ECLI:NL:RBNNE:2024:2161

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Leeuwarden Zaaknummer: C/17/192160 / HA ZA 23-233 Vonnis van 5 juni 2024 in de zaak van 1 [A] , te [woonplaats] ,2. [B] B.V., te [vestigingsplaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [A] c.s. en afzonderlijk te noemen: [A] en [B] , advocaat: mr. A.C. Huisman, tegen 1 [C] , te [woonplaats] ,2. [D], te [woonplaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [C] c.s., advocaat: mr. J.M.R. Balkenende.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 7 februari 2024 - de conclusie van antwoord in reconventie - de akte overlegging producties van [C] c.s. - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 april 2024. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [A] heeft in 2019 haar woning aan de [straatnaam] 100 te [plaats en postcode] in de verkoop gezet. In de verkoopbrochure van de woning was onder meer opgenomen dat er tegen een meerprijs een perceeltje land en/of meer grond aan de achterzijde van de woning gekocht kon worden. 2.2. [A] en [C] c.s. hebben op 8 april 2020 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning met grond (hierna: de koopovereenkomst), kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummer 6861 en deels 6786. Perceel 6786 bleef deels van [A] . 2.3. Op 11 mei 2020 zijn de grenzen tussen het deel van perceel 6786 dat was verkocht aan [C] c.s. en het deel van het perceel 6786 dat van [A] bleef opnieuw ingemeten. 2.4. De percelen hebben na de meting nieuwe nummers gekregen. Het deel dat aan [C] c.s. was verkocht staat nu kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummer 8058. Het deel dat eigendom bleef van [A] staat nu kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummer 8057. 2.5. Op 29 mei 2020 heeft de levering aan [C] c.s. plaatsgevonden van de woning met grond, kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummers 6861 en 8058. 2.6. Perceel 8057 - dat eigendom is van [A] - wordt gebruikt door [B] . [B] is gevestigd aan de [straatnaam] 99 te [plaats en postcode] en oefent (onder meer) op perceel 8057 haar bedrijf uit. 2.7. Enige tijd na de verkoop en levering van de woning met grond is er tussen [A] en [B] enerzijds en [C] c.s. anderzijds een geschil ontstaan over de erfgrens tussen de percelen 6861 en 8057. Per brief van 19 april 2021 van hun toenmalige gemachtigde hebben [C] c.s. aan [B] kenbaar gemaakt dat zij eigenaar zijn van een strook betegelde grond die parallel loopt aan het grasland van perceel 6861 (hierna: de strook grond). [C] c.s. hebben [B] gesommeerd om haar trailers en containers die op de strook grond staan te verplaatsen. 2.8. [C] c.s. hebben onderstaande luchtfoto in het geding gebracht waaruit blijkt dat de erfgrens van de percelen vanaf de straatzijde gezien (rechtsboven) langs de naast de woning gelegen schuur van [C] c.s. loopt en aan de achterzijde van de woning (linksonder) deels over een betegeld stuk grond. 2.9. In een brief van hun advocaat van 28 juli 2021 hebben [A] c.s. zich op het standpunt gesteld dat het nooit de bedoeling is geweest dat de strook grond zou worden toebedeeld aan perceel 6861. Volgens [A] c.s. zou de erfgrens tussen de percelen 8057 en 6861 moeten liggen op de plaats waar de strook grond eindigt en het grasland van [C] c.s. begint. [A] heeft voorgesteld om de strook grond door [C] c.s. terug te laten leveren tegen vergoeding van de waarde van de strook grond. 2.10. [C] c.s. hebben op 21 juni 2021 een grensreconstructie laten uitvoeren door het kadaster, waaruit volgt dat de strook grond bij hun perceel hoort. [C] c.s. hebben per brief van 29 september 2021 laten weten de strook grond niet aan [A] te willen terug leveren. 2.11. [A] c.s. hebben op 21 januari 2022 een verzoek bij deze rechtbank ingediend tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor in verband met de discussie over de strook grond. Dat verzoek is door de rechtbank gehonoreerd en vervolgens zijn op 12 januari 2023 vijf getuigen aan de zijde van [A] c.s. gehoord, namelijk de heer [E] (mede-eigenaar van [B] ), [A] zelf, de heer [F] (partner van [A] ), de heer [G] (makelaar) en de heer [H] (landmeter). [C] c.s. hebben in contra-enquête op 6 maart 2023 zichzelf en de heer [I] (landmeterspecialist grensreconstructie) als getuige laten horen. 2.12. Per brief van 4 mei 2023 aan [C] c.s. heeft [A] zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en dat dit een beroep op gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst en aanpassing dan wel verlaging van de koopprijs rechtvaardigt. Volgens [A] werd de waarde van de strook grond in 2021 op € 2.500,00 bepaald. 2.13. [A] c.s. hebben vervolgens de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.

