ECLI:NL:RBNHO:2026:1497

ECLI:NL:RBNHO:2026:1497 text/xml public 2026-03-05T11:10:17 2026-02-17 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Holland 2026-02-18 C/15/355938 Uitspraak Bodemzaak NL Haarlem Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:1497 text/html public 2026-03-05T11:10:10 2026-03-05 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNHO:2026:1497 Rechtbank Noord-Holland , 18-02-2026 / C/15/355938 Nakoming aannemingsovereenkomst. 7:764 lid 2 BW tussentijdse opzegging. RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/355938 / HA ZA 24-461 Vonnis van 18 februari 2026 in de zaak van [eiser] BOUWBEDRIJF B.V. , gevestigd te [plaats 2] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, tegen [gedaagde] , gevestigd te [plaats 1] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. J. Bouter. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 30 april 2025 - de akte houdende vermeerdering van eis en productie 65 van [eiser] van 19 november 2025 - de akte houdende vermeerdering van eis in reconventie en producties G43-G45 van [gedaagde] van 21 november 2025 - de antwoordakte van [eiser] met producties 66 t/m 75 van 26 november 2025 - de mondelinge behandeling van 1 december 2025, waarbij door beide advocaten pleitaantekeningen zijn overgelegd en voor het overige aantekeningen zijn gemaakt door de griffier. 1.2. Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke oplossing te beproeven. Dit is niet gelukt en [eiser] heeft de rechtbank verzocht vonnis te wijzen. 2 De feiten 2.1. [eiser] is een aannemersbedrijf met [betrokkene 1] (hierna: [eiser] ) als enig aandeelhouder en bestuurder. [gedaagde] is eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats 1] . [gedaagde] wenst dit voormalig kantoorpand te herontwikkelen en te transformeren tot acht woonappartementen bedoeld voor de verhuur. Hij schakelt voor de bouwbegeleiding van het project [betrokkene 2] in. 2.2. In mei 2023 neemt [gedaagde] contact op met [eiser] in verband met het realiseren van een dakopbouw (twee verdiepingen). 2.3. Na een visuele opname van de bouwlocatie en toezending van de ontwerp- en constructietekeningen van de architect en bouwkundige in mei 2023, mailt [eiser] op 7 juli 2023 aan [gedaagde] “hierbij de aangepaste offerte” . Bij die e-mail is gevoegd een begroting voor een dakopbouw met een aanneemsom van € 269.464,56 inclusief btw. Punt 1.10.0. van de offerte vermeldt: GELDENDE VOORWAARDEN VAN TOEPASSING ZIJNDE Algemene voorwaarden [eiser] Bouwbedrijf B.V. van 13-4-2022. 2.4. In een e-mail van 13 juli 2023 schrijft [gedaagde] aan [eiser] : “Ik ga inhoudelijk akkoord met je offerte van 7 juli 2023 conform de omschrijving. Echter, onder de voorwaarde dat je uiterlijk in week 35 2023 een aanvang maakt met de werkzaamheden en binnen 8 weken oplevert. Uiteraard houden wij rekening met onmacht en onvoorziene omstandigheden.” 2.5. In een e-mail van 6 oktober 2023 van [eiser] aan [gedaagde] staat: “Bij deze sturen we u de opdrachtbevestiging, offerte en onze algemene voorwaarden (…) voor het project op de [adres] (…) in [plaats 1] (…) Wij zijn ondertussen al met veel plezier gestart op het project (…) maar voor onze administratie en workflow zouden wij graag uw aandacht willen voor onderstaande. Deze mail en documentatie delen wij voorafgaand een project altijd met onze opdrachtgevers. Zou u de opdrachtbevestiging getekend retour kunnen sturen? (…) ” Bij de e-mail is een opdrachtbevestiging gevoegd, die een aanneemsom van € 269.464,56 inclusief btw vermeldt. In de opdrachtbevestiging zijn de volgende betalingstermijnen opgenomen: 20% bij tekenen contract 15% om de week 15% om de week 15% om de week 15% om de week 15% om de week 5% bij oplevering 2.6. De opdrachtbevestiging is niet door [gedaagde] ondertekend. 2.7. [eiser] stuurt de volgende termijnfacturen aan [gedaagde] : Factuur 2023-0236 (eerste termijn) van € 53.892,92 inclusief btw op 10 oktober 2023 Factuur 2023-0259 (tweede termijn) van € 40.419,69 inclusief btw op 9 november 2023 Factuur 2023-0283 (derde termijn) van € 40.419,69 inclusief btw op 4 december 2023 Factuur 2023-0303 (vierde termijn) van € 40.419,69 inclusief btw op 21 december 2023 Factuur 2024-0055 (vijfde termijn) van € 40.419,69 inclusief btw op 6 maart 2024 Factuur 2024-0064 (zesde termijn) van € 40.419,69 inclusief btw op 15 maart 2024 Factuur 2024-0119 (eind termijn) van € 13.473,23 inclusief btw op 19 april 2024 2.8. [gedaagde] verricht de volgende betalingen aan [eiser] : 18 oktober 2023 een bedrag van € 53.892,92 met omschrijving 2023-0236 8 december 2023 een bedrag van € 40.419,69 met omschrijving 2023-0259 29 januari 2024 een bedrag van € 40.419,69 met omschrijving 2023-0283 23 februari 2024 een bedrag van € 1.865,40 met omschrijving 2024-0046 27 februari 2024 een bedrag van € 20.000,00 met omschrijving DEEL FACTUUR 2023-0303 4 april 2024 een bedrag van € 20.419,69 met omschrijving 2023-0303 GEDEELTELIJK 2.9. Vanaf november 2023 corresponderen partijen over lekkage/waterschade op de bouwplaats naar aanleiding van hevige regenval. Dit leidt er onder meer toe dat vochtig geworden spaanplaat wordt vervangen. Partijen corresponderen ook over de gevelplaten, die volgens [gedaagde] vervangen moeten worden omdat [eiser] een ander merk heeft aangebracht dan overeengekomen en de platen in strijd met de richtlijnen uit het productinformatieblad zouden zijn geplaatst. 2.10. Op het productinformatieblad van de in het werk gebruikte Strikolith pleisterplaten (hierna ook genoemd: gevelplaten) staat onder meer “Pleisterplaten (…) droog opslaan, (…) beschermd tegen weersinvloeden (…)” en “Niet verwerken beneden een ondergrond- en luchttemperatuur van +5º C of te verwachten vorst.” 2.11. In een adviesrapportage van 15 december 2023 van [betrokkene 3] , rayonmanager van Strikolith B.V., staat: “Naar aanleiding van het bezoek (…) aan bovengenoemd project d.d. 12-11-2023 ontvangt u bijgaand de bezoekrapportage. De ondergrond bestaat uit een hsb constructie gedeeltelijk voorzien van een Strikotherm Omniclad O2 pleisterplaat. Tijdens het bezoek zijn de verschillende geveldelen beoordeeld en is hierbij geconstateerd dat de platen inclusief onderliggend systeem volgens de richtlijnen en advisering zijn aangebracht. (…) Naast het beoordelen van het aangebrachte systeem is het geven van een officiele reactie op een aantal gestelde vragen door de opdrachtgever een zeer belangrijk item. Kunnen/mogen de platen worden verwerkt onder de 5º C Kunnen/mogen de platen nog verwerkt worden wanneer deze door regen en vorst vochtbelast zijn geweest De platen zijn gemonteerd echter in het voorjaar van 2024 middels aanbrengen van een stucsysteem worden deze afgewerkt. Is dat mogelijk? Hierbij onze reactie op bovengenoemde vragen: In het productinformatieblad staat omschreven dat de platen niet verwerkt mogen worden beneden een ondergrond- en luchttemperatuur van + 5º C of te verwachten vorst. Deze vermelding is echter een standaard waarschuwing die wij bij al onze materialen die buiten worden toegepast vermelden. Dit heeft dan ook meer betrekking op onze mortels en pleisters die gevoeliger zijn bij verwerking onder de 5º C. De Omniclad O2 pleisterplaat is zoals ook staat vermeld zeer dampopen, buigzaam en schimmelwerend. De platen kunnen zeker blootgesteld worden aan vocht en vorst echter niet langdurig, hierbij denkend aan een maand of zelfs maanden. In de situatie zoals op dit project is ontstaan verwachten wij geen enkel probleem en zal hierdoor de kwaliteit van de platen hetzelfde zijn en blijven De Omniclad O2 pleisterplaat zal in het voorjaar van 2024 worden afgewerkt met een Strikotherm stucsysteem. Ter bescherming van de platen en ter voorkoming van verontreinigen adviseren wij de platen te beschermen middels het plaatsen van een afdekfolie.

