ECLI:NL:RBNNE:2023:4220

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Leeuwarden Zaaknummer: 10351317 \ CV EXPL 23-997 Vonnis van 17 oktober 2023 in de zaak van de vennootschap onder firma FA. [X], te De Westereen, eisende partij, hierna te noemen: [X] , gemachtigde: mr. Y. van Meurs, werkzaam bij de Nederlandse Brood- en banketbakkers Ondernemersvereniging, tegen de besloten vennootschap ERIS WINKELFONDS B.V., te 's-Gravenhage, gedaagde partij, hierna te noemen: Eris, gemachtigde: mr. R.M. Köhne, advocaat.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de conclusie van repliek - de conclusie van dupliek - de akte van [X] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [X] huurt sinds 15 oktober 2002 een winkelruimte aan de [adres] te De Westereen. Verhuurder is sinds 30 januari 2008 Eris. Eris heeft het beheer van het gehuurde uitbesteed aan [Y] B.V. (hierna:‘ [Y] ’) 2.2. Het gehuurde maakte deel uit van een winkelcomplex dat Eris in 2008 heeft gekocht. De koopprijs heeft Eris gefinancierd bij Propertize B.V. (hierna:‘Propertize’) In het kader van deze financiering is de vordering van Eris op [X] tot het betalen van de huurpenningen tot nadere zekerheid stil verpand aan Propertize. 2.3. In november 2017 zijn [X] en [Y] overeengekomen dat de huur vanaf 1 oktober 2017 € 12.500,00 excl. BTW zou bedragen. Vanaf het derde kwartaal 2019 is aan [X] door Eris een korting op de huur verleend van € 180,45 excl. BTW per maand. 2.4. Propertize heeft op 20 juni 2018 haar pandrecht op de huurpenningen aan [X] meegedeeld. Vanaf het derde kwartaal 2018 heeft [X] de huur niet meer overgemaakt aan [Y] maar aan Propertize. 2.5. Op 29 mei 2020 is het onderhavige winkelcomplex verkocht en overgedragen aan een derde. Toen is een einde gekomen aan de huurovereenkomst van partijen. 2.6. Tussen Eris en Propertize is een regeling getroffen met betrekking tot de restschuld. 2.7. Na dagvaarding heeft Eris aan [X] in het kader van de huurovereenkomst een bedrag voldaan van € 1.545,20.

3.1. [X] vordert, na vermindering van eis, - samengevat - Eris te veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van € 3.034,54 te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke handelsrente over de hoofdsom en proceskosten. 3.2. Eris voert verweer. Eris concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [X] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [X] , met compensatie van de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Vast staat dat [X] vanaf het vierde kwartaal 2017 tot het einde van de huurovereenkomst (abusievelijk) meer huur heeft voldaan dan door haar verschuldigd was. [X] vordert van Eris teruggave van de door [X] onverschuldigd betaalde huurpenningen. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag (a) wat de precieze omvang is van de onverschuldigde betaling en (b) welke gevolgen verbonden dienen te worden aan het feit dat [X] rechtstreeks de onverschuldigde huur betaalde aan pandhouder Propertize. a) de omvang van het onverschuldigd betaalde 4.2. [X] stelt dat zij € 4.579,74 excl. BTW onverschuldigd aan huur betaalde en berekent dit als volgt. Vanaf 1 oktober 2017 tot 1 juli 2029 bedroeg de huurprijs € 1.041,67 excl. BTW. [X] betaalde echter € 1.180,45 excl. BTW per maand. Maandelijks betaalde zij € 138,78 excl. BTW te veel. Op 18 juni 2019 is door [Y] met ingang van 1 juli 2019 een korting toegezegd van € 180,45 excl. BTW per maand. Vanaf 1 juli 2019 bedroeg de huurprijs € 861,22 excl. BTW per maand. Er is vanaf 1 juli 2019 € 1.000,00 excl. BTW betaald. Resumerend: vanaf 1 oktober 2017 tot en met juni 2020 is er € 138,78 excl. BTW per maand te veel huur betaald: 33 maanden x € 138,78 = € 4.579,74 excl. BTW. 4.3. Eris stelt de omvang van het onverschuldigd betaalde vast op € 3.480,11 en baseert zich in haar berekening op het volgende. De huurprijs is per 1 oktober 2017 verlaagd naar € 12.500,00 excl. BTW per jaar zodat het verschuldigde kwartaalbedrag van april 2017 tot en met maart 2018 € 