ECLI:NL:RBNHO:2024:9018

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/349535 / HA ZA 24-110 Vonnis van 4 september 2024 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats], eiser, advocaat mr. M. Buitelaar te Naaldwijk, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid IGN VASTGOED B.V., gevestigd te Beverwijk, gedaagde, advocaat mr. T. Slotema te Velsen-Zuid. Partijen zullen hierna [eiser] en IGN genoemd worden. De zaak in het kort [eiser] heeft twee percelen landbouwgrond van IGN gekocht voor een totaalbedrag van € 148.000,00. IGN heeft de gronden aan [eiser] aangeboden als strategisch gelegen. Volgens IGN zou sprake zijn van een waardevaste investering met winstpotentie in verband met een mogelijke bestemmingswijziging. [eiser] vindt dat IGN hem onjuiste en onvolledige informatie heeft verstrekt over de kans op een bestemmingswijziging, waardoor hij zowel de waarde van de percelen als de kans op een bestemmingswijziging niet goed heeft kunnen inschatten. [eiser] vordert ongedaanmaking van de koopovereenkomsten en terugbetaling van de betaalde koopsommen. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk en wijst de vordering van [eiser] c.s. toe.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 29 mei 2024 de brief van mr. Buitelaar van 8 juli 2024 met de nadere producties 16 t/m 27 de mondelinge behandeling van 18 juli 2024 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. IGN houdt zich bezig met de handel in percelen onbebouwde landbouwgrond waarbij wordt gespeculeerd op een waardestijging van die grond indien de bestemming van de grond in de toekomst gewijzigd wordt. 2.2. [eiser] is 71 jaar en gepensioneerd huisarts. Sinds het overlijden van zijn echtgenote op 2 november 2020 woont hij alleen. 2.3. [eiser] is eind 2022 telefonisch door IGN benaderd nadat hij online een informatieverzoek had gedaan naar aanleiding van een digitale advertentie van IGN. In het vervolg daarop hebben gesprekken bij [eiser] thuis plaatsgevonden tussen [eiser] en vertegenwoordigers van IGN: op 12 december 2022 over een perceel grond in Vries en op 19 januari 2023 over een perceel grond in Zuidplas. IGN heeft bij die gelegenheden brochures van haar proposities in Vries en Zuidplas aan [eiser] gegeven en ook de concept-koopovereenkomsten. Aan het einde van de gesprekken op 12 december 2022, respectievelijk 19 januari 2023, heeft [eiser] de koopovereenkomsten getekend. 2.4. Op de website van IGN waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten, voor zover van belang, onder meer de navolgende teksten opgenomen. IGN Vastgoed B.V. maakt investeren toegankelijk voor particuliere investeerders RENDEMENT Kans op zeer hoge rendementen WONINGNOOD De woningnood is hoog, hierdoor moet er de komende jaren veel gebouwd worden VRIJE VERHANDELBAARHEID Grond is uw bezit en is vrij verhandelbaar WAARDEVAST Grond is waardevast en nauwelijks gevoelig voor conjunctuur DE NOTARIS Overdracht vindt plaats via de notaris en wordt geregistreerd in het kadaster GROEIENDE VRAAG Door schaarste en de woningnood blijft de vraag naar grond groeien Mag/kan ik ook zelf ontwikkelen na bestemmingswijziging? Nee, zodra er bekend wordt gemaakt dat de bestemming van de grond wijzigt, bent u verplicht om de grond te verkopen aan de partij die de ontwikkeling van de grond op zich neemt. Daarnaast is er sprake van een aanbiedingsplicht. De aanbiedingsplicht is de verplichting van de verkoper om het pand aan te bieden bij degene die als gerechtigde in de akte van levering is opgenomen. Dit is van kracht zodat een projectontwikkelaar niet met meerdere particuliere partijen om tafel hoeft te gaan maar slechts met één partij hoeft te onderhandelen. 100% ONTZORGD Zodra een project van bestemming wijzigt doet IGN Vastgoed alle onderhandelingen. Tijdens een vastgoed projectontwikkeling zijn wij door onze ervaring in staat het gehele proces uit handen te nemen. Door onze kennis, korte lijnen en opgebouwde relaties kunnen wij met vertrouwen projecten tot een succes maken. Dit begint natuurlijk bij de bodem. Wij zijn daarom altijd op zoek naar strategisch gelegen gronden met potentie. In samenwerking met investeerders en projectontwikkelaars creëren wij van bodem tot vastgoed. 