ECLI:NL:RBNNE:2017:2070

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Locatie Leeuwarden zaak-/rolnummer: 4239407 \ CV EXPL 15-6594 vonnis van de kantonrechter d.d. 13 juni 2017 inzake de besloten vennootschap JACHTHAVEN LAUWERSMEER B.V., gevestigd te Anjum , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: P.S. Noppe, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. B. Korvemaker, Partijen zullen hierna Jachthaven Lauwersmeer en [gedaagde] worden genoemd. 1Het procesverloop 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie - de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie - de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie - de brief van 29 maart 2016 van de zijde van [gedaagde] - de conclusie van dupliek in reconventie. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan. 2.2. [gedaagde] is sinds 1992 en 1993 eigenaar van twee grondkavels met daarop recreatiewoningen (chalets) die deel uitmaken van een recreatiepark gelegen aan de haven van Oostmahorn. Het terrein waarop het recreatiepark is gevestigd, is grotendeels eigendom van Jachthaven Lauwersmeer. Zij is parkeigenaar geworden na het faillissement van de vorige eigenaar (Jachthaven Oostmahorn) in 2011. Jachthaven Lauwersmeer beheert twee parken, Groote Siege en Vebo, en een weg, het Westgat. De chalets van [gedaagde] bevinden zich aan het Westgat op de nummers [X] en [Z] . [gedaagde] woont zelf op nummer [X] , zij verhuurt de woning op nummer [Z] . 2.3. In de tussen de voormalige parkeigenaar en [gedaagde] gesloten koopovereenkomsten van de grondpercelen zijn bepalingen/bedingen opgenomen betreffende de levering van nutsvoorzieningen en betreffende de realisatie en instandhouding van voorzieningen ten behoeve van de op de percelen geplaatste chalets tegen een daarvoor verschuldigde vergoeding (servicekosten). Deze bedingen - zoals tevens overgenomen in de notariële leveringsakte luiden - voor zover van belang - als volgt: "De levering van nutsvoorzieningen ten behoeve van een op het verkochte geplaatst caravan-chalet geschiedt voor wat betreft elektriciteit en water via verkoper. (…) Verkoper is verplicht ten behoeve van koper voorzieningen te realiseren en in stand te houden op de terreinen van verkoper te Oostmahorn, zoals beplantingen, groenstroken, wegen, huisvuilafvoer, nutsleidingen, algemeen beheer en onderhoud. Hiervoor is koper aan verkoper een jaarlijkse vergoeding verschuldigd, welke hierbij wordt bepaald op f. 675,==. Deze vergoeding wordt jaarlijks aangepast met een percentage gelijk aan het percentage waarmee het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks werknemersgezinnen, in het voorgaande kalenderjaar is gestegen of gedaald, met uitzondering van de huisvuilafvoer kosten, welke worden berekend naar werkelijk gemaakte kosten en zullen proportioneel worden aangeslagen. De service bijdrage zal echter nimmer lager zijn dan het hiervoor vermelde bedrag van zeshonderd vijfenzeventig gulden f. 675,==." 2.4. In de leveringsakte is voorts bepaald: "Koper en/of zijn echtgenote/partner, kinderen en eventuele andere gerechtigden tot het verkochte zal/zullen zich in zijn/hun hoedanigheid van recreant op Jachthaven/camping Oosmahorn dienen te gedragen overeenkomstig het gestelde in de gedragsregels van Jachthaven/Camping Oostmahorn, welke gedragsregels aan koper bekend zijn en waarmee hij instemt en van welke gedragsregels een kopie aan deze akte is vastgehecht." In artikel 13 van deze regels (versie 01-01-1992) is bepaald - voor zover van belang -: "Wilt u uw caravan/chalet of boot tijdelijk aan anderen verhuren of in gebruik afstaan (familie, vrienden, kennissen) dan kan dat onder de volgende voorwaarden: (…) c. u bent aan ons een vergoeding verschuldigd wegens verblijf van derden in uw onderkomen. De tarieven inzake onderverhuur en gebruik van derden zijn op kantoor verkrijgbaar. (…)" 2.5. In 2010/2011 heeft [gedaagde] kosten gemaakt in verband met (een) door haar gerealiseerde elektriciteitsaansluiting(en), waardoor zij rechtstreeks stroom kan afnemen van een energieleverancier en niet langer door tussenkomst van de Jachthaven. Voorts heeft [gedaagde] in 2010 kosten gemaakt in verband met de ontstopping en het herstel van de riolering bij haar chalet(s). 2.6. Jachthaven Lauwersmeer heeft in de periode van 15 maart 2012 tot en met 11 januari 2015 diverse facturen aan [gedaagde] verzonden betreffende de jaarlijkse retributie/servicekosten, huisvuilafvoer, zuiverings/verontreinigingsheffing, waterverbruik, vastrecht drinkwater en voor de huur van een drijvende steiger. [gedaagde] heeft deze facturen gedeeltelijk onbetaald gelaten. Op 8 april 2015 heeft Jachthaven Lauwersmeer aan [gedaagde] een ingebrekestelling verzonden. (Volledige) betaling is evenwel ook hierna uitgebleven.

