ECLI:NL:RBNNE:2014:4058
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak/rolnummer: 2844681 CV EXPL 14-3775
Vonnis d.d. 12 augustus 2014
inzake
1 [eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te[adres 1],
eisers, hierna [eiser 1] c.s. te noemen,
gemachtigde E. van Wolde te Groningen,
tegen
[gedaagde], h.o.d.n. [naam],
wonende te [adres 1]
gedaagde, hierna [gedaagde] te noemen,
gemachtigde E.T. van Dalen.
Procesgang
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
de dagvaarding;
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek;
de conclusie van dupliek.
De kantonrechter heeft tevens kennisgenomen van de in het geding gebrachte producties.
Vonnis is bepaald op heden.
1 De feiten
1.1 [eiser 1] c.s. heeft op 9 november 2012 een acceptatieformulier ondertekend ten behoeve van de wooneenheid [adres 1] (hierna: de woonunit). Daarin is bepaald dat [eiser 1] c.s. aan [gedaagde] courtage verschuldigd is ter hoogte van € 695,75. Dit bedrag is door [eiser 1] c.s. betaald.
1.2 Tussen verhuurder en [eiser 1] c.s. is een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woonunit. De woonunit is aan te merken als zelfstandige wooneenheid.
1.3 [eiser 1] c.s. handelde bij het aangaan van de acceptatie- en huurovereenkomsten niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
2 De vordering
2.1 [eiser 1] c.s. vordert om[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s. van de door hem betaalde bemiddelingskosten van € 695,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze vordering vanaf 18 juni 2013, alsmede een bedrag van € 104,36 aan buitengerechtelijke incassokosten. Voorts vordert [eiser 1] c.s. om [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3Het standpunt van [eiser 1] c.s.
3.1 [eiser 1] c.s. stelt op de website www.pararius.nl, op aanraden van de zuster van [eiser 1], een advertentie gezien te hebben voor appartementen aan [adres 1]. Om de huurovereenkomst tot stand te laten komen, was het noodzakelijk om [gedaagde] te benaderen. Hij heeft contact opgenomen met [gedaagde] om een aantal appartementen te bezichtigen. [eiser 1] c.s. heeft na bezichtiging aangegeven de woonunit te willen huren en heeft direct na de bezichtiging het acceptatieformulier getekend. Hij moest de daarin genoemde bedragen binnen twee dagen betalen. Van het verdere voeren van gesprekken met de verhuurder is geen sprake geweest. De verhuurder moest daarna nog akkoord gaan met [eiser 1] c.s. als huurder.
3.2 [eiser 1] c.s. was er niet mee bekend dat [gedaagde] ervoor gezorgd zou hebben dat de woonruimtes aan [adres 1] voorzien zouden worden van onder andere een keuken.
3.3 [eiser 1] c.s. heef aan [gedaagde] geen opdracht verstrekt om een woning voor hem te zoeken.
4Het standpunt van [gedaagde]
4.1 stelt dat tussen [gedaagde] en [eiser 1] c.s. een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde] de opdracht verstrekt om een huurovereenkomst tot stand te brengen. De overeengekomen courtage zag op een naderhand te sluiten huurovereenkomst, die later ook daadwerkelijk tot stand is gekomen. [eiser 1] c.s. heeft niet zelf de woonunit op www.pararius.nl gevonden, maar is op het project gewezen door de zus van [eiser 1]. Het project werd gebouwd in twee fases. Toen [eiser 1] c.s. de bezichtiging had, werden de betreffende objecten nog niet door [gedaagde] te huur aangeboden. [gedaagde] heeft [eiser 1] c.s. op een voorrangspositie op de interesselijst gezet, terwijl deze lijst eigenlijk al gesloten was. [eiser 1] c.s. is daardoor in aanmerking gekomen voor een van de weinige beschikbare appartementen. [gedaagde] heeft de bezichtiging geregeld, heeft met [eiser 1] c.s. de bouwtekeningen doorgenomen, heeft overlegd over wat voor [eiser 1] c.s. de beste keus is omtrent het project en heeft ervoor gezorgd dat [eiser 1] c.s. door de verhuurder is geaccepteerd.
4.2 Er was voldoende keus om op diverse manieren in aanmerking te komen voor het project waar de woonunit onderdeel van uitmaakt. Naast [gedaagde] waren er meerdere kantoren die voor potentiële huurders voor het project konden bemiddelen en ook had [eiser 1] c.s. zich rechtstreeks tot de verhuurder kunnen richten. [eiser 1] c.s. had dus niet [gedaagde] in hoeven te schakelen.
4.3 [gedaagde] heeft van de verhuurder geen financiële vergoeding en geen opdracht gekregen. [gedaagde] handelde niet namens de verhuurder, maar alleen namens [eiser 1] c.s. De verhuurder was ervan op de hoogte dat [gedaagde] de belangen van [eiser 1] c.s. behartigde.
