ECLI:NL:RBOBR:2019:4181

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 18/142 uitspraak van de meervoudige kamer van 18 juli 2019 in de zaak tussen [eiser] , te [plaats] , eiser (gemachtigde: mr. H.J. van den Kerkhof), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder (gemachtigde: S. Ploegmakers).

Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 1.535.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende zaak-belastingen (OZB)-eigenaar, naar een grondslag van € 1.535.000, en OZB-gebruiker, naar een grondslag van € 1.163.000, voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 maart 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam taxateur] , taxateur. Overwegingen

1. Tussen partijen is niet in geschil dat de hiervoor vermelde gebouwde en ongebouwde eigendommen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ – en daarmee één onroerende zaak – vormen. De gebouwde en ongebouwde eigendommen zijn ook bij dezelfde belastingplichtige, te weten eiser, in gebruik. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijk standpunt van partijen, dat naar haar oordeel geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. 2. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiser bepleit primair een waarde van € 734.000 en subsidiair een waarde van € 985.000. Voor de subsidiaire waarde verwijst eiser naar het taxatierapport van 5 februari 2018 van taxateur ing. [naam taxateur] . Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.535.000) naar de getaxeerde waarde (€ 1.591.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 8 november 2018 is opgesteld door taxateur [naam taxateur] , en gecontroleerd door taxateur [naam taxateur] . 3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. 4. Tussen partijen zijn de objectkenmerken van de varkensstallen in geschil. Partijen zijn het eens over de totale oppervlakte van de in 2014/2015 gebouwde varkensstallen van 5.200 m² en van de in 1989 gebouwde varkensstallen van 303 m². Partijen zijn het oneens over het bouwjaar en de oppervlakte van de andere varkensstallen. Verweerder gaat uit van 1.693 m² varkensstallen met bouwjaar 1986 en 1509 m² varkensstallen met bouwjaar 1995. Eiser gaat uit van 1.500 m² varkensstallen met bouwjaar 1983 en 1.215 m² met bouwjaar 1994. 5. Eiser voert aan dat bij de taxatie van verweerder geen inpandige opname heeft plaats gevonden en dat de opname slechts kort heeft geduurd. Verweerder heeft aangegeven dat het object al op 28 september 2015 inpandig is opgenomen door een taxateur van de BSOB. Dit in verband met een bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2015. Op 16 mei 2017 heeft de taxateur [naam taxateur] het object bezocht en met eiser de taxatiekaart besproken. Ten opzichte van 28 september 2015 waren er volgens eiser geen wijzigingen, behalve de nieuwe, in 2015 gebouwde, stallen. 6. De rechtbank acht het verschil in bouwjaar dermate klein, dat dit geen noemenswaardig verschil zal geven voor de waarde van het agrarisch object. De rechtbank laat dan ook in het midden welk bouwjaar juist is. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de oppervlakte van de varkensstallen, zoals vermeld in het taxatierapport van 8 november 2018. Het had op de weg van eiser gelegen om al bij de opname op 16 mei 2017 duidelijk aan te geven dat het aantal m² waar verweerder van uitging onjuist was. Nu eiser bovendien in beroep enkel stelt dat de varkensstallen een lagere oppervlakte hebben, maar dit niet onderbouwt met bouwtekeningen of anderszins, passeert de rechtbank deze stelling van eiser. Overigens hebben partijen ter zitting erkend dat de verschillen slechts zien op de oudere stallen en dat deze, gelet op de eindwaarde, eveneens verwaarloosbaar zijn. 7. Eiser voert verder aan dat verweerder eerder in de