ECLI:NL:RBOBR:2023:4154

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 22/2187 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2023 in de zaak tussen [eiseres] uit [woonplaats] , eiseres (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar (gemachtigde: N.H.W. Elfers). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van een woning aan de [adres] in [plaats] voor het kalenderjaar 2022. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2022 vastgesteld op € 345.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2022 opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. Eiseres heeft nadere stukken ingebracht. 1.6. De behandeling van het beroep stond gepland op 1 juni 2023. De rechtbank heeft met de brief van 26 mei 2023 de behandeling uitgesteld. 1.7. Eiseres is bij aangetekende brief van 20 juni 2023 opgeroepen om in persoon op de zitting te verschijnen. 1.8. De rechtbank heeft het beroep op 14 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, vergezeld en bijgestaan door haar echtgenoot, [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, die ook taxateur is.

2. Eiseres en haar echtgenoot zijn eigenaren van de onroerende zaak [adres] . 2.1. De woning betreft een in 1999 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, gelegen in [woonplaats] , gemeente Gemert-Bakel. Bij de woning (476 m³) horen een aanbouw (8 m³), een vrijstaande garage (13 m²), een carport (23 m²) en een perceel grond (278 m²).

Vooraf: De oproeping van eiseres 3. De rechtbank stelt vast dat zich onder de gedingstukken een e-mail van 15 december 2022 bevond, gericht aan mevrouw M. Berkers (Berkers), taxateur en werkzaam voor de heffingsambtenaar. In deze e-mail geeft eiseres, ook namens haar echtgenoot, aan dat zij niet in beroep wensen te gaan, dat zij niet goed zijn voorgelicht door hun gemachtigde en ook niet op de hoogte waren gesteld dat er tegen de uitspraak op bezwaar is opgekomen. De heffingsambtenaar heeft daarna diverse malen getracht om per e-mail danwel via de telefoon contact te krijgen met de gemachtigde van eiseres, maar hij heeft geen reactie ontvangen. In de aanvulling op het beroep heeft de gemachtigde van eiseres op 23 mei 2023 aangegeven dat het lang heeft geduurd voordat hij in contact kon komen met eiseres, maar dat zij inmiddels had laten weten door te willen gaan met haar beroep. 3.1. De rechtbank heeft in deze informatie van partijen aanleiding gezien om eiseres op te roepen om in persoon te verschijnen op zitting als bedoeld in de artikelen 8:59 en 8:27 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), om inlichtingen te verstrekken. Reden was dat het op grond van de stukken voor de rechtbank onduidelijk was of eiseres het beroep nog wenste voort te zetten. 3.2. Alvorens toe te komen aan het geschil over de waarde van de woning zal de rechtbank zich uitlaten over het primaire standpunt van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar handhaaft namelijk op zitting primair het standpunt dat het beroep van eiseres niet-ontvankelijk is. 3.3. Op zitting hebben eiseres en haar echtgenoot uitdrukkelijk verklaard ten overstaan van de rechtbank dat zij het beroep, aanhangig gemaakt door hun gemachtigde, wensen voort te zetten. De rechtbank ziet op grond van hun geloofwaardige verklaringen daarover geen reden om aan te nemen dat bij eiseres en haar echtgenoot sprake was van een wilsgebrek, dan wel dat sprake was van dwaling. Dit betekent dat de rechtbank hierna het beroep, zoals de gemachtigde dat heeft ingesteld, zal beoordelen. De WOZ-waarde van de woning 4. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2022. De waardepeildatum is 1 januari 2021. 5. Eiseres vindt dat de waarde, op basis van een eigen gemaakte berekening, € 301.000 moet zijn. Eiseres heeft die waarde verder onderbouwd met een taxatierapport, opgesteld door taxateur T. Keijzers op 9 september 2021. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 315.000, dan wel € 325.000 afhankelijk van een nog te realiseren verbouwing van de keuken. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport (met bijlagen). In dat taxatierapport, opgesteld op 16 februari 2023 door taxateur M. Berkers, is de WOZ-waarde (€ 345.000) getaxeerd op € 370.000. Op zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deze getaxeerde waarde bijgesteld naar € 356.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen te [plaats] . 6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Daarbij zal de rechtbank ook meewegen wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. 7. Partijen zijn het eens over de objectkenmerken van de woning. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar van 16 februari 2023. 7.1. Eiseres voert wel aan dat de heffingsambtenaar bij zijn waardebepaling niet overeenkomstig de instructies van de Waarderingskamer handelt. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar bij woningtaxaties in het kader van de Wet WOZ vanaf 1 januari 2021 vierkante meters als maatstaf voor de vergelijkingsmethode gebruiken, en niet kubieke meters zoals de heffingsambtenaar in deze zaak de taxateur heeft laten doen. 7.2. De rechtbank stelt voorop dat de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer het uitgangspunt is voor het toezicht van de Waarderingskamer op de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten en samenwerkingsverbanden. De instructies van de Waarderingskamer zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het waardebegrip als omschreven in artikel 17 van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar bevatten geen algemeen verbindende rechtsregels waaraan de rechtbank gebonden is. Dit betekent dat, anders dan eiseres meent, de heffingsambtenaar, ook na 1 januari 2021, is toegestaan te taxeren aan de hand van bruto inhoud van een onroerende zaak en deze te gebruiken als basis voor de onderlinge vergelijking met andere woningen. Dat een gemeente of een samenwerkingsverband zich hiermee mogelijk niet houdt aan een verplichting vanuit de Waarderingskamer is niet een toetsing die in deze zaak bij de rechtbank voorligt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in dit geval toegelicht dat hij voor een aantal gemeenten, waaronder de gemeente Gemert-Bakel, uitstel heeft gekregen voor het waarderen op basis van gebruiksoppervlakte, en dat vanaf 2023 ook voor deze gemeente zal gaan doen. De beroepsgrond slaagt daarom niet. 8. Eiseres voert aan, kort gezegd, dat de waarde te hoog is bepaald en zij ook de waardeonderbouwing op grond van de taxatie niet kan volgen. 