ECLI:NL:RBNHO:2025:8942

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 11542322 \ CV EXPL 25-607 NE Vonnis van 9 juli 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: E. Anbergen, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. J. de Haan. De zaak in het kort De zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en de huurster de woning moet ontruimen vanwege een huurachterstand. Partijen zijn het eens over de hoogte van de huurachterstand zonder rekening te houden met een verdere huurkorting of schadevergoeding. De huurster heeft haar verweer dat zij meer schade heeft geleden dan de aan haar verleende huurkorting onvoldoende onderbouwd. Wel mocht de huurster erop vertrouwen dat de huurkorting nog enige tijd doorliep. Op de huurachterstand wordt daarom een extra huurkorting in mindering gebracht. De hoogte van de resterende huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming. Aan de huurster wordt een laatste kans gegeven de huurachterstand met rente en kosten binnen een maand te betalen en daarmee de ontbinding en ontruiming te voorkomen. De tegenvordering van de huurster tot betaling van een schadevergoeding wordt afgewezen, omdat zij verdere schade niet heeft onderbouwd. De kantonrechter is niet bevoegd om de gevorderde verklaring voor recht dat de huurster op grond van de Wet betaalbare huur een lagere huurprijs moet betalen, in behandeling te nemen. Een verzoek tot huurprijsverlaging moet bij de huurcommissie worden ingediend.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 31 januari 2025 met producties - de conclusie van antwoord met eis in reconventie met producties - het tussenvonnis van 30 april 2025 - de akte aanvulling producties met actuele huurachterstand van [eiser] , ontvangen op 4 juni 2025 - de akte aanvulling producties en vermeerdering van eis van [gedaagde] , ontvangen op 5 juni 2025 - de brieven van 11 en 12 juni 2025 van respectievelijk [eiser] en [gedaagde] met opgevraagd stukken en/of informatie - de mondelinge behandeling van 13 juni 2025. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van onder andere de woningen aan het adres [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] . [eiser] heeft [adres 2] gesplitst in drie woningen. Daartegen loopt een beroepsprocedure bij deze rechtbank, omdat volgens de gemeente [woonplaats] sprake is van een illegale splitsing. Er is een last onder dwangsom opgelegd. 2.2. [gedaagde] huurt met ingang van 7 december 2020 aanvankelijk met haar voormalig partner en vanaf oktober 2023 alleen de woning aan de [adres 1] . De aanvangshuurprijs is € 995,00 per maand en de huidige huurprijs is € 1.018,88 per maand. [gedaagde] woont in de woning met haar twee minderjarige kinderen. 2.3. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ [adres 1] maart 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. 2.4. De door [eiser] ingeschakelde makelaar laat per e-mail van 16 oktober 2023 aan [gedaagde] weten dat met ingang van augustus 2023 een huurkorting van € 100,00 per maand wordt gegeven. De huurkorting wordt gegeven, omdat is gebleken dat [gedaagde] vanaf aanvang van de huurovereenkomst voor het gasverbruik van een huurder van woning [adres 2] betaalt. 2.5. [eiser] laat vervolgens de gasleiding vanuit de meterkast van [gedaagde] naar de gaskookplaat in de keuken van woning [adres 2] afdoppen en verstrekt aan die huurder een elektrische kookplaat. 2.6. [eiser] laat aan [gedaagde] weten dat de huurkorting van € 100,00 per maand per 1 juli 2024 wordt ingetrokken. 2.7. De door [eiser] ingeschakelde makelaar stuurt ook na 1 juli 2024 facturen van de huurprijs met een huurkorting van € 100,00 per maand.