procedure geen schriftelijke toelichting heeft gegeven hoe de waarde van het object door de taxateur is vastgesteld en hoe de referentieobjecten die waarde onderbouwen. Verweerder heeft deze stelling betwist en aangegeven dat de taxateur op 11 augustus 2017 het taxatieverslag en de analyse van de referentieobjecten aan eiser heeft verstrekt en beide op 17 augustus 2017 met eiser heeft besproken. Vervolgens heeft verweerder op 25 september 2017 per e-mail gereageerd op de door eiser aangeleverde referenties. Op 3 mei 2018 heeft nog een algemeen overleg met eiser plaatsgevonden over de werkwijze van verweerder met betrekking tot agrarische objecten. 8. De rechtbank begrijpt de stelling van eiser aldus, dat hij vindt dat sprake is van een motiveringsgebrek. De rechtbank volgt eiser niet in deze stelling, reeds omdat volgens vaste rechtspraak een motiveringsgebrek niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak leidt (zie de arresten van de Hoge Raad (HR) van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en van 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994: ZC5668). Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te leiden tot vernietiging van de aanslag. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak en in zijn verweerschrift, naar vermogen, uiteengezet waarom hij de argumenten van eiser niet volgt. Weliswaar vindt eiser dat kennelijk onvoldoende als weerlegging, maar eiser heeft later het verweerschrift en het bijbehorende taxatierapport ontvangen. In het taxatierapport heeft verweerders taxateur uiteengezet op welke wijze tot de voorgestane waarde is gekomen. Eiser heeft daarop kunnen reageren en zijn gemachtigde heeft dat op de zitting ook gedaan. Dat eiser aldus is geschaad in zijn processuele belangen is de rechtbank niet gebleken. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet. Dit neemt niet weg dat de rechtbank het standpunt van verweerder over de waarde op zijn juistheid dient te toetsen. 9. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de objectonderdelen, zoals vermeld op de taxatiekaart die is opgenomen in het taxatierapport van verweerder. 10. Verweerder heeft in zijn taxatierapport voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikgemaakt van de landelijke Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ per waardepeildatum 1 januari 2016. Daarbij heeft verweerder gebruikgemaakt van het rekenmodel TIOX dat ten grondslag ligt aan de agrarische taxatiewijzers en waarbij aan de verschillende deelobjecten van het agrarisch object op basis van kengetallen, die zijn verkregen uit analyses van verkooptransacties, deelwaarden worden toegekend en deze deelwaarden vervolgens bij elkaar worden opgeteld. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de kengetallen van de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’. Daarnaast zijn ter toetsing van de waardebepaling de gegevens overgelegd van zes regionale transactiecijfers van varkenshouderijen, te weten [object] , [object] , [object] , [object] , [object] en [object] . Verweerder heeft in het verweerschrift gesteld dat ter verfijning van de kengetallen die volgen uit TIOX, de gebruikte kengetallen voor de varkensstallen zijn afgeleid uit de genoemde transactiecijfers, na opschoning van die waardeonderdelen die geen relevantie hebben voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat bij de taxatie, in tegenstelling tot hetgeen in het verweerschrift staat, wel is uitgegaan van de kengetallen van TIOX en dat deze kengetallen een lagere eenheidsprijs voor de varkensstallen aangeven dan blijkt uit de regionale transacties.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. F.M. Rijnbeek, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2019. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.