2.5. De brochure ‘Propositie Tynaarlo | Drenthe’ (in Vries) heeft het volgende voorblad: Afbeelding 1 Op pagina 8 van de brochure is de volgende afbeelding opgenomen: Afbeelding 2 Op pagina 9 van de brochure is onder het kopje ‘Het Schetsplan’ de volgende afbeelding opgenomen: Afbeelding 3 Voor het overige wordt onder de noemer ‘nieuws’ een volledige pagina in de brochure gewijd aan: een nieuwsbericht op rtvdrenthe.nl inhoudende dat er 900 extra woningen in Tynaarlo bij moeten gaan komen, een nieuwsbericht in dekrantvantynaarloo.nl over het project ‘Vries Zuid’ dat langzamerhand van de grond komt, een nieuwsbericht op rtvdrenthe.nl over de wachttijden tot 8 jaar voor sociale huurwoningen, een nieuwsbericht op rtvdrenthe.nl over de woningkrapte/huizennood in de regio Groningen-Assen, een nieuwsbericht op rtvdrenthe.nl over de extra 13.000 woningen die binnen acht jaar gebouwd zouden moeten worden om het woningtekort in Drenthe te compenseren en tenslotte een bericht van bouwuitvoering.nl over de “Bouwstenen voor het Deltaplan met grootschalige woningbouw in de Noordelijke provincies” en de miljardeninvesteringen van het kabinet die woningbouw in heel Nederland moeten versnellen. Verder wordt in de brochure aandacht besteed aan de ligging van het aangeboden perceel (zie afbeelding 1 en 2) en met een schetsplan/ontwikkelplan een indruk gegeven van te realiseren bebouwing (zie afbeelding 3). Het Programma Aanpak Stikstof (PAS) wordt benoemd en er wordt een ‘Groeikaart Topotijdreis.nl’ getoond, die de groei van de gemeente Tynaarlo sinds 1950 tot 2021 weergeeft en waaruit blijkt dat de bebouwing het aanboden perceel door de jaren heen steeds meer nadert. Tenslotte wordt ingegaan op de website ruimtelijkeplannen.nl, waarmee de overheid digitale ruimtelijke plannen ontsluit. 2.6. De brochure ‘Propositie Zuidplas | provincie Zuid Holland’ heeft het volgende voorblad: Afbeelding 4 Op pagina 7 van de brochure is de volgende afbeelding opgenomen: Afbeelding 5 Op pagina 8 van de brochure is de volgende afbeelding opgenomen: Afbeelding 6 Op pagina 10 van de brochure is de volgende afbeelding opgenomen: Afbeelding 7 Voor het overige wordt onder de noemer ‘nieuws’ op een volledige pagina in de brochure aandacht gevestigd op: i) een nieuwsbericht op ad.nl over het ‘Vijfde Dorp’ van Zuidplas waar 8000 woningen zullen worden gerealiseerd, ii) een nieuwsbericht op ad.nl inhoudende dat Zuidplas 14 miljoen euro van het Rijk krijgt voor de bouw van betaalbare woningen, iii) een nieuwsbericht op ad.nl inhoudende dat de gemeente Zuidplas snel meer woningen moet bouwen, iv) een nieuwsbericht op omgevingsweb.nl waarin wordt gesteld dat het woningbouwplan van het kabinet beter, goedkoper en sneller moet en tenslotte v) een nieuwsbericht op ad.nl waarin erop wordt ingegaan dat gemeenten in de komende jaren woningen moeten bouwen in gebieden die nu nog groen zijn. Verder wordt in de brochure aandacht besteed aan de ligging van het aangeboden perceel (afbeeldingen 4 t/m 7) en wordt met plaatjes van huizen een impressie gegeven van de soorten huizen die er zouden mogen worden gebouwd conform de beeldkwaliteitseisen in het ‘Beeldkwaliteitsplan Linten & Kwaliteitszone Ringvaart’. Het Programma Aanpak Stikstof (PAS) wordt weer benoemd en er wordt een ‘Groeikaart Topotijdreis.nl’ getoond, die de groei van de gemeente sinds 1975 tot 2020 weergeeft en waaruit blijkt dat de bebouwing het aanboden perceel door de jaren heen steeds meer nadert en waaruit volgt dat Zuidplas een groeigemeente is met een verwachte groei van 42% tussen 2018 en 2050. Daarnaast wordt ingegaan op ruimtelijkeplannen.nl. 2.7. Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomsten heeft [eiser] vragenlijsten ingevuld. Voor zover van belang heeft [eiser] daarop het navolgende ingevuld/ aangekruist: 4.