8.1. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar bij het vergelijkingsobject [adres] is uitgegaan van een onjuiste perceelgrootte en daarom dat object niet bruikbaar is. De heffingsambtenaar heeft in beroep erkend dat sprake was van een foutje en heeft die perceelgrootte in beroep aangepast van 550 m² naar 268 m². De heffingsambtenaar kan en mag dat zo doen en hij heeft in zijn waardematrix ook de aangepaste en juiste perceelgrootte opgenomen en daarmee de waarde onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen reden om dat object, met nu de juiste perceelgrootte, niet geschikt te achten. 9. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar op zitting zijn getaxeerde waarde heeft aangepast. Uit de verklaringen van eiseres en haar echtgenoot is namelijk gebleken dat de keuken pas na 1 januari 2022 is verbouwd en niet in 2021, zoals de taxateur heeft gemeend. Dat is relevant voor de taxatie van de woning voor dit belastingjaar 2022 (met waardepeildatum 1 januari 2021). Om die reden heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar de taxatie op zitting aangepast waardoor de getaxeerde waarde van € 370.000 is verminderd naar € 356.000. Omdat deze getaxeerde waarde nog steeds boven de WOZ-waarde ligt, leidt dat echter niet tot aanpassing van de waarde. De rechtbank zal hierna de waardeonderbouwing van de heffingsambtenaar beoordelen.10. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met de in rechtsoverweging 5 genoemde vergelijkingsobjecten. De waardeonderbouwing is opgenomen in een waardematrix die is gevoegd bij het taxatierapport. Als vergelijking gebruikt de heffingsambtenaar drie twee-onder-één-kapwoningen uit Milheeze, die zijn verkocht binnen een jaar voor de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven, zo dat al mogelijk is, niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix, ondersteund door gegevens en foto’s van de verkochte woningen, onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uitleg over de toegepaste indexering is bijgevoegd met de toepasselijk prijsindex voor twee-onder-een-kapwoningen voor deze buurt in Gemert-Bakel. De vergelijkingsobjecten beschikken over een vergelijkbare inhoud. Daarbij heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen in inhoud, de kwaliteit en het bouwjaar tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, en de aanwezigheid en het metrage van aan- en bijgebouwen. De heffingsambtenaar heeft dit meegenomen in de gehanteerde m³-prijs voor de woning.

12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 345.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 356.000, zeker niet te hoog is.

14. De rechtbank ziet geen aanleiding om te bepalen dat eiseres het griffierecht terug krijgt of een vergoeding krijgt van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 23 augustus 2023. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Als een partij het niet eens is met deze uitspraak, kan die partij een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom de uitspraak niet juist is. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) Abusievelijk staat vermeld in het verweerschrift: de gemeente Bernheze. Op zitting heeft de heffingsambtenaar dit hersteld en verklaard dat gelezen moet worden: Gemert-Bakel. Bedoeld wordt: de uitspraak van 21 december 2010 van gerechtshof ’s-Gravenhage (thans: gerechtshof Den Haag), ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139. Zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof Amsterdam, 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 22/2187 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2023 in de zaak tussen [eiseres] uit [woonplaats] , eiseres (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, de heffingsambtenaar (gemachtigde: N.H.W. Elfers). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van een woning aan de [adres] in [plaats] voor het kalenderjaar 2022. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2022 vastgesteld op € 345.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2022 opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 6 augustus 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. Eiseres heeft nadere stukken ingebracht. 1.6. De behandeling van het beroep stond gepland op 1 juni 2023. De rechtbank heeft met de brief van 26 mei 2023 de behandeling uitgesteld. 1.7. Eiseres is bij aangetekende brief van 20 juni 2023 opgeroepen om in persoon op de zitting te verschijnen. 1.8. De rechtbank heeft het beroep op 14 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, vergezeld en bijgestaan door haar echtgenoot, [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, die ook taxateur is.

2. Eiseres en haar echtgenoot zijn eigenaren van de onroerende zaak [adres] . 2.1. De woning betreft een in 1999 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, gelegen in [woonplaats] , gemeente Gemert-Bakel. Bij de woning (476 m³) horen een aanbouw (8 m³), een vrijstaande garage (13 m²), een carport (23 m²) en een perceel grond (278 m²).

