ECLI:NL:RBNHO:2025:6745

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: C/15/363345 / KG ZA 25-160 Vonnis in kort geding van 17 juni 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , te [plaats 1] , hierna te noemen: [eiser 1] ,2. [eiser 2], te [plaats 1] , hierna te noemen: [eiser 2] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. E. Hoekstra, tegen [gedaagde] , te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. E. Goemans.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 13 mei 2025,- de producties van [eisers] ,- de productie van [gedaagde] ,- de mondelinge behandeling van 22 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van [eisers] ,- de pleitnota van [gedaagde] . 1.2. De zaak is vervolgens op verzoek van partijen aangehouden voor minnelijk overleg. Dit heeft niet tot een oplossing geleid, waarna vonnis is bepaald op vandaag. 2De uitgangspunten 2.1. [eiser 1] is een vastgoedpartij die panden aankoopt en aan derden verhuurt. Zij is eigenaar van het perceel en opstallen aan [adres 1] te [plaats 1] , welk pand zij ook aan derden verhuurt. 2.2. [gedaagde] is eigenaar van het naastgelegen perceel en opstallen aan de [adres 2] te [plaats 1] (hierna: het pand). [gedaagde] exploiteert op deze locatie haar regiokantoor voor de [adres 2] en omstreken. Zij verhuurt delen van het pand aan derden. Het perceel van [eiser 1] is volledig omsloten door het perceel van [gedaagde] . 2.3. [gedaagde] faciliteert, verzorgt en beheert een aantal belangrijke voorzieningen voor [eiser 1] en haar huurders, waaronder van de aanwezige Warmte Koude Opslag-installatie (WKO-installatie) waarvan zij eigenaar is. In het kader van dit beheer hebben partijen afspraken gemaakt, die op 25 augustus 2011 zijn neergelegd in een zogenaamde Service Level Agreement. 2.4. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de uitvoering van het beheer door [gedaagde] . Partijen voeren hierover overleg en dit leidt ertoe dat [eiser 1] en [gedaagde] medio 2023 in onderhandeling treden over een eventuele overname van het pand door [eiser 1] . 2.5. Op 6 februari 2024 stuurt de heer [naam 1] (commercieel assetmanager) namens [gedaagde] een e-mail aan [eiser 1] met het onderwerp: “Verkoopvoorstel [adres 2] te [plaats 1]”. [gedaagde] vermeldt in de e-mail (voor zover van belang) het volgende: “In aansluiting op de diverse gesprekken over het kantoorgebouw aan de [adres 3] in [plaats 1] zend ik u bijgaand op hoofdlijnen de uitgangspunten en voorwaarden op basis waarvan de [gedaagde] het gebouw aan u te koop wenst aan te bieden. (…) Voor de volledigheid wijs ik u erop, dat deze en iedere volgende aanbieding wordt gedaan onder voorbehoud van goedkeuring door onze directie, niet zijnde de lokale directie. (…) Koopsom € 5.750.000,-- k.k. (Zegge: Vijf miljoen zevenhonderdvijftig duizend Euro Kosten Koper).” 2.6. Op 8 maart 2024 gaat [eiser 1] akkoord met de koopprijs. Zij geeft (onder meer) aan dat zij het pand voor tien jaar wil verhuren aan [gedaagde] en stelt 1 juli 2024 voor als leveringsdatum. 2.7. [gedaagde] reageert op 19 maart 2024 (onder meer) dat zij initieel voor vijf jaar wil huren, dat de leveringsdatum akkoord is en dat voorwaarde is dat een vaststellingsovereenkomst wordt gesloten over de afwikkeling van de Service Level Agreement. Daarbij vermeldt [gedaagde] dat een en ander onder voorbehoud is van goedkeuring door de directie van [gedaagde] en dat er wat haar betreft geen wilsovereenstemming bestaat tot sprake is van een ondertekende koop-, huur- en vaststellingsovereenkomst. 2.8. [gedaagde] en [eiser 1] treden daarna verder in overleg over het opstellen van een intentieovereenkomst (hierna: de LOI). Op 20 november 2024 stuurt [gedaagde] de finale versie van de LOI aan [eiser 1] . In de LOI wordt [eiser 2] als koper aangemerkt. In de LOI wordt onder andere uitgegaan van een koopsom van € 5.750.000,- k.k. en een zogenaamde sale and leaseback constructie ten behoeve van [gedaagde] . Verder is in de LOI opgenomen dat de koopovereenkomst ten behoeve van [gedaagde] in ieder geval de totstandkomingsvoorwaarde zal bevatten dat de koopovereenkomst niet tot stand komt voordat de directie van [gedaagde] schriftelijk heeft besloten tot het aangaan van de koopovereenkomst. In de begeleidende e-mail wordt door de heer [naam 1] namens [gedaagde] het volgende vermeld: “(…) Als aangegeven is een definitief voorbehoud van goedkeuring door onze directie van toepassing. Met name de hoogte van de verkoopsom zoals die in de LOI is opgenomen, is onderwerp van discussie. Ik kan nu dus nog geen koopovereenkomst opstellen of de LOI laten ondertekenen. Daar is toestemming vanuit onze directie voor noodzakelijk.”