ECLI:NL:RBNNE:2020:1654

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Groningen Bestuursrecht zaaknummer: LEE 18/198 en 18/199 uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 14 april 2020 in de zaken tussen [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland, verweerder in de persoon van [naam heffingsambtenaar] .

Bij besluit van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] ( [naam 1] gehele complex), gelegen in de wijk [wijk] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 22.672.000 (LEE 18/197). Tegelijkertijd met deze beschikking heeft verweerder eiseres op grond van voornoemde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar opgelegd van € 73.230 (LEE 18/199), alsmede een aanslag OZB gebruiker van € 20.423 (LEE 18/198). Eiseres heeft tegen zowel de WOZ-beschikking als de OZB-aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 22 december 2017 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Bij schrijven van 17 juli 2019, binnengekomen per fax bij de rechtbank op 25 juli 2019, heeft eiseres nadere stukken ingediend (waaronder een aangepaste taxatiekaart). Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaken gelijktijdig zijn behandeld, heeft plaatsgevonden op 25 juli 2019. Namens de gemachtigde van eiseres is verschenen [naam 2] (de taxateur van eiseres). Verweerder is verschenen, bijgestaan door [naam 3] (de taxateur van verweerder). Het beroep tegen de WOZ-beschikking (LEE 18/197) heeft eiseres ingetrokken. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en het vooronderzoek hervat. Bij brief van 26 juli 2019 is verweerder in de gelegenheid gesteld om een reactie te geven op een tweetal verzoeken van de rechtbank. Bij brief van 1 oktober 2019 heeft verweerder zijn reactie gegeven, waar de gemachtigde van eiseres bij brief van 6 november 2019 op heeft gereageerd. De rechtbank heeft partijen vervolgens bij brief van 31 januari 2020 geïnformeerd dat, zoals met partijen afgestemd ter zitting, met (stilzwijgende) toestemming zonder nadere zitting het onderzoek in deze zaken is gesloten. Overwegingen

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. 1.1. Eiseres is een stichting die volgens haar inschrijving bij de Kamer van Koophandel tot doel heeft om hulp te verlenen, in het bijzonder op het terrein van zorg- en dienstverlening, aan mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke handicap en alle daarmee samenhangende vormen van hulpverlening. 1.2. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een zorgcomplex bestaande uit een samenstel van ongeveer 34 opstallen met bijbehorende gronden die alle zijn gelegen in de wijk [wijk] te [plaats] . In deze wijk is sprake van zogeheten omgekeerde integratie, wat inhoudt dat in de wijk waar het zorgcomplex van eiseres is gelegen ook reguliere woningen zijn gebouwd. Dit heeft tot doel om mensen met een verstandelijke beperking te laten integreren in de maatschappij door mensen met en zonder een beperking te laten samenleven. Het zorgcomplex bestaat onder meer uit een zwembad, multifunctioneel centrum, hoofdgebouw, restaurant, gebouw voor dagbesteding, kwekerij met tuincentrum en theetuin, kantoren, en woningen waarin mensen met een beperking begeleid kunnen wonen. 1.3. Verweerder heeft voor het kalenderjaar 2017, waardepeildatum 1 januari 2016, de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 22.672.000. Eiseres heeft het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde ingetrokken, zoals zij ter zitting heeft bevestigd. In haar brief van 17 juli 2019 (ontvangen door de rechtbank op 25 juli 2019) staat hierover het volgende: “(..) Als gevolg van de nieuwe afmetingen trekken wij de conclusie dat de WOZ-waarde in ieder geval niet te hoog is vastgesteld. De standpunten inzake de hoogte van de WOZ-waarde komen daarmee te vervallen. (..)” 1.4. Met dagtekening van 28 februari 2017 heeft verweerder een aanslag OZB eigenaar niet-woning aan eiseres opgelegd van € 73.230 alsmede een aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker niet-woning opgelegd ten bedrage van € 20.423. Bij deze gebruikersaanslag heeft verweerder rekening gehouden met een woondelenvrijstelling van € 14.768.000 en dus een heffingsmaatstaf gehanteerd van € 7.904.000. 1.5. Bij uitspraken op bezwaar heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard. 1.6. De brief van 26 juli 2019 (zie ook bij procesverloop) van de rechtbank aan verweerder luidt - voor zover hier van belang - als volgt: “ Geachte heer [taxateur verweerder 2] , Met betrekking tot de beroepen van [eiseres] inzake de OZB-aanslagen 2017 betreffende het object [adres] te [plaats] , met de hierboven genoemde zaaknummers, deelt de rechtbank u het volgende mee. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting van 25 juli 2019 geschorst en daarbij het vooronderzoek hervat. Aanleiding De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting verklaard dat het geschil enkel nog ziet op de beoordeling in het kader van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet en niet langer (subsidiair) op de omvang van de woondelenvrijstelling zoals bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet. Dat betekent dat de rechtbank in deze zaken alleen zal oordelen over de vraag of het object als geheel in hoofdzaak tot woning dient (dit is de u bekende 70%-toets). Nu de WOZ-waarde in deze zaak onherroepelijk vaststaat, moet eerst een rechtsvraag worden beantwoord. Die rechtsvraag komt erop neer of voor de 70 %-toets van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet een eenmaal vaststaande WOZ-waarde als gegeven geldt, en dus in absolute zin als de noemer fungeert in de breuk, waarvan de teller wordt gevormd door de waarde van de delen van de onroerende zaak die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna voor het gemak: 'woondelen'). Wat vlotter geformuleerd: staat er in fiscaal-juridische zin een omheining (of hek) ter grootte van de WOZ-waarde om artikel 220a, tweede lid of niet? Als de rechtbank de rechtsvraag bevestigend beantwoordt, zal de rechtbank alleen nog kijken naar de standpunten van partijen over de waarde van de woondelen om zo de teller van de breuk te bepalen. Die situatie lijkt dan dus op het oordeel dat deze rechtbank over het jaar 2016 heeft gegeven in het kader van de omvang van de woondelenvrijstelling als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet (in de uitspraak van 21 mei 2019). Als de rechtbank de rechtsvraag ontkennend beantwoordt, zal de rechtbank ook de standpunten van partijen ten aanzien van de noemer van de breuk wegen en die (afzonderlijk van de WOZ-waarde) vaststellen. Primair verzoek De rechtbank heeft partijen ter zitting in overweging gegeven om het geschil in deze zaak over 2017 te beperken tot alleen de beantwoording van de rechtsvraag en geen strijd meer te voeren over de feitelijkheden. Daartoe zou elk van beide partijen dan het volgende kunnen verklaren: - eiseres geeft aan dat, voor het geval de rechtbank zou beslissen dat zowel de teller als de noemer in het kader van artikel 220a ter discussie kunnen worden gesteld (ondanks dat de WOZ-waarde vaststaat), zij zich erbij neerlegt dat de feiten over 2017 leiden tot de conclusie dat minder dan 70 % van de totale waarde kwalificeert als woondeel, zodat het object in 2017 niet in hoofdzaak dient tot woning. De OZB-aanslagen over 2017 blijven dan dus staan. - verweerder geeft aan dat, voor het geval de rechtbank zou beslissen dat alleen de teller in het kader van artikel 220a ter discussie kan worden gesteld (omdat de noemer vaststaat), hij zich erbij neerlegt dat de feiten over 2017 leiden tot de conclusie dat meer dan 70 % van de totale waarde kwalificeert als woondeel, zodat het object in 2017 in hoofdzaak dient tot woning. De OZB-aanslag gebruiker over 2017 moet dan dus worden vernietigd en de OZB-aanslag eigenaar over 2017 moet dan dus worden verminderd tot € 33.985. De rechtbank verzoekt verweerder allereerst om aan te geven of deze praktische afspraak over de uitwerking van de 70 %-toets in dit concrete geval zou willen maken. Als dat het geval is, kan hij het secundaire verzoek hieronder buiten beschouwing laten. Secundair verzoek Voor het geval verweerder de hiervoor bedoelde praktische afspraak over de uitwerking van de 70 %-toets in dit concrete geval liever niet maakt, geldt het volgende. De gemachtigde van verweerder wordt hierbij in de gelegenheid gesteld om een reactie te geven op het tijdens de zitting overgelegde schrijven (in het bijzonder de taxatiekaart) van de gemachtigde van eiseres, gedateerd 17 juli 2019. De rechtbank wil graag een concrete reactie van verweerder op de volgende punten: 1. Een standpunt over de nadere waardering van eiseres, zoals vermeld in de taxatiekaart, op de volgende punten: de omvang van de opstallen die woondelen zijn, zowel qua m² (in oppervlakte) als qua € (in waarde); de omvang van de als woondeel in aanmerking te nemen gronden, voor elk van de drie categorieën die eiseres in haar brief van 17 juli 2019 onderkent, per categorie zowel qua m² als qua €. 2. Een standpunt over: de omvang van de opstallen die geen woondelen zijn, zowel qua m² als qua €; de omvang van de gronden die geen woondelen zijn, ook weer zowel qua m² als qua €; Verweerder moet hierbij dus een uitsplitsing maken van de waarde van de woondelen en de waarde van de niet-woondelen.

