ECLI:NL:RBOBR:2023:3726

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 21/2931 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2023 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaatsnaam] , eiseres (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), en de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom) Als derde-partij neemt aan de zaak deel: de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarden van het bedrijfspand (hierna: het bedrijfsobject) aan de [adres] en de woning aan de [adres] voor het kalenderjaar 2021. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 200.000 voor het bedrijfsobject en € 332.000 voor de woning. De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en gelden voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet zijn onder andere ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2021 opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 15 november 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning gehandhaafd en de waarde van het bedrijfsobject verlaagd naar € 159.000. De heffingsambtenaar heeft een bedrag van € 530 als vergoeding van haar proceskosten voor het bezwaar aan eiseres toegekend. 1.3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. Eiseres heeft nadere stukken ingediend. 1.6. De rechtbank heeft het beroep op 7 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en zijn taxateur C.L.M. van Summeren deelgenomen.

2. Eiseres is op 1 januari 2021 gebruiker van het bedrijfsobject gelegen aan de [adres] . Het bedrijfsobject bestaat uit een restaurant, een keuken, een kantoor en een toiletruimte. Het is gebouwd in 1959. 2.1. Eiseres is op 1 januari 2021 eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1974. De woning ligt in [plaatsnaam] en bestaat uit een hoofdbouw van 114 m², een dakkapel, een aanbouw woonruimte van 25 m² en een vrijstaande garage van 33 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 323 m².

Het griffierecht 3. Het beroepschrift is op 29 december 2021 ingediend. Vervolgens heeft het Dienstencentrum Rechtspraak de nota voor het griffierecht van € 49 aan de gemachtigde aan eiseres gestuurd. Daarin is een betalingstermijn van 4 weken gesteld. Op 11 januari 2022 heeft de gemachtigde van eiseres een beroep gedaan op betalingsonmacht namens eiseres. Daarop heeft de rechtbank een formulier aan de gemachtigde van eiseres toegezonden waarmee eiseres het verzoek kan onderbouwen. Het beroep op betalingsonmacht is vervolgens niet door eiseres onderbouwd, zodat het beroep op betalingsonmacht met de brief van 13 mei 2022 is afgewezen. Het verzoek om digitale deelname aan de zitting 4. De gemachtigde van eiseres heeft op 6 juli 2023 om 16.12 uur verzocht hem een linkje toe te sturen voor de zitting. De rechtbank begrijpt dat hij daarmee een verzoek doet om digitaal aan de zitting deel te nemen. De gemachtigde van eiseres heeft zijn verzoek onderbouwd met een brief van zijn arts. 4.1. De rechtbank heeft eerst op 7 juli 2023 rond 8.30 uur kennis genomen van het verzoek. Vervolgens heeft de rechtbank per e-mailbericht aan de gemachtigde van eiseres laten weten dat zijn verzoek is afgewezen. De rechtbank licht deze beslissing hierna toe. 4.2. In oktober 2022 hebben de rechtbank en de gemachtigde van eiseres contact met elkaar gehad over de dagen waarop de gemachtigde van eiseres beschikbaar is voor zittingen bij de rechtbank. Dat contact heeft geleid tot een reeks zittingsdata waarvan de laatste 7 juli 2023 is. Vervolgens heeft er een briefwisseling plaatsgevonden over de wijze waarop de zittingen plaatsvinden. Met de brief van 31 oktober 2022 heeft de rechtbank de gemachtigde van eiseres bericht dat de rechtbank niet akkoord kan gaan met het houden van digitale zittingen. In de brief van 3 januari 2023 staat dat de zittingen fysiek plaatsvinden en dat de gemachtigde van eiseres geen linkjes ontvangt. Dat is nog eens herhaald in de brief van 9 januari 2023. In tegenstelling tot wat de gemachtigde van eiseres beweert, is er dus geen sprake van dat hij en de rechtbank een afspraak hebben gemaakt die inhoudt dat de zittingen digitaal plaatsvinden. In één enkel geval is een verzoek van de gemachtigde om digitaal deel te nemen toegewezen. Overige verzoeken om digitaal deel te nemen, zijn afgewezen. 4.3. In dit geval is het verzoek afgewezen, omdat het onvoldoende is onderbouwd. De gemachtigde van eiseres heeft weliswaar een brief van zijn arts overgelegd, maar die brief is niet ondertekend. Bovendien laat de arts zich uit over de mogelijkheden van de gemachtigde van eiseres om te functioneren in arbeid, terwijl hij niet deskundig is op dat gebied. Hij is immers geen bedrijfsarts of verzekeringsarts. De rechtbank hecht om deze redenen geen waarde aan die brief, althans niet zoveel waarde dat die brief tot toewijzing van het verzoek om digitale deelname moet leiden. De WOZ-waarde 5. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarden van het bedrijfsobject en de woning voor het kalenderjaar 2021. De waardepeildatum is 1 januari 2020. 5.1. Eiseres vindt dat de waarde van het bedrijfsobject € 127.200 (€ 159.000 – 20%) en de waarde van de woning € 324.000 moet zijn. De heffingsambtenaar heeft de waarden van het bedrijfsobject en de woning onderbouwd met taxatierapporten die op 26 april 2023 zijn opgesteld door taxateur Van Summeren. Met die taxatierapporten is de WOZ-waarde van het bedrijfsobject (€ 159.000) getaxeerd op € 161.000 en de WOZ-waarde van de woning (€ 332.000) op € 332.000. 5.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, weegt de rechtbank ook mee wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. Daarover zal de rechtbank zich als eerste uitlaten. De beroepsgronden van eiseres 6. De beroepsgronden van eiseres in het beroepschrift van 29 november 2021 zijn algemeen van aard, bevatten geen of weinig inhoudelijke en op de zaak toegespitste argumenten en zijn fragmentarisch qua structuur. Het beroepschrift bevat niet of nauwelijks onderbouwde stellingen tegen de vastgestelde waarde of de onderbouwing daarvan door de heffingsambtenaar. In de nadere stukken van eiseres (de brief van 19 juni 2023) gaat zij in het geheel niet in op het inhoudelijke geschil, maar richt zij zich op het griffierecht en haar ontvankelijkheid in het beroep, terwijl dat in het geheel niet ter discussie staat. 6.1. De rechtbank is ermee bekend dat de gemachtigde van eiseres dit niet alleen doet in deze zaak, maar hij doet dat ook in andere zaken die hij bij de rechtbank aanbrengt en hij doet dat al gedurende meerdere jaren. Deze wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres vergt van de rechtbank zowel wat betreft de voorbereiding als de benodigde zittingstijd een onevenredige tijdsinspanning in vergelijking met andere gelijksoortige zaken. Door de handelwijze van de gemachtigde van eiseres weet de rechtbank gewoonweg tot aan de zitting niet waar het geschil over gaat en kan zij de zitting niet adequaat voorbereiden. Dit geldt uiteraard ook voor de heffingsambtenaar. Hij verneemt pas tijdens de zitting waar hij zich tegen moet verweren. Het indienen van standaard, algemene beroepsgronden verdraagt zich dan ook niet met de eisen van een goede procesorde. Eiseres loopt daarmee het risico dat punten die zij (pas) op de zitting aanvoert tardief zijn en buiten beschouwing worden gelaten als de heffingsambtenaar niet in staat is daar adequaat op te reageren. 6.2. Tijdens de zitting heeft de rechtbank aan eiseres gevraagd welke beroepsgronden zij handhaaft en die vervolgens toe te lichten. Ondanks dat eiseres heeft geantwoord dat zij alle gronden handhaaft, heeft zij slechts enkele punten aan de orde gesteld. De rechtbank begrijpt daaruit dat voor de beoordeling van de rechtbank voor eiseres alleen die gronden van belang zijn die zij op zitting heeft genoemd. Dit betekent dat de rechtbank in deze uitspraak alleen die gronden beoordeelt. Alle overige beroepsgronden zijn onvoldoende concreet en niet toegespitst op de WOZ-waarden die de heffingsambtenaar voor het bedrijfsobject en de woning heeft vastgesteld of niet relevant bij de rekenmethode die de heffingsambtenaar heeft gebruikt om de vastgestelde waarden te onderbouwen. [adres] 7. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet aan de orde gesteld. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van 26 april 2023. 7.1. Eiseres voert aan dat het eigen aankoopcijfer in juni 2018 en het eigen verkoopcijfer in april 2022 te ver zijn gelegen van de waardepeildatum waardoor die cijfers niet gebruikt kunnen worden om de WOZ-waarde te onderbouwen. Verder merkt eiseres op dat bij de indexering van de verkoopprijzen (van de referentieobjecten) uit moet worden gegaan van de datum waarop de verkoopovereenkomst tot stand is gekomen en niet van de datum van levering. 7.2. De heffingsambtenaar onderbouwt de WOZ-waarde door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode voor de waardering van de woning. De heffingsambtenaar heeft voor die waardebepaling de woning vergeleken met drie rondom de peildatum verkochte referentieobjecten, te weten [adressen] , alle gelegen in [plaatsnaam] . De rechtbank acht deze referentieobjecten vergelijkbaar met de woning. De referentieobjecten betreffen gelijksoortige panden. De referentieobjecten zijn rondom de waardepeildatum verkocht.

