ECLI:NL:RBNHO:2025:13525

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11622324 \ CV EXPL 25-2138 Vonnis van 19 november 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , wonend te [plaats],3. de besloten vennootschap [eiser 3] B.V., gevestigd te [plaats], eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna samen te noemen: [eisers] en afzonderlijk: [eiser 1] , [eiser 2] en de vennootschap, gemachtigde: mr. G.C.M. Schipper, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , wonend te [plaats], gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagden] en afzonderlijk: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gemachtigde: mr. P.J. van der Putt.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met 6 producties van 11 maart 2025 - de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie met 21 producties - het tussenvonnis van 18 juni 2025 - de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie tevens houdende akte wijziging van eis in conventie met 3 producties - de mondelinge behandeling van 21 augustus 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij door beide partijen gebruik is gemaakt van pleitaantekeningen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eisers] zijn meer dan vijftig jaar geleden begonnen met de exploitatie van een melkveebedrijf aan de [adres] te [plaats]. Op het bedrijfsterrein stond een bouwvallig huisje, waarin [gedaagden] op basis van een mondelinge huurovereenkomst in januari 1979 zijn gaan wonen. In 1988 is dit huisje door [eisers] vervangen door een nieuwe woning (casco), die door [gedaagden] verder is afgebouwd (hierna: de woning). [gedaagde 1] heeft gedurende een bepaalde periode werkzaamheden verricht voor het bedrijf van [eisers] 2.2. In 2010 zijn [eiser 1] en [gedaagden], laatstgenoemden tezamen en afzonderlijk als huurder, een overeenkomst aangegaan die bij notariële akte is vastgelegd (hierna: aanvullende overeenkomst). De tekst van de aanvullende overeenkomst luidt, voor zover van belang: “(…) [eiser 1] , (…) te dezen handelend: a. voor zich in privé; als zodanig hierna te noemen: verhuurder ; b. in zijn hoedanigheid van directeur van (...) [eiser 3] B.V. (…) gemelde besloten vennootschap hierna te noemen: de vennootschap ; (…) in aanmerking nemende: - dat verhuurder aan huurder sedert januari 1979 verhuurt de hem in eigendom toebehorende woning gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente 1], sectie [kadaster nummer 1]; - dat verhuurder sedert jaren, aanvankelijk in de vorm van een vennootschap onder firma met zijn voornoemde echtgenote en sedert 31 maart 2008 in de vorm van een besloten vennootschap genaamd [eiser 3] BV een melkveehouderij uitoefent, ondermeer gelegen achter voormeld kadastraal perceel [kadaster nummer 1], en wel ondermeer op het daarachter gelegen perceel kadastraal bekend zelfde gemeente en sectie [kadaster nummer 2], zoals beide percelen zijn aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte twee kadastrale tekeningen; komen overeen: de huurder is verplicht zich te zullen onthouden van elke aktie -zowel in juridische als in feitelijke zin- welke de bedrijfsvoering van de melkveehouderij door de vennootschap zou kunnen belemmeren; de huurder staat er jegens de vennootschap voor in dat deze zich op geen enkele wijze zal verzetten tegen de door de vennootschap uitgeoefende bedrijfsvoering, op de wijze en de tijdstippen zoals deze gebruikelijk ten behoeve van de melkveehouderij plaatsvinden en zoals deze sedert jaren voor het onderhavige bedrijf plaatsvinden, en dat zij met name geen bezwaar zullen maken tegen de wijze van transport, de op het bedrijf gebruikte machines, de daarmee gepaard gaande geluiden, de gebruikelijk werktijden waarop één en ander plaatsvindt en de lucht welke een melkveehouderij verspreidt. Bij overtreding van vorenstaande verplichting verbeurt de huurder jegens de vennootschap een dadelijk, zonder nadere ingebrekestelling, opeisbare boete van EENHONDERD DUIZEND EURO (€ 100.000,00)’. 2.3. In een bijlage bij de aanvullende overeenkomst is vastgelegd dat de daarin opgenomen boete € 10.000,00 bedraagt, dat de kale huur per 1 juli 2010 € 400,00 per maand bedraagt en dat de jaarlijkse huurverhoging niet van toepassing is, tenzij in onderling overleg anders is overeengekomen. 2.4. Bij brief van 5 juli 2024 hebben [eisers] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en voorwaardelijk, voor het geval deze ontbinding niet standhoudt, de overeenkomst opgezegd op de gronden dat [gedaagden] zich niet als goed huurder hebben gedragen en dat [eisers] de woning dringend voor eigen gebruik nodig hebben. Daarnaast wordt aan [gedaagden] in de brief verzocht en worden zij zo nodig gesommeerd het gebruik van het perceel van [eisers] als parkeerplaats en het gebruik van het huisje naast de stal en de wand van de stal, beide eigendom van [eisers] , te staken. 