gedaagde] een deel van de huurachterstand na afloop van de mondelinge behandeling alsnog heeft ingelost. De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. 3.8. Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat zij zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Als [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding (en de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. In dit verband wordt vooropgesteld dat bij een huurachterstand van minder dan drie maanden in beginsel geen ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken omdat daarbij het woonbelang van een huurder zodanig zwaarwegend wordt geacht dat deze huurachterstand van te geringe betekenis is om de ontbinding te rechtvaardigen. 3.9. Volgens Compaen is [gedaagde] ernstig in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten. Hiertoe stelt Compaen samengevat dat [gedaagde] in strijd met huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden niet goed voor haar woning en tuin heeft gezorgd, door deze onder meer ernstig te laten vervuilen. Ook heeft zij (en haar bezoekers) overlast aan omwonenden veroorzaakt. Tot slot heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan van meer dan drie maanden. 3.10. Op basis van de in het geding gebrachte stukken acht de kantonrechter de gestelde voortdurende, en zeer ernstige, overlast voldoende aannemelijk geworden. Compaen heeft de (vervuilings)overlast toegelicht en onderbouwd met de door omwonenden gemaakte meldingen, brieven aan [gedaagde], foto’s van zowel de woning als de tuin én de overgelegde “Leefomstandigheden Beoordelingsschaal (LBS), die zowel door de GGD als door Compaen is ingevuld. Uit hetgeen door Compaen naar voren is gebracht, blijkt dat zij meerdere keren in brieven aan [gedaagde] , maar ook tijdens huisbezoeken haar zorgen heeft geuit over de in de woning en tuin van [gedaagde] aangetroffen vervuiling. Ook blijkt hieruit dat Compaen [gedaagde] in dit verband meerdere malen heeft gewezen op haar verplichtingen uit de huurovereenkomst (in samenhang bezien met de verplichtingen in de considerans) en haar bovendien de gelegenheid heeft gegeven om de vervuiling en overlast in en rondom haar woning aan te pakken. Ondanks de kansen die Compaen [gedaagde] heeft geboden is de situatie niet zichtbaar verbeterd. 3.11. [gedaagde] heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling enkele foto’s in het geding gebracht, waaruit volgens haar kan worden afgeleid dat het hele huis – op het moment van de zitting – schoon en opgeruimd is, maar die foto’s kunnen de kantonrechter daar niet van overtuigen. De foto’s lijken namelijk heel erg selectief te zijn gemaakt, zonder dat er een echt goed beeld wordt gegeven van de gehele situatie in de woning. 3.12. Uit het voorgaande blijkt dus dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, waarmee zij zich niet heeft gehouden aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 3.13. De kantonrechter neemt daarbij verder in aanmerking dat naast de hiervoor genoemde tekortkomingen, Compaen tijdens de mondelinge behandeling ook onweersproken heeft gesteld dat [gedaagde] op dat moment een huurachterstand had van inmiddels vier maanden en dat – na de mondelinge behandeling – gebleken is dat deze huurachterstand – ondanks het feit dat [gedaagde] tijdens de zitting nog heeft toegezegd een of twee maanden alsnog te zullen voldoen – met een extra maand (met betrekking tot oktober 2025) is toegenomen. 3.14. Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de periode waarover deze reeds bestaat, is ook op grond daarvan sprake van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting, dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning – onder al deze omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien – gerechtvaardigd is. De kantonrechter kent geen terme de grâce toe 3.15. De kantonrechter kent geen terme de grâce toe, omdat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij de volledige huurachterstand (en kosten) binnen afzienbare tijd aan Compaen terug kan betalen. Een terme de grâce is een termijn van ten hoogste één maand die de kantonrechter kan geven aan de huurder om alsnog de volledige huurachterstand te betalen. Als de huurder dit doet dan wordt de huurovereenkomst niet ontbonden. [gedaagde] stelt weliswaar dat zij de achterstand volledig kan inlopen met behulp van haar ouders en een teruggave van de belastingdienst, maar deze stelling heeft zij niet met bewijsstukken onderbouwd, laat staan dat zij heeft aangetoond in staat te zijn de volledige achterstand binnen een maand te kunnen voldoen. [gedaagde] moet de woning ontruimen en ook de huur dan wel een gebruiksvergoeding betalen 3.16. Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten.

