ECLI:NL:RBOBR:2021:2877

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 20/561 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juni 2021 in de zaak tussen [eiseres] te [woonplaats] , eiseres (gemachtigde: [naam 1] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder (gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).

Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te ’ [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 232.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. Overwegingen

Eiseres is eigenaar van de woning, een appartement uit 1981. De woning heeft een inhoud van 320 m³ en beschikt over een berging van 15 m³ en een tuin van 60 m².

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiseres bepleit een waarde van € 221.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 232.000) naar de getaxeerde waarde (€ 255.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 7 mei 2021 is opgesteld door taxateur Roijmans. De op de zaak betrekking hebbende stukken 2. Eiseres heeft aangevoerd dat zij noch bij de hoorzitting noch bij de uitspraak op bezwaar de beschikking heeft gekregen over de door haar opgevraagde grondstaffel en een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning. Hierdoor heeft eiseres de WOZ-waarde van de woning niet kunnen controleren. Op de zitting heeft eiseres naar voren gebracht dat zij in bezwaar evenmin de beschikking heeft gekregen over de gevraagde KOUDV- en liggingsfactoren van de vergelijkingsobjecten 3. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) moet verweerder zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij een geautomatiseerd proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames, indien eiseres de juistheid daarvan wil controleren en gemotiveerd wil betwisten. Verweerder heeft in dit verband gewezen op het taxatieverslag dat in de bezwaarfase bij e-mailbericht van 1 mei 2019 aan eiseres is verzonden. Hieruit kon eiseres volgens verweerder afleiden dat de drie vergelijkingspanden in dezelfde straat liggen als de woning en eveneens beschikken over een berging en een tuin. Tevens blijkt dat de vergelijkingsobjecten van hetzelfde type zijn als de woning, een vergelijkbaar bouwjaar hebben en, evenals de woning, op de begane grond zijn gelegen. Naar aanleiding van het verzoek van eiseres om aanvullende informatie, heeft verweerder bij e-mailbericht van 11 oktober 2019 de taxatiekaart van de woning aan eiseres toegestuurd met daarop vermeld de KOUDV-factoren. De rechtbank is het met verweerder eens dat indien deze informatieverstrekking volgens eiseres niet voldoende was, het op haar weg had gelegen om tijdens de hoorzitting van 16 oktober 2019 kenbaar te maken dat de waardevaststelling met de door verweerder verstrekte gegevens voor haar nog steeds niet inzichtelijk was. Nu eiseres dat niet heeft gedaan, mocht verweerder ervan uitgaan dat was voldaan aan de verplichting van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht om de op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat eiseres zich reeds in de bezwaarfase liet bijstaan door een professioneel gemachtigde. Deze beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde 4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd. 5. Verweerder heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adressen] . De vergelijkingsobjecten zijn – zoals ook blijkt uit wat hiervoor onder 3. is overwogen – wat betreft de waardebepalende elementen zeer goed vergelijkbaar met de woning: ze zijn gelegen in hetzelfde dan wel een vergelijkbaar appartementencomplex in dezelfde straat. De vergelijkingsobjecten liggen, evenals de woning, op de begane grond, hebben een vergelijkbaar bouwjaar, een vergelijkbare uitstraling en beschikken eveneens over een berging en een tuin. De doelmatigheid, kwaliteit en onderhoudstoestand van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zijn redelijk tot goed. Uit de waardematrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in grootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en het verschil in luxe/voorzieningen met [adres 2] door de uit de (geïndexeerde) verkoopcijfers afgeleide m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten te corrigeren. Middeling van de aldus gecorrigeerde m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten leidt tot de (gewogen) prijs per m³ van de woning. Hiermee heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de prijs per m³ van de woning is gekomen. In navolging van verweerder oordeelt de rechtbank dat, hoewel de verkoop van het vergelijkingsobject [adres 3] op 14 december 2016 iets meer dan een jaar verwijderd is van de waardepeildatum, dit verkoopcijfer nog voldoende bruikbaar is voor de onderhavige waardebepaling gelet op het feit dat dit object zeer goed vergelijkbaar is met de woning. Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten daarnaast geïndexeerd naar de waardepeildatum. In zoverre berust verweerders waardebepaling niet op onjuiste uitgangspunten. 6. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in de grootte van de tuin. Ter zitting heeft eiseres naar voren gebracht dat hoewel zij de door verweerder gehanteerde prijs van € 300 per m² niet onredelijk vindt, voor haar niet duidelijk is hoe deze m²-prijs van de tuin tot stand is gekomen. Verweerder heeft toegelicht dat voor appartementen met een tuin dan wel stadswoningen met een kleine tuin geen grondstaffel bestaat. De tuin wordt gezien als een gebruiksrecht dat wordt gewaardeerd tegen een vaste prijs per m², in dit geval € 300 per m². De gehanteerde m²-prijs van € 300 komt volgens verweerder uit de marktanalyse. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende toegelicht hoe de m²-prijs van de tuin tot stand is gekomen. Mede gezien het feit dat de m²-prijs van de tuin voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten hetzelfde is en eiseres de gehanteerde prijs van € 300 per m² niet onredelijk vindt, heeft verweerder met het hanteren van deze m²-prijs voor de tuin de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet. 7. Voor zover eiseres meent dat de tuin van [adres 2] een oppervlakte heeft van 100 m², heeft verweerder in het verweerschrift gemotiveerd weersproken dat de tuin behorend bij dit object een oppervlakte van 20 m² heeft. Eiseres heeft dit niet weersproken. 8. Op de zitting heeft eiseres aangevoerd dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij bij het bepalen van de prijzen per m³ rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Verweerders taxateur heeft op de zitting toegelicht dat op basis van een formule een correctie op de inhoud wordt toegepast. Deze formule is [(B-A) ÷ 4] ÷ A, waarbij A staat voor de inhoud van de woning en B voor de inhoud van het vergelijkingsobject. De factor 4 in deze formule is proefondervindelijk vastgesteld op basis van verkoopcijfers, zo heeft verweerders taxateur toegelicht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee het gevraagde inzicht gegeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder (zie de uitspraak van het Hof Den Haag van 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882). De rechtbank is verder van oordeel dat de prijs per m³ van de woning niet in een onjuiste verhouding staat tot de prijzen per m³ van de vergelijkingsobjecten gelet op het verschil in inhoud. Bovendien is van belang dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van de woning op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van de woning als geheel. Deze beroepsgrond slaagt niet. 9. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport, de bijbehorende matrix en de toelichting op zitting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van € 232.000 niet te hoog is. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde niet onderbouwd, bijvoorbeeld door het overleggen van een taxatierapport of een waardematrix.

De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; wijst het verzoek om schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 17 juni 2021. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.