ECLI:NL:RBOBR:2025:1696

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/916 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 maart 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: [naam]), en de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar (gemachtigde: [naam]). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan het [adres] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 263.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 29 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een etagewoning (op de 7e verdieping) met bouwjaar 1971. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 87 m² en een berging van 7 m².

3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 274.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 19 februari 2024 is opgesteld door taxateur E.H.J. Maas. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres], [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar bij de oorspronkelijke taxatie en de herbeoordeling ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de meeverkochte aandelen in de reserve van de vereniging van eigenaren (VvE-reserve). De heffingsambtenaar merkt hierover op dat hij in zijn taxatie rekening heeft gehouden met de meeverkochte aandelen in de VvE-reserve en dat hij de koopsommen van de vergelijkingsobjecten hiervoor heeft gecorrigeerd. De rechtbank kan dat volgen. Voor zover eiser stelt dat de heffingsambtenaar hier in de eerdere fasen van het geding geen rekening mee heeft gehouden, kan dat in het midden blijven. Het staat de heffingsambtenaar namelijk vrij om in iedere fase van het geding de waarde opnieuw te onderbouwen. Slechts het in beroep door de heffingsambtenaar daarvoor aangedragen bewijs ligt ter toetsing voor. Eiser is door de rechtbank in de gelegenheid gesteld om hierop met een conclusie van repliek te reageren. Eiser is dus niet in zijn processuele belangen geschaad door de nieuwe onderbouwing in beroep. 3.3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken (van meer dan 20 jaar oud) en zeer gedateerde badkamer in de woning (van meer dan 30 jaar oud). Ook wijst hij op de in zijn ogen matige onderhoudstoestand en het matige duurzaamheidsniveau van de woning. Tot slot is volgens eiser geen rekening gehouden met de ligging van de woning, doordat niet inzichtelijk is op welke etage(s) de vergelijkingsobjecten zijn gelegen. Eiser voert daarbij aan dat etagewoningen op hogere verdiepingen meer wordt betaald dan etagewoningen op lagere verdiepingen. 3.3.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.3.2. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). Voor de meeste vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een bovengemiddeld onderhoudsniveau (correctiefactor 4); voor de woning en het vergelijkingsobject [adres] is uitgegaan van een slecht onderhoudsniveau (correctiefactor 2). De heffingsambtenaar vindt dat op die manier in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in toestand van de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft eisers stelling dat etagewoningen op een hogere etage een hogere marktwaarde vertegenwoordigen weersproken. De heffingsambtenaar onderbouwt zijn standpunt door erop te wijzen dat vergelijkingsobject [adres] (op de 1ste verdieping) voor een hoger bedrag is verkocht dan [adres] (op de 3de verdieping). 3.3.3. De rechtbank overweegt als volgt. Een gedateerde badkamer en keuken spelen een rol bij het bepalen van de correctiefactor voor kwaliteit, maar zijn niet allesbepalend. De kwaliteit van de woning wordt namelijk in zijn totaliteit beoordeeld. Anders dan de leeftijd van de keuken en de badkamer heeft eiser geen concrete informatie verstrekt over de feitelijke toestand daarvan (zoals eventuele technische gebreken). Eiser heeft verder geen feiten gesteld ten aanzien van de overige kwaliteitsaspecten van de woning. Daarmee heeft hij niet aan zijn stelplicht en bewijslast voldaan. Dat geldt ook voor eisers (zeer) algemeen geformuleerde stellingen over onder andere het isolatiepakket van de woning en zijn conclusie dat de woning een matig duurzaamheidsniveau heeft. Overigens merkt de rechtbank nog op dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een slechte onderhoudstoestand van de woning en dat er in zoverre dus geen verschil van inzicht tussen partijen (meer) lijkt te bestaan. De woning is vergeleken met vier etagewoning uit hetzelfde complex, zodat er in beginsel van mag worden uitgegaan dat sprake is van eenzelfde duurzaamheidsniveau. 3.3.4. Ten aanzien van de ligging (op de etage) overweegt de rechtbank dat dit aspect in de taxatie van de heffingsambtenaar voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten inzichtelijk is gemaakt. Eisers betoog dat etagewoningen op hogere etages een hogere marktwaarde zouden vertegenwoordigen is door de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd weersproken. Overigens bevinden alle vergelijkingsobjecten zich op een lagere etage dan de woning. Als eiser gelijk zou hebben met zijn standpunt, dan zou dat zelfs tot een hogere getaxeerde waarde van de woning moeten leiden.

4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.