ECLI:NL:RBOBR:2025:1431

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Eindhoven Zaaknummer: 11528120 \ CV EXPL 25-898 Vonnis in kort geding van 14 maart 2025 in de zaak van STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL, te Eindhoven, eisende partij, hierna te noemen: Woonbedrijf, gemachtigde: mr. B. Poort, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , beiden te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , gemachtigde: mr. M.M. van der Marel.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de betekende dagvaardingen met 7 producties; - de brief van 19 februari 2025 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met 26 producties; - de mondelinge behandeling van 21 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Namens Woonbedrijf was daarbij aanwezig de heer [A] (directeur) en de gemachtigde. [gedaagde 1] is niet verschenen, haar gemachtigde en [gedaagde 2] waren wel aanwezig; - de pleitnota van Woonbedrijf. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.1. [gedaagde 1] huurt sinds 1 maart 1985 van (de rechtsvoorganger van) Woonbedrijf de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] [plaats] (hierna: het gehuurde). 2.2. [gedaagde 2] is de zoon van [gedaagde 1] . Hij is in 2019 vanuit Zuid-Afrika teruggekeerd naar Nederland. Hij is bij zijn moeder in het gehuurde gaan wonen. [gedaagde 1] lijdt aan Alzheimer. 2.3. Op 14 mei 2020 heeft het CIZ ten behoeve van [gedaagde 1] een indicatiebesluit genomen voor “Beschermd wonen met intensieve dementiezorg” (24-uurszorg), zorgzwaartepakket 5. 2.4. Op 28 september 2021 heeft [gedaagde 2] aan Woonbedrijf verzocht om medehuurderschap. Woonbedrijf heeft dit bij brief van 12 oktober 2021 geweigerd. 2.5. Bij vonnis van 6 april 2023 heeft de kantonrechter te Eindhoven bepaald dat [gedaagde 2] met ingang van 2 november 2021 medehuurder is, tezamen met [gedaagde 1] , van het gehuurde. 2.6. [gedaagde 1] is in mei 2023 gevallen. Zij staat sinds mei 2023 op het adres van een verzorgingstehuis in de Basisregistratie Personen (BRP) ingeschreven. [gedaagde 1] verblijft elke avond en nacht in het verzorgingstehuis waar zij zorg ontvangt. 2.7. Woonbedrijf heeft hoger beroep ingesteld van de uitspraak van de kantonrechter van 6 april 2023. Bij arrest van 14 januari 2025 heeft het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vordering van [gedaagde 2] ter verkrijging van het medehuurderschap afgewezen. [gedaagde 2] heeft cassatie ingesteld. In het arrest staat onder andere: ‘3.7. [gedaagde 1] staat sinds mei 2023 op het adres van een verzorgingstehuis ingeschreven.’ 2.8. Woonbedrijf heeft op 28 januari 2025 de gemachtigde van [gedaagde 1] een e-mailbericht gestuurd, waarin [gedaagde 1] in de gelegenheid werd gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen en het gehuurde te verlaten. Aan dit verzoek is geen gehoor gegeven.

3.1. Woonbedrijf vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad samengevat - [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden, en niet opnieuw in gebruik te nemen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen. 3.2. Woonbedrijf legt aan de vordering ten aanzien van [gedaagde 1] ten grondslag dat [gedaagde 1] tekort geschoten is in de nakoming van haar huurverplichtingen door langdurig niet haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Ten aanzien van [gedaagde 2] stelt Woonbedrijf dat hij geen contractuele aanspraken jegens Woonbedrijf heeft. [gedaagde 2] maakt zonder recht of titel jegens Woonbedrijf gebruik van het gehuurde en handelt daarmee onrechtmatig richting Woonbedrijf. 3.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Woonbedrijf, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woonbedrijf, met veroordeling van Woonbedrijf in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Woonbedrijf vordert ontruiming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , maar niet op dezelfde rechtsgronden. De kantonrechter zal daarom eerst de vordering ingesteld tegen [gedaagde 1] beoordelen en daarna oordelen over de vordering ingesteld tegen [gedaagde 2] . [gedaagde 1] Spoedeisend belang 4.2. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake indien, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het spoedeisend belang van Woonbedrijf is gegeven met de aard van de vordering ingesteld tegen [gedaagde 1] : het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde. Als [gedaagde 1] haar hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft, dan heeft Woonbedrijf er gelet de krapte op de woningmarkt en de lange wachtlijsten die bestaan voor dit type woningen, belang bij dat een einde aan deze situatie wordt gemaakt en dat zij het gehuurde op korte termijn kan verhuren aan woningzoekenden die al lange tijd op de wachtlijst staan. Juridisch kader 4.3. In dit kort geding dient, mede op basis van wat partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woonbedrijf in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijslevering. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Hoofdverblijf 4.4. [gedaagde 1] wordt verweten geen hoofdverblijf (meer) te hebben in het gehuurde, hetgeen volgens Woonbedrijf een tekortkoming in de nakoming van de huurverplichtingen is. Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnd. Het houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Bij de toets aan dit criterium zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet ieder (tijdelijk) verblijf elders betekent dat een huurder niet (meer) het hoofdverblijf in de woning heeft. Indien evenwel vrij structureel elders wordt verbleven en de woning slechts als uitvalsbasis wordt gebruikt voor bepaalde sociale activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken. Een volledig ingerichte woning kan onder die omstandigheden dan toch niet worden gekwalificeerd als een hoofdverblijf, indien die woning niet daadwerkelijk als zodanig door de huurder wordt gebruikt door er normaliter te verblijven en te overnachten. 4.5. Op Woonbedrijf rust de stelplicht en de bewijslast van haar stelling dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en dus dat [gedaagde 1] in strijd met de huurovereenkomst niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Voor een verhuurder kan bewijslevering met betrekking tot het al dan niet hebben van het hoofdverblijf problematisch zijn. De verhuurder kan immers niet “achter de voordeur” kijken, en onderzoeken naar het verblijf van de huurder zullen al snel afstuiten op het recht op bescherming van de privacy van de huurder. Daarom is aanvaard dat, indien een verhuurder gemotiveerd en onderbouwd stelt dat een huurder niet langer zijn hoofdverblijf in een huurwoning heeft, van een huurder mag worden verwacht dat hij zijn verweer tegen een voldoende onderbouwde vordering van een verhuurder met redenen omkleedt om de verhuurder aanknopingspunten voor verdere bewijslevering te verschaffen. 4.6. Woonbedrijf heeft haar vordering tot ontruiming van het gehuurde vanwege het niet houden van hoofdverblijf onderbouwd met de stelling dat [gedaagde 1] sinds mei 2023 verblijft op een gesloten afdeling voor dementie in een verzorgingstehuis en dat zij ook op het adres van een verzorgingstehuis ingeschreven staat in de registers van de BRP, zoals in rov. 3.7. van het arrest van 14 januari 2025 van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch is vastgesteld. Hieruit volgt dat [gedaagde 1] niet meer in het gehuurde woont, maar in het verzorgingstehuis verblijft. Van een hoofdverblijf in het gehuurde is geen sprake. Sinds 14 mei 2020 is er al een indicatiebesluit door het CIZ genomen voor “Beschermd wonen met intensieve dementiezorg”(24-uurszorg) zorgzwaartepakket 5. Hierin is geen wijziging gekomen. De betrokken medische specialisten hebben in hun eerdere brieven aangegeven dat sprake is van een progressieve cognitieve achteruitgang van [gedaagde 1] door Alzheimerdementie. Gelet op haar ziekte en hoge leeftijd (bijna 84 jaar oud) zal [gedaagde 1] niet (op korte termijn) terug kunnen keren naar het gehuurde. Van een tijdelijk verblijf elders is dan ook geen sprake, aldus Woonbedrijf. 4.7. Namens [gedaagde 1] is aangevoerd dat zij wel haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden en dat haar familie haar niet weg laat kwijnen in een verzorgingstehuis. Zij verblijft overdag in het gehuurde alwaar haar sociale leven zich afspeelt en zij bezoek krijgt van buurtgenoten en familie. Ook worden in het gehuurde haar zaken behartigd en haar goederen beheerd met [gedaagde 2] . Elke avond rond 20.00 uur wordt zij naar het verzorgingstehuis teruggebracht door [gedaagde 2] . Daar vindt het avondritueel plaats en wordt zij door het zorgpersoneel klaar gemaakt om te gaan slapen. [gedaagde 2] heeft verklaard dat hij er moeite mee heeft de incontinentieluier van zijn moeder te verschonen. Dit gebeurt dan ook door het personeel van het verzorgingstehuis. In de nacht wordt er door het zorgpersoneel over haar gewaakt. De volgende ochtend tussen 8:00 en 10:00 uur haalt [gedaagde 2] [gedaagde 1] weer bij het verzorgingstehuis op om haar naar het gehuurde te brengen. Het is de bedoeling dat [gedaagde 1] op termijn weer volledig in het gehuurde gaat wonen. Doordat Woonbedrijf er voor heeft gekozen het onderhavig kort geding te starten, wordt [gedaagde 1] in haar processuele belangen geschaad, omdat zij onder andere op korte termijn geen verklaringen van artsen kan overleggen of buurtgenoten en familie kan laten horen. 