Vooraf: De oproeping van eiseres 3. De rechtbank stelt vast dat zich onder de gedingstukken een e-mail van 15 december 2022 bevond, gericht aan mevrouw M. Berkers (Berkers), taxateur en werkzaam voor de heffingsambtenaar. In deze e-mail geeft eiseres, ook namens haar echtgenoot, aan dat zij niet in beroep wensen te gaan, dat zij niet goed zijn voorgelicht door hun gemachtigde en ook niet op de hoogte waren gesteld dat er tegen de uitspraak op bezwaar is opgekomen. De heffingsambtenaar heeft daarna diverse malen getracht om per e-mail danwel via de telefoon contact te krijgen met de gemachtigde van eiseres, maar hij heeft geen reactie ontvangen. In de aanvulling op het beroep heeft de gemachtigde van eiseres op 23 mei 2023 aangegeven dat het lang heeft geduurd voordat hij in contact kon komen met eiseres, maar dat zij inmiddels had laten weten door te willen gaan met haar beroep. 3.1. De rechtbank heeft in deze informatie van partijen aanleiding gezien om eiseres op te roepen om in persoon te verschijnen op zitting als bedoeld in de artikelen 8:59 en 8:27 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), om inlichtingen te verstrekken. Reden was dat het op grond van de stukken voor de rechtbank onduidelijk was of eiseres het beroep nog wenste voort te zetten. 3.2. Alvorens toe te komen aan het geschil over de waarde van de woning zal de rechtbank zich uitlaten over het primaire standpunt van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar handhaaft namelijk op zitting primair het standpunt dat het beroep van eiseres niet-ontvankelijk is. 3.3. Op zitting hebben eiseres en haar echtgenoot uitdrukkelijk verklaard ten overstaan van de rechtbank dat zij het beroep, aanhangig gemaakt door hun gemachtigde, wensen voort te zetten. De rechtbank ziet op grond van hun geloofwaardige verklaringen daarover geen reden om aan te nemen dat bij eiseres en haar echtgenoot sprake was van een wilsgebrek, dan wel dat sprake was van dwaling. Dit betekent dat de rechtbank hierna het beroep, zoals de gemachtigde dat heeft ingesteld, zal beoordelen. De WOZ-waarde van de woning 4. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2022. De waardepeildatum is 1 januari 2021. 5. Eiseres vindt dat de waarde, op basis van een eigen gemaakte berekening, € 301.000 moet zijn. Eiseres heeft die waarde verder onderbouwd met een taxatierapport, opgesteld door taxateur T. Keijzers op 9 september 2021. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 315.000, dan wel € 325.000 afhankelijk van een nog te realiseren verbouwing van de keuken. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport (met bijlagen). In dat taxatierapport, opgesteld op 16 februari 2023 door taxateur M. Berkers, is de WOZ-waarde (€ 345.000) getaxeerd op € 370.000. Op zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar deze getaxeerde waarde bijgesteld naar € 356.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen te [plaats] . 6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Daarbij zal de rechtbank ook meewegen wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. 7. Partijen zijn het eens over de objectkenmerken van de woning. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar van 16 februari 2023. 7.1. Eiseres voert wel aan dat de heffingsambtenaar bij zijn waardebepaling niet overeenkomstig de instructies van de Waarderingskamer handelt. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar bij woningtaxaties in het kader van de Wet WOZ vanaf 1 januari 2021 vierkante meters als maatstaf voor de vergelijkingsmethode gebruiken, en niet kubieke meters zoals de heffingsambtenaar in deze zaak de taxateur heeft laten doen. 7.2. De rechtbank stelt voorop dat de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer het uitgangspunt is voor het toezicht van de Waarderingskamer op de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten en samenwerkingsverbanden. De instructies van de Waarderingskamer zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het waardebegrip als omschreven in artikel 17 van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar bevatten geen algemeen verbindende rechtsregels waaraan de rechtbank gebonden is. Dit betekent dat, anders dan eiseres meent, de heffingsambtenaar, ook na 1 januari 2021, is toegestaan te taxeren aan de hand van bruto inhoud van een onroerende zaak en deze te gebruiken als basis voor de onderlinge vergelijking met andere woningen. Dat een gemeente of een samenwerkingsverband zich hiermee mogelijk niet houdt aan een verplichting vanuit de Waarderingskamer is niet een toetsing die in deze zaak bij de rechtbank voorligt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in dit geval toegelicht dat hij voor een aantal gemeenten, waaronder de gemeente Gemert-Bakel, uitstel heeft gekregen voor het waarderen op basis van gebruiksoppervlakte, en dat vanaf 2023 ook voor deze gemeente zal gaan doen. De beroepsgrond slaagt daarom niet. 8. Eiseres voert aan, kort gezegd, dat de waarde te hoog is bepaald en zij ook de waardeonderbouwing op grond van de taxatie niet kan volgen. 8.1. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar bij het vergelijkingsobject [adres] is uitgegaan van een onjuiste perceelgrootte en daarom dat object niet bruikbaar is. De heffingsambtenaar heeft in beroep erkend dat sprake was van een foutje en heeft die perceelgrootte in beroep aangepast van 550 m² naar 268 m². De heffingsambtenaar kan en mag dat zo doen en hij heeft in zijn waardematrix ook de aangepaste en juiste perceelgrootte opgenomen en daarmee de waarde onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen reden om dat object, met nu de juiste perceelgrootte, niet geschikt te achten. 9. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar op zitting zijn getaxeerde waarde heeft aangepast. Uit de verklaringen van eiseres en haar echtgenoot is namelijk gebleken dat de keuken pas na 1 januari 2022 is verbouwd en niet in 2021, zoals de taxateur heeft gemeend. Dat is relevant voor de taxatie van de woning voor dit belastingjaar 2022 (met waardepeildatum 1 januari 2021). Om die reden heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar de taxatie op zitting aangepast waardoor de getaxeerde waarde van € 370.000 is verminderd naar € 356.000. Omdat deze getaxeerde waarde nog steeds boven de WOZ-waarde ligt, leidt dat echter niet tot aanpassing van de waarde. De rechtbank zal hierna de waardeonderbouwing van de heffingsambtenaar beoordelen.10. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met de in rechtsoverweging 5 genoemde vergelijkingsobjecten. De waardeonderbouwing is opgenomen in een waardematrix die is gevoegd bij het taxatierapport. Als vergelijking gebruikt de heffingsambtenaar drie twee-onder-één-kapwoningen uit Milheeze, die zijn verkocht binnen een jaar voor de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven, zo dat al mogelijk is, niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix, ondersteund door gegevens en foto’s van de verkochte woningen, onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uitleg over de toegepaste indexering is bijgevoegd met de toepasselijk prijsindex voor twee-onder-een-kapwoningen voor deze buurt in Gemert-Bakel. De vergelijkingsobjecten beschikken over een vergelijkbare inhoud. Daarbij heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen in inhoud, de kwaliteit en het bouwjaar tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, en de aanwezigheid en het metrage van aan- en bijgebouwen. De heffingsambtenaar heeft dit meegenomen in de gehanteerde m³-prijs voor de woning.

12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 345.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 356.000, zeker niet te hoog is.

14. De rechtbank ziet geen aanleiding om te bepalen dat eiseres het griffierecht terug krijgt of een vergoeding krijgt van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 23 augustus 2023. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Als een partij het niet eens is met deze uitspraak, kan die partij een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom de uitspraak niet juist is. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) Abusievelijk staat vermeld in het verweerschrift: de gemeente Bernheze. Op zitting heeft de heffingsambtenaar dit hersteld en verklaard dat gelezen moet worden: Gemert-Bakel. Bedoeld wordt: de uitspraak van 21 december 2010 van gerechtshof ’s-Gravenhage (thans: gerechtshof Den Haag), ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139. Zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof Amsterdam, 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789.

De heffingsambtenaar heeft voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van de door hem gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m² lager wordt. De grondstaffel, die is opgenomen in de waardematrix, is voor alle woningen gelijk en daarmee zijn de verschillen in de grondwaarde af te leiden. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. 10.1. Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna. 10.2. Eiseres heeft haar beroepsgronden ten aanzien van de eerder gebruikte referentiewoningen [adres] en [adres] op zitting ingetrokken, omdat de heffingsambtenaar die niet langer gebruikt in beroep. De rechtbank laat daarom die beroepsgronden buiten beschouwing. 10.3. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar moet uitgaan van een (gewogen) gemiddelde van de verkoopresultaten en wijst op de uitspraak van gerechtshof ’s-Gravenhage met zaaknummer BK-09/00828. De rechtbank begrijpt de stelling van eiseres aldus dat zij van mening is dat de heffingsambtenaar gebruik maakt van te duur verkochte vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt eiseres niet hierin. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar, zoals hij ook op zitting heeft toegelicht, in deze zaak gebruik heeft gemaakt van meerdere transacties die goed vergelijkbaar zijn met de woning. In zijn verweerschrift en op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij een taxatie bezien wordt of de transacties, in dit geval in de woonkern Milheeze, geschikt zijn en zich op goede wijze verhouden tot de woning. Dat wordt ook duidelijk uit de loop van de procedure, omdat hij ten opzichte van de bezwaarfase twee eerder gebruikte vergelijkingsobjecten heeft laten vallen, en een nieuw vergelijkingsobject in beroep heeft toegevoegd. Hierbij heeft de heffingsambtenaar niet meer waarde gehecht aan één specifiek object ten opzichte van de andere vergelijkingsobjecten. Ook is niet gebleken dat hij daarbij enkel gebruik heeft gemaakt van de duurst verkochte objecten. De