in conventie 3.1. Jachthaven Lauwersmeer vordert betaling door [gedaagde] van (gedeeltelijk) onbetaald gebleven facturen tot een bedrag van € 2.993,85 vermeerderd met rente en kosten, waaronder € 424,39 aan buitengerechtelijke incassokosten. Jachthaven Lauwersmeer heeft kopieën van de facturen overgelegd, alsmede een overzicht van die facturen met daarbij de vermelding van de nog openstaande bedragen. 3.2. [gedaagde] voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan. in reconventie 3.4. [gedaagde] vordert: - een verklaring voor recht dat [gedaagde] geen toeslag van 20% over het verbruik van drinkwater verschuldigd is; - een verklaring voor recht dat [gedaagde] geen (extra) kosten voor huisvuilafvoer verschuldigd is, omdat die zijn meegenomen in de "jaarlijkse vergoeding" van (oorspronkelijk) fl. 675,00; - een verklaring voor recht dat [gedaagde] geen vastrecht voor water verschuldigd is, omdat dit is meegenomen in de "jaarlijkse vergoeding" van (oorspronkelijk) fl. 675,00; - een verklaring voor recht dat [gedaagde] aan Jachthaven Lauwersmeer geen vergoeding is verschuldigd voor het ontvangen van gasten in haar woningen en de (tijdelijke) verhuur daarvan; - de veroordeling van Jachthaven Lauwersmeer in de kosten van de procedure. 3.5. Jachthaven Lauwersmeer voert verweer. 3.6. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

4.1. Vastgesteld kan worden dat partijen in het bijzonder van mening verschillen over (i) de kosten voor afvoer van huisvuil, (ii) de kosten voor het drinkwater (het vastrecht en de toeslag van 20%) en (iii) de overnachtingvergoeding. In de loop van de procedure heeft Jachthaven Lauwersmeer echter ook de stroomvoorziening ten behoeve van [gedaagde] , de permanente bewoning door [gedaagde] van haar recreatiewoning en de aanmelding door haar van huurders bij de receptie als geschilpunten benoemd. De kantonrechter verwijst naar de pagina's 13 en 14 van de bijlage bij de conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie en naar de laatste pagina van de conclusie van dupliek in reconventie. Jachthaven Lauwersmeer heeft aan de kantonrechter gevraagd om ook ten aanzien van deze 'andere' geschilpunten verklaringen voor recht te geven en/of nadere beslissingen te nemen. De kantonrechter ziet hiertoe echter geen aanleiding, nu een officiële eisvermeerdering door Jachthaven Lauwersmeer niet is ingediend en [gedaagde] niet op alle andere geschilpunten heeft gereageerd dan wel heeft kunnen reageren. De goede procesorde staat dan ook aan de beoordeling hiervan in de weg. 4.2. De kantonrechter zal zich gelet op het vorenstaande beperken tot de drie onder (i), (ii) en (iii) genoemde geschilpunten. Bij alle geschilpunten gaat het om de vraag of Jachthaven Lauwersmeer op grond van de tussen haar rechtsvoorgangster en [gedaagde] gesloten overeenkomsten en de naar aanleiding hiervan opgemaakte notariële akte van levering de onderhavige (betalings-)verplichtingen kan opleggen aan [gedaagde] . Deze vraag dient te worden beantwoordt door middel van uitleg van de betreffende bedingen uit de leveringsakte, waarbij geldt dat de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (vgl. HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904). 