3De vordering in conventie van [eisers] 3.1. [eisers] vorderen, na wijziging van eis: I primair: dat de kantonrechter voor recht verklaart:a) dat het gebruik door [gedaagden] van de woning zich niet verdraagt met de voorschriften van het (tijdelijk deel van het) vigerende omgevingsplan van de gemeente [gemeente 1] en dat het gebruiken van de gronden met die functie zonder geldige omgevingsvergunning niet is toegestaan en in beginsel strafbaar is gesteld; b) dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is ontbonden en de aldus op partijen rustende verplichtingen tot het voldoen van schadevergoeding wegens onverschuldigde betaling en ongerechtvaardigde verrijking door middel van verrekening geheel teniet zijn gegaan; II subsidiair, uitsluitend voor zover het primair gevorderde wordt afgewezen: dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en vaststelt dat de huurovereenkomst op 1 februari 2025, althans op een in goede justitie vast te stellen datum, is geëindigd; III meer subsidiair: dat de kantonrechter bepaalt dat het beroep van [gedaagden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden aanvaard en vaststelt dat de huurovereenkomst op 1 februari 2025, althans op een in goede justitie vast te stellen datum, is geëindigd; IV uiterst subsidiair, uitsluitend voor zover er geen grond is de hierna te vorderen ontruiming van de woning toe te wijzen, en op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag voor elke dag dat [gedaagden] in gebreke blijven te voldoen aan het onder IV a, b en c te vorderen, met een maximum van € 15.000,00, dat de kantonrechter [gedaagden] gelast binnen veertien dagen na datum vonnis:a) hun auto of ander motorvoertuig niet langer te parkeren op enig deel van het perceel [gemeente 2] en hun gasten of bezoekers daar evenmin te laten parkeren; b) de niet tot het (voormalige) gehuurde behorende gronden naast de stal niet langer te gebruiken en het huisje binnen veertien dagen na datum vonnis te verwijderen en de ondergrond waar nodig deugdelijk te herstellen; c) de op de westelijke wand van de stal aan de tuinzijde van het (voormalige) gehuurde aangebrachte zaken binnen veertien dagen na datum vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, onder deugdelijk herstel van de stalwand waar nodig; V primair, subsidiair en meer subsidiair: dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt binnen veertien dagen na vonnisdatum de woning te ontruimen, met medeneming van al hetgeen dat en degenen die daar vanwege hen aanwezig zijn en de woning weer in goede staat ter beschikking te stellen van [eiser 1] c.s en [gedaagden] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding ten bedrage van de laatst geldende vergoeding dan wel huurprijs gedurende de periode tussen het vonnis en de ontruiming;VI primair, subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair: dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na datum vonnis. 3.2. [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] in strijd met het bestemmingsplan [plaats] 2010 en nu met het geldende omgevingsplan de woning gebruiken als een reguliere woning, terwijl de woning alleen als bedrijfswoning mag worden gebruikt. De gebruiksregels die in het bestemmingsplan en het omgevingsplan zijn opgenomen zijn algemeen verbindende voorschriften. Gelet op de aard en de strekking van die gebruiksregels, die ten doel hebben dat ieder het toegelaten gebruik in acht neemt, levert niet-naleving daarvan strijd op met de openbare orde en is dit strafbaar.

Ten aanzien van [eiser 2] en de vennootschap 5.1. In de eerste plaats hebben [gedaagden] tot verweer gevoerd dat [eiser 2] en de vennootschap niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard in hun vorderingen in conventie, omdat de huurovereenkomst alleen met [eiser 1] als verhuurder is aangegaan. Zij hebben daarbij verwezen naar de Overeenkomst (r.o. 2.2.), waarin alleen [eiser 1] als verhuurder is vermeld. [eisers] hebben aangevoerd dat de woning deel uitmaakt van hun onderneming en dat [eiser 2] en de vennootschap belanghebbenden zijn. De kantonrechter overweegt dat [eisers] niet hebben betwist dat de huurovereenkomst alleen met [eiser 1] als verhuurder is aangegaan en overigens onvoldoende onderbouwd dat zij in verband met de huur enige vordering op [gedaagden] hebben. Daarom zullen de vorderingen ten aanzien van [eiser 2] en de vennootschap worden afgewezen. Ten aanzien van de primaire vorderingen 5.2. De kantonrechter stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Er zijn geen aanwijzingen dat met de totstandkoming van de mondelinge huurovereenkomst in 1979 is gehandeld in strijd met een dwingende wetsbepaling als bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat het huidige gebruik van de woning als reguliere woning (niet als bedrijfswoning) niet in overeenstemming is met het omgevingsplan. Tussen partijen is verder niet in geschil dat er geen aanwijzingen voor (een voornemen tot) handhavend optreden door de gemeente zijn en dat de situatie wellicht via het verlenen van een vergunning of ontheffing kan worden gelegaliseerd. De kantonrechter begrijpt dat [eisers] met hun verwijzing naar artikel 3:40 lid 1 BW niet beogen de nietigheid van enige rechtshandeling in te roepen. De kantonrechter begrijpt dat [eisers] betogen dat het enkele feit dat de huurovereenkomst strekt tot het verschaffen van huurgenot dat niet in overeenstemming is met het Omgevingsplan impliceert dat deze naar inhoud of strekking in strijd is met de openbare orde, en dat dit een gebrek oplevert dat zij niet behoeven te herstellen als bedoeld in artikel 7:206 lid 1 BW. 5.3. Het betoog van [eisers] faalt. Zowel bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1979 als ten tijde van de totstandkoming van de aanvullende overeenkomst in 2010 was [gedaagde 