ECLI:NL:RBNHO:2026:4268

ECLI:NL:RBNHO:2026:4268 text/xml public 2026-05-18T15:48:09 2026-04-20 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Holland 2026-02-18 11810213 \ CV EXPL 25-4810 Uitspraak Bodemzaak NL Haarlem Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:4268 text/html public 2026-05-18T15:47:19 2026-05-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNHO:2026:4268 Rechtbank Noord-Holland , 18-02-2026 / 11810213 \ CV EXPL 25-4810 De kantonrechter heeft de woning gewaardeerd en geconcludeerd dat een huurprijs van € 457,62 per maand redelijk is. [Eiser] wordt daarom in reconventie veroordeeld tot betaling van € 6.315,56 aan [gedaagde]. De in conventie gevorderde betaling van de eindafrekening en € 975,00 voor het niet in acht nemen van een opzegtermijn, evenals de daarop betrekking hebbende gevorderde betalingen voor recht, zijn niet toewijsbaar. RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11810213 \ CV EXPL 25-4810 Vonnis van 18 februari 2026 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. C.C.J. de Jong, tegen [gedaagde] , te [plaats 2] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. De zaak in het kort De overeengekomen huurprijs van € 975,00 dan wel € 1.028,50 is niet redelijk. De kantonrechter heeft de woning gewaardeerd en geconcludeerd dat een huurprijs van € 457,62 per maand redelijk is. Dit houdt in dat [eiser] (in reconventie) wordt veroordeeld tot betaling van € 6.315,56 aan [gedaagde] . De (in conventie) gevorderde betaling van € 975,00 voor het niet in acht nemen van een opzegtermijn en betaling van de eindafrekening van de servicekosten van € 443,40, evenals de daarop betrekking hebbende gevorderde verklaringen voor recht, zijn niet toewijsbaar. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 10 juli 2025 - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 13 augustus 2025 - de aanvullende producties van [eiser] - het tussenvonnis van 10 september 2025 - de mondelinge behandeling van 27 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de uitdraai van de kadastrale kaart van perceel 2432 welke namens [eiser] tijdens de mondelinge behandeling is overgelegd. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] huurde van 1 september 2023 tot en met 31 augustus 2024 de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Halfweg (hierna: de woning) van [eiser] . De woning betreft een appartement met een woonkamer en aangrenzende keuken, een slaapkamer en een badkamer. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte’ van 20 maart 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. 2.2. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat: “ De overeenkomst gaat in op 1 september 2023 en is voor de duur van 12 maanden. Indien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter eindigt deze van rechtswege zonder dat opzegging vereist is, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt schriftelijk informeert. De huurder kan een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter voor het verstrijken van de bepaalde tijd opzeggen door een ondertekend schrijven aan verhuurder of diens makelaar te doen laten toekomen bij voorkeur door het in deze huurovereenkomst opgenomen opzegformulier. Huurder dient een opzegtermijn in acht te nemen die gelijk is aan de betalingstermijn. (…)”. 2.3. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 975,00 per maand. Over de maand juli en augustus 2024 was de huurprijs € 1.028,50. Ook zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] servicekosten van € 210,00 per maand aan [eiser] moest voldoen. 2.4. [gedaagde] heeft de woning op 30 augustus 2024 verlaten. 