5 De overwegingen van de kantonrechter
5.1 [eiser 1] c.s. baseert zijn vordering tot terugbetaling van de courtage op art. 7:417 lid 4 BW (het ‘dienen van twee heren’) en art. 7:264 BW (‘niet redelijk voordeel’). De kantonrechter zal eerst beoordelen of er sprake is van de situatie als bedoeld in art. 7:417 lid 4 BW. Op grond van art. 7:417 lid 4 BW heeft een lasthebber geen recht op courtage van de huurder van een zelfstandige woning als hij optreedt als lasthebber voor zowel verhuurder als huurder en als een van de lastgevers een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dat [eiser 1] c.s. een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en dat de woonunit een zelfstandige woning betreft, staat vast. Of aan de andere twee voorwaarden is voldaan, namelijk dat [gedaagde] optreedt als lasthebber voor de verhuurder en dat [gedaagde] optreedt als lasthebber voor [eiser 1] c.s., is tussen partijen in geschil.
5.2 Ten eerste de vraag of tussen [gedaagde] en verhuurder sprake is van een lastgevingsovereenkomst, ofwel een overeenkomst op grond waarvan [gedaagde] zich jegens de verhuurder heeft verbonden om voor rekening van verhuurder een of meer rechtshandelingen te verrichten (art. 7:414 BW). Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [eiser 1] c.s. het door hem getekende acceptatieformulier overgelegd. [gedaagde] betwist niet hij dit formulier aan [eiser 1] c.s. heeft overgelegd en dat het door [eiser 1] c.s. is getekend. In dit acceptatieformulier is bepaald dat onder bepaalde voorwaarden aan verhuurder de mogelijkheid bestaat om deze verhuurovereenkomst op een eerdere dan wel latere datum in te laten gaan en dat het gehuurde na oplevering ter beschikking zal worden gesteld aan [eiser 1] c.s., tenzij de verhuurder gebruik maakt van zijn recht om de woonunit niet aan hem te gunnen. [eiser 1] c.s. verklaart zich door ondertekening van het formulier akkoord met de daarin genoemde huurprijs, met het oplevertijdstip en met het doen van een aanbetaling. Ook verplicht [eiser 1] c.s. zich tot het betalen van de huursom voor de eerste huurperiode en een waarborgsom vóór het overhandigen van de sleutels. Verder staat in het formulier dat alle mondelinge en schriftelijke mededelingen betreffende enige verhuur van een woonunit worden geacht te zijn gedaan op basis van toestemming van de verhuurder. Mocht achteraf blijken dat er geen toestemming is verkregen, dan zal de verhuur niet tot stand zijn gekomen, kan aan een mededeling van [gedaagde] geen rechten worden ontleend én is [gedaagde] uitgesloten van iedere vorm van aansprakelijkheid.
5.3 Door ondertekening van het formulier is tussen [eiser 1] c.s. en verhuurder een overeenkomst tot stand gekomen onder de ontbindende voorwaarde dat de verhuurder zijn recht van niet-gunning inroept. Dat in het acceptatieformulier ook de bepaling is opgenomen dat de huurovereenkomst voor de woonunit op een later tijdstip zal worden opgesteld, doet niet af aan het feit dat al door de ondertekening ervan een overeenkomst met verhuurder, zij het een voorwaardelijke, tot stand is gekomen. Door de gunning van verhuurder is de overeenkomst een onvoorwaardelijke geworden.
5.4 Wat betreft de stellingen van [gedaagde] dat de woonunit niet op een website heeft gestaan en dat [eiser 1] c.s. bij de verhuurder zelf of bij andere bemiddelaars terecht had gekund oordeelt de kantonrechter als volgt. Ten eerste kàn het door een tussenpersoon/lasthebber plaatsen van een woning op zijn eigen website een aanwijzing zijn voor het bestaan van een opdrachtovereenkomst tussen verhuurder en tussenpersoon/lasthebber, maar is daarvoor zeker geen vereiste. Of van een lastgevingsovereenkomst sprake is, moet beoordeeld worden naar alle relevante feiten en omstandigheden. Ten tweede is voor het bestaan van een lastgevingsovereenkomst tussen [gedaagde] en verhuurder niet vereist dat de opdracht exclusief aan [gedaagde] is gegeven. Een lastgeving kan met meerdere zelfstandig bevoegde lasthebbers worden aangegaan (art. 7:415 BW), en sluit niet uit dat de lastgever ook zelf bevoegd blijft (art. 7:423 BW).
5.5 De kantonrechter komt tot het oordeel dat het acceptatieformulier, dat voornamelijk bepalingen bevat die in het belang zijn van verhuurder, en de wijze waarop door verhuurder aan het acceptatieformulier uitvoering is gegeven niet anders kunnen worden uitgelegd dan dat zij ervan blijk geven dat [gedaagde] optreedt als lasthebber van verhuurder. Aan deze eis van art. 7:417 lid 4 BW is dus voldaan.
