ECLI:NL:RBNHO:2025:25

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/354632 / HA ZA 24-392 Vonnis van 8 januari 2025 in de zaak van [eiser], handelend onder de naam [bedrijf 1], gevestigd te [plaats], eiser, advocaten mr. W.J.T. Ursem en mr. R.W.P. Kocken te Alkmaar, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HOTEL ZEESPIEGEL HOLDING B.V., statutair gevestigd en kantoor houdende te Zandvoort, gedaagde, advocaat mr. K. van der Leij te Spaarndam, (gemeente Haarlem). Partijen zullen hierna [eiser] en Zeespiegel genoemd worden. De zaak in het kort [eiser] heeft als makelaar in horecabedrijven de opdracht van Zeespiegel gekregen om diensten te verlenen bij de verkoop van het hotel van Zeespiegel. Nadat een door [eiser] bemiddelde koopovereenkomst is ontbonden, is het hotel enige tijd later alsnog verkocht aan dezelfde koper. [eiser] vordert nu betaling van courtage. Ook vordert [eiser] betaling van een contractuele boete omdat Zeespiegel hem niet op eerste verzoek een afschrift van de latere koopovereenkomst heeft gestuurd. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af. Op grond van de overeenkomst heeft [eiser] recht op courtage als het hotel binnen een jaar na het einde van de opdracht zou zijn verkocht. Toen het hotel verkocht werd, was de opdracht van [eiser] echter al meer dan een jaar geëindigd. Zeespiegel hoeft de contractuele boete niet te betalen, omdat zij niet gehouden was om [eiser] een afschrift van de overeenkomst toe te zenden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 18 september 2024 de mondelinge behandeling van 21 november 2024, waarbij van de zijde van [eiser] een pleitnota is overgelegd en van welke zitting voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is een makelaarskantoor gespecialiseerd in de aan- en verkoop, het verhuren en het taxeren van horecabedrijven. 2.2. Op 30 augustus 2019 hebben [eiser] en Zeespiegel een overeenkomst van “opdracht tot dienstverlening voor verkoop onderneming” getekend. In deze overeenkomst staat onder meer dat Zeespiegel aan [eiser] opdracht heeft verstrekt tot het verlenen van diensten voor de verkoop van Hotel Zeespiegel (exclusief de externe appartementen). Daarbij is de vraagprijs vastgesteld op € 1.495.000,- voor de goodwill, inventaris en handelsnaam en € 2.795.000,- voor het onroerend goed (hierna gezamenlijk: het hotel). 2.3. In de inleiding van de schriftelijke opdracht staat onder meer: Géén resultaat, géén courtagenota (…) de opdrachtgever betaalt slechts bij resultaat oftewel op basis van No Cure, No Pay. Daarnaast kan iedere opdrachtgever per drie maanden zijn opdracht kosteloos intrekken. 2.4. In de opdracht zelf is – voor zover van belang – het volgende vastgelegd. De opdracht is verstrekt voor de duur van drie maanden. Deze termijn wordt na ommekomst steeds stilzwijgend verlengd met drie maanden. Verlenging blijft uit als de opdrachtgever uiterlijk één maand voor het einde van de termijn schriftelijk aangeeft dat hij niet wil verlengen. Bij verkoop bedraagt de courtage 2,5% van de uiteindelijke verkoopprijs van de onderneming. De courtagetarieven zijn overeengekomen op basis van “No Cure, No Pay”. Courtage is alleen verschuldigd bij totstandkoming van een overeenkomst. Op de opdracht zijn geen intrekkingskosten van toepassing. De overeenkomst bevat een exclusiviteitsbepaling, die onder meer inhoudt dat de opdrachtgever geen gebruik zal maken van diensten van een ander dan de makelaar en dat de opdrachtgever niet buiten de makelaar om een overeenkomst tot stand zal brengen. Daarbij is opgenomen dat de makelaar terstond recht heeft courtage als in strijd met de exclusiviteit een overeenkomst tot stand komt gedurende de periode dat de opdracht loopt. 2.5. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer dat courtage ook verschuldigd is als de overeenkomst tot stand komt binnen een jaar na het einde van de opdracht, waarbij dan een onweerlegbaar rechtsvermoeden geldt dat de overeenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de opdracht. 2.6. Op 13 maart 2020 heeft [eiser] aan Zeespiegel geschreven dat hij heeft vernomen dat Zeespiegel de knoop definitief heeft doorgehakt en de verkoopactiviteiten stil wil leggen en dat [eiser] dit besluit respecteert. [eiser] heeft daarbij onder meer gezegd dat hij de zaak offline zal halen en gevraagd hoe hij zal omgaan met nieuwe kandidaten op al uitgezette “lijntjes” en hoe hij moet omgaan met de door de heren [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) uitgesproken interesse. 2.7. Op 28 september 2020 heeft [eiser] aan [betrokkene 2] (de boekhouder van Zeespiegel) het volgende geschreven in reactie op de mededeling van [betrokkene 2] dat er pas weer cijfers worden verstrekt als er sprake is van echt serieuze kandidaten: Ik respecteer jullie besluit. (…) Als er nu ook geen actuele cijfers meer gestuurd worden en er wordt gesteld dat het aan de tientallen kandidaten ligt, sta ik nu 3 nul achter. (…) Ik – of iedere andere makelaar die jullie behartigt – moet wel een reële kans van slagen krijgen en jullie vertrouwen behouden. Dat lijkt hier dusdanig af te nemen dat we dit moeten herstellen of dat we ons moeten berusten in de situatie dat het simpelweg niet gaat lukken onder de voorwaarden die jullie wensen. 2.8. Met een e-mail van 3 november 2020 heeft Zeespiegel aan [eiser] het volgende geschreven: Bedankt voor je bezoek en mail. Op dit moment ga ik niets veranderen, dus onze overeenkomst blijft zoals die in maart al was ontbonden. Het verbaasde ons wel een beetje tijdens het gesprek, dat jij nog repte van een verbintenis. Maar deze is in maart 2020 al gestopt. (…) Uiteraard weet je onze gedachte, mocht je echt denken dat je iemand heb ben je uiteraard altijd welkom en een commissie zit er altijd in. (…) 2.9. In reactie hierop heeft [eiser] Zeespiegel bedankt voor de terugkoppeling en meegedeeld dat hij het besluit respecteert. 2.10. Vervolgens heeft [betrokkene 1] opnieuw belangstelling getoond in de aankoop van het hotel. Daarop heeft Zeespiegel aan [eiser] gevraagd welke courtage Zeespiegel zou moeten betalen als zij op de bieding van [betrokkene 1] zou ingaan. [eiser] heeft met een e-mail van 13-1-2021 meegedeeld als voorbeeld te willen rekenen met de bedragen die hij in zijn oorspronkelijke voorstel heeft genoemd, waarbij hij bij wijze van tegemoetkoming bereid is het percentage over de koopsom (van de goodwill) van de onderneming te verlagen naar 1,5%. Daarbij heeft [eiser] aangegeven dat hij het niet eens is met het uitgangspunt van Zeespiegel dat [eiser] geen recht meer zou hebben op de courtage: er is slechts gesproken over opschorting van de opdracht. Zeespiegel heeft een tegenvoorstel gedaan met vaste courtagebedragen gekoppeld aan bepaalde verkoopprijzen. Deze staffel is door [eiser] geaccepteerd met dien verstande dat hij een minimumtarief van € 37.500,- heeft gesteld. 2.11. Op 11 mei 2021 heeft [eiser] aan Zeespiegel meegedeeld dat hij, zoals besproken, het dossier zal sluiten en alles offline zal halen. Daarbij heeft hij aangegeven dat er nog twee kandidaten zijn binnengekomen die hij nog wel in behandeling zal nemen. 2.12. Met een e-mail van 12 mei 2021 heeft [eiser] het volgende meegedeeld aan Zeespiegel: Bij deze bevestig ik de intrekking van de opdracht tot verkoop onderneming en OG Hogeweg 70-72 te Zandvoort per 10 mei 2021 (rechtbank: dit is het adres van het hotel). Het object is (bijna) verwijderd van alle relevante websites: voor twee websites zijn wij afhankelijk van een externe partij voor verwijdering, dit zal echter op zeer korte termijn gebeuren. Voor de formaliteit wijzen wij u op de volgende artikelen uit de ondertekende opdracht tot dienstverlening en/of de bij de opdracht behorende algemene voorwaarden: Art. 4.2.b. Algemene voorwaarden Opdrachtgever is tevens Courtage verschuldigd indien de Overeenkomst tot stand is gekomen binnen één jaar na het eindigen van de Opdracht (…) U moet bij verkoop binnen één jaar dus te allen tijde in overleg gaan met [bedrijf 1]. Wij bedanken u voor het in ons gestelde vertrouwen en wensen u verder goede zaken toe! 2.13. Op 2 juli 2021 zijn Zeespiegel en [betrokkene 1] na bemiddeling door [eiser] koopovereenkomsten aangegaan voor de goodwill en inventaris van het hotel en voor het pand. De totale koopsom bedroeg € 3.700.000,- exclusief belastingen en kosten. Beide overeenkomsten bevatten een ontbindende voorwaarde: de koper kon de overeenkomst ontbinden bij een haar niet passende uitkomst van haar due diligence onderzoek. 2.14. [betrokkene 1] heeft op 14 juli 2021 een beroep gedaan op deze ontbindende voorwaarde. Daarbij heeft [betrokkene 1] onder meer meegedeeld dat er veel onduidelijkheden en discrepanties zijn tussen de cijfers in het exploitatieoverzicht en de door de boekhouder verstrekte cijfers. Op 15 juli 2021 heeft Zeespiegel [betrokkene 1] meegedeeld dat hij op grond van de overeenkomst niet anders kan dan instemmen met de ontbinding. 2.15. Op 1 november 2021 heeft [eiser] aan Zeespiegel gevraagd of hij het hotel weer actief in de markt kan zetten.