De rechtbank stelt vast dat verweerder bij de taxatie de waardes heeft gehanteerd zoals zijn opgenomen in onderstaande tabel, waaruit blijkt dat inderdaad is aangesloten bij de kengetallen uit TIOX. bouwjaar archetype aantal correctie Model taxatie tax.waarde varkens(fok) 1986 A460414s 499 m2 100% € 22,24 € 15,57 € 7.769 varkens(fok) 1986 A460414s 834 m2 99,2% € 22,24 € 15,45 € 12.885 varkens(fok) 1989 A460414s 303 m2 100% € 22,24 € 15.57 € 4.718 varkens(fok) 1995 A460414s 1234 m2 96,2% € 44.87 € 30,23 € 37.304 varkens(fok) 1995 A460414s 275 m2 100% € 44,87 € 31,41 € 8.638 varkens(vlees) 2015 A460415s 5019 m2 91,5% € 144,00 € 128,00 €642.432 varkens(fok) 1986 A460414s 360 m2 100% € 22,24 € 22,24 € 8.006 Daarnaast heeft verweerder bij de bepaling van de waarde van de grond regionale verkoopcijfers geanalyseerd, die binnen het werkgebied van de BSOB vallen. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de berekening van de grondwaarde, zoals die volgt uit de Taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’. Verweerder wijst erop dat de waarde van de varkensstallen uit 2015 meer dan de helft van de vastgestelde WOZ-waarde bedraagt en deze varkensstallen enkele maanden voor de waardepeildatum opgeleverd zijn. Op grond van de algemene kengetallen bouwkosten agrarische opstallen, die door Vakmedianet Bouwdata zijn gepubliceerd, zijn de bouwkosten per m²-stal berekend op minimaal € 218. Voor de mestkelders geldt een m³-prijs van € 163. Uitgaande van het in verweerders taxatie opgenomen aantal m² en m³ leidt dit tot een totaalbedrag van (5.019 m² x € 218) + (4.000 m³ x € 163) = € 1.746,142. Verweerder wijst erop dat de bij de taxatie gehanteerde waarde voor de stallen en voor de mestkelders (€ 642.432 en € 203.440) minder dan de helft bedraagt van deze bouwkosten en ziet hierin een bevestiging voor zijn standpunt dat de getaxeerde waarde zeker niet te hoog is. Eiser heeft ter zitting, in reactie op wat verweerder over de bouwkosten van de stallen uit 2015 heeft gesteld, verklaard dat de bouwkosten van deze stallen € 1.129.000 bedroegen. De rechtbank overweegt dat de door eiser gestelde bouwkosten weliswaar niet zo hoog zijn als in voormelde berekening van verweerder, maar dat deze nog steeds aanzienlijk hoger zijn dan de waarde die verweerder bij zijn taxatie heeft gehanteerd. In zoverre vormen de door eiser genoemde werkelijke bouwkosten een bevestiging van verweerders standpunt ten aanzien van de stallen uit 2015. 11. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ in beginsel als hulpmiddel worden gebruikt bij de waardering van dit agrarisch object. Dit wordt ook ondersteund door bestendige jurisprudentie. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381) en de uitspraak van 12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:2868). Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie‑ instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer van - in dit geval agrarische - (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken, zijn gebaseerd op landelijke transactiecijfers en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak. 12. Eiser voert primair aan dat de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ (hierna: Taxatiewijzer) voor het belastingjaar 2017 in bijlage 4 onder ‘Varkenshouderij’ (pagina’s 177 tot en met 184) een alternatieve berekeningswijze voorschrijft, in de vorm van een taxatie-instructie, voor het bepalen van de WOZ-waarde van varkensbedrijven. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder bij zijn waardering ten onrechte deze alternatieve berekeningswijze niet heeft gevolgd. De alternatieve berekeningswijze houdt, kort gezegd, in dat de waarde van het varkensbedrijf (dus met inbegrip van een eventuele bedrijfswoning, bijgebouwen, andere opstallen inclusief mestkelders en ondergrond etc.) wordt bepaald aan de hand van de totale oppervlakte van de aanwezige varkensstallen, vermenigvuldigd met een eenheidsprijs per vierkante meter. 13. De rechtbank stelt voorop dat een taxatiewijzer geen algemeen verbindend voorschrift of beleidsregel is. Dat geldt ook voor de taxatie-instructie voor varkensbedrijven die deel uitmaakt van de Taxatiewijzer. Deze taxatiewijzer, inclusief de taxatie-instructie is opgesteld door vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, een aantal gemeenten, een samenwerkingsverband van gemeenten en waterschappen en een aantal taxatiebedrijven en strekt ter ondersteuning van de uitvoering van de Wet WOZ door overheidsinstanties, in het bijzonder gemeenten.