3.1. [eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat: Primair I. te verklaren voor recht dat IGN onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld door (Ì) beleggingsobjecten aan te bieden aan [eiser], terwijl IGN niet over een daarvoor benodigde vergunning van de AFM beschikte en/of (II) een handelspraktijk te verrichten die oneerlijk is. II. IGN te veroordelen tot ongedaanmaking van de gevolgen van de twee koopovereenkomsten door binnen 30 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis mee te werken aan de notariële (terug)levering van de twee kavels grond in de gemeenten Tynaarlo (gemeente Vries, [kadasternummer 1]) en Zuidplas (kadastraal bekend: gemeente Nieuwerkerk aan de IJssel, [kadasternummer 2]) met de bepaling dat IGN de koopsommen (gezamenlijk groot een bedrag ad € 148.000,00) aan [eiser] terugbetaalt en de door [eiser] gemaakte kosten in verband met de overdracht van de twee kavels grond aan [eiser] vergoedt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de twee betaalde koopprijzen vanaf de data waarop de twee kavels door IGN aan [eiser] geleverd zijn, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening en dat alle kosten voor genoemde teruglevering door IGN worden gedragen. III. te bepalen dat IGN bij gebreke van medewerking aan teruglevering als bepaald onder II. binnen 30 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, het aan [eiser] verschuldigde bedrag van € 148.000,00 ook zonder teruglevering van de percelen grond verschuldigd is, zulks zonder af te doen aan de gehoudenheid van IGN om ook na afloop van deze termijn medewerking aan teruglevering te verlenen. Subsidiair IV. te verklaren voor recht dat IGN aansprakelijk is voor alle schade die [eiser] lijdt en zal lijden door het onrechtmatig handelen van IGN en dat de schade bij staat moet worden opgemaakt. Meer subsidiair V. voor recht te verklaren dat de tussen [eiser] en IGN gesloten koopovereenkomsten, per datum dagvaarding, zijn vernietigd op grond van dwaling of artikel 6:193j lid 3 BW. VI. IGN te veroordelen om aan [eiser] te betalen het door [eiser] verschuldigd aan IGN betaalde bedrag van € 148.000,00 te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de dag der dagvaarding, althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen datum; VII. te bepalen dat IGN bij het niet-voldoen van de betaling als bepaald onder VI. geen recht heeft op teruglevering van de twee kavels grond (kadastraal bekend: gemeente Vries, [kadasternummer 3] en Gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel, [kadasternummer 2]). In alle gevallen VIII. IGN te veroordelen in de kosten van het geding te voldoen binnen veertien dagen nadat vonnis is gewezen. 3.2. [eiser] legt, samengevat en voor zover van belang, het volgende aan zijn vordering ten grondslag. IGN heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld omdat zij zich heeft bediend van een oneerlijke handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193a e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW). IGN verkoopt kavels met de suggestie dat deze een bijzondere potentie hebben om van bestemming te wijzigen en daarmee sterk in waarde kunnen stijgen. IGN heeft daarnaast mededelingen gedaan dat de grond waardevast is. Deze handelspraktijk is misleidend omdat informatie is verstrekt die feitelijk onjuist of onvolledig is, althans de gemiddelde consument misleidt, mede gelet op de algemene presentatie van IGN en de informatie over de aard van het product en de voornaamste kenmerken van het product. Ook is volgens [eiser] sprake van een exorbitant verschil tussen het bedrag dat IGN zelf betaalde voor de grond en het bedrag dat zij [eiser] in rekening bracht. Daarnaast had IGN moeten afzien van het sluiten van de koopovereenkomsten met [eiser], omdat zij niet beschikte over de benodigde vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 3.3. IGN voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. [eiser] heeft zijn vorderingen in de eerste plaats gebaseerd op zijn standpunt dat aan de kant van IGN sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. [eiser] heeft in dat verband onder meer verwezen een recente Kamerbrief van 13 juli 2023 over consumentenbescherming en