3.1. [eiser] vordert samengevat - dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. Zeespiegel: a. primair zal veroordelen tot betaling van € 79.043,25 aan [eiser], b. subsidiair zal veroordelen tot betaling van € 61.256,25 aan [eiser], c. meer subsidiair zal veroordelen tot betaling van € 46.887,50 aan [eiser], telkens vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 augustus 2023; II. Zeespiegel zal veroordelen tot betaling van de contractuele boete over de periode van 1 augustus 2023 tot en met 1 juli 2024, groot € 84.000,-, te vermeerderen met de contractuele boete van € 250,- per dag vanaf 2 juli 2024; III. Zeespiegel zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten aan [eiser], primair begroot op € 1.565,43, subsidiair op € 1.387,56 en meer subsidiair op € 1.243,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding; IV. Zeespiegel zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis; V. Zeespiegel zal veroordelen om aan [eiser] te voldoen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als betaling niet plaatsvindt binnen veertien dagen. 3.2. Zeespiegel voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. [eiser] vordert allereerst veroordeling van Zeespiegel tot betaling van courtage. Daarbij vordert zij primair, subsidiair en meer subsidiair verschillende bedragen. De rechtbank zal deze vorderingen hierna afzonderlijk behandelen. Primair: € 79.043,25 4.2. [eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. De bemiddelingsovereenkomst die partijen in 2019 zijn aangegaan, is niet geëindigd. Partijen hadden afgesproken dat Zeespiegel zich voorlopig op haar onderneming zou richten om vervolgens in oktober 2020 de verkoop weer te hervatten. Na deze tijdelijke onderbreking heeft [eiser] zijn activiteiten herstart. Omdat verkoop op korte termijn niet mogelijk leek, heeft Zeespiegel de verkoop in mei 2021 nogmaals ‘on hold’ gezet. Dat gold echter niet voor [betrokkene 1]. Van mei tot en met juli 2021 heeft [eiser] intensief contact gehad met [betrokkene 1]. Nadat [betrokkene 1] de koop had ontbonden heeft Zeespiegel niet schriftelijk meegedeeld dat zij de bemiddelingsovereenkomst wilde beëindigen. Zij heeft juist toegezegd dat zij zich weer bij [eiser] zou melden zodra het object opnieuw in de verkoop kon worden gezet. Toen het hotel in 2022 aan [betrokkene 1] werd verkocht bestond de bemiddelingsovereenkomst daarom nog. Op grond van de exclusiviteitsregeling mocht Zeespiegel niet buiten [eiser] om onderhandelen. Ook moest Zeespiegel elke ontwikkeling schriftelijk melden. Omdat Zeespiegel in strijd met deze afspraken heeft gehandeld is zij terstond courtage verschuldigd op basis van de vraagprijs (als vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst). Deze courtage bedraagt € 79.043,25 inclusief btw. Dat Zeespiegel deze courtage moet betalen is ook redelijk omdat [eiser] in het kader van de bemiddelingsovereenkomst veelvuldig contact heeft gehad met [betrokkene 1]. Aangenomen moet worden dat deze inspanningen hebben bijgedragen aan het tot stand komen van de uiteindelijke koop. 4.3. Zeespiegel zegt dat deze vordering moet worden afgewezen. Zij voert het volgende aan. De bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 is – na interesse van [betrokkene 1] die op niets uitliep – eind januari 2020 in goed overleg tussen partijen beëindigd. Dit heeft Zeespiegel in haar e-mail van 3 november 2020 nog eens in niet mis te verstane bewoordingen aan [eiser] bevestigd. [eiser] heeft daarop geantwoord dat hij het besluit van Zeespiegel respecteert. Omdat Zeespiegel best nog bereid was te praten als er een echt serieuze kandidaat was, heeft Zeespiegel nog wel aan [eiser] gezegd dat als [eiser] vrijblijvend een kandidaat zou voordragen, zij bereid was een nader vast te stellen courtage te betalen. [eiser] is hiermee akkoord gegaan. [eiser] was daarna in zijn berichtgeving echter onduidelijk over het einde van de opdracht. Op verzoek van Zeespiegel heeft [eiser] op 12 mei 2021 nog eens ten overvloede bevestigd dat de opdracht was ingetrokken. Daarmee staat vast dat de bemiddelingsovereenkomst per 10 mei 2021 in ieder geval geëindigd was. Daarmee valt de verkoop van het hotel in november 2022 niet binnen de “scope” van de oorspronkelijke bemiddelingsovereenkomst. 4.4. De rechtbank zal de vordering om Zeespiegel te veroordelen tot betaling van € 79.043,25 afwijzen. [eiser] baseert deze vordering met name op artikel 6 van de bemiddelingsovereenkomst. Dit artikel luidt: 6.1. De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. Hij maakt geen gebruik van diensten van anderen dan de makelaar. Buiten de makelaar brengt hij geen overeenkomsten tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt heeft de makelaar ter stond recht op courtage uitgaande van de in deze opdracht omschreven vraagprijzen en tarieven. Makelaar heeft recht op volledige courtage bij overdracht van het eigendom en/of het gebruik van het object (…) gedurende de periode dat de opdracht loopt (…). 4.5. Het artikel geeft de makelaar recht op volledige courtage gedurende de periode dat de opdracht loopt. De definitieve verkoop aan [betrokkene 1] is echter na de looptijd van de bemiddelingsopdracht tot stand gekomen. Zeespiegel heeft voldoende onderbouwd dat de oorspronkelijke bemiddelingsopdracht, voor zover deze al niet in maart 2020 is geëindigd, uiterlijk 10 mei 2021 is geëindigd. [eiser] heeft met zijn e-mail van 12 mei 2021 de intrekking van de opdracht heeft bevestigd. In die e-mail heeft [eiser] erop gewezen dat Zeespiegel courtage verschuldigd zou zijn bij verkoop binnen één jaar. Daarbij heeft [eiser] Zeespiegel bedankt voor het vertrouwen en haar verder goede zaken toegewenst. Zeespiegel heeft er in redelijkheid op mogen vertrouwen dat de bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 daarmee uiterlijk 10 mei 2021 definitief tot een einde was gekomen. Omdat de definitieve koop met [betrokkene 1] pas later tot stand is gekomen, is Zeespiegel niet op grond van artikel 6 van de bemiddelingsovereenkomst gehouden om de door Zeespiegel (primair) gevorderde courtage te betalen. 4.6. Niet in geschil is dat [eiser] na 10 mei 2021 bemiddeld heeft tussen Zeespiegel en [betrokkene 1] en dat er tussen die partijen een – later ontbonden – koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zeespiegel zegt dat deze werkzaamheden zijn verricht op basis van een eenmalige losse overeenkomst, welke is vastgelegd in e-mails van januari 2021. [eiser] heeft ter zake alleen gezegd dat de bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 niet is geëindigd. Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat de bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 uiterlijk 10 mei 2021 is geëindigd. Daarmee staat, ook gelet op de nieuwe afspraken over courtage van januari 2021, vast dat de bemiddeling na 10 mei 2021 heeft plaatsgevonden op basis van een eenmalige losse overeenkomst tot bemiddelen naar een koopovereenkomst met [betrokkene 1]. Deze koopovereenkomst is ook tot stand gekomen, maar op 14 juli 2021 door [betrokkene 1] ontbonden. Daarmee is ook de eenmalige losse overeenkomst op die datum geëindigd. Dat Zeespiegel vervolgens heeft toegezegd dat zij [eiser] opnieuw zou inschakelen als zij het hotel wilde verkopen, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd, ook in het licht van de eerdere mededelingen van Zeespiegel in 2020 en 2021 inzake beëindiging van de bemiddeling. 4.7. Bij de mondelinge behandeling hebben partijen beiden aangegeven dat op deze (eenmalige) opdracht tot bemiddeling bij verkoop aan [betrokkene 1] de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing waren. Ook deze kennen (in artikel 3.5) een bepaling van exclusiviteit waarin staat dat [eiser] recht heeft op volledige betaling van courtage bij schending van de exclusiviteit. Daarbij wordt ook vermeld dat [eiser] bij schending het recht heeft de opdracht per direct te beëindigen. De rechtbank legt deze exclusiviteit daarom zo uit dat ook deze alleen geldt gedurende de looptijd van de opdracht. Omdat ook de eenmalige losse opdracht al was geëindigd toen Zeespiegel de definitieve koopovereenkomst met [betrokkene 1] aanging, geeft ook deze regeling [eiser] geen recht op betaling van de door haar gevorderde courtage. 4.8. Deze vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen. Subsidiair: € 61.256,25 4.9. [eiser] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 4 van de algemene voorwaarden heeft [eiser] aanspraak op de overeengekomen courtagepercentages over de daadwerkelijk overeengekomen koopsom. Deze bedragen zijn ook verschuldigd als de koopovereenkomst zonder (directe) betrokkenheid van [eiser] tot stand is gekomen. [eiser] heeft ook veel inspanningen verricht ten aanzien van de verkoop van het hotel aan [betrokkene 1].

