ECLI:NL:RBNHO:2025:11169

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: C/15/351646 / HA ZA 24-223 Vonnis van 23 april 2025 in de zaak van [de VvE] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: de VvE, advocaat: mr. K. Kroon, tegen TDM BEHEER B.V., te Alkmaar, gedaagde partij, hierna te noemen: TDM, advocaat: mr. W.J. Aardema. De zaak in het kort TDM heeft in fasen recreatiepark [het recreatiepark] aangelegd. In deze procedure vordert de VvE, als vereniging van eigenaren van vakantiewoningen op [het recreatiepark] , onder meer om TDM te veroordelen gebreken aan de wegen, de riolering, ondergrondse afvalcontainers en damwandconstructies op het park te herstellen. Ook vordert de VvE TDM te veroordelen om alle inhammen en vaarwegen uit te baggeren tot een waterdiepte van 1.60 meter. In dit tussenvonnis oordeelt de rechtbank dat een deskundigenbericht nodig is om de vraag te beantwoorden of (en in hoeverre) de wegen voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk voor een recreatiepark. Te zijner tijd zal de rechtbank TDM bij eindvonnis veroordelen om de inhammen en vaarwegen van het park uit te baggeren tot een waterdiepte van 1.40 meter. De andere hoofdvorderingen zal de rechtbank dan afwijzen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met 62 producties, aangebracht bij de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden - de nadere akte uitlating verwijzing van de VvE - het vonnis van 27 maart 2024 van de hiervoor genoemde rechtbank, waarbij de zaak is verwezen naar deze rechtbank - de conclusie van antwoord met 15 producties - het tussenvonnis van 16 oktober 2024 - de akte wijziging (vermindering) eis, alsmede akte overlegging (nadere) producties met producties 24, 26 en 63 tot en met 79 van de kant van de VvE - de akte met producties 16 tot en met 27 van de kant van TDM - de mondelinge behandeling van 13 maart 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Namens de VvE zijn verschenen [bestuurder] (bestuurder), [lid technische commissie 1] (lid technische commissie), [lid technische commissie 2] (lid technische commissie) en [naam 1] , met mr. Kroon. Voor TDM zijn verschenen [mededirecteur] (middellijk mededirecteur) en [naam 2] met mr. Aardema. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. 1.2. Ter zitting is vonnis bepaald op vandaag.

2.1. Partijen zijn zeer uitgebreid in het voorlichten van de rechtbank. Ook hebben zij 79 respectievelijk 27 producties in het geding gebracht. De rechtbank noemt deze hier niet allemaal. Zij richt zich op de gestelde feiten die nodig zijn om te oordelen over de door partijen ingeroepen rechtsgevolgen en de feiten die nodig zijn om begrijpelijk uiteen te zetten wat er tussen partijen speelt. 2.2. [het recreatiepark] is een recreatiepark in [plaats] , aan de [adres] , de verbinding tussen het Sneekermeer en het Pikmeer. 2.3. [het recreatiepark] was vroeger een gemeentelijke camping. TDM heeft het betreffende terrein in 2008 gekocht. 2.4. TDM heeft op het terrein in de periode 2010 tot en met 2021 in een aantal fasen recreatiepark [het recreatiepark] laten aanleggen, bestaande uit recreatieverblijven, infrastructuur en gemeenschappelijke voorzieningen. TDM heeft de ontwikkeling op enig moment opgeknipt, zodanig dat er een tweede park is gerealiseerd: [het recreatiepark II] . 2.5. [het recreatiepark] (hierna: het park) is op 14 juni 2010 gesplitst in 77 appartementsrechten elk rechtgevende op (onder meer) het uitsluitend gebruik van een perceel grond ten behoeve van de plaatsing van recreatieverblijf en “deel uitmakende het [ …] onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit gemeld park […] omvattende voorzieningen voor recreatieve doeleinden en verdere opstallen […]”. Bij de splitsing is de VvE opgericht. TDM is als eigenaar van een of meer appartementsrechten ook lid van de VvE. 2.6. Tijdens de aanleg van (de volgende fasen van) het park hebben de bouwstromen gebruik gemaakt van de bestaande infrastructuur. Partijen vanaf 2017 diverse malen met elkaar gesproken over (onder meer) mogelijke schade aan en onderhoud van de infrastructuur gedurende de bouw. 2.7. Partijen hebben op 2 november 2017 met elkaar gesproken. De VvE heeft hiervan een verslag gemaakt, waarin voor zover hier van belang het volgende staat: “ 3. Commissie reserveringen […] is het voorstel om vanaf