Uiteraard kunnen partijen deze Taxatiewijzer dan wel de daarin opgenomen taxatie-instructie, aangevuld met hun eigen (aanvullende) onderbouwing als bewijsmiddel in deze procedure inbrengen, maar of daaraan enige bewijskracht en zo ja, welke, kan worden toegekend is afhankelijk van de onderbouwing van dat bewijsmiddel voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak. De rechter moet, om te kunnen beoordelen welke waarde aan dat bewijs toekomt, inzicht hebben in de onderbouwende gegevens en deze kunnen toetsen. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop bij de waardebepaling rekening is gehouden met de individuele afwijking van de onroerende zaak ten opzichte van de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben. Dit betekent, anders dan eiser meent, dat de taxatiewijzer noch de taxatie-instructie bindend is, dan wel de voorkeur verdient, bij de bepaling van de waarde. Het staat partijen namelijk vrij, ter ondersteuning van de voorgestane waarde, een bewijsmiddel te kiezen. In dat geval zal de rechtbank, overeenkomstig het Oostflakkee-arrest van de HR (ECLI:NL:HR:2005:AU4300), de door ieder van partijen aangedragen bewijsmiddelen beoordelen. 14. Verweerder heeft de waarde van het agrarische object getaxeerd op grond van de kengetallen van TIOX en heeft op grond van de analyse van zes regionale referentieobjecten geverifieerd of die getaxeerde waarde niet te hoog is. Verweerder heeft aan de hand van deze analyse een overzicht overgelegd, waarin de m²-prijs van de varkensstallen die horen bij die referenties is geanalyseerd. Hieruit blijkt dat de m²-prijs van de varkensstallen van de regionale referentieobjecten, uitgaande van een soortgelijk bouwjaar, hoger is dan de door verweerder aan de hand van TIOX vastgestelde prijs per m² varkensstal. Naar het oordeel van de rechtbank is deze wijze van berekening van de waarde van het agrarisch object in beginsel aanvaardbaar. De rechtbank neemt in aanmerking dat voor de door eiser voorgestelde alternatieve methode van berekenen uit de Taxatiewijzer (zie bijlage 4) 22 landelijke transacties zijn geanalyseerd, waarvan, om het beeld niet te vertroebelen, de laagste en hoogste twee transacties buiten beschouwing zijn gelaten, waardoor achttien transacties zijn overgebleven, waarvan negen transacties uit 2014 en negen transacties uit 2015. Gelet op het geringe verschil in aantal transacties, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in beginsel meer waarde kunnen toekennen aan de eigen analyse van de zes regionale transacties uit 2015 en 2016 dan aan de waarde die volgt uit de alternatieve methode. Of deze regionale transacties de door verweerder vastgestelde waarde onderbouwen, zal de rechtbank hierna bespreken. 14. Eiser heeft de bruikbaarheid van de regionale transacties betwist. Ten aanzien van het object [object] stelt eiser dat dit buiten het grondgebied van de BSOB ligt. Ten aanzien van [object] stelt eiser dat dit geen varkensbedrijf meer is en bovendien met 1.117 m² een stuk kleiner. [object] is 14 maanden na de waardepeildatum verkocht en beschikt niet over een woning. [object] is 11 maanden na de waardepeildatum verkocht en is met 2.317 m² eveneens een stuk kleiner. 16. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder gehanteerde regionale referentieobjecten, met uitzondering van [object] , zijn gelegen binnen het grondgebied van de BSOB. Als het object uit Roosendaal buiten beschouwing wordt gelaten, blijven er nog vijf transacties over. De rechtbank acht deze transacties voldoende bruikbaar, nu het eveneens gaat om varkensbedrijven, die met uitzondering van [object] , binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank doet het gegeven dat [object] , 14 maanden na de waardepeildatum is verkocht, niet af aan de bruikbaarheid van dat object voor de onderbouwing van de waarde. De rechtbank acht het object [object] goed vergelijkbaar