4.22. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Daarmee is er geen grondslag om de gevorderde wettelijke handelsrente en vergoeding buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen. Deze vorderingen behoeven geen nadere bespreking en worden eveneens afgewezen. Proceskostenveroordeling 4.23. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure tot op heden begroot op: griffierecht € 6.617,00 salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten à € 1.214,00) nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals in de beslissing) Totaal € 9.223,00

De rechtbank 5.1. wijst het gevorderde af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 9.223,00, te betalen aan Zeespiegel binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025. type: 1155 coll:

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/354632 / HA ZA 24-392 Vonnis van 8 januari 2025 in de zaak van [eiser], handelend onder de naam [bedrijf 1], gevestigd te [plaats], eiser, advocaten mr. W.J.T. Ursem en mr. R.W.P. Kocken te Alkmaar, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HOTEL ZEESPIEGEL HOLDING B.V., statutair gevestigd en kantoor houdende te Zandvoort, gedaagde, advocaat mr. K. van der Leij te Spaarndam, (gemeente Haarlem). Partijen zullen hierna [eiser] en Zeespiegel genoemd worden. De zaak in het kort [eiser] heeft als makelaar in horecabedrijven de opdracht van Zeespiegel gekregen om diensten te verlenen bij de verkoop van het hotel van Zeespiegel. Nadat een door [eiser] bemiddelde koopovereenkomst is ontbonden, is het hotel enige tijd later alsnog verkocht aan dezelfde koper. [eiser] vordert nu betaling van courtage. Ook vordert [eiser] betaling van een contractuele boete omdat Zeespiegel hem niet op eerste verzoek een afschrift van de latere koopovereenkomst heeft gestuurd. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af. Op grond van de overeenkomst heeft [eiser] recht op courtage als het hotel binnen een jaar na het einde van de opdracht zou zijn verkocht. Toen het hotel verkocht werd, was de opdracht van [eiser] echter al meer dan een jaar geëindigd. Zeespiegel hoeft de contractuele boete niet te betalen, omdat zij niet gehouden was om [eiser] een afschrift van de overeenkomst toe te zenden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 18 september 2024 de mondelinge behandeling van 21 november 2024, waarbij van de zijde van [eiser] een pleitnota is overgelegd en van welke zitting voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is een makelaarskantoor gespecialiseerd in de aan- en verkoop, het verhuren en het taxeren van horecabedrijven. 2.2. Op 30 augustus 2019 hebben [eiser] en Zeespiegel een overeenkomst van “opdracht tot dienstverlening voor verkoop onderneming” getekend. In deze overeenkomst staat onder meer dat Zeespiegel aan [eiser] opdracht heeft verstrekt tot het verlenen van diensten voor de verkoop van Hotel Zeespiegel (exclusief de externe appartementen). Daarbij is de vraagprijs vastgesteld op € 1.495.000,- voor de goodwill, inventaris en handelsnaam en € 2.795.000,- voor het onroerend goed (hierna gezamenlijk: het hotel). 2.3. In de inleiding van de schriftelijke opdracht staat onder meer: Géén resultaat, géén courtagenota (…) de opdrachtgever betaalt slechts bij resultaat oftewel op basis van No Cure, No Pay. Daarnaast kan iedere opdrachtgever per drie maanden zijn opdracht kosteloos intrekken. 2.4. In de opdracht zelf is – voor zover van belang – het volgende vastgelegd. De opdracht is verstrekt voor de duur van drie maanden. Deze termijn wordt na ommekomst steeds stilzwijgend verlengd met drie maanden. Verlenging blijft uit als de opdrachtgever uiterlijk één maand voor het einde van de termijn schriftelijk aangeeft dat hij niet wil verlengen. Bij verkoop bedraagt de courtage 2,5% van de uiteindelijke verkoopprijs van de onderneming. De courtagetarieven zijn overeengekomen op basis van “No Cure, No Pay”. Courtage is alleen verschuldigd bij totstandkoming van een overeenkomst. Op de opdracht zijn geen intrekkingskosten van toepassing. De overeenkomst bevat een exclusiviteitsbepaling, die onder meer inhoudt dat de opdrachtgever geen gebruik zal maken van diensten van een ander dan de makelaar en dat de opdrachtgever niet buiten de makelaar om een overeenkomst tot stand zal brengen. Daarbij is opgenomen dat de makelaar terstond recht heeft courtage als in strijd met de exclusiviteit een overeenkomst tot stand komt gedurende de periode dat de opdracht loopt. 2.5. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer dat courtage ook verschuldigd is als de overeenkomst tot stand komt binnen een jaar na het einde van de opdracht, waarbij dan een onweerlegbaar rechtsvermoeden geldt dat de overeenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de opdracht. 2.6. Op 13 maart 2020 heeft [eiser] aan Zeespiegel geschreven dat hij heeft vernomen dat Zeespiegel de knoop definitief heeft doorgehakt en de verkoopactiviteiten stil wil leggen en dat [eiser] dit besluit respecteert. [eiser] heeft daarbij onder meer gezegd dat hij de zaak offline zal halen en gevraagd hoe hij zal omgaan met nieuwe kandidaten op al uitgezette “lijntjes” en hoe hij moet omgaan met de door de heren [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) uitgesproken interesse. 2.7. Op 28 september 2020 heeft [eiser] aan [betrokkene 2] (de boekhouder van Zeespiegel) het volgende geschreven in reactie op de mededeling van [betrokkene 2] dat er pas weer cijfers worden verstrekt als er sprake is van echt serieuze kandidaten: Ik respecteer jullie besluit. (…) Als er nu ook geen actuele cijfers meer gestuurd worden en er wordt gesteld dat het aan de tientallen kandidaten ligt, sta ik nu 3 nul achter. (…) Ik – of iedere andere makelaar die jullie behartigt – moet wel een reële kans van slagen krijgen en jullie vertrouwen behouden. Dat lijkt hier dusdanig af te nemen dat we dit moeten herstellen of dat we ons moeten berusten in de situatie dat het simpelweg niet gaat lukken onder de voorwaarden die jullie wensen. 2.8. Met een e-mail van 3 november 2020 heeft Zeespiegel aan [eiser] het volgende geschreven: Bedankt voor je bezoek en mail. Op dit moment ga ik niets veranderen, dus onze overeenkomst blijft zoals die in maart al was ontbonden. Het verbaasde ons wel een beetje tijdens het gesprek, dat jij nog repte van een verbintenis. Maar deze is in maart 2020 al gestopt. (…) Uiteraard weet je onze gedachte, mocht je echt denken dat je iemand heb ben je uiteraard altijd welkom en een commissie zit er altijd in. (…) 2.9. In reactie hierop heeft [eiser] Zeespiegel bedankt voor de terugkoppeling en meegedeeld dat hij het besluit respecteert. 2.10. Vervolgens heeft [betrokkene 1] opnieuw belangstelling getoond in de aankoop van het hotel. Daarop heeft Zeespiegel aan [eiser] gevraagd welke courtage Zeespiegel zou moeten betalen als zij op de bieding van [betrokkene 1] zou ingaan. [eiser] heeft met een e-mail van 13-1-2021 meegedeeld als voorbeeld te willen rekenen met de bedragen die hij in zijn oorspronkelijke voorstel heeft genoemd, waarbij hij bij wijze van tegemoetkoming bereid is het percentage over de koopsom (van de goodwill) van de onderneming te verlagen naar 1,5%. Daarbij heeft [eiser] aangegeven dat hij het niet eens is met het uitgangspunt van Zeespiegel dat [eiser] geen recht meer zou hebben op de courtage: er is slechts gesproken over opschorting van de opdracht. Zeespiegel heeft een tegenvoorstel gedaan met vaste courtagebedragen gekoppeld aan bepaalde verkoopprijzen. Deze staffel is door [eiser] geaccepteerd met dien verstande dat hij een minimumtarief van € 37.500,- heeft gesteld. 2.11. Op 11 mei 2021 heeft [eiser] aan Zeespiegel meegedeeld dat hij, zoals besproken, het dossier zal sluiten en alles offline zal halen. Daarbij heeft hij aangegeven dat er nog twee kandidaten zijn binnengekomen die hij nog wel in behandeling zal nemen. 2.12. Met een e-mail van 12 mei 2021 heeft [eiser] het volgende meegedeeld aan Zeespiegel: Bij deze bevestig ik de intrekking van de opdracht tot verkoop onderneming en OG Hogeweg 70-72 te Zandvoort per 10 mei 2021 (rechtbank: dit is het adres van het hotel). Het object is (bijna) verwijderd van alle relevante websites: voor twee websites zijn wij afhankelijk van een externe partij voor verwijdering, dit zal echter op zeer korte termijn gebeuren. Voor de formaliteit wijzen wij u op de volgende artikelen uit de ondertekende opdracht tot dienstverlening en/of de bij de opdracht behorende algemene voorwaarden: Art. 4.2.b. Algemene voorwaarden Opdrachtgever is tevens Courtage verschuldigd indien de Overeenkomst tot stand is gekomen binnen één jaar na het eindigen van de Opdracht (…) U moet bij verkoop binnen één jaar dus te allen tijde in overleg gaan met [bedrijf 1]. Wij bedanken u voor het in ons gestelde vertrouwen en wensen u verder goede zaken toe! 2.13. Op 2 juli 2021 zijn Zeespiegel en [betrokkene 1] na bemiddeling door [eiser] koopovereenkomsten aangegaan voor de goodwill en inventaris van het hotel en voor het pand. De totale koopsom bedroeg € 3.700.000,- exclusief belastingen en kosten. Beide overeenkomsten bevatten een ontbindende voorwaarde: de koper kon de overeenkomst ontbinden bij een haar niet passende uitkomst van haar due diligence onderzoek. 2.14. [betrokkene 1] heeft op 14 juli 2021 een beroep gedaan op deze ontbindende voorwaarde. Daarbij heeft [betrokkene 1] onder meer meegedeeld dat er veel onduidelijkheden en discrepanties zijn tussen de cijfers in het exploitatieoverzicht en de door de boekhouder verstrekte cijfers. Op 15 juli 2021 heeft Zeespiegel [betrokkene 1] meegedeeld dat hij op grond van de overeenkomst niet anders kan dan instemmen met de ontbinding. 2.15. Op 1 november 2021 heeft [eiser] aan Zeespiegel gevraagd of hij het hotel weer actief in de markt kan zetten.

