ECLI:NL:RBOBR:2022:278

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummers: SHE 21/106 en SHE 21/107 uitspraak van de meervoudige kamer van 27 januari 2022 in de zaak tussen [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: [naam 1] ), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder (gemachtigde: [naam 1] ).

Bij afzonderlijke beschikkingen van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] en [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 582.000 respectievelijk € 866.000. In dit aanslagbiljet zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt. Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 1 december 2020 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder onder meer de waarde van [adres] verlaagd naar € 503.000 en die van [adres] naar € 845.000, en ook de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Ook heeft verweerder een proceskostenvergoeding aan eiseres toegekend tot een bedrag van in totaal € 1055. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken afzonderlijk beroep ingesteld. Het beroep met betrekking tot [adres] heeft als zaaknummer SHE 21/106, en dat met betrekking tot [adres] zaaknummer SHE 21/107. Verweerder heeft een gezamenlijk verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Eiseres was op 1 januari 2020 gebruiker van de onroerende zaken [adres] te [woonplaats] en [adres] te [woonplaats] . Het object [adres] betreft een crèche/peuterspeelzaal. Het object omvat een ruimte voor dagverblijf, met een vloeroppervlak van 811 m², met een bijbehorend verhard schoolplein (320 m²). In de waardebepaling heeft verweerder een perceel ter grootte van 2.355 m² als grond bij niet-woning betrokken.

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak [adres] op de waardepeildatum 1 januari 2019. Ook is in geschil de in de uitspraak op bezwaar door verweerder toegekende proceskostenvergoeding, met name de hoogte van de vergoeding die is toegekend voor de door eiseres gemaakte kosten voor het opstellen van de taxatierapporten van [adres] en [adres] . Waarde [adres] (zaaknummer SHE 21/106) 2. Eiseres bepleit primair een waarde van € 260.000 en verwijst naar het taxatierapport van taxateur [naam 1] van 26 mei 2020 dat in de bezwaarfase is overgelegd. Subsidiair bepleit eiseres een waarde van € 422.000 en verwijst naar de taxatiekaart van taxateur [naam 1] die in de beroepsfase is overgelegd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde (€ 503.000) naar de getaxeerde waarde (€ 618.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 16 juli 2021 is opgemaakt door taxateur [naam 1] , en gecontroleerd door taxateur [naam 1] Juridisch kader 3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moeten worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, gezamenlijke opvatting van partijen. 4. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 5. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. 6. Verweerder dient te bewijzen dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Alleen als de rechtbank oordeelt dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Niet in geschil 7. Tussen partijen zijn de objectkenmerken van [adres] niet in geschil. Daarbij merkt de rechtbank op dat eiseres ter zitting niet langer heeft bestreden dat het vloeroppervlak van de ruimte voor dagverblijf 811 m² bedraagt. Evenmin is in geschil dat de gecorrigeerde vervangingswaarde het juiste waarderingsvoorschrift is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. De rechtbank sluit zich hierbij aan. 8. Partijen hebben bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzers en kengetallen deel 1 Onderwijs en deel 26 Algemene Kengetallen, per waardepeildatum 1 januari 2019, als uitgangspunt genomen. Partijen zijn het erover eens – en de rechtbank onderschrijft dit – dat bij de waardering moet worden uitgegaan van archetypes O114PL12, waarvan de bijbehorende beschrijving uit de taxatiewijzers luidt: ‘Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985’, en I13001130 met de beschrijving ‘betontegels (dik 40 mm met banden)’. 9. De rechtbank acht deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypes in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. 10. Tussen partijen is niet langer in geschil dat het schoolplein 320 m² is en een waarde heeft van € 52,39 per m² en in totaal € 15.424, zoals door verweerder is bepaald. Evenmin is in geschil de door verweerder in beroep bepaalde functionele correctie van 7,85% voor het crèchegebouw in plaats van voorheen 9%. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling ook van uit. BTW 11. Ter zitting heeft de rechtbank aan partijen gevraagd of, gelet op het feit dat het een kinderopvang betreft, hier sprake is van activiteiten die zijn vrijgesteld van BTW-heffing op grond van artikel 11 Wet op omzetbelasting 1968. In dat geval zou het object in casu bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde gewaardeerd dienen te worden inclusief BTW. Verweerder, die de waarde heeft vastgesteld exclusief BTW, heeft op zitting aangegeven bij nader inzien te twijfelen of de waarde toch inclusief BTW moet worden berekend. Eiseres is gebleven bij haar standpunt dat de waarde exclusief BTW moet zijn. 12. De rechtbank overweegt als volgt. 13. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 25 september 1996 moet de gecorrigeerde vervangingswaarde worden gezien als een technische uitwerking van de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt uitgegaan van een veronderstelde vervanging, zonder dat daarbij van belang is of de eigenaar tot vervanging zal willen en kunnen overgaan. Door op de vervangingswaarde correcties aan te brengen voor technische en functionele veroudering wordt bereikt dat geen hogere waarde wordt belast dan de waarde die de zaak voor de eigenaar zelf heeft. 14. Gelet op het voorgaande hangt het antwoord op de vraag of verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde van het object terecht BTW in aanmerking heeft genomen, er bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van af of de eigenaar belastingplichtig is voor de omzetbelasting of niet. Indien eiseres belastingplichtig is dient in beginsel te worden uitgegaan van prijzen exclusief BTW aangezien recht op aftrek van betaalde BTW bestaat (zij kan de BTW dan verrekenen, waardoor de BTW niet op haar drukt bij vervanging van de onroerende zaak). Indien eiseres niet belastingplichtig is dient in beginsel te worden uitgegaan van prijzen inclusief BTW omdat geen recht op aftrek van betaalde BTW bestaat en de BTW bij vervanging van de onroerende zaak op haar blijft drukken. 15. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat eiseres voor de omzetbelasting niet belastingplichtig is (vanwege vrijgestelde prestaties ex art. 11 Wet op de omzetbelasting) en dat er derhalve bij de waardebepaling van het object BTW in aanmerking dient te worden genomen. 16. Partijen zijn er beiden van uitgegaan dat bij de waardebepaling van het object geen BTW in aanmerking dient te worden genomen. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder met de enkele mededeling op zitting dat hij twijfelt niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Hierbij stelt de rechtbank voorop dat de BTW-positie van de eigenaar en het feit of sprake is van vrijgestelde prestaties in verband met de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object zeer casuïstisch is, waarbij het van belang is te kijken naar de bestemming en ook de inrichting en het gebruik van het object. Die informatie heeft verweerder niet verstrekt.

31. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht (tweemaal € 354 per zaak = € 708) vergoedt. 32. De rechtbank veroordeelt verweerder in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541, en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

De rechtbank: verklaart het beroep met zaaknummer SHE 21/106 ( [adres] ) gegrond voor zover het betrekking heeft op de proceskostenvergoeding in bezwaar; verklaart het beroep met zaaknummer SHE 21/106 voor het overige ongegrond; verklaart het beroep met zaaknummer SHE 21/107 ( [adres] ) gegrond; vernietigt de bestreden uitspraak voor zover daarbij aan eiseres een proceskostenvergoeding in bezwaar is toegekend van € 1055; stelt de hoogte van de proceskostenvergoeding in bezwaar vast op € 1863; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak op bezwaar; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht in elk van de zaken van € 354 (in totaal € 708) aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres voor beide zaken tot een bedrag van € 1082. Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, en mr. M. de Vries en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 27 januari 2022. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. ECLI:NL:HR:2004:AU4300. ECLI:NL:HR:1996:AA1745 ECLI:NL:GHAMS:2021:1257

De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van het eerdere gezamenlijke standpunt van partijen dat de waarde van het object exclusief BTW moet worden bepaald. Grondwaarde 17. Verweerder gaat uit van een perceel van 13.230 m², waarvan 2.355 m² in de waardebepaling is betrokken voor € 150 per m² = € 353.250 exclusief BTW. Verweerder heeft ter onderbouwing van deze waarde gebruik gemaakt van vier transacties aan [adres] in [woonplaats] . Deze objecten hebben, net als het onderhavige object, de bestemming bedrijventerrein-gemengd. Verweerder heeft op basis van deze transacties de gemiddelde grondprijs berekend op € 153,33 per m² exclusief BTW, dus hoger dan de waarde per m² waarvan verweerder is uitgegaan. 18. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de grondwaarde voldoende inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft als bijlage 8 bij het taxatierapport van 16 juli 2021 een overzichtskaart overgelegd met daarop de afmetingen, op grond waarvan de oppervlakte van de grond die als ‘grond bij niet-woning’ in de waarde moet worden betrokken op 2.355 m² is bepaald en als bijlage 5 de bestemmingskaart van het object, waaruit een bestemming bedrijventerrein-gemengd blijkt. Als bijlage 6 heeft verweerder bovendien een tabel overgelegd met actuele transacties van diverse percelen bouwterreinen, die zijn gelegen aan [adres] , hetzelfde bedrijventerrein als waar ook [adres] is gelegen. Met deze transactieprijzen heeft verweerder de gehanteerde grondwaarde per m² voor [adres] berekend en voldoende onderbouwd. De rechtbank begrijpt uit deze bijlagen dat de volledige 2.355 m² mag worden bebouwd. Overigens is daarnaast sprake van een parkeerterrein, die verweerder (in het voordeel van eiseres) niet bij de vaststelling van de grondwaarde heeft meegenomen. 