8.8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport met bijlagen de kapitalisatiefactor van 10,5 voor het bedrijfsobject aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de transactiecijfers van drie transacties van bedrijfsobjecten gebruikt die zijn gerealiseerd voor en na de waardepeildatum en hij heeft die cijfers geanalyseerd en waar nodig inzichtelijk gecorrigeerd. Dat is met name het geval waar sprake is van verkoop in verhuurde staat. Hij heeft toegelicht dat de gebruikte huurwaardes zijn getaxeerd, maar dat hij daarbij ook gebruik heeft gemaakt van de verhuurcijfers die zijn gebruikt om de huurwaarde van het bedrijfsobject te onderbouwen. Deze onderbouwing van de gebruikte huurwaardes vindt de rechtbank toereikend. 8.9. Ten slotte voert eiseres aan dat een korting op de WOZ-waarde moet worden toegepast vanwege de maatregelen als gevolg van de Coronapandemie. 8.10. De rechtbank is van oordeel dat de gevolgen van de Coronapandemie voldoende zijn verdisconteerd in de WOZ-waarde van het bedrijfsobject. De gebruikte huurtransacties en een deel van de gebruikte kooptransacties zijn namelijk tot stand gekomen in een periode waarin sprake was van maatregelen als gevolg van de Coronapandemie. De rechtbank veronderstelt dat de gevolgen van die maatregelen voldoende tot uitdrukking komen in die huur- en transactiecijfers. De rechtbank heeft daarom geen aanleiding om een extra korting toe te passen vanwege de Coronapandemie. Daarmee heeft eiseres geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Tussentijdse conclusie 9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Hij is dus in zijn bewijslast geslaagd. Het verzoek om schadevergoeding 10. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil. Daarover overweegt de rechtbank het volgende. 10.1. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. 10.2. In deze zaak is de termijn aangevangen op 7 april 2021 door de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar. De rechtbank had binnen twee jaar, dus uiterlijk op 7 april 2023 uitspraak moeten doen. Deze termijn is met ruim 3 maanden overschreden. De bezwaarfase heeft ruim 7 maanden geduurd en dat is ruim 1 maand te lang. De beroepsfase ruim 2 maanden te lang geduurd. 10.3. Er kunnen echter bijzondere omstandigheden zijn die aanleiding geven voor verlenging van die termijnen. Daarbij kan worden gedacht aan de invloed van eiseres en/of haar gemachtigde op de duur van het proces. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van zodanige bijzondere omstandigheden dat de redelijke termijn moet worden verlengd. De rechtbank legt dat hierna uit. 10.4. In punt 3. heeft de rechtbank beschreven dat de gemachtigde van eiseres een beroep op betalingsonmacht heeft gedaan. Nadat het beroep is afgewezen heeft het Dienstencentrum Rechtspraak opnieuw een nota voor het griffierecht van € 49 aan de gemachtigde van eiseres gezonden. Daarna heeft het Dienstencentrum Rechtspraak een herinnering gestuurd. Uiteindelijk is het griffierecht pas op 12 juli 2022 betaald. 10.5. De rechtbank is van oordeel dat door de handelwijze van de gemachtigde van eiseres de procedure met ongeveer 6 maanden is vertraagd. Het heeft immers tot 12 juli 2022 geduurd voordat het griffierecht was betaald en de procedure inhoudelijk in gang kon worden gezet. De rechtbank is van oordeel dat de gemachtigde van eiseres door het griffierecht niet binnen de oorspronkelijke termijn van 4 weken te betalen, maar een beroep op betalingsonmacht te doen, er zelf voor heeft gezorgd dat de rechtbank niet uiterlijk op 7 april 2023 uitspraak heeft kunnen doen. Weliswaar is een beroep op betalingsonmacht in beginsel aan te merken als een normale proceshandeling die niet leidt tot verlenging van de redelijke termijn, maar de rechtbank ziet dat in dit geval anders. De gemachtigde van eiseres dient namelijk al geruime tijd in (vrijwel) alle beroepszaken waarin hij bij deze rechtbank als gemachtigde optreedt een dergelijk verzoek tot uitstel van betaling van het griffierecht in met eenzelfde, algemene formulering. De rechtbank heeft deze verzoeken steeds afgewezen, omdat de gemachtigde, ondanks een verzoek om een nadere onderbouwing, niet nader ingaat op de financiële situatie van zijn cliënt. Verschillende gerechtshoven hebben in uitspraken op beroepen waarin de gemachtigde van eiseres als gemachtigde optrad, geoordeeld dat hij niet zelf een beroep op betalingsonmacht kan doen, maar dat het gaat om de financiële situatie van zijn cliënt. De gemachtigde van eiseres weet op het moment van indienen van het beroep op betalingsonmacht dus al dat dit geen enkele kans van slagen zal hebben. Maar hij houdt daarmee de procedure wel aanzienlijk op door steeds weer een gelijkluidend beroep op betalingsonmacht te doen zonder dat op enige relevante wijze te onderbouwen. Bovendien belast hij de griffie door zijn veelheid aan deze verzoeken op onevenredige wijze en strooit hij daarmee zand in de raderen van de griffie. 