3.1. [eiser] vordert samengevat - dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. Zeespiegel: a. primair zal veroordelen tot betaling van € 79.043,25 aan [eiser], b. subsidiair zal veroordelen tot betaling van € 61.256,25 aan [eiser], c. meer subsidiair zal veroordelen tot betaling van € 46.887,50 aan [eiser], telkens vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 augustus 2023; II. Zeespiegel zal veroordelen tot betaling van de contractuele boete over de periode van 1 augustus 2023 tot en met 1 juli 2024, groot € 84.000,-, te vermeerderen met de contractuele boete van € 250,- per dag vanaf 2 juli 2024; III. Zeespiegel zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten aan [eiser], primair begroot op € 1.565,43, subsidiair op € 1.387,56 en meer subsidiair op € 1.243,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding; IV. Zeespiegel zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis; V. Zeespiegel zal veroordelen om aan [eiser] te voldoen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als betaling niet plaatsvindt binnen veertien dagen. 3.2. Zeespiegel voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. [eiser] vordert allereerst veroordeling van Zeespiegel tot betaling van courtage. Daarbij vordert zij primair, subsidiair en meer subsidiair verschillende bedragen. De rechtbank zal deze vorderingen hierna afzonderlijk behandelen. Primair: € 79.043,25 4.2. [eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. De bemiddelingsovereenkomst die partijen in 2019 zijn aangegaan, is niet geëindigd. Partijen hadden afgesproken dat Zeespiegel zich voorlopig op haar onderneming zou richten om vervolgens in oktober 2020 de verkoop weer te hervatten. Na deze tijdelijke onderbreking heeft [eiser] zijn activiteiten herstart. Omdat verkoop op korte termijn niet mogelijk leek, heeft Zeespiegel de verkoop in mei 2021 nogmaals ‘on hold’ gezet. Dat gold echter niet voor [betrokkene 1]. Van mei tot en met juli 2021 heeft [eiser] intensief contact gehad met [betrokkene 1]. Nadat [betrokkene 1] de koop had ontbonden heeft Zeespiegel niet schriftelijk meegedeeld dat zij de bemiddelingsovereenkomst wilde beëindigen. Zij heeft juist toegezegd dat zij zich weer bij [eiser] zou melden zodra het object opnieuw in de verkoop kon worden gezet. Toen het hotel in 2022 aan [betrokkene 1] werd verkocht bestond de bemiddelingsovereenkomst daarom nog. Op grond van de exclusiviteitsregeling mocht Zeespiegel niet buiten [eiser] om onderhandelen. Ook moest Zeespiegel elke ontwikkeling schriftelijk melden. Omdat Zeespiegel in strijd met deze afspraken heeft gehandeld is zij terstond courtage verschuldigd op basis van de vraagprijs (als vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst). Deze courtage bedraagt € 79.043,25 inclusief btw. Dat Zeespiegel deze courtage moet betalen is ook redelijk omdat [eiser] in het kader van de bemiddelingsovereenkomst veelvuldig contact heeft gehad met [betrokkene 1]. Aangenomen moet worden dat deze inspanningen hebben bijgedragen aan het tot stand komen van de uiteindelijke koop. 4.3. Zeespiegel zegt dat deze vordering moet worden afgewezen. Zij voert het volgende aan. De bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 is – na interesse van [betrokkene 1] die op niets uitliep – eind januari 2020 in goed overleg tussen partijen beëindigd. Dit heeft Zeespiegel in haar e-mail van 3 november 2020 nog eens in niet mis te verstane bewoordingen aan [eiser] bevestigd. [eiser] heeft daarop geantwoord dat hij het besluit van Zeespiegel respecteert. Omdat Zeespiegel best nog bereid was te praten als er een echt serieuze kandidaat was, heeft Zeespiegel nog wel aan [eiser] gezegd dat als [eiser] vrijblijvend een kandidaat zou voordragen, zij bereid was een nader vast te stellen courtage te betalen. [eiser] is hiermee akkoord gegaan. [eiser] was daarna in zijn berichtgeving echter onduidelijk over het einde van de opdracht. Op verzoek van Zeespiegel heeft [eiser] op 12 mei 2021 nog eens ten overvloede bevestigd dat de opdracht was ingetrokken. Daarmee staat vast dat de bemiddelingsovereenkomst per 10 mei 2021 in ieder geval geëindigd was. Daarmee valt de verkoop van het hotel in november 2022 niet binnen de “scope” van de oorspronkelijke bemiddelingsovereenkomst. 4.4. De rechtbank zal de vordering om Zeespiegel te veroordelen tot betaling van € 79.043,25 afwijzen. [eiser] baseert deze vordering met name op artikel 6 van de bemiddelingsovereenkomst. Dit artikel luidt: 6.1. De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. Hij maakt geen gebruik van diensten van anderen dan de makelaar. Buiten de makelaar brengt hij geen overeenkomsten tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt heeft de makelaar ter stond recht op courtage uitgaande van de in deze opdracht omschreven vraagprijzen en tarieven. Makelaar heeft recht op volledige courtage bij overdracht van het eigendom en/of het gebruik van het object (…) gedurende de periode dat de opdracht loopt (…). 4.5. Het artikel geeft de makelaar recht op volledige courtage gedurende de periode dat de opdracht loopt. De definitieve verkoop aan [betrokkene 1] is echter na de looptijd van de bemiddelingsopdracht tot stand gekomen. Zeespiegel heeft voldoende onderbouwd dat de oorspronkelijke bemiddelingsopdracht, voor zover deze al niet in maart 2020 is geëindigd, uiterlijk 10 mei 2021 is geëindigd. [eiser] heeft met zijn e-mail van 12 mei 2021 de intrekking van de opdracht heeft bevestigd. In die e-mail heeft [eiser] erop gewezen dat Zeespiegel courtage verschuldigd zou zijn bij verkoop binnen één jaar. Daarbij heeft [eiser] Zeespiegel bedankt voor het vertrouwen en haar verder goede zaken toegewenst. Zeespiegel heeft er in redelijkheid op mogen vertrouwen dat de bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 daarmee uiterlijk 10 mei 2021 definitief tot een einde was gekomen. Omdat de definitieve koop met [betrokkene 1] pas later tot stand is gekomen, is Zeespiegel niet op grond van artikel 6 van de bemiddelingsovereenkomst gehouden om de door Zeespiegel (primair) gevorderde courtage te betalen. 4.6. Niet in geschil is dat [eiser] na 10 mei 2021 bemiddeld heeft tussen Zeespiegel en [betrokkene 1] en dat er tussen die partijen een – later ontbonden – koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zeespiegel zegt dat deze werkzaamheden zijn verricht op basis van een eenmalige losse overeenkomst, welke is vastgelegd in e-mails van januari 2021. [eiser] heeft ter zake alleen gezegd dat de bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 niet is geëindigd. Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat de bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 uiterlijk 10 mei 2021 is geëindigd. Daarmee staat, ook gelet op de nieuwe afspraken over courtage van januari 2021, vast dat de bemiddeling na 10 mei 2021 heeft plaatsgevonden op basis van een eenmalige losse overeenkomst tot bemiddelen naar een koopovereenkomst met [betrokkene 1]. Deze koopovereenkomst is ook tot stand gekomen, maar op 14 juli 2021 door [betrokkene 1] ontbonden. Daarmee is ook de eenmalige losse overeenkomst op die datum geëindigd. Dat Zeespiegel vervolgens heeft toegezegd dat zij [eiser] opnieuw zou inschakelen als zij het hotel wilde verkopen, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd, ook in het licht van de eerdere mededelingen van Zeespiegel in 2020 en 2021 inzake beëindiging van de bemiddeling. 4.7. Bij de mondelinge behandeling hebben partijen beiden aangegeven dat op deze (eenmalige) opdracht tot bemiddeling bij verkoop aan [betrokkene 1] de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing waren. Ook deze kennen (in artikel 3.5) een bepaling van exclusiviteit waarin staat dat [eiser] recht heeft op volledige betaling van courtage bij schending van de exclusiviteit. Daarbij wordt ook vermeld dat [eiser] bij schending het recht heeft de opdracht per direct te beëindigen. De rechtbank legt deze exclusiviteit daarom zo uit dat ook deze alleen geldt gedurende de looptijd van de opdracht. Omdat ook de eenmalige losse opdracht al was geëindigd toen Zeespiegel de definitieve koopovereenkomst met [betrokkene 1] aanging, geeft ook deze regeling [eiser] geen recht op betaling van de door haar gevorderde courtage. 4.8. Deze vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen. Subsidiair: € 61.256,25 4.9. [eiser] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 4 van de algemene voorwaarden heeft [eiser] aanspraak op de overeengekomen courtagepercentages over de daadwerkelijk overeengekomen koopsom. Deze bedragen zijn ook verschuldigd als de koopovereenkomst zonder (directe) betrokkenheid van [eiser] tot stand is gekomen. [eiser] heeft ook veel inspanningen verricht ten aanzien van de verkoop van het hotel aan [betrokkene 1].