verwijzing naar de uitspraak van gerechtshof ’s-Gravenhage kan eiseres niet baten. Eiseres verwijst namelijk naar een situatie die zich hier niet voordoet. In de zaak die voorlag bij dat gerechtshof werd geoordeeld dat ten onrechte de waarde aannemelijk was gemaakt met de verwijzing naar het best verkochte en identieke vergelijkbare object. Dat is hier niet het geval omdat de heffingsambtenaar drie geschikte, maar niet identieke, vergelijkingsobjecten heeft gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet. 10.4. De gemachtigde van eiseres heeft vooral naar voren gebracht dat volgens hem de luxe onderdelen van de woning, zoals badkamer en toilet deels zijn gedateerd. Daarbij hebben eiseres en haar echtgenoot zelf ook op zitting nog gewezen op de staat van de vloer op de eerste verdieping en het ontbreken van (voldoende) isolatie. Ook zijn volgens eiseres de verschillen in kwaliteit, luxe en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten onvoldoende tot uitdrukking gebracht. 10.5. De rechtbank merkt op dat in toenemende mate correcties en daarbij de cijfermatige vaststelling van de KOUDV- en liggingsfactoren in WOZ-zaken het debat tussen partijen bepalen. De rechtbank overweegt dat correcties die worden toegepast in woningtaxaties deels berusten – en ook mogen berusten – op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de beschikbare gegevens en de marktanalyse die door een taxateur wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde factoren aanpassing behoeven. Daarbij valt op dat partijen elkaar over en weer bestrijden over de toegepaste correcties en de daarbij behorende cijfermatige vaststelling van de secundaire objectkenmerken, waaronder in deze zaak de diverse KOUDV-factoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven waarop die factoren en de gehanteerde percentages zijn gebaseerd. Een dergelijk fijnmazig systeem veronderstelt dat de taxateur nauwkeurig deze correcties exact kan bepalen. Dit plaatst de rechtbank voor de vraag hoe en op welke wijze wat partijen over en weer inbrengen kwantitatief te vertalen valt in neerwaartse of opwaartse correcties. De rechtbank beschikt daarbij immers slechts over een beperkt aantal uitpandige en (soms) inpandige foto’s van partijen, (soms) ondersteund door een overzichtskaartje of omgevingsfoto’s. Vaak zijn foto’s ook verkregen uit verkoopinformatie. Partijen schijnen uit het oog te verliezen dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat. Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en die de rechtbank kunnen overtuigen dat, zoals in dit geval, voldoende rekening is gehouden met de verschillen in secundaire objectkenmerken. Een exacte kwantitatieve vertaling is echter op grond van de ter beschikking staande stukken niet te maken. 10.6. De rechtbank volgt in dit geval eiseres, behoudens de constatering over de keuken die pas in 2022 en niet in 2021 is verbouwd, niet in haar aanname over de KOUDV-factoren. De rechtbank overweegt dat in deze zaak de heffingsambtenaar een ter zake kundige taxateur de taxatie heeft laten uitvoeren. Daarbij is relevant dat eiseres in beroep geweigerd heeft om de taxateur de woning inpandig te laten opnemen. Een dergelijke handelswijze komt voor rekening en risico van eiseres. Dat betekent namelijk dat eiseres de heffingsambtenaar de mogelijkheid onthoudt om naar aanleiding van de aangebrachte gronden in beroep meer nauwkeurig vast te stellen hoe het is gesteld met de diverse kwaliteits- en onderhoudsaspecten van de woning. De taxateur heeft moeten uitgaan van wat hem bekend was op grond van eerdere taxaties en andere beschikbare informatie over de woning in relatie tot de vergelijkingsobjecten. De taxateur verricht zijn taxatie op basis van een inschatting die hij maakt op grond van zijn ervaring, kunde en kennis. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven waarop zijn beoordeling van de secundaire objectkenmerken is gebaseerd. 10.7. Bij zijn taxatie is de taxateur voor de luxe onderdelen van de woning uitgegaan van een gedateerde badkamer en toilet, maar een recente cv-ketel van ongeveer 5 jaar oud. Ook is heffingsambtenaar, zoals hiervoor al is opgemerkt, alsnog ook voor dit belastingjaar uitgegaan van een nog verouderde keuken en heeft hij daarom de taxatie aangepast, wat heeft geleid tot een aangepaste getaxeerde waarde. Voor de bepaling van alle secundaire objectkenmerken is de taxateur verder uitgegaan van de gegevens en de foto’s die eiseres in de bezwaarfase heeft verstrekt en hij heeft op basis daarvan geconcludeerd dat de woning ten opzichte van de gebruikte vergelijkingsobjecten een gemiddelde afwerking heeft. Ook heeft hij op basis van alles wat hem ter beschikking stond ten aanzien van de overige secundaire objectkenmerken geen aanleiding gezien om af te wijken van een gemiddeld niveau. Daarmee heeft de heffingsambtenaar, ondersteund met het taxatierapport inclusief foto’s, de rechtbank voldoende houvast geboden om hem te volgen in het kwaliteits- en het onderhoudsniveau van de woning. In zo’n situatie moet eiseres meer stellen dan dat zij het niet eens is met de kwantitatieve vertaling door de taxateur, en moet zij bijvoorbeeld met onderbouwende stukken meer concreet naar voren brengen dat er reden is om te twijfelen aan de taxatie die door een gediplomeerd taxateur is uitgevoerd.