4.3. Vervolgens zal de kantonrechter nog ingaan op de specifieke verweren, zoals die door [gedaagde] in conventie tegen bepaalde facturen zijn aangevoerd. (i) De kosten voor afvoer van huisvuil 4.4. Jachthaven Lauwersmeer vordert betaling van de volgende bedragen in verband met 'huisvuilafvoer': 2 x € 67,00 (2013), 2 x € 56,95 (2014) en 2 x € 68,78 (2015). Zij heeft aan deze vordering het volgende - kort samengevat - ten grondslag gelegd. De door [gedaagde] te betalen huisvuilkosten moeten gelet op het bepaalde in de koopovereenkomst worden berekend naar de werkelijk gemaakte kosten, welke proportioneel over de bewoners zullen worden aangeslagen. De huisvuilkosten zijn immers variabel en kunnen niet vast bepaald worden. In de jaarlijkse servicekosten is alleen een bedrag voor het onderhoud van de voorzieningen in verband met huisvuilafvoer (de ondergrondse afvalcontainers) opgenomen. Jachthaven Lauwersmeer stelt dat het niet logisch zou zijn dat bij een stijging van de werkelijke kosten voor huisvuilafvoer, deze stijging niet doorberekend zou mogen worden aan de bewoners. Daardoor zou immers, naar mate de werkelijke huisvuilkosten verder stijgen, de parkeigenaar steeds minder geld ontvangen voor service en onderhoud, hetgeen natuurlijk niet de opzet van partijen is geweest. Jachthaven Lauwersmeer stelt voorts dat in de koopakte zoals die door [gedaagde] is getekend géén specificatie van de servicekosten is opgenomen, zodat [gedaagde] zich hierop niet kan beroepen. Jachthaven Lauwersmeer betwist dan ook de authenticiteit van het document dat door [gedaagde] in het geding is gebracht, op grond waarvan het er op lijkt dat een specificatie van de servicekosten in de (voorlopige) koopakte wél was opgenomen. Dat document komt echter niet overeen met de officiële koopakte, aldus Jachthaven Lauwersmeer. Jachthaven Lauwersmeer stelt tot slot dat een bedrag van € 67,00 inclusief BTW per jaar per chalet (naar het prijspeil over 2013) voor huisvuilafvoer zeer redelijk is te noemen, bijvoorbeeld in verhouding tot wat gemeenten als afvalstoffenheffing in rekening brengen. De door Jachthaven Lauwersmeer gehanteerde berekeningswijze leidt bovendien tot een eerlijke verdeling van de kosten over enerzijds de Jachthaven (die een derde deel van de kosten voor haar rekening neemt) en anderzijds de bewoners van de parken. Jachthaven Lauwersmeer verwijst tot slot naar een rapport van Troostwijk d.d. 22 september 2016 dat in een procedure tussen haar en een bewoner van recreatiepark Groote Siege is uitgebracht en waarin ook de problematiek met betrekking tot huisvuilkosten speelde. Ook hieruit blijkt de redelijkheid van de bij [gedaagde] in rekening gebrachte kosten, aldus Jachthaven Lauwersmeer. 4.5. [gedaagde] heeft tot haar verweer het volgende - kort samengevat - aangevoerd. [gedaagde] hoeft de door Jachthaven Lauwersmeer in rekening gebrachte kosten voor huisvuilafvoer niet te betalen, omdat die kosten al zijn begrepen in het door haar jaarlijks te betalen (forfaitaire) bedrag aan servicekosten. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar standpunt gewezen op een door haar overgelegde kopie van de (voorlopige) koopovereenkomst betreffende de kavel Westgat nr. 15, waarin een specificatie van de servicekosten is opgenomen, inhoudende: Vastrecht water f 60,-- Vastrecht elektra f 60,-- Rioolreinigingsrecht f 130,-- Huisvuil verwerking f 270,-- Algemene verlichting/ toezicht en f 155,-- onderhoud van: wegen beplanting, toekomstige slagboominstallatie, beplanting 675,-- ====== [gedaagde] voert aan dat uit dit overzicht kan worden afgeleid dat de kosten voor huisvuilafvoer reeds in het forfaitaire bedrag zijn begrepen, namelijk een bedrag (ongerekend in euro's) van € 122,52. [gedaagde] is voorts van mening dat het aan Jachthaven Lauwersmeer is om inzicht te geven in de jaarlijkse indexering van de servicekosten en om daarbij ook de daadwerkelijke kosten voor huisvuilafvoer inzichtelijk te maken. [gedaagde] heeft tot slot aangevoerd dat Jachthaven Lauwersmeer de bewoners ten onrechte ziet als onderdeel van haar verdienmodel. De kantonrechter overweegt het volgende 4.6. Als uitgangspunt geldt dat - zoals in de akte is omschreven - de Jachthaven voorzieningen, zoals