in conventie 3.1. [A] c.s. vorderen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. voor recht te verklaren dat de overeenkomst tot verkoop en levering van de strook grond tussen [A] en [C] c.s. onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, zodat deze overeenkomst, althans het samenstel van rechtshandelingen welke tot de overdracht van de strook grond hebben geleid, bij brief van 4 mei 2023 rechtsgeldig is vernietigd, althans dit samenstel van rechtshandelingen vernietigbaar is, II. [C] c.s. te veroordelen tot de eigendomsoverdracht van de strook grond aan [A] , tegen (terug)betaling van de koopsom van € 2.500,- aan [A] binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, zulks op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 40.000,00, III. te bepalen dat indien [C] c.s. niet binnen 30 dagen na het te wijzen vonnis voldoen aan de veroordeling(en) zoals vermeld onder I en II het te wijzen vonnis op grond van art. 3:300 lid 1 BW in de plaats treedt van de wilsverklaringen die nodig zijn voor de eigendomsoverdracht van de strook grond aan [A] , Subsidiair IV. voor recht te verklaren dat [B] gebruik mag maken van de strook grond, voor de duur dat [B] is gevestigd aan [straatnaam] 99 te [plaats] en [C] c.s. eigenaar zijn van de strook grond, en [C] c.s. dit gebruik door [B] dienen te gedogen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 40.000,00, Primair en subsidiair V. [C] c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede tot betaling van de nakosten ad € 163,- zonder betekening, dan wel ad € 248,- na betekening, indien en voor zover betaling van de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, respectievelijk binnen veertien dagen na betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, bij gebreke waarvan [C] c.s. (ook) over de proceskosten en de nakosten de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW zijn verschuldigd. 3.2. [C] c.s. voeren verweer. [C] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [A] c.s. dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [A] c.s. met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [A] c.s. in de kosten van deze procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.4. [C] c.s. vorderen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. te verklaren voor recht dat het perceel, kadastraal bekend, [kadastrale gemeente en sectie] , nummer 6861, overeenkomstig de kadastrale tekeningen, inclusief de litigieuze strook grond grenzend aan perceel 8057, in eigendom toebehoort aan [C] c.s., II. [B] te verplichten de strook grond vrij te maken binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en [B] te verbieden gebruik te maken van de strook grond, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [B] hieraan geen gevolg geeft, III. [A] te verplichten de strook grond vrij te maken binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en [A] te verbieden gebruik te maken dan wel te laten maken van de strook grond, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [A] hieraan geen gevolg geeft. Subsidiair Uitsluitend indien de rechtbank van oordeel zou zijn dat er een geldige huurovereenkomst is tussen [A] en [B] ten aanzien van de strook grond: I. te verklaren voor recht dat het perceel, kadastraal bekend, [kadastrale gemeente en sectie] , nummer 6861, overeenkomstig de kadastrale tekeningen, inclusief de litigieuze strook grond grenzend aan perceel 8057, in eigendom toebehoort aan [C] c.s., II. te verklaren voor recht dat [A] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst door de strook grond niet vrij van huur aan [C] c.s. te verkopen en dat zij aansprakelijk is voor de schade die [C] c.s. als gevolg hiervan lijdt, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de regelen der wet, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, subsidiair vanaf de dag dezer dagvaarding tot die der algehele voldoening, III. te verklaren voor recht dat alle uit hoofde van de huurovereenkomst ten aanzien van de strook grond verschuldigde huurpenningen vanaf 29 mei 2020 (datum levering woning met grond) toekomen aan [C] c.s. IV. [A] te verplichten om de huurpenningen die betrekking hebben op de strook grond in de periode van 29 mei 2020 tot aan de datum vonnis binnen 3 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis over te dragen aan [C] c.s., vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening. Primair en subsidiair I. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen een salaris voor de advocaat, II. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de nakosten (krachtens artikel 237 lid 4 Rv), voor een bedrag van € 163,- dan wel, indien betekening plaatsvindt, van € 255,- met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, [A] c.s. daarover de wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening. 