4.22. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Daarmee is er geen grondslag om de gevorderde wettelijke handelsrente en vergoeding buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen. Deze vorderingen behoeven geen nadere bespreking en worden eveneens afgewezen. Proceskostenveroordeling 4.23. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure tot op heden begroot op: griffierecht € 6.617,00 salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten à € 1.214,00) nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals in de beslissing) Totaal € 9.223,00

De rechtbank 5.1. wijst het gevorderde af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 9.223,00, te betalen aan Zeespiegel binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025. type: 1155 coll:

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/354632 / HA ZA 24-392 Vonnis van 8 januari 2025 in de zaak van [eiser], handelend onder de naam [bedrijf 1], gevestigd te [plaats], eiser, advocaten mr. W.J.T. Ursem en mr. R.W.P. Kocken te Alkmaar, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HOTEL ZEESPIEGEL HOLDING B.V., statutair gevestigd en kantoor houdende te Zandvoort, gedaagde, advocaat mr. K. van der Leij te Spaarndam, (gemeente Haarlem). Partijen zullen hierna [eiser] en Zeespiegel genoemd worden. De zaak in het kort [eiser] heeft als makelaar in horecabedrijven de opdracht van Zeespiegel gekregen om diensten te verlenen bij de verkoop van het hotel van Zeespiegel. Nadat een door [eiser] bemiddelde koopovereenkomst is ontbonden, is het hotel enige tijd later alsnog verkocht aan dezelfde koper. [eiser] vordert nu betaling van courtage. Ook vordert [eiser] betaling van een contractuele boete omdat Zeespiegel hem niet op eerste verzoek een afschrift van de latere koopovereenkomst heeft gestuurd. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af. Op grond van de overeenkomst heeft [eiser] recht op courtage als het hotel binnen een jaar na het einde van de opdracht zou zijn verkocht. Toen het hotel verkocht werd, was de opdracht van [eiser] echter al meer dan een jaar geëindigd. Zeespiegel hoeft de contractuele boete niet te betalen, omdat zij niet gehouden was om [eiser] een afschrift van de overeenkomst toe te zenden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 18 september 2024 de mondelinge behandeling van 21 november 2024, waarbij van de zijde van [eiser] een pleitnota is overgelegd en van welke zitting voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is een makelaarskantoor gespecialiseerd in de aan- en verkoop, het verhuren en het taxeren van horecabedrijven. 2.2. Op 30 augustus 2019 hebben [eiser] en Zeespiegel een overeenkomst van “opdracht tot dienstverlening voor verkoop onderneming” getekend. In deze overeenkomst staat onder meer dat Zeespiegel aan [eiser] opdracht heeft verstrekt tot het verlenen van diensten voor de verkoop van Hotel Zeespiegel (exclusief de externe appartementen). Daarbij is de vraagprijs vastgesteld op € 1.495.000,- voor de goodwill, inventaris en handelsnaam en € 2.795.000,- voor het onroerend goed (hierna gezamenlijk: het hotel). 2.3. In de inleiding van de schriftelijke opdracht staat onder meer: Géén resultaat, géén courtagenota (…) de opdrachtgever betaalt slechts bij resultaat oftewel op basis van No Cure, No Pay. Daarnaast kan iedere opdrachtgever per drie maanden zijn opdracht kosteloos intrekken. 2.4. In de opdracht zelf is – voor zover van belang – het volgende vastgelegd. De opdracht is verstrekt voor de duur van drie maanden. Deze termijn wordt na ommekomst steeds stilzwijgend verlengd met drie maanden. Verlenging blijft uit als de opdrachtgever uiterlijk één maand voor het einde van de termijn schriftelijk aangeeft dat hij niet wil verlengen. Bij verkoop bedraagt de courtage 2,5% van de uiteindelijke verkoopprijs van de onderneming. De courtagetarieven zijn overeengekomen op basis van “No Cure, No Pay”. Courtage is alleen verschuldigd bij totstandkoming van een overeenkomst. Op de opdracht zijn geen intrekkingskosten van toepassing. De overeenkomst bevat een exclusiviteitsbepaling, die onder meer inhoudt dat de opdrachtgever geen gebruik zal maken van diensten van een ander dan de makelaar en dat de opdrachtgever niet buiten de makelaar om een overeenkomst tot stand zal brengen. Daarbij is opgenomen dat de makelaar terstond recht heeft courtage als in strijd met de exclusiviteit een overeenkomst tot stand komt gedurende de periode dat de opdracht loopt. 2.5. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer dat courtage ook verschuldigd is als de overeenkomst tot stand komt binnen een jaar na het einde van de opdracht, waarbij dan een onweerlegbaar rechtsvermoeden geldt dat de overeenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de opdracht. 2.6. Op 13 maart 2020 heeft [eiser] aan Zeespiegel geschreven dat hij heeft vernomen dat Zeespiegel de knoop definitief heeft doorgehakt en de verkoopactiviteiten stil wil leggen en dat [eiser] dit besluit respecteert. [eiser] heeft daarbij onder meer gezegd dat hij de zaak offline zal halen en gevraagd hoe hij zal omgaan met nieuwe kandidaten op al uitgezette “lijntjes” en hoe hij moet omgaan met de door de heren [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) uitgesproken interesse. 2.7. Op 28 september 2020 heeft [eiser] aan [betrokkene 2] (de boekhouder van Zeespiegel) het volgende geschreven in reactie op de mededeling van [betrokkene 2] dat er pas weer cijfers worden verstrekt als er sprake is van echt serieuze kandidaten: Ik respecteer jullie besluit. (…) Als er nu ook geen actuele cijfers meer gestuurd worden en er wordt gesteld dat het aan de tientallen kandidaten ligt, sta ik nu 3 nul achter. (…) Ik – of iedere andere makelaar die jullie behartigt – moet wel een reële kans van slagen krijgen en jullie vertrouwen behouden. Dat lijkt hier dusdanig af te nemen dat we dit moeten herstellen of dat we ons moeten berusten in de situatie dat het simpelweg niet gaat lukken onder de voorwaarden die jullie wensen. 2.8. Met een e-mail van 3 november 2020 heeft Zeespiegel aan [eiser] het volgende geschreven: Bedankt voor je bezoek en mail. Op dit moment ga ik niets veranderen, dus onze overeenkomst blijft zoals die in maart al was ontbonden. Het verbaasde ons wel een beetje tijdens het gesprek, dat jij nog repte van een verbintenis. Maar deze is in maart 2020 al gestopt. (…) Uiteraard weet je onze gedachte, mocht je echt denken dat je iemand heb ben je uiteraard altijd welkom en een commissie zit er altijd in. (…) 2.9. In reactie hierop heeft [eiser] Zeespiegel bedankt voor de terugkoppeling en meegedeeld dat hij het besluit respecteert. 2.10. Vervolgens heeft [betrokkene 1] opnieuw belangstelling getoond in de aankoop van het hotel. Daarop heeft Zeespiegel aan [eiser] gevraagd welke courtage Zeespiegel zou moeten betalen als zij op de bieding van [betrokkene 1] zou ingaan. [eiser] heeft met een e-mail van 13-1-2021 meegedeeld als voorbeeld te willen rekenen met de bedragen die hij in zijn oorspronkelijke voorstel heeft genoemd, waarbij hij bij wijze van tegemoetkoming bereid is het percentage over de koopsom (van de goodwill) van de onderneming te verlagen naar 1,5%. Daarbij heeft [eiser] aangegeven dat hij het niet eens is met het uitgangspunt van Zeespiegel dat [eiser] geen recht meer zou hebben op de courtage: er is slechts gesproken over opschorting van de opdracht. Zeespiegel heeft een tegenvoorstel gedaan met vaste courtagebedragen gekoppeld aan bepaalde verkoopprijzen. Deze staffel is door [eiser] geaccepteerd met dien verstande dat hij een minimumtarief van € 37.500,- heeft gesteld. 2.11. Op 11 mei 2021 heeft [eiser] aan Zeespiegel meegedeeld dat hij, zoals besproken, het dossier zal sluiten en alles offline zal halen. Daarbij heeft hij aangegeven dat er nog twee kandidaten zijn binnengekomen die hij nog wel in behandeling zal nemen. 2.12. Met een e-mail van 12 mei 2021 heeft [eiser] het volgende meegedeeld aan Zeespiegel: Bij deze bevestig ik de intrekking van de opdracht tot verkoop onderneming en OG Hogeweg 70-72 te Zandvoort per 10 mei 2021 (rechtbank: dit is het adres van het hotel). Het object is (bijna) verwijderd van alle relevante websites: voor twee websites zijn wij afhankelijk van een externe partij voor verwijdering, dit zal echter op zeer korte termijn gebeuren. Voor de formaliteit wijzen wij u op de volgende artikelen uit de ondertekende opdracht tot dienstverlening en/of de bij de opdracht behorende algemene voorwaarden: Art. 4.2.b. Algemene voorwaarden Opdrachtgever is tevens Courtage verschuldigd indien de Overeenkomst tot stand is gekomen binnen één jaar na het eindigen van de Opdracht (…) U moet bij verkoop binnen één jaar dus te allen tijde in overleg gaan met [bedrijf 1]. Wij bedanken u voor het in ons gestelde vertrouwen en wensen u verder goede zaken toe! 2.13. Op 2 juli 2021 zijn Zeespiegel en [betrokkene 1] na bemiddeling door [eiser] koopovereenkomsten aangegaan voor de goodwill en inventaris van het hotel en voor het pand. De totale koopsom bedroeg € 3.700.000,- exclusief belastingen en kosten. Beide overeenkomsten bevatten een ontbindende voorwaarde: de koper kon de overeenkomst ontbinden bij een haar niet passende uitkomst van haar due diligence onderzoek. 2.14. [betrokkene 1] heeft op 14 juli 2021 een beroep gedaan op deze ontbindende voorwaarde. Daarbij heeft [betrokkene 1] onder meer meegedeeld dat er veel onduidelijkheden en discrepanties zijn tussen de cijfers in het exploitatieoverzicht en de door de boekhouder verstrekte cijfers. Op 15 juli 2021 heeft Zeespiegel [betrokkene 1] meegedeeld dat hij op grond van de overeenkomst niet anders kan dan instemmen met de ontbinding. 2.15. Op 1 november 2021 heeft [eiser] aan Zeespiegel gevraagd of hij het hotel weer actief in de markt kan zetten.