speculatieve grondhandel, de aard en omvang van de problematiek en de vervolgstappen om ongewenste speculatieve grondhandel zoveel mogelijk te voorkomen en aan te pakken. In die brief wordt door de Minister van Financiën en de Minister voor Volkshuisvestiging en Ruimtelijke Ordening onder meer het volgende geschreven: ‘RTL Nieuws en het FD hebben de afgelopen jaren met enige regelmaat bericht over handel in opgeknipte landbouwgrond. In de artikelen wordt geschreven dat deze landbouwgrond door grondhandelaren voor een relatief lage prijs wordt opgekocht en veelal aan particulieren wordt doorverkocht voor een veelvoud van de oorspronkelijke prijs. Daarbij wordt volgens de berichtgeving door de grondhandelaren de, meestal onjuiste, suggestie gewekt dat er een omgevingsplanwijziging op komst is, waardoor de grond in waarde zal toenemen. Dat van dergelijke onjuiste suggesties sprake is, blijkt ook uit een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 24 augustus 2022. Uw Kamer heeft over deze problematiek verschillende keren vragen gesteld. Over de exacte omvang en aard van de onderhavige problematiek, en in hoeverre de grondhandelaren zich van oneerlijke handelspraktijken bedienen, is nog altijd veel onduidelijk. Wij hebben hier naar aanleiding van uw verzoek over gesproken met de betrokken ministeries, het Kadaster en de toezichthouders AFM en ACM. Schattingen van het aantal kopers van versnipperde percelen lopen uiteen, waarbij onduidelijk is of al deze kopers ook daadwerkelijk zijn gedupeerd. Zo is onder meer een aantal locaties bekend waarbij wel degelijk sprake was van een (lucratieve) wijziging van de juridisch-planologische bestemming. Maar ook wanneer de wijziging van de juridisch-planologische bestemming van de grond (vooralsnog) uitblijft, wil dat niet per se zeggen dat de koper gedupeerd is, bijvoorbeeld wanneer een koper een geïnformeerde en weloverwogen investeringskeuze heeft gemaakt. Voor andere locaties geldt echter dat, conform de berichtgeving, transacties gebaseerd zijn op door grondhandelaren gewekte verwachtingen omtrent bestemmingswijziging. In die gevallen worden kopers mogelijk verleid om een (te) hoge prijs te betalen voor grond zonder verwachtingswaarde. Een partij uit de taxatiepraktijk schat in dat de waarde zelfs lager kan liggen dan de agrarische waarde vanwege de complexe eigendomssituatie. Overigens merken wij op dat als de bestemming van grond inderdaad wijzigt, zodat de kopers die grond kochten van grondhandelaren niet gedupeerd zijn, dit maatschappelijk gezien nog steeds nadelige gevolgen voor gebiedsontwikkeling kan hebben. In de brief die uw Kamer onlangs heeft ontvangen over de modernisering van het grondbeleid komen dergelijke nadelen van versnipperd eigendom ook aan de orde. Het vertraagt doorgaans de onderhandelingen die gemeenten voeren, waardoor gebiedsontwikkeling te traag en te duur wordt. Dat heeft een nadelig effect op het realiseren van de maatschappelijke opgaven, zoals woningbouw. Ook om die reden is het belangrijk speculatieve grondhandel te voorkomen. In 2021 is op basis van cijfers van het FD en het CBS aangegeven dat de ongewenste versnippering (op basis van die gegevens) ca. 2.300 hectare van de 1.815.160 hectare cultuurgrond betrof, ofwel ongeveer 0,13%. Uit een recentere, eerste inventarisatie van het Kadaster blijkt dat er in de afgelopen tien jaar maximaal 700 percelen landbouwgrond zijn opgeknipt op bijna 10 miljoen percelen in Nederland. Hierdoor lijkt de omvang in eerste instantie gering, maar deze 700 percelen zijn opgeknipt in circa 17.000 kleinere percelen.. Dat betekent niet dat er ook zo veel potentiële gedupeerden zijn. In eerdergenoemde rechtszaak had één koper verspreid over Nederland 59 van zulke percelen gekocht. Daarnaast is nog niet bekend of er een trend waarneembaar is in het opknippen van percelen landbouwgrond. (…) Grootschalige perceelsplitsingen als gevolg van grondhandel, ook wanneer geen gebiedsontwikkeling is voorzien, hebben ook negatieve gevolgen voor de kwaliteit van de kadastrale registratie die tot maatschappelijk ongewenste effecten leidt. Het grote aantal belanghebbenden dat nodig is om tot grensvaststelling te komen belemmert de rechtszekerheid in het vastgoedverkeer en de economische