januari 20202 met reserveren te beginnen. […] Met TDM B.V. wordt afgesproken dat na afronding van de bouw op het park (medio 2019) er een ‘0-situatie’ wordt opgeleverd. Dit geldt voor de toegangswegen en de riolering. Voor het vaststellen van de 0-situatie wordt door een onafhankelijke bouwkundige een schouw uitgevoerd. De uitkomst van deze schouw is bindend. TDM zal zo nodig op basis van de schouw zo nodig herstelwerkzaamheden laten verrichten om de 0-situatie te creëren. Tevens zal TDM de waterweg van fase 1 opnieuw uitbaggeren. Indien wordt vastgesteld dat ook de waterwegen van fase 2 en 3 (gedeeltelijk) zijn dicht geslibt, zullen ook die waterwegen op kosten van TDM worden uitgebaggerd. Pas na die overdracht van TDM naar de VvE is reservering voor deze onderdelen noodzakelijk.” 2.8. In het “Concept verslag algemene Ledenvergadering op 24 november 2017” is hierover voor zover hier van belang het volgende opgenomen: “Formeel is het zo dat de VvE eigenaar is van de infrastructuur (zie ook het Modelreglement). Met projectontwikkelaar is afgesproken dat zij deze onderhoudt totdat de bouwactiviteiten zijn beëindigd. […] Bij overname door de VvE zullen infra deskundigen worden ingeschakeld om de onderhoudsstatus te beoordelen.” De vergadering heeft met de voorstellen ingestemd. 2.9. Partijen hebben in mei 2018 afspraken met elkaar gemaakt. Het bestuur van de VvE heeft hierover voor zover hier van belang het volgende genoteerd: “ Informatie package deal met TDM Beheer B.V. […] In het kader van de voorgestelde wijzigingen van de splitsingsakte en het parkreglement alsmede de naderende overdacht van het park aan onze Vereniging van Eigenaren, heeft het bestuur overlegt met TdM Beheer over voorwaarden waaronder dat dient te geschieden. Wij hebben dat gedaan in de vorm van een pakket afspraken die voor zowel TdM Beheer als het bestuur van de VvE acceptabel zijn, een zogeheten package deal. Zowel het bestuur als TdM kunnen zich vinden in deze afspraken en leggen dit pakket nu voor aan de algemene ledenvergadering ter informatie en goedkeuring. […] Bij overdracht van het park, naar verwachting in 2020, zijn we met TdM het volgende overeengekomen: Wegen inclusief verlichting en riolering worden zonodig hersteld op kosten van TdM na afronding van de bouwwerkzaamheden. Het bestuur laat zich bijstaan door onafhankelijk externe deskundige op dit gebied. Alle vaarwegen zullen op kosten van TdM worden uitgebaggerd naar een bevaarbare diepte. De laatste fase wordt door TdM opgeleverd inclusief de groenvoorziening van de algemene delen en infrastructuur (weg en water) […]” Bij de algemene ledenvergadering van 29 juni 2018 is de vergadering akkoord gegaan met deze “Package Deal”. 2.10. Op 9 juli 2020 hebben partijen met elkaar gesproken. In het verslag van dit gesprek staat voor zover hier van belang het volgende. “7. Processtappen naar opleveringsrapport. [naam 3] op verzoek van bestuur VvE en [naam 4] namens TdM selecteren de leveranciers die de opleveringsrapporten maken van de volgende onderdelen: Riolering; Bestrating, inclusief hemelwaterafvoer […] Uitdiepen alle vaarwegen op diepte conform bestel (naar zeggen 140 cm) […] 2.11. In opdracht van de VvE heeft Antea Group op 27 oktober 2020 een conceptrapport uitgebracht met de titel “Detailinspectie Park [plaats] , Nulmeting verhardingen Recreatiepark [het recreatiepark] ”. Het rapport vermeldt voor zover hier van belang: “Het doel hiervan is een actueel gedetailleerd beeld te verkrijgen van de huidige schade aan het wegdek. De gedetailleerde inspectie is de meest uitgebreide en nauwkeurige manier van inspecteren, waarbij in principe alle schades worden beoordeeld en vastgelegd […]. […] De totale herstelkosten van alle lichte, matige en ernstige geconstateerde schade met een totaaloppervlakte van 191 vierkante meter bedragen € 5.585,-. Ons advies is om met dit rapport met de ontwikkelaar in gesprek te gaan om samen tot een oplossing te komen.” 2.12. Op 18 januari 2021 heeft Antea een aanvullend memo geschreven. Daarin staat onder meer het volgende: “Tijdens de eindbespreking van de resultaten [toevoeging rechtbank: met de VvE) bleek dat deze niet geheel overeenkomen met de verwachting. De resultaten beschrijven de aangetroffen schades en geven een hersteladvies, echter een oordeel over de wijze van aanleg wordt hierin gemist.