. 2.9. In een e-mail van 6 februari 2025 meldt de heer [naam 1] namens [gedaagde] dat er nieuwe taxaties dienen plaats te vinden, die de basis zullen vormen om tot een herziene koopsom te komen. [eisers] laten in een reactie weten dat zij behoorlijk teleurgesteld zijn in de gang van zaken, omdat er al in maart 2024 overeenstemming zou zijn bereikt over de koop, maar dat er door de trage wijze van afwikkeling door [gedaagde] nog geen levering heeft plaatsgevonden. [eisers] geven aan dat zij de bereikte deal graag met [gedaagde] willen gaan afwikkelen. 2.10. Op 10 maart 2025 laat mr. Goemans namens [gedaagde] het volgende weten: “De directie van [gedaagde] heeft besloten om de intentieovereenkomst niet te formaliseren en te ondertekenen. De reden hiervoor is dat het kantoorgebouw aan de [adres 3] , blijkens verschillende recente taxaties, substantieel meer waard is dan het bedrag genoemd in de Intentieovereenkomst. De directie van [gedaagde] kan dan ook niet akkoord gaan met de koopsom van € 5.750.000,-- en zal derhalve niet besluiten tot het aangaan van een koopovereenkomst, althans niet voor voornoemd bedrag. ” 2.11. In reactie daarop bericht mr. Hoekstra dat [eisers] niet akkoord gaan met de afgebroken onderhandelingen. 2.12. Op 24 maart 2025 stuurt mr. Goemans een e-mail dat [gedaagde] bereid is om (opnieuw) in gesprek te gaan over de mogelijke verkoop van het pand. [gedaagde] bevestigt hierbij dat zij zolang niet in onderhandeling zal treden met derden. 2.13. Op 11 april 2025 vindt een gesprek plaats tussen [eisers] en [gedaagde] . Na het gesprek concludeert [gedaagde] in haar e-mail van 18 april 2025 dat het niet is gelukt om tot een voor beide partijen acceptabele oplossing te komen met betrekking tot de koopprijs. [gedaagde] laat bovendien weten dat de directie strategisch heeft besloten dat het vervreemden van het pand geen optie meer is.

3.1. [eisers] vorderen - samengevat – voor zover en indien mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen: I. om ten opzichte van [eisers] nakoming te geven aan de reeds bereikte overeenstemming in: de koopaanbieding- en aanvaarding, en de aansluitend over en weer akkoord bevonden LOI, en II. om, op straffe van een dwangsom, binnen 1 week na dit vonnis de onderhandelingen met [eisers] over de totstandkoming van de finale koopovereenkomst (en aanverwante huurovereenkomst en vaststellingsovereenkomst WKO) te goeder trouw, met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid en op exclusieve basis voort te zetten, althans te hervatten, één en ander met het doel om de koopovereenkomst (en aanverwante huurovereenkomst en vaststellingsovereenkomst WKO) finaal tot stand te brengen, III. in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.2. [eisers] leggen aan de vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. Vanaf het eerste verkoopvoorstel is uitgegaan van een koopsom van € 5.750.000,-. Deze koopsom is door [gedaagde] zelf voorgesteld en ook in de latere onderhandelingen tussen partijen steeds het uitgangspunt geweest. Hierover heeft nooit discussie bestaan. [eisers] hebben dit aanbod dan ook aanvaard. Dat [gedaagde] een aantal keren heeft gewezen op het goedkeuringsvoorbehoud vanuit de directie van [gedaagde] doet hier niet aan af. [eisers] verwachtten dat de goedkeuring van de directie slechts een formaliteit was. Partijen waren immers als zo lang in onderhandeling, waarbij op directieniveau inmiddels volledige bekendheid was met de overeengekomen transactie. Vanuit de directie is er tot aan de finale versie van de LOI geen enkel beletsel geuit. Het goedkeuringsvoorbehoud was dan ook komen te vervallen en het staat [gedaagde] niet vrij om de onderhandelingen af te breken, vanwege het enkele feit dat de koopsom niet meer marktconform zou zijn. De onderhandelingstoon is steeds concreet en definitief geweest en was alles behalve vrijblijvend en oriënterend. Bovendien hebben partijen de exclusiviteit van onderhandelen met elkaar afgesproken. [eisers] mochten er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat er finale en bindende overeenstemming tot stand was gekomen en dat een eventueel voorbehoud niet meer met succes kon worden ingeroepen. Het afbreken van de vergevorderde onderhandelingen door [gedaagde] is daarom onaanvaardbaar. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde] voert - samengevat - het volgende aan. Allereerst stelt [gedaagde] dat het spoedeisend belang ontbreekt. [eisers] geven aan dat het voor hen van groot belang is dat zij de beschikking krijgen over het pand en daarmee ook het beheer over de WKO-installatie. Bovendien zou de eigendomsverkrijging door [eiser 2] de nodige synergievoordelen opleveren. Voor [gedaagde] is onduidelijk waarom deze voordelen zo urgent zijn dat een uitspraak in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Bovendien functioneert de WKO-installatie al geruime tijd naar behoren. Verder voert [gedaagde] aan dat de LOI is komen te vervallen per 15 december 2024, zodat geen nakoming kan worden verlangd van de daarin opgenomen onderhandelingsresultaten. Daarnaast hebben [eisers] geen processueel belang omdat de directie nimmer zal instemmen met de verkoop van het pand. Uit meerdere taxatierapporten is immers duidelijk geworden dat de bedongen verkoopprijs significant verschilt met de huidige marktwaarde. Bovendien is noch door medewerkers van [gedaagde] noch door de directie het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de koop-, huur- en vaststellingsovereenkomst tot stand zijn gekomen, dan wel zullen komen. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eisers] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. spoedeisend belang 4.2. [eisers] hebben voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen. Gebleken is dat [gedaagde] wisselend is geweest in haar koers betreffende het al dan niet verkopen van het pand. Hierdoor bestaat er voor [eisers] een gerechtvaardigd risico dat [gedaagde] met een andere partij in onderhandeling zal treden. geen koopovereenkomst tot stand gekomen 4.3. De vraag die dient te worden beantwoord is of er tussen [eisers] en [gedaagde] een overeenkomst of overeenkomsten tot stand zijn gekomen op basis waarvan nakoming kan worden gevorderd. De voorzieningenrechter is van oordeel dat hiervan geen sprake is en legt hierna uit hoe hij tot deze beslissing is gekomen. 4.4. De voorzieningenrechter stelt vast dat partijen met elkaar in onderhandeling zijn getreden over de verkoop van het pand door [gedaagde] aan [eiser 1] . [gedaagde] heeft op 6 februari 2024 een verkoopvoorstel gedaan aan [eiser 1] en daarbij medegedeeld dat het verkoopvoorstel (en iedere volgende aanbieding) wordt gedaan onder voorbehoud van goedkeuring door de directie, niet zijnde de lokale directie (hierna: het goedkeuringsvoorbehoud). Partijen zijn het erover eens dat dit voorbehoud een totstandkomingsvereiste voor een koopovereenkomst betreft. Dit goedkeuringsvoorbehoud heeft [gedaagde] nadien meermaals in haar correspondentie aan [eisers] herhaald. De voorzieningenrechter volgt [eisers] niet in hun standpunt dat het goedkeuringsvoorbehoud is komen te vervallen. Ter onderbouwing van dat standpunt hebben [eisers] gesteld dat in de onderhandelingsperiode voorafgaand aan het opstellen van de LOI Rabobankmedewerkers met een directiestatus betrokken zijn geweest en gewezen op correspondentie vanuit [gedaagde] in die periode. In de later opgestelde LOI, met de inhoud waarvan [eisers] akkoord waren, is het goedkeuringsvoorbehoud echter opnieuw opgenomen. Alleen al om die reden kan niet worden aangenomen dat het goedkeuringsvoorbehoud was komen te vervallen. 4.5. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op het goedkeuringsvoorbehoud. [eisers] stellen dat het beroep van [gedaagde] op het goedkeuringsvoorbehoud in de gegeven omstandigheden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Volgens [eisers] hebben zij er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat partijen (volledige en bindende) overeenstemming hadden bereikt over de koopovereenkomst en dat (de directie van) [gedaagde] geen beroep zou doen op het goedkeuringsvoorbehoud. 4.6. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat geen sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [eisers] dat een koopovereenkomst tot stand was gekomen en dat de directie van [gedaagde] haar goedkeuring daaraan zou verlenen. [gedaagde] heeft het goedkeuringsvoorbehoud opgenomen in het verkoopvoorstel, in diverse e-mails en in de LOI. Het goedkeuringsvoorbehoud is door [gedaagde] steeds ongeclausuleerd opgenomen. Het stond de directie om die reden (in beginsel) vrij om op grond van iedere haar moverende reden goedkeuring aan de verkoop te onthouden. [eisers] dienden er daarom rekening mee te houden dat er interne, voor haar niet kenbare redenen konden zijn op grond waarvan de directie van [gedaagde] haar goedkeuring zou onthouden. 4.7. Verder kan het gerechtvaardigd vertrouwen alleen worden gewekt door gedragingen of uitlatingen van degenen op wie het voorbehoud ziet, in dit geval de directie van [gedaagde] (niet zijnde de lokale directie). Hiervan is de voorzieningenrechter niet gebleken. Ter zitting is namens [eisers] verklaard dat zij nooit rechtstreeks contact hebben gehad met de directie van [gedaagde] . De directie van [gedaagde] kan dus ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen bij [eisers] hebben gewekt dat zij haar goedkeuring zou gaan verlenen aan de totstandkoming van een koopovereenkomst. 4.8. [eisers] stellen verder dat het beroep op het goedkeuringsvoorbehoud van (de directie van) [gedaagde] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] komt dus geen beroep toe op dit voorbehoud en dat brengt mee dat een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, aldus [eisers] 4.9. Volgens [eisers] was men op directieniveau al lang betrokken bij de onderhandelingen. [gedaagde] betwist dit. Volgens [gedaagde] was de directie ermee bekend dat de afdeling Vastgoed onderzocht of het pand kon worden verkocht, maar zij ontkent dat de directie bekend was met de inhoud van de onderhandelingen, waaronder de verkoopprijs. Tegenover deze betwisting hebben [eisers] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om aan te kunnen nemen dat de directie van [gedaagde] op de hoogte was van de aangeboden verkoopprijs of van andere relevante details uit de onderhandelingen. 4.10. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat tijdens een periodieke waardering van haar vastgoedportefeuille aan het licht was gekomen dat de getaxeerde waarde van het pand aanzienlijk hoger lag dan de koopsom van € 5.750.000,-. Uit een taxatierapport van [naam 2] van 21 november 2024 blijkt dat het pand is getaxeerd op een waarde van € 7.800.000,- tot € 8.200.000,-. Gelet op het verschil met de koopsom heeft [gedaagde] het pand nogmaals laten taxeren door een andere taxateur. Vervolgens is het pand op 11 december 2024 door KRK Makelaars getaxeerd op € 7.950.000,-. Onder deze omstandigheden en in aanmerking genomen dat sprake is van een ongeclausuleerd goedkeuringsvoorbehoud, is de voorzieningenrechter van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat de directie van [gedaagde] de goedkeuring aan de koopovereenkomst heeft onthouden. 4.11. Voor zover [eisers] stellen dat de ware reden achter het beroep op het goedkeuringsvoorbehoud is dat [gedaagde] - in strijd met de bedongen exclusiviteit van onderhandelen - met andere partijen in onderhandeling is getreden over de verkoop van het pand, volgt de voorzieningenrechter hen daarin niet. In het taxatierapport van [naam 2] (d.d. 21 november 2024) wordt gesproken over een hoogste bod op het pand van € 6.800.000,-. Omdat [eisers] nimmer een dergelijk bod hebben gedaan, vermoeden zij dat [gedaagde] met andere partijen heeft onderhandeld. [gedaagde] betwist dat zij met andere partijen heeft onderhandeld en voert aan dat het een verschrijving betreft. De voorzieningenrechter acht het voorgaande onvoldoende om een schending van de exclusiviteit van onderhandelen aan te nemen en gaat er - anders dan [eisers] - dus niet van uit dat dit de werkelijke reden was om een beroep te doen op het goedkeuringsvoorbehoud. 4.12. Gelet op het voorgaande concludeert de voorzieningenrechter dat onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat er een koopovereenkomst tussen [eisers] en de [gedaagde] tot stand is gekomen, zodat de vordering tot nakoming zal worden afgewezen.

De voorzieningenrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eisers] af, 5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025. MKI/NB Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337