1] niet werkzaam voor de onderneming van [eisers] Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagden] daarom zowel in 1979 als in 2010 mogen verwachten dat [eisers] de woning voor reguliere bewoning ter beschikking zouden (blijven) stellen. Aangezien niet uitgesloten kan worden dat het gebruik als reguliere woning in overeenstemming is te brengen met het omgevingsplan kan niet worden geconcludeerd tot de aanwezigheid van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, althans als een gebrek dat de verhuurder niet behoeft te verhelpen ex artikel 7:206 BW. Overigens betoogt [gedaagden] terecht dat op [eisers] in de gegeven omstandigheden in voorkomend geval de verplichting zou rusten op zijn minst te proberen enig gebrek ter zake op te heffen (vgl. artikel 7:203 BW, artikel 7:204 lid 1 en lid 2 BW en artikel 7:206 lid 1 BW). Hieruit volgt dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 lid 1 BW. Daarmee staat tevens vast dat [eisers] onvoldoende belang heeft bij hetgeen hij overigens primair vordert. De vorderingen tot verklaring voor recht zullen worden afgewezen. Ten aanzien van de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen 5.4. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen zullen eveneens worden afgewezen. In de opzeggingsbrief stellen [eisers] dat sprake is van slecht huurderschap (beëindigingsgrond onder artikel 7:274 lid 1 onder a BW) en dat [eisers] het gehuurde nodig hebben voor dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Aangezien [eisers] ter onderbouwing van het slecht huurderschap alleen ten grondslag leggen dat de woning wordt gebruikt in strijd met het omgevingsplan en dat [gedaagden] geen gehoor geven aan het verzoek tot staken van dit gebruik faalt het betoog op de gronden genoemd in 5.2. en 5.3. Omdat [eisers] stellen dat zij de wens hebben hun bedrijf te beëindigen door verpachting of verkoop van de activa en vervreemding van de woonruime niet wordt begrepen onder dringend eigen gebruik als bedoeld in de wet hebben zij onvoldoende onderbouwd dat aan die voorwaarde is voldaan. Voorts hebben zij niet doen blijken dat [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Aan de stelling van [eisers] dat zij met de opzeggingsbrief mede hebben bedoeld een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie te willen verwezenlijken (artikel 7:274 lid 1 onder e BW) gaat de kantonrechter voorbij, omdat deze grond niet in die brief is vermeld en daarin ook niet kan worden gelezen (vgl. artikel 7:273 lid 1 BW). Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat gesteld noch gebleken is dat vanuit de gemeente actie wordt ondernomen om de functie te verwezenlijken. Ten slotte betogen [eisers] dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval meebrengt dat [gedaagden] geen beroep toekomt op huurbescherming. [eisers] doelen hierbij kennelijk op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW. Zij onderbouwen echter niet welke tussen partijen als gevolg van de huurovereenkomst geldende regel niet van toepassing zou zijn, waarom toepasselijkheid van die regel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar zou zijn en hoe dit tot gevolg zou kunnen hebben dat [eisers] aanspraak kunnen maken op de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen zullen worden afgewezen. Gebruik parkeerplaats, speelhuisje/schuurtje en muur van de stal 5.5. Omdat de vorderingen tot ontruiming van de woning zullen worden afgewezen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de vordering tot staken van het gebruik van het perceel van [eisers] als parkeerplaats, het gebruik van het huisje en van de wand van de stal. 5.6. [gedaagden] stellen dat zij al meer dan 40 jaar op het perceel van [eisers] parkeren en ‘sinds mensenheugenis’ versieringen hebben opgehangen aan de muur van de stal van [eisers] hebben dit niet weersproken. De kantonrechter neemt bij de beoordeling tot uitgangspunt dat iedere rechtsvordering die strekt tot staking van het gebruik van het perceel en de stalmuur in ieder geval na 20 jaar is verjaard (vgl. artikel 3:306 BW). De kantonrechter stelt vast dat deze termijn wat betreft het parkeren van de auto is verstreken en acht dit wat betreft de aangebrachte versierselen aannemelijk. 5.7. Tegen de vordering tot het verwijderen van het huisje naast de stal hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij het oude huisje met instemming van [eisers] hebben weggehaald en daar, eveneens met hun instemming, een nieuw schuurtje hebben neergezet. Dit is door [eisers] niet weersproken. In het licht daarvan hebben [eisers] de vordering tot het verwijderen van het huisje onvoldoende onderbouwd. De overige vorderingen zullen daarom eveneens worden afgewezen. Proceskosten 5.8. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

6.1. [gedaagden] vorderen dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door [eisers] ten onrechte is ingeroepen. Deze vordering zal gelet op de beoordeling in conventie worden toegewezen. Daarmee is de voorwaarde voor het instellen van de overige vorderingen in reconventie niet vervuld, zodat deze geen bespreking behoeven. 6.2. [eisers] zullen als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in reconventie van [gedaagden] worden veroordeeld. Gelet op de samenhang met de vorderingen in conventie begroot de kantonrechter deze kosten op nihil.