De heffingsambtenaar heeft voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van de door hem gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m² lager wordt. De grondstaffel, die is opgenomen in de waardematrix, is voor alle woningen gelijk en daarmee zijn de verschillen in de grondwaarde af te leiden. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. 10.1. Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna. 10.2. Eiseres heeft haar beroepsgronden ten aanzien van de eerder gebruikte referentiewoningen [adres] en [adres] op zitting ingetrokken, omdat de heffingsambtenaar die niet langer gebruikt in beroep. De rechtbank laat daarom die beroepsgronden buiten beschouwing. 10.3. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar moet uitgaan van een (gewogen) gemiddelde van de verkoopresultaten en wijst op de uitspraak van gerechtshof ’s-Gravenhage met zaaknummer BK-09/00828. De rechtbank begrijpt de stelling van eiseres aldus dat zij van mening is dat de heffingsambtenaar gebruik maakt van te duur verkochte vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt eiseres niet hierin. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar, zoals hij ook op zitting heeft toegelicht, in deze zaak gebruik heeft gemaakt van meerdere transacties die goed vergelijkbaar zijn met de woning. In zijn verweerschrift en op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij een taxatie bezien wordt of de transacties, in dit geval in de woonkern Milheeze, geschikt zijn en zich op goede wijze verhouden tot de woning. Dat wordt ook duidelijk uit de loop van de procedure, omdat hij ten opzichte van de bezwaarfase twee eerder gebruikte vergelijkingsobjecten heeft laten vallen, en een nieuw vergelijkingsobject in beroep heeft toegevoegd. Hierbij heeft de heffingsambtenaar niet meer waarde gehecht aan één specifiek object ten opzichte van de andere vergelijkingsobjecten. Ook is niet gebleken dat hij daarbij enkel gebruik heeft gemaakt van de duurst verkochte objecten. De verwijzing naar de uitspraak van gerechtshof ’s-Gravenhage kan eiseres niet baten. Eiseres verwijst namelijk naar een situatie die zich hier niet voordoet. In de zaak die voorlag bij dat gerechtshof werd geoordeeld dat ten onrechte de waarde aannemelijk was gemaakt met de verwijzing naar het best verkochte en identieke vergelijkbare object. Dat is hier niet het geval omdat de heffingsambtenaar drie geschikte, maar niet identieke, vergelijkingsobjecten heeft gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet. 10.4. De gemachtigde van eiseres heeft vooral naar voren gebracht dat volgens hem de luxe onderdelen van de woning, zoals badkamer en toilet deels zijn gedateerd. Daarbij hebben eiseres en haar echtgenoot zelf ook op zitting nog gewezen op de staat van de vloer op de eerste verdieping en het ontbreken van (voldoende) isolatie. Ook zijn volgens eiseres de verschillen in kwaliteit, luxe en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten onvoldoende tot uitdrukking gebracht. 10.5. De rechtbank merkt op dat in toenemende mate correcties en daarbij de cijfermatige vaststelling van de KOUDV- en liggingsfactoren in WOZ-zaken het debat tussen partijen bepalen. De rechtbank overweegt dat correcties die worden toegepast in woningtaxaties deels berusten – en ook mogen berusten – op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de beschikbare gegevens en de marktanalyse die door een taxateur wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde factoren aanpassing behoeven. Daarbij valt op dat partijen elkaar over en weer bestrijden over de toegepaste correcties en de daarbij behorende cijfermatige vaststelling van de secundaire objectkenmerken, waaronder in deze zaak de diverse KOUDV-factoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven waarop die factoren en de gehanteerde percentages zijn gebaseerd. Een dergelijk fijnmazig systeem veronderstelt dat de taxateur nauwkeurig deze correcties exact kan bepalen. Dit plaatst de rechtbank voor de vraag hoe en op welke wijze wat partijen over en weer inbrengen kwantitatief te vertalen valt in neerwaartse of opwaartse correcties. De rechtbank beschikt daarbij immers slechts over een beperkt aantal uitpandige en (soms) inpandige foto’s van partijen, (soms) ondersteund door een overzichtskaartje of omgevingsfoto’s. Vaak zijn foto’s ook verkregen uit verkoopinformatie. Partijen schijnen uit het oog te verliezen dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat. Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en die de rechtbank kunnen overtuigen dat, zoals in dit geval, voldoende rekening is gehouden met de verschillen in secundaire objectkenmerken. Een exacte kwantitatieve vertaling is echter op grond van de ter beschikking staande stukken niet te maken. 10.6. De rechtbank volgt in dit geval eiseres, behoudens de constatering over de keuken die pas in 2022 en niet in 2021 is verbouwd, niet in haar aanname over de KOUDV-factoren. De rechtbank overweegt dat in deze zaak de heffingsambtenaar een ter zake kundige taxateur de taxatie heeft laten uitvoeren. Daarbij is relevant dat eiseres in beroep geweigerd heeft om de taxateur de woning inpandig te laten opnemen. Een dergelijke handelswijze komt voor rekening en risico van eiseres. Dat betekent namelijk dat eiseres de heffingsambtenaar de mogelijkheid onthoudt om naar aanleiding van de aangebrachte gronden in beroep meer nauwkeurig vast te stellen hoe het is gesteld met de diverse kwaliteits- en onderhoudsaspecten van de woning. De taxateur heeft moeten uitgaan van wat hem bekend was op grond van eerdere taxaties en andere beschikbare informatie over de woning in relatie tot de vergelijkingsobjecten. De taxateur verricht zijn taxatie op basis van een inschatting die hij maakt op grond van zijn ervaring, kunde en kennis. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven waarop zijn beoordeling van de secundaire objectkenmerken is gebaseerd. 10.7. Bij zijn taxatie is de taxateur voor de luxe onderdelen van de woning uitgegaan van een gedateerde badkamer en toilet, maar een recente cv-ketel van ongeveer 5 jaar oud. Ook is heffingsambtenaar, zoals hiervoor al is opgemerkt, alsnog ook voor dit belastingjaar uitgegaan van een nog verouderde keuken en heeft hij daarom de taxatie aangepast, wat heeft geleid tot een aangepaste getaxeerde waarde. Voor de bepaling van alle secundaire objectkenmerken is de taxateur verder uitgegaan van de gegevens en de foto’s die eiseres in de bezwaarfase heeft verstrekt en hij heeft op basis daarvan geconcludeerd dat de woning ten opzichte van de gebruikte vergelijkingsobjecten een gemiddelde afwerking heeft. Ook heeft hij op basis van alles wat hem ter beschikking stond ten aanzien van de overige secundaire objectkenmerken geen aanleiding gezien om af te wijken van een gemiddeld niveau. Daarmee heeft de heffingsambtenaar, ondersteund met het taxatierapport inclusief foto’s, de rechtbank voldoende houvast geboden om hem te volgen in het kwaliteits- en het onderhoudsniveau van de woning. In zo’n situatie moet eiseres meer stellen dan dat zij het niet eens is met de kwantitatieve vertaling door de taxateur, en moet zij bijvoorbeeld met onderbouwende stukken meer concreet naar voren brengen dat er reden is om te twijfelen aan de taxatie die door een gediplomeerd taxateur is uitgevoerd.