10.6. Daar komt bij dat de beroepschriften van de gemachtigde van eiseres vrijwel nooit voldoen aan de eisen die de wet daaraan stelt. Dat geldt ook voor het beroepschrift in deze zaak. De gemachtigde stuurt geen schriftelijke machtiging toe waaruit blijkt dat hij gevolmachtigd is om beroep in te stellen. Dat betekent dat de rechtbank hem daar vervolgens op moet wijzen en hem in de gelegenheid moet stellen dat verzuim te herstellen. In deze zaak heeft de rechtbank dat gedaan met de brief van 9 december 2021. Pas op 22 februari 2022 heeft de rechtbank de machtiging ontvangen. Ook deze handelwijze vormt door de vele onvolledige beroepschriften van de gemachtigde een onevenredige belasting van de griffie van de rechtbank. 10.7. Ten slotte heeft de rechtbank haar werkwijze voor het plannen van de zitting in zaken waarin de gemachtigde van eiseres als gemachtigde optreedt aangepast. Het groot aantal zaken dat de gemachtigde behandelt, heeft namelijk tot gevolg dat hij zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. Daardoor kwam de afdoening van zaken in het gedrang. De rechtbank heeft er vervolgens voor gekozen om in overleg met de gemachtigde zittingsdagen vast te leggen. Dat heeft er toe geleid dat in de periode van 13 januari tot en met 7 juli 2023 op een beperkt aantal vrijdagen gedurende vrijwel de gehele dag zittingen zijn gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optrad. 10.8. De rechtbank stelt vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden geappointeerd, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. In januari 2022 schreef de gemachtigde van eiseres al dat de eerste 6 maanden van het nieuwe kalenderjaar in zijn agenda praktisch reeds barstensvol zat en dat hij door andere rechtbanken geboekt werd voor gehele dagen en dagdelen ver weg in 2023 en ook in 2024. De rechtbank begrijpt uit dit laatste dat hij begin 2022 met andere rechtbanken al afspraken maakte over zittingsdagen in 2023 en 2024. Ook dit gegeven leidt ertoe dat de termijn waarbinnen deze zaken kunnen worden afgedaan langer duurt.

11. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk in haar mening dat de WOZ-waarden van de woning en het bedrijfsobject te hoog zijn. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Voor vergoeding van het griffierecht of de proceskosten bestaat geen aanleiding.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; wijst het verzoek om schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. G. de Jong, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juli 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Bent u het niet eens met deze uitspraak? Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch. ECLI:NL:GHDHA:2023:1012

Van de woning en de referentieobjecten zijn de objectkenmerken, het type, het bouwjaar en de grootte vermeld. Ook is een grondstaffel bijgevoegd. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten is bij de waardebepaling rekening gehouden. De verkoopprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De waarde van de woning is door de vergelijking met deze drie verkochte referentieobjecten goed onderbouwd door de heffingsambtenaar. 7.3. Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De eigen aankoop- en verkoopcijfers van de woning van eiseres zijn weliswaar in het taxatierapport vermeld, maar de heffingsambtenaar heeft die niet gebruikt als uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde. Dat de taxateur bij de indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan van de datum van levering is niet in het nadeel van eiseres. In 2020 en 2021 was er namelijk sprake van een stijgende markt, waardoor de geïndexeerde waarde hoger uitvalt als wordt uitgegaan van de datum van verkoop. [adres] en [adres] zijn immers voor de waardepeildatum verkocht en die verkoopprijzen zouden met een hoger percentage opwaarts worden gecorrigeerd. [adres] is na de waardepeildatum verkocht en zou met een lager percentage neerwaarts worden gecorrigeerd. Deze beroepsgrond kan eiseres dus niet baten. 