ontwikkeling van percelen. Doordat deze situatie jarenlang kan voortduren staan er ook overleden rechthebbenden in de registratie, zonder dat duidelijk is wie hun erfgenamen zijn (rechthebbenden zijn niet verplicht een verklaring van erfrecht in te schrijven). Bij rechtspersonen die rechthebbende zijn, is er het risico dat zij niet meer bestaan (bijvoorbeeld door faillissement). Hierdoor worden percelen de facto onverkoopbaar. Uit het voorgaande blijkt dat nog veel onduidelijk is over de aard en de omvang van het probleem. Omdat het voor het identificeren van de juiste oplossing van belang is om beter zicht te hebben op de omvang en aard van het probleem, zullen wij uitgebreider onderzoek doen samen met de minister voor Rechtsbescherming, de AFM, de ACM, het BFT en het Kadaster. We zullen hierbij nadrukkelijk de suggesties die gedaan zijn in het recente rondetafelgesprek dat u heeft georganiseerd over “dubieuze grondhandel” meenemen. Het Kadaster zal breder en diepgaander onderzoek uitvoeren naar de ontwikkeling van grondhandel door de tijd heen, de spreiding over Nederland en de vraag of en zo ja, in welke mate versnipperde percelen mogelijk tot ontwikkeling kunnen komen. Over dit onderzoek zult u na de zomer worden geïnformeerd. De minister voor VRO heeft naar aanleiding van de motie van de leden Minhas (VVD) en Boulakjar (D66) om te onderzoeken of en hoe op korte termijn een splitsingsverbod kan worden ingevoerd, toegezegd breder onderzoek te zullen uitvoeren om te komen tot het meest effectieve middel om de speculatieve handel en splitsing van (vruchtbare) landbouwgrond te voorkomen en tegen te gaan. 2 Daarbij zal ook de verkenning naar een heffing ter voorkoming van speculatieve grondhandel, zoals aangekondigd in de brief over modernisering van het grondbeleid, worden meegenomen. Naar verwachting zal de Kamer hiervan de resultaten in het voorjaar van 2024 ontvangen.’ 4.2. Tegen deze achtergrond zal de rechtbank beoordelen of bij de koopovereenkomsten die [eiser] heeft gesloten met IGN inderdaad sprake is geweest van een oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking. 4.3. Niet in geschil is dat [eiser] heeft gehandeld als consument in de zin van artikel 6:193 lid 1 sub a BW, te weten een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De consumentenbescherming van afdeling 3A van Boek 6 BW met betrekking tot oneerlijke handelspraktijken is daarom van toepassing. 4.4. Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is.

De rechtbank 5.1. verklaart voor recht dat IGN onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld door een handelspraktijk te verrichten die oneerlijk is; 5.2. i) veroordeelt IGN tot ongedaanmaking van de gevolgen van de twee koopovereenkomsten door binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de notariele (terug)levering van de twee kavels grond in de gemeenten Tynaarlo (gemeente Vries, [kadasternummer 1]) en Zuidplas (kadastraal bekend: gemeente Nieuwerkerk aan de IJssel, [kadasternummer 2]), ii) bepaalt dat IGN de koopsommen (gezamenlijk groot € 148.000,00) aan [eiser] terugbetaalt en de door [eiser] gemaakte kosten in verband met de overdracht van de twee grond aan [eiser] vergoedt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de twee betaalde koopprijzen als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover gerekend vanaf de data waarop de twee kavels door IGN aan [eiser] zijn geleverd tot aan de dag van algehele voldoening; iii) bepaalt dat alle kosten voor de onder i) genoemde teruglevering door IGN zullen worden gedragen; 5.3. bepaalt dat IGN bij gebreke van medewerking aan teruglevering, als bepaald onder 5.2., binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis, het aan [eiser] verschuldigde bedrag van € 148.000,00 ook zonder teruglevering van de percelen grond verschuldigd is, zulks zonder af te doen aan de gehoudenheid van IGN om ook na afloop van deze termijn alsnog medewerking aan teruglevering te verlenen; 5.4. veroordeelt IGN in de proceskosten van € 6.801,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als IGN niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet IGN € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar voorraad; 5.6. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024. Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 27 581, nr. 54 Conc.: 1289