in conventie 3.1. [eiser] vordert - samengevat en na wijziging van eis - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand, rente en incassokosten. 3.2. [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van € 5.143,06. De tijdelijke huurkorting dekt ruimschoots de kosten die [gedaagde] heeft gemaakt als gevolg van het verbruik van gas door de buurman, aangezien koken op gas gemiddeld € 50,00 per jaar kost en hij in totaal € 900,00 aan korting heeft verstrekt. Omdat [gedaagde] in verzuim is met haar betalingsverplichting, is zij wettelijke rente verschuldigd, die tot 28 januari 2025 € 47,49 bedraagt. Omdat [gedaagde] nalatig is gebleven met betaling binnen de termijn van de kosteloze aanmaning, maakt [eiser] ook aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 375,74 inclusief btw. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Zij voert daartoe aan dat sprake is van een tekortkoming door [eiser] dan wel een aan hem toe te rekenen gebrek, omdat zij vanaf aanvang van de huurovereenkomst voor het energie- en waterverbruik van de huurders van [adres 2] betaalt. [gedaagde] beroept zich op verrekening van deze schade met de huurachterstand. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [gedaagde] vordert - samengevat en na wijziging van eis op de zitting - veroordeling van [eiser] tot betaling van een schadevergoeding van € 4.609,65 en een verklaring voor recht dat zij op grond van de Wet betaalbare huur (verder: Wbh) met ingang van 1 juli 2025 aan [eiser] een huurprijs moet betalen van € 780,80 per maand. 3.6. [eiser] voert verweer. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie en in reconventie 4.1. De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Uitgangspunten 4.2. Partijen hebben op 7 december 2020 een huurovereenkomst gesloten met een aanvangshuurprijs van € 995,00 per maand. Er is dus sprake van geliberaliseerde huur van woonruimte. 4.3. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vorderingen van [eiser] . 4.4. Voordat op de vorderingen van [eiser] wordt ingegaan en ambtshalve de bedingen die daarop betrekking hebben worden getoetst, zal eerst het beroep van [gedaagde] op verrekening van een schadevergoeding of extra huurkorting met de huurachterstand en de als tegenvordering gevorderde schadevergoeding worden beoordeeld. [gedaagde] heeft schade 4.5. [gedaagde] stelt dat zij vanaf aanvang van de huurovereenkomst voor het energie- en waterverbruik van de huurders van [eiser] van woning [adres 2] betaalt en daarom schade heeft. 4.6. [eiser] erkent dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst via de aansluiting van de woning van [gedaagde] gaslevering aan het gasfornuis van de benedenwoning van [adres 2] heeft plaatsgevonden. Met de overgelegde verklaringen door [eiser] is voldoende onderbouwd dat geen sprake is van levering van gas, elektriciteit en/of water via de aansluitingen van de woning van [gedaagde] aan de woningen van [adres 2] . Daarmee is ook voldoende onderbouwd dat het probleem met de gaslevering aan het gasfornuis is verholpen. Zo heeft het bedrijf De Goede Verwarming die in opdracht van [eiser] op 6 november 2023 de woningen [adres 1] en [adres 2] heeft bezocht, verklaard dat het gas/water/elektra van de woning van [gedaagde] is afgesloten en vervolgens bij de buren is gecontroleerd of er nog gas/water/elektra aanwezig was. Dat was het geval, zodat is uitgesloten dat de buren zijn aangesloten op hetzelfde leidingwerk als de woning van [gedaagde] . Het bedrijf Holvast Elektrotechniek B.V. heeft verklaard dat op 30 april 2024 is onderzocht of er een verbinding tussen de woningen op [adres 1] en [adres 2] is voor wat betreft elektriciteit, gas en water en haar conclusie is dat beide woningen een eigen aansluiting voor elektriciteit, gas en water hebben en tussen de woningen geen verbinding is gevonden waardoor de woningen op [adres 2] elektriciteit, gas en water zou kunnen verbruiken van de woning op nummer [adres 1] . [gedaagde] heeft hier niets tegenover gesteld, terwijl het op haar weg ligt om met objectieve stukken te onderbouwen dat via haar aansluiting nog steeds gas wordt geleverd aan de buren op [adres 2] (en het probleem dus niet is verholpen) en te onderbouwen dat zij naast die gaslevering heeft betaald voor het verbruik van gas, elektriciteit en water voor de woningen op [adres 2] . Dat heeft zij niet gedaan. Daarom is niet komen vast te staan dat [eiser] schade heeft geleden doordat zij voor de woningen op [adres 2] heeft betaald voor gas, water en elektriciteit. 4.7. Vast staat alleen ( [eiser] erkent dat ook) dat [eiser] vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot oktober 2023 een woning heeft verhuurd met een gasleiding met een aftakking naar (het gasfornuis van) de buren, waardoor [gedaagde] voor een deel van het gasverbruik van die buren heeft betaald. Daarmee is [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit is immers een gebrek dat voor rekening van [eiser] komt. [gedaagde] heeft dus aanspraak op schadevergoeding. [eiser] stelt dat een gemiddeld verbruik van gas voor koken maximaal € 50,00 per jaar bedraagt en onderbouwt dit met een ingebracht stuk. Dat stuk is niet weersproken door [gedaagde] . [gedaagde] stelt wel meer schade te hebben geleden, maar zoals al overwogen blijkt dat nergens uit. Volgens [eiser] is de geleden schade al gecompenseerd door de verleende huurkorting van € 100,00 per maand over de periode van augustus 2023 tot juli 2024. Gelet op de niet weersproken stelling van [eiser] over de kosten voor het gemiddelde verbruik van gas voor koken, kan worden vastgesteld dat de verleende huurkorting inderdaad ruimschoots de schade van [gedaagde] overtreft. Er is dan ook geen reden om verdere schade vast te stellen en vergoeden. 