beplantingen, groenstroken, wegen, huisvuilafvoer, nutsleidingen, algemeen beheer en onderhoud, op het park moet realiseren en in stand houden, waarvoor [gedaagde] een vaste jaarlijkse vergoeding verschuldigd is. Deze vergoeding is in 1992 bepaald op f 675,00. In het servicekostenbeding zelf is geen specificatie opgenomen van opbouw van dit bedrag, zodat hieruit niet kan worden afgeleid met welk bedrag voor huisvuilafvoer oorspronkelijk rekening is gehouden. De kantonrechter ziet evenwel in de door [gedaagde] overgelegde specificatie, zoals die bij de (voorlopige)koopovereenkomst zou zijn gevoegd, een aanwijzing dat in het jaarlijkse bedrag f 270,00, was begrepen voor huisafvalverwijdering. In dat stuk staan namelijk de op dat moment geldende bedragen voor de verschillende voorzieningen expliciet vermeld en het totaalbedrag sluit op f 675,00. Jachthaven Lauwersmeer heeft die specificatie weliswaar betwist, maar heeft geen (andere) stukken in het geding gebracht, waarmee de samenstelling van het oorspronkelijk vastgestelde bedrag op een andere wijze inzichtelijk kan worden gemaakt. Dit had wel van haar als exploitant van de Jachthaven verwacht mogen worden.

4.26. De kantonrechter komt tot de volgende slotsom. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de gevorderde (extra) kosten voor huisvuilafvoer, het vastrecht voor drinkwater en de opslag van 20% op het drinkwaterverbruik verschuldigd is. Voor zover de factuurposten hierop zien zal de kantonrechter de vordering van Jachthaven Lauwersmeer afwijzen. Voor de overige openstaande factuurposten geldt dat de kantonrechter alleen de bedragen zoals vermeld in rechtsoverweging 4.20 (€ 891,81) 4.22 (€ 144,34) en 4.25 (€ 400,00), aldus in totaal € 1.436,15 zal toewijzen, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen. 4.27. De buitengerechtelijke incassokosten ad € 424,39 is [gedaagde] niet verschuldigd, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan [gedaagde] d.d. 8 april 2015 een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. 4.28. Gelet op het feit dat er nog een akte in reconventie zal worden genomen door [gedaagde] , zal de kantonrechter voornoemde beslissingen (en een beslissing over de proceskosten) nog niet in een dictum vastleggen, maar aanhouden in afwachting van die akte.

4.29. Ten aanzien van de vorderingen van [gedaagde] in reconventie luidt de slotsom als volgt. 4.30. Met inachtneming van de gegeven beslissing in conventie met betrekking tot de huisvuilkosten - verwezen wordt naar rechtsoverweging 4.8. - zal de kantonrechter voor recht verklaren dat in het tussen partijen overeengekomen jaarlijkse bedrag aan servicekosten reeds een bedrag voor huisvuilafvoer is begrepen, namelijk f 270,00 (omgerekend € 122,52) en dat er bij [gedaagde] alleen dan een extra bedrag voor huisvuilafvoer in rekening gebracht mag worden, indien blijkt dat het door [gedaagde] te betalen gedeelte van de werkelijke huisvuilafvoerkosten dit bedrag te boven gaat. 4.31. Met inachtneming van de gegeven beslissing in conventie met betrekking tot het vastrecht en de toeslag voor het drinkwater - verwezen wordt naar de rechtsoverweging 4.13. - zal de kantonrechter voor recht verklaren dat het door [gedaagde] te betalen vastrecht voor water is meegenomen in de jaarlijkse vergoeding van oorspronkelijk f 675,00, en dat [gedaagde] geen toeslag van 20% over het verbruik van drinkwater verschuldigd is. 4.32. Met betrekking tot de overnachtingsvergoeding verwijst de kantonrechter de zaak naar de rolzitting van 27 juni 2017 voor akte uitlating aan de zijde van [gedaagde] inzake hetgeen hiervoor is overwogen in rechtsoverweging 4.17. 4.33. In afwachting hiervan houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan.