3.1. De VvE vordert na wijziging van eis dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:primair I. TDM veroordeelt tot adequaat herstel van de wegen op het park, zoals in sub 3b van de akte wijziging eis beschreven en daarbij in het bijzonder bepaalt dat TDM de werkzaamheden moet uitvoeren zoals beschreven in de paragrafen 2.1 tot en met 2.9 van het rapport van Prostijl; II. TDM veroordeelt om aan de VvE te overleggen het proces-verbaal van oplevering, althans het opleverrapport, van de herstelwerkzaamheden die aan de riolering (hoofdweg) zijn uitgevoerd, althans documentatie waaruit blijkt welke precieze herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd; III. TDM veroordeelt tot deugdelijk herstel van de gebreken aan de riolering onder de zijwegen, die blijken uit het rapport van Van der Valk en Groot; IV. TDM veroordeelt tot het uitbaggeren van alle inhammen en vaarwegen op het park tot een diepte van -/- 2.12 meter NAP (waterdiepte van 1.60 meter); V. TDM veroordeelt om ervoor te zorgen dat: A. de weggezakte afvalcontainers op deugdelijke wijze worden hersteld, rechtgezet en van een deugdelijke fundering worden voorzien; B. alle ondergrondse afvalcontainers worden voorzien van een deugdelijke en voor de situatie geschikte funderingsconstructie; C. de verharding rondom de ondergrondse afvalcontainers wordt hersteld, waarbij een deugdelijke kantopsluiting wordt aangebracht naast de naastgelegen watergang; D. de te reconstrueren hoofdweg adequaat aansluit op de containers met een band conform het dwarsprofiel; VI. TDM veroordeelt om aan de VvE te overleggen deugdelijke en representatieve informatie waaruit blijkt dat de damwandconstructies voldoen bij een waterdiepte van 1.60 meter; VII. Voor zover TDM niet aan VI voldoet, TDM veroordeelt om te zorgen voor deugdelijke damwandconstructies met een hart op afstand van 1,5 meter conform de berekeningen van het rapport van Van der Schaaf; VIII. bepaalt dat het in I tot en met VII bepaalde binnen acht weken na dagtekening van dit vonnis moet gebeuren, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag met een maximum van € 500.000,-; subsidiair: IX. TDM veroordeelt tot vergoeding van de door de VvE geleden schade, vooralsnog begroot op € 329.105,71, met aanpassing van dit bedrag conform de prijsindex, en te vermeerderen met btw en wettelijke rente, en de procedure voor wat betreft het overige (de riolering en/of de vaarwegen en/of de afvalcontainers en/of de damwandconstructies) naar de schadestaatprocedure te verwijzen; primair en subsidiair: X. TDM veroordeelt in de proceskosten, met rente. 3.2. De VvE voert daarbij aan dat het park niet die eigenschappen bezit die de kopers daarvan op grond van de met TDM gesloten individuele koopovereenkomsten redelijkerwijs mochten verwachten. Een aantal gemeenschappelijke delen en zaken van het park is niet van deugdelijke kwaliteit en/of vertoont gebreken. Er is dan ook sprake van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Ook zegt de VvE dat tussen de VvE en TDM in de loop der jaren afspraken zijn gemaakt met betrekking tot de wegen, het rioolstelsel, de vaarwegen, de ondergrondse afvalcontainers en de damwanden. TDM moet deze afspraken uit de Package Deal nakomen. 3.3. TDM voert verweer. Zij zegt (onder meer) dat de VvE haar niet kan aanspreken op grond van non-conformiteit bij oplevering omdat de VvE daarmee een beroep zou doen op de overeenkomsten die TDM met de individuele kopers – en niet met de VvE – is aangegaan. Ook is de vervaltermijn voor een beroep op non-conformiteit verstreken. De afspraken die TDM met de VvE heeft gemaakt zagen op onderhoud en herstel van schade die bij de bouw van de latere fasen zou optreden. TDM is die afspraken nagekomen. TDM heeft (herstel)werkzaamheden laten uitvoeren en die zijn door de VvE – die toezicht hield – geaccepteerd. De VvE doet voor de wegen nu een beroep op een rapport van Prostijl. Dat rapport geeft echter vooral een oordeel over de aanleg van de weg en daarop zagen de afspraken tussen de VvE en TDM niet. De weg is eerder al opgeleverd. TDM betwist ook de juistheid van het rapport van Prostijl en voert aan dat de conclusies in dat rapport zeer afwijken van het eerdere rapport van Antea Group waaraan beide partijen zich gebonden hebben. TDM betwist ook overigens de door TDM gestelde gebreken. Wel is zij bereid om nog een beperkt aantal werkzaamheden aan de wegen uit te voeren, maar de VvE laat dat niet toe. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Eiswijziging 4.1. TDM verzet zich tegen de eiswijziging van de VvE. Zij zegt dat de gewijzigde vordering volstrekt anders is dan die bij dagvaarding. Er ligt nu feitelijk een verkapte vordering tot betaling van € 329.105,71, aldus mr. Aardema ter zitting. 4.2. Artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat de eiser bevoegd is om zijn eis te veranderen of te vermeerderen, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. De rechter kan een dergelijke eiswijziging buiten beschouwing laten, als deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde. 4.3. TDM heeft niet onderbouwd op welke wijze zij door de eiswijziging onredelijk in haar verdediging wordt bemoeilijkt. Om tot dat oordeel te komen is niet voldoende dat aan de vordering een subsidiaire vordering tot schadevergoeding is toegevoegd. TDM zegt weliswaar terecht dat de VvE haar eis met de “akte van wijziging (vermindering) eis” haar eis (ook) heeft uitgebreid, maar dat neemt niet weg dat TDM een maand de tijd heeft gehad om daarop te reageren en dat ook bij de mondelinge behandeling heeft kunnen doen. De wijziging van eis is daarom niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Grondslag vorderingen 4.4. In antwoord op een vraag van de rechter bij de mondelinge behandeling naar de grondslag van de vorderingen heeft de VvE gezegd dat deze grondslag dynamisch is. Daarbij heeft zij aangegeven dat de grondslag is