4.8. De volgende vraag die voorligt is of [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat de huurkorting na 1 juli 2024 door liep. Aan [gedaagde] is meegedeeld dat de huurkorting zou stoppen per 1 juli 2024, maar dat is in de praktijk niet gebeurd. De door [eiser] ingeschakelde makelaar bleef de huurkorting toepassen op de huurfacturen, terwijl er tegelijkertijd inhoudelijk discussie werd gevoerd over de aanwezigheid van het gebrek met betrekking tot de gastoevoer. Gelet hierop hoefde [gedaagde] niet te begrijpen dat de huurkorting niet langer van toepassing was. Dat is anders geworden met het aanvangen van deze procedure. Vanaf het moment dat zij werd gedagvaard wegens een huurachterstand en moest het [gedaagde] duidelijk zijn dat er geen aanspraak meer was op huurkorting, ook al bracht de makelaar die nog steeds in rekening. Over de periode juli 2024 tot en met de datum van dagvaarding (31 januari 2025) had [gedaagde] daarom nog recht op een huurkorting van € 700,00. Hoogte van de huurachterstand 4.9. In de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden staat een huurprijswijzigingsbeding. Het eerste deel van de bepaling in de huurovereenkomst gaat over niet-geliberaliseerde huur en is dus niet van toepassing. Het tweede deel gaat over geliberaliseerde huur, maar is doorgestreept en is dus evenmin van toepassing. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] de bepaling over het huurprijswijzigingsbeding in de algemene voorwaarden heeft toegepast bij de verhoging van de huurprijs. Dit beding is niet oneerlijk, omdat het verwijst naar de regels van de consumentenprijsindex (CPI) die worden gehanteerd door het CBS. Bij de verdere beoordeling kan de kantonrechter dan ook uitgaan van de in de dagvaarding opgegeven huurprijs. 4.10. Partijen zijn het eens over de hoogte van de huurachterstand van € 5.143,06. Van dat bedrag wordt daarom uitgegaan. Rekening houdend met dat de extra huurkorting van zeven maanden is de huurachterstand € 4.443,06 (€ 5.143,06 -/- € 700,00). Wettelijke rente 4.11. De kantonrechter stelt vast dat over de wettelijke rente in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden geen beding is opgenomen. Omdat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de huur, is zij wettelijke rente aan [eiser] verschuldigd. De gevorderde wettelijke rente van € 47,49, die is berekend tot 28 januari 2025, is dan ook toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente vanaf die datum is toewijsbaar over de in de dagvaarding gevorderde kale huurprijs van € 3.564,74. [eiser] heeft namelijk zijn eis ten aanzien van de rente niet gewijzigd en de kantonrechter kan niet meer toewijzen dan gevorderd. Buitengerechtelijke incassokosten 4.12. In de algemene voorwaarden is een beding opgenomen met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten.

De kantonrechter in conventie 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.866,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.564,74 vanaf 28 januari 2025 tot de dag van volledige betaling, 5.2. voor het geval [gedaagde] niet binnen een maand na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 5.1 heeft voldaan, ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 1 oktober 2025 en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan het adres [adres 1] in [woonplaats] voor de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (dus voor 1 oktober 2025) te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van [eiser] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, 5.3. voor het geval [gedaagde] niet binnen een maand na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 5.1 heeft voldaan, veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.018,88 per maand aan huur dan wel gebruiksvergoeding vanaf 1 juli 2025 tot de dag van algehele ontruiming, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.079,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.7. verklaart zich onbevoegd om kennis te nemen van de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] op grond van de Wet betaalbare huur met ingang van 1 juli 2025 aan [eiser] een huurprijs moet betalen van € 780,80 per maand, 5.8. wijst de gevorderde schadevergoeding af, 5.9. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die tot en met vandaag worden vastgesteld op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025. In de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Artikel 6 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene voorwaarden. Artikel 6:119 BW. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden. Artikel 6:96 lid 6 BW. Artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind. Artikel 7:280 Artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Artikel 7:254 BW. Artikel 7:252 BW. Artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Artikel 6:119 BW.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: 11542322 \ CV EXPL 25-607 NE Vonnis van 9 juli 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: E. Anbergen, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. J. de Haan. De zaak in het kort De zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en de huurster de woning moet ontruimen vanwege een huurachterstand. Partijen zijn het eens over de hoogte van de huurachterstand zonder rekening te houden met een verdere huurkorting of schadevergoeding. De huurster heeft haar verweer dat zij meer schade heeft geleden dan de aan haar verleende huurkorting onvoldoende onderbouwd. Wel mocht de huurster erop vertrouwen dat de huurkorting nog enige tijd doorliep. Op de huurachterstand wordt daarom een extra huurkorting in mindering gebracht. De hoogte van de resterende huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming. Aan de huurster wordt een laatste kans gegeven de huurachterstand met rente en kosten binnen een maand te betalen en daarmee de ontbinding en ontruiming te voorkomen. De tegenvordering van de huurster tot betaling van een schadevergoeding wordt afgewezen, omdat zij verdere schade niet heeft onderbouwd. De kantonrechter is niet bevoegd om de gevorderde verklaring voor recht dat de huurster op grond van de Wet betaalbare huur een lagere huurprijs moet betalen, in behandeling te nemen. Een verzoek tot huurprijsverlaging moet bij de huurcommissie worden ingediend.