De kantonrechter: in conventie 7.1. wijst de vorderingen van [eisers] af, 7.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten in conventie, tot op heden begroot op € 510,00, in reconventie 7.4. verklaart voor recht dat [eisers] de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ten onrechte hebben ingeroepen. 7.5. veroordeeld [eisers] in de proceskosten in reconventie, tot op heden begroot op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025. 149

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11622324 \ CV EXPL 25-2138 Vonnis van 19 november 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , wonend te [plaats],3. de besloten vennootschap [eiser 3] B.V., gevestigd te [plaats], eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna samen te noemen: [eisers] en afzonderlijk: [eiser 1] , [eiser 2] en de vennootschap, gemachtigde: mr. G.C.M. Schipper, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , wonend te [plaats], gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagden] en afzonderlijk: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gemachtigde: mr. P.J. van der Putt.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met 6 producties van 11 maart 2025 - de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie met 21 producties - het tussenvonnis van 18 juni 2025 - de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie tevens houdende akte wijziging van eis in conventie met 3 producties - de mondelinge behandeling van 21 augustus 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarbij door beide partijen gebruik is gemaakt van pleitaantekeningen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eisers] zijn meer dan vijftig jaar geleden begonnen met de exploitatie van een melkveebedrijf aan de [adres] te [plaats]. Op het bedrijfsterrein stond een bouwvallig huisje, waarin [gedaagden] op basis van een mondelinge huurovereenkomst in januari 1979 zijn gaan wonen. In 1988 is dit huisje door [eisers] vervangen door een nieuwe woning (casco), die door [gedaagden] verder is afgebouwd (hierna: de woning). [gedaagde 1] heeft gedurende een bepaalde periode werkzaamheden verricht voor het bedrijf van [eisers] 2.2. In 2010 zijn [eiser 1] en [gedaagden], laatstgenoemden tezamen en afzonderlijk als huurder, een overeenkomst aangegaan die bij notariële akte is vastgelegd (hierna: aanvullende overeenkomst). De tekst van de aanvullende overeenkomst luidt, voor zover van belang: “(…) [eiser 1] , (…) te dezen handelend: a. voor zich in privé; als zodanig hierna te noemen: verhuurder ; b. in zijn hoedanigheid van directeur van (...) [eiser 3] B.V. (…) gemelde besloten vennootschap hierna te noemen: de vennootschap ; (…) in aanmerking nemende: - dat verhuurder aan huurder sedert januari 1979 verhuurt de hem in eigendom toebehorende woning gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente 1], sectie [kadaster nummer 1]; - dat verhuurder sedert jaren, aanvankelijk in de vorm van een vennootschap onder firma met zijn voornoemde echtgenote en sedert 31 maart 2008 in de vorm van een besloten vennootschap genaamd [eiser 3] BV een melkveehouderij uitoefent, ondermeer gelegen achter voormeld kadastraal perceel [kadaster nummer 1], en wel ondermeer op het daarachter gelegen perceel kadastraal bekend zelfde gemeente en sectie [kadaster nummer 2], zoals beide percelen zijn aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte twee kadastrale tekeningen; komen overeen: de huurder is verplicht zich te zullen onthouden van elke aktie -zowel in juridische als in feitelijke zin- welke de bedrijfsvoering van de melkveehouderij door de vennootschap zou kunnen belemmeren; de huurder staat er jegens de vennootschap voor in dat deze zich op geen enkele wijze zal verzetten tegen de door de vennootschap uitgeoefende bedrijfsvoering, op de wijze en de tijdstippen zoals deze gebruikelijk ten behoeve van de melkveehouderij plaatsvinden en zoals deze sedert jaren voor het onderhavige bedrijf plaatsvinden, en dat zij met name geen bezwaar zullen maken tegen de wijze van transport, de op het bedrijf gebruikte machines, de daarmee gepaard gaande geluiden, de gebruikelijk werktijden waarop één en ander plaatsvindt en de lucht welke een melkveehouderij verspreidt. Bij overtreding van vorenstaande verplichting verbeurt de huurder jegens de vennootschap een dadelijk, zonder nadere ingebrekestelling, opeisbare boete van EENHONDERD DUIZEND EURO (€ 100.000,00)’. 2.3. In een bijlage bij de aanvullende overeenkomst is vastgelegd dat de daarin opgenomen boete € 10.000,00 bedraagt, dat de kale huur per 1 juli 2010 € 400,00 per maand bedraagt en dat de jaarlijkse huurverhoging niet van toepassing is, tenzij in onderling overleg anders is overeengekomen. 2.4. Bij brief van 5 juli 2024 hebben [eisers] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en voorwaardelijk, voor het geval deze ontbinding niet standhoudt, de overeenkomst opgezegd op de gronden dat [gedaagden] zich niet als goed huurder hebben gedragen en dat [eisers] de woning dringend voor eigen gebruik nodig hebben. Daarnaast wordt aan [gedaagden] in de brief verzocht en worden zij zo nodig gesommeerd het gebruik van het perceel van [eisers] als parkeerplaats en het gebruik van het huisje naast de stal en de wand van de stal, beide eigendom van [eisers] , te staken. 