De kantonrechter: in conventie 5.1. houdt iedere beslissing aan; en in reconventie 5.2. verwijst de zaak naar de rolzitting van voor akte uitlating aan de zijde van [gedaagde] inzake hetgeen hiervoor is overwogen in rechtsoverweging 4.17; 5.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Aldus gewezen door mr. J.A. Werkema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juni 2017 in tegenwoordigheid van de griffier. c 518

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Jachthaven Lauwersmeer de juistheid van de bedragen zoals die vermeld zijn op de door [gedaagde] overgelegde specificatie onvoldoende heeft weersproken. De kantonrechter kan Jachthaven Lauwersmeer niet volgen in de stelling dat het de bedoeling van partijen is geweest om een onderscheid te maken tussen de kosten in verband met het onderhoud van de voorzieningen die nodig zijn voor het huisvuilafvoer (de ondergrondse afvalcontainers) en de daadwerkelijk afvoerkosten en dat in het forfaitaire bedrag alleen een bedrag is opgenomen voor het onderhoud van die voorzieningen. De leveringsakte biedt voor deze uitleg in het geheel geen aanknopingspunten en overigens is deze uitleg niet geloofwaardigheid, nu mag worden aangenomen dat er in 1992 nog geen ondergrondse afvalcontainers bestonden. 4.7. De kantonrechter overweegt voorts dat uit de leveringsakte kan worden afgeleid dat het oorspronkelijke in de jaarlijkse vergoeding begrepen bedrag voor huisvuilafvoer nog getoetst mag worden aan de werkelijke kosten voor huisvuilafvoer, waarvan [gedaagde] een proportioneel deel moet dragen. In dit geval is echter niet aannemelijk geworden dat de werkelijke kosten voor huisvuilafvoer hoger uitkomen dan het in de jaarlijkse vergoeding reeds begrepen bedrag. Hierbij klemt het dat Jachthaven Lauwersmeer in het geheel geen overzicht heeft verschaft van de wijze waarop zij de totale servicekosten en de daarop toegepaste indexeringen berekent in relatie tot de werkelijk gemaakte kosten voor huisvuilafvoer. Dit had wel op haar weg gelegen. Het rapport van Troostwijk, waarin - kort gezegd - een berekening is gemaakt van de totale kosten voor huisvuilafvoer per chalet, levert ook geen aanwijzing op dat de door [gedaagde] te betalen werkelijke kosten voor huisvuilafvoer méér bedragen dan € 122,52. Bovendien is het rapport van Troostwijk opgemaakt in het kader van een procedure tussen Jachthaven Lauwersmeer en andere parkbewoners (met andere contracten dan [gedaagde] ). De stelling van Jachthaven Lauwersmeer dat de door haar gehanteerde berekeningswijze leidt tot een eerlijke verdeling van de parkkosten over alle bewoners is niet relevant. Het gaat er om wat partijen zijn overeenkomen en hoe de tussen partijen geldende overeenkomsten moeten worden uitgelegd. 4.8. Het vorenstaande brengt de kantonrechter tot de conclusie dat het tussen Jachthaven Lauwersmeer en [gedaagde] geldende beding met betrekking tot de servicekosten aldus moet worden uitgelegd dat in het overeengekomen jaarlijkse bedrag aan servicekosten reeds een bedrag voor huisvuilafvoer is begrepen, namelijk f 270,00 (omgerekend € 122,52) en dat er bij [gedaagde] alleen dan een extra bedrag voor huisvuilafvoer in rekening gebracht mag worden, indien blijkt dat het door [gedaagde] te betalen gedeelte van de werkelijke huisvuilafvoerkosten (het gedeelte waarvoor zij proportioneel kan worden aangeslagen), dit bedrag te boven gaat. Niet gebleken is dat hiervan sprake is geweest in de jaren 2013 tot en met 2015. (ii) Het vastrecht voor drinkwater en de opslag van 20% 4.9. Jachthaven Lauwersmeer vordert betaling van vastrecht drinkwater: 2 x € 38,16 (2012) 2 x € 44,52 (2013) 2 x € 42,40 (2014) . Voorts vordert zij betaling van de door [gedaagde] gedeeltelijk onbetaald gelaten rekeningen voor 'Verbruik drinkwater' over 2011 tot en met 2014 ( [gedaagde] heeft steeds 20% van de in rekening gebrachte verbruikskosten niet betaald). Aan deze vordering heeft Jachthaven Lauwersmeer het volgende - kort samengevat - ten grondslag gelegd. Het vastrecht valt niet onder het jaarlijks door de bewoners te betalen (forfaitaire) bedrag aan servicekosten, zodat dit afzonderlijk in rekening