Indien de platen nog teveel aan vocht bevatten adviseren wij deze bescherming ventilerend aan te brengen zodat het vocht wat nog in de platen aanwezig is op een normale wijze kan verdampen. Wel is het belangrijk dat na het monteren van de afdekfolie er geen vocht achter het hsb systeem kan treden. Bij het langdurig nat worden van de achterliggende constructie kan dit spanningen veroorzaken” 2.12. In een brief van 9 januari 2024 van [betrokkene 4] van [bedrijf 1] bv aan [gedaagde] staat: “Je maakt je zorgen over de (langdurige) kwaliteit van de gevelbeplating van Strikolith, omdat deze tijdens de vorst en regenperiode van afgelopen tijd buiten waren opgeslagen en in deze periode zijn verwerkt op de gevel. De verwerking en opslag informatie van Strikolith zijn hierover duidelijk, deze zegt; niet verwerken onder de +5 Celsius en niet onbeschermd buiten opslaan. De Strikolith platen op je locatie zijn zowel onder de + 5 Celsius verwerkt en hebben daarvoor (…), onbeschermd, buiten gelegen voor montage. Beide tegen de informatie van het productinformatie blad in. De leverancier van het Strikolith spreekt zichzelf tegen in de brief van 15-12-2023 aan de aannemer. Hij geeft aan dat het volgens het productblad niet mag worden toegepast onder de bovenstaande omstandigheden, maar weerlegt dit vervolgens en geeft aan dat het wel kan. In mijn opinie probeert de leverancier van de Strikolith hier zijn klant (de aannemer [eiser] ) enigszins vrij te pleiten van het feit dat het niet onder de juiste omstandigheden is aangebracht/gemonteerd.” 2.13. In een rapportage van ing. [betrokkene 5] van Afbouw Gevelsupport van 24 januari 2024 staat: “De Omniclad stucplaten zijn correct geplaatst en voldoen aan de details en randvoorwaarden van fabrikant Strikolith. De beplating is schoon (…), droog en onaangetast en kan zonder risico in het voorjaar (mits afgeschermd zoals nu het geval is) worden voorzien van pleisterlagen (mortelweefsel- en een afwerklaag). Dat de platen onder de 5 graden zijn aangebracht (en tijdelijk onbeschermd zijn geweest) heeft geen negatieve invloed op het toekomstig functioneren van dit geventileerde stucsysteem. Er zijn namelijk geen tekenen van degradatie van de plaat. De meeste fabrikanten (…) schrijven bij al hun producten dat deze niet onder de 5 graden mogen worden verwerkt, echter is dat van toepassing op de mortels (…). Mortels welke onder de 5 graden worden aangebracht halen vaak niet hun eindsterkte.” 2.14. Partijen corresponderen in de periode januari 2024 – begin maart 2024 veelvuldig. [gedaagde] noemt in de correspondentie, onder meer in een brief van 31 januari 2024, een drietal gebreken (samengevat: doorweekt spaanplaat, (andere) schade door regenval en non-conforme gevelplaten), stelt zich op het standpunt dat hij de openstaande facturen nog niet hoeft te betalen en dringt aan op spoedige oplevering. [eiser] betwist in een e-mail van 2 februari 2024 (het nog bestaan van) de gebreken en stelt zich op het standpunt dat de openstaande facturen moeten worden voldaan en dat het werk binnen twee weken kan zijn afgerond mits [gedaagde] betaalt en meewerkt. De werkzaamheden worden niettemin voortgezet en er wordt een aanvang gemaakt met de plaatsing van de kozijnen, waarna [gedaagde] een deelbetaling van € 20.000,00 doet. Op 3 maart 2024 schrijft [gedaagde] dat er nog meerdere punten zijn die aan het leveren van deugdelijk werk in de weg staan en dat hij de gebrekkige gevelplaten niet accepteert. Op 11 maart 2024 dringt de advocaat van [eiser] opnieuw aan op betaling van de openstaande facturen. Hij schrijft dat onverplicht is doorgewerkt en dat het werk nu bijna klaar maar grotendeels onbetaald is. Op 13 maart 2024 schrijft de zoon van [gedaagde] , tevens jurist, dat er nog substantiële werkzaamheden aan de kozijnen moeten worden verricht en dat direct na deugdelijke plaatsing het restantbedrag voor deze werkzaamheden van € 45.825,62 zal worden voldaan. 2.15. In een e-mail aan [gedaagde] (met de zoon van [gedaagde] in de cc) van 20 maart 2024 schrijft [eiser] : “Na aanleiding van ons telefoon gesprek van gister zou ik de openstaande punten op de mail toesturen met de verwachte planning van uitvoering. -Dakraam - opgenomen in begroting (…) Wij hebben meerdere offertes gestuurd maar nergens reactie terug op gehad. De post kan ik terug geven in minderwerk. -Dakwerk – De materialen liggen op het project. de dakdekker heeft hier 2 dagen werk voor nodig (…) -Gevelbeplating blijf ik bij mijn standpunt dat de beplating van betere kwaliteit is dan de fermacell. (…) -Kozijnen – hierbij moeten de vleugels worden afgesteld. Dit doet een gespecialiseerd bedrijf nadat alles is afgerond. Ik kan hun op korte termijn inplannen om dit uit te voeren. De doorvalbeveiliging moet nog geplaatst worden van de schuifpuien. raamhendel vastzetten van 1 vleugel. 2 grote ruiten uitwisselen van de schuifpui (…). En het raam dat (…) beschadigt is geraakt (…). Meer en minderwerk moeten we doornemen.” 2.16. In een e-mail van 27 maart 2024 schrijft [eiser] aan [gedaagde] : “Woensdag 20-3 hebben wij een ronden gelopen op het project. Wij hebben hier samen een afwerklijst gemaakt. Ik heb jou toen mede gedeeld dat wij ook echt de betalingen nodig hebben om de jongens te kunnen betalen. Jij was het hiermee eens en zou donderdag 21-3 zorgen dat er een bedrag richting ons komt, zodat wij de mannen kunnen betalen. De hoeveelheid van dit bedrag zou jij nog bekijken aan de hand van de afwerklijst. (…) Wij zullen daarna de afwerklijst afwerken.” Op de gezamenlijk opgestelde, door [gedaagde] handgeschreven, afwerklijst, staat: 1 voordeur afstellen 2 voorgevel houten latten 3 afwerking achterkant voordeur 4 voorzijde ramen osb platen eraf 5 begane grond grote schuifpui loopt zwaar 6 (doorgestreept) 7 valbeveiliging schuifpuien 7x allemaal 8 zwarte kast meenemen 9 3 nieuwe ramen vervangen 10 sparing en dakraam noodafvoer Daktrim Dakafvoeren 5x Hemelwater 4x 2.17. In een e-mail van 28 maart 2024 schrijft de zoon van [gedaagde] aan [eiser] en haar advocaat: “Het is inmiddels ruim twee weken geleden dat ik u en de heer Lok mijn laatste schrijven heb doen toekomen. In voornoemd schrijven heb ik u erop geattendeerd dat de kozijnen nog niet deugdelijk geplaatst zijn en dat er evident nog niet opgeleverd kan worden. Nu (…) begrijp ik (…) dat de kozijnen nog altijd niet deugdelijk zijn geplaatst; er is namelijk nog een gespecialiseerd bedrijf dat de kozijnen moet afstellen. Hiernaast zijn er meerdere werkzaamheden die nog uitgevoerd moeten worden. Aanvankelijk heeft uw advocaat namens u begin februari de toezegging gedaan op uiterlijk 14 februari jl. respectievelijk 20 februari jl. het gehele werk te kunnen opleveren dan wel tenminste de kozijnen deugdelijk te kunnen plaatsen. (…) Voor de goede orde (…) bent u veel te laat met de oplevering van het werk en verkeert u reeds geruime tijd in verzuim. (…) cliënt (…) sommeert, u om alle werkzaamheden (inclusief de vervanging van de gevelplaten) binnen 14 kalenderdagen te realiseren, bij gebreke waarvan cliënt de resterende werkzaamheden op uw kosten door een derde zal laten uitvoeren. (…) Cliënt behoudt (…) het recht voor om alle geleden schade en nog te lijden schade (onder meer (…) gederfde huurinkomsten) ter zake de te late oplevering op u te verhalen.(…) Voor wat betreft de vervanging van de gevelplaten heb ik nadrukkelijk aangegeven (…) dat u als aannemer uw waarschuwingsplicht heeft geschonden ter zake de plaatsing van de non-conforme gevelplaten. U had de gevelplaten – gelet op de jaargetijde – niet mogen plaatsen wanneer niet binnen een redelijke termijn gestuct kan worden. De gevelplaten zijn onbetwistbaar non-conform en niet op het juiste moment geplaatst waardoor deze heden gebrekkig zijn en door cliënt niet geaccepteerd hoeven te worden. Indien u onverminderd van mening blijft dat de gevelplaten deugdelijk zijn en u meent de gevelplaten niet te hoeven vervangen, dan ziet cliënt zich genoodzaakt een derde-partij te verzoeken om op uw kosten de gevelplaten te vervangen. De kosten hiervoor zal cliënt verrekenen met het bedrag dat uit hoofde van de overeenkomst aan u betaald moet worden.