3De vordering in conventie van [eisers] 3.1. [eisers] vorderen, na wijziging van eis: I primair: dat de kantonrechter voor recht verklaart:a) dat het gebruik door [gedaagden] van de woning zich niet verdraagt met de voorschriften van het (tijdelijk deel van het) vigerende omgevingsplan van de gemeente [gemeente 1] en dat het gebruiken van de gronden met die functie zonder geldige omgevingsvergunning niet is toegestaan en in beginsel strafbaar is gesteld; b) dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is ontbonden en de aldus op partijen rustende verplichtingen tot het voldoen van schadevergoeding wegens onverschuldigde betaling en ongerechtvaardigde verrijking door middel van verrekening geheel teniet zijn gegaan; II subsidiair, uitsluitend voor zover het primair gevorderde wordt afgewezen: dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en vaststelt dat de huurovereenkomst op 1 februari 2025, althans op een in goede justitie vast te stellen datum, is geëindigd; III meer subsidiair: dat de kantonrechter bepaalt dat het beroep van [gedaagden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden aanvaard en vaststelt dat de huurovereenkomst op 1 februari 2025, althans op een in goede justitie vast te stellen datum, is geëindigd; IV uiterst subsidiair, uitsluitend voor zover er geen grond is de hierna te vorderen ontruiming van de woning toe te wijzen, en op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag voor elke dag dat [gedaagden] in gebreke blijven te voldoen aan het onder IV a, b en c te vorderen, met een maximum van € 15.000,00, dat de kantonrechter [gedaagden] gelast binnen veertien dagen na datum vonnis:a) hun auto of ander motorvoertuig niet langer te parkeren op enig deel van het perceel [gemeente 2] en hun gasten of bezoekers daar evenmin te laten parkeren; b) de niet tot het (voormalige) gehuurde behorende gronden naast de stal niet langer te gebruiken en het huisje binnen veertien dagen na datum vonnis te verwijderen en de ondergrond waar nodig deugdelijk te herstellen; c) de op de westelijke wand van de stal aan de tuinzijde van het (voormalige) gehuurde aangebrachte zaken binnen veertien dagen na datum vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, onder deugdelijk herstel van de stalwand waar nodig; V primair, subsidiair en meer subsidiair: dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt binnen veertien dagen na vonnisdatum de woning te ontruimen, met medeneming van al hetgeen dat en degenen die daar vanwege hen aanwezig zijn en de woning weer in goede staat ter beschikking te stellen van [eiser 1] c.s en [gedaagden] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding ten bedrage van de laatst geldende vergoeding dan wel huurprijs gedurende de periode tussen het vonnis en de ontruiming;VI primair, subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair: dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na datum vonnis. 3.2. [eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] in strijd met het bestemmingsplan [plaats] 2010 en nu met het geldende omgevingsplan de woning gebruiken als een reguliere woning, terwijl de woning alleen als bedrijfswoning mag worden gebruikt. De gebruiksregels die in het bestemmingsplan en het omgevingsplan zijn opgenomen zijn algemeen verbindende voorschriften. Gelet op de aard en de strekking van die gebruiksregels, die ten doel hebben dat ieder het toegelaten gebruik in acht neemt, levert niet-naleving daarvan strijd op met de openbare orde en is dit strafbaar.

Ten aanzien van [eiser 2] en de vennootschap 5.1. In de eerste plaats hebben [gedaagden] tot verweer gevoerd dat [eiser 2] en de vennootschap niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard in hun vorderingen in conventie, omdat de huurovereenkomst alleen met [eiser 1] als verhuurder is aangegaan. Zij hebben daarbij verwezen naar de Overeenkomst (r.o. 2.2.), waarin alleen [eiser 1] als verhuurder is vermeld. [eisers] hebben aangevoerd dat de woning deel uitmaakt van hun onderneming en dat [eiser 2] en de vennootschap belanghebbenden zijn. De kantonrechter overweegt dat [eisers] niet hebben betwist dat de huurovereenkomst alleen met [eiser 1] als verhuurder is aangegaan en overigens onvoldoende onderbouwd dat zij in verband met de huur enige vordering op [gedaagden] hebben. Daarom zullen de vorderingen ten aanzien van [eiser 2] en de vennootschap worden afgewezen. Ten aanzien van de primaire vorderingen 5.2. De kantonrechter stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Er zijn geen aanwijzingen dat met de totstandkoming van de mondelinge huurovereenkomst in 1979 is gehandeld in strijd met een dwingende wetsbepaling als bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat het huidige gebruik van de woning als reguliere woning (niet als bedrijfswoning) niet in overeenstemming is met het omgevingsplan. Tussen partijen is verder niet in geschil dat er geen aanwijzingen voor (een voornemen tot) handhavend optreden door de gemeente zijn en dat de situatie wellicht via het verlenen van een vergunning of ontheffing kan worden gelegaliseerd. De kantonrechter begrijpt dat [eisers] met hun verwijzing naar artikel 3:40 lid 1 BW niet beogen de nietigheid van enige rechtshandeling in te roepen. De kantonrechter begrijpt dat [eisers] betogen dat het enkele feit dat de huurovereenkomst strekt tot het verschaffen van huurgenot dat niet in overeenstemming is met het Omgevingsplan impliceert dat deze naar inhoud of strekking in strijd is met de openbare orde, en dat dit een gebrek oplevert dat zij niet behoeven te herstellen als bedoeld in artikel 7:206 lid 1 BW. 5.3. Het betoog van [eisers] faalt. Zowel bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1979 als ten tijde van de totstandkoming van de aanvullende overeenkomst in 2010 was [gedaagde 1] niet werkzaam voor de onderneming van [eisers] Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagden] daarom zowel in 1979 als in 2010 mogen verwachten dat [eisers] de woning voor reguliere bewoning ter beschikking zouden (blijven) stellen. Aangezien niet uitgesloten kan worden dat het gebruik als reguliere woning in overeenstemming is te brengen met het omgevingsplan kan niet worden geconcludeerd tot de aanwezigheid van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, althans als een gebrek dat de verhuurder niet behoeft te verhelpen ex artikel 7:206 BW. Overigens betoogt [gedaagden] terecht dat op [eisers] in de gegeven omstandigheden in voorkomend geval de verplichting zou rusten op zijn minst te proberen enig gebrek ter zake op te heffen (vgl. artikel 7:203 BW, artikel 7:204 lid 1 en lid 2 BW en artikel 7:206 lid 1 BW). Hieruit volgt dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 lid 1 BW. Daarmee staat tevens vast dat [eisers] onvoldoende belang heeft bij hetgeen hij overigens primair vordert. De vorderingen tot verklaring voor recht zullen worden afgewezen. Ten aanzien van de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen 5.4. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen zullen eveneens worden afgewezen. In de opzeggingsbrief stellen [eisers] dat sprake is van slecht huurderschap (beëindigingsgrond onder artikel 7:274 lid 1 onder a BW) en dat [eisers] het gehuurde nodig hebben voor dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Aangezien [eisers] ter onderbouwing van het slecht huurderschap alleen ten grondslag leggen dat de woning wordt gebruikt in strijd met het omgevingsplan en dat [gedaagden] geen gehoor geven aan het verzoek tot staken van dit gebruik faalt het betoog op de gronden genoemd in 5.2. en 5.3. Omdat [eisers] stellen dat zij de wens hebben hun bedrijf te beëindigen door verpachting of verkoop van de activa en vervreemding van de woonruime niet wordt begrepen onder dringend eigen gebruik als bedoeld in de wet hebben zij onvoldoende onderbouwd dat aan die voorwaarde is voldaan. Voorts hebben zij niet doen blijken dat [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Aan de stelling van [eisers] dat zij met de opzeggingsbrief mede hebben bedoeld een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie te willen verwezenlijken (artikel 7:274 lid 1 onder e BW) gaat de kantonrechter voorbij, omdat deze grond niet in die brief is vermeld en daarin ook niet kan worden gelezen (vgl. artikel 7:273 lid 1 BW). Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat gesteld noch gebleken is dat vanuit de gemeente actie wordt ondernomen om de functie te verwezenlijken. Ten slotte betogen [eisers] dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval meebrengt dat [gedaagden] geen beroep toekomt op huurbescherming. [eisers] doelen hierbij kennelijk op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW. Zij onderbouwen echter niet welke tussen partijen als gevolg van de huurovereenkomst geldende regel niet van toepassing zou zijn, waarom toepasselijkheid van die regel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar zou zijn en hoe dit tot gevolg zou kunnen hebben dat [eisers] aanspraak kunnen maken op de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen zullen worden afgewezen. Gebruik parkeerplaats, speelhuisje/schuurtje en muur van de stal 5.5. Omdat de vorderingen tot ontruiming van de woning zullen worden afgewezen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de vordering tot staken van het gebruik van het perceel van [eisers] als parkeerplaats, het gebruik van het huisje en van de wand van de stal. 5.6. [gedaagden] stellen dat zij al meer dan 40 jaar op het perceel van [eisers] parkeren en ‘sinds mensenheugenis’ versieringen hebben opgehangen aan de muur van de stal van [eisers] hebben dit niet weersproken. De kantonrechter neemt bij de beoordeling tot uitgangspunt dat iedere rechtsvordering die strekt tot staking van het gebruik van het perceel en de stalmuur in ieder geval na 20 jaar is verjaard (vgl. artikel 3:306 BW). De kantonrechter stelt vast dat deze termijn wat betreft het parkeren van de auto is verstreken en acht dit wat betreft de aangebrachte versierselen aannemelijk. 5.7. Tegen de vordering tot het verwijderen van het huisje naast de stal hebben [gedaagden] aangevoerd dat zij het oude huisje met instemming van [eisers] hebben weggehaald en daar, eveneens met hun instemming, een nieuw schuurtje hebben neergezet. Dit is door [eisers] niet weersproken. In het licht daarvan hebben [eisers] de vordering tot het verwijderen van het huisje onvoldoende onderbouwd. De overige vorderingen zullen daarom eveneens worden afgewezen. Proceskosten 5.8. [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

6.1. [gedaagden] vorderen dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door [eisers] ten onrechte is ingeroepen. Deze vordering zal gelet op de beoordeling in conventie worden toegewezen. Daarmee is de voorwaarde voor het instellen van de overige vorderingen in reconventie niet vervuld, zodat deze geen bespreking behoeven. 6.2. [eisers] zullen als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in reconventie van [gedaagden] worden veroordeeld. Gelet op de samenhang met de vorderingen in conventie begroot de kantonrechter deze kosten op nihil.