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 31 januari 2025 met producties - de conclusie van antwoord met eis in reconventie met producties - het tussenvonnis van 30 april 2025 - de akte aanvulling producties met actuele huurachterstand van [eiser] , ontvangen op 4 juni 2025 - de akte aanvulling producties en vermeerdering van eis van [gedaagde] , ontvangen op 5 juni 2025 - de brieven van 11 en 12 juni 2025 van respectievelijk [eiser] en [gedaagde] met opgevraagd stukken en/of informatie - de mondelinge behandeling van 13 juni 2025. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van onder andere de woningen aan het adres [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] . [eiser] heeft [adres 2] gesplitst in drie woningen. Daartegen loopt een beroepsprocedure bij deze rechtbank, omdat volgens de gemeente [woonplaats] sprake is van een illegale splitsing. Er is een last onder dwangsom opgelegd. 2.2. [gedaagde] huurt met ingang van 7 december 2020 aanvankelijk met haar voormalig partner en vanaf oktober 2023 alleen de woning aan de [adres 1] . De aanvangshuurprijs is € 995,00 per maand en de huidige huurprijs is € 1.018,88 per maand. [gedaagde] woont in de woning met haar twee minderjarige kinderen. 2.3. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ [adres 1] maart 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. 2.4. De door [eiser] ingeschakelde makelaar laat per e-mail van 16 oktober 2023 aan [gedaagde] weten dat met ingang van augustus 2023 een huurkorting van € 100,00 per maand wordt gegeven. De huurkorting wordt gegeven, omdat is gebleken dat [gedaagde] vanaf aanvang van de huurovereenkomst voor het gasverbruik van een huurder van woning [adres 2] betaalt. 2.5. [eiser] laat vervolgens de gasleiding vanuit de meterkast van [gedaagde] naar de gaskookplaat in de keuken van woning [adres 2] afdoppen en verstrekt aan die huurder een elektrische kookplaat. 2.6. [eiser] laat aan [gedaagde] weten dat de huurkorting van € 100,00 per maand per 1 juli 2024 wordt ingetrokken. 2.7. De door [eiser] ingeschakelde makelaar stuurt ook na 1 juli 2024 facturen van de huurprijs met een huurkorting van € 100,00 per maand.

in conventie 3.1. [eiser] vordert - samengevat en na wijziging van eis - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand, rente en incassokosten. 3.2. [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van € 5.143,06. De tijdelijke huurkorting dekt ruimschoots de kosten die [gedaagde] heeft gemaakt als gevolg van het verbruik van gas door de buurman, aangezien koken op gas gemiddeld € 50,00 per jaar kost en hij in totaal € 900,00 aan korting heeft verstrekt. Omdat [gedaagde] in verzuim is met haar betalingsverplichting, is zij wettelijke rente verschuldigd, die tot 28 januari 2025 € 47,49 bedraagt. Omdat [gedaagde] nalatig is gebleven met betaling binnen de termijn van de kosteloze aanmaning, maakt [eiser] ook aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 375,74 inclusief btw. 3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Zij voert daartoe aan dat sprake is van een tekortkoming door [eiser] dan wel een aan hem toe te rekenen gebrek, omdat zij vanaf aanvang van de huurovereenkomst voor het energie- en waterverbruik van de huurders van [adres 2] betaalt. [gedaagde] beroept zich op verrekening van deze schade met de huurachterstand. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [gedaagde] vordert - samengevat en na wijziging van eis op de zitting - veroordeling van [eiser] tot betaling van een schadevergoeding van € 4.609,65 en een verklaring voor recht dat zij op grond van de Wet betaalbare huur (verder: Wbh) met ingang van 1 juli 2025 aan [eiser] een huurprijs moet betalen van € 780,80 per maand. 3.6. [eiser] voert verweer. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie en in reconventie 4.1. De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Uitgangspunten 4.2. Partijen hebben op 7 december 2020 een huurovereenkomst gesloten met een aanvangshuurprijs van € 995,00 per maand. Er is dus sprake van geliberaliseerde huur van woonruimte. 4.3. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vorderingen van [eiser] . 4.4. Voordat op de vorderingen van [eiser] wordt ingegaan en ambtshalve de bedingen die daarop betrekking hebben worden getoetst, zal eerst het beroep van [gedaagde] op verrekening van een schadevergoeding of extra huurkorting met de huurachterstand en de als tegenvordering gevorderde schadevergoeding worden beoordeeld. [gedaagde] heeft schade 4.5. [gedaagde] stelt dat zij vanaf aanvang van de huurovereenkomst voor het energie- en waterverbruik van de huurders van [eiser] van woning [adres 2] betaalt en daarom schade heeft. 