(…) Cliënt verwacht dan nu echt van u een definitieve opleverdatum (…).” 2.18. In een e-mail van 28 maart 2024 schrijft [eiser] aan zijn advocaat: “Ik heb tot op heden nog geen betaling ontvangen van Recep. Wij zijn de afgelopen periode vol bezig geweest met zowel de kozijnen plaatsen als de binnenkant casco klaar te maken. Dit is ons ook gelukt. De binnenkant is helemaal klaar. Voor de kozijnen hebben wij nog een paar opleverpunten. Het stellen van de kozijnen laten wij na afloop altijd uitvoeren door de leverancier (…) 2 ruiten moeten er nog uitgewisseld worden en de doorvalbeveiliging (glas) moet nog geplaatst worden van 7 schuifpuien. Voor het dak werk liggen de materialen al op locatie en moet dit alleen nog gemonteerd worden. (…) De dakdekker heeft 2 dagen nodig om dit af te ronden. Voor het meer en minderwerk heb ik het overzicht meegestuurd. En de facturen die open staan en verlopen. Meerwerk kozijnen zijn nog niet gefactureerd en het eind termijn ook niet. dit heeft hij nog achter de hand was mijn gedachten tot alles afgerond is.” 2.19. Op 29 maart 2024 stuurt de advocaat van [eiser] de e-mail van 28 maart 2024 door aan de zoon van [gedaagde] (met [gedaagde] in de cc) en schrijft: “Ik verwijs u naar onderstaande mail van cliënte. Ondanks vele betalingstoezeggingen van uw vader heeft hij nog steeds niet betaald. Graag uw bevestiging dat er thans per ommegaande betaald wordt (!). (…) Ook u hebt mij bij herhaling verzekerd dat betaling niet het probleem zou zijn. Waarom wordt er dan nog steeds niets betaald? Dit is echt onacceptabel. (…) Als er aanstaande dinsdag weer niets betaald is, acht cliënte zich vrij rechtsmaatregelen te treffen en verdere werkzaamheden worden tussentijds opgeschort.” 2.20. Op 4 april 2024 betaalt [gedaagde] een bedrag van € 20.419,69. 2.21. Op 8 april 2024 schrijft de advocaat van [eiser] aan de zoon van [gedaagde] (met [gedaagde] in de cc): “Naar ik begrijp, heeft uw vader slechts een fractie betaald van de openstaande facturen. Nog niet eens genoeg om de voorgeschoten BTW af te dragen. Om escalatie te voorkomen, stel ik voor om een telefoongesprek in te plannen met het doel om tot een afronding te komen.” 2.22. De zoon van [gedaagde] antwoordt op 8 april 2024: “Op vrijdag 29 maart jl. heb ik u bijgevoegd bericht toegezonden. Inmiddels zijn 10 kalenderdagen voorbijgegaan en heb ik wederom geen beantwoording van de door mij gestelde vragen. (…) Uw cliënte heeft in de afgelopen 10 kalenderdagen wederom nul voortgang geboekt in de afronding van haar werkzaamheden. (…) uw cliënte krijgt – conform de afspraak tussen partijen – pro rata betaald zodra hij deugdelijk een deel van het werk heeft afgerond. Uw cliënte heeft nog altijd de kozijnen niet deugdelijk geplaatst en dus heeft uw cliënte geen recht op de betaling van dat deel van het werk. (…) De afronding (…) is feitelijk erg simpel: als u namens uw cliënte zou willen bevestigen dat uw cliënte de gebrekkige gevelplaten niet zal vervangen en dat uw cliënte niet aanstaande donderdag 11 april a.s. het werk volledig en vrij van gebreken en restpunten zal opleveren, dan kan ik mijn cliënt adviseren om per ommegaande een derde in te schakelen om op kosten van uw cliënte het werk deugdelijk af te ronden.” 2.23. De advocaat van [eiser] reageert op 8 april 2024: “De zaak is heel simpel. Ondanks de vele tegenwerkingen, manipulaties, valse beschuldigingen en verdraaiing van feiten door uw vader, heeft cliënte het werk voortgezet maar wel aangedrongen op betaling. Uw vader gaf aan dat te zullen doen om vervolgens slechts een fractie te voldoen en daarna op hoge toon te vorderen dat het werk moet worden afgemaakt. U stelde eerder dat uw vader pro rata betaalt, maar daarvan is evident geen sprake. Er is nog steeds een gigantische betalingsachterstand. (...) hetgeen is gefactureerd dient thans te worden betaald. Er is dezerzijds te kennen gegeven dat de laatste punten worden afgerond zodra er betaald is. De restant punten zijn ook nog niet in rekening gebracht. Ik liet al weten dat cliënte de werkzaamheden worden opgeschort als er weer niet betaald wordt. Dat het werk stilligt, komt voor rekening en risico van uw vader. Kortom, uw vader is stelselmatig in verzuim en daarmee kan er van verzuim van cliënte geen sprake zijn. (…) Is hij bereid om alsnog zekerheid te stellen door de gelden op de derdengeldrekening van mijn kantoor te voldoen?” 2.24. Op 12 april 2024 mailt de zoon van [gedaagde] aan [eiser] een “omzettingsverklaring” : “Zoals reeds meermalen aan u meegedeeld verkeert u per 30 oktober 2023 (start week 44 van 2023) in verzuim ter zake de tijdige oplevering van het werk zoals tussen partijen overeengekomen. Partijen zijn immers uitdrukkelijk met elkaar overeengekomen dat de oplevering uiterlijk in week 43 van 2023 zou plaatsvinden (…); dit betrof evident een fatale termijn. Cliënt heeft u veelvuldig in de afgelopen maanden gevraagd om aan te geven wanneer u verwachte het werk volledig en deugdelijk op te kunnen leveren. De vragen van cliënt heeft u onbeantwoord gelaten. Op mijn e-mail d.d. (…) 28 maart jl. waarin ik u een laatste termijn van 14 kalenderdagen heb gesteld om het werk (..) volledig en deugdelijk op te leveren heeft u wederom niet gereageerd en eveneens heeft u niet voldaan aan de sommatie van cliënt. Nu u heden in verzuim verkeert is cliënt gerechtigd om de niet uitgevoerde en niet deugdelijk verrichte werkzaamheden alsnog uit te laten voeren alsmede gebreken te laten herstellen door een derde en de kosten daarvan op u te verhalen. Bij deze deel ik u derhalve mede dat cliënt (..) in plaats van nakoming een schadevergoeding van u vordert. De kosten voor het alsnog uitvoeren van de niet (deugdelijk) uitgevoerde werkzaamheden en herstel van de gebreken zullen nader moeten worden bepaald. (…) De schadevergoeding zal primair verdisconteerd worden met het bedrag dat cliënt nog aan u had moeten betalen uit hoofde van de overeenkomst als u de vereenkomst wel was nagekomen. (…) Dit laat onverlet het recht van cliënt om per ommegaande aanvullende schade (onder meer de gederfde huurinkomsten) separaat op u te verhalen.” 2.25. [gedaagde] verbiedt [eiser] vervolgens de bouwplaats nog te betreden. 2.26. Op 19 april 2024 volgt een uitgebreide sommatie van de advocaat van [eiser] , waarin hij de gang van zaken vanaf 11 januari 2024 schetst, aangeeft dat [eiser] geruime tijd ondanks wanbetaling heeft doorgewerkt, er op 29 maart 2024 een betalingsachterstand was van ruim € 100.000,00, hij de pro rata afspraak betwist en aangeeft dat indien zou moeten worden uitgegaan van pro rata, de termijnen gezien de stand van het werk verschuldigd zijn, diverse malen is gezegd dat de laatste punten (waarvan een opgave is voldaan die niet is betwist) worden afgemaakt zodra het openstaande is betaald of daarvoor zekerheid is gesteld en geen sprake is geweest van een overeengekomen oplevering in week 43 van 2023. De advocaat schrijft voorts (p. 5 en verder): “gezien de intussen verstoorde verhouding tussen partijen (…) is dezerzijds diverse malen te kennen gegeven dat een onafhankelijke derde partij de stand van het werk zou opnemen. Uw cliënt is uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de opname (…) Op (…) 11 april bent u er op de hoogte van gesteld dat een dag later om 14:00 ter plaatse de opname zou plaatsvinden en uw cliënt was uitgenodigd om daarbij aanwezig te zijn. Hij is op zeer beleefde wijze te woord gestaan en hem is vriendelijk en beleefd om medewerking verzocht. Door zijn houding was een redelijk gesprek helaas niet mogelijk. Hij heeft de opname verhinderd en daarmee gefrustreerd dat het werk objectief zou worden vastgesteld. (…) Uit de evident ongegronde omzetting en het door uw cliënt gestelde verbod voor cliënte om de werkplaats te betreden heeft uw cliënt de overeenkomst beëindigd (terwijl voor omzetting geen grond is). U bent er (…) mee bekend dat een onterechte ontbinding c.q.