Het enkel stellen dat zij het anders ziet is daarvoor onvoldoende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt dat voor de woning en de daarbij behorende KOUDV-factoren, behoudens de aanpassing vanwege de nog verouderde keuken in 2021, een cijfer 3 (gemiddeld) is gehanteerd en die in een juiste verhouding staan tot de KOUDV-factoren die voor de vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd. Wat eiseres daar verder over heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 10.8. Eiseres en haar echtgenote hebben op zitting zelf naar voren gebracht dat zij vooral vinden dat de waarde van hun woning afwijkt van een aantal twee-onder-een-kapwoningen in dezelfde straat. Zij voeren aan dat hun woning het kleinste perceel heeft, maar uit contacten met andere bewoners blijkt dat niettemin alle woningen ongeveer dezelfde waarde hebben. Op zitting heeft de heffingsambtenaar daarop gereageerd. Hij heeft toegelicht dat in de regel alle woningen van een vergelijkbaar type in de straat consistent op een zelfde wijze worden gewaardeerd. In essentie leidt dat tot een zelfde modelwaarde voor die woningen, maar daarop kunnen afwijkingen ontstaan in het geval er verschillen zijn ten aanzien van de primaire en secundaire objectkenmerken. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Als eiseres meer concrete informatie had gewenst had het op haar weg gelegen om dit in eerder stadium uitdrukkelijk naar voren te brengen. In dat geval had de heffingsambtenaar ook ter informatie aan eiseres meer onderbouwende gegevens kunnen verstrekken die duidelijk hadden kunnen maken waarom de WOZ-waarde van de woning niet afwijkt van een aantal naburige twee-onder-een-kapwoningen.10.9. Eiseres heeft weliswaar een taxatierapport ingebracht, maar dit taxatierapport geeft geen aanleiding tot een lagere waarde. De rechtbank overweegt hierover als volgt. De rechtbank stelt allereerst vast dat, blijkens de verklaring van de taxateur Keijzers op bladzijde 3 en wat de gemachtigde van eiseres op de zitting niet heeft weersproken, dit taxatierapport niet is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2021, maar voor het verkrijgen van een hypothecaire (her)financiering. Bovendien is als peildatum niet 1 januari 2021 gehanteerd, maar 2 september 2021. Reeds daarom kan aan dit taxatierapport in het kader van de Wet WOZ niet de waarde worden gehecht die eiseres daaraan wenst te verbinden. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar op zitting terecht naar voren heeft gebracht dat in onderdeel P van het taxatierapport wordt vergeleken met modelmatige waarderapporten die voor de woning andere modelwaarden geven (namelijk € 351.000 en € 369.326), maar dat dat niet rekenkundig wordt gemotiveerd waarom wordt afgeweken van die modelwaarden en niettemin een taxatiewaarde van € 315.000 wordt gehanteerd. Tenslotte gebruikt de taxateur weliswaar drie referentieobjecten, maar ontbreekt verder in het taxatierapport van Keijzers voor zowel de woning als de gebruikte vergelijkingsobjecten een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen naar hoofdgebouw, aanbouwen en/of bijgebouwen dan wel grondwaarde en grondstaffeling, in de vorm van een matrix. Door het ontbreken van een dergelijke waardematrix, zoals de heffingsambtenaar die wel hanteert, valt voor de rechtbank niet te herleiden hoe, rekening houdend met de bestaande verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, taxateur Keijzers tot de door hem getaxeerde waarde is gekomen. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiseres met dit taxatierapport geen twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. 10.10. Eiseres wijst er nog op dat volgens haar de verkooptransacties [adres] en [adres] , beide te [plaats] , beter geschikt zijn voor de onderbouwing. De rechtbank volgt eiseres niet daarin. De heffingsambtenaar heeft daar namelijk tegen in gebracht dat [adres] niet op de vrije markt is verkocht en dat de huidige eigenaar heeft aangegeven dat hij de woning heeft gekocht van een bekende. Wat betreft [adres] heeft de heffingsambtenaar erkend dat op zich die transactie gebruikt had kunnen worden, maar het bouwjaar van [adres] nog verder verwijderd is van dat van de woning en de vergelijkingsobjecten. Op de heffingsambtenaar rust geen verplichting om in zijn waardematrix gebruik te maken van alle geschikte objecten. Om die reden heeft de taxateur gekozen voor de drie transacties in de waardematrix. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee afdoende weerlegd waarom hij deze twee transacties niet heeft gebruikt. 10.11. Alles wat eiseres verder heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarbij betrekt de rechtbank dat de heffingsambtenaar, zoals hiervoor is overwogen, in beroep een waarde heeft getaxeerd die € 11.000 hoger ligt dan de WOZ-waarde.

