ECLI:NL:RBOBR:2016:142
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats Eindhoven
Civiel Recht
Zaaknummer : 4640702
Rolnummer : 15-14118
Uitspraak : 13 januari 2016
in de zaak van:
1 [huurder] ,
wonende te [woonplaats] ; en
2. [huurster],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigde: mr. P.J.A. van de Laar, advocaat te Eindhoven,
t e g e n :
de stichting Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde,
gemachtigde: mr. F.P.G.F. de Moel, advocaat te Eindhoven.
Partijen worden hierna genoemd " [huurders] " en "Woonbedrijf".
1 Het verloop van het geding
1.1. Dit blijkt uit het volgende:
de dagvaarding, met producties;
de mondelinge behandeling (zitting) die op 21 december 2015 heeft plaatsgevonden, ten behoeve waarvan [huurders] bij brief van 16 december 2015 een aanvullende productie hebben toegezonden en Woonbedrijf bij brief van 18 december 2015 producties heeft ingebracht. Bij de zitting hebben voornoemde gemachtigden pleitnota’s voorgedragen en overgelegd.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
[huurders] huren sinds 23 oktober 2002 van Woonbedrijf de woning aan het [adres] te Eindhoven.
Bij kortgedingvonnis d.d. 8 mei 2015 is de ontruiming van de woning bevolen, kort gezegd in verband met het veroorzaken van ernstige overlast door [huurders] . De ontruiming heeft plaatsgevonden op 19 mei 2015.
[huurders] hebben hoger beroep ingesteld tegen voormeld vonnis. De appeldagvaarding is op 3 juni 2015 uitgebracht en bij uitspraak van 24 november 2015 heeft het Gerechtshof te
’s-Hertogenbosch het vonnis d.d. 8 mei 2015 vernietigd en de vordering van Woonbedrijf tot ontruiming alsnog afgewezen.
[huurders] heeft vervolgens aanspraak gemaakt op terugkeer in de woning. Woonbedrijf heeft geweigerd daaraan mee te werken omdat zij de woning inmiddels aan een derde heeft verhuurd. Bij brief van 3 december 2015 is Woonbedrijf overgegaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, daartoe aanvoerend dat zij in verband met verhuur aan (een) derde(n) niet meer het huurgenot aan [huurders] kan verschaffen.
3.1. [huurders] vorderen veroordeling van Woonbedrijf, uitvoerbaar bij voorraad, om hen binnen 12 uur na betekening van dit vonnis (weer) in huur en gebruik af te staan de woning aan het [adres] te Eindhoven en de sleutels van deze woning aan hen te verschaffen, een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten.
3.2. [huurders] leggen aan deze vordering, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
Zij huren deze woning al ongeveer 13 jaar en veroorzaken geen overlast. Hoewel zij Woonbedrijf meteen hebben laten weten hoger beroep tegen het vonnis d.d. 8 mei 2015 te zullen instellen en in verband daarmee om uitstel van de ontruiming hebben verzocht, heeft Woonbedrijf het hoger beroep niet willen afwachten en de ontruiming van de woning op 19 mei 2015 doorgezet.
Als gevolg van de ontruiming is hun gezin uit elkaar gedreven; zij hebben, mede doordat zij door Woonbedrijf op een zogenaamde "zwarte lijst" zijn geplaatst, noodgedwongen op verschillende adressen onderdak moeten accepteren. Tot hun gezin behoort een minderjarige dochter die niet alleen uit haar woonmilieu (vriendenkring) getrokken is maar daarnaast gescheiden van haar vader moet wonen. Als gevolg van de uitspraak van het gerechtshof is de rechtsgrond aan de ontruiming komen te ontvallen. Terwijl de huurovereenkomst onverminderd voortduurt heeft Woonbedrijf zonder valide grond geweigerd om hen (opnieuw) het huurgenot te verschaffen. Het is onjuist dat de woning opnieuw is verhuurd. De woning is momenteel immers nauwelijks gemeubileerd en er hangen geen gordijnen.
3.3. Woonbedrijf voert, kort samengevat, het volgende verweer.
In het kortgedingvonnis is voldoende aannemelijk geacht dat [huurders] zodanige overlast hebben veroorzaakt dat de huurovereenkomst in een gewone ("bodem"-)procedure zal worden ontbonden. [huurders] hebben naar aanleiding van de door haar aangezegde ontruiming geen executiegeschil opgestart. Ook het hoger beroep is niet onmiddellijk ingesteld. Woonbedrijf heeft zich mede gezien de krapte op de huurmarkt vrij geacht de woning per 6 juli 2015 aan (een) derde(n) te verhuren. Hierdoor kan zij de woning thans niet meer ter beschikking stellen aan [huurders] zodat de daartoe strekkende vordering dient te worden afgewezen. Er is slechts nog ruimte voor schadevergoeding maar daarvoor leent de onderhavige procedure zich niet.