gelegen in een combinatie van de koopovereenkomsten (van de individuele eigenaren) en de afspraken die partijen die partijen vanaf 2017 met elkaar hebben gemaakt. Mede gelet op wat de VvE in de processtukken naar voren heeft gebracht, neemt de rechtbank aan dat dit betekent dat de VvE allereerst een beroep doet beroept op non-conformiteit. Zij vordert nakoming van de koopovereenkomsten die zijn gesloten tussen de individuele kopers (VvE-leden) en TDM. Beroep op non-conformiteit slaagt niet 4.5. De rechtbank overweegt dat de VvE geen partij is bij die koopovereenkomsten. De VvE kan geen beroep doen op verplichtingen van TDM die niet jegens haar, maar uitsluitend jegens de individuele kopers gelden. Kwesties die de nakoming van de koopovereenkomsten met betrekking tot de appartementsrechten van de individuele leden betreffen, behoren niet tot het beheer van de gemeenschap en de VvE is (zonder opdracht of volmacht van de leden) in beginsel dan ook niet vertegenwoordigingsbevoegd. Het beroep op artikel 7:17 BW faalt. Tussen partijen gemaakte afspraken 4.6. De rechtbank stelt voorop dat het aan de VvE is om de feiten aan te wijzen waaruit de door haar gestelde, verschillende afspraken blijken die zij aan haar vorderingen ten grondslag legt. 4.7. De VvE heeft in dit verband ter zitting (concreet) verwezen naar de Package Deal (productie 22 en punt 28 bij dagvaarding). Daaruit blijkt volgens haar dat TDM de wegen (waaronder de afvalcontainers) en de riolering zou herstellen en de vaarwegen zou uitbaggeren. Ook zou hieruit volgen dat TDM aan de VvE heeft toegezegd dat zij de infrastructuur in “nieuwstaat” aan haar zou overdragen. Over de nakoming van de afspraken hebben partijen steeds verder en concreter gesproken, waarbij de afspraken op enig moment zijn weergegeven in de 25-Puntenlijst, aldus de VvE. Verder heeft de VvE ter zitting verwezen naar de brief van TDM van 16 december 2022, waarin TDM bevestigt dat een en ander zal werken volgens de geldende normen en regelgeving, alsmede dat de wettelijke garantiebepalingen van de uitvoerende bedrijven hierop van toepassing zijn. 4.8. TDM stelt zich op het standpunt dat enkel de afspraken van november 2017, dan wel de Package Deal tussen partijen gelden. Partijen hebben louter overeenstemming bereikt over herstel van ontstane schade. Zij hebben gezamenlijk Antea Group Nederland als onafhankelijke partij aangewezen om de infrastructuur te beoordelen. De ontevredenheid van de VvE over het rapport van Antea Group was een opmaat naar de door de VvE eenzijdig opgestelde 25-Puntenlijst. Deze lijst is zeer uitgebreid en betreft niet alleen herstel van de ontstane schades aan de wegen en riolering op basis van het rapport van Antea Group, maar ook allerlei vermeende, door de VvE zelf gestelde gebreken aan andere zaken. De discussie tussen partijen is volledig ontspoord, omdat de VvE de gemaakte afspraken is gaan plaatsen in het kader van nooit tussen partijen overeengekomen normen. De enige norm die voor de werkzaamheden geldt, is die van goed en deugdelijk werk ten behoeve van een recreatiepark, aldus TDM. 4.9. De rechtbank moet beoordelen welke afspraken partijen nu hebben gemaakt en hoe deze moeten worden uitgelegd. Bij de uitleg van afspraken gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en om hetgeen ze dienaangaande over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 4.10. Partijen hebben ter zake van de inhoud van hun afspraken vooral verwezen naar de inhoud van hun correspondentie en gespreksverslagen. Dat er daarnaast nog op andere wijze is gesproken of gecommuniceerd over de afspraken is niet gesteld en ook niet gebleken Bij de algemene onderbouwing van de VvE dat de grondslag dynamisch is en de afspraken door de tijd tot stand zijn gekomen, neemt de rechtbank de volgende (vastgelegde) afspraken tot uitgangspunt. 4.11. Partijen hebben op 2 november 2017 afgesproken dat TDM ten aanzien van de toegangswegen en de riolering een ‘0-situatie’ zou opleveren (zie 2.7). Voor het vaststellen daarvan zou door een onafhankelijke deskundige een schouw uitgevoerd worden, waarvan de uitkomst voor partijen bindend zou zijn. In het verslag van 2 november 2017 staat verder dat TDM de waterweg van fase 1 opnieuw zou (laten) uitbaggeren. Als zou worden vastgesteld dat ook de waterwegen van fase 2 en 3 (gedeeltelijk) zouden zijn dicht geslibt, zouden ook die waterwegen op kosten van TDM worden uitgebaggerd. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze afspraken gemaakt in het kader van onderhoud en herstel van schade bij de bouw. TDM neemt de kosten van het onderhoud van de wegen en de riolering gedurende de bouw van de opvolgende fasen voor haar rekening. 4.12. Het stuk van mei 2018 betreffende de Package Deal (productie 22) is weliswaar door de VvE opgemaakt, maar TDM heeft onvoldoende betwist dat het een weergave is van de afspraken die partijen in die tijd hebben gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat TDM niet betwist dat er gesprekken zijn geweest en ter zake van deze afspraken wisselt in haar standpunt door ze enerzijds te betwisten, maar elders juist meermaals een beroep op de Package Deal te doen. In de vastlegging van mei 2018 staat dat partijen zijn overeengekomen dat de wegen inclusief verlichting en riolering zo nodig worden hersteld op kosten van TDM na afronding van de bouwwerkzaamheden en dat de vaarwegen op kosten van TDM worden uitgebaggerd naar een bevaarbare diepte. In dit stuk is, anders dan de VvE ter zitting heeft gesteld, niet vermeld dat TDM de infrastructuur in nieuwstaat zou opleveren. Ook worden bij de afspraak over de wegen de afvalcontainers niet genoemd. 4.13. In het licht van de betwisting daarvan door TDM, heeft de VvE naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat de door de VvE opgestelde 25-Puntenlijst tussen partijen is overeengekomen. Hieraan kan de VvE dan ook geen verplichtingen van TDM ontlenen.