4.6. [eiser] erkent dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst via de aansluiting van de woning van [gedaagde] gaslevering aan het gasfornuis van de benedenwoning van [adres 2] heeft plaatsgevonden. Met de overgelegde verklaringen door [eiser] is voldoende onderbouwd dat geen sprake is van levering van gas, elektriciteit en/of water via de aansluitingen van de woning van [gedaagde] aan de woningen van [adres 2] . Daarmee is ook voldoende onderbouwd dat het probleem met de gaslevering aan het gasfornuis is verholpen. Zo heeft het bedrijf De Goede Verwarming die in opdracht van [eiser] op 6 november 2023 de woningen [adres 1] en [adres 2] heeft bezocht, verklaard dat het gas/water/elektra van de woning van [gedaagde] is afgesloten en vervolgens bij de buren is gecontroleerd of er nog gas/water/elektra aanwezig was. Dat was het geval, zodat is uitgesloten dat de buren zijn aangesloten op hetzelfde leidingwerk als de woning van [gedaagde] . Het bedrijf Holvast Elektrotechniek B.V. heeft verklaard dat op 30 april 2024 is onderzocht of er een verbinding tussen de woningen op [adres 1] en [adres 2] is voor wat betreft elektriciteit, gas en water en haar conclusie is dat beide woningen een eigen aansluiting voor elektriciteit, gas en water hebben en tussen de woningen geen verbinding is gevonden waardoor de woningen op [adres 2] elektriciteit, gas en water zou kunnen verbruiken van de woning op nummer [adres 1] . [gedaagde] heeft hier niets tegenover gesteld, terwijl het op haar weg ligt om met objectieve stukken te onderbouwen dat via haar aansluiting nog steeds gas wordt geleverd aan de buren op [adres 2] (en het probleem dus niet is verholpen) en te onderbouwen dat zij naast die gaslevering heeft betaald voor het verbruik van gas, elektriciteit en water voor de woningen op [adres 2] . Dat heeft zij niet gedaan. Daarom is niet komen vast te staan dat [eiser] schade heeft geleden doordat zij voor de woningen op [adres 2] heeft betaald voor gas, water en elektriciteit. 4.7. Vast staat alleen ( [eiser] erkent dat ook) dat [eiser] vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot oktober 2023 een woning heeft verhuurd met een gasleiding met een aftakking naar (het gasfornuis van) de buren, waardoor [gedaagde] voor een deel van het gasverbruik van die buren heeft betaald. Daarmee is [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit is immers een gebrek dat voor rekening van [eiser] komt. [gedaagde] heeft dus aanspraak op schadevergoeding. [eiser] stelt dat een gemiddeld verbruik van gas voor koken maximaal € 50,00 per jaar bedraagt en onderbouwt dit met een ingebracht stuk. Dat stuk is niet weersproken door [gedaagde] . [gedaagde] stelt wel meer schade te hebben geleden, maar zoals al overwogen blijkt dat nergens uit. Volgens [eiser] is de geleden schade al gecompenseerd door de verleende huurkorting van € 100,00 per maand over de periode van augustus 2023 tot juli 2024. Gelet op de niet weersproken stelling van [eiser] over de kosten voor het gemiddelde verbruik van gas voor koken, kan worden vastgesteld dat de verleende huurkorting inderdaad ruimschoots de schade van [gedaagde] overtreft. Er is dan ook geen reden om verdere schade vast te stellen en vergoeden. 4.8. De volgende vraag die voorligt is of [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat de huurkorting na 1 juli 2024 door liep. Aan [gedaagde] is meegedeeld dat de huurkorting zou stoppen per 1 juli 2024, maar dat is in de praktijk niet gebeurd. De door [eiser] ingeschakelde makelaar bleef de huurkorting toepassen op de huurfacturen, terwijl er tegelijkertijd inhoudelijk discussie werd gevoerd over de aanwezigheid van het gebrek met betrekking tot de gastoevoer. Gelet hierop hoefde [gedaagde] niet te begrijpen dat de huurkorting niet langer van toepassing was. Dat is anders geworden met het aanvangen van deze procedure. Vanaf het moment dat zij werd gedagvaard wegens een huurachterstand en moest het [gedaagde] duidelijk zijn dat er geen aanspraak meer was op huurkorting, ook al bracht de makelaar die nog steeds in rekening. Over de periode juli 2024 tot en met de datum van dagvaarding (31 januari 2025) had [gedaagde] daarom nog recht op een huurkorting van € 700,00. Hoogte van de huurachterstand 4.9. In de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden staat een huurprijswijzigingsbeding. Het eerste deel van de bepaling in de huurovereenkomst gaat over niet-geliberaliseerde huur en is dus niet van toepassing. Het tweede deel gaat over geliberaliseerde huur, maar is doorgestreept en is dus evenmin van toepassing. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] de bepaling over het huurprijswijzigingsbeding in de algemene voorwaarden heeft toegepast bij de verhoging van de huurprijs. Dit beding is niet oneerlijk, omdat het verwijst naar de regels van de consumentenprijsindex (CPI) die worden gehanteerd door het CBS. Bij de verdere beoordeling kan de kantonrechter dan ook uitgaan van de in de dagvaarding opgegeven huurprijs. 4.10. Partijen zijn het eens over de hoogte van de huurachterstand van € 5.143,06. Van dat bedrag wordt daarom uitgegaan. Rekening houdend met dat de extra huurkorting van zeven maanden is de huurachterstand € 4.443,06 (€ 5.143,06 -/- € 700,00). Wettelijke rente 4.11. De kantonrechter stelt vast dat over de wettelijke rente in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden geen beding is opgenomen. Omdat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de huur, is zij wettelijke rente aan [eiser] verschuldigd. De gevorderde wettelijke rente van € 47,49, die is berekend tot 28 januari 2025, is dan ook toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente vanaf die datum is toewijsbaar over de in de dagvaarding gevorderde kale huurprijs van € 3.564,74. [eiser] heeft namelijk zijn eis ten aanzien van de rente niet gewijzigd en de kantonrechter kan niet meer toewijzen dan gevorderd. Buitengerechtelijke incassokosten 4.12. In de algemene voorwaarden is een beding opgenomen met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten.