Nu zij de woning niet meer aan [huurders] kan verhuren is sprake van een gebrek dat het woongenot voor [huurders] geheel onmogelijk maakt. Aangezien herstel van dit gebrek niet van haar verlangd kan worden is zij bij brief van 3 december 2015 op goede gronden overgegaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Voor zover nodig zal zij nog ontbinding van de huurovereenkomst gaan vorderen in een bodemprocedure.
4.1. De spoedeisendheid van de vordering is door Woonbedrijf niet bestreden. [huurders] zijn daarom ontvankelijk in hun vordering.
4.2. In de onderhavige procedure, die strekt tot het treffen van een voorlopige voorziening, kan de vordering slechts worden toegewezen als aannemelijk is dat een overeenkomstige vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen, waarbij tevens de wederzijdse belangen van partijen dienen te worden afgewogen. In dat verband wordt het volgende overwogen.
4.3. Woonbedrijf erkent dat de ontruiming van de woning, achteraf bezien, onrechtmatig was. Zij voert ter afwering van de vordering echter aan dat de huurovereenkomst inmiddels op de voet van artikel 7:210 BW buitengerechtelijk is ontbonden bij haar brief d.d. 3 december 2015. Daartoe voert zij aan dat er sprake is van een gebrek, gelegen in het feit dat zij ten gevolge van de verhuur van de woning aan een derde niet meer in staat is om de woning ter beschikking te stellen aan [huurders] Nu dit gebrek aan het woongenot van [huurders] in de weg staat en door haar niet hersteld kan worden/hoefde te worden, was zij bevoegd over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Woonbedrijf.
4.4. Artikel 7:210 BW luidt als volgt:
"Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden."
4.5. Voor een geslaagd beroep op voormelde bepaling moet er in de eerste plaats sprake zijn van een gebrek. Op grond van de wet(sgeschiedenis) dienen alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder toe te rekenen zijn, te worden aangemerkt als een gebrek. In onderhavig geval is als gevolg van de verhuur van de woning door Woonbedrijf aan een derde sprake van een genotsbeperking die niet is toe te schrijven aan [huurders] . Daarmee is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Dat Woonbedrijf dit gebrek zelf heeft veroorzaakt doet daaraan niet af.
4.6. Ingevolge de hoofdregel van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht tot het verhelpen van gebreken in de zin van art. 7:204 lid 2, ongeacht door welke oorzaak zij zijn ontstaan (mits niet aan de huurder toe te rekenen) en ongeacht of de verhuurder voor de door het gebrek veroorzaakte schade aansprakelijk is (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 16). Deze regel lijdt uitzondering indien het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
In het onderhavige geval moet naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter het verhelpen van het gebrek onmogelijk worden geacht. Het feit dat de woning inmiddels aan een derde is verhuurd alsmede dat deze derde in het feitelijk genot van het gehuurde is gesteld, maakt het verhelpen van het gebrek onmogelijk. Niet valt in te zien hoe onder deze omstandigheden Woonbedrijf de woning alsnog ter beschikking van [huurders] kan stellen, zodat zij terecht kon overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, overigens nog daargelaten dat een vonnis tussen Woonbedrijf en [huurders] in beginsel geen gevolgen kan hebben voor de positie van de hiervoor bedoelde derde. In dit verband verdient nog opmerking, dat gesteld noch gebleken is dat de nieuwe huurder(s) bij het aangaan van de huurovereenkomst kennis heeft (hebben) gehad van de rechten van [huurders] of daarvan op de hoogte diende(n) te zijn.
4.7. [huurders] hebben betwist dat de woning opnieuw verhuurd is, doch de kantonrechter acht deze betwisting onvoldoende onderbouwd. Woonbedrijf heeft een kopie van een ondertekende huurovereenkomst overgelegd en eiseres sub 2 heeft ter zitting nog te kennen gegeven post in de woning te hebben opgehaald. Nu zij geen toegang tot de woning meer had en niet gebleken is dat Woonbedrijf haar deze toegang verschaft heeft, dient het ervoor te worden gehouden dat de nieuwe bewoner haar heeft binnengelaten althans de deur voor haar geopend heeft. De kantonrechter ziet hierin een bevestiging dat er sprake is van een reële huursituatie. Dat de woning spaarzaam gemeubileerd zou zijn en niet zou zijn voorzien van gordijnen, kan aan deze conclusie niet afdoen.
4.8. Omdat voorshands wordt aangenomen, dat Woonbedrijf de huurovereenkomst op goede grond buitengerechtelijk heeft ontbonden, komt de gevraagde voorziening tot het opnieuw ter beschikking stellen van de woning aan [huurders] niet voor toewijzing in aanmerking. De vordering wordt daarom afgewezen.
4.9. [huurders] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
wijst de vordering af;
veroordeelt [huurders] in de kosten van het geding, aan de zijde van Woonbedrijf tot op vandaag vastgesteld op € 400,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast).
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter te Eindhoven, en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2016.