2.5. [gedaagde] heeft de Huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen, waarna de Huurcommissie op 22 mei 2025 uitspraak heeft gedaan. De Huurcommissie concludeert dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, dat de woning moet worden gewaardeerd op 80 woningwaarderingspunten en dat op basis van dat puntenaantal een maximale huurprijs van € 457,62 redelijk is. 3 Het geschil in conventie 3.1. [eiser] vordert - samengevat - vernietiging van de beslissing van de Huurcommissie van 22 mei 2025, een verklaring voor recht dat (1) de huurprijs € 975,00 dan wel € 696,16 per maand bedraagt en (2) [eiser] een juiste afrekening voor de servicekosten heeft verzonden aan [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van in totaal € 1.918,40, vermeerderd met de rente en kosten. 3.2. [eiser] legt aan zijn vordering allereerst ten grondslag dat de Huurcommissie niet bevoegd was om in de aan haar voorgelegde zaak uitspraak te doen, omdat bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs gold die hoger was dan de liberaliseringsgrens. Voor zover de Huurcommissie wel bevoegd zou zijn, stelt [eiser] dat de Huurcommissie een onjuiste puntentelling heeft gehanteerd voor onder meer het energielabel van de woning, de aanwezigheid van een aparte wasruimte, een buitenruimte en een fietsenberging, de WOZ-waarde van de woning, de oppervlakte van het aanrechtblad en de totale oppervlakte van het appartement. Verder is de huurovereenkomst door [gedaagde] opgezegd, waarbij hij een opzegtermijn gelijk aan één betalingstermijn (oftewel één huurtermijn) in acht had moeten nemen. Door dit niet te doen is [eiser] ten onrechte € 975,00 misgelopen. Ook vordert [eiser] betaling van de eindafrekening van de servicekosten van € 443,40, de legeskosten van de Huurcommissie van € 500,00, de buitengerechtelijke incassokosten van € 146,25, de proceskosten, de nakosten en de rente. 3.3. [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat [eiser] geen (althans geen toereikende) stukken heeft overgelegd waaruit volgt dat de Huurcommissie bij de vaststelling van de redelijke huurprijs is uitgegaan van een onjuiste puntentelling. Verder wordt de verschuldigdheid van de gevorderde betaling van de eindafrekening van de servicekosten gemotiveerd betwist. Ten aanzien van de opzegtermijn voert [gedaagde] aan dat sprake is van een huurovereenkomst voor de duur korter dan twee jaar, zodat deze zonder opzegging is geëindigd op de overeengekomen einddatum. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [gedaagde] vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 6.315,56, vermeerderd met rente en kosten. 3.6. [gedaagde] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Afwijzing van de vorderingen in conventie heeft tot gevolg dat [gedaagde] een te hoog bedrag aan maandelijkse huurpenningen heeft voldaan. De Huurcommissie heeft besloten dat € 457,62 als redelijke huurprijs moet worden aangemerkt, zodat € 6.315,56 door [eiser] zonder rechtsgrond is ontvangen. 3.7. Het verweer van [eiser] vloeit voort uit de vordering in conventie en zijn toelichting daarop. [eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling in conventie De uitspraak van de Huurcommissie geldt niet meer, maar de Huurcommissie was wel bevoegd om uitspraak te doen 4.1. [eiser] stelt dat de Huurcommissie niet bevoegd was om in de aan haar voorgelegde zaak uitspraak te doen, omdat bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs gold die hoger was dan de liberalisatiegrens. Dit standpunt is onjuist. Voor tijdelijke huurcontracten die voor 1 juli 2024 zijn gesloten, zoals in casu, gold artikel 7:249 lid 2 BW (oud).