5.6 Vervolgens de vraag of tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde] een lastgevingsovereenkomst tot stand is gekomen. Het is de kantonrechter uit het overgelegde acceptatieformulier, waarin de courtage slechts afhankelijk is gesteld van het tot stand brengen van deze specifieke overeenkomst, gebleken dat [eiser 1] c.s. aan [gedaagde] in elk geval de opdracht heeft gegeven om de huurovereenkomst tot stand te brengen ten aanzien van de onderhavige woonruimte. [gedaagde] verweert zich door te stellen dat de opdracht niet kwalificeert als lastgevings-, maar als bemiddelingsovereenkomst. [gedaagde] verwijst hiervoor naar een bepaling uit het acceptatieformulier. Deze bepaling ziet naar het oordeel van de kantonrechter nu juist alleen op het tot stand brengen van de onderhavige huurovereenkomst. De courtage die volgens het acceptatieformulier verschuldigd is, is afhankelijk gesteld van de totstandkoming van deze huurovereenkomst en de hoogte van de courtage is alleen gebaseerd op de huurprijs van de woonunit. Dat [gedaagde] in het tot stand brengen van de nu gesloten huurovereenkomst de nodige moeite heeft gestoken, waaronder het zorgen voor een bezichtiging en het laten zien van bouwtekeningen, wordt door [eiser 1] c.s. niet betwist, maar is voor de stelling van [gedaagde] ook niet relevant. Het gaat hier namelijk om handelingen die een van de verhuurder afgeleid belang dienen. [gedaagde] heeft zijn stelling dat door de opdracht van [eiser 1] c.s. aan [gedaagde] een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen, die onder andere omvat het zoeken naar een passende woning in de periode voorafgaand aan de totstandkoming van het overgelegde acceptatieformulier en het namens [eiser 1] c.s. onderhandelen over de inrichting van de woonunit, onvoldoende onderbouwd. Dit verweer kan dan ook niet slagen, zodat vast is komen te staan dat ook tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde] niet een bemiddelingsovereenkomst, maar een lastgevingsovereenkomst tot stand is gekomen.
5.7 Omdat aan alle voorwaarden van art. 7:417 lid 4 BW is voldaan, heeft [gedaagde] als lasthebber geen recht op courtage jegens [eiser 1] c.s. en heeft de betaling van de bemiddelingskosten door [eiser 1] c.s. aan [gedaagde] zonder rechtsgrond plaatsgevonden. Het bedrag is, met andere woorden, onverschuldigd betaald. De verweren van [gedaagde] dat [eiser 1] c.s. met volle verstand het acceptatieformulier met de daarin opgenomen courtage heeft getekend en dat [gedaagde] van de verhuurder geen financiële vergoeding heeft ontvangen, maken dit niet anders. Ten eerste is art. 7:417 lid 4 BW van dwingend recht en kan daarvan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Ten tweede geldt het in dat artikel bepaalde onafhankelijk van een vergoeding van de verhuurder. De afspraken of het gebrek aan afspraken over vergoedingen tussen verhuurder en lasthebber hebben geen consequenties voor de huurder.
5.8 Omdat het beroep van [eiser 1] c.s. op art. 7:417 lid 4 BW slaagt en de betaling van courtage op deze grond al als onverschuldigd is aan te merken, is er geen reden meer om het beroep van [eiser 1] c.s. op art. 7:264 BW te bespreken.
5.9 [gedaagde] moet verder aan [eiser 1] c.s. over het bedrag van € 695,75 de wettelijke rente vanaf 18 juni 2013 betalen, omdat [gedaagde] vanaf die datum in verzuim is met de terugbetaling van dit bedrag.
5.10 Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten oordeelt de kantonrechter dat [eiser 1] c.s. [gedaagde], die handelde in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, voldoende heeft aangemaand om tot betaling over te gaan. Het gevorderde bedrag van € 104,36 is in overeenstemming met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en zal worden toegewezen.
5.11 De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van € 800,11, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 695,75 vanaf 18 juni 2013. Verder zal [gedaagde], als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Omdat [eiser 1] c.s. met een toevoeging procedeert, zal de kantonrechter bepalen dat 75% van de zuivere explootkosten (artikel 40 Besluit vergoeding rechtsbijstand) aan de griffier moet worden voldaan. De overige kosten moeten aan [eiser 1] c.s. worden betaald.
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van betaling aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van € 695,75, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 18 juni 2013 tot aan het moment van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] c.s. te betalen een bedrag van € 104,36 in verband met de buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van [eiser 1] c.s. tot aan
deze uitspraak worden vastgesteld op in totaal € 370,80, waarvan te voldoen aan de griffier van dit gerecht € 70,35 aan door de griffier betaalde explootkosten en te voldoen aan [eiser 1] c.s. € 77,00 aan vastrecht, € 23,45 aan resterende explootkosten en € 200,00 aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.P.D. Mathey-Bal en op 12 augustus 2014 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.