De kantonrechter in conventie 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.866,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.564,74 vanaf 28 januari 2025 tot de dag van volledige betaling, 5.2. voor het geval [gedaagde] niet binnen een maand na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 5.1 heeft voldaan, ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 1 oktober 2025 en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan het adres [adres 1] in [woonplaats] voor de datum van ontbinding van de huurovereenkomst (dus voor 1 oktober 2025) te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van [eiser] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, 5.3. voor het geval [gedaagde] niet binnen een maand na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 5.1 heeft voldaan, veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.018,88 per maand aan huur dan wel gebruiksvergoeding vanaf 1 juli 2025 tot de dag van algehele ontruiming, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.079,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.7. verklaart zich onbevoegd om kennis te nemen van de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] op grond van de Wet betaalbare huur met ingang van 1 juli 2025 aan [eiser] een huurprijs moet betalen van € 780,80 per maand, 5.8. wijst de gevorderde schadevergoeding af, 5.9. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die tot en met vandaag worden vastgesteld op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025. In de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Artikel 6 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene voorwaarden. Artikel 6:119 BW. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden. Artikel 6:96 lid 6 BW. Artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind. Artikel 7:280 Artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Artikel 7:254 BW. Artikel 7:252 BW. Artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Artikel 6:119 BW.

Dit beding kan op zichzelf, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, niet als oneerlijk worden beschouwd omdat de buitengerechtelijke incassokosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan. 4.13. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de wettelijke eisen om aanspraak te kunnen maken op buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 375,74 inclusief btw is gelijk aan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief behorend bij de hoofdsom zoals vermeld in de brief van 8 november 2024 (productie 13 bij dagvaarding) en wordt daarom toegewezen. [gedaagde] moet in totaal betalen 4.14. Uit het voorgaande volgt dat in totaal € 4.866,29 (€ 4.443,06 + € 47,49 + € 375,74) zal worden toegewezen. Ontbinding en ontruiming 4.15. De huurachterstand levert een tekortkoming op. De hoogte van de huurachterstand van ruim vier maanden rechtvaardigt in beginsel de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst (en de daaraan gekoppelde ontruiming). 4.16. [eiser] heeft uiteraard belang bij een huurder die op tijd zijn huur betaalt. Daar tegenover staat het belang van [gedaagde] bij het behoud van haar woning. In de beoordeling of de ontbinding is gerechtvaardigd, wordt meegewogen dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat onduidelijk is of [eiser] de huurachterstand bij de gemeente heeft gemeld in het kader van de vroegsignalering op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Die duidelijkheid heeft [eiser] niet gegeven, ook niet op de zitting. Het doel van dat Besluit is om door vroegsignalering ontruiming van woningen als gevolg van schulden te voorkomen. Maar in dit geval is niet aannemelijk dat een vroegsignalering tot een ander resultaat had geleid. [gedaagde] , die al geruime tijd wordt bijgestaan door haar gemachtigde, heeft zich namelijk steeds op het standpunt gesteld dat er als gevolg van verrekening met haar schade geen huurachterstand is. De omstandigheid dat [eiser] geen melding bij de gemeente heeft gedaan kan er daarom in dit geval niet toe leiden dat ontbinding niet is gerechtvaardigd. Verder wordt meegewogen dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet alleen negatieve gevolgen heeft voor [gedaagde] , maar ook voor haar twee inwonende minderjarige kinderen. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van de kinderen zwaar meewegen. Ten slotte wordt meegewogen dat er steeds discussie is geweest over de hoogte van de schade en de huurachterstand en dat nu pas duidelijk is wat nog aan huur moet worden betaald. 4.17. In de gegeven omstandigheden zijn de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar. De kantonrechter maakt echter gebruik van haar wettelijke bevoegdheid om [gedaagde] een termijn van één maand toe te staan om de huurachterstand met rente en kosten alsnog aan [eiser] te betalen, zoals verzocht door [gedaagde] . Met deze terme de grâce wordt ook voldoende recht gedaan aan de belangen van de minderjarige kinderen van [gedaagde] en het nalaten van de vroegsignalering door [eiser] . Ontruiming van de woning is voor de minderjarige immers uiterst onwenselijk, maar door de achterstand alsnog te betalen, kan [gedaagde] die ontruiming voorkomen. Voor het geval dat [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn aan haar betalingsverplichtingen voldoet, zal de kantonrechter de tussen partijen geldende huurovereenkomst ontbinden en ook de gevorderde ontruiming van het gehuurde toewijzen. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] zal in dat geval de ontbinding worden uitsproken per 1 oktober 2025. 4.18. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de wet zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. Huur/gebruiksvergoeding in geval van ontbinding en ontruiming 4.19. De gevorderde huurtermijnen vanaf 1 juli 2025 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst (voor zover deze termijnen niet zijn betaald) en de gevorderde gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurtermijn tot de ontruiming van de woning van € 1.018,88 per maand, worden ook toegewezen. Huurprijsverlaging op grond van de Wet betaalbare huur 4.20. [gedaagde] vordert als tegenvordering een verklaring voor recht dat zij op grond van de Wbh met ingang van 1 juli 2025 aan [eiser] een lagere huurprijs moet betalen van € 780,80 per maand. Omdat de huurovereenkomst mogelijk voortduurt vanwege de terme de grâce, moet op deze vordering worden beslist. 4.21. Op 1 juli 2024 is de Wbh in werking getreden. Voor huurders met een huurovereenkomst die is gesloten op of voor 1 juli 2024 kan gebruik worden gemaakt van het overgangsrecht Wbh (verder: het overgangsrecht) als (i) het gaat om een sociale huurwoning (tot 144 punten) en (ii) de woning op 1 juli 2024 werd verhuurd tegen een hoge/geliberaliseerde huurprijs (188 punten of meer) of middelhoge huurprijs (144 tot 188 punten). De verhuurder heeft onder het overgangsrecht een jaar de tijd om de huurprijs te verlagen en/of bouwkundige ingrepen aan de woning (zoals verduurzamingsmaatregelen) uit te voeren om het puntenaantal te verhogen. Doet de verhuurder dat niet dan heeft de huurder vanaf 1 juli 2025 de mogelijkheid om via de huurcommissie om een huurverlaging te verzoeken. Sinds de invoering van de Wbh op 1 juli 2024 kunnen dus niet alleen huurders met een laagsegment-huurprijs (voorheen niet-geliberaliseerd), maar ook huurders met een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte waarop de Wbh (wel) van toepassing is met een middenhuurprijs of een huurprijs in het hoogsegment (voorheen geliberaliseerd) een voorstel tot huurverlaging bij de huurcommissie doen. 4.22. De gevorderde verklaring voor recht waarbij een lagere huurprijs wordt vastgesteld, komt neer op een verzoek tot huurprijsverlaging. De kantonrechter is niet bevoegd om deze vordering in behandeling te nemen. Dat verzoek moet bij de huurcommissie worden ingediend. Een verzoek om een uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot huurverlaging kan bovendien pas bij de huurcommissie worden ingediend nadat [gedaagde] een voorstel tot huurverlaging aan [eiser] heeft gedaan. Dit voorstel moet voldoen aan in de wet genoemde voorschriften. Terzijde wordt opgemerkt dat [eiser] de inhoud van de huurprijscheck van [gedaagde] gemotiveerd heeft weersproken. Zo kloppen volgens [eiser] de door [gedaagde] opgegeven vierkante meters niet. Dat verweer komt aannemelijk voor, aangezien [gedaagde] voor de keuken, badkamer en drie slaapkamers in totaal 18m2 heeft opgegeven. Voor een juiste vaststelling van de huurprijs is er dan ook onvoldoende informatie. Proceskosten 4.23. [gedaagde] maakt nog aanspraak op de proceskosten. Het eerder genoemde artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover [eiser] op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk.

Dit beding kan op zichzelf, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, niet als oneerlijk worden beschouwd omdat de buitengerechtelijke incassokosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan. 4.13. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de wettelijke eisen om aanspraak te kunnen maken op buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 375,74 inclusief btw is gelijk aan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief behorend bij de hoofdsom zoals vermeld in de brief van 8 november 2024 (productie 13 bij dagvaarding) en wordt daarom toegewezen. [gedaagde] moet in totaal betalen 4.14. Uit het voorgaande volgt dat in totaal € 4.866,29 (€ 4.443,06 + € 47,49 + € 375,74) zal worden toegewezen. Ontbinding en ontruiming 4.15. De huurachterstand levert een tekortkoming op. De hoogte van de huurachterstand van ruim vier maanden rechtvaardigt in beginsel de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst (en de daaraan gekoppelde ontruiming). 