gebracht mag worden. In de koopakte, zoals die door [gedaagde] is getekend, is géén specificatie van de servicekosten is opgenomen, zodat [gedaagde] zich hierop niet kan beroepen. Jachthaven Lauwersmeer betwist de authenticiteit van het document dat door [gedaagde] in het geding is gebracht en waarin een kostenspecificatie is opgenomen met onder andere een post 'Vastrecht water'. Dat document komt niet overeen met de officiële koopakte, aldus Jachthaven Lauwersmeer. Jachthaven Lauwersmeer stelt voorts dat in het koopcontract slechts is vermeld dat de parkeigenaar het drinkwater levert, maar dat er geen prijs wordt genoemd. In het verleden werd de drinkwaterprijs door de toenmalige parkeigenaar veel meer dan tegenwoordig opgehoogd om de kosten te kunnen dekken. In de huidige berekeningsmethodiek - die voor [gedaagde] niet heeft geleid tot een significante prijswijziging ten opzichte van wat zij vroeger betaalde - is de prijs per kubieke meter verlaagd en is een vast bedrag als vastrecht gehanteerd met een opslag van 20% op de consumentenprijs. Het water wordt niet geleverd door Vitens en het is niet onredelijk dat de parkbeheerder - die een waterleidingnetwerk heeft aangelegd en in stand houdt - hiervoor een bedrag in rekening brengt en daar een kleine marge op maakt. Overigens werd deze opslag in het verleden ook altijd zonder protest door [gedaagde] voldaan en betalen andere chaleteigenaren deze opslag ook, aldus Jachthaven Lauwersmeer. 4.10. [gedaagde] heeft tot haar verweer het volgende - kort samengevat - aangevoerd. Het vastrecht voor water is al begrepen in het door haar jaarlijks te betalen (forfaitaire) bedrag aan servicekosten, zodat zij dat niet (nogmaals) hoeft te betalen. [gedaagde] verwijst naar de door haar overgelegde kopie van de in 1992 gesloten koopovereenkomst, waarin een specificatie van de servicekosten is opgenomen, waaronder een bedrag voor vastrecht water. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat zij de toeslag van 20% op het verbruik van water niet hoeft te betalen, nu de verschuldigdheid van een toeslag nergens uit blijkt. De kantonrechter overweegt het volgende. 4.11. Bij de vraag of het vastrecht drinkwater al dan niet is inbegrepen in het jaarlijks te betalen (forfaitaire) bedrag aan servicekosten, komt het - net als bij de huisvuilafvoer - aan op een uitleg van het servicekostenbeding in de akte. In het servicekostenbeding is - zoals hiervoor ook al is opgemerkt - geen specificatie opgenomen, waaruit blijkt welke kostenposten bij de bepaling van het forfaitaire bedrag ad f 675,00 in aanmerking genomen moeten worden. Uit het woordje 'zoals' kan worden afgeleid dat het niet de bedoeling is geweest om een limitatieve opsomming te geven. De kantonrechter ziet in de door [gedaagde] overgelegde specificatie, zoals die bij de (voorlopige) koopovereenkomst zou zijn gevoegd, een aanwijzing dat het vastrecht voor drinkwater is begrepen in het jaarlijkse bedrag aan servicekosten. Jachthaven Lauwersmeer heeft die specificatie weliswaar betwist, maar heeft geen (andere) stukken in het geding gebracht waarmee de samenstelling van het oorspronkelijk vastgestelde bedrag op een andere wijze inzichtelijk wordt gemaakt. Ook het feit dat onbetwist is gebleven dat in het verleden géén vastrecht werd betaald door [gedaagde] geeft steun aan de uitleg dat vastrecht water in de jaarlijks te betalen vergoeding is inbegrepen. Volgens de akte mag de vergoeding voor vastrecht water jaarlijks geïndexeerd worden. Het op de weg van Jachthaven Lauwersmeer gelegen om een overzicht in het geding te brengen van de indexaties na 1992. Een dergelijk overzicht heeft zij niet overgelegd. Bij gebreke daaraan zal de kantonrechter in rechte aannemen dat [gedaagde] de geïndexeerde vastrechtkosten reeds heeft voldaan uit het jaarlijks door Jachthaven Lauwersmeer bij haar in rekening gebrachte forfaitaire bedrag, zodat zij deze kosten niet opnieuw hoeft te betalen. 4.12. Met betrekking tot de opslag van 20% overweegt de kantonrechter het volgende. Partijen zijn niet overeengekomen welke prijs betaald moet worden voor de levering door Jachthaven Lauwersmeer van het water aan [gedaagde] .