omzetting als een opzegging, in de zin van artikel 7:764 BW, wordt beschouwd.” [gedaagde] wordt gesommeerd een bedrag van € 142.487,31 (het openstaande saldo per 4 april 2024 van € 88.355,66 te vermeerderen met rente, de laatste termijn van € 13.473,21 en een bedrag van € 39.722,98 aan meerwerk) te voldoen. 2.27. Partijen corresponderen vervolgens over een opname van de stand van het werk. In een laatste e-mailbericht daarover van 8 mei 2024 schrijft de zoon van [gedaagde] aan de advocaat van [eiser] : “…teneinde te preveniëren dat tussen eventuele partijdeskundigen getouwtrek zal ontstaan stel ik voor om een partij aan te wijzen die beide partijen niet eerder hebben ingeschakeld zodat de onafhankelijkheid daarmee gewaarborgd is. Dezerzijds zal ik spoedig een bouwkundig inspecteur aan u voorleggen.” 2.28. In een latere e-mail van diezelfde dag schrijft de zoon van [gedaagde] aan de advocaat van [eiser] : “Zojuist heeft u van mij een WeTransfer-link ontvangen (…) Volledigheidshalve heb ik bij dit schrijven een tweetal documenten gevoegd, te weten: de niet-limitatieve lijst met gebreken en schades alsmede de beschrijving van de foto’s en video’s die u heeft ontvangen.” 2.29. [gedaagde] legt geen bouwkundig inspecteur aan [eiser] voor en er vindt geen gezamenlijke opname van de stand van het werk plaats. 2.30. Bij brief van 16 mei 2024 stelt [gedaagde] [eiser] aansprakelijk voor gederfde huurinkomsten over de periode van 1 november 2023 tot 1 mei 2024, die op dat moment volgens [gedaagde] € 86.400,00 bedragen. 2.31. Op een door [eiser] overgelegd meerwerkoverzicht, dat is gedateerd op 19 april 2024 maar kennelijk later nog is bijgewerkt (er staan namelijk ook twee meerwerknota’s op van 24 juli 2024) staat een overzicht van openstaand meerwerk (€ 57.235,92 inclusief btw) en minderwerk (€ 7.257,94 inclusief btw). Onderdeel van dit meerwerk vormen zes facturen van respectievelijk 30 november 2023, 18 december 2023, 23 januari 2024, 6 februari 2004, 12 maart 2024 en 9 april 2024 voor parkeerkosten over weken 39-2023 tot en met 09-2024, een factuur van 14 maart 2024 van € 27.520,98 voor meerprijs kozijnen, een factuur van 21 maart 2024 van € 1.307,60 voor vloer spaanplaat naar underlayment en een factuur van 22 maart 2024 van 3.698,74 voor EPDM. 3 Het geschil in conventie 3.1. [eiser] vordert - samengevat en na wijziging van eis - betaling van: PRIMAIR : de derde termijnfactuur (factuur 2023-0283) ter hoogte van € 40.419,69 d.d. 4 december 2023, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 19 december 2023, althans vanaf 30 dagen na factuurdatum, althans vanaf 27 januari 2024, althans vanaf de datum van de dagvaarding; de vierde termijnfactuur (2023-0303) ter hoogte van € 40.419,69 d.d. 21 december 2023, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 5 januari 2024, althans vanaf 30 dagen na factuurdatum, althans vanaf 27 januari 2024, althans vanaf de datum van dagvaarding; de vijfde termijnfactuur (2024-0055) ter hoogte van € 40.419,69 d.d. 6 maart 2024 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf 21 maart 2024, althans vanaf 30 dagen na factuurdatum, althans vanaf 21 maart 2024, althans vanaf 5 mei 2024, althans vanaf de datum van de dagvaarding; de zesde termijnfactuur (factuur 2024-0064) van € 40.419,69 d.d. 15 maart 2024 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf 30 maart 2024, althans vanaf 30 dagen na factuurdatum, althans vanaf 5 mei 2024, althans vanaf de datum van de dagvaarding; de eindtermijn (factuur 2024-119) van € 13.473,23 d.d. 18 april 2024 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 4 mei 2024, althans vanaf 5 mei 2024, althans te rekenen vanaf 30 dagen na factuurdatum, althans vanaf de datum van de dagvaarding; de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente over de tweede termijnfactuur van € 40.419,69 (factuur 2023-0259) d.d. 9 november 2023 te rekenen vanaf 24 november 2023 tot 8 december 2023; het bedrag van € 49.977,98 (zijnde het totaal aan parkeerkosten, meer- en minderwerk) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, steeds te rekenen vanaf de 15e dag na de betreffende factuurdatum over het betreffende bedrag zoals vermeld in productie 21 (totaaloverzicht meer- en minderwerk), althans steeds te rekenen vanaf 30 dagen na factuurdatum van het betreffende bedrag, althans steeds te rekenen vanaf 19 april 2024, althans vanaf 5 mei 2024, althans vanaf de datum van de dagvaarding; de meerwerkfactuur van € 1.815,00 d.d. 24 juli 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 8 augustus 2024, althans vanaf de datum van de dagvaarding; en de meerwerkfactuur van € 5.848,43 d.d. 24 juli 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 8 augustus 2024, althans vanaf de datum van de dagvaarding; ten aanzien van alle hiervoor gevorderde bedragen (vordering (i) tot en met (ix)): telkens tot de dag van volledige betaling onder verrekening van de navolgende tussentijdse betalingen conform artikel 6:44 BW: 29 januari 2024: € 40.419,69, 23 februari 2024: € 1.856,40, 27 februari 2024: € 20.000,00 4 april 2024: € 20.419,69. SUBSIDIAIR een bedrag ter hoogte van € 142.487,31, althans, meer subsidiair, een bedrag ter hoogte van € 136.627,12, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de (handels)rente daarover vanaf 4 mei 2024; en een bedrag van € 7.663,42, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de (handels)rente daarover vanaf 8 augustus 2024; PRIMAIR EN SUBSIDIAIR de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 2.199,87, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; een bedrag van € 7.320,00 ex BTW inzake de deskundigenkosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van deze akte, althans vanaf 14 dagen na het in deze te wijzen van het vonnis tot de dag van volledige betaling. de proceskosten van dit geding, te vermeerderen met de toepasselijke wettelijke rente over alle kosten, vanaf 14 dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling. 3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] een groot deel van de tussen partijen overeengekomen aanneemsom en het in rekening gebracht meerwerk ongerechtvaardigd onbetaald heeft gelaten. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde] voert aan dat [eiser] ondanks sommaties en ingebrekestellingen de fatale opleveringstermijn heeft overschreden en is tekortgeschoten in haar verplichting het werk deugdelijk en volledig op te leveren. Volgens [gedaagde] heeft hij op goede gronden een omzettingsverklaring uitgebracht, zodat moet worden afgerekend op basis van de stand van het werk. In dat kader is verrekening van de aanneemsom met een bedrag van € 94.312,57 aan de orde. Van meerwerk is volgens [gedaagde] geen sprake. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.6. [gedaagde] vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 150.400,00, vermeerderd met rente en kosten. Hij vordert daarnaast een verklaring voor recht dat tussen [gedaagde] en [eiser] een aanvullende garantie op de wand- en plafondconstructie bestaat voor de duur van 15 jaar. Na wijziging van eis vordert [gedaagde] tevens, zakelijk weergegeven: I.

Een verklaring voor recht dat [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst met [gedaagde] doordat: zij het pand aan de [adres] te [plaats 1] aan de linkerzijde buiten de perceelgrens heeft gebouwd en zij in strijd met de aannemingsovereenkomst, de werkomschrijving, de tekeningen van de architect en het Bouwbesluit 2012 (artikel 3.56) niet gelaagd, niet-doorvalveilig glas heeft toegepast waar uitsluitend gelaagd (doorvalveilig) glas mocht worden aangebracht. II. [eiser] te veroordelen tot vergoeding van alle door [gedaagde] geleden en nog te lijden schade als gevolg van de onder I bedoelde tekortkomingen, waaronder maar niet beperkt tot: de herstelkosten voor de vervanging van alle beglazing in het pand door doorvalveilig gelaagd glas, en – voor zover vervanging van de beglazing binnen de bestaande kozijnen niet mogelijk blijkt – tevens van alle betreffende kozijnen, welke kosten worden geschat op circa € 60.000,-; de vergoeding van de aanvullende schade bestaande uit huurlasten; de kosten van deskundigen en adviseurs die [gedaagde] heeft ingeschakeld in verband met de perceelgrensoverschrijding en de ondeugdelijke beglazing; e potentiële schadevergoedingen en kosten die voortvloeien uit een (toekomstige) vordering van de eigenaar van het linksgelegen perceel; de kosten voor juridische bijstand van [gedaagde] , zowel in als buiten rechte, waaronder de buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 BW. III. [eiser] te veroordelen om [gedaagde] volledig te vrijwaren en schadeloos te stellen voor alle aanspraken, vorderingen, schade en kosten die de linksgelegen buurman (eigenaar van het aangrenzende perceel aan de linkerzijde) jegens [gedaagde] geldend maakt of zal maken in verband met de door [eiser] veroorzaakte perceelgrensoverschrijding aan de linkerzijde van het pand, waaronder begrepen de kosten van juridische bijstand van [gedaagde] in een eventueel geschil met deze buurman. 3.7. [gedaagde] legt daaraan ten grondslag dat hij door het overschrijden van de fatale opleveringstermijn door [eiser] schade heeft geleden. [eiser] had eind oktober 2023 moeten opleveren. [gedaagde] maakt daarom aanspraak op gederfde huurinkomsten vanaf 1 november 2023. [gedaagde] stelt daarnaast dat partijen mondeling een aanvullende garantie op de wand- en plafondconstructie zijn overeengekomen. Verder is volgens [gedaagde] sprake van gebreken omdat een aantal kozijnen niet is voorzien van doorvalveilig glas en sprake is van overbouw. 3.8. [eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 3.9. Volgens [eiser] was geen sprake van een fatale opleveringstermijn, is later gestart met de werkzaamheden door omstandigheden die aan [gedaagde] toe te rekenen zijn en zijn de werkzaamheden vertraagd door slecht weer en door steeds door [gedaagde] gewenste aanpassingen. [eiser] betwist dat partijen een aanvullende garantie zijn overeengekomen en dat ten aanzien van het glas en de gestelde overbouw sprake is van gebreken. 3.10. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling in conventie 4.1. Op grond van de aannemingsovereenkomst tussen partijen was [eiser] gehouden de overeengekomen opbouw te realiseren waartegenover [gedaagde] de afgesproken prijs aan [eiser] moest betalen. De werkzaamheden aan de opbouw zijn niet afgerond en er heeft geen oplevering plaatsgevonden. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] toch alle termijnfacturen verschuldigd is en daarnaast overeengekomen meerwerk moet betalen. [gedaagde] betwist dat. Algemene voorwaarden 4.2. In de offerte van [eiser] staat dat de Algemene voorwaarden [eiser] Bouwbedrijf B.V. van 13-4-2022 van toepassing zijn. [gedaagde] heeft deze offerte geaccepteerd zonder op dit punt een voorbehoud te maken. Dit betekent dat de algemene voorwaarden deel uitmaken van de overeenkomst tussen partijen. Op grond van artikel 6:232 Burgerlijk Wetboek (BW) is [gedaagde] ook aan de voorwaarden gebonden indien hij de inhoud daarvan niet kende. 4.3. Aan gebondenheid aan (een of meer bedingen van) de algemene voorwaarden kan alsnog worden ontkomen door de nietigheid ervan in te roepen. Een beding in algemene voorwaarden is op grond van artikel 6:233 BW onder meer vernietigbaar indien de gebruiker van de algemene voorwaarden aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de inhoud van de algemene voorwaarden kennis te nemen, als bedoeld in artikel 6:234 BW. [gedaagde] heeft zich hierop beroepen en aangevoerd dat de Algemene voorwaarden niet, zoals dit artikel voorschrijft, voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand heeft gesteld. 4.4. Het beroep op vernietigbaarheid van de algemene voorwaarden slaagt. Niet in geschil is dat de algemene voorwaarden pas zijn meegestuurd bij de e-mail van 6 oktober 2023. Op dat moment was de offerte van [eiser] al door [gedaagde] geaccepteerd en de aannemingsovereenkomst tussen partijen dus al tot stand gekomen. De werkzaamheden van [eiser] waren zelfs al gestart, zoals zij zelf schrijft in de e-mail van 6 oktober 2023. [eiser] kan zich dus niet beroepen op de algemene voorwaarden. Termijnfacturen 4.5. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de overeenkomst zonder deugdelijke grond opgezegd, zodat hij als opdrachtgever de volledige aanneemsom verschuldigd is, verminderd met de besparingen die voor [eiser] uit de opzegging voortvloeien. Van besparingen is door de houding van [gedaagde] echter geen sprake. Als ervan zou moeten worden uitgegaan dat de overeenkomst niet is geëindigd, heeft te gelden dat [eiser] door toedoen van [gedaagde] niet in staat is gesteld de werkzaamheden op te leveren. 4.6. [gedaagde] voert als verweer aan dat hij [eiser] op 28 maart 2024 heeft laten weten dat zij veel te laat was met de oplevering van het werk en al geruime tijd in verzuim verkeerde. Daarbij is [eiser] in gebreke gesteld voor het niet deugdelijk realiseren van diverse werkzaamheden, waaronder de vervanging van de gevelplaten en het deugdelijk plaatsen van de kozijnen. Volgens [gedaagde] hoefde hij de op dat moment openstaande facturen sowieso (nog) niet te betalen omdat sprake was van een pro rata afspraak: partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] [eiser] naar de stand van het werk zou betalen. [eiser] heeft dan ook ten onrechte op 29 maart 2024 haar werkzaamheden opgeschort. Omdat [eiser] op 12 april 2024 niet had voldaan aan de ingebrekestelling van [gedaagde] van 28 maart 2024 en in verzuim verkeerde met betrekking tot de fatale opleveringstermijn en een groot aantal gebreken, heeft [gedaagde] ex 6:87 BW een omzettingsverklaring laten uitgaan. Zij heeft separaat een lijst met gebreken aan [eiser] toegezonden. Daarnaast is foto- en videomateriaal met [eiser] gedeeld waaruit de gebreken blijken. omzettingsverklaring door [gedaagde] terecht? 4.7. De vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of [gedaagde] op 28 maart 2024 gerechtvaardigd [eiser] een laatste termijn heeft gegeven om te presteren en op 12 april 2024 een omzettingsverklaring mocht laten uitgaan. In de brief van 28 maart 2024 worden als redenen voor de sommatie gegeven dat de kozijnen nog niet deugdelijk zijn geplaatst en er dus nog niet opgeleverd kan worden, terwijl de termijn daarvoor al geruime tijd is verstreken, en dat de non-conforme Strikolith gevelplaten niet door [eiser] zijn vervangen. Ook in de omzettingsverklaring worden deze punten genoemd. [gedaagde] noemt in de conclusie van antwoord ook andere gebreken, onder meer gebreken die verband houden met waterschade door regenval. Dat die nog aan de orde zouden zijn geweest op 28 maart 2024 stelt zij echter niet duidelijk, blijkt niet uit de vaststaande feiten en wordt bovendien gemotiveerd door [eiser] weersproken. Stand van het werk eind maart 2024 en pro rata betalen 4.8.

Voordat de rechtbank op de gestelde gebreken ingaat, zal zij beoordelen of [gedaagde] de door [eiser] verzonden termijnnota’s met een beroep op de pro rata afspraak onbetaald mocht laten omdat het werk nog niet was afgerond. Als dat verweer van [gedaagde] slaagt, rustte er nog geen betalingsverplichting op [gedaagde] en mocht [eiser] op 28 maart 2024 dus niet weigeren om verder te gaan met de werkzaamheden. Bij de beantwoording van die vraag neemt de rechtbank als vaststaand aan dat het werk op 28 maart 2024 grotendeels gereed was en slechts nog sprake was van afwerkpunten met betrekking tot de kozijnen en wat werkzaamheden aan het dak die door de dakdekker moesten worden uitgevoerd, zoals omschreven in de (gezamenlijk door partijen opgestelde) afwerklijst van 20 maart 2024 en de e-mail van [eiser] van 27 maart 2024 (zie 2.16). Dit is in overeenstemming met wat [gedaagde] zelf schrijft in zijn e-mail van 28 maart 2024 (zie 2.17). Ter zitting heeft [eiser] onweersproken verklaard dat deze werkzaamheden maximaal een week in beslag zouden nemen en de dakdekker nog 2 dagen werk zou hebben. Nadien zijn namens [gedaagde] nog allerlei lijsten met veronderstelde gebreken, foto’s en videomateriaal aan [eiser] gezonden, maar die zijn niet in lijn met wat in maart en begin april 2024 door [gedaagde] zelf is gecommuniceerd, niet voorzien van een deugdelijke onderbouwing door een onafhankelijke derde en gemotiveerd weersproken door [eiser] , zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat. 4.9. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij de op 28 maart 2024 c.q. 12 april 2024 openstaande termijnfacturen pas hoefde te betalen na volledige installatie van de kozijnen en afwerking van alle afwerkpunten. Hij beroept zich er in dat verband op dat tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagde] zou betalen naar de stand van het werk. [eiser] heeft dit betwist en gesteld dat tussen partijen het betaalschema is overeengekomen dat in de opdrachtbevestiging is opgenomen. De rechtbank is het met [gedaagde] eens dat was afgesproken dat hij zou betalen naar de stand van het werk, maar daaraan kan niet de conclusie worden verbonden dat [gedaagde] de eind maart/begin april 2024 gefactureerde en openstaande bedragen grotendeels onbetaald mocht laten. Zij legt dat hieronder uit. 4.10. [gedaagde] heeft op 13 juli 2023 de offerte geaccepteerd. Daarin is geen betaalschema opgenomen. In de opdrachtbevestiging die [eiser] op 6 oktober 2023 aan [gedaagde] heeft toegestuurd is wél een betaalschema opgenomen. Maar die opdrachtbevestiging is niet door [gedaagde] ondertekend, terwijl de werkzaamheden op dat moment al waren gestart. [eiser] heeft onvoldoende feiten gesteld waaruit blijkt dat partijen tóch hebben afgesproken dat het betaalschema geldt, en ook blijkt onvoldoende uit de feiten en omstandigheden dat [gedaagde] stilzwijgend met die termijnen heeft ingestemd. Dat [gedaagde] de eerste twee termijnnota’s heeft betaald terwijl daarin wordt verwezen naar het offertenummer in de opdrachtbevestiging, is daarvoor onvoldoende. Anders dan [eiser] stelt kan daaruit niet worden afgeleid dat [gedaagde] alle voorwaarden in de opdrachtbevestiging heeft geaccepteerd. Betaling van die eerste twee termijnfacturen kan namelijk ook goed passen bij betaling in overeenstemming met de voortgang van de bouw. Ter zitting heeft [eiser] bovendien verklaard dat toen hij het er met [gedaagde] over had dat er facturen gestuurd moesten worden, [gedaagde] tegen hem heeft gezegd dat hij zou betalen naar gelang het werk was gedaan. Kennelijk heeft [eiser] dit toen geaccepteerd en is dat dus wat partijen zijn overeengekomen. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat [gedaagde] verplicht was de betalingen te doen die overeenstemden met de voortgang van het werk, zoals [gedaagde] heeft bepleit. 4.11. Van de totale aanneemsom zonder meerwerk van € 269.464,56 was op 28 maart 2024 (en 12 april 2024) € 255.991,37 gefactureerd. [gedaagde] had op 28 maart 2024 van die aanneemsom € 154.732,30 betaald en heeft op 4 april 2024 nog een betaling verricht van € 20.419,69. De rechtbank heeft in r.o. 4.8 al geconcludeerd dat het werk op 28 maart 2024 grotendeels gereed was en er slechts nog afwerkpunten resteerden. [gedaagde] mocht bij die stand van het werk op 28 maart 2024 niet een bedrag van meer dan € 100.000,00 van de tot dan toe gefactureerde aanneemsom onbetaald laten. De betaling op 4 april 2024 van € 20.419,69 was niet afdoende om dit verzuim te repareren. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] op 28 maart 2024 in verzuim verkeerde, tenzij zijn verweer slaagt dat op dat moment sprake was van gebreken die een beroep op opschorting van zijn betalingsverplichting rechtvaardigden. In dat kader overweegt de rechtbank als volgt. Gevelplaten: Strikolith in plaats van Fermacell 4.12. In de door [gedaagde] geaccepteerde offerte van [eiser] worden Fermacell gevelplaten genoemd. In het werk heeft [eiser] echter Strikolith gevelplaten aangebracht. Volgens [eiser] zijn de Strikolith gevelplaten kwalitatief beter en duurder, dus tenminste gelijkwaardig aan Fermacell platen. [eiser] stelt dat zij destijds Fermacell platen in de offerte heeft opgenomen zonder dat de materiaalkeuze onderwerp van gesprek met [gedaagde] is geweest; [gedaagde] heeft zich in die fase niet over die keuze uitgelaten. Het bezwaar van [gedaagde] ziet volgens [eiser] ook niet op de kwaliteit van de gevelplaten als zodanig, het gaat [gedaagde] erom dat de gevelplaten niet op de juiste manier zouden zijn verwerkt. Dit wordt door [eiser] bestreden onder verwijzing naar het adviesrapport van Strikolith van 15 december 2023 en het rapport van Afbouw Gevelsupport van 24 januari 2024 (2.11 en 2.13). 