De rechtbank 5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 21 mei 2025 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht (zie 4.37), 5.2. bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij, 5.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en door mr. S.M. Auwerda in het openbaar uitgesproken op 23 april 2025. CHL/MH

Naar aanleiding hiervan is in de NEN2767 inspectierapportages dit aspect alsnog toegevoegd. […] Na afloop heeft de weginspecteur nog wel de volgende opvallende zaken benoemd: De knipnaden in de elementverhardingen waren veelal op een vreemde locatie aangebracht. Normaliter worden deze aangebracht voor of na een bocht. De situering van straatkolken op het park zijn niet logisch. Normaliter zijn deze geplaatst voor of na een bocht. Er lijkt op verschillende plekken te weinig bermondersteuning ten behoeve van de kantopsluiting […] Bovenstaande punten kunnen zijn ontstaan tijdens de aanleg of zijn daarvoor al meegenomen in het ontwerp van het park. Het is echter onduidelijke welke afspraken hierover zijn gemaakt en of de aangetroffen situatie hiermee in strijd is. Dit zou aanvullend onderzoek moeten uitwijzen.” 2.13. In juli 2021 heeft Van der Valk en Groot het riool geïnspecteerd. Hiervan is een rapport opgemaakt. 2.14. Op 15 september 2022 hebben partijen een gezamenlijke rondgang over het park gemaakt. De technische commissie van de VvE heeft een verslag van deze rondgang gemaakt. Daarin staat voor zover hier van belang dat TDM aangeeft dat de weg vanaf de receptie tot aan de overgang naar [het recreatiepark II] zal worden herstraat, dat TDM een door de VvE geconstateerde verzakking van een ondergrondse container ontkent en dat TDM betwist dat de afwatering van de zijstraten niet functioneert zoals het hoort. 2.15. TDM heeft op 16 december 2022 voor zover hier van belang aan de VvE geschreven: “Naar aanleiding van diverse voorafgaande gesprekken met het bestuur van VVE TDM I, een bezoek aan de rechter en overleg met het bestuur van VVE TDM II doen wij u hierbij onze voorstellen toekomen. (…) Garanties van de ontwikkelaar Hoewel er tussen TDM Beheer BV en bestuur van VVE TDM I en II vooraf geen specifieke afspraken zijn gemaakt inzake kwaliteitseisen of garanties met betrekking tot infra, riool, elektranet en overige aanwezige voorzieningen op het park, staat ontwikkelaar ervoor in dat een en ander werkend volgens de conform de geldende normen en regelgeving zal worden overgedragen. Uiteraard zijn de wettelijke garantiebepalingen van de uitvoerende bedrijven van toepassing en gaan deze bij overdracht over op de VvE. (…)” 2.16. In de eerste maanden van 2023 zijn er in opdracht van TDM gedurende een aantal weken (herstel)werkzaamheden uitgevoerd aan wegen (nieuwe bestrating) en riolering. De VvE heeft daarbij een aantal observaties uitgevoerd. Daarvan heeft zij verslagen gemaakt aan TDM gezonden. 2.17. Op 1 juni 2023 heeft de advocaat van de VvE aan TDM geschreven: “U heeft met cliënte afspraken gemaakt over oplevering van een aantal gemeenschappelijke voorzieningen op het park. In dat kader zijn eerder dit jaar verschillende opnameverslagen opgesteld door de Technische Commissie van cliente die ook aan u zijn toegezonden: In het bijzonder verwijs ik naar het Excel overzicht dat cliente u op 16 maart jl. heeft doen toekomen, waarin zij puntsgewijs heeft weergegeven: welke gemeenschappelijke voorzieningen het betreft; de punten (gebreken) die nog dienen te worden opgelost (oranje gearceerd in het overzicht); De punten die door TDM zijn opgelost, maar die door cliente nog niet akkoord zijn bevonden (blauw gearceerd […]); De punten die een nadere toelichting en nadere informatie behoeven (grijs gearceerd in het overzicht). […] Vast staat dat u dit overzicht niet heeft betwist, zodat de inhoud tot uitgangspunt dient in de onderhavige kwestie. In aanvulling op het Excel overzicht staat verder nog een drietal andere punten open, te weten: Het eerste deel van de toegangsweg dient nog te worden bestraat; De vaarwegen dienen te worden uitgebaggerd; De weg langs het talud is ondeugdelijk aangelegd. De kantafsluitingen in combinatie met het steile talud maken dat de weg op korte termijn van het talud afgedrukt gaat worden. Namens cliente verzoek -en voor zover nodig sommeer- ik u om mij binnen tien dagen […] te laten weten of u de hiervoor genoemde punten […] op adequate wijze zult herstellen. […]” In het bij de brief gevoegde overzicht wordt onder meer naar voren gebracht dat de toegangsweg op diverse plekken te laag zou liggen, dat op diverse locaties sprake is van een te steil talud, dat er nog geen volledige inspectie is uitgevoerd waaruit blijkt dat het riool volledig schoon is, dat alle inhammen moeten worden uitgebaggerd en dat de damwanden niet zijn uitgevoerd als op de berekening in Sharepoint. 