7.4. Eiseres heeft de waarde die zij heeft bepleit op geen enkele wijze onderbouwd, zodat zij daarmee geen twijfel zaait over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. [adres] 8. Eiseres heeft de objectafbakening van het bedrijfsobject niet aan de orde gesteld. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van 26 april 2023. Eiseres heeft de objectkenmerken wel aan de orde gesteld. Zij betwist de juistheid van het oppervlak van de keuken. De heffingsambtenaar gaat uit van 42 m², terwijl op de plattegrond bij de huurovereenkomst uit 2016 staat dat de keuken 34,4 m² is. Eiseres berekent het totale oppervlak van het bedrijfsobject op afgerond 103 m² en daar is de heffingsambtenaar in bezwaar ook vanuit gegaan. 8.1. De taxateur heeft tijdens de zitting uitgelegd dat hij bij het oppervlak is uitgegaan van de informatie uit zijn gegevensbeheer. Die informatie is preciezer dan de informatie op de plattegrond bij de huurovereenkomst. De taxateur wijst er ook op dat op de plattegrond een ruimte tussen de keuken en het restaurant en het portaal is en dat die ruimte vermoedelijk niet is meegenomen. 8.2. De rechtbank kan de uitleg van de taxateur volgen. Daarbij speelt mee dat op de plattegrond staat dat het gebruiksoppervlakte van de overige inpandige ruimtes 112 m² is. Dat komt dicht in de buurt van het totale oppervlakte van 110 m² waar de heffingsambtenaar vanuit gaat. De rechtbank twijfelt er daarom niet aan dat de taxateur is uitgegaan van het juiste oppervlak van het bedrijfsobject. 8.3. In het door de heffingsambtenaar gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt. Bij deze methode wordt uitgegaan van een realiseerbare huuropbrengst per jaar, die vervolgens wordt gekapitaliseerd. Om de kapitalisatiefactor te bepalen is een vergelijking gemaakt met verkooptransacties van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum werden gerealiseerd. Om de huurwaarde te bepalen is een vergelijking gemaakt met huurtransacties van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum werden gerealiseerd. De rechtbank vindt deze methode bruikbaar voor het bepalen van de waarde van het bedrijfsobject. 8.4. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor alle objectonderdelen dezelfde huurwaarde per m² heeft gebruikt, terwijl hij had moeten differentiëren en dat bijvoorbeeld met behulp van de ITZA-methode had kunnen doen. De toiletruimte heeft immers niet dezelfde (huur)waarde per m² als het restaurant. 8.5. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde onderbouwd met gerealiseerde huurcijfers van drie vergelijkingsobjecten. Het betreft hier bruikbare vergelijkingsobjecten, namelijk horecagelegenheden met een goed vergelijkbaar vloeroppervlak, gelegen in Schijndel en Veghel. Uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar volgt dat rekening is gehouden met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten in vloeroppervlak, de uitstraling en de locatie. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning in het taxatierapport de transactiegegevens van elke huurtransactie verstrekt en op grond daarvan de huurwaarde bepaald. Dit heeft ertoe geleid dat in deze zaak voor het bedrijfsobject een huurwaarde van € 15.400 (€ 140 per m²) is gebruikt. Dat de taxateur daarbij geen onderscheid heeft gemaakt tussen de verschillende objectonderdelen, betekent niet dat de huurwaarde niet juist is of niet voldoende is onderbouwd. De heffingsambtenaar is namelijk niet gehouden om bij de waardering van een bedrijfsobject onderscheid te maken tussen de verschillende objectonderdelen of daarbij de ITZA-methode te gebruiken. Tijdens de zitting heeft de taxateur uitgelegd dat de huurwaarde op hetzelfde bedrag zou zijn uitgekomen als hij de ITZA-methode had toegepast. In die situatie zouden bepaalde onderdelen een hogere huurwaarde per m² hebben en andere een lagere, maar de uitkomst van de optelling zou niet anders zijn. Eiseres heeft daar niets tegenover gesteld. Dit betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de huurwaarde van het bedrijfsobject voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. 8.6. Eiseres voert aan dat de kapitalisatiefactor te hoog is en dat de heffingsambtenaar bij het berekenen van de kapitalisatiefactor niet uit mag gaan van een getaxeerde huurwaarde. Verder voert hij aan dat het percentage van het leegstandsrisico niet onderbouwd is. 8.7.