4.13. De rechtbank overweegt dat het feit dat in het werk geen Fermacell – maar Strikolith gevelplaten zijn gebruikt, niet zonder meer leidt tot de conclusie dat [gedaagde] niet heeft gekregen wat is overeengekomen. [gedaagde] heeft niet weersproken dat Strikolith gevelplaten kwalitatief tenminste gelijkwaardig zijn aan Fermacell gevelplaten. En tijdens de zitting heeft de zoon van [gedaagde] weliswaar weersproken dat [eiser] in de offertefase op dit punt de materiaalkeuze heeft gedaan, maar die betwisting is in het geheel niet onderbouwd en vindt ook geen steun in de gedingstukken. De rechtbank gaat daar dan ook aan voorbij. 4.14. Uit de vaststaande feiten blijkt dat het bezwaar van [gedaagde] tegen de Strikolith gevelplaten feitelijk is gelegen in de wijze van verwerking. Volgens [gedaagde] zijn de gevelplaten verwerkt in strijd met de instructies op het productinformatieblad: ze zijn geruime tijd blootgesteld aan regen en vorst en niet droog opgeslagen. Bovendien dienen de platen volgens het productinformatieblad enkele weken na het aanbrengen te worden gestuct. [gedaagde] wilde de gevelplaten eind oktober 2023 laten stucen; van december 2023 tot en met maart c.q. april 2024 kon dat niet meer vanwege de weersomstandigheden, aldus [gedaagde] . 4.15. De rechtbank overweegt dat op het productinformatieblad van de Strikolith gevelplaten inderdaad staat dat ze droog en beschermd tegen weersinvloeden moeten worden opgeslagen en niet mogen worden verwerkt bij een temperatuur lager dan 5º C. En niet in geschil is dat ze bij de montage eind 2023 zijn blootgesteld aan regen en vorst. Maar in het adviesrapport van [betrokkene 3] van Strikolith (zie 2.11), die in november 2023 de bouwplaats heeft bezocht en daarbij de constructie en de gevelplaten heeft gecontroleerd, is een toelichting gegeven op de verwerkingsvoorschriften in het productinformatieblad. Daarbij is aangegeven dat deze verwerkingsvoorschriften algemeen van aard zijn: in de situatie zoals die op het project is ontstaan, wordt volgens [betrokkene 3] geen enkel probleem verwacht en de kwaliteit van de platen wordt daardoor volgens hem niet aangetast. In het adviesrapport wordt ook ingegaan op het afwerken/stucen van de platen in het voorjaar van 2024. [betrokkene 3] ziet ook op dat punt geen probleem, waarbij wordt geadviseerd de platen te beschermen met afwerkfolie. Dat dit vervolgens niet zou zijn gebeurd, heeft [gedaagde] niet gemotiveerd gesteld.

Bovendien blijkt uit het rapport van Afbouw Gevelsupport van 24 januari 2024 (zie 2.13) dat de platen op dat moment droog en onaangetast waren en geen tekenen van degeneratie vertoonden. Naar het oordeel van de rechtbank vormt de brief van [bedrijf 1] (zie 2.12) dan ook onvoldoende betwisting van de onderbouwde stelling van [eiser] dat de gevelplaten deugdelijk zijn verwerkt. [bedrijf 1] verwijst uitsluitend naar de informatie op het productinformatieblad en heeft daarmee de bevindingen van [betrokkene 3] en Afbouw Gevelsupport onvoldoende weersproken. Geen fatale oplevertermijn 4.16. In zijn omzettingsverklaring en de conclusie van antwoord neemt [gedaagde] het standpunt in dat tussen partijen een fatale opleveringstermijn was overeengekomen waarbij de werkzaamheden uiterlijk week 43 hadden moeten zijn afgerond. Voor zover dit standpunt zo moet worden begrepen dat (ook) de door hem gestelde overschrijding van de fatale opleveringstermijn, althans de schade daardoor, grond vormde voor opschorting, volgt de rechtbank dit standpunt niet. [gedaagde] beroept zich in dat kader op zijn e-mail van 13 juli 2023 (zie 2.4), waarin hij de offerte accepteert onder de voorwaarde dat de werkzaamheden starten in week 35 en binnen acht weken zijn afgerond. Maar in die e-mail is uitdrukkelijk een voorbehoud gemaakt voor overmacht en onvoorziene omstandigheden, zodat in die e-mail geen afspraak over een fatale termijn te lezen is. In de offerte en de (niet-ondertekende) opdrachtbevestiging zijn ook geen termijnafspraken opgenomen. Bovendien konden de werkzaamheden pas starten nadat de staalconstructie gereed was, en dat was pas begin oktober 2023, waarna [eiser] direct met het werk is gestart. [gedaagde] stelt dat het aan [eiser] zou zijn te wijten dat de staalconstructie niet tijdig gereed was, maar [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist en [gedaagde] heeft zijn stelling onvoldoende onderbouwd, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat. [eiser] heeft verder toegelicht dat de werkzaamheden zijn vertraagd door minder gunstige weersomstandigheden dan bij een start in week 35: in de periode van begin oktober 2023 tot en met eind december 2023 was sprake van in totaal vijf weken aan onwerkbare dagen. [gedaagde] heeft dit niet voldoende weersproken. En de rechtbank neemt verder als vaststaand aan dat de werkzaamheden ook meer tijd hebben gekost dan aanvankelijk ingeschat, onder meer omdat de ontwerptekeningen van de kozijnen moesten worden aangepast en [gedaagde] vervolgens aanpassingen aan de kozijnen wenste in verband met een gewijzigde indeling, waardoor de levering van de kozijnen is vertraagd. De architect van [gedaagde] heeft weliswaar verklaard dat sprake was van ondergeschikte wijzigingen, maar dat is evident onjuist. Op de aangepaste ontwerptekeningen, opgenomen in de rapportage van [betrokkene 6] van 25 februari 2025 , is bijvoorbeeld zichtbaar dat er een extra kozijn is bijgekomen, dat ramen zijn vervangen door draai-kiepramen en dat vaste kozijnen zijn vervangen door een schuifpui. Overigens heeft [gedaagde] [eiser] ook nooit aangemaand om uiterlijk in week 43 van 2023 of acht weken na de start van de werkzaamheden op te leveren. Hij grijpt pas voor het eerst terug op die opleveringstermijn in de correspondentie vanaf eind januari 2024. Opzegging aannemingsovereenkomst 4.17. Op basis van het voorgaande stelt de rechtbank vast dat [gedaagde] op 28 maart 2024 en 12 april 2024 in verzuim was, niet gerechtvaardigd een omzettingsverklaring kon uitbrengen en dat [eiser] gerechtigd was haar werkzaamheden eind maart/begin april 2024 op te schorten. Het feit dat [gedaagde] [eiser] vervolgens niet meer heeft toegelaten op de bouwplaats, ook niet om de stand van het werk op te nemen, komt voor zijn rekening en risico. 4.18. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [gedaagde] op 12 april 2024 de aannemingsovereenkomst heeft opgezegd als bedoeld in artikel 7:764 BW. Dit brengt mee dat [gedaagde] de voor het hele werk geldende prijs moet betalen, verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voortvloeien . De stelplicht en - bij betwisting - bewijslast van de besparingen rust op [gedaagde] . Uit de vaststaande feiten blijkt dat partijen hebben gecorrespondeerd over het aanwijzen van een bouwkundig inspecteur om de stand van het werk op te nemen, maar dat geen gezamenlijke opname heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft uiteindelijk geen invulling gegeven aan zijn eigen voorstel om een bouwkundig inspecteur aan [eiser] voor te stellen (zie 2.28 en 2.29). Dat lag wel op zijn weg. Dat de houding van [eiser] hieraan in de weg heeft gestaan is door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. 4.19. [gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord een tabel opgenomen met posten tot een totaalbedrag van € 94.312,57, die volgens hem verrekend moeten worden met de aanneemsom. Die posten zijn in de processtukken van [gedaagde] niet concreet onderbouwd, ook niet na de uitgebreide betwisting door [eiser] in de conclusie van antwoord in reconventie. En ze bestaan voor het overgrote deel ook niet uit besparingen, maar uit minderwerk en gestelde schadeposten. [gedaagde] had echter niet mogen volstaan met het opnemen van een tabel onder verwijzing naar door hemzelf en door hem ingeschakelde derden opgestelde overzichten en foto- en videomateriaal van veronderstelde gebreken en schadeposten, zonder in de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie concreet op iedere gestelde (schade)post in te gaan. Daar komt bij dat de overzichten en dit materiaal onoverzichtelijk zijn en dat een onderbouwing van de gestelde bedragen ontbreekt. [gedaagde] heeft ten aanzien van de besparingen dan wel te verrekenen posten dus niet aan zijn stelplicht voldaan in het licht van de betwisting door [eiser] . De rechtbank zal daarom geen besparingen of verrekenposten aannemen. 4.20. Van de totale aanneemsom van € 269.464,56 heeft [gedaagde] € 175.151,99 betaald en dus € 94.312,57 onbetaald gelaten. Dit bedrag komt voor toewijzing in aanmerking. meerwerk 4.21. [eiser] vordert een bedrag van € 49.977,98 inclusief btw (na verrekening met een minderwerkpost van € 7.257,92, een en ander conform het overzicht van 19 april 2024) aan door [gedaagde] onbetaald gelaten meerwerk. Zij vordert daarnaast bedragen van € 1.815,00 en € 5.848,43 inclusief btw (facturen van 24 juli 2024), maar daarvan stelt de rechtbank vast dat ze al zijn begrepen in het totaalbedrag van € 49.977,98 (zie 2.31). 4.22. [gedaagde] heeft zich in de conclusie van antwoord op het standpunt gesteld dat ten aanzien van de kozijnen (€ 27.520,98) geen sprake is van meerwerk omdat [gedaagde] daar geen opdracht voor heeft gegeven en [eiser] geen schriftelijke aanspraken heeft aangetoond. Uit het rapport van de architect van 8 november 2024 blijkt volgens [gedaagde] dat er geen sprake is van meerwerk. In de spreekaantekeningen ter zitting heeft [gedaagde] verder de verschuldigdheid van parkeerkosten (in totaal € 3.092,76), EPDM (€ 3.698,74), metselwerk voorgevel (€ 3.204,44) en underlayment vloer (€ 1.307,60) bestreden. Kozijnen 4.23. Wat betreft de kozijnen oordeelt de rechtbank dat sprake is van overeengekomen meerwerk. [gedaagde] heeft niet voldoende gemotiveerd bestreden dat de oorspronkelijke ontwerptekeningen van [bedrijf 2] in opdracht van [gedaagde] zijn gewijzigd in verband met wijzigingen in de indeling. Zoals hiervoor in r.o. 4.16 al vastgesteld blijkt uit de gewijzigde ontwerptekening van toegevoegde draai-kiepramen, een schuifpui en een extra kozijn. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] opdracht heeft gegeven voor triple glas in plaats van HR++ glas. In het licht van de gewijzigde ontwerptekening kan de rechtbank de opmerking van [bedrijf 2] in haar brief van 8 november 2024 , “De kozijnentekening d.d. 12-05-2023 is dus niet gewijzigd, behoudens de wijziging in de breedte van merk E (…)” niet plaatsen en gaat zij daaraan voorbij. 4.24. De rechtbank gaat ervan uit dat [gedaagde] de noodzaak van een uit deze aanpassingen voortvloeiende prijsverhoging heeft moeten begrijpen, gelet op de omvang van de wijzigingen.