3.5. [A] c.s. voeren verweer. [A] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [C] c.s. dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [C] c.s. met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [C] c.s. in de kosten van deze procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis zijn betaald. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie en in reconventie 4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk beoordeeld worden. Kern van de zaak 4.2. De kernvraag die de rechtbank in deze zaak moet beantwoorden is of de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, omdat [A] c.s. niet wisten dat de strook grond onderdeel uitmaakte van de percelen die aan [C] c.s. geleverd zijn. Daarnaast moet de rechtbank beoordelen of de strook grond rechtsgeldig geleverd is aan [C] c.s., omdat het niet de bedoeling was dat de strook grond in eigendom zou overgaan. Tot slot moet de rechtbank beoordelen of sprake is van een recht van overpad dan wel een persoonlijk gebruiksrecht van [B] met betrekking tot de strook grond. Dwaling 4.3. Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW is - voor zover hier van belang - een overeenkomst, die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar als de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. 4.4. [A] c.s. stellen dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. [A] heeft nooit de intentie heeft gehad om de strook grond te verkopen en te leveren, omdat de strook grond wordt gebruikt door [B] . [A] stelt dat zij tot augustus 2020 in de veronderstelling was dat de kadastrale erfgrens tussen de percelen 8057 en 6861 gelegen was op het punt waar het betegelde terrein eindigt en het grasland begint. [C] c.s. wisten voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst dat de kadastrale erfgrens niet gelijk was aan de fysieke erfgrens. Volgens [A] c.s. hadden [C] c.s. [A] erop moeten wijzen dat de strook grond ook onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst en is de dwaling in belangrijke mate aan [C] c.s. te wijten nu zij dit hebben nagelaten. [C] c.s. betwisten dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. 4.5. [A] c.s. hebben onderstaande luchtfoto in het geding gebracht, waarop met een rode lijn is aangegeven hoe zij de kadastrale grens tussen de percelen 8057 en 6861 voor ogen hadden: 4.6. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat [A] in dit geval als verkoper van een onroerende zaak optrad en dat dwaling aan de zijde van de verkoper in het algemeen voor rekening van de verkoper komt, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden zoals het schenden van een mededelingsplicht door de koper. [C] c.s. hebben verklaard dat zij voorafgaand aan de koop van de percelen kennis hebben genomen van luchtfoto's met daarop kadastrale grenzen, waarop zij konden zien hoe de erfgrens tussen de percelen liep. Het lag niet op de weg van [C] c.s. om [A] vervolgens in te lichten over de exacte ligging van de erfgrens. Van [A] als verkoper, die werd bijgestaan door een makelaar, mocht namelijk worden verwacht dat zij wist wat zij verkocht en dus waar de kadastrale grenzen lagen, mede omdat zij meerdere percelen verkocht en een van die percelen gesplitst moest worden. [A] had in dat kader zelf een luchtfoto met daarop de kadastrale grenzen kunnen raadplegen of informatie bij het kadaster kunnen inwinnen. Daarbij komt ook dat aan de hand van een verklaring van [C] c.s. duidelijk is geworden dat op perceel 6861 een schuurtje tegen de erfgrens aan stond - zoals te zien is op de onder 2.7 en 4.5 opgenomen luchtfoto's - en dat als de lijn aan de zijkant van het schuurtje doorgetrokken wordt zichtbaar is dat de erfgrens over het betegelde terrein loopt. Ook aan de hand hiervan had [A] dus kunnen constateren dat haar veronderstelling over de erfgrens niet juist was. Daarnaast heeft [A] tijdens de gesprekken tussen partijen voorafgaand aan de verkoop niet gezegd dat het voor haar belangrijk was om de strook grond te behouden. Gelet op het voorgaande is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een mededelingsplicht van [C] c.s. die zij zouden hebben geschonden. Verder is niet gebleken van andere bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat de dwaling aan de zijde van [A] voor rekening van [C] c.s. zou moeten komen. Hoewel de rechtbank er niet aan twijfelt dat [A] ten tijde van de verkoop in de veronderstelling verkeerde dat de strook grond geen onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst, kan het door [A] c.s. gevorderde dan ook niet op grond van dwaling worden toegewezen. Partijbedoeling 4.7. [A] c.s. hebben verder tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat partijen nooit de bedoeling hebben gehad om de strook grond over te dragen en dat de strook grond aan [A] terug moet worden geleverd. Volgens [A] c.s. blijkt dit uit de koopovereenkomst, de verkoopbrochure en de gesprekken tussen partijen. Op de kadastrale kaart die bij de koopovereenkomst is gevoegd zijn de strook grond en het grasland niet te zien, aldus [A] c.s. Verder wijzen [A] c.s. erop dat de strook grond niet te zien is of wordt genoemd in de verkoopbrochure en dat in de gesprekken tussen partijen nooit is gesproken over de overdracht van de strook grond. Ook dit kan niet tot toewijzing van de vordering leiden. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 4.8. Volgens vaste rechtspraak is voor de beantwoording van de vraag of de betreffende strook grond in eigendom is overgedragen beslissend de in de notariële leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in notariële leveringsakte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Uit de leveringsakte kan niet anders worden afgeleid dan dat de betreffende strook grond onderdeel uitmaakt van hetgeen is overgedragen. Dit blijkt uit de omschrijving die is gegeven in de akte, waarin de perceelnummers 6861 en 8058 zijn vermeld. Partijen zijn het erover eens dat op grond van de kadastrale grenzen de betreffende strook grond onderdeel is van perceel 6861. Dit brengt mee dat de strook grond in eigendom is overgedragen aan [C] c.s. Recht van overpad 4.9. Voor het geval er geen sprake is van dwaling hebben [A] c.s. een verklaring voor recht gevorderd dat [B] gebruik mag maken van de strook grond. Volgens [A] c.s. heeft [B] een recht van overpad, dan wel een persoonlijk recht op toegang en gebruik van de strook grond. De rechtbank overweegt dat een erfdienstbaarheid, zoals een recht van overpad, kan ontstaan door het vastleggen van een dergelijke afspraak in een notariële akte en ook door verkrijgende of bevrijdende verjaring. Vast staat dat er in dit geval geen recht van overpad in een notariële akte is vastgelegd. Daarnaast is door [A] c.s. geen beroep gedaan op het ontstaan van een recht van overpad door verjaring. Er is dan ook geen sprake van een recht van overpad van [B] . Persoonlijk gebruiksrecht 4.10. Van een persoonlijk gebruiksrecht van [B] is naar het oordeel van de rechtbank ook geen sprake. Kennelijk hadden [A] en [B] een onderlinge afspraak dat [B] (onder meer) de strook grond om niet mocht gebruiken. Een dergelijke verbintenisrechtelijke afspraak gaat bij de verkoop van het perceel niet vanzelfsprekend over op de koper. Een verbintenisrechtelijke afspraak bindt immers de personen die de afspraak hebben gemaakt. Wel zou de verplichting die [A] op zich heeft genomen om te dulden dat (onder meer) de strook grond wordt gebruikt door [B] , ook [C] c.s. kunnen binden als er sprake is van een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 BW.

De rechtbank in conventie 5.1. wijst de vorderingen van [A] c.s. af, 5.2. veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [C] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 1.542,00, in reconventie 5.3. verklaart voor recht dat het perceel, kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummer 6861, overeenkomstig de kadastrale tekeningen, inclusief de litigieuze strook grond grenzend aan perceel 8057, in eigendom toebehoort aan [C] c.s., 5.4. veroordeelt [B] tot ontruiming van de strook grond binnen twee weken na betekening van dit vonnis en verbiedt [B] om gebruik te maken van de strook grond, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 aan [C] c.s. voor elke dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [B] na betekening van dit vonnis niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 15.000,00, 5.5. veroordeelt [A] tot ontruiming van de strook grond binnen twee weken na betekening van dit vonnis en verbiedt [A] om gebruik te maken dan wel gebruik te laten maken van de strook grond, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 aan [C] c.s. voor elke dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [A] na betekening van dit vonnis niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 15.000,00, 5.6. veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [C] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 614,00, 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af, in conventie en in reconventie 5.8. veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 278,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, op € 370,00, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald, [A] c.s. daarover de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening, 5.9. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.4, 5.5, 5.6 en 5.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024. 908 HR 9 juni 1959, ECLI: ECLI:NL:HR:1959:217 HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Leeuwarden Zaaknummer: C/17/192160 / HA ZA 23-233 Vonnis van 5 juni 2024 in de zaak van 1 [A] , te [woonplaats] ,2. [B] B.V., te [vestigingsplaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [A] c.s. en afzonderlijk te noemen: [A] en [B] , advocaat: mr. A.C. Huisman, tegen 1 [C] , te [woonplaats] ,2. [D], te [woonplaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [C] c.s., advocaat: mr. J.M.R. Balkenende.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 7 februari 2024 - de conclusie van antwoord in reconventie - de akte overlegging producties van [C] c.s. - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 april 2024. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [A] heeft in 2019 haar woning aan de [straatnaam] 100 te [plaats en postcode] in de verkoop gezet. In de verkoopbrochure van de woning was onder meer opgenomen dat er tegen een meerprijs een perceeltje land en/of meer grond aan de achterzijde van de woning gekocht kon worden. 2.2. [A] en [C] c.s. hebben op 8 april 2020 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning met grond (hierna: de koopovereenkomst), kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummer 6861 en deels 6786. Perceel 6786 bleef deels van [A] . 2.3. Op 11 mei 2020 zijn de grenzen tussen het deel van perceel 6786 dat was verkocht aan [C] c.s. en het deel van het perceel 6786 dat van [A] bleef opnieuw ingemeten. 2.4. De percelen hebben na de meting nieuwe nummers gekregen. Het deel dat aan [C] c.s. was verkocht staat nu kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummer 8058. Het deel dat eigendom bleef van [A] staat nu kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummer 8057. 2.5. Op 29 mei 2020 heeft de levering aan [C] c.s. plaatsgevonden van de woning met grond, kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummers 6861 en 8058. 2.6. Perceel 8057 - dat eigendom is van [A] - wordt gebruikt door [B] . [B] is gevestigd aan de [straatnaam] 99 te [plaats en postcode] en oefent (onder meer) op perceel 8057 haar bedrijf uit. 2.7. Enige tijd na de verkoop en levering van de woning met grond is er tussen [A] en [B] enerzijds en [C] c.s. anderzijds een geschil ontstaan over de erfgrens tussen de percelen 6861 en 8057. Per brief van 19 april 2021 van hun toenmalige gemachtigde hebben [C] c.s. aan [B] kenbaar gemaakt dat zij eigenaar zijn van een strook betegelde grond die parallel loopt aan het grasland van perceel 6861 (hierna: de strook grond). [C] c.s. hebben [B] gesommeerd om haar trailers en containers die op de strook grond staan te verplaatsen. 2.8. [C] c.s. hebben onderstaande luchtfoto in het geding gebracht waaruit blijkt dat de erfgrens van de percelen vanaf de straatzijde gezien (rechtsboven) langs de naast de woning gelegen schuur van [C] c.s. loopt en aan de achterzijde van de woning (linksonder) deels over een betegeld stuk grond. 2.9. In een brief van hun advocaat van 28 juli 2021 hebben [A] c.s. zich op het standpunt gesteld dat het nooit de bedoeling is geweest dat de strook grond zou worden toebedeeld aan perceel 6861. Volgens [A] c.s. zou de erfgrens tussen de percelen 8057 en 6861 moeten liggen op de plaats waar de strook grond eindigt en het grasland van [C] c.s. begint. [A] heeft voorgesteld om de strook grond door [C] c.s. terug te laten leveren tegen vergoeding van de waarde van de strook grond. 2.10. [C] c.s. hebben op 21 juni 2021 een grensreconstructie laten uitvoeren door het kadaster, waaruit volgt dat de strook grond bij hun perceel hoort. [C] c.s. hebben per brief van 29 september 2021 laten weten de strook grond niet aan [A] te willen terug leveren. 2.11. [A] c.s. hebben op 21 januari 2022 een verzoek bij deze rechtbank ingediend tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor in verband met de discussie over de strook grond. Dat verzoek is door de rechtbank gehonoreerd en vervolgens zijn op 12 januari 2023 vijf getuigen aan de zijde van [A] c.s. gehoord, namelijk de heer [E] (mede-eigenaar van [B] ), [A] zelf, de heer [F] (partner van [A] ), de heer [G] (makelaar) en de heer [H] (landmeter). [C] c.s. hebben in contra-enquête op 6 maart 2023 zichzelf en de heer [I] (landmeterspecialist grensreconstructie) als getuige laten horen. 2.12. Per brief van 4 mei 2023 aan [C] c.s. heeft [A] zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en dat dit een beroep op gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst en aanpassing dan wel verlaging van de koopprijs rechtvaardigt. Volgens [A] werd de waarde van de strook grond in 2021 op € 2.500,00 bepaald. 2.13. [A] c.s. hebben vervolgens de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.