3.1. [eiser] vordert samengevat - dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. Zeespiegel: a. primair zal veroordelen tot betaling van € 79.043,25 aan [eiser], b. subsidiair zal veroordelen tot betaling van € 61.256,25 aan [eiser], c. meer subsidiair zal veroordelen tot betaling van € 46.887,50 aan [eiser], telkens vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 augustus 2023; II. Zeespiegel zal veroordelen tot betaling van de contractuele boete over de periode van 1 augustus 2023 tot en met 1 juli 2024, groot € 84.000,-, te vermeerderen met de contractuele boete van € 250,- per dag vanaf 2 juli 2024; III. Zeespiegel zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten aan [eiser], primair begroot op € 1.565,43, subsidiair op € 1.387,56 en meer subsidiair op € 1.243,88, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding; IV. Zeespiegel zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis; V. Zeespiegel zal veroordelen om aan [eiser] te voldoen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als betaling niet plaatsvindt binnen veertien dagen. 3.2. Zeespiegel voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. [eiser] vordert allereerst veroordeling van Zeespiegel tot betaling van courtage. Daarbij vordert zij primair, subsidiair en meer subsidiair verschillende bedragen. De rechtbank zal deze vorderingen hierna afzonderlijk behandelen. Primair: € 79.043,25 4.2. [eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. De bemiddelingsovereenkomst die partijen in 2019 zijn aangegaan, is niet geëindigd. Partijen hadden afgesproken dat Zeespiegel zich voorlopig op haar onderneming zou richten om vervolgens in oktober 2020 de verkoop weer te hervatten. Na deze tijdelijke onderbreking heeft [eiser] zijn activiteiten herstart. Omdat verkoop op korte termijn niet mogelijk leek, heeft Zeespiegel de verkoop in mei 2021 nogmaals ‘on hold’ gezet. Dat gold echter niet voor [betrokkene 1]. Van mei tot en met juli 2021 heeft [eiser] intensief contact gehad met [betrokkene 1]. Nadat [betrokkene 1] de koop had ontbonden heeft Zeespiegel niet schriftelijk meegedeeld dat zij de bemiddelingsovereenkomst wilde beëindigen. Zij heeft juist toegezegd dat zij zich weer bij [eiser] zou melden zodra het object opnieuw in de verkoop kon worden gezet. Toen het hotel in 2022 aan [betrokkene 1] werd verkocht bestond de bemiddelingsovereenkomst daarom nog. Op grond van de exclusiviteitsregeling mocht Zeespiegel niet buiten [eiser] om onderhandelen. Ook moest Zeespiegel elke ontwikkeling schriftelijk melden. Omdat Zeespiegel in strijd met deze afspraken heeft gehandeld is zij terstond courtage verschuldigd op basis van de vraagprijs (als vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst). Deze courtage bedraagt € 79.043,25 inclusief btw. Dat Zeespiegel deze courtage moet betalen is ook redelijk omdat [eiser] in het kader van de bemiddelingsovereenkomst veelvuldig contact heeft gehad met [betrokkene 1]. Aangenomen moet worden dat deze inspanningen hebben bijgedragen aan het tot stand komen van de uiteindelijke koop. 4.3. Zeespiegel zegt dat deze vordering moet worden afgewezen. Zij voert het volgende aan. De bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 is – na interesse van [betrokkene 1] die op niets uitliep – eind januari 2020 in goed overleg tussen partijen beëindigd. Dit heeft Zeespiegel in haar e-mail van 3 november 2020 nog eens in niet mis te verstane bewoordingen aan [eiser] bevestigd. [eiser] heeft daarop geantwoord dat hij het besluit van Zeespiegel respecteert. Omdat Zeespiegel best nog bereid was te praten als er een echt serieuze kandidaat was, heeft Zeespiegel nog wel aan [eiser] gezegd dat als [eiser] vrijblijvend een kandidaat zou voordragen, zij bereid was een nader vast te stellen courtage te betalen. [eiser] is hiermee akkoord gegaan. [eiser] was daarna in zijn berichtgeving echter onduidelijk over het einde van de opdracht. Op verzoek van Zeespiegel heeft [eiser] op 12 mei 2021 nog eens ten overvloede bevestigd dat de opdracht was ingetrokken. Daarmee staat vast dat de bemiddelingsovereenkomst per 10 mei 2021 in ieder geval geëindigd was. Daarmee valt de verkoop van het hotel in november 2022 niet binnen de “scope” van de oorspronkelijke bemiddelingsovereenkomst. 4.4. De rechtbank zal de vordering om Zeespiegel te veroordelen tot betaling van € 79.043,25 afwijzen. [eiser] baseert deze vordering met name op artikel 6 van de bemiddelingsovereenkomst. Dit artikel luidt: 6.1. De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. Hij maakt geen gebruik van diensten van anderen dan de makelaar. Buiten de makelaar brengt hij geen overeenkomsten tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt heeft de makelaar ter stond recht op courtage uitgaande van de in deze opdracht omschreven vraagprijzen en tarieven. Makelaar heeft recht op volledige courtage bij overdracht van het eigendom en/of het gebruik van het object (…) gedurende de periode dat de opdracht loopt (…). 4.5. Het artikel geeft de makelaar recht op volledige courtage gedurende de periode dat de opdracht loopt. De definitieve verkoop aan [betrokkene 1] is echter na de looptijd van de bemiddelingsopdracht tot stand gekomen. Zeespiegel heeft voldoende onderbouwd dat de oorspronkelijke bemiddelingsopdracht, voor zover deze al niet in maart 2020 is geëindigd, uiterlijk 10 mei 2021 is geëindigd. [eiser] heeft met zijn e-mail van 12 mei 2021 de intrekking van de opdracht heeft bevestigd. In die e-mail heeft [eiser] erop gewezen dat Zeespiegel courtage verschuldigd zou zijn bij verkoop binnen één jaar. Daarbij heeft [eiser] Zeespiegel bedankt voor het vertrouwen en haar verder goede zaken toegewenst. Zeespiegel heeft er in redelijkheid op mogen vertrouwen dat de bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 daarmee uiterlijk 10 mei 2021 definitief tot een einde was gekomen. Omdat de definitieve koop met [betrokkene 1] pas later tot stand is gekomen, is Zeespiegel niet op grond van artikel 6 van de bemiddelingsovereenkomst gehouden om de door Zeespiegel (primair) gevorderde courtage te betalen. 4.6. Niet in geschil is dat [eiser] na 10 mei 2021 bemiddeld heeft tussen Zeespiegel en [betrokkene 1] en dat er tussen die partijen een – later ontbonden – koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zeespiegel zegt dat deze werkzaamheden zijn verricht op basis van een eenmalige losse overeenkomst, welke is vastgelegd in e-mails van januari 2021. [eiser] heeft ter zake alleen gezegd dat de bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 niet is geëindigd. Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat de bemiddelingsovereenkomst van augustus 2019 uiterlijk 10 mei 2021 is geëindigd. Daarmee staat, ook gelet op de nieuwe afspraken over courtage van januari 2021, vast dat de bemiddeling na 10 mei 2021 heeft plaatsgevonden op basis van een eenmalige losse overeenkomst tot bemiddelen naar een koopovereenkomst met [betrokkene 1]. Deze koopovereenkomst is ook tot stand gekomen, maar op 14 juli 2021 door [betrokkene 1] ontbonden. Daarmee is ook de eenmalige losse overeenkomst op die datum geëindigd. Dat Zeespiegel vervolgens heeft toegezegd dat zij [eiser] opnieuw zou inschakelen als zij het hotel wilde verkopen, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd, ook in het licht van de eerdere mededelingen van Zeespiegel in 2020 en 2021 inzake beëindiging van de bemiddeling. 4.7. Bij de mondelinge behandeling hebben partijen beiden aangegeven dat op deze (eenmalige) opdracht tot bemiddeling bij verkoop aan [betrokkene 1] de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing waren. Ook deze kennen (in artikel 3.5) een bepaling van exclusiviteit waarin staat dat [eiser] recht heeft op volledige betaling van courtage bij schending van de exclusiviteit. Daarbij wordt ook vermeld dat [eiser] bij schending het recht heeft de opdracht per direct te beëindigen. De rechtbank legt deze exclusiviteit daarom zo uit dat ook deze alleen geldt gedurende de looptijd van de opdracht. Omdat ook de eenmalige losse opdracht al was geëindigd toen Zeespiegel de definitieve koopovereenkomst met [betrokkene 1] aanging, geeft ook deze regeling [eiser] geen recht op betaling van de door haar gevorderde courtage. 4.8. Deze vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen. Subsidiair: € 61.256,25 4.9. [eiser] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 4 van de algemene voorwaarden heeft [eiser] aanspraak op de overeengekomen courtagepercentages over de daadwerkelijk overeengekomen koopsom. Deze bedragen zijn ook verschuldigd als de koopovereenkomst zonder (directe) betrokkenheid van [eiser] tot stand is gekomen. [eiser] heeft ook veel inspanningen verricht ten aanzien van de verkoop van het hotel aan [betrokkene 1].

4.22. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Daarmee is er geen grondslag om de gevorderde wettelijke handelsrente en vergoeding buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen. Deze vorderingen behoeven geen nadere bespreking en worden eveneens afgewezen. Proceskostenveroordeling 4.23. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure tot op heden begroot op: griffierecht € 6.617,00 salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten à € 1.214,00) nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals in de beslissing) Totaal € 9.223,00

De rechtbank 5.1. wijst het gevorderde af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 9.223,00, te betalen aan Zeespiegel binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025. type: 1155 coll:

Zij heeft onmiskenbaar aan de koop bijgedragen door [betrokkene 1] als gegadigde aan te dragen, [betrokkene 1] aanhoudend van informatie te voorzien, gesprekken te voeren, bezichtigingen te houden en koopovereenkomsten op te stellen. De definitieve koopovereenkomsten vertonen ook gelijkenissen met de eerder door [eiser] opgestelde koopovereenkomsten. Hieruit volgt dat [eiser] recht heeft op een courtage van € 61.256,25. 4.10. Zeespiegel betwist de aanspraken van [eiser]. Zij brengt onder meer naar voren dat de definitieve koopovereenkomsten meer dan een jaar na het einde van de bemiddeling van [eiser] zijn gesloten en dat koopovereenkomsten als deze vaak grote gelijkenissen vertonen 4.11. Ook deze vordering zal worden afgewezen. De betalingsverplichting van artikel 4 van de algemene voorwaarden geldt als de koopovereenkomst tijdens de bemiddelingsopdracht of binnen één jaar na het einde van de opdracht tot stand komt (artikel 4.2 a en b). Zoals de rechtbank hiervoor in r.o. 4.5 en 4.6 heeft overwogen en beslist waren de bemiddelingsovereenkomsten al meer dan een jaar geëindigd toen Zeespiegel op 22 november 2022 de definitieve koopovereenkomst met [betrokkene 1] aanging. Meer subsidiair: € 46.887,50 4.12. [eiser] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Op grond van de bemiddelingsovereenkomst is courtage verschuldigd bij het tot stand komen van een koopovereenkomst. Op 2 juli 2021 is een koopovereenkomst met [betrokkene 1] tot stand gekomen. Betaling van courtage bij het tot stand komen van de koop is ook het wettelijk uitgangspunt. Daarvan zijn partijen niet afgeweken. 4.13. Zeespiegel voert verweer. Zij brengt naar voren dat in de algemene voorwaarden is vastgelegd dat geen courtage verschuldigd is als de koop wordt ontbonden. 4.14. Deze vordering [eiser] zal worden afgewezen. Artikel 4.5 van de algemene voorwaarden van [eiser] bepaalt: Indien de Overeenkomst afhankelijk is gemaakt van een opschortende of ontbindende voorwaarde is ook het recht op Courtage daarvan afhankelijk, tenzij een van de partijen betrokken bij de Overeenkomst het niet realiseren van de voorwaarden in overwegende mate heeft kunnen beïnvloeden. 4.15. Partijen zijn het er over eens dat ter zake de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing waren. Vaststaat ook dat [betrokkene 1] de koopovereenkomst van 2 juli 2021 met een beroep op de overeengekomen voorwaarden heeft ontbonden. [eiser] heeft niet of onvoldoende onderbouwd dat een van de partijen bij de koopovereenkomst het niet realiseren van de voorwaarden in overwegende mate heeft kunnen beïnvloeden. Dit betekent dat het recht op courtage met de ontbinding van de koopovereenkomst is vervallen. 4.16. [eiser] legt ook (alternatief) het volgende aan deze vordering ten grondslag. Op grond van artikel 4.4 van de algemene voorwaarden is Zeespiegel courtage verschuldigd als na het realiseren van de overeenkomst deze niet tot uitvoering komt door enige tekortkoming aan de zijde van een of beide bij de koopovereenkomst betrokken partijen. [eiser] heeft haar waarderingen steeds gebaseerd op de door de boekhouder van Zeespiegel aangeleverde cijfers. De koper heeft bij zijn onderzoek echter fouten geconstateerd. Daaruit blijkt dat Zeespiegel niet de juiste stukken had aangeleverd. Op grond van deze tekortkoming moet Zeespiegel de courtage betalen als schadevergoeding. 4.17. Zeespiegel betwist dat zij onjuiste informatie heeft verstrekt. Zij heeft aangevoerd dat de omzet voor het te verkopen deel van de onderneming uit de algemene cijfers gehaald moest worden en dat [eiser] daarmee ook bekend was. 4.18. Voor zover het aanleveren van onjuiste cijfers al een tekortkoming van Zeespiegel tegenover [betrokkene 1] kan zijn, geldt het volgende. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is het aan [eiser] om voldoende te stellen en bij betwisting te onderbouwen waarom de cijfers onjuist waren. [eiser] heeft in dit verband alleen gesteld dat het niet anders kan dan dat Zeespiegel verkeerde cijfers heeft aangeleverd, omdat [betrokkene 1] de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen en de overeenkomst is ontbonden. Waar Zeespiegel een verklaring van haar financieel adviseur over de juistheid van de cijfers heeft overgelegd, heeft [eiser] ook tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd niet kunnen aangeven waar de onjuistheden in de door Zeespiegel aangeleverde cijfers zitten. [eiser] heeft haar stellingen dan ook onvoldoende onderbouwd. Ook deze grondslag leidt dan ook niet tot toewijzing van de vordering. De vordering tot betaling van € 84.000 4.19. [eiser] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Zeespiegel heeft in strijd met artikel 4.7 van de algemene voorwaarden gehandeld door [eiser] niet op eerste verzoek binnen een week een afschrift van de koopovereenkomst met [betrokkene 1] van november 2022 te verstrekken. [eiser] heeft hier in haar brief van 1 augustus 2023 nadrukkelijk om gevraagd. Door niet aan dit verzoek te voldoen, verbeurt Zeespiegel vanaf die datum een boete van € 250,00 per dag. Deze boete is tot het moment van dagvaarden opgelopen tot een bedrag van € 84.000,-. 4.20. Zeespiegel voert verweer. Zij zegt dat deze verplichting niet meer van toepassing was, omdat er in november 2022 al lange tijd geen sprake meer was van een bemiddelingsovereenkomst. Daarbij komt dat de verplichting ziet op overeenkomsten die in strijd met de exclusiviteitsverplichting zijn gesloten. Daarvan is geen sprake. Zeespiegel hoefde dan ook niet aan het verzoek van [eiser] te voldoen. Voor zover [eiser] ter zake wel aanspraken mocht hebben, verzoekt Zeespiegel deze te matigen tot nul omdat [eiser] geen belang bij de overeenkomst had en hem andere middelen ter beschikking stonden. 4.21. Deze vordering van [eiser] wordt afgewezen. Artikel 4.7 van de algemene voorwaarden verwijst naar een “Overeenkomst als bedoeld in” (onder meer) artikel 4.2 van de algemene voorwaarden. Artikel 4.2 ziet op koopovereenkomsten die tijdens de opdracht en binnen één jaar na het eindigen van de opdracht zijn aangegaan. De in artikel 4.7 opgenomen verplichting op eerste verzoek een afschrift te verstrekken ziet daarom op overeenkomsten die tijdens de opdracht en binnen één jaar na het eindigen van de opdracht zijn aangegaan. Zoals hierboven is overwogen, was van een dergelijke overeenkomst geen sprake. Zeespiegel was dan ook niet gehouden om de gevraagde informatie te verstrekken en is de gevorderde boete niet verschuldigd.

Zij heeft onmiskenbaar aan de koop bijgedragen door [betrokkene 1] als gegadigde aan te dragen, [betrokkene 1] aanhoudend van informatie te voorzien, gesprekken te voeren, bezichtigingen te houden en koopovereenkomsten op te stellen. De definitieve koopovereenkomsten vertonen ook gelijkenissen met de eerder door [eiser] opgestelde koopovereenkomsten. Hieruit volgt dat [eiser] recht heeft op een courtage van € 61.256,25. 4.10. Zeespiegel betwist de aanspraken van [eiser]. Zij brengt onder meer naar voren dat de definitieve koopovereenkomsten meer dan een jaar na het einde van de bemiddeling van [eiser] zijn gesloten en dat koopovereenkomsten als deze vaak grote gelijkenissen vertonen 4.11. Ook deze vordering zal worden afgewezen. De betalingsverplichting van artikel 4 van de algemene voorwaarden geldt als de koopovereenkomst tijdens de bemiddelingsopdracht of binnen één jaar na het einde van de opdracht tot stand komt (artikel 4.2 a en b). Zoals de rechtbank hiervoor in r.o. 4.5 en 4.6 heeft overwogen en beslist waren de bemiddelingsovereenkomsten al meer dan een jaar geëindigd toen Zeespiegel op 22 november 2022 de definitieve koopovereenkomst met [betrokkene 1] aanging. Meer subsidiair: € 46.887,50 4.12. [eiser] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Op grond van de bemiddelingsovereenkomst is courtage verschuldigd bij het tot stand komen van een koopovereenkomst. Op 2 juli 2021 is een koopovereenkomst met [betrokkene 1] tot stand gekomen. Betaling van courtage bij het tot stand komen van de koop is ook het wettelijk uitgangspunt. Daarvan zijn partijen niet afgeweken. 4.13. Zeespiegel voert verweer. Zij brengt naar voren dat in de algemene voorwaarden is vastgelegd dat geen courtage verschuldigd is als de koop wordt ontbonden. 4.14. Deze vordering [eiser] zal worden afgewezen. Artikel 4.5 van de algemene voorwaarden van [eiser] bepaalt: Indien de Overeenkomst afhankelijk is gemaakt van een opschortende of ontbindende voorwaarde is ook het recht op Courtage daarvan afhankelijk, tenzij een van de partijen betrokken bij de Overeenkomst het niet realiseren van de voorwaarden in overwegende mate heeft kunnen beïnvloeden. 4.15. Partijen zijn het er over eens dat ter zake de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing waren. Vaststaat ook dat [betrokkene 1] de koopovereenkomst van 2 juli 2021 met een beroep op de overeengekomen voorwaarden heeft ontbonden. [eiser] heeft niet of onvoldoende onderbouwd dat een van de partijen bij de koopovereenkomst het niet realiseren van de voorwaarden in overwegende mate heeft kunnen beïnvloeden. Dit betekent dat het recht op courtage met de ontbinding van de koopovereenkomst is vervallen. 4.16. [eiser] legt ook (alternatief) het volgende aan deze vordering ten grondslag. Op grond van artikel 4.4 van de algemene voorwaarden is Zeespiegel courtage verschuldigd als na het realiseren van de overeenkomst deze niet tot uitvoering komt door enige tekortkoming aan de zijde van een of beide bij de koopovereenkomst betrokken partijen. [eiser] heeft haar waarderingen steeds gebaseerd op de door de boekhouder van Zeespiegel aangeleverde cijfers. De koper heeft bij zijn onderzoek echter fouten geconstateerd. Daaruit blijkt dat Zeespiegel niet de juiste stukken had aangeleverd. Op grond van deze tekortkoming moet Zeespiegel de courtage betalen als schadevergoeding. 4.17. Zeespiegel betwist dat zij onjuiste informatie heeft verstrekt. Zij heeft aangevoerd dat de omzet voor het te verkopen deel van de onderneming uit de algemene cijfers gehaald moest worden en dat [eiser] daarmee ook bekend was. 4.18. Voor zover het aanleveren van onjuiste cijfers al een tekortkoming van Zeespiegel tegenover [betrokkene 1] kan zijn, geldt het volgende. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is het aan [eiser] om voldoende te stellen en bij betwisting te onderbouwen waarom de cijfers onjuist waren. [eiser] heeft in dit verband alleen gesteld dat het niet anders kan dan dat Zeespiegel verkeerde cijfers heeft aangeleverd, omdat [betrokkene 1] de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen en de overeenkomst is ontbonden. Waar Zeespiegel een verklaring van haar financieel adviseur over de juistheid van de cijfers heeft overgelegd, heeft [eiser] ook tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd niet kunnen aangeven waar de onjuistheden in de door Zeespiegel aangeleverde cijfers zitten. [eiser] heeft haar stellingen dan ook onvoldoende onderbouwd. Ook deze grondslag leidt dan ook niet tot toewijzing van de vordering. De vordering tot betaling van € 84.000 4.19. [eiser] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Zeespiegel heeft in strijd met artikel 4.7 van de algemene voorwaarden gehandeld door [eiser] niet op eerste verzoek binnen een week een afschrift van de koopovereenkomst met [betrokkene 1] van november 2022 te verstrekken. [eiser] heeft hier in haar brief van 1 augustus 2023 nadrukkelijk om gevraagd. Door niet aan dit verzoek te voldoen, verbeurt Zeespiegel vanaf die datum een boete van € 250,00 per dag. Deze boete is tot het moment van dagvaarden opgelopen tot een bedrag van € 84.000,-. 4.20. Zeespiegel voert verweer. Zij zegt dat deze verplichting niet meer van toepassing was, omdat er in november 2022 al lange tijd geen sprake meer was van een bemiddelingsovereenkomst. Daarbij komt dat de verplichting ziet op overeenkomsten die in strijd met de exclusiviteitsverplichting zijn gesloten. Daarvan is geen sprake. Zeespiegel hoefde dan ook niet aan het verzoek van [eiser] te voldoen. Voor zover [eiser] ter zake wel aanspraken mocht hebben, verzoekt Zeespiegel deze te matigen tot nul omdat [eiser] geen belang bij de overeenkomst had en hem andere middelen ter beschikking stonden. 4.21. Deze vordering van [eiser] wordt afgewezen. Artikel 4.7 van de algemene voorwaarden verwijst naar een “Overeenkomst als bedoeld in” (onder meer) artikel 4.2 van de algemene voorwaarden. Artikel 4.2 ziet op koopovereenkomsten die tijdens de opdracht en binnen één jaar na het eindigen van de opdracht zijn aangegaan. De in artikel 4.7 opgenomen verplichting op eerste verzoek een afschrift te verstrekken ziet daarom op overeenkomsten die tijdens de opdracht en binnen één jaar na het eindigen van de opdracht zijn aangegaan. Zoals hierboven is overwogen, was van een dergelijke overeenkomst geen sprake. Zeespiegel was dan ook niet gehouden om de gevraagde informatie te verstrekken en is de gevorderde boete niet verschuldigd.