De kantonrechter: 4.1. veroordeelt [gedaagde] om aan Compaen te betalen € 2.824,37, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de afzonderlijke huurtermijnen tot de dag dat volledig is betaald; 4.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend de woning aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Compaen te stellen; 4.3. veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 oktober 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Compaen te betalen € 713,76 per maand en voor een gedeelte van een maand een naar evenredigheid te berekenen gedeelte van dit bedrag en als [gedaagde] niet tijdig betaalt, met de wettelijke rente hierover vanaf de eerste dag van elke maand tot de dag dat volledig is betaald; 4.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Compaen worden begroot op € 994,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 4.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald; 4.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 4.7. wijst af wat meer of anders is gevorderd. Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025. Artikel 7:213 BW. Artikel 6:265 BW. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. De artikelen 7.4, 8.1 en 9.1 van de algemene huurvoorwaarden. Zie producties 5, 7, 11, 25, 31 en 36 van Compaen. Zie producties 9, 18, 24 en 38 van Compaen. Zie productie 19, 33, 34 en 35 van Compaen. Zie productie 40 van Compaen. Op 18 juli 2024 is de woning van [gedaagde] door de wijkggd'er beoordeeld. De wijkggd'er heeft geoordeeld dat [gedaagde] 13/39 scoorde. Circa één maand later heeft Compaen geoordeeld dat [gedaagde] 17/39 scoorde. Een score van 11/39 geeft aan dat substantiële huishoudelijke ondersteuning noodzakelijk is. Bij e-mail van 22 september 2025. Tot het moment van de ontbinding is dit bedrag aan huur verschuldigd en vanaf de ontbinding tot en met de dag van de ontruiming is dit bedrag aan gebruiksvergoeding verschuldigd.

3.2.12. Op 17 juli 2024 heeft er telefonisch contact plaatsgevonden tussen de buurvrouw van nummer [huisnummer 2] en Compaen. De buurvrouw, zo blijkt uit de aantekening klantcontact, heeft tijdens dat gesprek laten weten dat de hele buurt moeite heeft met [gedaagde] . Als zij haar honden uitlaat dan moeten andere honden uitkijken en [gedaagde] schreeuwt geregeld naar andere 'hondenuitlaters'. Zij heeft last van de wietlucht die afkomstig is uit de woning van [gedaagde] . Er zouden ook Roemenen bij [gedaagde] hebben gewoond tot half februari 2024. Op de vraag waarom de buurvrouw dit nu pas meldt, heeft zij laten weten dat zij een hoge tolerantiegrens heeft, maar dat het nu te gek aan het worden is. 3.2.13. Op 9 oktober 2024 heeft er opnieuw een huisbezoek plaatsgevonden bij [gedaagde] . Bij brief van 10 oktober 2024 heeft [A] uiteengezet wat hij heeft waargenomen in de woning van [gedaagde] . Samengevat komt het erop neer dat er op 9 oktober 2024 veel spullen in de woonkamer stonden, er een onaangename geur in de woning hing, er overal keutels, stro en sla van de cavia's lagen, vogels los door de hele woning vlogen, overal vogelpoep lag en dat er ook enorm veel vliegen in de woning waren. Ook heeft [A] beschreven dat de tuin nog een rotzooi is met een grote caviakooi die omheind is met een matras, een stoel en andere spullen. Hij sluit niet uit dat dit de oorzaak is van de muizenoverlast. In de brief heeft [A] verder zijn zorgen geuit over hoe het nu gaat en heeft hij [gedaagde] gewezen op de afspraken uit de considerans die zij niet nakomt. Gelet op de staat van de tuin en de woning zal er een zorgpartij worden benaderd. Tot slot wordt [gedaagde] gewaarschuwd dat als de situatie niet verbetert, er een rechtszaak zal worden gevoerd. 