De kantonrechter: in conventie 7.1. wijst de vorderingen van [eisers] af, 7.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten in conventie, tot op heden begroot op € 510,00, in reconventie 7.4. verklaart voor recht dat [eisers] de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ten onrechte hebben ingeroepen. 7.5. veroordeeld [eisers] in de proceskosten in reconventie, tot op heden begroot op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025. 149

Er geldt een verplichting tot handhaving, maar vanwege de strijdigheid met de openbare orde is niet van belang of (al) wordt gehandhaafd. De woning bevindt zich voorts binnen 50 meter vanaf het emissiepunt, wat in strijd is met het Besluit kwaliteit leefomgeving.Ongeschiktheid voor het gebruik waarvoor is verhuurd als gevolg van een wettelijk voorschrift is een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). [eisers] zijn op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht dit gebrek te verhelpen en het gebrek maakt het woongenot dat [gedaagden] mogen verwachten geheel onmogelijk. Van de huurovereenkomst kan daarom geen nakoming worden verlangd. [eisers] doen een beroep op artikel 7:210 BW en stellen dat zij bevoegd zijn de huurovereenkomst te ontbinden, en dat zij belang hebben bij de primair onder a gevraagde verklaring voor recht omdat het een rechtvaardiging oplevert voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Aan hun vorderingen leggen [eiser 1] c.s verder ten grondslag dat de huurovereenkomst bij brief van 5 juli 2024 rechtsgeldig is opgezegd omdat [gedaagden] zich niet als goed huurders gedragen door de woning als reguliere woning te gebruiken en omdat zij de woning nodig hebben voor dringend eigen gebruik. Er is voldoende passende vervangende woonruimte voor [gedaagden] beschikbaar en de belangen van [eisers] bij het beëindigen van de overeenkomst wegen zwaarder dan die van [gedaagden] bij de voortzetting daarvan. [eiser 1] is op leeftijd en mede gelet op zijn gezondheid wil hij de onderneming overdragen. Banken zullen niet meewerken aan de financiering van een bedrijfsopvolger als op het agrarisch terrein een bedrijfswoning in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Zij doelen met hun opzegging mede op artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder e BW omdat zij de krachtens het Omgevingsplan toegedeelde functie van agrarische bedrijfswoning willen verwezenlijken; de bedrijfsopvolger moet 24/7 beschikbaar zijn bij het melkveebedrijf. Ten slotte stellen zij dat, gelet op de bijzondere omstandigheden waaronder de wijze waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen, het aanvankelijke geldige gebruik van de woning als bedrijfswoning, het verbod om de woning als reguliere woning te gebruiken, het feit dat het woonbelang van [gedaagden] niet dient te prevaleren boven het verbod de bedrijfswoning als reguliere woning te gebruiken en het feit dat ook in het voorgaande bestemmingsplan ‘landelijk gebied’ dit reguliere gebruik niet was toegestaan, een beroep op huurbescherming door [gedaagden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Als gevolg hiervan kunnen [eisers] in redelijkheid aanspraak maken op ontruiming van de woning. Aan de vorderingen tot staking van het gebruik van de parkeerplaatsen en het gebruik van de muur en van het speelhuis/de schuur leggen zij ten grondslag dat deze niet tot het gehuurde behoren. 3.3. [gedaagden] voeren verweer en concluderen ten aanzien van [eiser 2] en de vennootschap tot niet-ontvankelijk verklaring en ten aanzien van [eiser 1] tot afwijzing van de vorderingen. 4De vordering in (voorwaardelijke) reconventie van [gedaagden] 4.1. vorderen dat de kantonrechter:a) voor recht verklaart dat [eisers] ten onrechte de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst hebben ingeroepen; en b) voorwaardelijk, voor het geval deze oordeelt dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, [eiser 1] veroordeelt uiterlijk een maand voor de te bepalen ontruimingsdatum aan [gedaagden] een bedrag van € 148.718,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te betalen; c) voorwaardelijk, voor het geval deze oordeelt dat de huurovereenkomst door opzegging dient te worden beëindigd, [eiser 1] veroordeelt uiterlijk een maand voor de te bepalen ontruimingsdatum aan [gedaagden] een bedrag van € 20.000,00 aan tegemoetkoming in de huis- en inrichtingskosten en € 84.218,00 in verband met ongerechtvaardigde verrijking te betalen. 4.2. Zij leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ten onrechte door [eisers] is ingeroepen en dat, indien en voor zover de buitengerechtelijke ontbinding standhoudt, [eisers] zijn gehouden de schade van [gedaagden] te vergoeden op grond van artikel 7:210 lid 2 BW, bestaande een bedrag van € 64.500,00 aan kosten en toekomstige hogere huur. Daarnaast vorderen zij uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking een bedrag van € 84.218,00, omdat de woning door inspanningen en investeringen van [gedaagden] in waarde is vermeerderd. Als voorschot op de schadevergoeding vorderen zij in totaal € 148.718,00. Indien de kantonrechter de buitengerechtelijke ontbinding niet in stand laat, maar wel de opzegging van de huurovereenkomst rechtsgeldig acht, vorderen zij hetzelfde bedrag uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking (€ 84.218,00) en € 20.000,00 aan verhuis- en inrichtingskosten. 4.3. [eisers] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de voorwaardelijke vordering in reconventie.

Er geldt een verplichting tot handhaving, maar vanwege de strijdigheid met de openbare orde is niet van belang of (al) wordt gehandhaafd. De woning bevindt zich voorts binnen 50 meter vanaf het emissiepunt, wat in strijd is met het Besluit kwaliteit leefomgeving.Ongeschiktheid voor het gebruik waarvoor is verhuurd als gevolg van een wettelijk voorschrift is een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). [eisers] zijn op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht dit gebrek te verhelpen en het gebrek maakt het woongenot dat [gedaagden] mogen verwachten geheel onmogelijk. Van de huurovereenkomst kan daarom geen nakoming worden verlangd. [eisers] doen een beroep op artikel 7:210 BW en stellen dat zij bevoegd zijn de huurovereenkomst te ontbinden, en dat zij belang hebben bij de primair onder a gevraagde verklaring voor recht omdat het een rechtvaardiging oplevert voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Aan hun vorderingen leggen [eiser 1] c.s verder ten grondslag dat de huurovereenkomst bij brief van 5 juli 2024 rechtsgeldig is opgezegd omdat [gedaagden] zich niet als goed huurders gedragen door de woning als reguliere woning te gebruiken en omdat zij de woning nodig hebben voor dringend eigen gebruik. Er is voldoende passende vervangende woonruimte voor [gedaagden] beschikbaar en de belangen van [eisers] bij het beëindigen van de overeenkomst wegen zwaarder dan die van [gedaagden] bij de voortzetting daarvan. [eiser 1] is op leeftijd en mede gelet op zijn gezondheid wil hij de onderneming overdragen. Banken zullen niet meewerken aan de financiering van een bedrijfsopvolger als op het agrarisch terrein een bedrijfswoning in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Zij doelen met hun opzegging mede op artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder e BW omdat zij de krachtens het Omgevingsplan toegedeelde functie van agrarische bedrijfswoning willen verwezenlijken; de bedrijfsopvolger moet 24/7 beschikbaar zijn bij het melkveebedrijf. Ten slotte stellen zij dat, gelet op de bijzondere omstandigheden waaronder de wijze waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen, het aanvankelijke geldige gebruik van de woning als bedrijfswoning, het verbod om de woning als reguliere woning te gebruiken, het feit dat het woonbelang van [gedaagden] niet dient te prevaleren boven het verbod de bedrijfswoning als reguliere woning te gebruiken en het feit dat ook in het voorgaande bestemmingsplan ‘landelijk gebied’ dit reguliere gebruik niet was toegestaan, een beroep op huurbescherming door [gedaagden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Als gevolg hiervan kunnen [eisers] in redelijkheid aanspraak maken op ontruiming van de woning. Aan de vorderingen tot staking van het gebruik van de parkeerplaatsen en het gebruik van de muur en van het speelhuis/de schuur leggen zij ten grondslag dat deze niet tot het gehuurde behoren. 3.3. [gedaagden] voeren verweer en concluderen ten aanzien van [eiser 2] en de vennootschap tot niet-ontvankelijk verklaring en ten aanzien van [eiser 1] tot afwijzing van de vorderingen. 4De vordering in (voorwaardelijke) reconventie van [gedaagden] 4.1. vorderen dat de kantonrechter:a) voor recht verklaart dat [eisers] ten onrechte de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst hebben ingeroepen; en b) voorwaardelijk, voor het geval deze oordeelt dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, [eiser 1] veroordeelt uiterlijk een maand voor de te bepalen ontruimingsdatum aan [gedaagden] een bedrag van € 148.718,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te betalen; c) voorwaardelijk, voor het geval deze oordeelt dat de huurovereenkomst door opzegging dient te worden beëindigd, [eiser 1] veroordeelt uiterlijk een maand voor de te bepalen ontruimingsdatum aan [gedaagden] een bedrag van € 20.000,00 aan tegemoetkoming in de huis- en inrichtingskosten en € 84.218,00 in verband met ongerechtvaardigde verrijking te betalen. 4.2. Zij leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ten onrechte door [eisers] is ingeroepen en dat, indien en voor zover de buitengerechtelijke ontbinding standhoudt, [eisers] zijn gehouden de schade van [gedaagden] te vergoeden op grond van artikel 7:210 lid 2 BW, bestaande een bedrag van € 64.500,00 aan kosten en toekomstige hogere huur. Daarnaast vorderen zij uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking een bedrag van € 84.218,00, omdat de woning door inspanningen en investeringen van [gedaagden] in waarde is vermeerderd. Als voorschot op de schadevergoeding vorderen zij in totaal € 148.718,00. Indien de kantonrechter de buitengerechtelijke ontbinding niet in stand laat, maar wel de opzegging van de huurovereenkomst rechtsgeldig acht, vorderen zij hetzelfde bedrag uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking (€ 84.218,00) en € 20.000,00 aan verhuis- en inrichtingskosten. 4.3. [eisers] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de voorwaardelijke vordering in reconventie.