Bij gebreke daaraan moeten naar het oordeel van de kantonrechter de werkelijke verbruikskosten als uitgangspunt worden genomen. De kantonrechter heeft geen aanknopingspunten om een andere uitleg aan te nemen. Uit niets blijkt dat het de bedoeling van partijen is geweest dat Jachthaven Lauwersmeer bevoegd zou zijn om een opslag op de kosten voor het werkelijke verbruik te berekenen. Het beroep van Jachthaven Lauwersmeer op de redelijkheid kan niet slagen. Het gaat er om wat partijen zijn overeenkomen en hoe die overeenkomst moet worden uitgelegd. Wat andere chaletbewoners met Jachthaven Lauwersmeer zijn overeengekomen en betalen voor het drinkwater speelt evenmin een rol. [gedaagde] heeft daarmee niets te maken. 4.13. Het vorenstaande brengt de kantonrechter tot de slotsom dat het vastrecht voor water is meegenomen in de jaarlijkse vergoeding van oorspronkelijk f 675,00, zodat [gedaagde] de door Jachthaven Lauwersmeer over de jaren 2012, 2013 en 2014 berekende extra bedragen voor "vastgoed water" niet verschuldigd is. Evenmin is [gedaagde] een toeslag van 20% over het verbruik van drinkwater verschuldigd. (iii) De overnachtingsvergoeding 4.14. [gedaagde] heeft in reconventie gesteld dat zij de facturen die zij tegenwoordig ontvangt die zien op het "ontvangen van gasten" niet verschuldigd is. Volgens [gedaagde] is er geen regel die haar verplicht tot betaling van een tarief voor het ontvangen van gasten, nu in het toepasselijke parkreglement ( [gedaagde] verwijst naar de Gedragsregels Jachthaven Oostmahorn versie 01-01-1998) juist is vermeld dat de vergoeding voor verblijf van derden in de onderkomens niet geldt voor eigenaren van een koopkavel. 4.15. Jachthaven Lauwersmeer heeft aangevoerd dat aan commerciële verhuurders een vergoeding in rekening wordt gebracht voor de overnachtingen van huurders. De jaarlijkse servicekosten voorzien niet in deze kosten, omdat niet iedereen verhuurt. Jachthaven Lauwersmeer verwijst naar het Park- en Havenreglement d.d. 1 januari 1992, dat bij de koopovereenkomst was gevoegd en waarin in de betaling van deze kosten is voorzien. Het door [gedaagde] overgelegde reglement dateert uit een ander jaar en is niet van toepassing. De hoogte van het bedrag is gebaseerd op hetgeen gemiddeld op andere parken wordt betaald, namelijk € 5,00 per persoon per nacht. Aan [gedaagde] wordt echter maar € 2,50 p.p.p.n. in rekening gebracht. De kantonrechter overweegt het volgende. 4.16. Bij de beoordeling van de vraag of [gedaagde] al dan niet een overnachtingsvergoeding verschuldigd is bij een verblijf van derden in haar chalet(s) neemt de kantonrechter opnieuw als uitgangspunt hetgeen partijen destijds zijn overeengekomen. Uit de hiervoor onder de feiten kan worden afgeleid dat het bij de geldende gedragsregels moet gaan om gedragsregels van de Jachthaven, welke gedragsregels aan koper bekend zijn en waarmee hij instemt. 4.17. Nu [gedaagde] heeft gesteld dat zij geen overnachtingsvergoeding verschuldigd is en dit vastgelegd wil zien in een verklaring voor recht, rust op haar in verband hiermee de stelplicht en de bewijslast. [gedaagde] dient dan ook - gelet op het verweer van Jachthaven Lauwersmeer - nader te onderbouwen dat de gedragsregels uit 1992, waarvan Jachthaven Lauwersmeer heeft aangevoerd dat die van kracht zijn in de verhouding tussen partijen, op grond van nadere afspraken tussen partijen zijn vervangen door de gedragsregels uit 1998. Nu [gedaagde] nog niet heeft kunnen reageren op de door Jachthaven Lauwersmeer overgelegde regels uit 1992 ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] bij akte nog in de gelegenheid te stellen om zich over het voorgaande uit te laten. De verdere beoordeling in conventie. 