3.125,00 excl. BTW = € 3.781,25 incl. BTW bedroeg. Per 1 oktober 2018 is de huur door indexering verhoogd waardoor de huur vanaf het vierde kwartaal 2018 tot en met februari 2019 € 3.178,12 excl. BTW = € 3.845,53 incl. BTW bedroeg. Vanaf het derde kwartaal 2019 is er nog een coulancekorting van € 180,45 excl. BTW per maand verleend. Omdat partijen er toen vanuit gingen dat de huur € 3.541,35 excl. BTW per kwartaal bedroeg, was het kennelijk de bedoeling de huur per 1 juli 2019 te verlagen tot € 3.541,35 -/- 3 x € 180,45 = € 3.000,00 excl. BTW. 4.4. Het verschil tussen de beide berekeningen wordt onder meer veroorzaakt doordat [X] géén, maar Eris wél rekening houdt met het indexeren van de huurprijs wat betreft 2018. In het huurcontract van partijen is een huurprijsindexering overeengekomen. [X] stelt echter dat Eris er in algemene zin van heeft afgezien aanspraak te maken op deze indexering. [X] beroept zich in dat verband onder meer op haar e-mail aan Eris van 24 september 2019: ‘Kunnen wij ervan uitgaan dat het niet doorbelasten van de indexering nog steeds van toepassing is, zoals in onderstaand bericht wordt vermeld? De situatie ter plekke is nog steeds ongewijzigd dwz wij houden het pand in de gaten met betrekking vandalisme, hebben sleutels in ons bezit voor eventuele bezichtigingen attenderen de plantsoenendienst van de gemeente, houden glasbreuk in de gaten etc.’ 4.5. Hierop antwoordde [Y] bij e-mail van 26 september 2019 namens Eris als volgt: ‘Wij zullen de indexering die gepland staat op 1 oktober as. niet doorvoeren” 4.6. Daarnaast heeft [X] zich beroepen op een eerdere e-mail van [Y] aan haar van 29 oktober 2013 waarin onder meer wordt gesteld: ‘Naar aanleiding van uw telefonisch contact met mijn collega over de indexering die u heeft ontvangen kan ik u het volgende berichten. De indexering zullen wij u crediteren en deze niet meer aan u doorberekenen.’ 4.7. Onder verwijzing naar deze e-mail zendt [X] [Y] op 17 september 2015 de volgende e-mail: ‘bijgaand het bericht van [Y] Beheer betreffende de indexering de situatie is tot heden niet veranderd ik ga er vanuit dat deze indexering niet van toepassing is conform onderstaand bericht.’ 4.8. Daarop heeft bij e-mail van 18 september 2015 [X] als volgt geantwoord: ‘Wij hebben een allonge voor een wijziging huurprijs toegestuurd’. Als deze wordt getekend komt de indexering uiteraard te vervallen.’ 4.9. Eris heeft betoogd dat wat betreft de indexering 2018 partijen geen bijzondere afspraken hebben gemaakt zodat [X] deze indexering verschuldigd is aan haar. 4.10. De kantonrechter overweegt dat door middel van de hierboven weergegeven correspondentie [X] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat kennelijk als compensatie voor toezichthoudende taken van [X] er vele jaren geen indexering heeft plaatsgevonden. Het had dan ook op de weg van Eris gelegen op voldoende gemotiveerde wijze te stellen dat, in afwijking van deze bestaande praktijk, partijen wat betreft 2018 de afspraak maakten dat over dat jaar wel de indexering verschuldigd was. Aangezien Eris zulks heeft nagelaten volgt de kantonrechter [X] in haar standpunt dat in het geheel van de tussen partijen gemaakte afspraken besloten lag dat ook voor 2018 geen indexering van toepassing was. 4.11. Voorts verschillen de beide berekeningen van elkaar doordat [X] vanaf het vierde kwartaal van 2017 tot en met het eerste kwartaal van 2019 uitgaat van verrichte betalingen ter grootte van € 4.258,03 en Eris van betalingen in diezelfde periode van € 4.285,03. De kantonrechter gaat ervan uit dat het bij [X] , ook gezien de door haar geproduceerde boekingsstukken bij dagvaarding (productie 8), om een kennelijke verschrijving gaat en dat ook zij uitgaat van betalingen van € 4.285,03. 