Zij heeft onmiskenbaar aan de koop bijgedragen door [betrokkene 1] als gegadigde aan te dragen, [betrokkene 1] aanhoudend van informatie te voorzien, gesprekken te voeren, bezichtigingen te houden en koopovereenkomsten op te stellen. De definitieve koopovereenkomsten vertonen ook gelijkenissen met de eerder door [eiser] opgestelde koopovereenkomsten. Hieruit volgt dat [eiser] recht heeft op een courtage van € 61.256,25. 4.10. Zeespiegel betwist de aanspraken van [eiser]. Zij brengt onder meer naar voren dat de definitieve koopovereenkomsten meer dan een jaar na het einde van de bemiddeling van [eiser] zijn gesloten en dat koopovereenkomsten als deze vaak grote gelijkenissen vertonen 4.11. Ook deze vordering zal worden afgewezen. De betalingsverplichting van artikel 4 van de algemene voorwaarden geldt als de koopovereenkomst tijdens de bemiddelingsopdracht of binnen één jaar na het einde van de opdracht tot stand komt (artikel 4.2 a en b). Zoals de rechtbank hiervoor in r.o. 4.5 en 4.6 heeft overwogen en beslist waren de bemiddelingsovereenkomsten al meer dan een jaar geëindigd toen Zeespiegel op 22 november 2022 de definitieve koopovereenkomst met [betrokkene 1] aanging. Meer subsidiair: € 46.887,50 4.12. [eiser] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Op grond van de bemiddelingsovereenkomst is courtage verschuldigd bij het tot stand komen van een koopovereenkomst. Op 2 juli 2021 is een koopovereenkomst met [betrokkene 1] tot stand gekomen. Betaling van courtage bij het tot stand komen van de koop is ook het wettelijk uitgangspunt. Daarvan zijn partijen niet afgeweken. 4.13. Zeespiegel voert verweer. Zij brengt naar voren dat in de algemene voorwaarden is vastgelegd dat geen courtage verschuldigd is als de koop wordt ontbonden. 4.14. Deze vordering [eiser] zal worden afgewezen. Artikel 4.5 van de algemene voorwaarden van [eiser] bepaalt: Indien de Overeenkomst afhankelijk is gemaakt van een opschortende of ontbindende voorwaarde is ook het recht op Courtage daarvan afhankelijk, tenzij een van de partijen betrokken bij de Overeenkomst het niet realiseren van de voorwaarden in overwegende mate heeft kunnen beïnvloeden. 4.15. Partijen zijn het er over eens dat ter zake de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing waren. Vaststaat ook dat [betrokkene 1] de koopovereenkomst van 2 juli 2021 met een beroep op de overeengekomen voorwaarden heeft ontbonden. [eiser] heeft niet of onvoldoende onderbouwd dat een van de partijen bij de koopovereenkomst het niet realiseren van de voorwaarden in overwegende mate heeft kunnen beïnvloeden. Dit betekent dat het recht op courtage met de ontbinding van de koopovereenkomst is vervallen. 4.16. [eiser] legt ook (alternatief) het volgende aan deze vordering ten grondslag. Op grond van artikel 4.4 van de algemene voorwaarden is Zeespiegel courtage verschuldigd als na het realiseren van de overeenkomst deze niet tot uitvoering komt door enige tekortkoming aan de zijde van een of beide bij de koopovereenkomst betrokken partijen. [eiser] heeft haar waarderingen steeds gebaseerd op de door de boekhouder van Zeespiegel aangeleverde cijfers. De koper heeft bij zijn onderzoek echter fouten geconstateerd. Daaruit blijkt dat Zeespiegel niet de juiste stukken had aangeleverd. Op grond van deze tekortkoming moet Zeespiegel de courtage betalen als schadevergoeding. 4.17. Zeespiegel betwist dat zij onjuiste informatie heeft verstrekt. Zij heeft aangevoerd dat de omzet voor het te verkopen deel van de onderneming uit de algemene cijfers gehaald moest worden en dat [eiser] daarmee ook bekend was. 4.18. Voor zover het aanleveren van onjuiste cijfers al een tekortkoming van Zeespiegel tegenover [betrokkene 1] kan zijn, geldt het volgende. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is het aan [eiser] om voldoende te stellen en bij betwisting te onderbouwen waarom de cijfers onjuist waren. [eiser] heeft in dit verband alleen gesteld dat het niet anders kan dan dat Zeespiegel verkeerde cijfers heeft aangeleverd, omdat [betrokkene 1] de ontbindende voorwaarde heeft ingeroepen en de overeenkomst is ontbonden. Waar Zeespiegel een verklaring van haar financieel adviseur over de juistheid van de cijfers heeft overgelegd, heeft [eiser] ook tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd niet kunnen aangeven waar de onjuistheden in de door Zeespiegel aangeleverde cijfers zitten. [eiser] heeft haar stellingen dan ook onvoldoende onderbouwd. Ook deze grondslag leidt dan ook niet tot toewijzing van de vordering. De vordering tot betaling van € 84.000 4.19. [eiser] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Zeespiegel heeft in strijd met artikel 4.7 van de algemene voorwaarden gehandeld door [eiser] niet op eerste verzoek binnen een week een afschrift van de koopovereenkomst met [betrokkene 1] van november 2022 te verstrekken. [eiser] heeft hier in haar brief van 1 augustus 2023 nadrukkelijk om gevraagd. Door niet aan dit verzoek te voldoen, verbeurt Zeespiegel vanaf die datum een boete van € 250,00 per dag. Deze boete is tot het moment van dagvaarden opgelopen tot een bedrag van € 84.000,-. 4.20. Zeespiegel voert verweer. Zij zegt dat deze verplichting niet meer van toepassing was, omdat er in november 2022 al lange tijd geen sprake meer was van een bemiddelingsovereenkomst. Daarbij komt dat de verplichting ziet op overeenkomsten die in strijd met de exclusiviteitsverplichting zijn gesloten. Daarvan is geen sprake. Zeespiegel hoefde dan ook niet aan het verzoek van [eiser] te voldoen. Voor zover [eiser] ter zake wel aanspraken mocht hebben, verzoekt Zeespiegel deze te matigen tot nul omdat [eiser] geen belang bij de overeenkomst had en hem andere middelen ter beschikking stonden. 4.21. Deze vordering van [eiser] wordt afgewezen. Artikel 4.7 van de algemene voorwaarden verwijst naar een “Overeenkomst als bedoeld in” (onder meer) artikel 4.2 van de algemene voorwaarden. Artikel 4.2 ziet op koopovereenkomsten die tijdens de opdracht en binnen één jaar na het eindigen van de opdracht zijn aangegaan. De in artikel 4.7 opgenomen verplichting op eerste verzoek een afschrift te verstrekken ziet daarom op overeenkomsten die tijdens de opdracht en binnen één jaar na het eindigen van de opdracht zijn aangegaan. Zoals hierboven is overwogen, was van een dergelijke overeenkomst geen sprake. Zeespiegel was dan ook niet gehouden om de gevraagde informatie te verstrekken en is de gevorderde boete niet verschuldigd.