ECLI:NL:RBNNE:2024:5253

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Assen Zaaknummer: 10694945 \ CV EXPL 23-3619 Vonnis van 17 december 2024 in de zaak van [eiseres] , te [woonplaats] , eisende partij in conventie, gedaagde in reconventie, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. R.P. van Boven, tegen DIRECTION ZORG B.V., te Emmen, gedaagde partij in conventie, eiseres in reconventie, hierna te noemen: Direction Zorg, gemachtigde: mr. P. Keijzer. 1De verdere procedure 1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het incidenteel vonnis van 19 december 2023; - de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie; - de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie; - de conclusie van dupliek in reconventie. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiseres] is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] . Direction Zorg is een zorgaanbieder van ambulante woonbegeleiding, beschermd wonen en dagbesteding aan mensen met een verstandelijke en/of psychiatrische beperking. 2.2. [naam 1] is eigenaar van het bedrijf dat thans KMA B.V. heet, voorheen CS Projects & Investments B.V. [naam 1] hield zich bezig met bouwbegeleiding en zocht naar potentiële huurders. [naam 1] is de zwager van [eiseres] . Ook is hij een goede bekende van de directrice van Direction Zorg, [naam 2] . 2.3. Op 21 juni 2021 is een huurovereenkomst gesloten tussen [eiseres] en Direction Zorg, waarbij sprake was van een onzekere ingangsdatum. De huur zou naar verwachting ingaan per 1 februari 2022. De ingangsdatum van 1 februari 2022 is niet gehaald. Direction Zorg heeft vervolgens deze huurovereenkomst bij brief van 10 maart 2022 ontbonden. 2.4. [naam 1] heeft zijn contractuele relatie met [eiseres] opgezegd per e-mail van 10 maart 2022. In het e-mailbericht staat onder meer dat [naam 1] zich terugtrekt van het project Boermarke en hij het contract per direct zal beëindigen. 2.5. Op enig moment is [naam 1] weer betrokken bij het project Boermarke. 2.6. Op 29 november 2022 heeft [naam 1] een e-mail gestuurd aan Direction Zorg. Daarin staat het volgende vermeld: “ [naam 2] , Bij deze het huurvoorstel voor wat betreft te huren gedeelte aan [adres] . Het betreft het geel/oranje gekleurde in de tekeningen (zie bijlage). Dit gedeelte mag ik jullie aanbieden voor een bedrag van € 180.000,- per jaar kale huur. Natuurlijk mogen er op de huidige tekeningen nog aanpassingen worden verricht. Tot donderdag. Met vriendelijkgroet, Freundliche Grube, Kind regards, [naam 1] (…)” 2.7. Bij e-mail van 22 december 2022 heeft Direction Zorg aangegeven een aantal punten te willen in de huurovereenkomst te willen wijzigen/aanpassen of bespreken. Het e-mailbericht is verzonden aan [naam 1] . Op 12 januari 2023 heeft Direction Zorg wederom een e-mail gestuurd met punten die zij willen aanpassen. Deze e-mail is gestuurd naar [naam 1] . 2.8. Direction Zorg heeft de huurovereenkomst op 16 januari 2023 getekend retour gestuurd aan [naam 1] . 2.9. Op enig moment stuurt [naam 3] een e-mail aan [naam 1] . Er staat geen datum boven het e-mailbericht. In de e-mail is onder meer opgenomen dat [eiseres] het contract met Direction Zorg niet zal ondertekenen. Daarbij zijn drie redenen aangegeven, te weten de meterprijs omdat het de helft minder is dan het oude contract, dat er alleen een contract ondertekend wordt wanneer het hele pand verhuurd is en dat [eiseres] , als zij tekent, alles in een keer wil tekenen en dat dus ook de verbouwkosten omvat. 2.10. Op 24 april 2023 heeft Direction Zorg een e-mail ontvangen van [naam 1] met daarin onder meer het volgende opgenomen: “De eigenaresse heeft mij laten weten dat het mij niet (meer) toegestaan is namens of voor haar te spreken. Dit betekend dat Directionzorg zich voor wat betreft de huur en contractsluiting daarover rechtstreeks zal moeten wenden tot [eiseres] .” 2.11. [naam 1] heeft op 16 mei 2023 een verklaring verstuurd aan Direction Zorg. In deze verklaring staat onder meer het volgende opgenomen: “Aangezien het familie is, heb ik in oktober 2022, na een periode van geen contact, de vader van [eiseres] benaderd. Vader [naam 5] is namelijk de geldschieter/financier van de Boermarke en was/is, net als [eiseres] , van alles op de hoogte gehouden. In het gesprek met vader [naam 5] en moeder [naam 6] (in het bijzijn van [naam 4] ) is besproken dat het het beste was om het pand zo snel mogelijk te gaan verhuren en de bouw af te maken. (…) Vader [naam 5] en moeder [naam 6] hebben toen gezegd dat zij met [eiseres] zouden overleggen of, en zo ja, de werkzaamheden van CSPI/KMA zouden moeten worden voortgezet. Een paar uur later heeft vader [naam 5] mij gebeld en verteld dat hij overleg had gehad met [eiseres] en dat [eiseres] akkoord was gegaan met voorzetting van het werk door CSPI/KMA en CSPI/KMA namens [eiseres] de opdracht gaf om te bemiddelen in een nieuw huurcontract met DirectionZorg, te proberen dat de bouwbegeleider en architect het project Boermarke net als CSPI/KMA zouden voortzetten, het dak afwerken om verdere schade te voorkomen, de vloeren en de spouwen te laten isoleren en de aannemer (Sunfloor) te vragen om een totaalofferte aan te bieden. Vader [naam 5] gaf aan verder met [eiseres] te hebben afgesproken dat de contacten in eerste instantie via [naam 5] verliepen en CSPI/KMA vader [naam 5] steeds op de hoogte zou moeten houden waarna [naam 5] [eiseres] op de hoogte zou houden van de voortgang. Overeenkomstig de aan CSPI/KMA verstrekte opdracht is DirectionZorg (opnieuw) benaderd met de vraag of DirectionZorg nog steeds geïnteresseerd was in het huren van de Boermarke. In overleg met vader [naam 5] heeft CSPI/KMA een voorstel voor een tweede huurovereenkomst gedaan waarbij werd uitgegaan van één jaar huur van € 180.000,--. (…)” 2.12. Op 9 mei 2023 heeft de gemachtigde van Direction Zorg een brief gestuurd aan [eiseres] en nakoming van de huurovereenkomst verzocht. De gemachtigde van [eiseres] heeft op 1 juni 2023 per brief betwist dat een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en medegedeeld dat aan de sommatie geen gehoor wordt gegeven. Partijen zijn er onderling niet uitgekomen.

In conventie 3.1. [eiseres] vordert - samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: voor recht verklaart dat er tussen Direction Zorg en [eiseres] geen sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot de in deze dagvaarding vermelde registergoederen, Direction Zorg veroordeelt in de kosten van het geding, alsmede de kosten voor nasalaris van de advocaat, te begroten overeenkomstig de Aanbeveling van het LOVCK d.d. 26 september 2012 op een half salarispunt van het liquidatietarief en ingeval niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis is voldaan te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling. 3.2. Direction Zorg voert verweer. Direction Zorg concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten begroot op een half salarispunt met een maximum van € 132,00 zonder dat daarvoor betekening is vereist. In reconventie 3.3. Direction Zorg vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. Primair: [eiseres] veroordeelt tot nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan [adres] (gedeeltelijk) met als ingangsdatum 1 oktober 2023, een en ander op straffe van verbeurte aan Direction Zorg van een dwangsom van 1.000,00 per dag voor elke dag dat [eiseres] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 200.000,00, Subsidiair: [eiseres] veroordeelt om binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis de onderhandelingen met Direction Zorg voort te zetten, teneinde binnen een termijn van maximaal 30 dagen te komen tot volledige overeenstemming over de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan [adres] , waarbij de huurovereenkomst die op 16 januari 2023 door Direction Zorg is ondertekend als uitgangspunt dient, en voorts met inachtneming van de eisen van redelijkheid en billijkheid, waarbij partijen nog slechts overeenstemming dienen te bereiken over: a) De huurprijs, uitgaande van de door [eiseres] aangeboden huurprijs, afgezet tegen de reële marktprijs, rekening houdend met de bestemming/inrichting van het gehuurde (zorgwoningen c.q. kantoorruimte) en b) De omvang van het gehuurde, rekening houdend met de wensen en mogelijkheden van Direction Zorg, alsmede met de bruikbaarheid en verhuurbaarheid van het resterende (niet aan Direction Zorg verhuurde) gedeelte van het pand, een en ander op straffe van verbeurte aan Direction Zorg een dwangsom van € 1.000,00 indien [eiseres] daarmee in gebreke blijft, of de onderhandelingen ongerechtvaardigd afbreekt, met een maximum van € 200.000,00. 