3.2.14. Op 18 november 2024 heeft er nogmaals een huisbezoek plaatsgevonden. In de brief van 21 november 2024 van [A] aan [gedaagde] wordt een aantal zorgpunten opgesomd. Zo is de houten vloer ontzettend vies, zijn er enorm veel vliegen in het huis, op meerdere plekken in het huis zit vogelpoep, in 1 slaapkamer zitten circa 16 vogels en die zit vol met uitwerpselen en voer, er lopen zowel binnen als in de tuin en de schuur meer dan 25 cavia's (waarbij 1 dood dier werd aangetroffen), de woonkamer staat vol met spullen, de tuin staat vol met spullen waaronder een afdak en een caviahok. In de brief wordt een laatste kans aan [gedaagde] gegeven onder de volgende voorwaarden: 1. Alle dieren, behalve de hond, moeten weg; 2. De woning zal worden schoongemaakt en opgeruimd door een bedrijf; 3. Er wordt een zorgpartij betrokken. [gedaagde] is de tijd gegeven om met de voorwaarden akkoord te gaan. Zij heeft hiermee echter niet ingestemd. 3.2.15. In december 2024 hebben twee omwonenden een overzicht van de door hen ervaren overlast gegeven. Samengevat komt het erop neer dat de overlast bestaat uit: een wietlucht in huis en tuin, flinke ruzies tussen [gedaagde] en haar vriend, welke ruzie bestaat uit schreeuwen en met deuren gooien, overlast van dak- en thuislozen die bij [gedaagde] verblijven, dieren in en om het huis, cavia's die in de tuin zitten te piepen, rommel in de tuin en muizenoverlast. De omwonenden hebben aangegeven dat zij zich niet op hun gemak voelen en niet graag in de tuin komen omdat dat niet een fijn gevoel geeft en dat de ruzies voor een onrustig gevoel zorgen. 3.2.16. Bij brief van 19 december 2024 heeft de gemachtigde van Compaen een gerechtelijke procedure aangekondigd. Daarbij is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huur vrijwillig op te zeggen. Hieraan heeft zij geen gehoor gegeven. 3.2.17. Op 16 januari 2025 heeft een van de omwonenden, die anoniem wenst te blijven, nog een overzicht overlast ingevuld. Deze omwonende heeft, voor zover hier van belang, het volgende geschreven: “(…) omdat het net een vuilnisbelt is bij haar achter in de tuin waardoor we vliegen heel veel muizen en zelfs 3 ratten gehad hebben gevangen. In de zomer is het verschrikkelijk veel geschreeuw en komen rare figuren over de vloer en de vuilniszakken staan hoog opgestapeld tegen het huis waardoor ik alles dichtdoe in de zomer kwa muizen en vliegen. We voelen ons niet prettig om in de tuin te zitten (in de zomer). Het is een fijne nette buurt en wij ook mijn buren hopen dat het zo blijft (…)”. 3.2.18. Naast de overlastklachten heeft [gedaagde] ook een betaalachterstand laten ontstaan met betrekking tot de maandelijks verschuldigde huur. Op het moment van de mondelinge behandeling was sprake van een huurachterstand van vier maanden van in totaal € 2.824,47 (tot en met september 2025). Daarna heeft [gedaagde] ook de huur over de maand oktober 2025 niet voldaan, zodat inmiddels sprake is van vijf maanden huurachterstand ( in totaal € 3.538,13).