2.18. Op 29 september 2023 heeft de advocaat van de VvE aan TDM meegedeeld dat hij vaststelt dat TDM in verzuim is komen te verkeren omdat TDM niet heeft bevestigd zorg te zullen dragen voor de verzochte herstelwerkzaamheden. In de brief geeft de advocaat aan dat hij begrepen heeft dat TDM voornemens is om De Groenvoorziener in te schakelen voor een aantal werkzaamheden en dat zijn cliënte daar duidelijkheid over wil. Ook gaat de advocaat in op een 25-puntenlijst: een door de VvE opgestelde lijst met door TDM uit te voeren (herstel)werkzaamheden. Verder kaart hij aan dat de VvE een externe partij – Prostijl – in de arm heeft genomen om de aanleg van de bestrating te toetsen. Voor zover hier van belang schrijft de advocaat daarbij: Ik verzoek [...] u dringend mij uiterlijk binnen zeven dagen […] nader te informeren over de bovenstaande punten, te weten: Welke werkzaamheden zullen nog worden uitgevoerd door De Groenvoorziening (…); Is TDM akkoord met de inhoud van de 25-puntenlijst en de brief van 16 maart 2023 en de uitvoering van de daarin genoemde punten […]; Onderzoeksverslag omtrent de diepte van de vaarwegen […]; Nader te verrichten (herstel) werkzaamheden op grond van rapport Prostijl […]; Nader standpunt over de damwanden […].” 2.19. In opdracht van de VvE heeft Prostijl Civiel Advies B.V. (hierna: Prostijl) op 3 oktober 2023 een “Rapportage kwaliteitsinspectie verhardingen” opgesteld. Hierin concludeert Prostijl (op basis van de SEB Kwaliteitsnormen 2015) onder meer dat op diverse locaties de weg afwijkingen in vlakheid laat zien die (fors) buiten de norm vallen, dat de “klik” op een aantal locaties de norm overstijgt, dat de molgoten op diverse locaties niet functioneren en dat de rijweg op plekken gevoelig is voor verzakking (ingrijpende werkzaamheden nodig) en dat de berm verstevigd moet worden. Prostijl raamt de kosten van (vooral) herstraten, funderen en aanbrengen grondkering op € 421.075,76. Zij heeft aan dat zij over de riolering geen beoordeling kan geven wegens gebrek aan informatie.

4.14. Wel heeft TDM in de brief van 16 december 2022 toegezegd dat zij ervoor instaat dat de voorzieningen op het park werkend volgens de geldende normen en regelgeving zullen worden overgedragen. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze toezegging te worden uitgelegd in het licht van de (onderhouds-)afspraken die op dat moment tussen partijen waren gemaakt. 4.15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de volgende stukken de maatlat vormen waarlangs de geschilpunten met betrekking tot de wegen, riolering en vaarwater moeten worden gelegd: i) het verslag van de afspraken van 2 november 2017; ii) het stuk van mei 2018 betreffende de Packagedeal, en iii) de door TDM in de brief van 16 december 2022 gegeven garanties. De rechtbank oordeelt dat de VvE niet voldoende heeft onderbouwd dat partijen daarin (of daarnaast) ook afspraken hebben gemaakt over de ondergrondse afvalcontainers en damwanden. Daarbij komt nog dat de VvE, bij de onderbouwde betwisting van TDM, onvoldoende heeft onderbouwd dat de afvalcontainers aan het verzakken zijn en niet voldoende ondersteund zijn. De rechtbank zal de vorderingen die betrekking hebben op de afvalcontainers en de damwanden daarom te zijner tijd afwijzen. Wegen 4.16. De VvE baseert haar vorderingen met betrekking tot de wegen (infrastructuur) op de Package Deal (sub 28 dagvaarding en productie 22) en op het rapport van Prostijl van oktober 2023. Zij zegt dat Prostijl, in tegenstelling tot Antea Group, heeft getoetst of de infrastructuur (“aangelegde verharding”) en riolering voldoen aan de bestekken en de daaruit voortvloeiende RAW-systematiek (en de daarop gebaseerde SEB-kwaliteitsnorm). Prostijl heeft verklaard dat binnen de civiele techniek, ook in een geval als dit, gebruikelijk is om de RAW-systematiek (en de daarop gebaseerde SEB-kwaliteitsnorm) te hanteren. Daarnaast blijkt uit de bestekken van en de overeenkomsten met de aannemers dat de RAW-bepalingen van toepassing zijn. TDM gaat uit van het rapport van Antea Group, maar dit is beperkt tot een visuele inspectie van de schades aan de wegen en de herstelkosten daarvan. Na het onderzoek van Antea Group in 2021 is bovendien nieuwe schade ontstaan. Dit rapport is daarom ontoereikend, aldus de VvE. 4.17. TDM voert aan dat partijen gezamenlijk Antea Group hebben aangewezen om als onafhankelijke partij de infrastructuur te beoordelen. De VvE heeft de opdracht aan Antea Group verstrekt. Antea Group heeft een nulmeting verricht waarbij zij slechts 5,5% schade aan het totaal geïnspecteerde oppervlak heeft vastgesteld. Zij heeft de herstelkosten begroot op € 5.585,-. TDM betwist de