[betrokkene 2] heeft op 21 september 2023 ook opgave van een meerprijs gevraagd in verband met het gewenste triple glas . Volgens [eiser] is hier mondeling op gereageerd en waren de meerkosten voor [gedaagde] geen enkel probleem. Omdat niet is gebleken dat [eiser] een concrete prijsopgave heeft gedaan voor de wijzigingen, is [gedaagde] voor dit meerwerk een redelijke prijs verschuldigd, uitgaande van de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen. [eiser] heeft ter zitting toegelicht dat zij de prijs voor de gewijzigde kozijnen op dezelfde wijze heeft bepaald als het bedrag dat al in de offerte voor kozijnen was opgenomen (het door de kozijnenleverancier in rekening gebrachte bedrag maal factor 1.6.). [gedaagde] heeft dit uitgangspunt en het bedrag van de meerwerkfactuur voor de kozijnen niet gemotiveerd bestreden. De rechtbank zal de vordering op dit punt toewijzen. Parkeerkosten 4.25. [gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord geen verweer tegen deze post gevoerd. Pas op de zitting heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze kosten niet zijn overeengekomen, niet als exclusief zijn vermeld in de offerte en dat bewijs van de kosten ontbreekt. De rechtbank acht dit verweer niet steekhoudend. In de offerte is de post “parkeerkosten” onder rubriek 00.10.0 (kosten derden) opgenomen zonder dat daar een bedrag aan is gekoppeld en [gedaagde] heeft de maandelijkse facturen met betrekking tot de parkeerkosten vanaf november 2023 steeds zonder protest behouden. Het is ook gebruikelijk dat parkeerkosten voor rekening van de opdrachtgever zijn. Gelet daarop gaat de rechtbank ervan uit dat tussen partijen wel degelijk is overeengekomen dat de parkeerkosten voor rekening van [gedaagde] zouden zijn. Het verweer ter zitting dat de kosten niet zijn gespecificeerd, acht de rechtbank in de gegeven omstandigheden tardief. Ook dit bedrag zal dus worden toegewezen. EPDM 4.26. Over deze post heeft [gedaagde] aangevoerd dat kozijnen niet zonder stelkozijnen kunnen worden geplaatst en dat deze stelkozijnen moeten worden voorzien van EPDM-afdichting, hetgeen onder meer uit de kozijntekeningen blijkt. [eiser] heeft daartegen ingebracht dat aanvankelijk houten kozijnen met folie waren beoogd en dat [gedaagde] EPDM wenste omdat zijn deskundige dit adviseerde. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] [gedaagde] in verband hiermee tijdig op de noodzaak van een prijsverhoging heeft gewezen. Ook valt niet in te zien dat [gedaagde] de noodzaak van een prijsverhoging op dit punt had moeten begrijpen. De vordering wordt op dit punt afgewezen. Metselwerk voorgevel 4.27. [gedaagde] heeft ter zitting gesteld dat geen opdracht voor dit meerwerk is gegeven en dat het niet is uitgevoerd. [eiser] heeft hier tegenin gebracht dat mondeling is besproken met [gedaagde] en [betrokkene 2] dat een metselaar moest worden ingehuurd omdat de gevel los zat op het punt waar de opbouw moest komen. Dit is vervolgens namens [gedaagde] niet nader bestreden. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] de noodzaak van een prijsverhoging in verband hiermee met [gedaagde] heeft besproken, maar de rechtbank gaat ervan uit dat [gedaagde] de noodzaak van een prijsverhoging had moeten begrijpen. Het inhuren van een metselaar leidt immers tot extra kosten, en niet valt in te zien dat deze voor rekening van [eiser] zouden moeten blijven. Omdat het bedrag van deze meerwerkfactuur niet is betwist, gaat de rechtbank uit van de redelijkheid van de kosten en zal zij deze post toewijzen. Vloer spaanplaat naar underlayment 4.28. Volgens [gedaagde] moest nat geworden spaanplaat worden vervangen en is daarna gekozen voor underlayment. Het gaat hier dan ook om herstelkosten. [eiser] heeft dit bestreden en aangevoerd dat [gedaagde] vervanging van spaanplaat door het duurdere underlayment wenste en akkoord was met de meerkosten. De rechtbank zal [eiser] hierin volgen. [gedaagde] heeft niet gemotiveerd bestreden dat op zijn verzoek na de opdrachtverlening op basis van de offerte van 7 juli 2023 - waarin werd uitgegaan van spaanplaat - door hem underlayment werd gewenst en dat hij bereid was daarvan de meerkosten te dragen. [gedaagde] heeft een andere meerwerknota voor underlayment ook gewoon betaald. De rechtbank leidt mede daaruit af dat [gedaagde] op dit punt de noodzaak van een prijsverhoging begreep. Omdat het bedrag van deze meerwerkfactuur als zodanig niet is betwist, gaat de rechtbank uit van de redelijkheid van de kosten en zal zij deze post toewijzen. Conclusie meerwerk 4.29. De andere meerwerkposten zijn door [gedaagde] niet bestreden, zodat ze toewijsbaar zijn. De rechtbank zal de post meerwerk dan ook toewijzen tot een bedrag van (€ 49.977,98 - € 3.698,74=) € 46.279,24. Conclusie 4.30. De rechtbank zal in conventie dus in totaal een bedrag van € 94.312,57 + € 46.279,24 = € 140.591,81 toewijzen, waarvan € 132.928,38 te vermeerderen met wettelijke handelsrente met ingang van 4 mei 2024 en € 7.663,43 te vermeerderen met wettelijke handelsrente met ingang van 24 augustus 2024. De rechtbank merkt de overeenkomst aan als een handelsovereenkomst: de huurappartementen waren bestemd voor de commerciële verhuur, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat [gedaagde] bedrijfsmatig heeft gehandeld. Voor de verschillende eerdere ingangsdata van de rente zoals door [eiser] primair gevorderd ziet de rechtbank geen grond. [eiser] mocht bij de facturering niet uitgaan van het betaalschema zoals opgenomen in de niet getekende opdrachtbevestiging, en de rechtbank zijn onvoldoende aanknopingspunten geboden om te kunnen bepalen wanneer de stand van het werk welk gefactureerd bedrag rechtvaardigde. Daardoor is toewijzing van rente zoals door [eiser] primair gevorderd niet aan de orde. De subsidiair gevorderde ingangsdatum wordt toegewezen, met dien verstande dat de rente voor het meerwerk van € 7.663,43 is verschuldigd vanaf 30 dagen na de factuurdatum. Er is namelijk geen fatale betalingstermijn overeengekomen. [gedaagde] heeft zich gerechtvaardigd beroepen op vernietiging van de algemene voorwaarden en de op de factuur vermelde betalingstermijn van veertien dagen heeft zonder nadere onderbouwing niet als zodanig te gelden. Buitengerechtelijke incassokosten 4.31. [eiser] vordert vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.199,87 althans een in goede justitie te bepalen bedrag. Aan de wettelijke eisen voor vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal moeten worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 2.199,87 is hoger dan het in het Besluit bepaalde bedrag bij een hoofdsom van € 140.591,81. De rechtbank wijst daarom - berekend over dit bedrag - € 2.180,92 toe. Kosten deskundigenonderzoek 4.32. De rechtbank wijst het gevorderde bedrag van € 7.663,42 aan deskundigenkosten (rapportage [betrokkene 6] ) af, omdat deze kosten de rechtbank niet redelijk voorkomen, mede omdat het rapport inhoudelijk niet heeft bijgedragen aan het oordeel van de rechtbank. Proceskosten 4.33. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de kant van [eiser] worden begroot op: dagvaarding € 112,99 griffierecht € 6.617,00 salaris advocaat € 4.102,00 (2 punten x tarief V) nakosten € 148,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 10.979,99 4.34. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie Geen aanleiding voor een verklaring voor recht 4.35. [gedaagde] heeft gevorderd voor recht te verklaren dat tussen [gedaagde] en [eiser] een aanvullende garantie op de wand- en plafondconstructie bestaat voor de duur van 15 jaar. Volgens [gedaagde] is die afspraak tussen partijen mondeling overeengekomen nadat er een geschil tussen hen was gerezen over mogelijke houtrot door waterschade. Partijen hebben hierover gecorrespondeerd. Uiteindelijk heeft [gedaagde] [eiser] verzocht een addendum te ondertekenen waarin de volgens hem al mondeling overeengekomen garantie was neergelegd. 4.36.