3.2.12. Op 17 juli 2024 heeft er telefonisch contact plaatsgevonden tussen de buurvrouw van nummer [huisnummer 2] en Compaen. De buurvrouw, zo blijkt uit de aantekening klantcontact, heeft tijdens dat gesprek laten weten dat de hele buurt moeite heeft met [gedaagde] . Als zij haar honden uitlaat dan moeten andere honden uitkijken en [gedaagde] schreeuwt geregeld naar andere 'hondenuitlaters'. Zij heeft last van de wietlucht die afkomstig is uit de woning van [gedaagde] . Er zouden ook Roemenen bij [gedaagde] hebben gewoond tot half februari 2024. Op de vraag waarom de buurvrouw dit nu pas meldt, heeft zij laten weten dat zij een hoge tolerantiegrens heeft, maar dat het nu te gek aan het worden is. 3.2.13. Op 9 oktober 2024 heeft er opnieuw een huisbezoek plaatsgevonden bij [gedaagde] . Bij brief van 10 oktober 2024 heeft [A] uiteengezet wat hij heeft waargenomen in de woning van [gedaagde] . Samengevat komt het erop neer dat er op 9 oktober 2024 veel spullen in de woonkamer stonden, er een onaangename geur in de woning hing, er overal keutels, stro en sla van de cavia's lagen, vogels los door de hele woning vlogen, overal vogelpoep lag en dat er ook enorm veel vliegen in de woning waren. Ook heeft [A] beschreven dat de tuin nog een rotzooi is met een grote caviakooi die omheind is met een matras, een stoel en andere spullen. Hij sluit niet uit dat dit de oorzaak is van de muizenoverlast. In de brief heeft [A] verder zijn zorgen geuit over hoe het nu gaat en heeft hij [gedaagde] gewezen op de afspraken uit de considerans die zij niet nakomt. Gelet op de staat van de tuin en de woning zal er een zorgpartij worden benaderd. Tot slot wordt [gedaagde] gewaarschuwd dat als de situatie niet verbetert, er een rechtszaak zal worden gevoerd. 3.2.14. Op 18 november 2024 heeft er nogmaals een huisbezoek plaatsgevonden. In de brief van 21 november 2024 van [A] aan [gedaagde] wordt een aantal zorgpunten opgesomd. Zo is de houten vloer ontzettend vies, zijn er enorm veel vliegen in het huis, op meerdere plekken in het huis zit vogelpoep, in 1 slaapkamer zitten circa 16 vogels en die zit vol met uitwerpselen en voer, er lopen zowel binnen als in de tuin en de schuur meer dan 25 cavia's (waarbij 1 dood dier werd aangetroffen), de woonkamer staat vol met spullen, de tuin staat vol met spullen waaronder een afdak en een caviahok. In de brief wordt een laatste kans aan [gedaagde] gegeven onder de volgende voorwaarden: 1. Alle dieren, behalve de hond, moeten weg; 2. De woning zal worden schoongemaakt en opgeruimd door een bedrijf; 3. Er wordt een zorgpartij betrokken. [gedaagde] is de tijd gegeven om met de voorwaarden akkoord te gaan. Zij heeft hiermee echter niet ingestemd. 3.2.15. In december 2024 hebben twee omwonenden een overzicht van de door hen ervaren overlast gegeven. Samengevat komt het erop neer dat de overlast bestaat uit: een wietlucht in huis en tuin, flinke ruzies tussen [gedaagde] en haar vriend, welke ruzie bestaat uit schreeuwen en met deuren gooien, overlast van dak- en thuislozen die bij [gedaagde] verblijven, dieren in en om het huis, cavia's die in de tuin zitten te piepen, rommel in de tuin en muizenoverlast. De omwonenden hebben aangegeven dat zij zich niet op hun gemak voelen en niet graag in de tuin komen omdat dat niet een fijn gevoel geeft en dat de ruzies voor een onrustig gevoel zorgen. 3.2.16. Bij brief van 19 december 2024 heeft de gemachtigde van Compaen een gerechtelijke procedure aangekondigd. Daarbij is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huur vrijwillig op te zeggen. Hieraan heeft zij geen gehoor gegeven. 3.2.17. Op 16 januari 2025 heeft een van de omwonenden, die anoniem wenst te blijven, nog een overzicht overlast ingevuld. Deze omwonende heeft, voor zover hier van belang, het volgende geschreven: “(…) omdat het net een vuilnisbelt is bij haar achter in de tuin waardoor we vliegen heel veel muizen en zelfs 3 ratten gehad hebben gevangen. In de zomer is het verschrikkelijk veel geschreeuw en komen rare figuren over de vloer en de vuilniszakken staan hoog opgestapeld tegen het huis waardoor ik alles dichtdoe in de zomer kwa muizen en vliegen. We voelen ons niet prettig om in de tuin te zitten (in de zomer). Het is een fijne nette buurt en wij ook mijn buren hopen dat het zo blijft (…)”. 3.2.18. Naast de overlastklachten heeft [gedaagde] ook een betaalachterstand laten ontstaan met betrekking tot de maandelijks verschuldigde huur. Op het moment van de mondelinge behandeling was sprake van een huurachterstand van vier maanden van in totaal € 2.824,47 (tot en met september 2025). Daarna heeft [gedaagde] ook de huur over de maand oktober 2025 niet voldaan, zodat inmiddels sprake is van vijf maanden huurachterstand ( in totaal € 3.538,13).