4.16. [eiser] heeft uiteraard belang bij een huurder die op tijd zijn huur betaalt. Daar tegenover staat het belang van [gedaagde] bij het behoud van haar woning. In de beoordeling of de ontbinding is gerechtvaardigd, wordt meegewogen dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat onduidelijk is of [eiser] de huurachterstand bij de gemeente heeft gemeld in het kader van de vroegsignalering op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Die duidelijkheid heeft [eiser] niet gegeven, ook niet op de zitting. Het doel van dat Besluit is om door vroegsignalering ontruiming van woningen als gevolg van schulden te voorkomen. Maar in dit geval is niet aannemelijk dat een vroegsignalering tot een ander resultaat had geleid. [gedaagde] , die al geruime tijd wordt bijgestaan door haar gemachtigde, heeft zich namelijk steeds op het standpunt gesteld dat er als gevolg van verrekening met haar schade geen huurachterstand is. De omstandigheid dat [eiser] geen melding bij de gemeente heeft gedaan kan er daarom in dit geval niet toe leiden dat ontbinding niet is gerechtvaardigd. Verder wordt meegewogen dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet alleen negatieve gevolgen heeft voor [gedaagde] , maar ook voor haar twee inwonende minderjarige kinderen. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van de kinderen zwaar meewegen. Ten slotte wordt meegewogen dat er steeds discussie is geweest over de hoogte van de schade en de huurachterstand en dat nu pas duidelijk is wat nog aan huur moet worden betaald. 4.17. In de gegeven omstandigheden zijn de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar. De kantonrechter maakt echter gebruik van haar wettelijke bevoegdheid om [gedaagde] een termijn van één maand toe te staan om de huurachterstand met rente en kosten alsnog aan [eiser] te betalen, zoals verzocht door [gedaagde] . Met deze terme de grâce wordt ook voldoende recht gedaan aan de belangen van de minderjarige kinderen van [gedaagde] en het nalaten van de vroegsignalering door [eiser] . Ontruiming van de woning is voor de minderjarige immers uiterst onwenselijk, maar door de achterstand alsnog te betalen, kan [gedaagde] die ontruiming voorkomen. Voor het geval dat [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn aan haar betalingsverplichtingen voldoet, zal de kantonrechter de tussen partijen geldende huurovereenkomst ontbinden en ook de gevorderde ontruiming van het gehuurde toewijzen. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] zal in dat geval de ontbinding worden uitsproken per 1 oktober 2025. 4.18. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de wet zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. Huur/gebruiksvergoeding in geval van ontbinding en ontruiming 4.19. De gevorderde huurtermijnen vanaf 1 juli 2025 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst (voor zover deze termijnen niet zijn betaald) en de gevorderde gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurtermijn tot de ontruiming van de woning van € 1.018,88 per maand, worden ook toegewezen. Huurprijsverlaging op grond van de Wet betaalbare huur 4.20. [gedaagde] vordert als tegenvordering een verklaring voor recht dat zij op grond van de Wbh met ingang van 1 juli 2025 aan [eiser] een lagere huurprijs moet betalen van € 780,80 per maand. Omdat de huurovereenkomst mogelijk voortduurt vanwege de terme de grâce, moet op deze vordering worden beslist. 4.21. Op 1 juli 2024 is de Wbh in werking getreden. Voor huurders met een huurovereenkomst die is gesloten op of voor 1 juli 2024 kan gebruik worden gemaakt van het overgangsrecht Wbh (verder: het overgangsrecht) als (i) het gaat om een sociale huurwoning (tot 144 punten) en (ii) de woning op 1 juli 2024 werd verhuurd tegen een hoge/geliberaliseerde huurprijs (188 punten of meer) of middelhoge huurprijs (144 tot 188 punten). De verhuurder heeft onder het overgangsrecht een jaar de tijd om de huurprijs te verlagen en/of bouwkundige ingrepen aan de woning (zoals verduurzamingsmaatregelen) uit te voeren om het puntenaantal te verhogen. Doet de verhuurder dat niet dan heeft de huurder vanaf 1 juli 2025 de mogelijkheid om via de huurcommissie om een huurverlaging te verzoeken. Sinds de invoering van de Wbh op 1 juli 2024 kunnen dus niet alleen huurders met een laagsegment-huurprijs (voorheen niet-geliberaliseerd), maar ook huurders met een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte waarop de Wbh (wel) van toepassing is met een middenhuurprijs of een huurprijs in het hoogsegment (voorheen geliberaliseerd) een voorstel tot huurverlaging bij de huurcommissie doen. 4.22. De gevorderde verklaring voor recht waarbij een lagere huurprijs wordt vastgesteld, komt neer op een verzoek tot huurprijsverlaging. De kantonrechter is niet bevoegd om deze vordering in behandeling te nemen. Dat verzoek moet bij de huurcommissie worden ingediend. Een verzoek om een uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot huurverlaging kan bovendien pas bij de huurcommissie worden ingediend nadat [gedaagde] een voorstel tot huurverlaging aan [eiser] heeft gedaan. Dit voorstel moet voldoen aan in de wet genoemde voorschriften. Terzijde wordt opgemerkt dat [eiser] de inhoud van de huurprijscheck van [gedaagde] gemotiveerd heeft weersproken. Zo kloppen volgens [eiser] de door [gedaagde] opgegeven vierkante meters niet. Dat verweer komt aannemelijk voor, aangezien [gedaagde] voor de keuken, badkamer en drie slaapkamers in totaal 18m2 heeft opgegeven. Voor een juiste vaststelling van de huurprijs is er dan ook onvoldoende informatie. Proceskosten 4.23. [gedaagde] maakt nog aanspraak op de proceskosten. Het eerder genoemde artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover [eiser] op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk.