ECLI:NL:RBOBR:2025:2837

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: 10538950 \ CV EXPL 23-2446 Vonnis van 22 mei 2025 in de zaak van KASTEEL MAURICK B.V., te Vught, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: Kasteel Maurick, gemachtigden: mr. W.A. Braams en mr. M.J. Blommaert, tegen LANDGOED KASTEEL MAURICK B.V., te Amersfoort, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: Landgoed Maurick, gemachtigde: mr. S.T.J. van der Weiden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 23 mei 2023 met 29 producties- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 16 augustus 2023 met 6 producties - het vonnis in incident van 26 oktober 2023 - de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald - de conclusie van antwoord in reconventie met vermindering van eis van Kasteel Maurick van 27 februari 2025, met 2 producties- de akte vermindering eis, tevens houdende akte overlegging producties van Landgoed Maurick van 6 maart 2025, met 2 producties - de mondelinge behandeling van 10 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. - de akten van beide partijen van 9 april 2025, waarin is medegedeeld dat partijen geen schikking hebben bereikt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. Kasteel Maurick huurt sinds 1 september 2015 het gelijknamige kasteel van Landgoed Maurick. Kasteel Maurick exploiteert het kasteel als restaurant, zalencentrum, hotel en trouwlocatie. Landgoed Maurick is een vennootschap die deel uitmaakt van een groep van vennootschappen onder de naamloze vennootschap Monumenten Beheer Brabant (hierna: MBB). MBB is bestuurder en enig aandeelhouder van Landgoed Maurick. MBB beheert verschillende monumenten in de provincie Noord-Brabant. Ten tijde van de mondelinge behandeling in deze zaak waren de aandelen in MBB voor ongeveer 98% in handen van decentrale overheden. 2.2. MBB wordt op haar beurt bestuurd door Nationale Maatschappij tot Restaureren & Herbestemmen Erfgoed B.V. (hierna: BOEi). BOEi treedt feitelijk op als beheerder van het kasteel. BOEi was ten tijde van de mondelinge behandeling ook beoogd grootaandeelhouder van MBB. 2.3. Partijen zijn in conflict geraakt over de staat van onderhoud van het kasteel en de onderlinge verantwoordelijkheden daarin. Onder andere bestaat een verschil van inzicht over de betekenis van de door hen overeengekomen ‘casco verhuur’. Kasteel Maurick heeft op 10 maart 2023 Landgoed Maurick aangeschreven om 21 verschillende gebreken te herstellen en is vervolgens overgegaan tot opschorting van een gedeelte van de huur. 2.4. Kasteel Maurick vordert in conventie (kort gezegd): herstel van gebreken, bij gebreke waarvan Kasteel Maurick wordt gemachtigd om de gebreken zelf te herstellen; een verklaring van recht dat Kasteel Maurick terecht tot opschorting van de huurpenningen is overgegaan; huurvermindering vanaf 1 april 2023; verstrekking van een Meerjaren Onderhoudsplan. 2.5. Verder vordert Kasteel Maurick een verklaring van recht dat zij een eerste recht van koop en een koopoptie heeft verkregen ten aanzien van het kasteel. Partijen zijn het er namelijk niet over eens of de overeengekomen optie om het kasteel te kopen in juridische zin een koopoptie is of een voorkeursrecht. Kasteel Maurick stelt deze vordering in omdat de voorwaarden waaronder partijen de gestelde koopoptie zijn overeengekomen, volgens haar zijn vervuld. Dit vanwege een overdracht van aandelen in MBB in het verleden en het door de huidige aandeelhouders aangekondigde voornemen tot overdracht van aandelen aan BOEi. Kasteel Maurick wil met de verklaring zekerheid verkrijgen over haar rechtspositie. 2.6. Tot slot vordert Kasteel Maurick vergoeding van buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en proceskosten. 2.7. Landgoed Maurick concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Kasteel Maurick. Landgoed Maurick erkent het bestaan van enkele gebreken en haar verantwoordelijkheid om deze te herstellen. Voor de overige gebreken geldt dat zij het bestaan ervan of haar onderhoudsplicht betwist. Landgoed Maurick betwist verder het belang van Kasteel Maurick bij het ontvangen van een Meerjaren Onderhoudsplan en betwist dat er een koopoptie is overeengekomen. 2.8. In reconventie vordert Landgoed Maurick betaling van achterstallige huurpenningen. Daarnaast vordert zij betaling van een met die achterstand verband houdende contractuele boete en de vervallen wettelijke handelsrente. 2.9. Kasteel Maurick concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Landgoed Maurick, althans afwijzing van haar vorderingen. Volgens Kasteel Maurick heeft zij de huurbetalingen gerechtvaardigd opgeschort en leidt de door de kantonrechter in conventie uit te spreken huurverlaging ertoe dat de huurachterstand komt te vervallen. 2.10. De precieze vorderingen en standpunten over en weer worden onder ‘De beoordeling’ nader omschreven en beoordeeld. 3Samenvatting uitspraak 3.1. De kantonrechter komt bij verschillende gebreken tot verschillende beoordelingen. De slotsom is dat er zes gebreken nog niet zijn hersteld en wel door Landgoed Maurick moeten worden hersteld. Van de overige gestelde gebreken geldt dat ze ofwel al zijn hersteld, ofwel niet voor rekening komen van Landgoed Maurick omdat partijen haar wettelijke onderhoudsplicht contractueel hebben uitgezonderd. 3.2. Vanwege de verschillende gebreken die in de loop der tijd aan de orde waren, wordt een huurvermindering uitgesproken. Deze huurvermindering begint met 42,00% op 1 april 2023 en bouwt – al naar gelang in de loop der tijd gebreken zijn verholpen – af tot 25,50% met ingang van 28 februari 2025 tot en met de datum waarop alle gebreken zijn hersteld. Als Landgoed Maurick het herstel niet op tijd uitvoert, dan mag Kasteel Maurick dit op haar kosten doen. 3.3. Verder wordt de vordering van Kasteel Maurick tot verstrekking van een Meerjaren Onderhoudsplan toegewezen. Datzelfde geldt voor de gevorderde verklaring van recht dat een eerste recht van koop en een koopoptie overeen zijn gekomen. Ook de nevenvorderingen – betaling van buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en rente – worden toegewezen. 3.4. De tegenvordering van Landgoed Maurick tot betaling van de achterstallige huur wordt afgewezen vanwege de uitgesproken huurvermindering. Kasteel Maurick was echter niet gerechtigd om betaling van deze huurpenningen op te schorten. Daarom worden de gevorderde wettelijke handelsrente en contractuele boete wel toegewezen. 4De relevante contractsbepalingen 4.1. De relevante bepalingen in de huurovereenkomst van 2 juli 2015 luiden als volgt (dikgedrukt steeds zoals weergegeven in de overeenkomst): “Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder Kasteel Maurick, hierna 'het gehuurde' genoemd, gelegen aan Maurick 3, 5212 AG in Vught, kadastraal bekend als gemeente Vught sectie C nummers 2273, 2275, 2276, 2277 en 2365. Het gehuurde omvat voormelde kadastrale percelen met alle daarop aanwezige opstallen. Het gehuurde omvat in ieder geval het kasteel, de slotgracht, het parkeerterrein, de tuinen, de orangerie, de polderkamer en het koelhuis, dit met inachtneming van het bepaalde in deze huurovereenkomst en nader zijn aangegeven op de als bijlage bij deze huurovereenkomst en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering, eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto's.

Plan van aanpak 5.1. De kantonrechter zal hieronder de verschillende vorderingen van Kasteel Maurick beoordelen. De vorderingen die rechtstreeks verband houden met de gebreken – herstel en huurvermindering – worden vanwege de samenhang samen behandeld. Vervolgens worden behandeld: de gevorderde verklaring van recht dat Kasteel Maurick terecht heeft opgeschort het gevorderde Meerjaren Onderhoudsplan de verklaring van recht met betrekking tot de koopoptie de gevorderde buitengerechtelijke kosten de gevorderde kosten van het leggen van conservatoir beslag de gevorderde proceskosten. Herstel gebreken Inleiding en toetsingskader 5.2. Kasteel Maurick vordert in deze procedure dat Landgoed Maurick wordt veroordeeld tot herstel van 14 gebreken. Daarbij maakt Kasteel Maurick onderscheid tussen urgente gebreken ten aanzien waarvan zij vordert dat deze binnen één maand worden hersteld en minder urgente gebreken waarvan zij vordert dat deze binnen één jaar worden hersteld. Voor alle 21 door Kasteel Maurick gestelde gebreken – dus ook de inmiddels herstelde gebreken – geldt dat Kasteel Maurick huurvermindering vordert met ingang van 1 april 2023 tot en met de datum van herstel. 5.3. Tussen partijen staat vast dat in deze zaak sprake is van de huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. 5.4. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Dit artikel is van regelend recht, tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen (artikel 7:209 BW). Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 5.5. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Hierbij geldt dat er pas plaats is voor huurvermindering wanneer een gebrek een substantiële aantasting van het huurgenot met zich brengt. In de parlementaire geschiedenis is het zo verwoord dat niet ieder ‘wissewasje’ tot huurvermindering dient te leiden. Het enkele feit dat sprake is van achterstallig, als een gebrek aan te merken onderhoud, betekent dus nog niet dat een huurvermindering op zijn plaats is. Dat bijvoorbeeld een dak aan vernieuwing toe is, is niet voldoende; wel dat het dak lekt. Een vordering tot huurvermindering moet bij de rechter worden ingesteld. Een door de rechter uitgesproken huurvermindering geldt vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. De huurvermindering is van kracht tot de dag waarop het gebrek is verholpen. 5.5.1. Landgoed Maurick heeft in dit verband aangevoerd dat van huurprijsvermindering geen sprake kan zijn omdat dit is uitgesloten in artikel 11.3 van de algemene bepalingen huurvermindering. In artikel 11.4 is echter bepaald dat deze uitzondering niet van toepassing is als – kort gezegd – de huurder de verhuurder in kennis stelt van een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt en een redelijke termijn geeft voor herstel. Tussen partijen is niet in geschil dat Kasteel Maurick zich herhaaldelijk heeft beklaagd over de door haar gestelde gebreken en Landgoed Maurick heeft gesommeerd om de gebreken te herstellen. Artikel 11.3 is daarom niet van toepassing. Landgoed Maurick heeft geen andere stellingen ingenomen met de strekking dat artikel 7:207 BW niet van toepassing is. Daarom toetst de kantonrechter aan dit wetsartikel. 5.6. In deze zaak staat vast dat Kasteel Maurick op 10 maart 2023 een uitgebreide sommatie heeft gestuurd naar Landgoed Maurick waarin alle in deze zaak aan de orde zijnde gebreken zijn opgesomd. Ook staat vast dat deze brief door Landgoed Maurick is ontvangen. Dat betekent dat Landgoed Maurick op 1 april 2023, de datum vanaf wanneer huurvermindering wordt gevraagd, geacht moet worden bekend te zijn geweest met de gestelde gebreken. 5.7. In deze zaak is verder van belang dat partijen een zogeheten ‘casco verhuur’ zijn overeengekomen, waarin beperkingen zijn aangebracht op wat er precies wordt verhuurd. Partijen zijn het bij bepaalde gebreken niet eens over de vraag of het gestelde gebrek onderdeel is van het gehuurde en dus onder de onderhoudsverplichting van Landgoed Maurick valt. 5.8. Wat tot het gehuurde behoort, vergt uitleg van de overeenkomst. Daarbij komt het aan op wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 5.8.1. De kantonrechter merkt in dit verband op dat partijen van standpunt verschillen over de betekenis van ‘casco verhuur’ voor zover het gaat om objecten die zich op, aan of in het kasteel bevinden en die naar de letter van de overeenkomst geen onderdeel uitmaken van ‘het gehuurde’, terwijl ze wel door Kasteel Maurick gebruikt worden. De kantonrechter zal waar nodig moeten vaststellen wat de precieze implicaties zijn van ‘casco verhuur’ op een object in kwestie. Daarbij is van belang dat artikel 7:290 lid 3 BW – dat van dwingend recht is – bepaalt dat tot de bedrijfsruimte ook moet worden gerekend – voor zover hier van belang – de onroerende aanhorigheden en de bij het een en ander behorende grond. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde bedrijfsruimte. Daarbij moet onder andere rekening worden houden met de aard van het object, de vraag of het een bestanddeel is van het kasteel en daarom onroerend is, en de kennelijke bedoeling van partijen ten aanzien van de beschikkingsmacht en onderhoudsverplichtingen van Kasteel Maurick ten opzichte van het object. In voorkomende gevallen kan het zijn dat een object strikt genomen op grond van het dwingendrechtelijke regime van artikel 7:290 BW wel wordt gehuurd door Kasteel Maurick, maar dat het object toch niet valt onder ‘het gehuurde’ zoals dat in de casco-verhuurconstructie is beoogd, waardoor dat object buiten de onderhoudsverplichting valt van Landgoed Maurick. 5.9. Het ligt op de weg van Kasteel Maurick om te stellen dat een object op grond van de huurovereenkomst en het dwingendrechtelijke regime van artikel 7:290 BW onderdeel uitmaakt van het gehuurde en dat Landgoed Maurick daarom op grond van de wet in principe verantwoordelijk is voor herstel van gebreken aan dit object. 5.10. Het ligt vervolgens op de weg van Landgoed Maurick om, als zij het standpunt inneemt dat de onderhoudsverplichting voor haar als verhuurder contractueel is uitgesloten, bijvoorbeeld omdat het object buiten de contractueel bepaalde ‘casco’ valt, te onderbouwen waar zij dit op baseert. 5.11. Indien komt vast te staan dat sprake is of is geweest van een gebrek waarvoor Landgoed Maurick onderhoudsplichtig is, dan ligt de stelplicht voor het al dan niet hebben hersteld van het gebrek bij Landgoed Maurick.

5.34. De conclusie is dat de huurprijs met ingang van 1 april 2023 wordt verminderd met: 3,00% tot en met 28 februari 2024 (lood van het dak van de serre) 7,50% tot en met 30 april 2024 (ontoereikende hemelwaterafvoer) 3,50% tot en met 31 juli 2024 (luchtbehandeling Beresteyn en Heym) 0,50% tot en met 31 januari 2025 (weg naar het kasteel) 2,00% tot en met 27 februari 2025 (schilderwerk) 25,50% tot aan datum volledig herstel (slotgracht, ingegraven armaturen, airconditioning Orangerie, riool, kozijnen Polderkamer, luidlok). 5.35. Opgeteld betekent deze opsomming dat de huurprijs met ingang van 1 april 2023 als volgt wordt verminderd: met 42,00% tot en met 28 februari 2024; met 39,00% van 1 maart 2024 tot en met 30 april 2024; met 31,50% van 1 mei 2024 tot en met 31 juli 2024 met 28,00% van 1 augustus 2024 tot en met 31 januari 2025 met 27,50% van 1 februari 2025 tot en met 27 februari 2025 met 25,50% van 28 februari 2025 tot en met de datum van herstel van de individuele gebreken, onderverdeeld per gebrek: o 3,50% (slotgracht) o 0,50% (armaturen) o 12,00% (airconditioning Orangerie) o 8,00% (riool serre) o 0,50% (kozijnen polderkamer) o 1,00% (luidwerk klok) 5.36. Voor de volgende gebreken geldt dat zij moeten worden hersteld op een wijze zoals vermeld, steeds binnen een termijn van één jaar na de datum van betekening van dit vonnis: De slotgracht: door het verwijderen van plantgroei en takken en door het uitbaggeren van de gracht. De ingegraven armaturen: op zodanige wijze dat de armaturen hun functie storingsvrij kunnen vervullen. De airconditioning in de Orangerie: door volledige vervanging van de airconditioningsinstallatie door een airconditioningsinstallatie met voldoende capaciteit. De kozijnen op de eerste verdieping van de polderkamer: door vervanging van de rotte ramen en raamkozijnen, waarna de nieuwe ramen en kozijnen worden geschilderd door een schilder die ERM-gecertificeerd is; zodanig dat het voldoet aan de eisen van 'deugdelijk schilderwerk' (dus geen levensverlengend schilderwerk'). Het riool bij de serre: door aanpassing van dit riooldeel, zodanig dat er geen haakse bochten meer in voorkomen en een goede doorstroming gegarandeerd is. Het luidwerk van de buitenklok: zodanig dat de klok weer functioneert. 5.37. Kasteel Maurick heeft ook verzocht om een machtiging als bedoeld in artikel 3:299 BW voor zover Landgoed Maurick nalaat om de gebreken binnen de gegeven termijn te herstellen. Landgoed Maurick heeft geen verweer gevoerd op dit onderdeel van de vordering. De kantonrechter ziet in het langdurige uitblijven van herstel aanleiding om deze vordering toe te wijzen. Verklaring van recht opschorting 5.38. Kasteel Maurick heeft de betaling van 50% van de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde huurpenningen opgeschort in de periode 1 april 2023 tot en met 1 oktober 2023. Zij vordert een verklaring van recht dat zij gerechtigd was om dit te doen, althans dat zij gerechtigd was om een in goede justitie te bepalen bedrag op te schorten. 5.39. Landgoed Maurick beroept zich op een overeengekomen opschortingsverbod. 5.40. Tussen partijen staat vast dat het wettelijke recht van Kasteel Maurick om op te schorten contractueel is uitgesloten. Volgens Kasteel Maurick is het echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Landgoed Maurick zich hierop beroept. 5.41. In artikel 6:248 lid 2 BW is bepaald dat een tussen partijen geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De partij die een beroep doet op deze bepaling, moet de omstandigheden stellen die toepassing van de bepaling rechtvaardigen. Daarbij geldt dat het vaste jurisprudentie is dat deze bepaling terughoudend moet worden toegepast. Dat betekent dat het niet voldoende is dat de toepasselijkheid van een geldende regel onredelijk of onbehoorlijk is of tot een onbevredigende uitkomst zou leiden. Er moet daadwerkelijk sprake zijn van onaanvaardbaarheid in juridische zin. 5.42. Kasteel Maurick heeft aangevoerd dat: het gehuurde niet geschikt is voor het overeengekomen gebruik; de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig en redelijkerwijs bekend waren bij Landgoed Maurick; Kasteel Maurick herhaaldelijk melding heeft gemaakt van de gebreken met het dringende verzoek om tot herstel over te gaan; Landgoed Maurick heeft nagelaten om aan deze meldingen gehoor te geven; het tijdsverloop tussen de verzoeken tot herstel en het verhelpen van de gebreken niet te rechtvaardigen is; het ontbreken van een MJOP en het ad hoc verrichten van reparaties het afstemmen van de te verrichten werkzaamheden met de exploitatie moeilijk tot onmogelijk maakt. 5.43. De kantonrechter is van oordeel dat deze omstandigheden op zichzelf niet met zich brengen dat het inroepen van het opschortingsverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Kasteel Maurick heeft in het bijzonder nagelaten te onderbouwen waarom zij in haar rechtspositie specifiek afhankelijk was van haar opschortingsbevoegdheid en waarom het gegeven dat juist deze bevoegdheid contractueel was uitgesloten, de vereiste onaanvaardbaarheid met zich zou brengen. Zeker nu Kasteel Maurick andere vorderingsrechten ten dienste stonden om verhaal te halen voor de gestelde gebreken, zoals de nu in rechte ingestelde vordering tot herstel en huurvermindering. 5.44. Bovendien geldt dat Landgoed Maurick onweersproken heeft aangevoerd dat zij voor het uitvoeren van haar onderhoudsverplichtingen afhankelijk is van de huurinkomsten. In dit verband heeft Kasteel Maurick zelf het standpunt ingenomen dat Landgoed Maurick in financiële nood zat en daardoor niet tot herstel over is gegaan. Deze omstandigheden vormen juist duidelijke contra-indicaties voor het beroep van Kasteel Maurick op artikel 6:248 lid 2 BW. 5.45. De slotsom is op dit punt dat het beroep van Kasteel Maurick op artikel 6:248 lid 2 BW niet slaagt. Dit betekent dat het contractuele opschortingsverbod onverkort gold en dat Kasteel Maurick dus niet gerechtigd was om op te schorten. De gevorderde verklaring van recht wordt daarom afgewezen. Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) 5.46. Kasteel Maurick vordert de veroordeling van Landgoed Maurick tot het binnen vier maanden na betekening van het vonnis overleggen van een Meerjaren Onderhoudsplan (hierna: MJOP), waaruit blijkt welk onderhoud op welke termijn zal worden uitgevoerd. Dit op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 10.000,-. Kasteel Maurick wenst een MJOP zodat zij in haar planning rekening kan houden met werkzaamheden die een goede exploitatie van het kasteel verhinderen. Kasteel Maurick plant haar activiteiten tot wel anderhalf jaar vooruit en wenst dus bij voorkeur met deze planningshorizon zicht te hebben op relevante werkzaamheden. 5.47. Landgoed Maurick voert verweer.

5.64. De slotsom is dat partijen naast een eerste recht van koop ook een koopoptie zijn overeengekomen. De gevorderde verklaring van recht wordt toegewezen. Buitengerechtelijke kosten 5.65. Kasteel Maurick vordert betaling van de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten. Zij begroot deze kosten op € 2.775,- en zoekt daarbij aansluiting bij een hoofdsom van € 200.000,-. Dit is het bedrag dat volgens Kasteel Maurick is gemoeid met het herstel van de airconditioning in de Orangerie. 5.66. Landgoed Maurick verzoekt in geval van toewijzing van de gemaakte buitengerechtelijke kosten aan te sluiten bij het gebruikelijk tarief voor vorderingen van onbepaalde waarde in kantonzaken, namelijk € 462,50. 5.67. De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat er uitvoerig contact is geweest voorafgaand aan deze procedure. Er zijn verschillende uitgebreide brieven over en weer gegaan en er hebben de nodige gesprekken plaatsgevonden. Daarnaast geldt dat de vorderingen in deze procedure geen vorderingen zijn waarop het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is, aangezien het hier niet gaat om een uit overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van een geldsom. 5.68. In het rapport BGK-integraal, waarbij de kantonrechter aansluiting zoekt, wordt geadviseerd om in beginsel aansluiting te zoeken bij de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voor vorderingen met een onbepaalde waarde wordt geadviseerd om de berekeningsgrondslag vervolgens te bepalen aan de hand van de gevorderde hoofdsom. Bij gebreke aan een gevorderde hoofdsom – zoals in deze zaak – wordt geadviseerd de grondslag forfaitair te begroten op € 15.000,-, waarop deze grondslag vervolgens wordt gestaffeld naar € 925,-. Vervolgens geldt voor kantonzaken dat van de helft van dit bedrag wordt uitgegaan (€ 462,50). Indien er echter duidelijke aanwijzingen zijn dat de vordering een andere waarde vertegenwoordigt, wordt er voor de berekening van die andere waarde uitgegaan. 5.69. In deze zaak is het duidelijk dat de economische waarde van de ingestelde herstelvorderingen aanzienlijk is en in de tonnen loopt. Landgoed Maurick heeft niet betwist dat dit alleen al voor het herstel van de airconditioning het geval is. De huurverlaging die in deze zaak wordt uitgesproken, is eveneens aanzienlijk. In het licht van de materiële omvang van de vorderingen van Kasteel Maurick en de uitgebreide correspondentie tussen partijen in de preprocessuele fase, ziet de kantonrechter aanleiding om de buitengerechtelijke kosten toe te wijzen zoals gevorderd. 5.70. De gevorderde wettelijke rente zal zoals gevorderd worden toegewezen met ingang van de datum van de dagvaarding, 23 mei 2023. Proceskosten Inleiding 5.71. Landgoed Maurick wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van Kasteel Maurick. Daarvoor geldt het volgende. Beslagkosten 5.72. Kasteel Maurick vordert betaling van de door haar gemaakte kosten van het conservatoir beslag dat zij heeft gelegd op het kasteel. Hoewel Kasteel Maurick niet heeft gespecificeerd hoeveel kosten zijn gemaakt, blijkt uit het lichaam van de dagvaarding en de op het beslag betrekking hebbende producties, waarnaar wordt verwezen, dat Kasteel Maurick heeft beoogd de explootkosten voor het gelegde beslag van (255,33 + 79,30 =) € 334,63 vergoed te krijgen. Daarnaast geldt dat Kasteel Maurick kosten heeft gemaakt voor het verkrijgen van verlof voor het gelegde beslag. 5.73. Voor deze vorderingen geldt het volgende. Op grond van artikel 706 Rv kunnen de kosten van het leggen van beslag, al of niet in de hoofdzaak, van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. 5.74. Kasteel Maurick heeft op 3 mei 2023 verlof gekregen voor het leggen van dit beslag. Het beslag is op 9 mei 2023 gelegd en op 10 mei 2023 overbetekend. In deze periode stelde Landgoed Maurick zich nog op het standpunt dat van zowel een eerste recht van koop als van een koopoptie geen sprake was. Dit heeft Kasteel Maurick gesteld en dit is door Landgoed Maurick niet weersproken. Verder heeft Kasteel Maurick onweersproken en met verwijzing naar de gedeponeerde jaarrekening van 2021 gesteld dat de financiële situatie van Landgoed Maurick in deze periode penibel was. Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat Kasteel Maurick redelijkerwijs preventieve maatregelen mocht treffen om het kasteel voor vervreemding te behoeden. De hiermee gemoeide kosten zijn ook niet onredelijk en worden dus toegewezen. 5.75. Het voorgaande betekent dat de gevorderde € 334,63 wordt toegewezen. De kosten voor het verkrijgen van verlof van € 676,- zijn door de griffier verrekend met het door Kasteel Maurick verschuldigde griffierecht van € 487,-. Het door Landgoed Maurick te vergoeden griffierecht wordt daarom begroot op € 0,-. Het deel van de kosten voor verkrijging van verlof dat niet in mindering kon worden gebracht op het griffierecht, wordt apart als verschotten begroot en toegewezen. Het gaat om een bedrag van 676 - 487 = € 189,-. In totaal wordt daarom een bedrag van 334,63 + 189 = € 523,63 aan verschotten toegewezen. Salaris gemachtigde 5.76. Voor het begroten van het salaris gemachtigde zal om dezelfde redenen als ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten worden aangesloten bij het liquidatietarief dat van toepassing is op een vordering tot en met € 200.000,-. Dat is dus € 950,- per punt. 5.77. De proceskosten van Kasteel Maurick worden al met al begroot op: - kosten van de dagvaarding € 109,44 - griffierecht € 0,00 - verschotten € 523,63 - salaris gemachtigde € 1.900,00 (2 punten × € 950,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.668,07 5.78. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Vorderingen 6.1. Landgoed Maurick heeft betaling gevorderd van achterstallige huurpenningen voor de periode 1 april 2023 tot en met 1 oktober 2023, vermeerderd met wettelijke handelsrente. Volgens Landgoed Maurick heeft Kasteel Maurick aanvankelijk 50% van de met deze periode gemoeide huurpenningen opgeschort. De huurprijs was € 30.226,53. Het gaat om een periode van zeven huurtermijnen. Het betrof dus (afgerond) een bedrag van 7 * (30.226,53 / 2) = € 105.792,86. Hiervan is de helft op 1 januari 2024 betaald. Daarom resteert volgens Landgoed Maurick een bedrag van 25% van de over deze periode geldende huurprijs, namelijk (afgerond) € 52.896,38. 6.2. Daarnaast vordert Landgoed Maurick betaling van een contractuele boete van € 3.000,- en een veroordeling in de proceskosten. Alle vorderingen steeds uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 6.3. Kasteel Maurick heeft zich verweerd met de stelling dat zij de huurbetalingen mocht opschorten en dat zij daarom geen rente en boetes hoeft te betalen. Hoofdsom wordt afgewezen 6.4. Bij de beoordeling in conventie is de slotsom dat de huurprijs in de periode waarin de huurachterstand is opgebouwd, wordt verminderd met 42%. Dat betekent dat Landgoed Maurick geen aanspraak meer kan maken op dit deel van de in de periode van 1 april 2023 tot en met 1 oktober 2023 vervallen huur. Deze huurvermindering omvat dus een groter aandeel in de overeengekomen huurprijs dan de huurachterstand. Dat betekent dat er met ingang van de datum van dit vonnis, dat uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, niet langer sprake is van een huurachterstand. De gevorderde hoofdsom wordt daarom afgewezen. Nevenvorderingen wel toewijsbaar 6.5. Het voorgaande neemt niet weg dat Kasteel Maurick, zoals in rechtsoverweging 5.38 tot en met 5.45 is geoordeeld, niet gerechtigd was om de huurpenningen op te schorten. Over de periode waarin Kasteel Maurick had moeten betalen, maar dat niet heeft gedaan, is Kasteel Maurick daarom wettelijke handelsrente en contractuele boetes verschuldigd. Hieronder worden deze vorderingen nader beoordeeld. Wettelijke handelsrente 6.6. Landgoed Maurick heeft de wettelijke handelsrente gevorderd over het bedrag van € 52.896,38 vanaf 17 augustus 2023 tot aan de dag der algehele voldoening. 6.7. Landgoed Maurick heeft in dit verband onweersproken aangevoerd dat op 17 augustus 2023 een huurachterstand was opgebouwd ter grootte van 50% van de over vijf maanden verschuldigde huurpenningen, dus over 5 * (0,5 * 30.226,53) = € 75.566,33. Aangezien de vordering betrekking heeft op een lagere hoofdsom, zal de toegewezen wettelijke handelsrente over deze periode worden beperkt tot het gevorderde. Voor na 1 januari 2024 is niet in geschil dat de gevorderde hoofdsom de geldende huurachterstand was en dat de huurachterstand sindsdien niet is opgelopen. Aangezien de huurachterstand met ingang van de datum van dit vonnis komt te vervallen, bestaat er per datum vonnis ook geen aanspraak meer op wettelijke handelsrente. 6.8. De slotsom is dat de gevorderde rente toewijsbaar is over de som van € 52.896,38 met ingang van 17 augustus 2023 tot en met 22 mei 2025, zijnde de datum waarop dit vonnis wordt gewezen. Dat komt neer op een bedrag van € 11.802,86. Dit bedrag wordt toegewezen. Contractuele boete 6.9. Kasteel Maurick heeft niet betwist dat er een contractuele grondslag is voor de gevorderde boete van € 300,- per maand huurachterstand. Aangezien Kasteel Maurick zich niet op een opschortingsrecht kon beroepen, is zij de contractuele boete verschuldigd. Tussen partijen staat vast dat Kasteel Maurick in ieder geval 10 maanden niet de volledige huursom heeft betaald. De gevorderde contractuele boete van € 3.000,- wordt daarom toegewezen.

6.10. De slotsom is dat Kasteel Maurick aan Landgoed Maurick moet betalen een bedrag van 11.802,86 + 3.000,- = € 14.802,86. Proceskosten 6.11. Kasteel Maurick is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De vordering in reconventie vloeit als zodanig niet voort uit het verweer in conventie en zal bij de begroting daarom als zelfstandig worden beschouwd. De procedure in conventie gaat immers over de gebreken en de daarmee gemoeide herstelwerkzaamheden en huurvermindering. De vordering in reconventie heeft betrekking op de huurachterstand die in het licht van het opschortingsverbod is ontstaan. 6.12. De proceskosten van Landgoed Maurick worden begroot op: - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten x € 406,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 947,00

De kantonrechter in conventie 7.1. veroordeelt Landgoed Maurick om binnen één jaar na de datum van betekening van dit vonnis te hebben hersteld op de wijze zoals hieronder vermeld: de slotgracht: door het verwijderen van plantgroei en takken en door het uitbaggeren van de gracht; de ingegraven armaturen: op zodanige wijze dat de armaturen hun functie storingsvrij kunnen vervullen; de airconditioning in de Orangerie: door volledige vervanging van de airconditioningsinstallatie door een installatie met voldoende capaciteit; e kozijnen op de eerste verdieping van de Polderkamer: door vervanging van de rotte ramen en raamkozijnen, waarna de nieuwe ramen en kozijnen worden geschilderd door een schilder die ERM-gecertificeerd is; zodanig dat het voldoet aan de eisen van 'deugdelijk schilderwerk' (dus geen ‘levensverlengend schilderwerk'); het riool bij de serre: door aanpassing van dit riooldeel, zodanig dat er geen haakse bochten meer in voorkomen en een goede doorstroming gegarandeerd is; het luidwerk van de buitenklok: zodanig dat de klok weer functioneert. 7.2. verleent Kasteel Maurick een machtiging als bedoeld in artikel 3:299 BW om de in overweging 7.1 genoemde gebreken zelf te (laten) herstellen op kosten van Landgoed Maurick indien Landgoed Maurick de herstellingen niet tijdig uitvoert; 7.3. bepaalt dat de huurprijs wordt verminderd met: 42,00% van 1 april 2023 tot en met 28 februari 2024; 39,00% van 1 maart 2024 tot en met 30 april 2024; 31,50% van 1 mei 2024 tot en met 31 juli 2024 28,00% van 1 augustus 2024 tot en met 31 januari 2025 27,50% van 1 februari 2025 tot en met 27 februari 2025 25,50% van 28 februari 2025 tot en met de datum van herstel van de in overweging 7.1 genoemde gebreken, waarbij per gebrek de bijbehorende huurvermindering is vermeld: o 3,50% (slotgracht) o 0,50% (ingegraven armaturen) o 12,00% (airconditioning Orangerie) o 0,50% (kozijnen polderkamer) o 8,00% (riool serre) o 1,00% (luidwerk klok). 7.4. veroordeelt Landgoed Maurick tot het binnen vier maanden na betekening van dit vonnis overleggen van een Meerjaren Onderhoudsplan, waaruit blijkt welk onderhoud op welke termijn zal worden uitgevoerd, 7.5. verklaart voor recht dat Kasteel Maurick jegens Landgoed Maurick het eerste recht van koop heeft verkregen en dat zij jegens Landgoed Maurick een koopoptie heeft verkregen zoals is vastgelegd in de als bijlage 7 bij de Huurovereenkomst gevoegde ‘Overeenkomst eerste recht van koop – Aanbiedingsplicht’ d.d. 15 juli 2015, 7.6. veroordeelt Landgoed Maurick om aan Kasteel Maurick te betalen een bedrag van € 2.775,- aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van 23 mei 2023 tot de dag van volledige betaling; 7.7. veroordeelt Landgoed Maurick in de proceskosten van € 2.668,07, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Landgoed Maurick niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 7.8. veroordeelt Landgoed Maurick tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 7.9. verklaart dit vonnis, met uitzondering van overweging 7.5, uitvoerbaar bij voorraad, 7.10. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 7.11. veroordeelt Kasteel Maurick om aan Landgoed Maurick te betalen een bedrag van € 14.802,86, 7.12. veroordeelt Kasteel Maurick in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Kasteel Maurick niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 7.13. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 7.14. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. O.Y. Ifzaren en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2025. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18. Zie HR 21 januari 2022 ECLI:NL:HR:2022:61, rov. 3.1.1 en 3.1.2. Zie ook HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU5602, rov. 3.4.2. Zie onder meer de artikelen 5:20, 5:101 en 6:174 BW

1.2 Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. […] Casco 9.1 In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde: • verwarmingsinstallaties; • ventilatie- en luchtbehandelingssystemen (m.u.v. hetgeen wordt vermeld onder 9.2) • brandmeldinstallatie; • de afzuiginginstallaties van/in de keukens. 9.2 In afwijking op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren niet tot het gehuurde en worden aan huurder ter beschikking gesteld in de staat waarin deze zich bij ondertekening van de overeenkomst bevinden: • de keukens met bijbehorende installaties, waaronder afzuigkappen; • de bars met toebehoren; • de beveiligingsinstallatie waaronder de bewakingscamera's en monitor(en); • de koelcellen; • handbrandblussers; • inbraaksignalering; • telefoon- en computerapparatuur en bijbehorende bekabeling. Huurder draagt zorg voor inspectie, onderhoud, herstel en vervanging. […] Bijzondere bepalingen m.b.t de huursom 14.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat beiden gefaseerd investeren in het gebruiksgeschikt maken van het gehuurde. Verhuurder voor ten hoogste EUR 351.812 en huurder voor ten minste EUR 350.000 (bedragen zijn excl. btw). In bijlage 6 is omschreven uit welke onderdelen deze investering voor verhuurder bestaat. Deze investering van verhuurder zal als toeslag op de huur worden doorberekend aan huurder. De toeslag bedraagt EUR 3.400,- per maand mits geheel door huurder aangewend en anders pro rata parte en is vanaf 01-09-2016 maandelijks verschuldigd voor een periode van 10 jaar. 14.2 In afwijking van het bepaalde onder 4.1 wordt de basishuur gematigd; • over de periode 1 -09-2015 tot en met 31-12-2015 is geen huur verschuldigd • van 01-01-2016 tot 31-12-2016 bedraagt de huursom EUR 10.000,- per maand. Bijzondere bepalingen—overig 15.1 Voor de ontsluiting van het gehuurde vanaf de openbare weg (de Reigerbosweg) is sprake van een erfdienstbaarheid van weg die is verleend ten laste van de percelen, kadastraal bekend gemeente Vught sectie C nummer 2445 en 2368. De weg kan worden gebruikt door huurder en zijn bezoekers. […] 15.3 Verhuurder zal zorgdragen voor het sober en doelmatig onderhouden van de slotgracht die onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Verhuurder zal in dat kader de waterpartijen hooguit 1x per jaar daar waar nodig ontdoen van takken en ongewenste (water)plantengroei. 15.4 Het is huurder bekend dat het gehuurde een rijksmonument is hetgeen beperkingen met zich mee kan brengen. Voorgenomen wijzigingen ten aanzien van het gehuurde behoeven de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder. 15.5 De huurovereenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat partijen uiterlijk 01 augustus 2015 schriftelijke overeenstemming hebben bereikt (incl. goedkeuring RvC van verhuurder) over een tussen partijen te sluiten overeenkomst inzake het recht van koop, respectievelijk optie tot koop van huurder inzake het gehuurde waarin in ieder geval rekening wordt gehouden met de in bijlage 7 genoemde uitgangspunten.” 4.2. In de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen (Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, versie 2012) staat vermeld: “Casco 1 Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende: - funderingen; - constructieve bouwvloeren; - kolommen; - constructieve plafonds; - buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren, beglazing en/of ruiten doch niet de pui; - daken, goten, en trappen(huizen); - nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt; - basissprinklernet; - riolering en andere afvoerleidingen; tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht. […] Schade 10.1 Huurder zal verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft verhuurder daarbij een - gelet op de aard van het gebrek - redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek. Huurder zal verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen. […] Aansprakelijkheid 11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 11.4 Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: […] -indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen 12.1 Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 12.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen, geldt het bovenstaande eveneens voor de kosten van de bedoelde werkzaamheden ten behoeve van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zoals werkzaamheden aan gemeenschappelijke installaties, ruimten en andere gemeenschappelijke voorzieningen e.e.a. naar rato. […] 12.3 Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van: a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken. bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren en buitengevels; b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen. traptreden, rioleringen, afvoeren, goten, buitenkozijnen. Wat betreft de tot het gehuurde behorende rioleringen, goten en afvoeren geldt onverminderd het in 12.4 sub k gestelde, met dien verstande het onderhoud, het herstel alsmede de vernieuwing van de rioleringen, de goten en de afvoeren voor rekening van huurder komen, indien huurder het in 12.4 sub k gestelde niet nakomt. c, vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties; d. buitenschilderwerk. e.

5.12. Voor zover een door Kasteel Maurick gesteld gebrek vanwege de – door Kasteel Maurick te onderbouwen – ernst ervan aanleiding geeft tot huurvermindering, zal de kantonrechter een huurvermindering vaststellen. Voor de precieze huurvermindering geldt dat de gewone regels van stelplicht en bewijslast niet gelden en dat de kantonrechter de nodige vrijheid heeft bij het bepalen ervan. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de huurvermindering evenredig dient te zijn aan de vermindering van het huurgenot. a. Ontgraven van de slotgracht 5.13. Kasteel Maurick heeft gesteld dat de slotgracht al tien jaar niet is ontgraven. Daardoor valt deze regelmatig droog, met dode vissen en stank als gevolg. Door het droogvallen ontstaat ook een verhoogd risico op diefstal omdat het kasteel via de gracht bereikbaar raakt bij droogval. De kasteelfontein is door het achterstallig onderhoud niet meer bruikbaar omdat de slotgracht door de plantengroei dichtslibt en de fontein modder opzuigt doordat de gracht niet wordt gebaggerd. Kasteel Maurick vordert herstel door het verwijderen van plantgroei en takken en door het uitbaggeren van de gracht, uit te voeren binnen een termijn van één jaar na de datum van betekening van dit vonnis. 5.13.1. Landgoed Maurick voert in dit verband aan dat artikel 15.3 van de huurovereenkomst uitsluitend spreekt van sober en doelmatig onderhoud en het ten hoogste éénmaal per jaar verwijderen van plantengroei en takken. Volgens Landgoed Maurick dient deze bepaling limitatief te worden uitgelegd en behelst de onderhoudsverplichting dus niet méér dan het hierin opgenomen onderhoud. Daarnaast betwist Landgoed Maurick dat sprake is van een gebrek. 5.13.2. De kantonrechter is van oordeel dat het ‘sobere en doelmatige’ onderhoud ook het uitbaggeren van de slotgracht behelst. De letterlijke tekst van de bepaling houdt geen beperking in van het onderhoud tot oppervlakkig onderhoud, met uitsluiting van het groter onderhoud dat een slotgracht vergt. Het ligt zonder bijkomende omstandigheden die daarop wijzen ook niet voor de hand dat, in afwijking van wat gebruikelijk is, de bedoeling van partijen is geweest dat Landgoed Maurick als verhuurder de verantwoordelijkheid voor het kleinere onderhoud op zich zou nemen en het grotere onderhoud voor rekening van Kasteel Maurick als huurder komt. Ontbaggeringswerkzaamheden kunnen verder niet worden beschouwd als ondoelmatig. Partijen hebben de onderhoudsverplichting voor de slotgracht aan de zijde van Landgoed Maurick dus niet contractueel beperkt. 5.13.3. De vraag is vervolgens of de huidige staat van de slotgracht een gebrek vormt. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. Daarvoor is allereerst van belang dat Kasteel Maurick onweersproken heeft gesteld dat de slotgracht al 10 jaar niet meer is uitgebaggerd, terwijl ook de interne documentatie van BOEi uitgaat van een ontbaggering elke 4 jaar. Landgoed Maurick heeft niet weersproken dat zij niet voldoet aan haar verplichting om de plantengroei en takken te verwijderen. De symptomen van droogvalling, stank en dichtslibbing die Kasteel Maurick heeft gesteld, zijn door Landgoed Maurick in algemene bewoordingen betwist. Weliswaar heeft Landgoed Maurick foto’s in het geding gebracht van een slotgracht die niet droog is gevallen, maar dat is op zichzelf onvoldoende. Landgoed Maurick heeft niet onderbouwd dat en waarom de onderhoudsstaat van de slotgracht naar maatstaven van soberheid en doelmatigheid voldoende is of waarom het uitbaggeren van de slotgracht niet noodzakelijk is. Evenmin heeft Landgoed Maurick onderbouwd wat maakt dat de door Kasteel Maurick gestelde gebreken zich bij de huidige staat van onderhoud redelijkerwijs niet voor kunnen doen. Dit alles had van Landgoed Maurick wel mogen worden verwacht, aangezien de onderhoudsklacht al uit maart 2023 stamt en Landgoed Maurick ruimschoots de gelegenheid heeft gehad om zelf een onderzoek ter plaatse te verrichten. 5.13.4. De kantonrechter komt op basis van het voorgaande tot het oordeel dat de door Kasteel Maurick gestelde gebreken door Landgoed Maurick onvoldoende zijn weersproken en daardoor komen vast te staan. De herstelvordering wordt daarom toegewezen zoals gevorderd. 5.13.5. De bij het gebrek behorende vermindering van het huurgenot is weliswaar afhankelijk van de periodes waarin de klachten zich daadwerkelijk voordoen, maar dat laat onverlet dat de staat van onderhoud van de slotgracht niet is wat Kasteel Maurick ervan mag verwachten en dat de gestelde huurgenotderving substantieel van aard is. De aan het gebrek gekoppelde huurverlaging wordt daarom generiek uitgesproken, in die zin dat deze niet weers- of seizoensafhankelijk wordt bepaald. De huurvermindering wordt op dit punt met ingang van 1 april 2023 vastgesteld op 3,50% tot aan de datum van algeheel herstel. Onder algeheel herstel verstaat de kantonrechter het verwijderen van takken en ongewenste plantengroei en het uitbaggeren van de gracht. b. Metselwerk van het muurtje bij het terras aan de waterzijde 5.14. Kasteel Maurick heeft gesteld dat het metselwerk van het muurtje bij het terras aan de waterzijde er slecht uitziet. Volgens Kasteel Maurick dient het herstel binnen één jaar zodanig plaats te vinden dat de muur weer aan de bouwkundig en esthetisch daaraan te stellen eisen voldoet. 5.14.1. Deze herstelvordering wordt afgewezen. Hoewel het metselwerk er niet mooi uitziet, is onvoldoende onderbouwd waarom het bouwkundig niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet of waarom anderszins sprake is van een gebrek. Niet elke oneffenheid is immers een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dat geldt zeker niet als het gaat om een middeleeuws kasteel, waarvan ook door de gemiddelde bezoeker mag worden aangenomen dat het onderhoud projectmatig plaatsvindt en niet per los muurtje. Dat sprake kan zijn van een gevaarlijke situatie, is door Kasteel Maurick wel gesteld maar niet onderbouwd. 5.14.2. Omdat geen gebrek is komen vast te staan, is er ook geen aanleiding voor een huurvermindering. De gevorderde huurvermindering wordt daarom afgewezen. c. Buitenschilderwerk voldoet niet 5.15. Kasteel Maurick heeft gesteld dat het schilderwerk achterstallig is omdat vrijwel alle ramen en kozijnen inmiddels afbladderen. Hoewel sinds de inleidende dagvaarding enig schilderwerk is uitgevoerd, is dit slechts ‘levensverlengend’ en niet op niveau. De ramen aan het gebouw van de bruidssuite zijn rot, evenals de luiken van de Van Lanschotzaal. 5.15.1. Landgoed Maurick heeft erkend dat het schilderwerk aan de linkervleugel niet voldeed en heeft de achterstalligheid van het onderhoud voor het overige betwist. Dat Landgoed Maurick verantwoordelijk is voor het buitenschilderwerk, heeft zij ook niet betwist. 5.15.2. Partijen zijn verdeeld over de vraag welke staat van schilderwerk op basis van de overeenkomst mag worden verwacht. Kasteel Maurick meent aanspraak te maken op een hoogwaardige staat van het schilderwerk, gelet op het door partijen beoogde gebruik van het kasteel als hoogwaardige horeca- en trouwlocatie. Landgoed Maurick meent dat dit type onderhoud planmatig moet worden uitgevoerd en dat, mede vanwege de omvang van het kasteel, altijd een deel van het schilderwerk achter zal lopen. Bovendien is sprake van een middeleeuws monumentaal pand, waarvan je als gebruiker niet dezelfde verwachtingen mag hebben als van een nieuwbouw object. 5.15.3. De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst niets zegt over de te verwachten staat van het schilderwerk.

Zij stelt dat het ingewikkeld is om een volledig MJOP voor elk soort onderhoud op te stellen en dat een MJOP vaak ook niet praktisch uitvoerbaar is. Daarbij is van belang dat Landgoed Maurick voor de financiering van de onderhoudswerkzaamheden mede afhankelijk is van de investeringsbereidheid van de aandeelhouders. Landgoed Maurick wenst geen verwachtingen te scheppen met het verstrekken van een MJOP. Landgoed Maurick wenst te voorkomen dat een te verstrekken MJOP voor Kasteel Maurick een document vormt waaraan harde toezeggingen kunnen worden ontleend. 5.48. Op de mondelinge behandeling heeft Kasteel Maurick niet weersproken dat een MJOP op detailniveau voor Landgoed Maurick praktisch niet uitvoerbaar is. Kasteel Maurick heeft in dit verband medegedeeld dat zij ook geen MJOP op detailniveau wenst, maar met name in staat wil worden gesteld om vooruit te kijken en in samenspraak met Landgoed Maurick de voorziene werkzaamheden te kunnen plannen. Kasteel Maurick heeft ook gezegd dat ze niet met het verstrekte MJOP – in de woorden van de kantonrechter – ‘aan de haal gaat’ en harde toezeggingen of deadlines aan het te verstrekken document beoogt te ontlenen. Landgoed Maurick heeft op haar beurt aangegeven dat zij onder deze voorwaarden best bereid is om een vijfjaars-MJOP op te stellen. 5.49. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Kasteel Maurick bij deze stand van het debat is komen vast te staan en dat de verstrekking van een MJOP in redelijkheid van Landgoed Maurick gevergd kan worden. De gevorderde verstrekking van een MJOP wordt toegewezen. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen vanwege de kennelijke bereidheid van partijen over en weer om in goed overleg tot een onderhoudsplan te komen. Koopoptie Vordering 5.50. Kasteel Maurick vordert een verklaring van recht dat zij jegens Landgoed Maurick het eerste recht van koop heeft verkregen en dat zij jegens Landgoed Maurick een koopoptie heeft verkregen zoals is vastgelegd in de door partijen getekende ‘Overeenkomst eerste van recht van koop – Aanbiedingsplicht’ d.d. 15 juli 2015. 5.51. Landgoed Maurick betwist niet dat partijen een eerste recht van koop zijn overeengekomen. Wel betwist zij dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen. Volgens Landgoed Maurick ontbreken daarvoor de essentialia van een koopovereenkomst en dient de overeenkomst zo te worden uitgelegd, dat van een koopoptie geen sprake is. Eerste recht van koop bij verkoop kasteel is niet in geschil 5.52. Partijen zijn het erover eens dat zij zijn overeengekomen dat er een eerste recht van koop bestaat voor Kasteel Maurick in de situatie waarin Landgoed Maurick het kasteel wenst te verkopen. In dat geval is Landgoed Maurick verplicht om het kasteel eerst aan Kasteel Maurick aan te bieden. Verder is Landgoed Maurick verplicht om, indien Kasteel Maurick het aanbod afwijst en Landgoed Maurick voornemens is om het kasteel vervolgens tegen gunstigere voorwaarden aan een derde aan te bieden, dit gunstigere aanbod vooralsnog eerst aan Kasteel Maurick te doen. Dit deel van de gevorderde verklaring van recht wordt daarom toegewezen. 5.53. De kantonrechter volgt dus niet het verweer van Landgoed Maurick dat Kasteel Maurick geen belang heeft bij dit deel van de vordering omdat Landgoed Maurick nooit heeft betwist dat sprake is van een eerste recht van koop. Kasteel Maurick heeft in de dagvaarding namelijk verwezen naar preprocessuele correspondentie waaruit volgens Kasteel Maurick op valt te maken dat Landgoed Maurick ook het eerste recht van koop betwistte. Landgoed Maurick heeft deze stellingen niet weersproken. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat Kasteel Maurick voldoende belang heeft bij dit deel van de vordering. Uitleg petitum ten aanzien van koopoptie 5.54. De vraag is vervolgens of ook een koopoptie is overeengekomen. Daarbij ziet de kantonrechter zich eerst voor de vraag gesteld hoe het petitum moet worden uitgelegd. Partijen zijn het er namelijk over eens dat is overeengekomen dat Kasteel Maurick een eenzijdige optie heeft om, in geval van een voorgenomen overdracht van de meerderheid van de aandelen in Landgoed Maurick of haar moedervennootschap, het kasteel te kopen. Landgoed Maurick is dan verplicht daaraan medewerking te verlenen. Dat is zo overeengekomen in artikel 1 lid 9 van de 'Overeenkomst eerste van recht van koop – aanbiedingsplicht’. De tekst van de overeenkomst is als zodanig dus niet in geschil. 5.55. Partijen zijn het echter niet eens over de vraag hoe de overeengekomen ‘eenzijdige optie’ vervolgens moet worden uitgelegd. Volgens Kasteel Maurick houdt de optie in dat wordt bedoeld dat dit beding in essentie een onherroepelijk aanbod in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW inhoudt om in de beschreven omstandigheden een koopovereenkomst te sluiten. Volgens Kasteel Maurick kan zij in die situatie dus door middel van enkele aanvaarding een koopovereenkomst tot stand brengen. Volgens Landgoed Maurick doet het inroepen van de ‘eenzijdige optie’ echter alleen een verplichting ontstaan voor Landgoed Maurick om een aanbod te doen aan Kasteel Maurick om het kasteel te kopen. 5.56. De kantonrechter houdt het ervoor dat Kasteel Maurick, door in het petitum het begrip ‘koopoptie’ op te nemen, met de gevorderde verklaring van recht heeft gevorderd de door haar voorgestane uitleg van het begrip ‘eenzijdige optie’ te bevestigen. Partijen zijn een koopoptie overeengekomen 5.57. Voor de vraag hoe de ‘eenzijdige optie’ moet worden uitgelegd, komt het aan op wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 5.58. In dit geval geldt dat de tekst van de overeenkomst nadrukkelijk vermeldt dat sprake is van een ‘optie’ en dat deze ‘eenzijdig’ is. Allebei de termen wijzen op een koopoptie zoals door Kasteel Maurick bedoeld. Dat partijen steeds voornemens zijn geweest om niet alleen een eerste recht van koop maar ook een koopoptie overeen te komen, volgt – zoals Kasteel Maurick terecht heeft aangevoerd – ook uit het feit dat artikel 15.5 van de huurovereenkomst en de aanhef van bijlage 7 bij de huurovereenkomst nadrukkelijk ervan uitgaan dat partijen een ‘optie tot koop’ nader overeen zullen komen. De door Landgoed Maurick voorgestane uitleg, waarin niet alleen medewerking is vereist voor de totstandkoming van de koop maar dat ook wilsovereenstemming vereist is, volgt als zodanig niet uit de tekst van de overeenkomst. 5.59. De tekst van de overeenkomst wijst dus op de door Kasteel Maurick voorgestane uitleg. Het ligt onder die omstandigheden op de weg van Landgoed Maurick om omstandigheden te stellen die toch wijzen op de door haar voorgestane uitleg. Landgoed Maurick heeft in dit verband aangevoerd dat: het begrip ‘koopoptie’ als zodanig niet in de titel van de 'Overeenkomst inzake recht van koop' voorkomt; artikel 1 van deze overeenkomst ook ‘Eerste recht van koop’ luidt; bij de strekking van de optie – namelijk het voorkomen dat het kasteel in handen valt van een derde die de continuïteit van de huurovereenkomst niet voorop zou stellen – veeleer een aanbiedingsplicht past; de essentialia van een koopovereenkomst in de overeenkomst ontbreken; de overeenkomst als geheel louter een aanbiedingsplicht ademt.

van overheidswege of andere daartoe bevoegde instanties voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties, tenzij de inspecties en keuringen worden verricht in het kader van de in 12.4 sub h weergegeven werkzaamheden. De onder a t/m e genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht. 12.4 Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 12.1 zijn voor rekening van huurder: a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 12.3 een en ander onverminderd het in 12.4 sub b t/m 12.4 sub k bepaalde; b. onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten; c. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering; d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu's, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, pantryinrichting; e. onderhoud, herstel en vernieuwing van kranen van gas, water, elektriciteit alsmede van braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met alles wat daartoe behoort; f. voorzieningen ter voorkoming van brand en het onderhoud aan die voorzieningen, tenzij deze voorzieningen benodigd of aanwezig zijn vanwege het gestelde in artikel 4.1 van de algemene bepalingen; g. onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating; h. het periodiek en correctief onderhoud, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen en de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische- en/of waterinstallaties, althans als de inspecties en keuringen samenhangen met, en worden verricht in het kader van, de uitvoering van periodiek en correctief onderhoud. Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door verhuurder zijn goedgekeurd. Deze goedkeuring ontslaat huurder niet van een eventuele aansprakelijkheid indien deze werkzaamheden niet goed worden uitgevoerd. Wat betreft de daaraan verbonden kosten is het hierna gestelde in artikelen 19.3 tot en met 19.7 van de algemene bepalingen voor zover mogelijk van toepassing. i. onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken die door of vanwege huurder al dan niet uit hoofde van een aan huurder door verhuurder ter beschikking gestelde stelpost, zijn of worden aangebracht. j. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde. k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, goten en alle aan- en afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.” 4.3. In de als Bijlage 7 bij de huurovereenkomst gevoegde ‘Overeenkomst inzake recht van koop’ staat: “Zoals opgenomen is onder 15.5 wordt de huurovereenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde dat partijen (inclusief Kasteel Maurick BV, respectievelijk Lievegoed BV) uiterlijk 01 augustus 2015 schriftelijke overeenstemming hebben bereikt (incl. goedkeuring RvC van verhuurder) over een tussen partijen te sluiten overeenkomst inzake het eerste recht van koop, respectievelijk optie tot koop van huurder, respectievelijk Lievegoed BV, inzake het gehuurde waarin in ieder geval rekening wordt gehouden met de volgende uitgangspunten: a) het eerste recht van koop slechts kan worden uitgeoefend in geval van een voornemen van verhuurder tot verkoop van het gehuurde b) de overeenkomst geldt gedurende de duur van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor het gehuurde incl. verlengingen; c) indien verhuurder het gehuurde te koop wil aanbieden is verhuurder verplicht het gehuurde eerst aan huurder te koop aan te bieden onder vermelding van de koopcondities; d) huurder heeft dan 8 weken om het aanbod al dan niet te schriftelijk aanvaarden onder voorbehoud financiering; e) als huurder het aanbod afwijst is verhuurder gerechtigd na de afwijzing het gehuurde aan een derde te koop aan te bieden voor minimaal dezelfde koopcondities als aangeboden aan huurder; f) in geval verhuurder tegen gunstiger koopvoorwaarden aan een derde wil verkopen (lagere koopprijs en/of minder beperkende voorwaarden/ bedingen) dan is verhuurder verplicht het gehuurde onder die gewijzigde koopvoorwaarden aan huurder te koop aan te bieden in welk geval het bepaalde sub d) van toepassing is; wijst huurder het aanbod af en komt verhuurder met gemelde derde niet tot overeenstemming dan is het bepaalde sub c, d, e en f weer van overeenkomstige toepassing; g) indien een meerderheid van de aandelen van verhuurder of een meerderheid van de aandelen van de vennootschap welke de aandelen houdt van verhuurder, wordt verkocht, verpand of anderszins in handen komen van een derde en/of een situatie ontstaat of dreigt te ontstaan waardoor de zeggenschap over verhuurder of over de vennootschap welke de aandelen van verhuurder houdt, wijzigt heeft huurder de eenzijdige optie om het gehuurde te kopen en is verhuurder verplicht daaraan aan haar medewerking te verlenen;” 4.4. In de tussen partijen op 15 juli 2015 overeengekomen ‘Overeenkomst eerste van recht van koop – aanbiedingsplicht’ staat, voor zover van belang: “Artikel 1 Eerste recht van koop 1. Partij sub 1 [kantonrechter: Landgoed Maurick] verleent aan Partij sub 2 [kantonrechter: Kasteel Maurick] een eerste recht van koop van het Gehuurde, gelijk Partij sub 2 accepteert van Partij sub 1 bedoeld eerste recht van koop, onder de ontbindende voorwaarden van instemming van de Raad van Commissarissen van NV Monumenten Fonds Brabant voor het sluiten van deze overeenkomst: 2. Partij sub 1 verleent aan Partij sub 2 een eerste recht van koop van het Gehuurde, gelijk Partij sub 2 accepteert van Partij sub 1 bedoeld eerste recht van koop, onder de ontbindende voorwaarden van het beëindigen van de huurovereenkomst met Partij sub 2 en voorts onder de ontbindende voorwaarde van instemming van de Raad van Commissarissen van NV Monumenten Fonds Brabant; 3. Het eerste recht van koop kan door Partij sub 2 slechts worden uitgeoefend gedurende looptijd van de huurovereenkomst, met inbegrip van verlenging(en), tussen Partij sub 1 en Partij sub 2. Het eerste recht van koop eindigt voorts bij opzegging van deze huurovereenkomst door Partij sub 2; 4. Ingeval van voorgenomen verkoop van het Gehuurde zal Partij sub 1, met inachtneming van het tweede lid van dit artikel genoemde, hiervan aan Partij sub 2 schriftelijk kennis geven en de verkoopcondities, hierna ook te noemen het Aanbod, kenbaar maken; 5. Indien en voor zover het Aanbod door Partij 2 niet onverkort kan worden aanvaard, treedt Partij 2, na ontvangst van het aanbod, onverwijld in overleg met Partij 1.

Duidelijk is wel dat partijen hebben beoogd om een hoogwaardige horeca- en trouwexploitatie mogelijk te maken. Dit betekent dat de kwaliteit van het schilderwerk niet van dien aard dient te raken, dat in betekenisvolle mate afbreuk wordt gedaan aan de klantbeleving van de bezoekers van het kasteel. Voor zover daar wel sprake van is, kan het schilderwerk worden aangemerkt als een gebrek. Daarbij dient enerzijds rekening te worden gehouden met de wens van een gemiddelde afnemer van een trouwerij om een esthetisch fraaie omgeving en anderzijds het gemiddelde verwachtingspatroon van diezelfde bezoeker ten aanzien van een middeleeuws kasteel. Daarbij mag worden aangenomen dat een gemiddelde bezoeker niet verwacht dat het schilderwerk overal als nieuw is. In zoverre zijn de standpunten van partijen over en weer allebei juist. 5.15.4. Of het schilderwerk op een specifieke plek achterblijft bij wat de huurovereenkomst vergt, hangt af van verschillende omstandigheden. Daaronder valt onder meer de precieze esthetische ernst van de achterstalligheid, de zichtbaarheid van het schilderwerk en de locatie van het schilderwerk. Ook kan relevant zijn dat door de staat van het schilderwerk andere gevolgen intreden, zoals houtrot of onveilige situaties. Ernstige afbladdering van het schilderwerk aan de entreedeuren of totale verrotting van een kozijn met lekkage tot gevolg zal eerder in betekenisvolle mate afbreuk doen aan de klantbeleving van de bezoekers dan enkele scheuren in het verfwerk van een niet in het zicht springend buitenkozijn. Het ligt op de weg van Kasteel Maurick – als huurder die zich op het bestaan van gebreken beroept – om de gestelde gebreken te onderbouwen. 5.15.5. Kasteel Maurick heeft deze onderbouwing onvoldoende gegeven. Zij heeft in algemene zin gesteld dat het schilderwerk achterblijft en niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet. Dat is onvoldoende concreet om een gebrek vast te stellen, zeker nu het gestelde gebrek door Landgoed Maurick is betwist. Kasteel Maurick had nader moeten onderbouwen op welke locaties het schilderwerk tekortschoot of tekortschiet en welke specifieke omstandigheden maken dat het schilderwerk dermate achterstallig is, dat het als gebrekkig moet worden beschouwd. Kasteel Maurick heeft weliswaar meerdere foto’s in het geding gebracht waarop afbladdering en scheurvorming te zien is, maar die foto’s vormen op zichzelf onvoldoende onderbouwing omdat ze van dichtop zijn genomen en daarom onvoldoende context geven. 5.15.6. Doordat Kasteel Maurick heeft nagelaten om haar vordering ten aanzien van het schilderwerk deugdelijk te onderbouwen, is het voor de kantonrechter niet mogelijk om te beoordelen – en voor Landgoed Maurick niet goed te betwisten – of de kwaliteit van het schilderwerk van dien aard was (of is) dat niet het huurgenot werd of wordt verschaft dat Kasteel Maurick mocht verwachten. 5.15.7. Dat er door het achterstallig schilderwerk ook sprake is van houtrot, lekkages en vochtoptrek, is door Kasteel Maurick ook niet onderbouwd. Niet ten aanzien van de precieze locatie of de ernst van de houtrot en evenmin van het huurgenot dat precies wordt gederfd, mede gelet op de functie van de ruimten waar de houtrot optreedt. In dat licht is de kale betwisting van Landgoed Maurick een voldoende gemotiveerde betwisting en is niet vast komen te staan dat deze gebreken aan de orde zijn. 5.15.8. Wel heeft Landgoed Maurick erkend dat de staat van het schilderwerk van de linkervleugel gebrekkig was. Landgoed Maurick heeft ook gesteld dat dit inmiddels is hersteld. Kasteel Maurick heeft het herstel op haar beurt erkend. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat voor enige periode sprake is geweest van gebrekkig schilderwerk en dat dit, gelet op het feit dat het de gehele linkervleugel betreft, ook afbreuk heeft gedaan aan de klantbeleving van de bezoekers. Omdat de precieze derving van het huurgenot vooralsnog onduidelijk is gebleven, zal de huurvermindering schattenderwijs worden bepaald op 2,00%. 5.15.9. Landgoed Maurick heeft geen hersteldatum genoemd. De stelplicht rust op dit punt echter wel bij haar. Aangezien Kasteel Maurick het herstel van de door Landgoed Maurick erkende gebreken in haar akte van 27 februari 2025 heeft erkend, zal de huurverlaging op dit punt worden uitgesproken van 1 april 2023 tot en met 27 februari 2025. 5.15.10.De herstelvordering van Kasteel Maurick ten aanzien van het schilderwerk wordt afgewezen omdat voor een deel van het schilderwerk geen gebrek is komen vast te staan en voor het resterende deel geldt dat het herstel is komen vast te staan. d. Ontoereikende hemelwaterafvoer 5.16. Kasteel Maurick stelt dat de hemelwaterafvoer op verschillende bouwdelen onvoldoende afvoer faciliteert en dat daardoor herhaaldelijk lekkages ontstaan in de Jachtkamer, de Van Lanschotzaal, de Heym-kamer en de Beresteyn-zaal. Deze ruimten worden door gasten gebruikt. De ontstane lekkages waren van dien aard dat muren getext hebben moeten worden, de houtvloeren opnieuw geschuurd en de vloerbedekking vervangen. Ook het spanplafond van de Orangerie moest worden vervangen. Gedurende deze werkzaamheden waren de zalen in kwestie niet beschikbaar om te verhuren. Kasteel Maurick vordert herstel binnen één maand, zodanig dat de capaciteit wordt vergroot zodat deze in de juiste verhouding staat tot het dakoppervlak waarvoor de waterafvoer dient. 5.16.1. Landgoed Maurick heeft niet weersproken dat zij onderhoudsplichtig is op dit punt en evenmin dat herstel noodzakelijk was. Landgoed Maurick heeft tijdens de mondelinge behandeling op 10 maart 2025 echter aangevoerd dat zij dit gebrek in april 2024 heeft hersteld. 5.16.2. Kasteel Maurick heeft erkend dat in april 2024 werkzaamheden ter vergroting van de afvoercapaciteit hebben plaatsgevonden. Kasteel Maurick heeft vervolgens in algemene zin betwist dat het gebrek is hersteld omdat de uitgevoerde werkzaamheden minder behelsden dan wat BOEi zelf zou hebben aangegeven dat nodig zou zijn om de afvoercapaciteit op orde te brengen. Kasteel Maurick heeft echter desgevraagd niet kunnen zeggen dat na de maand april 2024 nog lekkages hebben plaatsgevonden. 5.16.3. Bij deze stand van het partijdebat heeft Landgoed Maurick onvoldoende weersproken dat op 1 april 2023 sprake was van een gebrek waarvoor zij onderhoudsplichtig was. Kasteel Maurick heeft het door Landgoed Maurick gestelde herstel op haar beurt onvoldoende weersproken. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat de werkzaamheden in april 2024 kennelijk voldoende waren om verdere lekkages te voorkomen. Daarmee is het tekort aan hemelwaterafvoercapaciteit in ieder geval voor nu opgelost. Aangezien er geen concrete hersteldatum door Landgoed Maurick is aangevoerd, zal de datum van herstel worden vastgesteld op 30 april 2024. 5.16.4. De tussenconclusie is dat het gevorderde herstel op dit punt wordt afgewezen omdat niet is komen vast te staan dat er nu nog sprake is van een gebrek. De gevorderde huurvermindering wordt toegewezen voor de periode 1 april 2023 tot en met 30 april 2024. De met dit gebrek gemoeide huurvermindering wordt vastgesteld op 7,50%. e. De luchtbehandeling in de zalen Beresteyn en Heym 5.17. Kasteel Maurick stelt dat de luchtbehandeling in deze zalen niet functioneerde en daarom vervangen moest worden. Er was in zijn geheel geen sprake van luchtverversing. De ruimten worden gebruikt voor vergaderingen en soms voor diners.

Kasteel Maurick vordert geen herstel, maar wel huurvermindering voor de periode waarin sprake was van een gebrek. 5.17.1. Landgoed Maurick heeft het bestaan van dit gebrek erkend. In juni of juli van 2024 is de luchtbehandeling volgens haar hersteld. Kasteel Maurick heeft dit herstel erkend. Dit gebrek komt, nu er geen concrete hersteldatum is genoemd, daarom voor de periode 1 april 2023 tot en met 31 juli 2024 vast te staan. 5.17.2. De huurvermindering zal op dit punt worden vastgesteld op 3,50%. Bij de bepaling van de huurvermindering houdt de kantonrechter er rekening mee dat een goede luchtverversing van een verblijfsruimte essentieel is voor de gezondheid en het algeheel welzijn van de gebruikers ervan en dat een deugdelijke luchtverversing dwingend wordt voorgeschreven in het Besluit bouwwerken leefomgeving. f. Verlichtingsarmaturen zijn defect 5.18. Kasteel Maurick heeft aangevoerd dat de verlichtingsarmaturen aan de buitenzijde en rondom het kasteel defect zijn. Het gaat dan zowel om armaturen die aan de gevel zijn vastgeschroefd als om armaturen die in de grond zijn ingegraven. Kasteel Maurick wenst vervanging van de defecte armaturen door goed functionerende nieuwe armaturen, zodanig dat de installatie storingsvrij functioneert, binnen een termijn van één jaar na de datum van betekening van dit vonnis. 5.18.1. Landgoed Maurick stelt zich op het standpunt dat zij niet onderhoudsplichtig is omdat sprake is van ‘casco verhuur’. 5.18.2. De ‘casco verhuur’ zoals partijen die zijn overeengekomen, gaat uit van een beperkte onderhoudsplicht voor de verhuurder. In artikel 12.1 van de algemene bepalingen is met zoveel woorden opgenomen dat verhuurder uitsluitend verantwoordelijk is voor de in artikel 12.3 weergegeven onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden en de huurder verantwoordelijk is voor het overige onderhoud. In artikel 12.3 onderdeel c wordt vervolgens gesproken van ‘vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties’. 5.18.3. Het begrip ‘installaties’ wordt nergens in de overeenkomst verduidelijkt en partijen hebben geen omstandigheden genoemd die naast de bewoordingen van de overeenkomst dienen te worden betrokken bij de uitleg van de overeenkomst op dit punt. Een installatie is in het normale spraakgebruik een technische eenheid voor het verrichten van een activiteit of een proces. Een armatuur valt onder deze definitie. Dat geldt zowel voor de armaturen aan de buitengevel als voor de ingegraven armaturen. 5.18.4. Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of Landgoed Maurick onderhoudsplichtig is voor de armaturen. 5.18.5. Voor de armaturen aan de buitengevel geldt dat ze onderdeel zijn van het kasteel en dat de armaturen geen deel uitmaken van ‘het gehuurde’ zoals dat als ‘casco’ gedefinieerd in artikel 1 van de algemene bepalingen. Voor nutsvoorzieningen geldt immers dat deze nadrukkelijk slechts onder het gehuurde worden gerekend tot aan het primaire aansluitpunt. Daarom is ten aanzien van deze armaturen geen sprake van een onderhoudsverplichting voor Landgoed Maurick. Hierbij kan in het midden blijven of de armaturen aan de buitengevel dienen te worden aangemerkt als onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW en daarom strikt genomen wel onderdeel uitmaken van het gehuurde in wettelijke zin. 5.18.6. Dit is anders ten aanzien van de ingegraven armaturen. Dit zijn immers ‘opstallen’ als bedoeld in artikel 1 van de huurovereenkomst. Het begrip ‘opstallen’ is niet gedefinieerd, maar wordt doorgaans gebruikt om te verwijzen naar gebouwen, werken of beplantingen. De ingegraven armaturen vallen onder deze ruime definitie vanwege het feit dat ze zijn ingegraven en maken daarom onderdeel uit van het gehuurde. Aan artikel 1 van de algemene bepalingen komt in dit verband geen betekenis toe, aangezien dit artikel kennelijk is bestemd om toegepast te worden op gebouwen en niet op dit soort opstallen. Aangezien de ingegraven armaturen deel uitmaken van het gehuurde en installaties zijn in de zin van artikel 12.3 onderdeel c, is Landgoed Maurick onderhoudsplichtig. 5.18.7. Landgoed Maurick heeft niet betwist dat de ingegraven armaturen gebrekkig zijn. Daarom wordt de herstelvordering ten aanzien van deze armaturen toegewezen. Hierbij zal de kantonrechter echter niet bepalen dat de armaturen door ‘nieuwe’ armaturen worden vervangen. Volgens Kasteel Maurick is zij wel geadviseerd om dit te doen, maar de noodzaak van een algehele vervanging van de armaturen is hiermee vooralsnog onvoldoende gesteld. Landgoed Maurick kan als verhuurder zelf invulling geven aan de herstelverplichting, zolang het resultaat is dat de armaturen hun functie storingsvrij kunnen vervullen. 5.18.8. De huurvermindering voor de armaturen wordt vastgesteld op 0,50% met ingang van 1 april 2023 tot en met de datum van herstel. Bij bepaling van dit percentage houdt de kantonrechter er rekening mee dat de armaturen de functie hebben om het kasteel te verlichten en daarmee een sfeerbepalend element vormen voor de locatie. g. Weg, althans het asfalt op de dijk naar het kasteel 5.19. Kasteel Maurick stelt dat de ontsluitingsweg van het kasteel in slechte staat verkeerde. De weg zou dermate zijn verzakt en oneffen zijn geraakt dat grotere voertuigen als touringcars en vrachtwagens niet meer zonder gevaar het kasteel konden bereiken. Kasteel Maurick vordert geen herstel, maar wel huurvermindering voor de periode waarin de weg gebrekkig was. 5.19.1. Landgoed Maurick erkent dat de weg gebrekkig was, maar betwist dat de weg deel uitmaakt van het gehuurde omdat alleen het kasteel wordt verhuurd. 5.19.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de weg in kwestie de enige manier vormt om met gemotoriseerd verkeer het kasteel te bereiken. Landgoed Maurick erkent daarnaast dat er een erfdienstbaarheid op de weg rust ten gunste van het perceel waarop het kasteel staat en dat zij goederenrechtelijk als hoofdgebruiker belast is met het onderhoud van de weg. In artikel 1 van de huurovereenkomst staat vermeld dat niet alleen het kasteel wordt verhuurd, maar ook de percelen waarop het kasteel staat. Onder deze omstandigheden moet de ontsluitingsweg geacht worden zowel goederenrechtelijk als feitelijk onlosmakelijk verbonden te zijn met het gehuurde. Daarom is het een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 BW en maakt het wettelijk dus deel uit van het gehuurde. Landgoed Maurick is daarom op grond van de wet verplicht om de weg te onderhouden. 5.19.3. De vraag is vervolgens of partijen de onderhoudsplicht voor de weg contractueel hebben uitgezonderd. Landgoed Maurick heeft uitsluitend betwist dat de weg tot het gehuurde behoort. Dat is, zoals hierboven uiteengezet, niet het geval. Voor zover Landgoed Maurick heeft beoogd aan te voeren dat de onderhoudsverplichting ten aanzien van de weg contractueel is uitgesloten, heeft Landgoed Maurick nagelaten te onderbouwen waar zij dit op baseert. Op basis van de contractuele bepalingen rondom casco verhuur, waarop Landgoed Maurick heeft gewezen, is dat niet vanzelfsprekend. Weliswaar benadrukt de huurovereenkomst dat het gehuurde als casco wordt verhuurd, maar de opzet van het samenstel aan bepalingen – de artikelen 1 en 9 van de huurovereenkomst en de artikelen 1 en 12 van de algemene bepalingen) is klaarblijkelijk gericht op gebouwen en niet op aanhorige opstallen zoals een weg.

5.19.4. Het voorgaande betekent dat Landgoed Maurick onderhoudsplichtig was en is ten aanzien van de weg. Aangezien de gebrekkigheid van de weg niet is weersproken, maar de precieze ernst van de gebrekkigheid door Kasteel Maurick beperkt is onderbouwd, zal de kantonrechter de huurvermindering vaststellen op 0,50%. Landgoed Maurick heeft onweersproken gesteld dat de weg in januari 2025 is hersteld, maar heeft niet gespecificeerd wanneer het herstel precies heeft plaatsgevonden. De huurvermindering wordt daarom uitgesproken voor de periode 1 april 2023 tot en met 31 januari 2025. h. Lood van het dak van de serre 5.20. Kasteel Maurick stelt dat het lood op het dak van de serre gebrekkig is en dat daardoor meermaals lekkages hebben opgetreden. Dat gebeurde eens in de 1 à 2 maanden. Kasteel Maurick vordert herstel en huurprijsvermindering. 5.20.1. Landgoed Maurick betwist de lekkages niet, maar stelt het lood te hebben hersteld. 5.20.2. Tussen partijen is niet in geschil dat er lekkages hebben plaatsgevonden. Evenmin is in geschil dat zich sinds de laatste herstelwerkzaamheden geen lekkages meer hebben voorgedaan. Dat is een indicatie dat het gebrek is hersteld. 5.20.3. Kasteel Maurick vreest echter dat herstel niet volledig heeft plaatsgevonden omdat niet het gehele lood is vervangen, maar slechts op onderdelen. Het is volgens haar niet uitgesloten dat de staat van het daklood van dien aard is dat er, ondanks het feit dat er al enige tijd geen lekkages zijn geweest, tóch nog sprake is van een gebrek omdat er een reëel risico is op toekomstige lekkages. Het ligt op de weg van Kasteel Maurick om daartoe feiten en omstandigheden te stellen. Kasteel Maurick heeft dat niet gedaan. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat, nu er al een jaar geen lekkages meer optreden, het daklood is hersteld. De herstelvordering wordt daarom afgewezen. 5.20.4. Geen van de partijen heeft een concrete datum aangevoerd waarop de herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Landgoed Maurick heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het herstel ‘een jaar geleden’ heeft plaatsgevonden. De kantonrechter zal de huurvermindering daarom uitspreken met ingang van 1 april 2023 tot en met 28 februari 2024. 5.20.5. De huurmindering wordt vastgesteld op 3,00%. Daarbij houdt de kantonrechter rekening met het feit dat de lekkages, wanneer zij optraden, in een eetgelegenheid plaatsvonden. i. Dakleer van de keuken is gebrekkig 5.21. Kasteel Maurick heeft gesteld dat het dakleer van de keuken gebrekkig is geweest. Hoewel zij aanvankelijk heeft gevorderd dat het gehele dakleer werd vervangen en ook het door een eerdere lekkage aangetaste systeemplafond, heeft zij deze herstelvordering vervolgens ingetrokken omdat zich al een jaar geen lekkages meer voordoen. Wel vordert zij huurvermindering voor de periode waarin van een gebrek sprake was. 5.21.1. Landgoed Maurick betwist de lekkage niet. Wel betwist zij de gebrekkigheid van het dakleer, aangezien zich al enige tijd geen lekkage meer heeft voorgedaan. Landgoed Maurick heeft daarnaast aangevoerd dat er geen lekkages meer zijn geweest nadat zij op enig moment een extra spuw heeft aangebracht. 5.21.2. De kantonrechter houdt het ervoor dat de oorzaak van de lekkages is weggenomen, aangezien partijen het erover eens zijn dat zich al een jaar geen lekkage meer heeft voorgedaan. Dat er sprake was van een lekkage en dus een gebrek, is voor de periode tussen het moment waarop de lekkage zich voordeed en het moment van herstel dus komen vast te staan. Voor een huurvermindering ziet de kantonrechter echter geen aanleiding. Kasteel Maurick heeft daarvoor onvoldoende gesteld dat haar huurgenot door de lekkage substantieel is verminderd. Het gaat immers om één lekkage in de keuken, een ruimte waarin geen gasten kwamen. j. de airconditioning in de Orangerie is kapot 5.22. Kasteel Maurick heeft gesteld dat de airconditioning van de Orangerie regelmatig lekt. De lekkages zijn van dien aard dat er grote schade ontstaat. Dat heeft zich al drie keer voorgedaan. Met de reparaties is steeds ook ongeveer vier dagen omzetderving gemoeid. De airconditioning fungeert ook als ventilatiesysteem, waardoor er geen sprake is van voldoende ventilatie in de Orangerie. Herstel dient volgens Kasteel Maurick binnen één jaar na betekening van dit vonnis te geschieden door volledige vervanging van de defecte airconditioninginstallatie door een nieuwe airconditioninginstallatie met voldoende capaciteit. 5.22.1. Landgoed Maurick heeft de gebrekkigheid van de airconditioning niet betwist, maar heeft aangevoerd dat het op dit moment niet opportuun is om de airconditioning te vervangen. Daartoe voert zij aan dat er plannen zijn om de Orangerie te verbouwen. 5.22.2. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht om gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. 5.22.3. Tussen partijen staat vast dat de airconditioning niet functioneert en lekt. Dat betekent dat de airconditioning gebrekkig is. Ook staat vast dat Kasteel Maurick herstel van de airconditioning heeft verlangd. Dat Kasteel Maurick hierop is teruggekomen, is gesteld noch gebleken. 5.22.4. Voor zover Landgoed Maurick heeft bedoeld zich erop te beroepen dat herstel redelijkerwijs niet van haar kan worden gevergd, heeft zij onvoldoende onderbouwd waarom dat het geval is. Landgoed Maurick heeft in algemene zin gesteld dat er verbouwingsplannen zijn, maar heeft zich niet beroepen op concrete uitlatingen aan de kant van Kasteel Maurick waaraan Landgoed Maurick vervolgens de verwachting mocht ontlenen dat dat dus betekende dat reparatiewerk aan de airconditioning redelijkerwijs niet langer van haar meer werd verlangd of kon worden gevergd. Dat geldt te meer nu Kasteel Maurick de aanstaande verbouwing gemotiveerd betwist en onweersproken heeft aangevoerd dat er weliswaar oriënterende gesprekken waren ten aanzien van de uitbreiding van de Orangerie, maar dat zij nadrukkelijk heeft medegedeeld dat deze plannen niet van invloed zouden zijn op de bestaande ruimte waar de airconditioning zich bevindt. 5.22.5. De slotsom is op dit punt dat de airconditioning in de Orangerie gebrekkig is en door Landgoed Maurick dient te worden hersteld. Dat herstel uitsluitend mogelijk is door de volledige installatie te vervangen door een nieuwe installatie, is door Landgoed Maurick niet weersproken. De gevorderde wijze van herstel wordt daarom toegewezen. 5.22.6. De huurvermindering wordt op dit punt vastgesteld op 12,00% met ingang van 1 april 2023 tot en met de datum van volledig herstel. Bij de bepaling van dit percentage weegt de kantonrechter nadrukkelijk mee dat de Orangerie als gebruiksruimte fungeert en dat door de gebreken aan de airconditioning het huurgenot van de Orangerie op meerdere wijzen wordt beperkt. In algemene zin geldt dat de aanwezigheid van deugdelijke ventilatie in een gebruiksruimte van groot belang is. Daar komt echter bij dat lekkages in de ruimte aanzienlijke afbreukrisico’s met zich brengen voor Kasteel Maurick wanneer deze plaatsvinden op het moment dat de ruimte door gasten gebruikt wordt.

Verder weegt mee dat niet-gebruik van de ruimte vanwege noodzakelijke herstelwerkzaamheden direct omzetderving met zich brengt voor Kasteel Maurick. k. Het schilderwerk van de serre verkeerde in slechte staat 5.23. Volgens Kasteel Maurick verkeerde het schilderwerk tot en met het najaar van 2023 in slechte staat. Zij wenst daarvoor huurvermindering. 5.23.1. Landgoed Maurick heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat het schilderen onderdeel uitmaakt van haar onderhoudsverplichting, maar heeft betwist dat de staat van het schilderwerk een gebrek vormde. 5.23.2. De kantonrechter ziet om de redenen, vermeld in rechtsoverweging 5.15.3 tot en met 5.15.6, onvoldoende aanleiding voor het oordeel dat is komen vast te staan dat het schilderwerk in de gestelde periode een gebrek opleverde. De gevorderde huurvermindering wordt daarom afgewezen. l. Dak van de Polderkamer verkeert in slechte staat 5.24. Kasteel Maurick heeft aangevoerd dat verschillende onderdelen van het dak gebrekkig zijn. De kilgoot dient te worden vervangen, evenals een aantal doorgeroeste beugels onder de dakgoot. Verder zijn er rotte panlatten die in het zicht liggen en liggen er pannen los of zijn ze kapot. Kasteel Maurick vordert herstel binnen één jaar en huurvermindering. 5.24.1. Landgoed Maurick heeft zich voorgenomen om de verzochte werkzaamheden uit te voeren, maar betwist dat sprake is van een gebrek. 5.24.2. De kantonrechter ziet in wat Kasteel Maurick heeft aangevoerd onvoldoende aanknopingspunten om tot het oordeel te komen dat sprake is van een gebrek. Kasteel Maurick heeft niet onderbouwd wat maakt dat zij huurgenot derft door de staat van het dak. Zij heeft desgevraagd gemeld dat er geen sprake is van lekkages door de staat van het dak. Dat gasten last hebben van de staat van het dak of dat er anderszins nadeel wordt ondervonden of dreigt te worden ondervonden door Kasteel Maurick, is niet gesteld. 5.24.3. De slotsom is op dit punt dat Kasteel Maurick onvoldoende heeft gesteld dat sprake is van een gebrek. Het gevorderde herstel en de gevorderde huurvermindering worden daarom afgewezen. m. Rotte ramen en raamkozijnen op de eerste verdieping van de Polderkamer 5.25. Kasteel Maurick voert aan dat de kozijnen op de eerste verdieping van de Polderkamer dermate rot zijn dat sprake is van binnendringing van hemelwater. Kasteel Maurick vordert vervanging van de rotte ramen en raamkozijnen en adequate beschildering van de nieuwe kozijnen binnen één jaar na betekening van dit vonnis. 5.25.1. Landgoed Maurick heeft het gestelde gebrek niet weersproken. 5.25.2. Hoewel houtrot op zichzelf nog geen gebrek met zich hoeft te brengen, is van een gebrek in ieder geval sprake wanneer de houtrot – zoals nu – leidt tot hemelwaterbinnendringing. Zeker nu de Polderkamer wordt gebruikt als bruidssuite. 5.25.3. De gevorderde vervanging van de rotte ramen en raamkozijnen wordt toegewezen. De kantonrechter ziet, gelet op het gebruik van de Polderkamer als bruidssuite, aanleiding om Landgoed Maurick ook te veroordelen tot het (doen) schilderen van de nieuwe kozijnen op de wijze waarop Kasteel Maurick dit heeft verzocht. 5.25.4. De gevorderde huurvermindering wordt vastgesteld op 0,50% met ingang van 1 april 2023 tot en met de datum van volledig herstel. n. Meterkast van de Polderkamer moet worden vervangen 5.26. Kasteel Maurick stelt dat de meterkast niet was onderhouden en gedateerd was. Hierdoor is al eens kortsluiting ontstaan. Inmiddels is dit gebrek hersteld, zodat geen herstel wordt gevorderd. Kasteel Maurick vordert wel huurvermindering. 5.26.1. Volgens Landgoed Maurick behoort de meterkast niet tot het gehuurde, althans is Landgoed Maurick niet onderhoudsplichtig voor de meterkast. 5.26.2. Op grond van artikel 1 van de algemene bepalingen behoren nutsvoorzieningen tot het gehuurde ‘tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt’. Op basis van deze bepaling is duidelijk dat partijen in ieder geval hebben bedoeld dat Landgoed Maurick niet onderhoudsplichtig is ten aanzien van de meterkast. 5.26.3. Kasteel Maurick heeft in dit verband gesteld dat zij de gerechtvaardigde verwachting had dat Landgoed Maurick wel degelijk onderhoudsplichtig was. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij het hele kasteel verwachtte te huren, inclusief installatie. De meterkast was immers ten tijde van de oplevering aanwezig en er is nooit een verklaring geweest van Landgoed Maurick dat de meterkast niet tot het gehuurde zou behoren. 5.26.4. Uit de stellingen van Kasteel Maurick volgt niet dat Landgoed Maurick in weerwil van de duidelijke contractuele bepaling onderhoudsplichtig is voor de meterkast. Kasteel Maurick mocht daar, gelet op die duidelijkheid, ook niet op rekenen. De kantonrechter ziet niet in waarom Landgoed Maurick dat ongevraagd nog had moeten bevestigen. 5.26.5. De tussenconclusie is dat Landgoed Maurick hoe dan ook niet onderhoudsplichtig was ten aanzien van de meterkast. Daarom kan in het midden blijven of de meterkast onderdeel uitmaakte van het gehuurde. De vorderingen worden op dit punt afgewezen. o. Urinoirs moeten worden vervangen 5.27. Kasteel Maurick stelt dat de urinoirs dienen te worden vervangen. Er is sprake van veroudering en inwendige verkalking die niet met regulier onderhoud kunnen worden verholpen. Het gaat alleen om de urinoirs en niet om de leiding waaraan de urinoirs zijn aangesloten. 5.27.1. Landgoed Maurick betwist dat de urinoirs tot het gehuurde behoren. 5.27.2. De kantonrechter is van oordeel dat Landgoed Maurick niet onderhoudsplichtig is voor de urinoirs. Daarbij kan in het midden blijven of de urinoirs tot het gehuurde behoren, omdat uit artikel 1 van de algemene bepalingen volgt dat de primaire aansluitpunten van de nutsvoorzieningen in ieder geval buiten de onderhoudsverplichting vallen. Daar vallen de urinoirs ook onder. Ook op dit punt is de huurovereenkomst duidelijk. Het ligt dan op de weg van Kasteel Maurick om omstandigheden aan te voeren waaruit dient te worden opgemaakt dat een andere contractsuitleg in de rede ligt. 5.27.3. Kasteel Maurick heeft aangevoerd dat Landgoed Maurick in 2015 de wastafels heeft vervangen. Landgoed Maurick heeft aan het begin van de huurperiode investeringen gedaan in het sanitair en heeft daarvoor een investeringsopslagcomponent in de huurprijs opgenomen. Ook stelt Kasteel Maurick dat Landgoed Maurick in het verleden onderhoud aan het sanitair voor haar rekening heeft genomen. Daarom stelt Kasteel Maurick dat zij het gehele kasteel tot het gehuurde en tot de onderhoudsverplichting van Landgoed Maurick mocht rekenen, inclusief – en in weerwil van de bewoordingen van de overeenkomst – het sanitair. 5.27.4. De door Kasteel Maurick gestelde omstandigheden wijzen er op zichzelf echter niet op dat Landgoed Maurick structureel een onderhoudsverplichting op zich zou nemen of dat Kasteel Maurick hier gerechtvaardigd op mocht vertrouwen.