in conventie 3.1. [A] c.s. vorderen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. voor recht te verklaren dat de overeenkomst tot verkoop en levering van de strook grond tussen [A] en [C] c.s. onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, zodat deze overeenkomst, althans het samenstel van rechtshandelingen welke tot de overdracht van de strook grond hebben geleid, bij brief van 4 mei 2023 rechtsgeldig is vernietigd, althans dit samenstel van rechtshandelingen vernietigbaar is, II. [C] c.s. te veroordelen tot de eigendomsoverdracht van de strook grond aan [A] , tegen (terug)betaling van de koopsom van € 2.500,- aan [A] binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, zulks op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 40.000,00, III. te bepalen dat indien [C] c.s. niet binnen 30 dagen na het te wijzen vonnis voldoen aan de veroordeling(en) zoals vermeld onder I en II het te wijzen vonnis op grond van art. 3:300 lid 1 BW in de plaats treedt van de wilsverklaringen die nodig zijn voor de eigendomsoverdracht van de strook grond aan [A] , Subsidiair IV. voor recht te verklaren dat [B] gebruik mag maken van de strook grond, voor de duur dat [B] is gevestigd aan [straatnaam] 99 te [plaats] en [C] c.s. eigenaar zijn van de strook grond, en [C] c.s. dit gebruik door [B] dienen te gedogen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 40.000,00, Primair en subsidiair V. [C] c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede tot betaling van de nakosten ad € 163,- zonder betekening, dan wel ad € 248,- na betekening, indien en voor zover betaling van de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, respectievelijk binnen veertien dagen na betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, bij gebreke waarvan [C] c.s. (ook) over de proceskosten en de nakosten de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW zijn verschuldigd. 3.2. [C] c.s. voeren verweer. [C] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [A] c.s. dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [A] c.s. met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [A] c.s. in de kosten van deze procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.4. [C] c.s. vorderen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. te verklaren voor recht dat het perceel, kadastraal bekend, [kadastrale gemeente en sectie] , nummer 6861, overeenkomstig de kadastrale tekeningen, inclusief de litigieuze strook grond grenzend aan perceel 8057, in eigendom toebehoort aan [C] c.s., II. [B] te verplichten de strook grond vrij te maken binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en [B] te verbieden gebruik te maken van de strook grond, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [B] hieraan geen gevolg geeft, III. [A] te verplichten de strook grond vrij te maken binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en [A] te verbieden gebruik te maken dan wel te laten maken van de strook grond, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [A] hieraan geen gevolg geeft. Subsidiair Uitsluitend indien de rechtbank van oordeel zou zijn dat er een geldige huurovereenkomst is tussen [A] en [B] ten aanzien van de strook grond: I. te verklaren voor recht dat het perceel, kadastraal bekend, [kadastrale gemeente en sectie] , nummer 6861, overeenkomstig de kadastrale tekeningen, inclusief de litigieuze strook grond grenzend aan perceel 8057, in eigendom toebehoort aan [C] c.s., II. te verklaren voor recht dat [A] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst door de strook grond niet vrij van huur aan [C] c.s. te verkopen en dat zij aansprakelijk is voor de schade die [C] c.s. als gevolg hiervan lijdt, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de regelen der wet, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, subsidiair vanaf de dag dezer dagvaarding tot die der algehele voldoening, III. te verklaren voor recht dat alle uit hoofde van de huurovereenkomst ten aanzien van de strook grond verschuldigde huurpenningen vanaf 29 mei 2020 (datum levering woning met grond) toekomen aan [C] c.s. IV. [A] te verplichten om de huurpenningen die betrekking hebben op de strook grond in de periode van 29 mei 2020 tot aan de datum vonnis binnen 3 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis over te dragen aan [C] c.s., vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening. Primair en subsidiair I. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen een salaris voor de advocaat, II. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de nakosten (krachtens artikel 237 lid 4 Rv), voor een bedrag van € 163,- dan wel, indien betekening plaatsvindt, van € 255,- met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, [A] c.s. daarover de wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening. 3.5. [A] c.s. voeren verweer. [A] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [C] c.s. dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [C] c.s. met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [C] c.s. in de kosten van deze procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis zijn betaald. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie en in reconventie 4.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk beoordeeld worden. Kern van de zaak 4.2. De kernvraag die de rechtbank in deze zaak moet beantwoorden is of de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, omdat [A] c.s. niet wisten dat de strook grond onderdeel uitmaakte van de percelen die aan [C] c.s. geleverd zijn. Daarnaast moet de rechtbank beoordelen of de strook grond rechtsgeldig geleverd is aan [C] c.s., omdat het niet de bedoeling was dat de strook grond in eigendom zou overgaan. Tot slot moet de rechtbank beoordelen of sprake is van een recht van overpad dan wel een persoonlijk gebruiksrecht van [B] met betrekking tot de strook grond. Dwaling 4.3. Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW is - voor zover hier van belang - een overeenkomst, die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar als de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. 4.4. [A] c.s. stellen dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. [A] heeft nooit de intentie heeft gehad om de strook grond te verkopen en te leveren, omdat de strook grond wordt gebruikt door [B] . [A] stelt dat zij tot augustus 2020 in de veronderstelling was dat de kadastrale erfgrens tussen de percelen 8057 en 6861 gelegen was op het punt waar het betegelde terrein eindigt en het grasland begint. [C] c.s. wisten voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst dat de kadastrale erfgrens niet gelijk was aan de fysieke erfgrens. Volgens [A] c.s. hadden [C] c.s. [A] erop moeten wijzen dat de strook grond ook onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst en is de dwaling in belangrijke mate aan [C] c.s. te wijten nu zij dit hebben nagelaten. [C] c.s. betwisten dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. 4.5. [A] c.s. hebben onderstaande luchtfoto in het geding gebracht, waarop met een rode lijn is aangegeven hoe zij de kadastrale grens tussen de percelen 8057 en 6861 voor ogen hadden: 4.6. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat [A] in dit geval als verkoper van een onroerende zaak optrad en dat dwaling aan de zijde van de verkoper in het algemeen voor rekening van de verkoper komt, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden zoals het schenden van een mededelingsplicht door de koper. [C] c.s. hebben verklaard dat zij voorafgaand aan de koop van de percelen kennis hebben genomen van luchtfoto's met daarop kadastrale grenzen, waarop zij konden zien hoe de erfgrens tussen de percelen liep. Het lag niet op de weg van [C] c.s. om [A] vervolgens in te lichten over de exacte ligging van de erfgrens. Van [A] als verkoper, die werd bijgestaan door een makelaar, mocht namelijk worden verwacht dat zij wist wat zij verkocht en dus waar de kadastrale grenzen lagen, mede omdat zij meerdere percelen verkocht en een van die percelen gesplitst moest worden. [A] had in dat kader zelf een luchtfoto met daarop de kadastrale grenzen kunnen raadplegen of informatie bij het kadaster kunnen inwinnen. Daarbij komt ook dat aan de hand van een verklaring van [C] c.s. duidelijk is geworden dat op perceel 6861 een schuurtje tegen de erfgrens aan stond - zoals te zien is op de onder 2.7 en 4.5 opgenomen luchtfoto's - en dat als de lijn aan de zijkant van het schuurtje doorgetrokken wordt zichtbaar is dat de erfgrens over het betegelde terrein loopt. Ook aan de hand hiervan had [A] dus kunnen constateren dat haar veronderstelling over de erfgrens niet juist was. Daarnaast heeft [A] tijdens de gesprekken tussen partijen voorafgaand aan de verkoop niet gezegd dat het voor haar belangrijk was om de strook grond te behouden. Gelet op het voorgaande is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een mededelingsplicht van [C] c.s. die zij zouden hebben geschonden. Verder is niet gebleken van andere bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat de dwaling aan de zijde van [A] voor rekening van [C] c.s. zou moeten komen. Hoewel de rechtbank er niet aan twijfelt dat [A] ten tijde van de verkoop in de veronderstelling verkeerde dat de strook grond geen onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst, kan het door [A] c.s. gevorderde dan ook niet op grond van dwaling worden toegewezen. Partijbedoeling 4.7. [A] c.s. hebben verder tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat partijen nooit de bedoeling hebben gehad om de strook grond over te dragen en dat de strook grond aan [A] terug moet worden geleverd. Volgens [A] c.s. blijkt dit uit de koopovereenkomst, de verkoopbrochure en de gesprekken tussen partijen. Op de kadastrale kaart die bij de koopovereenkomst is gevoegd zijn de strook grond en het grasland niet te zien, aldus [A] c.s. Verder wijzen [A] c.s. erop dat de strook grond niet te zien is of wordt genoemd in de verkoopbrochure en dat in de gesprekken tussen partijen nooit is gesproken over de overdracht van de strook grond. Ook dit kan niet tot toewijzing van de vordering leiden. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 4.8. Volgens vaste rechtspraak is voor de beantwoording van de vraag of de betreffende strook grond in eigendom is overgedragen beslissend de in de notariële leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in notariële leveringsakte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Uit de leveringsakte kan niet anders worden afgeleid dan dat de betreffende strook grond onderdeel uitmaakt van hetgeen is overgedragen. Dit blijkt uit de omschrijving die is gegeven in de akte, waarin de perceelnummers 6861 en 8058 zijn vermeld. Partijen zijn het erover eens dat op grond van de kadastrale grenzen de betreffende strook grond onderdeel is van perceel 6861. Dit brengt mee dat de strook grond in eigendom is overgedragen aan [C] c.s. Recht van overpad 4.9. Voor het geval er geen sprake is van dwaling hebben [A] c.s. een verklaring voor recht gevorderd dat [B] gebruik mag maken van de strook grond. Volgens [A] c.s. heeft [B] een recht van overpad, dan wel een persoonlijk recht op toegang en gebruik van de strook grond. De rechtbank overweegt dat een erfdienstbaarheid, zoals een recht van overpad, kan ontstaan door het vastleggen van een dergelijke afspraak in een notariële akte en ook door verkrijgende of bevrijdende verjaring. Vast staat dat er in dit geval geen recht van overpad in een notariële akte is vastgelegd. Daarnaast is door [A] c.s. geen beroep gedaan op het ontstaan van een recht van overpad door verjaring. Er is dan ook geen sprake van een recht van overpad van [B] . Persoonlijk gebruiksrecht 4.10. Van een persoonlijk gebruiksrecht van [B] is naar het oordeel van de rechtbank ook geen sprake. Kennelijk hadden [A] en [B] een onderlinge afspraak dat [B] (onder meer) de strook grond om niet mocht gebruiken. Een dergelijke verbintenisrechtelijke afspraak gaat bij de verkoop van het perceel niet vanzelfsprekend over op de koper. Een verbintenisrechtelijke afspraak bindt immers de personen die de afspraak hebben gemaakt. Wel zou de verplichting die [A] op zich heeft genomen om te dulden dat (onder meer) de strook grond wordt gebruikt door [B] , ook [C] c.s. kunnen binden als er sprake is van een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 BW.

De rechtbank in conventie 5.1. wijst de vorderingen van [A] c.s. af, 5.2. veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [C] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 1.542,00, in reconventie 5.3. verklaart voor recht dat het perceel, kadastraal bekend als [kadastrale gemeente en sectie] nummer 6861, overeenkomstig de kadastrale tekeningen, inclusief de litigieuze strook grond grenzend aan perceel 8057, in eigendom toebehoort aan [C] c.s., 5.4. veroordeelt [B] tot ontruiming van de strook grond binnen twee weken na betekening van dit vonnis en verbiedt [B] om gebruik te maken van de strook grond, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 aan [C] c.s. voor elke dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [B] na betekening van dit vonnis niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 15.000,00, 5.5. veroordeelt [A] tot ontruiming van de strook grond binnen twee weken na betekening van dit vonnis en verbiedt [A] om gebruik te maken dan wel gebruik te laten maken van de strook grond, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 aan [C] c.s. voor elke dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [A] na betekening van dit vonnis niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 15.000,00, 5.6. veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [C] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 614,00, 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af, in conventie en in reconventie 5.8. veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 278,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, op € 370,00, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald, [A] c.s. daarover de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening, 5.9. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.4, 5.5, 5.6 en 5.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Werkema en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024. 908 HR 9 juni 1959, ECLI: ECLI:NL:HR:1959:217 HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901