4.12. Op grond van het bovenstaande stelt de kantonrechter de omvang van het door [X] onverschuldigd betaalde vast op € 5.688,02 inclusief BTW. Dit is het verschil tussen het door Eris genoemde bedrag aan ontvangen betalingen (€ 44.661,69) en het door [X] genoemde bedrag aan verschuldigde huur (€ 38.973,67 inclusief BTW). b) verpanding 4.13. Eris stelt zich op het standpunt dat [X] de vanaf het derde kwartaal 2018 onverschuldigd betaalde huur dient terug te vorderen van Propertize, omdat [X] aan haar ook het onverschuldigde bedrag heeft betaald. [X] daarentegen stelt dat nu het gaat om een verpande vordering, zij het onverschuldigd betaalde dient terug te vorderen van de pandgever (Eris) en niet van de pandhouder (Propertize). 4.14. Wettelijk is niet bepaald dat een betaling van een verpande vordering aan de pandhouder tevens heeft te gelden als een betaling aan de pandgever. Artikel 6:32 BW impliceert naar het oordeel van de kantonrechter dat een betaling aan de inningsbevoegde pandhouder de schuldenaar ook jegens de pandgever bevrijdt. Daar komt bij dat het aan de pandhouder betaalde, in economische zin, in het vermogen vloeit van de pandgever. Voldoet de pandhouder zich uit het geïnde, dan heeft deze betaling immers tot gevolg dat de schuld van de pandgever aan de pandhouder wordt gedelgd tot het bedrag waarvoor de pandhouder zich uit het geïnde voldoet. Is er nadat de pandhouder is voldaan sprake van een surplus, dan dient de pandhouder dit surplus af te dragen aan de pandgever. Redelijke wetsuitleg leidt naar het oordeel van de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat een betaling aan de inningsbevoegde pandhouder tevens mag worden aangemerkt als een betaling aan de pandgever. Voor zover die betaling in de relatie met de pandgever als onverschuldigd moet worden aangemerkt, is het ook de pandgever van wie de schuldenaar het onverschuldigde kan terug vorderen.

4.16. Op grond van vorenstaande overwegingen komt de vordering tot terugbetaling van het door [X] , ook aan Propertize, onverschuldigd betaalde voor toewijzing in aanmerking. Het hierboven genoemde bedrag van € 5.688,02 inclusief BTW dient verminderd te worden met het door Eris op 28 april 2023, na dagvaarding, betaalde bedrag van € 1.545,20, zodat resteert te betalen € 4.142,82. Aangezien blijkens haar akte [X] haar vordering verlaagt tot € 3.034,54, komt dat bedrag voor toewijzing in aanmerking. 4.17. Toewijzing geldt ook voor de gevorderde wettelijke handelsrente over dit bedrag nu hiertegen geen zelfstandig verweer is gevoerd. 4.18. Eris heeft zich verzet tegen de door [X] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten aangezien [X] wordt bijgestaan door de Nederlandse Brood- en Banketbakkers Ondernemersvereniging en geen kosten heeft aan het inschakelen van de daar werkzame gemachtigde. Bij toekenning van buitengerechtelijke incassokosten gaat alleen om de vraag of de incassowerkzaamheden daadwerkelijk verricht zijn en is niet van belang of de degene die incasseert zich al dan niet laat vertegenwoordigen door een kosteloze rechtshulpverlener. Om die reden passeert de kantonrechter het verweer van Eris. [X] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot ten hoogste het bedrag van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zijnde een bedrag, berekend over € 3.034,54 van € 428,40. 4.19. Eris zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter ziet aanleiding om bij de bepaling van het salaristarief aansluiting te zoeken bij de toe te wijzen bedragen. De proceskosten aan de zijde van [X] worden vastgesteld op: - explootkosten € 109,33 - griffierecht € 514,00 - salaris gemachtigde € 580,00 (2,5 punten x tarief € 232,00) totaal € 1.203,33

De kantonrechter veroordeelt Eris tot betaling aan [X] van een bedrag groot € 3.462,94 (€ 3.034,54 + € 428,40), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 4.579,74 vanaf 1 maart 2022 tot 28 april 2023 en over € 3.034,54 vanaf 28 april 2023 tot aan de dag der algehele voldoening; veroordeelt Eris in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [X] vastgesteld op € 1.203,33; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. T.K. Hoogslag en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023. c 420