2.1. Niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak voor wat betreft de Wet WOZ aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (Gvw) moet worden bepaald. 2.2. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting verklaard dat het geschil enkel nog ziet op de beoordeling in het kader van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet en niet langer (subsidiair) op de omvang van de woondelenvrijstelling zoals bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet. Dat betekent dat de rechtbank in deze zaken alleen zal oordelen over de vraag of de onroerende zaak als geheel in hoofdzaak tot woning dient zoals bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet (hierna: de 70%-toets). 2.3. Naar aanleiding van de brief van de rechtbank van 26 juli 2019 (zie 1.6.) heeft verweerder bij brief van 1 oktober 2019 zijn reactie gegeven. Verweerder heeft in deze brief - samengevat - aangegeven dat hij niet mee gaat in het primaire verzoek van de rechtbank om in dit concrete geval een praktische afspraak te maken over de 70%-toets, omdat hij van mening is dat minder dan 70% van de totale waarde kan worden gekwalificeerd als woondeel. Ten aanzien van het secundaire verzoek heeft verweerder de waardering van de woondelen, zoals weergegeven in de taxatiekaart van eiseres van 17 juli 2019, gemotiveerd betwist (in die zin dat eiseres deze te hoog heeft bepaald) Hij wijst er onder meer op dat eiseres binnen de archetypen N3740000 en N3770000 ten onrechte is uitgegaan van gemiddelden omdat in werkelijkheid sprake is van een goedkopere bouw/uitvoering (houtskeletbouw in plaats van betonskeletbouw) dan waar in de Taxatiewijzer van wordt uitgegaan en dat bij de archetypes wordt uitgegaan van meerdere bouwlagen, hetgeen hier niet aan de orde is. Wel sluit verweerder zich aan bij de door eiseres bepaalde waarden van de woongebouwen [adres c 2] en [adres d] / [adres b] . Verder stelt verweerder nog dat bij de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening is gehouden met de economische veroudering van de verschillende opstallen (functionele afschrijving is hoger in verband met de bezettingsgraad). Samengevat (zie de brief van 1 oktober 2019, pagina 10) gaat verweerder uit van de volgende taxatieopbouw: Waarde woondelen € 12.740.935,- 66% Waarde niet-woondelen € 6.853.116,- 34% Waarde grond woondelen € 2.273.393,- 66% Waarde grond niet-woondelen € 804.553,- 34% WOZ waarde € 22.672.000,- 100% 2.4. Eiseres heeft naar aanleiding van de voorgaande reactie van verweerder bij brief van 6 november 2019 gereageerd op verweerders argumenten en (nadere) standpunten ingenomen over de waardering van de woondelen. Ten aanzien van de rechtsvraag 3.1. Eiseres heeft het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde ingetrokken en daarbij verklaard dat zij die waarde in ieder geval niet te hoog acht (zie 1.3.). Nu de WOZ-waarde van de onroerende zaak daarmee onherroepelijk vaststaat (€ 22.672.000), moet de rechtbank eerst een rechtsvraag beantwoorden. Die rechtsvraag komt erop neer of voor de 70 %-toets van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet een eenmaal vaststaande WOZ-waarde als gegeven geldt, en dus in absolute zin als de noemer fungeert in de breuk, waarvan de teller wordt gevormd door de waarde van de delen van de onroerende zaak die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna voor het gemak: 'volledig-woondelen'). 3.2. Artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet (tekst 2017) luidt als volgt: “Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.” 3.3. In het arrest van de Hoge Raad van 15 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1125) staat onder meer het volgende. “3.3.2. Bij de toepassing van artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet gaat het om de vraag of onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak ‘tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden’. Die vraag was aan de orde in de arresten van de Hoge Raad van 16 november 2007, nrs. 40606 en 40847, ECLI:NL:HR:2007:AZ8976 en ECLI:NL:HR:2007:AZ9075, BNB 2008/23 en 24, en van 10 februari 2012, nr. 10/05194, ECLI:NL:HR:2012:BV3270, BNB 2012/152. Het komt er daarbij op aan of ten minste 70 percent van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan gedeelten daarvan die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Is aan die eis voldaan, dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt met alle daaraan verbonden gevolgen, zoals het niet heffen van onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik. Thans is aan de orde de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet, ingevolge welke bepaling voor een onroerende zaak die niet in zijn geheel als woning wordt aangemerkt geldt dat geen onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik wordt geheven over de waarde van gedeelten van die zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het criterium ‘in hoofdzaak’ brengt mee dat van zodanige gedeelten (hierna ook: ‘in-hoofdzaak-woondelen’) eveneens sprake is als de desbetreffende gedeelten tevens in zekere mate een andere functie hebben dan een woonfunctie dan wel volledige dienstbaarheid aan woondoeleinden; voldoende is dat die gedeelten in hoofdzaak, dat is voor ten minste 70 percent, tot woning dienen dan wel dienstbaar zijn aan woondoeleinden.” 3.4. De rechtbank leest in de tekst van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet letterlijk dat het voor de 70%-toets gaat om dat deel van de in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde dat kan worden toegerekend aan de volledig-woondelen. Het gaat immers om 'de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak'. Verder wijst de rechtbank erop dat het blijkens het arrest van de Hoge Raad van 15 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1125) voor wat betreft de volledig-woondelen in de zin van artikel 220a, tweede lid van de Gemeentewet alleen gaat om delen van de onroerende zaak die volledig (dus voor de volle 100 %) dienen tot woning of volledig (dus voor de volle 100 %) dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zie 3.3). Alle delen die slechts gedeeltelijk woondoeleinden dienen of daaraan dienstbaar zijn, blijven - anders dan voor de toets van artikel 220e van de Gemeentewet - voor de 70%-toets van artikel 220a, tweede lid van de Gemeentewet dus buiten beschouwing.

5. De beroepen zijn gegrond. De OZB-aanslag gebruiker over 2017 zal worden vernietigd en de OZB-aanslag eigenaar over 2017 zal worden verminderd tot € 33.985 (zie 1.6.). Griffierecht: 6. Zoals ter zitting is besproken, is het griffierecht in beide zaken aan eiseres gerestitueerd. Verweerder hoeft dan ook geen griffierecht te vergoeden aan eiseres. Proceskosten 7. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank, zoals ter zitting met partijen besproken, op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Tevens dient een bedrag van € 1.597,20 voor de kosten van de deskundige (het opstellen van het taxatierapport) te worden vergoed.

De rechtbank: - verklaart het beroep gericht tegen de aanslag eigenarenbelasting OZB (18/199) gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vermindert de aanslag eigenarenbelasting OZB tot € 33.985; - verklaart het beroep gericht tegen de aanslag gebruikersbelasting OZB (18/198) gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vernietigt de aanslag OZB gebruikersbelasting; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.169,20. Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, voorzitter, en mr. A.M.A.M. Kager en mr. T. van de Bospoort, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het Corona virus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken. De griffier is verhinderd te ondertekenen w.g. voorzitter Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

De rechtbank merkt op dat partijen blijkens hun na de zitting ingediende stukken uitgaan van een andere - volgens de rechtbank dus onjuiste - rechtsopvatting op dit punt (zie met name de discussie over de kwalificatie, toerekening en waardering van de gronden en het gebruik van de term 'woondelenvrijstelling'). 3.5. De rechtbank merkt verder op dat het oordeel van de rechtbank in haar uitspraak van 21 mei 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:2202) niet zag op de 70%-toets in het kader van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Volgens rechtsoverweging 12.1. van die uitspraak gaat het immers over de toepassing van artikel 220c en 220e van de Gemeentewet (de zogeheten woondelenvrijstelling), die pas aan de orde is nadat de conclusie op grond van 220a, tweede lid van de Gemeentewet is dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak dient tot woning. 3.6. Gelet op de wettekst gaat het naar het oordeel van de rechtbank bij artikel 220a om de toerekening binnen de vastgestelde WOZ-waarde. De conclusie is dat het voor de 70%-toets van artikel 220a, tweede lid van de Gemeentewet altijd gaat om het aan volledig-woondelen toerekenbare deel van de vastgestelde WOZ-waarde. Het maakt dus niet uit dat de waarde in werkelijkheid wellicht afwijkt van die vastgestelde WOZ-waarde. 3.7. In gevallen waarin de werkelijke waarde afwijkt van de WOZ-waarde, moet de op basis van die afwijkende waarde vastgestelde verhouding tussen de waarde van de volledig-woondelen en totale waarde dan worden losgelaten op de vastgestelde WOZ-waarde. Anders gezegd: dan geldt de op basis van de werkelijke waarde bepaalde verhouding één op één voor de 70%-toets; de verhouding blijft gelijk. Stel dus dat in dit geval, waarin de WOZ-waarde € 22.672.000 bedraagt, de werkelijke totale waarde € 25.000.000 en de werkelijke waarde van de volledig-woondelen € 15.000.000 zou zijn. Dan is de verhouding dus € 15.000.000/€ 25.000.000 = 60 %, en zou van de WOZ-waarde dus (ook) 60 % * € 22.672.000 = € 13.603.200 worden toegerekend aan volledig-woondelen. 3.8. In dit geval heeft eiseres alleen (nadere) uitgewerkte standpunten ingenomen over de waardering van de volledig-woondelen (niet over de waardering van het object als geheel). Verweerder heeft ook alleen de aldus gestelde waarderingen van de volledig-woondelen gemotiveerd betwist. Verweerder heeft echter niet - ook niet in zijn nadere stuk van 1 oktober 2019 en ook niet subsidiair - het standpunt ingenomen dat de totale waarde hoger is dan de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarde. 3.9. Dat betekent dat de rechtbank hierna alleen bewijsoordelen zal geven over de verschillen van mening over de waardering van de volledig-woondelen. De noemer is als zodanig niet betwist en zal de rechtbank in dit geval dus (ook voor de bepaling van het percentage) gelijk stellen aan de vaststaande WOZ-waarde. Ten aanzien van de waardering van de volledig-woondelen 4.1. De rechtbank stelt voorop dat op eiseres de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat recht bestaat op een verlaging van de belastinggrondslag van de OZB. In dit geval moet eiseres dus aannemelijk maken dat de waardering van de volledig-woondelen hoger is dan verweerder heeft verdedigd. De basis voor de beoordeling van de rechtbank is de brief met bijlage van eiseres van 17 juli 2019 en de reacties van partijen na de zitting. a) Opstallen (volledig-woondelen) 4.2. Tussen partijen is niet meer in geschil welke opstallen als volledig-woondelen moeten worden aangemerkt en dat de woonoppervlakte hiervan 14.680 m² bedraagt. De opstallen betreffen de volgende panden: Overzicht nr straat huisnr woonplaats bouwjaar metrage 1 [adres a] 1 [plaats] 1976 460 m² 2 [adres a] 2 [plaats] 1976 468 m² 3 [adres a] 3 [plaats] 2006 340 m² 4 [adres a] 4 [plaats] 1976 460 m² 5 [adres a] 5 [plaats] 2006 354 m² 6 [adres a] 6 [plaats] 1976 460 m² 7 [adres a] 7 [plaats] 2006 354 m² 8 [adres a] 8 [plaats] 1976 460 m² 9 [adres a] 9 [plaats] 2006 340 m²

10 [adres a] 10 [plaats] 1976 460 m² 11 [adres a] 11 [plaats] 1976 460 m² 12 [adres a] 12 [plaats] 2003 463 m² 13 [adres a] 14 [plaats] 2003 246 m² 14 [adres a] 16 [plaats] 1998 384 m² 15 [adres a] 18 [plaats] 1998 365 m² 16 [adres a] 19 [plaats] 2006 580 m² 17 [adres a] 20 [plaats] 1976 460 m² 18 [adres a] 21 [plaats] 1998 384 m² 19 [adres a] 22 [plaats] 1976 460 m² 20 [adres a] 23 [plaats] 1998 365 m² 21 [adres a] 24 [plaats] 1976 363 m² 22 [adres a] 25 [plaats] 1976 468 m² 23 [adres b] 1 [plaats] 2006 544 m² 24 [adres b] 3 [plaats] 2003 544 m² 25 [adres c 2] [plaats] 2015 2308 m² 26 [adres d] / [adres b] [plaats] 2015 2130 m² Totaal 14.680 m² 4.3. Eiseres stelt dat deze opstallen op de waardepeildatum hoger moeten worden gewaardeerd, namelijk op € 14.638.415. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres een taxatiekaart van [taxateur eiseres] overgelegd (bij haar brief van 6 november 2019). 4.4. Verweerder stelt (zie de reactie van verweerder van 1 oktober 2019) dat de waarde op de waardepeildatum van de opstallen € 12.740.935 bedraagt. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder een taxatiekaart van [taxateur verweerder 1] overgelegd.

4.5. Uit de door partijen overgelegde taxatiekaarten volgt dat zij beide voor de opstallen de eenheidsprijs hebben berekend (exclusief BTW) op basis van de kengetallen voor ruwbouw, afbouw en installaties uit de Taxatiewijzer Verzorging van de VNG (hierna: de Taxatiewijzer), waarbij zij beide zijn uitgegaan van de archetypen N3740000 en N3770000, Deze luiden als volgt: Archetype N3740000 Standaard grootte (BVO) 12.750 m² Bouwperiode 1966 t/m 1985 Nadere verfijning archetype Afwisselend platte daken mastiek gedekt en hellende daken pannen gedekt Materiaal Betonskeletbouw met een eenvoudige gevelbekleding Opmerkingen Isolatievoorzieningen met renovatie aangebracht Onderverdeling % Minimum Gemiddeld Maximum Levensduur Restwaarde Ruwbouw 42% € 426,- € 516,- € 606,- 55 jaar 30% Afbouw 30% € 304,- € 368,- € 433,- 30 jaar 25% Installaties 28% € 284,- € 344,- € 404,- 20 jaar 15% €1.013,- € 1.228,- € 1.443,- Archetype N3770000 Standaard grootte (BVO) 1.500m2 Bouwperiode 1986 en nieuwer Nadere verfijning archetype Afwisselend platte daken mastiek gedekt en hellende daken pannen gedekt Materiaal Betonskeletbouw met een eenvoudige gevelbekleding Opmerkingen Isolatievoorzieningen reeds vanaf nieuwbouw aanwezig Onderverdeling % Minimum Gemiddeld Maximum Levensduur Restwaarde Ruwbouw 47% € 573,- € 695,- € 817,- 55 jaar 30% Afbouw 25% € 305,- € 370,- € 434,- 30 jaar 25% Installaties 28% € 342,- € 414,- € 487,- 15 jaar 15% € 1.220,- € 1.479,- € 1.738,- De bedragen hierboven genoemd zijn conform de Taxatiewijzer exclusief BTW. 4.6. Blijkens de taxatiekaart van eiseres heeft haar taxateur zich bij de waardebepaling als uitgangspunt gebaseerd op de gemiddelde bedragen binnen de bandbreedte van de voornoemde archetypen conform de Taxatiewijzer. Vervolgens heeft eiseres nog rekening gehouden met individuele correcties. Voor de oudbouw komt dat neer op (archetype N3740000): gemiddeld € 1.222,- per m² (exclusief BTW), terwijl verweerder is uitgegaan van € 1.048 per m² (exclusief BTW). Voor de overige (nieuwere) opstallen (archetype N3770000), is eiseres uitgegaan van € 1.301,65 per m² (exclusief BTW), terwijl verweerder is uitgegaan van € 1.153,- per m² (exclusief BTW). Zie voor de inhoudelijke argumenten van verweerder voorts onder 2.3. hiervoor. 4.7. De rechtbank volgt eiseres in de door haar bepaalde waarde van de opstallen (volledig-woondelen) van € 14.638.415. De gemotiveerde betwisting van verweerder, zoals verwoord in zijn brief van 1 oktober 2019, acht de rechtbank van onvoldoende gewicht om de door eiseres bepaalde waarde niet te volgen.

De rechtbank heeft hierbij allereerst in aanmerking genomen dat partijen (uiteindelijk) dezelfde archetypen hebben gehanteerd Hetgeen verweerder naar voren heeft gebracht ten aanzien van de door eiseres gehanteerde bouwmethodes/bouwlagen binnen de archetypen N3740000 en N3770000, namelijk dat volgens verweerder in werkelijkheid sprake is van een goedkopere bouw/uitvoering (houtskeletbouw in plaats van betonskeletbouw) dan waar in de Taxatiewijzer van wordt uitgegaan en dat bij de archetypes wordt uitgegaan van meerdere bouwlagen, hetgeen duurder is, heeft eiseres gemotiveerd weersproken. Bovendien heeft verweerder in een eerder stadium deze (waardeverlagende) omstandigheden niet genoemd. De stelling van verweerder (in zijn reactie van 1 oktober 2019) dat bij de oorspronkelijke taxaties onvoldoende rekening is gehouden met de economische veroudering van de verschillende opstallen (functionele afschrijving in verband met de bezettingsgraad) laat de rechtbank buiten beschouwing. Deze stelling valt buiten de reikwijdte van de hervatting van het vooronderzoek (zie 1.6.). Verweerder heeft bovendien niet aangegeven waarom hij deze stelling pas in dit stadium van de procedure naar voren heeft gebracht en dat niet eerder mogelijk was. De rechtbank acht een en ander in strijd met de goede procesorde. 4.8. De rechtbank komt dus tot de conclusie dat eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van opstallen, zijnde volledig-woondelen, € 14.638.415 bedraagt. b) Ondergrond opstallen volledig-woondelen (dient tot woning) 4.9. In het arrest van de Hoge Raad van 15 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1125) staat onder meer het volgende. “3.3.9. Voor de ondergrond van de opstal geldt dat deze geen andere functie heeft dan de opstal (zie HR 17 september 2010, nrs. 09/02047 en 09/02251, ECLI:NL:HR:2010:BL5650 en ECLI:NL:HR:2010:BL5638, BNB 2011/4 en 5). Dat brengt mee dat de waarde van de ondergrond ook voor de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet aan de waarde van de opstal moet worden toegerekend naar evenredigheid van de waarde van de gedeelten die op de vorenomschreven wijze zijn onderscheiden.” 4.10. In de taxatiekaart van 17 juli 2019 gaat eiseres uit van een ondergrond van 14.228 m² met een totale waarde van € 1.256.759 (€ 88,33 per m²). 4.11. Verweerder gaat in zijn reactie van 1 oktober 2019 uit van een ondergrond van 13.367 m² met een totale waarde van € 1.180.707 (€ 88,33 per m²). Verweerder merkt in dit verband op (pagina 9): "Het verschil met de in de eerste taxatie toegekende oppervlakte aan ondergrond komt doordat er verschillende opstallen zijn met 2 bouwlagen waarbij het totale metrage in eerste instantie was meegenomen als ondergrond." 4.12. Eiseres heeft hierover (in haar reactie van 6 november 2019, pagina 2) gesteld: "Toch stel ik mij op het standpunt dat het naar beneden bijstellen van het bebouwde oppervlak - doordat sommige woongebouwen uit meerdere verdiepingen bestaat - direct gevolgen heeft voor de aan de woongebouwen dienstbare grond. Immers een gebouw met meerdere verdiepingen heeft in basis een grotere basiskavel nodig om op gebouwd te worden. Dus wat er bij het dienstbare oppervlakte wordt afgehaald dient er bij het dienstbare oppervlakte op te worden geteld." De rechtbank begrijpt dat eiseres met deze stelling de oppervlakte waarvan verweerder is uitgegaan (namelijk 13.367 m²) als zodanig niet betwist, (en dat er dus inderdaad woongebouwen met meerdere verdiepingen aanwezig zijn), maar dat eiseres hiermee alleen heeft willen aangeven dat sprake is van communicerende vaten ten aanzien van de dienstbare grond (zie hierna onder c)). 