2. [eiseres] te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen het salaris voor gemachtigde, alsmede in de nakosten, begroot op een half salarispunt met een maximum van € 132,00 zonder dat dat daarvoor betekening is vereist. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Tussen partijen is in geschil of een huurovereenkomst tot stand is gekomen. [eiseres] vordert een verklaring voor recht dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Direction Zorg stelt zich op het standpunt dat juist wel een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Direction Zorg beroept zich in deze zaak primair op een door [eiseres] aan [naam 1] verstrekte volmacht. Subsidiair beroept Direction zich erop dat [eiseres] geen beroep toekomt ex artikel 3:61 lid 2 BW. Direction Zorg zou, indien er geen volmacht is verleend, redelijkerwijs hebben mogen aannemen op grond van gedragingen en verklaringen van [eiseres] dat een toereikende volmacht aan [naam 1] was verleend. Dit zou gelegen zijn in de omstandigheid dat [naam 1] [eiseres] vertegenwoordigde bij de eerste huurovereenkomst. Direction verkeerde bij de totstandkoming van de tweede huurovereenkomst nog steeds in die veronderstelling die [eiseres] heeft laten voortbestaan. [naam 1] is volgens Direction Zorg als gevolmachtigde opgetreden. 4.2. Door [eiseres] is betwist dat sprake is van een volmacht. Direction Zorg heeft dit niet onderbouwd en geen getekende volmacht overgelegd. Ook is volgens haar geen sprake van de schijn van vertegenwoordiging. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij niet op de hoogte was van onderhandelingen tussen [naam 1] en Direction Zorg. Dit blijkt onder meer uit het feit dat geen van de e-mailberichten aan haar zijn verzonden. Ook heeft [eiseres] geen daad van aanvaarding verricht of laten blijken dat [naam 1] namens haar een huurovereenkomst zou mogen afsluiten. Verder heeft Direction Zorg nooit contact opgenomen met [eiseres] , terwijl de eerste huurovereenkomst door [eiseres] persoonlijk werd ondertekend. Daarbij komt nog dat [eiseres] , nadat zij op de hoogte raakte, heeft laten weten dat zij niet zal tekenen, aldus [eiseres] . 4.3. Een volmacht kan uitdrukkelijk of stilzwijgend worden verleend (artikel 3:61 lid 1 BW). Van een schriftelijke volmacht is hier in ieder geval geen sprake. Uit de stellingen van Direction Zorg blijkt dat zij om stukken heeft gevraagd bij [naam 1] , maar geen stukken heeft mogen ontvangen. Het ligt op de weg van Direction Zorg om te bewijzen dat aan [naam 1] door [eiseres] een volmacht is gegeven voor het aangaan van de tweede huurovereenkomst. Hiertoe zal zij in de gelegenheid worden gesteld. 4.4. In het kader van de voortgang van deze procedure acht de kantonrechter het wenselijk om ook reeds, hoewel het een subsidiair standpunt betreft zoals hiervoor omschreven, een overweging te wijden aan de omstandigheid of sprake is van de schijn van vertegenwoordiging als gevolg van het handelen van of nalaten door [eiseres] waardoor Direction Zorg in de veronderstelling mocht verkeren dat [naam 1] bevoegd was om namens [eiseres] te handelen. Artikel 3:61 lid 2 BW bepaalt dat een partij, indien er geen volmacht is verleend, toch gebonden kan zijn aan een overeenkomst of rechtshandeling die door een niet-vertegenwoordigingsbevoegde is gesloten of verricht, indien op grond van een verklaring of gedraging van die partij en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht worden aangenomen dat een toereikende volmacht was verleend. Voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan de vertegenwoordigde kan plaats zijn wanneer de wederpartij gerechtvaardigd op volmachtverlening heeft mogen vertrouwen op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR: 2010: BK 7671 en HR 2 december 2011, ECLI:NL:HR:BU4909). De bescherming die dit artikel biedt, gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover Direction Zorg gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de pseudo-gevolmachtigde (zie HR 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1356). Verder is van belang, gelet op de stellingen van Direction Zorg, dat hoewel de letterlijke tekst van het artikellid verlangt — althans lijkt te verlangen — dat degene in wiens naam is gehandeld zelf de schijn van de aanwezigheid van een toereikende volmacht heeft gewekt ook een nalaten van [eiseres] hieronder kan vallen. De bepaling sluit volgens de rechtspraak aan bij het onder het oude recht ontwikkelde ‘toedoenvereiste’ (HR 6 mei 1926, NJ 1926/721 (Vas Dias/Salters)). De achterman kan de bedoelde schijn wekken door een verklaring of ander actief gedrag, maar ook door het laten voortbestaan van een bepaalde situatie of door een andersoortig niet-doen (HR 1 maart 1968, NJ 1968/246 (Moluksche Kerk/Clijnk). 