4.8. De kanonrechter is van oordeel uit het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 14 januari 2025 niet volgt dat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf meer heeft in het gehuurde. Dit staat er niet met zo veel woorden en kan er ook niet ingelezen worden. De kantonrechter zal hier zelf over oordelen. 4.9. Woonbedrijf heeft bestreden dat [gedaagde 1] vanaf mei 2023 dagelijks tussen 8.00/10.00 uur en 20.00 uur in het gehuurde verblijft. Door de gemachtigde van [gedaagde 1] zijn schriftelijke verklaringen in het geding gebracht van buurtgenoten en familie die de stelling van [gedaagde 1] ondersteunen. De kantonrechter is echter van oordeel dat in het midden kan blijven of [gedaagde 1] wel of niet dagelijks vanuit het verzorgingstehuis naar het gehuurde wordt gebracht en daar overdag verblijft en er bezoek krijgt. Het daartoe uitdrukkelijk gedane bewijsaanbod voor het horen van twaalf getuigen wordt dan ook gepasseerd. Vaststaat dat [gedaagde 1] in ieder geval gedurende (meer dan) de helft van een etmaal in het verzorgingstehuis verblijft en daar intensieve verzorging krijgt in verband met de Alzheimerdementie waaraan zij lijdt. Deze noodzakelijke zorg vindt niet in het gehuurde plaats, dan wel in onvoldoende mate zodat [gedaagde 1] afhankelijk is van de zorg die zij ontvangt in het verzorgingstehuis en die thuis niet geboden kan worden.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te [plaats] met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonbedrijf zijn, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen, en de sleutels af te geven aan Woonbedrijf, 5.2. veroordeelt [gedaagde 1] de explootkosten van de dagvaarding van € 145,45 aan Woonbedrijf te betalen, 5.3. veroordeelt [gedaagde 2] de explootkosten van de dagvaarding van € 145,45 aan Woonbedrijf te betalen, 5.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in een gedeelte van de proceskosten, aan de zijde van Woonbedrijf tot op heden begroot op € 1.084,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 5.5. veroordeelt elk van de gedaagden over de ten aanzien van haar/hem toegewezen proceskosten en nakosten aan Woonbedrijf de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW te betalen, met ingang van de veertiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2025.

Daarmee ligt naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter het zwaartepunt van het leven van [gedaagde 1] noodzakelijkerwijze in het verzorgingstehuis. Als zij het gehuurde gebruikt voor sociale activiteiten maakt dat niet dat zij daar nog haar hoofdverblijf heeft. Niet gebleken is dat zij geen bezoek in het verzorgingstehuis mag ontvangen. Dat haar zaken in het gehuurde worden behartigd en haar goederen beheerd worden samen met [gedaagde 2] , maakt dat oordeel niet anders. Weliswaar is gesteld dat het de bedoeling is dat [gedaagde 1] op den duur weer volledig in het gehuurde gaat wonen, maar is er geen aanleiding om aan te nemen dat daar concreet zicht op is. [gedaagde 1] heeft in het geheel niet onderbouwd wat er sinds haar verhuizing naar het verzorgingstehuis in haar situatie is veranderd, laat staan dat zij weer definitief naar het gehuurde zou kunnen terugkeren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] bevestigd dat onbekend is wanneer zij terug kan keren. Voor zover [gedaagde 1] niet in staat zou zijn geweest tijdig verklaringen van behandelend artsen in het geding te brengen, wordt niet ingezien wat daarmee onderbouwd had kunnen worden. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde 1] op dit punt niet in haar processuele belangen is geschaad. 4.10. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat bij deze stand van zaken de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen omdat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf (meer) heeft in het gehuurde en daarmee tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, zodat het gerechtvaardigd is daar thans op vooruit te lopen. 4.11. De kantonrechter realiseert zich dat een ontruiming van het gehuurde voor [gedaagde 1] ingrijpend is, zeker omdat zij daar langdurig heeft gewoond en zij er kennelijk nog dagelijks sociale contacten heeft met buurtgenoten en familie. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Woonbedrijf om de woning zo spoedig mogelijk weer ter beschikking te krijgen zwaarder dan het belang van [gedaagde 1] om overdag in het gehuurde te verblijven en daar buurtgenoten en familie te ontvangen. Het gaat hier om een sociale huurwoning waar veel gegadigden voor op de wachtlijst staan. Daarbij komt dat [gedaagde 1] een woonplek in het verzorgingstehuis heeft waar voor haar gezorgd wordt en zij overnacht. De sociale contacten met buurtbewoners en familie kunnen ook daar plaatsvinden. De termijn waarbinnen [gedaagde 1] de woning moet ontruimen, wordt vastgesteld op 30 dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagde 2] Spoedeisend belang 4.12. Ook ten aanzien van de vordering ingesteld tegen [gedaagde 2] is het spoedeisend belang gegeven. Als [gedaagde 2] op dit moment zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, maakt hij onrechtmatig inbreuk op het eigendomsrecht van Woonbedrijf. Woonbedrijf heeft er dan belang bij dat de onrechtmatige situatie zo snel mogelijk wordt beëindigd en dat zij de woning op korte termijn kan verhuren aan een woningzoekende die op de wachtlijst staat. Juridisch kader 4.13. Hier geldt eveneens dat, mede op basis van wat partijen naar voren hebben gebracht, beoordeeld dient te worden of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woonbedrijf in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijslevering. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Verblijf zonder recht of titel 4.14. In het arrest van 14 januari 2025 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch is geoordeeld dat tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:267 BW en daarmee dus niet wordt voldaan aan de voorwaarden voor toewijzing van de vordering van [gedaagde 2] om aan hem het medehuurderschap toe te kennen. Het gerechtshof heeft het vonnis van de kantonrechter van 6 april 2023 daarom vernietigd en de vordering van [gedaagde 2] om te bepalen dat hij medehuurder is van [gedaagde 1] alsnog afgewezen. Nu het gerechtshof in een bodemprocedure heeft vastgesteld dat [gedaagde 2] geen medehuurder is, moet de kantonrechter als kort geding rechter zijn beslissing op dat oordeel afstemmen. Dit kan anders zijn als het arrest waarin het medehuurderschap is afgewezen klaarblijkelijk op een juridische misslag berust, maar dat is niet gesteld door [gedaagde 2] en ook niet gebleken. De stelling van [gedaagde 2] dat het gerechtshof mogelijk een onjuiste beslissing heeft genomen, waarbij wordt verwezen naar punt 18 tot en met 36 van een cassatieadvies, omdat het gerechtshof [gedaagde 2] niet toegelaten heeft tot bewijslevering, is daartoe onvoldoende. Dat betekent dat de kantonrechter als uitgangspunt neemt dat [gedaagde 2] geen medehuurder is van [gedaagde 1] en, nu naar zijn oordeel [gedaagde 1] geen hoofdverblijf (meer) heeft in de woning en de ontruimingsvordering tegen haar zal worden toegewezen omdat met voldoende zekerheid te verwachten is dat een soortgelijke vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen, [gedaagde 2] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. 4.15. [gedaagde 2] heeft nog aangevoerd dat hem bij toewijzing van het gevorderde de pas wordt afgesneden om met succes op te komen tegen de afwijzing van het medehuurderschap. De kantonrechter volgt [gedaagde 2] daarin niet. Mocht het zo zijn dat het gerechtshof onjuist heeft geoordeeld en medehuurderschap alsnog wordt aangenomen nadat het gehuurde is ontruimd, dan kan [gedaagde 2] daartegen opkomen richting Woonbedrijf. Ten slotte heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat hij belang bij behoud van het gehuurde heeft omdat zijn sociale leefomgeving zich daar afspeelt en hij tot de doelgroep van Woonbedrijf behoort. De kantonrechter wil wel aannemen dat [gedaagde 2] er belang bij heeft om in het gehuurde te mogen verblijven, maar een belangenafweging is hier niet aan de orde omdat een rechtsgrond voor [gedaagde 2] om in het gehuurde te kunnen verblijven ontbreekt. 4.16. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat bij deze stand van zaken de vordering tot ontruiming in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen omdat [gedaagde 2] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, en daarmee onrechtmatig inbreuk op het eigendomsrecht van Woonbedrijf maakt, zodat het gerechtvaardigd is daar thans op vooruit te lopen. De gevorderde ontruiming is dan ook toewijsbaar. De ontruimingstermijn zal net zoals bij [gedaagde 1] op 30 dagen worden gesteld. Proceskosten 4.17. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat aan beiden een dagvaarding is betekend, dienen zij de kosten (€ 145,45 per persoon) daarvan ieder voor zich aan Woonbedrijf te betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden gezamenlijk, en hoofdelijk, in de overige proceskosten veroordeeld.