juistheid van de inhoud van het rapport van Prostijl. De RAW-kwaliteitsnormen, waarop het rapport van Prostijl is gebaseerd, zijn niet van toepassing op het werk en ook niet overeengekomen met de aannemers, aldus de VvE. 4.18. De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat TDM de wegen zou herstellen. Dit volgt ook uit de Packagedeal: “Wegen inclusief verlichting en riolering worden zonodig hersteld op kosten van TdM na afronding van de bouwwerkzaamheden. Het bestuur laat zich bijstaan door een onafhankelijk externe deskundige op dit gebied.” Dat Antea Group eerder een onderzoek heeft gedaan, waaraan partijen zich tevoren hebben gebonden, maakt dit niet anders. TDM heeft namelijk ook na dit rapport nog bouwwerkzaamheden laten uitvoeren waarvoor gebruik is gemaakt van de wegen, welk gebruik schade met zich kan hebben gebracht die aan TDM moet worden toegerekend. In het stuk van 16 december 2022 heeft TDM immers nog aan de VvE toegezegd dat zij ervoor instaat dat een en ander werkend volgens de conform de geldende normen en regelgeving zal worden overgedragen. Daarover biedt het rapport van Antea Group uit 2020 geen duidelijkheid. 4.19. Partijen twisten of de weg in de huidige staat voldoet aan de eisen die hiervoor gelden. De VvE betwist de inhoud van het rapport van Antea Group en beroept zich op het rapport van Prostijl. De opdracht aan Prostijl is echter eenzijdig door de VvE verstrekt en TDM betwist de inhoud daarvan. 4.20. Gelet op de door TDM gegeven garantie van 16 december 2022 is de vraag of de wegen in de huidige staat voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk voor wegen op een recreatiepark. Inherent daaraan is dat de wegen aan de daarvoor geldende normen en regelgeving moeten voldoen. 4.21. TDM betwist dat de wegen hersteld moeten worden, maar zegt ook dat er nog beperkt herstel nodig is en erkent daarmee feitelijk dat de wegen (nog) niet voldoen aan de door haar gegeven garantie. Daarmee staat voldoende vast dat TDM nog gehouden is (herstel-)werkzaamheden aan de weg uit te voeren. Zij betwist echter dat herstel als weergegeven in het rapport van Prostijl aan de orde is. De rechtbank acht zich onvoldoende voorgelicht om de vraag naar de mate van benodigd herstel te beantwoorden. Zij kan zich namelijk voorstellen dat voor wegen op een recreatiepark wellicht andere normen gelden dan voor andere (openbare) wegen. 4.22. De rechtbank kan uit het rapport en de opvolgende verklaring van Prostijl niet opmaken dat Prostijl van mening is dat de in het rapport genoemde normen (RAW en SEB) (ook) gelden voor wegen in recreatieparken als hier aan de orde. In de verklaring van Prostijl die de VvE als productie 70 heeft overgelegd, staat: “Vanuit contractueel-technisch perspectief is de vraag gesteld aan Prostijl wat VVE [het recreatiepark] had mogen verwachten bij de overdracht van de infrastructuur van recreatiepark [het recreatiepark] . […] In het kort antwoord op de vraag wat had de VVE mogen verwachten bij de overdracht van de infrastructuur van Recreatiepark [het recreatiepark] : Vanuit civiel technisch perspectief moet de aangelegde infra voldoen aan de SEB normen en de RAW standaard. Indien hieraan is voldaan zal kwaliteit van de aangelegde infra gewaarborgd zijn. Uit inspecties is gebleken dat op punten niet wordt voldaan aan de gestelde normen wat gebreken met zich meebrengt welke zich nu en de toekomst gaan voordoen. Voor details wordt verwezen naar het inspectierapport van de kwaliteitsinspectie verhardingen.” Voorafgaand aan deze conclusie schrijft Prostijl dat de normstelling van de SEB kwaliteitsnorm 2015 vanuit meerdere invalshoeken voert naar de normen die de VvE mocht verwachten. Daarbij haakt Prostijl aan bij de bestekken die TDM in het verleden heeft laten opmaken. TDM betwist dat de door Prostijl gestelde kwaliteitsnormen van toepassing zijn omdat in de bestekken geen nadere duiding is gegeven aan welke normen van toepassing zijn. Daarbij komt dat – anders dan Prostijl lijkt aan te voeren – uit de relevante afspraken tussen TDM en VvE de RAW-normen en SEB-normen niet worden genoemd. Daarmee is onduidelijk of de normen waaraan Prostijl heeft getoetst de juiste zijn om vast te stellen of is voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk voor wegen op een recreatiepark als [het recreatiepark] . 4.23. De rechtbank vindt het daarom nodig dat (een) deskundige(n) de rechtbank gaat/gaan voorlichten, om in kaart te brengen of (en in welke mate) de wegen in de huidige staat voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk die gelden voor wegen op een recreatiepark (waarbij verder geen normen zijn afgesproken), en welke (herstel)werkzaamheden aan de wegen verricht moeten worden om aan die eisen wél te voldoen.