4.18. De kantonrechter komt thans toe aan een bespreking van de overige verweren van [gedaagde] . 4.19. Ten aanzien van de factuur met nummer 2012357 (betreffende steigerhuur, waarvan nog een bedrag van € 891,81 openstaat) heeft [gedaagde] aangevoerd dat het openstaande bedrag door haar is verrekend met een tegenvordering die zij heeft op Jachthaven Lauwersmeer in verband met de door haar betaalde kosten voor herstel van de riolering en de aansluiting van elektriciteit. Jachthaven Lauwersmeer heeft in reactie hierop naar voren gebracht dat de door [gedaagde] gemaakte kosten betrekking hebben op haar eigen riool en daarom ook door haarzelf gedragen moeten worden. De factuur voor de aansluitkosten van elektriciteit kan [gedaagde] ook niet bij Jachthaven Lauwersmeer in rekening brengen dan wel verrekenen, nu deze factuur het gevolg is van het feit dat [gedaagde] zelf stroom buiten de Jachthaven om wenste af te nemen. 4.20. De kantonrechter is van oordeel dat het beroep op verrekening moet worden gepasseerd, nu de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen Jachthaven Lauwersmeer heeft de tegenvordering van [gedaagde] immers gemotiveerd betwist. Gelet op artikel 6:136 BW kan onder deze omstandigheden aan het verrekeningsverweer voorbij gegaan worden. Dit betekent dat [gedaagde] het openstaande bedrag ad € 891,81 alsnog moet betalen. De kantonrechter wijst dit bedrag dan ook toe. 4.21. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de facturen met nummers 2012739 en 2012740 (ad € 152,91 en € 135,77) niet hoeft te betalen, nu deze facturen betrekking hebben op de servicekosten over het vierde kwartaal van 2011 en Jachthaven Lauwersmeer in dat kwartaal niets heeft gedaan in verband met het faillissement dat toen speelde. Jachthaven Lauwersmeer heeft hierop gereageerd met het standpunt dat zij weliswaar pas vanaf november 2011 eigenaar is geworden van het park, maar dat zij feitelijk al vanaf september 2011 vele werkzaamheden heeft verricht. Jachthaven Lauwersmeer is overigens van mening dat zij gerechtigd was om over het hele jaar 2011 servicekosten in rekening te brengen bij [gedaagde] - die het hele jaar gebruik heeft gemaakt van het park en de infrastructuur - maar dat zij uiteindelijk slechts over het vierde kwartaal de forfaitaire vergoeding in rekening heeft gebracht. [gedaagde] moet die bijdrage gewoon betalen, aldus Jachthaven Lauwersmeer. 4.22. De kantonrechter overweegt het volgende. Niet in geschil is dat Jachthaven Lauwersmeer sinds november 2011 eigenaar is geworden van het park. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Jachthaven Lauwersmeer niet eerder dan vanaf dat moment de (forfaitaire) servicekosten in rekening mag brengen bij [gedaagde] . De kantonrechter neemt in aanmerking dat niet is gebleken dat Jachthaven Lauwersmeer over de periode vóór 1 november 2011 een vordering op [gedaagde] van haar rechtsvoorgangster dan wel de curator gecedeerd heeft gekregen. Het vorenstaande betekent dat de kantonrechter de helft van de gevorderde bedragen (de kosten over de laatste twee maanden in plaats van het laatste kwartaal ) namelijk (0,5 x € 288,68 =) € 144,34 zal toewijzen. 4.23. Ten aanzien van de factuur met nummer 2013597 (€ 692,40 voor steigerhuur) heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze factuur wel degelijk betaald is, zij het dat bij de betaling abusievelijk een onjuist factuurnummer vermeld is. [gedaagde] heeft een kopie van een betalingsafschrift overgelegd, waarop de betaling vermeld staat. Bij dupliek heeft Lauwersmeer de betaling alsnog erkend. De kantonrechter is gelet op het vorenstaande van oordeel dat het bedrag van € 692,40 thans nog ten onrechte als openstaand is aangemerkt.