Dat er voor de vervanging van het sanitair een investeringsopslag wordt gerekend, kan immers evengoed het uitgangspunt bevestigen dat Landgoed Maurick juist niet primair verantwoordelijk is voor het sanitair en dat het sanitair financieel uiteindelijk ten laste van Kasteel Maurick dient te komen. Dat Landgoed Maurick met het in het verleden vervangen van de wastafels of het plegen van onderhoud aan het sanitair een onderhoudsverplichting op zich heeft genomen, komt daarom niet vast te staan. Andere omstandigheden die wijzen op een onderhoudsverplichting heeft Kasteel Maurick niet gesteld. 5.27.5. De tussenconclusie is dat Landgoed Maurick geen onderhoudsverplichting had ten aanzien van de urinoirs. De vorderingen te dien aanzien worden daarom afgewezen. p. Rioolprobleem 5.28. Volgens Kasteel Maurick functioneert het riool bij de serre niet goed. Dit komt door een constructiefout. Het riool is in haakse bochten en in serie geschakeld. Hierdoor ontstaan zeer veel grote problemen met de riolering, zoals verstoppingen, ernstige overloop en stankoverlast. Daarover is uitgebreid door partijen gecorrespondeerd. De problemen komen steeds terug. Kasteel Maurick vordert herstel binnen één jaar na betekening van dit vonnis, zodanig dat er geen haakse bochten meer in het riool voorkomen en een goede doorstroming gegarandeerd is. 5.28.1. Landgoed Maurick heeft in dit verband aangevoerd dat er geen bewijs is dat er op dit moment nog sprake is van een gebrek. Landgoed Maurick heeft in januari 2023 werkzaamheden laten uitvoeren naar aanleiding waarvan zij meende dat de klachten waren opgelost. Landgoed Maurick heeft de concrete observaties van Kasteel Maurick echter niet onderbouwd betwist. Zo heeft Landgoed Maurick in het midden gelaten of de overstromingen plaatsvinden en heeft zij ook niet weersproken dat het riool constructief niet geschikt is om zijn functie te vervullen. Van Landgoed Maurick mag echter worden verwacht dat zij haar betwisting nader onderbouwt en niet volstaat met een algemene betwisting van de bewijsbaarheid van het gestelde gebrek. Zeker niet nu Kasteel Maurick onweersproken heeft gesteld dat zij herhaaldelijk heeft geklaagd, ook na januari 2023. 5.28.2. De slotsom is op dit punt dat is komen vast te staan dat het riool niet functioneert zoals Kasteel Maurick dat op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Daarom is sprake van een gebrek. Het gevorderde herstel wordt toegewezen. De huurvermindering wordt vastgesteld op 8,00% met ingang van 1 april 2023 tot en met de datum van volledig herstel. Bij de bepaling van dit percentage is van belang dat de door Kasteel Maurick gestelde overlast van de gebreken onbetwist is gesteld en dat de impact van dit type overlast op feesten en partijen geacht mag worden zeer groot te zijn. q. Gaslek onder Orangerie 5.29. Kasteel Maurick heeft gesteld dat er sprake is geweest van een gaslek onder de Orangerie. Dit vanwege roestvorming en niet toegestane koppelingen. Zij vordert huurvermindering over de periode waarin sprake was van een gebrek. 5.29.1. Landgoed Maurick heeft aangevoerd dat het gaslek binnen één à twee weken na datum melding is hersteld. Een concrete hersteldatum is daarbij niet genoemd. Kasteel Maurick betwist dat het gaslek zo snel is hersteld, maar heeft erkend dat het herstel op enig moment heeft plaatsgevonden. 5.29.2. Bij deze stand van het debat staat vast dat er sprake was van een gaslek en dat dit moest worden hersteld. Het gaslek moet op zichzelf als gebrek worden aangemerkt. Aangezien herstel inmiddels heeft plaatsgevonden, zal de herstelvordering op dit punt worden afgewezen. De gevorderde huurvermindering zal ook worden afgewezen voor zover het gaat om het gaslek zelf, nu Kasteel Maurick van het gaslek op zichzelf geen last heeft gehad. 5.29.3. Kasteel Maurick heeft tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst gesteld dat zij huurgenot heeft gederfd omdat de Orangerie in verband met de herstelwerkzaamheden een week niet verhuurd heeft kunnen worden. Landgoed Maurick heeft dit bij gebrek aan wetenschap betwist. 5.29.4. Voor de herstelwerkzaamheden, die in het verlengde van het gebrek liggen, geldt dat zij een gebrek kunnen vormen voor zover zij een goede exploitatie van het gehuurde frustreerden. De kantonrechter is echter van oordeel dat Kasteel Maurick de door haar gestelde overlast van de werkzaamheden onvoldoende heeft onderbouwd in het licht van deze betwisting van Landgoed Maurick. Daarbij is mede van belang dat deze stelling pas laat in de procedure is ingenomen en dat Kasteel Maurick niet heeft onderbouwd wanneer het huurgenot precies zou zijn gederfd en in welke mate. 5.29.5. De conclusie ten aanzien van het gaslek is dat de gevorderde huurvermindering wordt afgewezen omdat niet is komen vast te staan dat, dan wel wanneer, er sprake is geweest van een substantieel gederfd huurgenot. r. Het luidwerk van de buitenklok werkt niet 5.30. Kasteel Maurick stelt dat het luidwerk van de buitenklok niet functioneert. De klok kan worden geluid door middel van een touw dat via een ijzer met de klok is verbonden. Vanwege roestproblemen kan het ijzer de slingerbeweging echter niet meer maken. Herstel is niet eenvoudig omdat de buitenklok moeilijk bereikbaar is. Volgens Kasteel Maurick is de klok een tot het gehuurde behorende installatie en is Landgoed Maurick daarom onderhoudsplichtig. Kasteel Maurick vordert herstel binnen één jaar na betekening van dit vonnis en huurvermindering. 5.30.1. Landgoed Maurick betwist de gebrekkigheid van de klok niet, maar stelt dat zij niet onderhoudsplichtig is. Hierbij verwijst zij naar de algemene bepalingen van de huurovereenkomst. Volgens haar valt de klok niet onder het gehuurde zoals gedefinieerd in de huurovereenkomst. 5.30.2. Aangezien het door Kasteel Maurick gestelde gebrek door Landgoed Maurick niet is weersproken, komt dit gebrek vast te staan. De vraag is echter of Landgoed Maurick op dit punt onderhoudsplichtig is. 5.30.3. De kantonrechter stelt voorop dat de klok wettelijk bezien moet worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW. Dat volgt in dit geval uit het – door Kasteel Maurick onweersproken gestelde – gegeven dat de bij het kasteel behorende klokken mede bepalend zijn voor het monumentale karakter van het kasteel. Wettelijk bezien behoort de klok dus tot het gehuurde. 5.30.4. Bij die stand van zaken ligt het op de weg van Landgoed Maurick om, als zij meent dat de klok buiten haar onderhoudsverplichting valt, onderbouwd te stellen wat maakt dat dit het geval is. Landgoed Maurick heeft in algemene zin verwezen naar de artikelen 1 en 12.3 van de algemene bepalingen. 5.30.5. Zoals hierboven in rechtsoverweging 5.18.3 is geoordeeld, moet het begrip ‘installatie’ in artikel 12.3 van de algemene bepalingen zo worden uitgelegd, dat daarmee wordt gedoeld op een technische eenheid voor het verrichten van een activiteit of een proces. Een klok is als zodanig een installatie. Hieruit volgt op zichzelf dus niet dat de klok is uitgezonderd van de wettelijke onderhoudsverplichting van Landgoed Maurick. 5.30.6. Voor zover Landgoed Maurick heeft bedoeld te zeggen dat de installatie niet tot het casco-gehuurde bedoelde zoals beschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen, geldt het volgende.

Ook deze bepaling wijst er op zichzelf niet op dat de klok van de onderhoudsverplichting is uitgesloten. Dat dergelijke installaties als zodanig niet zijn genoemd in artikel 1 van de algemene bepalingen, is niet doorslaggevend. Artikel 12.3 van de algemene bepalingen suggereert immers met zoveel woorden dat ook installaties tot het gehuurde kunnen behoren. Daarnaast kan uit artikel 9.2 van de huurovereenkomst worden opgemaakt dat partijen hebben gemeend dat onder andere de keukens met bijbehorende installaties, beveiligingsinstallaties, telefoonapparatuur en zelfs handbrandblussers nadrukkelijk dienden te worden uitgezonderd van ‘het gehuurde’ als bedoeld in artikel 1 van de algemene bepalingen. Dat veronderstelt dat partijen artikel 1 van de algemene bepalingen niet dusdanig eng uitlegden dat het gehuurde slechts het kasteel omvatte in volledig gestripte toestand. Integendeel, het begrip ‘casco’ werd door partijen kennelijk vrij ruim uitgelegd. In dat licht is niet in te zien waarom een (buiten)luidklok buiten het gehuurde zou vallen. Landgoed Maurick heeft uitsluitend verwezen naar de bewoordingen van de contractsbepalingen en heeft voor het overige geen omstandigheden aangevoerd die de stelling dragen dat partijen zijn overeengekomen dat de klokken zijn uitgezonderd van de onderhoudsverplichting van Landgoed Maurick. Een dergelijke uitzondering op de onderhoudsverplichting komt daarom niet vast te staan. 5.30.7. Al met al komt de kantonrechter tot de conclusie dat de klok een onroerende aanhorigheid is en dus tot het gehuurde behoort en niet is uitgesloten van de onderhoudsverplichting van Landgoed Maurick. Aangezien de klok gebrekkig is, wordt het gevorderde herstel toegewezen. 5.30.8. Ook de gevorderde huurvermindering wordt toegewezen. Het niet-functioneren van de klok merkt de kantonrechter aan als een gebrek dat het huurgenot substantieel schaadt. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat Kasteel Maurick onweersproken heeft gesteld dat de klok normaal gesproken wordt gebruikt bij zowel trouwerijen als uitvaarten en dat het als feit van algemene bekendheid mag worden verondersteld dat de symbolische waarde van een werkende buitenklok bij dergelijke gelegenheden groot is. De huurvermindering wordt vastgesteld op 1,00% met ingang van 1 april 2023 tot en met de datum van volledig herstel. s. Een beugel bij een van de luiken aan de voorzijde van het kasteel ontbreekt 5.31. Volgens Kasteel Maurick ontbreekt een beugel bij een van de luiken aan de voorzijde van het kasteel. Kasteel Maurick vordert herstel en huurvermindering. 5.31.1. De met de beugel verband houdende vorderingen worden afgewezen. De kantonrechter hoeft daarbij niet in te gaan op de vraag of de beugels onderdeel uitmaken van het gehuurde. Landgoed Maurick heeft er namelijk terecht op gewezen dat artikel 12.4 onderdeel b van de algemene bepalingen nadrukkelijk bepaalt dat het onderhoud, het herstel en de vernieuwing van hang- en sluitwerk voor rekening van de huurder komt. Voor Landgoed Maurick geldt daarom geen onderhoudsverplichting voor de beugel. 5.31.2. Kasteel Maurick heeft in dit verband aangevoerd dat zij toch meende erop te mogen vertrouwen dat het hangwerk tot het gehuurde behoorde. Voor zover Kasteel Maurick hiermee heeft beoogd te zeggen dat zij er ook van uitging dat Landgoed Maurick onderhoudsverantwoordelijk zou zijn, geldt dat zij daarbij niet is ingegaan op de heldere formulering van artikel 12.4 onderdeel b. In het bijzonder heeft Kasteel Maurick nagelaten om omstandigheden te stellen die specifiek maken dat de overeenkomst in weerwil van deze contractsbepaling toch zo moet worden uitgelegd, dat Landgoed Maurick onderhoudsplichtig is ten aanzien van het hang- en sluitwerk. 5.31.3. De conclusie is dat het herstel van de beugel voor rekening komt van Kasteel Maurick en dat daarom zowel het gevorderde herstel als de gevorderde huurvermindering worden afgewezen. t. De vloertegels van het terras bij de polderkamer dienen te worden vervangen 5.32. Volgens Kasteel Maurick zijn de vloertegels bij het terras stuk en dienen ze te worden vervangen. Kasteel Maurick vordert herstel en huurvermindering. 5.32.1. De kantonrechter is het met Landgoed Maurick eens dat artikel 12.4 onderdeel g van de algemene bepalingen de onderhoudsplicht voor deze tegels nadrukkelijk bij Kasteel Maurick legt. Ook hier geldt dat Kasteel Maurick heeft nagelaten om omstandigheden te stellen die specifiek maken dat de overeenkomst in weerwil van deze contractsbepaling toch zo moet worden uitgelegd, dat Landgoed Maurick onderhoudsplichtig is. 5.32.2. De conclusie is dat de op de tegels betrekking hebbende vorderingen worden afgewezen omdat is komen vast te staan dat de onderhoudsverplichting van Landgoed Maurick contractueel is uitgesloten. u. Elektrische installatie voldoet niet 5.33. Kasteel Maurick heeft aangevoerd dat de elektrische installatie niet op orde is en niet aan de eisen voldoet. Onder meer een groepenkastindeling ontbreekt, waardoor geen certificaat kan worden afgegeven. Kasteel Maurick erkent dat het gevorderde herstel – herkeuring van de gehele installatie, het samenstellen van een groepenverklaring en het verkrijgen van een NEN 3140-certificaat – inmiddels heeft plaatsgevonden. Kasteel Maurick vorderde aanvankelijk nog wel huurvermindering, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft zij aangegeven dat ook deze vordering is komen te vervallen.