Daarin was bepaald dat de huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor twee jaar of korter, de Huurcommissie kon verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Artikel 7:249 lid 2 was ingevolge artikel 7:247 BW ook van toepassing op geliberaliseerde huur. 4.2. De uitspraak van de Huurcommissie is op 22 mei 2025 naar partijen verzonden. Omdat [eiser] de dagvaarding in deze zaak binnen acht weken daarna aan [gedaagde] heeft laten uitbrengen, geldt de uitspraak van de Huurcommissie niet meer . Dit betekent dat het onderwerp waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, namelijk of de tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 975,00 per maand redelijk is, weer volledig moet worden beoordeeld. De vordering tot vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie is daarom niet toewijsbaar. 4.3. Bij die beoordeling zal de kantonrechter als uitgangspunt nemen het door de Huurcommissie gehanteerde beleid met betrekking tot huurprijzen van zelfstandige woonruimten, zoals vastgelegd in het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige Woonruimte . 4.4. [eiser] stelt dat door de Huurcommissie op een aantal punten een onjuist puntenaantal is toegekend. De kantonrechter zal die aspecten hierna achtereenvolgens bespreken. Ten aanzien van de punten waartegen partijen geen bezwaren hebben aangevoerd en waarover tussen hen geen discussie bestaat, neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie over. 1) Het energielabel van de woning 4.5. [eiser] stelt dat de woning energielabel C heeft en legt ter onderbouwing daarvan een afbeelding van (naar de kantonrechter aanneemt) een brief over. Deze stelling slaagt niet. Tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] , heeft [eiser] niet nader onderbouwd dat de woning energielabel C had op het moment dat [gedaagde] de woning huurde. De overgelegde (en slecht leesbare) afbeelding leidt in ieder geval niet tot dat oordeel. Dit heeft tot gevolg dat onduidelijk is welk energielabel de woning had ten tijde van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat het energielabel ziet op de gehele pand, niet alleen op de verhuurde woning. Gelet op al deze omstandigheden tezamen kan het energielabel in dit geval niet worden meegenomen in de waardering. Daarom zal het bouwjaar van de woning worden gebruikt voor de puntentelling. De kantonrechter heeft geen aanleiding om op dat punt af te wijken van het oordeel van de Huurcommissie, zodat de woning op dit onderdeel 0 punten krijgt toegekend. 2) De wasruimte 4.6. [eiser] stelt dat in het pand een wasruimte aanwezig is waar [gedaagde] gebruik van maakte, zodat de oppervlakte daarvan moet worden meegenomen bij de puntentelling. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] desgevraagd nader toegelicht dat de wasmachine en de droger bij de voordeur in de hal van het pand staan, naast de trap die leidt naar de woning. Ook de door [eiser] overgelegde video-opname laat dit zien. Daaruit concludeert de kantonrechter dat geen sprake is van een aparte wasruimte, maar van een gang dan wel een hal waarin een wasmachine en een droger zijn geplaatst. 4.7. Een gang wordt volgens het Beleidsboek gekwalificeerd als een verkeersruimte. Verkeersruimten zijn ruimten die bedoeld zijn voor het bereiken van een andere ruimte en niet zijn bestemd om duurzaam in te verblijven. Verkeersruimten krijgen geen punten voor hun oppervlakte. Het betoog van [eiser] slaagt daarom niet. 3) De buitenruimte 4.8. Niet in geschil is dat aan de achterzijde van het pand een tuin aanwezig is. [eiser] stelt dat alle bewoners van het pand van deze tuin gebruik mochten maken, zodat de oppervlakte van de tuin moet worden meegenomen bij de puntentelling. Daaruit concludeert de kantonrechter dat de tuin, in het Beleidsboek; de buitenruimte, voor gezamenlijk gebruik bestemd was. In tegenstelling tot het betoog van [eiser] worden slechts aan privé-buitenruimten punten toegekend op grond van het Beleidsboek. Op dit onderdeel krijgt de woning dus 0 punten toegekend. 4) De fietsenberging 4.9. Als onbetwist is komen vast te staan dat aan de achterzijde van het pand een fietsenstalling aanwezig is waarvan [gedaagde] gebruik kon maken. Dat de fietsenberging regelmatig vol was en [gedaagde] zijn fiets niet altijd in de fietsenberging kwijt kon, doet daar niet aan af. Verder staat als ongemotiveerd betwist vast dat de fietsenberging een oppervlakte van (3,6 m * 3,10 m=) 11,16 m2 heeft. 