[eiser] heeft dit bestreden en aangevoerd dat het gestelde over houtrot aantoonbaar onjuist is, zoals blijkt uit een door [eiser] overgelegde rapportage waar uit blijkt dat na metingen geen sporen van houtrot en schimmels zijn waargenomen. [eiser] heeft zich verder beroepen op de correspondentie tussen partijen, waaruit blijkt dat iedere aansprakelijkheid van [eiser] op dit punt stelselmatig is betwist. [eiser] heeft het addendum (daarom) ook niet ondertekend. 4.37. Na deze gemotiveerde betwisting heeft [gedaagde] zijn stelling dat partijen mondeling overeenstemming hadden bereikt over een aanvullende garantie van 15 jaar niet voldoende nader onderbouwd. Tijdens de zitting is namens [gedaagde] verklaard dat partijen van mening verschilden over de duur van een eventuele garantie; [gedaagde] wenste een garantie van 25 jaar en [eiser] sprak over 15 jaar. Dat wijst dus juist niet op een bereikte overeenstemming. De rechtbank zal deze vordering daarom afwijzen. Huurderving 4.38. [gedaagde] maakt aanspraak op een bedrag aan schadevergoeding wegens huurderving van € 150.400,00. Tussen partijen was volgens [gedaagde] een fatale opleveringstermijn overeengekomen. Als [eiser] tijdig - te weten eind oktober 2023 - had opgeleverd, had zij het volledige pand per 1 november 2023 kunnen verhuren. Er zijn in totaal vier grote appartementen met een maandelijkse huur van € 2.150,00 en vier kleine appartementen met een maandelijkse huur van € 1.450,00. Volgens [gedaagde] zijn twee appartementen nog altijd niet verhuurbaar in verband met gebreken aan de kozijnen en zijn de andere pas per 1 juli 2024, 1 augustus 2024 of 1 oktober 2024 verhuurd. [gedaagde] heeft zijn schade berekend op het bedrag van de in totaal gederfde bruto huurinkomsten vanaf 1 november 2023. 4.39. [eiser] voert verweer en stelt zich primair op het standpunt dat geen sprake was van een fatale opleveringstermijn. Dit verweer slaagt. Zoals de rechtbank al in r.o. 4.13 heeft overwogen was tussen partijen geen fatale opleveringstermijn overeengekomen, zodat de schadevordering van [gedaagde] alleen al om die reden moet worden afgewezen. De rechtbank voegt hieraan toe dat het bedrag aan schade door [gedaagde] volstrekt onvoldoende is onderbouwd. Ook na de betwisting van de schade door [eiser] heeft [gedaagde] geen stukken overgelegd waaruit is af te leiden vanaf wanneer en voor welk bedrag de appartementen zijn verhuurd. Bovendien kunnen gederfde bruto-huurinkomsten niet worden gelijkgesteld met geleden schade. Overschrijden perceelsgrens 4.40. [gedaagde] heeft kort voor de zitting zijn eis in reconventie vermeerderd en gesteld dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, onder meer omdat zij het pand aan de linkerzijde buiten de perceelsgrens heeft gebouwd. Volgens [gedaagde] overschrijdt de vierde bouwlaag het linksgelegen perceel. Hij verwijst naar een viertal foto’s en een rapport van zijn architect van 21 november 2025, die stelt dat sprake is van een bovendakse overschrijding van het linksgelegen gebouw van ca. 120 mm van de gevelbekleding. Dit zou eerder niet zichtbaar zijn geweest doordat de gevels aan alle kanten volstonden met bouwstellingen. 4.41. [eiser] betwist dat sprake is van enige overschrijding van de perceelsgrens door toedoen van [eiser] . Volgens [eiser] is de opbouw aan de linkerzijde identiek aan die aan de rechterzijde. [eiser] heeft ventilatielatten geplaatst die de drager vormen voor de Strikolith-afwerking. Volgens [eiser] is een overschrijding van 120 mm feitelijk uitgesloten omdat het systeem dat niet toelaat. Bovendien heeft [eiser] alleen de ruwbouw geplaatst en zou deze door derden worden gestuct. De huidige foto’s tonen echter aan dat niet conform het ontwerp is gestuct, maar dat steenstrips zijn aangebracht. Dit betreft een wezenlijk andere constructiewijze met een geheel andere opbouwdikte dan het oorspronkelijk beoogde stucwerk. Uit overgelegde foto’s blijkt volgens [eiser] dat de door haar geplaatste wanden op het dak van [gedaagde] zijn gerealiseerd binnen de overeengekomen grenzen. Als de vorderingen van [gedaagde] niet al hierom worden afgewezen, voert [eiser] aan dat [gedaagde] een onafhankelijke deskundige had moeten inschakelen om een meting te verrichten. 4.42. De rechtbank zal de vorderingen van [gedaagde] die betrekking hebben op de gestelde overbouw afwijzen omdat [gedaagde] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. [eiser] heeft de stellingen van [gedaagde] uitgebreid gemotiveerd betwist en [gedaagde] heeft zijn standpunt dat sprake is van een overschrijding van de perceelsgrens én dat deze te wijten is aan bouwen door [eiser] in afwijking van de ontwerptekeningen vervolgens niet deugdelijk onderbouwd. Zo heeft [gedaagde] niet bestreden dat de constructie niet is afgewerkt met stucwerk, maar met steenstrips. Uit de foto’s die [gedaagde] heeft overgelegd en de notitie van haar eigen architect blijkt bovendien niet dat sprake is van een overschrijding van de perceelsgrens die te wijten is aan bouwen door [eiser] in afwijking van de ontwerptekeningen. Gelaagd glas 4.43. [gedaagde] heeft zijn eis in reconventie tevens vermeerderd in verband met het toerekenbaar tekortschieten in de plaatsing van gelaagd glas. [eiser] heeft volgens [gedaagde] niet-gelaagd glas aangebracht in de kozijnen waar op grond van de aannemingsovereenkomst, de werkomschrijving, de tekeningen van de architect én het Bouwbesluit uitsluitend gelaagd (doorvalveilig) glas mocht worden toegepast. 4.44. [eiser] voert verweer en stelt dat de gewijzigde ontwerptekeningen voor de kozijnen geen melding maken van gelaagd glas. Noch de architect, noch [betrokkene 2] heeft een kanttekening of voorbehoud gemaakt bij de tekeningen van de leverancier en ook na plaatsing zijn geen opmerkingen gemaakt over het glas. Voor zover het zou gaan om een gebrek, is [eiser] niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken en is door [gedaagde] niet tijdig - volgens de algemene voorwaarden binnen 2 weken na ontdekking - geklaagd. Het gaat ook niet aan om een beroep te doen op gebreken terwijl [gedaagde] de facturen voor de kozijnen (en meer) niet eens heeft voldaan: [gedaagde] is zelf in verzuim. [eiser] voert verder aan dat de gestelde schade uit de lucht gegrepen is; vervanging van de ramen is niet nodig en er is zelfs bereidheid van de leverancier om het glas te vervangen, hetgeen maximaal drie dagen werk is. Zelfs als sprake zou zijn van een gebrek waarvoor [eiser] verantwoordelijk zou zijn, dient zij in de gelegenheid te worden gesteld het op te lossen. Dat vergt afstemming met de leverancier. 4.45. De rechtbank overweegt dat (ook) op de gewijzigde ontwerptekeningen van de architect is vermeld dat bepaalde kozijnen met gelaagd glas moesten worden uitgevoerd. Ook op die tekeningen wordt dit aangeduid met een bolletje onder vermelding van “Gelaagd HR++ glas”. Dat later op verzoek van [gedaagde] triple glas is aangebracht, laat onverlet dat het op basis van de ontwerptekeningen voor [eiser] duidelijk moest zijn dat dit gelaagd moest worden uitgevoerd. Bezien in dat licht kan het betoog dat de architect of [betrokkene 2] geen opmerkingen heeft gemaakt over de productietekeningen van de leverancier, [eiser] niet baten. [gedaagde] heeft bovendien onweersproken gesteld dat op die productietekeningen niet zichtbaar is met welke glassoort de kozijnen zouden worden uitgevoerd. 4.46. De vorderingen van [gedaagde] op dit punt worden niettemin afgewezen. [gedaagde] heeft [eiser] op 7 november 2025 in gebreke gesteld, maar kan nog geen aanspraak maken op herstel van dit gebrek of schadevergoeding omdat hij in gebreke is met de betaling van de aanneemsom en dus in schuldeisersverzuim verkeert. Ook los daarvan is [eiser] met de ingebrekestelling van 7 november 2025 nog onvoldoende de gelegenheid geboden om het gebrek te herstellen. Bij dit oordeel kan de rechtbank in het midden laten of [gedaagde] tijdig over dit gebrek heeft geklaagd.