19. Dat verweerder in bezwaar nog is uitgegaan van 1.674 m² grond bij niet-woning, met een waarde van € 100 per m² en 1326 m² restgrond, met een waarde van € 20 per m² brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het staat verweerder immers vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders en grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte berekeningen te wijzigen. Verweerder heeft voldoende toegelicht dat bij de waardebepaling in bezwaar nog is uitgegaan van een bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’, maar dat uit nader onderzoek is gebleken dat de bestemming ‘bedrijfsterrein-gemengd’ is. In beroep heeft verweerder daarom aansluiting gezocht bij grondtransacties met eenzelfde bestemming als die bij eiseres en daarmee de grondwaarde onderbouwd. De rechtbank volgt verweerder hierin. Anders dan eiseres meent, is niet het feitelijke gebruik als crèche/ peuterspeelzaal bepalend voor de waarde van de grond, maar de bestemming. Waarde crèchegebouw 20. Verweerder is bij de bepaling van de correcties voor technische veroudering van de ruwbouw, afbouw en installaties van de crèche uitgegaan van de hieronder in de kolom ‘TTLD’ vermelde (verwachte) totale technische levensduren, gerekend vanaf het bouwjaar (1968). De daarmee corresponderende resterende technische levensduren staan in de kolom ‘RTLD’. In de kolom ‘GTLDTW’ staan de in de Taxatiewijzer en kengetallen deel 1 Onderwijs, archetype O114PL12 voor crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m1985 vermelde gemiddelde (verwachte) minimum en maximum technische levensduren, gerekend vanaf het bouwjaar. In de kolom ‘LDV’ staan de verschillen tussen GTLDTW en TTLD; dit betreft de door verweerder toegepaste levensduurverlengingen. BWJR onderdeel TTLD RTLD GDTLDW LDV 1968 ruwbouw 61 10 47 14 1968 afbouw 54 3 27 27 1968 installaties 54 3 17 37 21. Verweerder stelt dat wat betreft de verlenging van de levensduur voor de ruwbouw, afbouw en de installaties is aangesloten bij de relevante taxatiewijzers. Verweerder heeft als bijlage bij het taxatierapport bladzijde 45 van de Taxatiewijzer Onderwijs overgelegd, waarin, voor zover hier van belang, de volgende toelichting op de levensduur is gegeven: “Het gebruik en de staat van onderhoud van een object zijn onderdelen die van invloed zijn op de resterende levensduur en de restwaarde. Voor onderhoud wordt er onderscheid gemaakt of er sprake is van ondergemiddeld, gemiddeld of bovengemiddeld onderhoud ten opzichte van vergelijkbare objecten. Aan de hand van de bepaling binnen welke categorie het onderhoud van een object valt, vertaalt dit zich in de mate waarmee de levensduur kan worden verlengd zodra de verwachte levensduur verstrijkt. Onderstaande tabel geeft dit weer”: onderdeel ondergemiddeld gemiddeld bovengemiddeld ruwbouw 5 jaar 10 jaar 15 jaar afbouw 3 jaar 5 jaar 10 jaar installaties 3 jaar 5 jaar 10 jaar 22. De rechtbank stelt vast dat op de waardepeildatum 1 januari 2019 de initiële levensduur van de ruwbouw, afbouw en installaties van de crèche waren verstreken. Uit het taxatierapport (bladzijde 4) blijkt dat verweerder uitgaat van een matige tot gemiddelde onderhoudstoestand van de crèche. Gelet hierop heeft verweerder een verlenging toegepast van de aanvankelijk door hem op basis van de Taxatiewijzer geschatte levensduur die buiten de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedte ligt. In dit verband wijst de rechtbank op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 4 mei 2021 waarin onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 het volgende is overwogen: “Gelet op het laatstgenoemde arrest rust in een geval als het onderhavige, waarin partijen het erover eens zijn dat de Taxatiewijzer als uitgangspunt wordt genomen, de bewijslast op de heffingsambtenaar om de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat aanleiding bestaat voor een aanpassing van de op basis van de Taxatiewijzer gekozen uitgangspunten voor de technische afschrijving, te weten een verlenging van de geschatte levensduur van objectonderdelen en (daarmee) van het aantal gebruiksjaren waarin de conform de Taxatiewijzer geschatte restwaarden worden bereikt.