4.10. Als het gaat om gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten of voorzieningen voor verschillende zelfstandige woningen, worden deze ook volgens het woningwaarderingsstelsel zelfstandige woonruimte gewaardeerd. De punten worden in dit geval evenredig over het aantal zelfstandige woningen binnen het woongebouw verdeeld. [eiser] heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat in totaal vijf personen woningen dan wel kamers in het pand huurden en dat zij allen gebruik mochten maken van de fietsenberging. Dit leidt tot toekenning van (afgerond) 2 punten . 5) Het stopcontact in de doucheruimte 4.11. [eiser] stelt dat in de badkamer een stopcontact aanwezig is, wat door [gedaagde] niet gemotiveerd is betwist. Daarom zal op dit punt conform het Beleidsboek 0,25 punten worden toegekend. 6) Het aanrechtblad 4.12. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] niet (nader) onderbouwd dat een aanrechtblad van meer dan twee meter in de woning aanwezig is. De kantonrechter valt daarom terug op het oordeel van de Huurcommissie dat sprake is van een aanrechtblad tussen de 1 en 2 meter, zodat geen extra punten aan de woning worden toegekend. 7) De oppervlakte van de woning 4.13. [eiser] stelt dat de woning groter is dan door de Huurcommissie is vastgesteld. Hij stelt daartoe dat uit de overgelegde berekeningen volgt dat de woning in totaal 32,6 m2 is. Ter onderbouwing legt [eiser] handgeschreven tekeningen en berekeningen over. [gedaagde] heeft het voorgaande gemotiveerd betwist. 4.14. Hoewel [eiser] tijdens de mondelinge behandeling ter aanvulling op zijn betoog een kadastrale kaart van het perceel heeft overgelegd, volgt daaruit niet wat de oppervlakte van de woning is. En zelfs als deze kaart dat wel zou aanwijzen, staat op dat document eveneens: “ Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend ”, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat. Een verdere toelichting van [eiser] is eveneens uitgebleven, zodat deze stand van zaken niet is komen vast te staan dat de woning groter is dan (afgerond) 31 m2. 8) De WOZ-waarde van de woning 4.15. Niet in geschil is dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 € 301.000,00 bedroeg en dat het pand waar de WOZ-waarde op ziet meer besloeg dan enkel de verhuurde woning. De Huurcommissie heeft de WOZ-waarde daarom terecht naar rato berekend, waarbij de volgende berekening is gehanteerd: 31 m2 / 84 m2 x € 301.000,00 = € 111.083,00. De kantonrechter acht de berekening van de Huurcommissie juist. Zonder nadere toelichting van [eiser] – die is uitgebleven – ziet de kantonrechter geen aanleiding om van de puntentelling van de Huurcommissie op dit punt af te wijken. De woning heeft drie verwarmde ruimtes 4.16. Uit de uitspraak van de Huurcommissie volgt dat 8 punten zijn toegekend voor vier verwarmde vertrekken in de woning. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat de woning beschikt over een woonkamer met keuken, een slaapkamer en een badkamer. Ook [eiser] heeft verklaard dat sprake is van een verwarmde woonkamer, slaapkamer en doucheruimte. Daaruit concludeert de kantonrechter dat sprake is van drie verwarmde vertrekken in de woning, waardoor op dit onderdeel 6 punten aan de woning worden toegekend. Hieronder zal nader worden besproken wat dit inhoudt voor de puntentelling. De woning moet worden gewaardeerd op 80 punten 4.17. Zoals hiervoor overwogen neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie over ten aanzien van die aspecten waarover tussen partijen geen discussie bestaat.

Dat betekent dat aansluiting wordt gezocht bij de aan het rapport van onderzoek van de Huurcommissie gehechte puntentelling, waaruit volgt dat de woning destijds werd gewaardeerd op 80 punten. 4.18. Hiervoor is geoordeeld dat ten aanzien van (1) de fietsenberging en (2) het stopcontact in de doucheruimte in totaal (2 punten + 0,25 punten =) 2,25 punten bovenop het door de Huurcommissie vastgestelde aantal punten (80 punten) moet worden toegekend. Daarentegen moet voor het aantal verwarmde vertrekken in de woning 2 punten worden afgetrokken. De overige door [eiser] aangevoerde argumenten leiden niet tot een correctie van de puntentelling van de Huurcommissie. Dit alles leidt ertoe dat de woning naar het oordeel van de kantonrechter moet worden gewaardeerd op 80,25 punten. Afgerond komt dit neer op een puntentotaal van 80. De aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op € 457,62 per maand 4.19. Bij aanvang van de huurovereenkomst hoorde bij 80 punten een maximale huurprijs van € 457,62 per maand. Deze huurprijs ligt onder de destijds geldende huurliberalisatiegrens van € 808,06 per maand. De kantonrechter is daarom bevoegd om de huurprijs te wijzigen. 