4.13. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiseres de door haar bepleite, grotere oppervlakte van 14.228 m² tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank gaat dus uit van een oppervlakte aan ondergrond van de volledig-woondelen van 13.367 m². Nu tussen partijen de gehanteerde eenheidsprijs van € 88,33 niet in geschil is volgt de rechtbank verweerder in de door hem voorgestane totale waarde van € 1.180.707. c) Volledig aan woondoeleinden dienstbare grond 4.14. In de taxatiekaart van 17 juli 2019 gaat eiseres voor deze grond uit van 9.638 m² met een totale waarde van € 851.148 (€ 88,33 per m²). 4.15. Verweerder gaat in zijn reactie van 1 oktober 2019 voor deze grond uit van een oppervlakte van 9.049 m² met een totale waarde van € 799.298 (€ 88,33 per m²). 4.16. De rechtbank gaat er veronderstellenderwijs van uit dat de waarde zoals verweerder deze heeft vastgesteld, juist is, omdat zal blijken dat dit voor de beslechting van het geschil niet uitmaakt. d) Restgrond 4.17. Eiseres gaat voor de restgrond uit van een oppervlakte van 35.000 m² en een totale waarde van € 211.750 (€ 6,05 per m²). 4.18. Verweerder gaat in zijn reactie van 1 oktober 2019 voor de restgrond uit van een oppervlakte van 33.215 m² met een totale waarde van € 293.388,10 (€ 8,83 per m²). 4.19. Hoewel beide partijen het er (gelet op de door hen overgelegde taxatiekaarten) over eens zijn dat de restgrond in aanmerking moet worden genomen voor de 70 %-toets van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, denkt de rechtbank daar anders over. Bij die toets gaat het alleen om volledig-woondelen (zie 3.4.). Naar het oordeel van de rechtbank vindt er dus niet, zoals bij de toets van artikel 220e van de Gemeentewet, een evenredige toerekening plaats. Dit is een rechtsoordeel en geen oordeel over een door beide partijen gedeeld feitelijk standpunt. Beide partijen gaan volgens de rechtbank uit van een onjuiste rechtsopvatting. Door daarvan af te wijken, treedt de rechtbank dan ook niet buiten de rechtsstrijd (de rechtbank past ambtshalve het recht toe). 4.20. De rechtbank neemt dus geen restgrond mee bij de bepaling van de waarde van de volledig-woondelen. Resumé waardering 4.21. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, gelden aldus, naar het oordeel van de rechtbank, de volgende bedragen als volledig-woondelen: a. a) (opstallen) € 14.638.415 b) (ondergrond opstallen) € 1.180.707 c) (volledig aan wonen dienstbare grond, veronderstellenderwijs:) € 799.298 d) (restgrond) € 0 Totaal € 16.618.420 4.21. Gelet op hetgeen in 3.9. is overwogen, is de noemer in dit geval gelijk aan de vastgestelde WOZ-waarde van € 22.672.000. De breuk komt dan uit op 73,30% (€ 16.618.420/€ 22.672.000 x 100). De onroerende zaak dient dus, naar het oordeel van de rechtbank, in hoofdzaak (want meer dan 70%) tot woning in de zin van artikel 220a, tweede lid van de Gemeentewet. De rechtbank merkt op dat als eiseres bij de waardering van de “volledig aan woondoeleinden dienstbare grond” (zie c) zou worden gevolgd (namelijk € 851.148), (dan totaal: € 16.670.270/€ 22.672.000 x 100) het percentage 73,53 zou bedragen.