Het enkel stellen dat zij het anders ziet is daarvoor onvoldoende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt dat voor de woning en de daarbij behorende KOUDV-factoren, behoudens de aanpassing vanwege de nog verouderde keuken in 2021, een cijfer 3 (gemiddeld) is gehanteerd en die in een juiste verhouding staan tot de KOUDV-factoren die voor de vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd. Wat eiseres daar verder over heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 10.8. Eiseres en haar echtgenote hebben op zitting zelf naar voren gebracht dat zij vooral vinden dat de waarde van hun woning afwijkt van een aantal twee-onder-een-kapwoningen in dezelfde straat. Zij voeren aan dat hun woning het kleinste perceel heeft, maar uit contacten met andere bewoners blijkt dat niettemin alle woningen ongeveer dezelfde waarde hebben. Op zitting heeft de heffingsambtenaar daarop gereageerd. Hij heeft toegelicht dat in de regel alle woningen van een vergelijkbaar type in de straat consistent op een zelfde wijze worden gewaardeerd. In essentie leidt dat tot een zelfde modelwaarde voor die woningen, maar daarop kunnen afwijkingen ontstaan in het geval er verschillen zijn ten aanzien van de primaire en secundaire objectkenmerken. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Als eiseres meer concrete informatie had gewenst had het op haar weg gelegen om dit in eerder stadium uitdrukkelijk naar voren te brengen. In dat geval had de heffingsambtenaar ook ter informatie aan eiseres meer onderbouwende gegevens kunnen verstrekken die duidelijk hadden kunnen maken waarom de WOZ-waarde van de woning niet afwijkt van een aantal naburige twee-onder-een-kapwoningen.10.9. Eiseres heeft weliswaar een taxatierapport ingebracht, maar dit taxatierapport geeft geen aanleiding tot een lagere waarde. De rechtbank overweegt hierover als volgt. De rechtbank stelt allereerst vast dat, blijkens de verklaring van de taxateur Keijzers op bladzijde 3 en wat de gemachtigde van eiseres op de zitting niet heeft weersproken, dit taxatierapport niet is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2021, maar voor het verkrijgen van een hypothecaire (her)financiering. Bovendien is als peildatum niet 1 januari 2021 gehanteerd, maar 2 september 2021. Reeds daarom kan aan dit taxatierapport in het kader van de Wet WOZ niet de waarde worden gehecht die eiseres daaraan wenst te verbinden. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar op zitting terecht naar voren heeft gebracht dat in onderdeel P van het taxatierapport wordt vergeleken met modelmatige waarderapporten die voor de woning andere modelwaarden geven (namelijk € 351.000 en € 369.326), maar dat dat niet rekenkundig wordt gemotiveerd waarom wordt afgeweken van die modelwaarden en niettemin een taxatiewaarde van € 315.000 wordt gehanteerd. Tenslotte gebruikt de taxateur weliswaar drie referentieobjecten, maar ontbreekt verder in het taxatierapport van Keijzers voor zowel de woning als de gebruikte vergelijkingsobjecten een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen naar hoofdgebouw, aanbouwen en/of bijgebouwen dan wel grondwaarde en grondstaffeling, in de vorm van een matrix. Door het ontbreken van een dergelijke waardematrix, zoals de heffingsambtenaar die wel hanteert, valt voor de rechtbank niet te herleiden hoe, rekening houdend met de bestaande verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, taxateur Keijzers tot de door hem getaxeerde waarde is gekomen. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiseres met dit taxatierapport geen twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. 10.10. Eiseres wijst er nog op dat volgens haar de verkooptransacties [adres] en [adres] , beide te [plaats] , beter geschikt zijn voor de onderbouwing. De rechtbank volgt eiseres niet daarin. De heffingsambtenaar heeft daar namelijk tegen in gebracht dat [adres] niet op de vrije markt is verkocht en dat de huidige eigenaar heeft aangegeven dat hij de woning heeft gekocht van een bekende. Wat betreft [adres] heeft de heffingsambtenaar erkend dat op zich die transactie gebruikt had kunnen worden, maar het bouwjaar van [adres] nog verder verwijderd is van dat van de woning en de vergelijkingsobjecten. Op de heffingsambtenaar rust geen verplichting om in zijn waardematrix gebruik te maken van alle geschikte objecten. Om die reden heeft de taxateur gekozen voor de drie transacties in de waardematrix. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee afdoende weerlegd waarom hij deze twee transacties niet heeft gebruikt. 10.11. Alles wat eiseres verder heeft aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarbij betrekt de rechtbank dat de heffingsambtenaar, zoals hiervoor is overwogen, in beroep een waarde heeft getaxeerd die € 11.000 hoger ligt dan de WOZ-waarde.