met het agrarisch object, nu het een relatief nieuw varkensbedrijf (bouwjaar 2009) betreft, op ongeveer 16 km afstand van het agrarisch object. Verweerder heeft bij de analyse van de regionale transacties rekening gehouden met de grootte van het object, het bouwjaar en de aanwezigheid van een woning. Bovendien heeft verweerder, daar waar sprake is van grotere varkensstallen dan de modelwaarde, gecorrigeerd voor grootte. Eiser heeft weliswaar betwist dat [naam] een varkensbedrijf is, maar namens verweerder is op zitting bevestigd dat op de waardepeildatum sprake was van een varkensbedrijf. De rechtbank ziet in de enkele blote stelling van eiser geen reden aan deze verklaring van verweerder te twijfelen. 17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de getaxeerde waarde van € 1.591.000 voldoende onderbouwd dat de door hem vastgestelde waarde van € 1.535.000 niet te hoog is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. 18. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 734.000 van het agrarisch object primair gebaseerd op de hiervoor beschreven alternatieve berekeningswijze. Eiser heeft er rekening mee gehouden dat zijn object meer m² aan varkensstallen heeft dan het maximum van 7.000 m² dat de tabel op blz. 183 van de taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ aangeeft. Eiser heeft daarom de eenheidsprijs, gelet op de algehele staat en leeftijd van deze stallen, becijferd op € 90 per m² en deze vermenigvuldigd met de door eiser genoemde 8.164 m² varkensstallen. 19. De rechtbank overweegt ten aanzien van deze taxatie van eiser als volgt. In het geval van varkensbedrijven geeft de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ (pagina 183) aan dat bij varkensbedrijven, voor zover hier van belang, met een omvang van meer dan 2000 m² een optelsom van de waarden van alle deelobjecten in TIOX (woning, erf, mestkelders, stallen, bijgebouwen enz.) leidt tot een te hoge WOZ-waarde. In de Taxatiewijzer wordt dit verklaard door de aanname dat kopers van varkensbedrijven waarschijnlijk niet meer kijken naar de diverse deelobjecten van het varkensbedrijf, maar primair naar het aantal varkens dat gehouden kan worden (de verdiencapaciteit). Om die reden is er in de Taxatiewijzer voor gekozen bij varkensbedrijven met meer dan 2000 m² varkensstallen handmatig op de kengetallen te corrigeren aan de hand van een eenheidsprijs en het aantal m² varkensstal. De eenheidsprijs voor vleesvarkensstallen ligt volgens de Taxatiewijzer in een bandbreedte, waarbij het toenemend metrage van die stallen wordt afgezet tegen, in dat geval, de afnemende eenheidsprijs per m² binnen die bandbreedte. Bij een metrage van ca 4.500 m² vlakt de laagste eenheidsprijs binnen de bandbreedte af en blijft verder gelijk. Voor een grootte van meer dan 7.000 m² ontbreken gegevens in de tabel op bladzijde 183 van de Taxatiewijzer. 20. Naar het oordeel van de rechtbank wordt met het hanteren van één uniforme eenheidsprijs per m² varkensstal, zoals bij de alternatieve methode van berekening wordt bepleit, miskend dat factoren als de aanwezigheid en kwaliteit van een bedrijfswoning, leeftijd van de gebouwen, doelmatigheid, opzet van het bedrijf, de aanwezigheid van andere bijbehorende gebouwen en de (micro)ligging, volgens de Taxatiewijzer bepalend zijn voor de vraag waar in de bandbreedte het te taxeren object thuishoort. De taxateur dient daarbij telkens een afweging te maken op welke wijze binnen de bandbreedte recht wordt gedaan aan de verschillen in de objectkenmerken tussen de varkensbedrijven. Naar het oordeel van de rechtbank is de in de Taxatiewijzer op pagina 183 weergegeven grafiek om de eenheidsprijs te bepalen, te grofmazig om recht te kunnen doen aan die verschillen. Het ontbreekt aan enig houvast voor de rechtbank, als ook voor partijen, op welke wijze concreet vorm dient te worden gegeven aan deze alternatieve methode.