4.20. De kantonrechter concludeert dat de bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs van € 975,00 niet redelijk is. Een maximale huurprijs van € 457,62 is wél redelijk. De kantonrechter stelt daarom de aanvangshuurprijs vast op dat bedrag. [gedaagde] wordt niet veroordeeld tot betaling van de legeskosten 4.21. De gevorderde betaling van de legeskosten van de Huurcommissie van € 500,00 is niet toewijsbaar, omdat elke grondslag daartoe ontbreekt. Opzegging door [gedaagde] was niet vereist 4.22. [eiser] stelt dat [gedaagde] de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen huurperiode heeft opgezegd. Op grond van artikel 3.1 van de huurovereenkomst is [gedaagde] [eiser] € 975,00 verschuldigd, omdat [gedaagde] een opzegtermijn gelijk aan één betalingstermijn (oftewel één huurtermijn) in acht had moeten nemen, aldus [eiser] . 4.23. De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] af. Daartoe is het volgende redengevend. Een huurovereenkomst die korter duurt dan twee jaar eindigt door het enkele verloop van de huurtijd . Uit artikel 3.1 van de huurovereenkomst volgt letterlijk: “ Indien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter eindigt deze van rechtswege zonder dat opzegging vereist is (…)”. Dat [gedaagde] conform artikel 3.1 van de huurovereenkomst ook de mogelijkheid had om de huurovereenkomst “ voor het verstrijken van de bepaalde tijd ” op te zeggen, waarbij hij een opzegtermijn gelijk aan een betalingstermijn in acht zou moeten nemen, leidt niet tot een ander oordeel. De gevorderde betaling van € 975,00 is daarom niet toewijsbaar. [gedaagde] hoeft de eindafrekening van de servicekosten niet te betalen 4.24. [eiser] vordert betaling van de servicekosten op basis van de door hem opgestelde eindafrekening. Deze vordering is niet toewijsbaar. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] niet nader onderbouwd dat [gedaagde] naast de maandelijks door hem betaalde servicekosten van € 210,00 nog een bedrag van € 443,40 aan servicekosten moet betalen. De door [eiser] overgelegde stukken kunnen hem daarbij niet baten, omdat een aantal van die stukken niet ziet op de huurperiode, een aantal stukken slecht leesbaar is en onduidelijk is of de nota’s zien op de verhuurde woning of op het gehele pand. 4.25. Gelet op het voorgaande is de gevorderde verklaring voor recht dat [eiser] een juiste afrekening voor de servicekosten aan [gedaagde] heeft verzonden, evenmin toewijsbaar. [eiser] wordt veroordeeld in de proceskosten 4.26. [eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat [gedaagde] in persoon (zonder gemachtigde) procedeert, worden de proceskosten aan zijn kant begroot op nihil. in reconventie 4.27. Gelet op het oordeel in conventie dat een redelijke huurprijs voor de woning € 457,62 bedraagt, is de tegenvordering tot een bedrag van € 6.315,56 toewijsbaar. De rente is toewijsbaar zoals gevorderd. 4.28. De proceskosten van [gedaagde] worden ook in reconventie begroot op nihil omdat hij in persoon procedeert. 5 De beslissing De kantonrechter in conventie 5.1. stelt de huurprijs van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst vast op € 457,62 per maand, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.5. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 6.315,56, te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag, met ingang van 10 juli 2025, tot de dag van volledige betaling, 5.6. veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil, 5.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af, Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026. Artikel 7:262 lid 1 BW. Versie januari 2024, hierna: ‘het Beleidsboek’, dat als aanvulling op bijlage 1 onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, rechtsoverweging 2.8.5. Conform paragraaf 8 van Bijlage 1 onder A Bhw is de berekening als volgt: 11,16 m2 * 0,75 = 8,37 m2 / 5 = 1,67. Conform paragraaf 6.2. van Bijlage 1 onder A Bhw. Artikel 11 lid 4 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Artikel 7:271 jo 7:228 BW. Als bedoeld in artikel 6:119 BW.