4.24. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over: - de wenselijkheid van een deskundigenbericht; - het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n); - de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. 4.25. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwkunde / infrastructuur en dat aan die deskundige de volgende vragen moeten worden gesteld: Voldoen de wegen op recreatiepark [het recreatiepark] aan de daarvoor geldende eisen van goed en deugdelijk werk? Welke eisen/normen gelden hiervoor in het specifieke geval van wegen op een recreatiepark als [het recreatiepark] ? Als u vraag 1 met “Nee” beantwoordt, welke (herstel)werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de wegen hieraan wel te laten voldoen? Kunt u een raming geven van de kosten die daarmee gemoeid zullen zijn? Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling? 4.26. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door de VvE worden betaald. 4.27. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen. 4.28. De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen. Vaarwegen en inhammen uitbaggeren 4.29. De VvE stelt dat een essentieel onderdeel van een hoogwaardig recreatiepark voor watersporters als [het recreatiepark] is dat het park met bevaarbare waterwegen wordt opgeleverd. De gemiddelde boot mag niet vast komen te zitten. In alle gesprekken die hierover tussen partijen hebben plaatsgevonden, heeft TDM telkens gezegd dat zij op haar kosten voor het uitbaggeren van de vaarwegen zou zorgen. TDM heeft in verkoopbrochures een waterdiepte van 1.60 meter vermeld. Dit is de gemiddelde waterdiepte die doorgaans nodig is voor een gemiddelde boot, aldus de VvE. 4.30. TDM voert aan dat de in november 2017 gemaakte nadere afspraken zien op een bevaarbare diepte. Partijen hebben nooit gesproken over een waterdiepte van 1.60 meter. TDM kan hoogstens gehouden zijn om uit te baggeren tot 1.40 meter diep van fase 1, en indien nodig van fase 2 en 3, waarbij de VvE gezien het tijdsverloop dient bij te dragen in de kosten, aldus TDM. 4.31. De rechtbank overweegt dat partijen in november 2017 zijn overeengekomen: “TDM zal de waterweg van fase 1 opnieuw uitbaggeren. Indien wordt vastgesteld dat ook de waterwegen van fase 2 en 3 (gedeeltelijk) zijn dicht geslibt, zullen ook die waterwegen op kosten van TDM worden uitgebaggerd.” In de Packagedeal van mei 2018 zijn partijen overeengekomen: “Alle vaarwegen zullen op kosten van TdM worden uitgebaggerd naar een bevaarbare diepte”. In de 25-Puntenlijst is een diepte vermeld van 1.40 meter. Over die lijst bestaat tussen partijen weliswaar geen overeenstemming, maar uit het feit dat de VvE de lijst heeft opgesteld, maakt de rechtbank op dat de VvE 1.40 op dat moment (rond 2022) een goede vaardiepte vond. Hierover is de VvE blijkbaar later anders gaan denken. De VvE heeft haar stelling dat een vaardiepte van 1.40 meter niet zou voldoen voor de gemiddelde boot bovendien niet onderbouwd. 4.32. Met de overlegging van een rapport van De Groot GeoServices van 9 februari 2024 heeft de VvE voldoende onderbouwd dat deze diepte op een deel van het park niet wordt gehaald. De rechtbank is daarom van oordeel dat TDM gehouden is om de vaarwegen uit te baggeren tot een vaardiepte van 1.40 meter. TDM heeft haar stelling dat dichtslibben deels heeft plaatsgevonden nadat de VvE het onderhoud heeft moeten overnemen, tegenover de betwisting van de VvE, niet voldoende onderbouwd met feiten. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding de verplichting van TDM te beperken in de door haar gewenste zin (een bijdrage van de VvE). De rechtbank zal de betreffende vordering van de VvE te zijner tijd in die zin toewijzen (uitbaggeren van alle inhammen en vaarwegen op het park tot een waterdiepte van 1.40 meter). Riolering onder de zijwegen 4.33. De VvE stelt dat TDM in 2021 een inspectie heeft laten uitvoeren aan het riool, waaruit een aantal gebreken is gebleken. Naar aanleiding hiervan hebben partijen afgesproken dat TDM herstelwerkzaamheden aan het riool zou uitvoeren. De VvE heeft gezien dat herstelwerkzaamheden zijn verricht, maar zij vindt het voor de hand liggen dat TDM hiervan een proces-verbaal op opleverrapport aan haar overlegt, zodat de VvE kan vaststellen welke werkzaamheden zijn verricht en of dit goed is gegaan. De rechtbank heeft mr. Kroon ter zitting gevraagd naar de grondslag van de vordering TDM te veroordelen om documentatie over de herstelwerkzaamheden te overleggen. Zij heeft hierop geantwoord: “Van verkopende partij mag je verwachten dat een goed werkend rioleringssysteem wordt opgeleverd. Ook voor een goed beheer voor de toekomst. Hiervoor is noodzakelijk dat je weet wat er aan is gesleuteld.” De VvE heeft daarmee niet voldoende onderbouwd wat de rechtsgrond is die TDM verplicht een proces-verbaal of opleverrapport aan de VvE te verstrekken. Verwachtingen over de goede werking van het riool zijn daarvoor niet voldoende. De rechtbank zal deze vordering daarom te zijner tijd afwijzen. 4.34. De VvE verwijst voor haar vordering tot herstel van gebreken aan de riolering onder de zijwegen naar het rapport van Van der Valk en Groot. Hieruit blijkt volgens de VvE een substantieel aantal gebreken aan de zijwegen, waaronder een aantal buizen die niet onder afschot zijn aangelegd, het niet goed wegstromen van vervuild water, een aantal kieren en beschadigde buizen en putten. 4.35. TDM betwist dat er nu gebreken zijn aan het riool. Het rapport van Van der Valk en Groot dateert uit 2021. TDM heeft in 2023 herstelwerkzaamheden laten uitvoeren aan een deel van de riolering onder de doorgaande weg en het eerste stuk van de zijweg. Het riool functioneert goed. TDM heeft bewijs aangeboden van het feit dat De Groenvoorziener en Loon- en Grondbedrijf Brandsma bereid zijn tot het afgeven van een garantie met betrekking tot het riool. 4.36. De rechtbank heeft de VvE ter zitting al voorgehouden dat zij in het rapport van Van der Valk en Groot een begrijpelijke samenvatting of conclusie mist waaruit blijkt welke gebreken er zijn aan het riool, en wat en wat er zou moeten gebeuren om deze te verhelpen.