4.5. De door Direction Zorg aangedragen feiten en omstandigheden zien alleen op gedragingen van [naam 1] . Uit de verklaring van 16 mei 2023 van [naam 1] (productie 7 bij conclusie van antwoord) volgt dat [naam 1] overleg voerde met de ouders van [eiseres] . [naam 1] geeft in zijn verklaring aan dat de vader van [eiseres] zou hebben aangegeven dat hij het overleg zou voeren met [naam 1] en dat [eiseres] op de hoogte zou worden gehouden door haar vader. Dat [eiseres] daadwerkelijk op de hoogte is gehouden door haar vader blijkt op nergens uit en dit wordt ook stellig betwist door [eiseres] . Volgens [eiseres] heeft zij ook nimmer een volmacht verleend aan haar vader. Verder blijkt uit de verzonden e-mails tussen Direction Zorg en [naam 1] dat [eiseres] niet als afzender is opgenomen. Datzelfde geldt voor de e-mail van 9 december 2022 van [naam 1] aan de makelaar, waarin verzocht wordt om een huurovereenkomst op te stellen. Deze e-mail van [naam 1] is alleen gericht aan de makelaar. Daartegenover staat dat [naam 1] [eiseres] wel vertegenwoordigde tijdens de totstandkoming van de eerste overeenkomst. Hierop beroept Direction Zorg zich, stellende dat zij in de veronderstelling is gelaten door nalaten van [eiseres] dat [naam 1] gevolmachtigd was door haar. De kantonrechter overweegt dat de bevoegdelijke vertegenwoordiging bij de eerste overeenkomst kan bijdragen een het wekken van vertrouwen aan de zijde van Direction Zorg. Daarmee is evenwel nog niet beantwoord of Direction Zorg dit redelijkerwijs mocht aannemen, dit uitsluitend ontlenende aan het meergenoemd niet verdere handelen/nalaten van [eiseres] . Aan de orde is derhalve de vraag of Direction Zorg na diende te gaan of [naam 1] [eiseres] inderdaad nog vertegenwoordigde, ervan uitgaande dat zij dit heeft aangenomen (nu dit niet in debat is). De bevoegdelijke vertegenwoordiging van [eiseres] door [naam 1] in het kader van de toststandkoming van de eerste huurovereenkomst staat vast. De kantonrechter acht deze omstandigheid, ook als dat bezien wordt in samenhang met voornoemde gedragingen van [naam 1] , echter onvoldoende om ervan uit te mogen gaan dat [naam 1] ook gemachtigd was voor de tweede overeenkomst. Daarvan kan niet al te licht vanuit worden gegaan. Het zou leiden tot een te gemakkelijke gebondenheid aan overeenkomsten waar de vertegenwoordigde slechts - afgezien van het handelen van de pseudo-gevolmachtigde ( i.c. [naam 1] ) - door het bestaan van een eerdere volmacht gebonden zou zijn. Er is naar het oordeel van de kantonrechter meer voor nodig dan in onderhavige kwestie is komen vast te staan. 4.6. Dit betekent dat ten aanzien van het primaire standpunt een bewijsopdracht zal worden verstrekt en dat als Direction Zorg niet mocht slagen in het bijbrengen van voldoende bewijs ook haar subsidiaire stelling zal worden afgewezen.

De kantonrechter 5.1. laat Direction Zorg toe tot het bewijs van feiten of omstandigheden, waaruit kan worden afgeleid, dat [eiseres] een volmacht heeft verleend aan [naam 1] voor het aangaan van de tweede huurovereenkomst; 5.2. bepaalt dat Direction Zorg zich op de rolzitting van 21 januari 2025 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe zij het bewijs wil leveren; 5.3. bepaalt dat, als Direction Zorg bewijs wil leveren met schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor genoemde rolzitting over moet leggen; 5.4. bepaalt dat Direction Zorg, als zij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata voor een periode van 12 weken van haarzelf en de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld; 5.5. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. C.J.R. de Locht en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024.