Wat bent u van plan te doen met de grond en beseft u dat u de grond in principe niet zelf kunt en/of mag gebruiken? Verkopen met winst 5. Wat is uw eigen inschatting ten aanzien van een eventuele definitieve bestemmingswijziging die zich ten aanzien van de grond kan voordoen ■ 4 -10 jaar □ 10-20 jaar □ langer dan 20 jaar 6. Beseft u dat er een mogelijkheid bestaat dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden? ■ JA / □ NEE 7. Beseft u dat, indien u op korte termijn de grond weer wenst te verkopen, u verlies kunt lijden op uw huidige investering? ■ JA / □ NEE 8. Beseft u dat als zich een bestemmingsplanwijziging voordoet, dat niet direct hoeft te betekenen dat uw grond interessant wordt voor projectontwikkelaars? ■ JA / □ NEE (…) 12. Beseft u dat uw investering niet AFM gereguleerd is en dat daarmee Verkoper niet onder toezicht staat van de AFM? ■ JA / □ NEE 13. Beseft u dat u een hogere koopprijs betaalt voor de grond dan Verkoper en dat Verkoper op die manier geld verdient. De consequentie kan zijn dat Verkoper veel geld heeft verdiend aan doorverkoop aan u terwijl u uiteindelijk veel verlies lijdt. ■ JA / □ NEE 14. Beseft u ook dat u waarschijnlijk meer betaalt dan de huidige waarde van grond? ■ JA / □ NEE 15. Is het u bekend dat sprake is van een (al dan niet directe ) A-B-C levering nu de bedoeling is van Verkoper om gronden aan te kopen met het doel deze met winst door te verkopen? ■ JA / □ NEE 2.8. In de koopovereenkomst ten aanzien van het perceel in Vries is onder meer de volgende bepaling opgenomen: 22. Koper verklaart - voordat hij deze overeenkomst ondertekend heeft -: a. kennis te hebben genomen van de brochure alsmede de bepalingen van deze overeenkomst en dat hij zodanige informatie heeft ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan; en b. kennis te hebben genomen van de huidige planologische bestemming van het verkochte; en c. ermee bekend te zijn dat (i) het verkochte een onderdeel is van (recent) door verkoper verworven dan wel nog te verwerven percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zullen zitten, (ii) het verkochte geen jaarlijks rendement oplevert en er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging (al dan niet door bestemmingsplanwijziging) en / of bestemmingswijziging, en (iii) de aard van deze transacties een speculatief karakter heeft, en (iv) het verkochte alleen door koper conform de huidige bestemming mag worden gebruikt en beheerd. d. (…) 2.9. In de koopovereenkomst ten aanzien van het perceel in Zuidplas is onder meer de volgende bepaling opgenomen: 23. Koper verklaart - voordat hij deze overeenkomst ondertekend heeft -; a. (…) b. (…) c. (…) d. kennis te hebben genomen van de brochure alsmede de bepalingen van deze overeenkomst en dat hij zodanige informatie heeft ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan; en e. kennis te hebben genomen van de huidige planologische bestemming van het verkochte, te weten agrarisch (glastuinbouw), en alle documenten die via ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar zijn heeft geraadpleegd; f. ermee bekend te zijn dat (i) het verkochte een onderdeel is van (recent) door verkoper verworven dan wel nog te verwerven percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zullen zitten, (ii) het verkochte geen jaarlijks rendement oplevert en er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging (al dan niet door bestemmingsplanwijziging of anderszins een wijziging van het gebruik) en/of bestemmingswijziging, en (iii) de aard van deze transacties een speculatief karakter heeft, en (iv) het verkochte alleen door koper conform de huidige bestemming mag worden gebruikt en beheerd als agrarische grond (glastuinbouw). g. (…) 2.10. IGN heeft de percelen in Vries en Zuidplas aan [eiser] geleverd op 30 maart 2023, respectievelijk 17 april 2023. 2.11. De gemeente Tynaarlo berichtte mr. Buitelaar bij brief van 27 juli 2023, voor zover van belang, onder meer het volgende: Het perceel heeft volgens de beheersverordening Vries de bestemming agrarisch. Op 28 juni 2023 hebben wij de ontwerp omgevingsvisie ter inzage gelegd waarin mogelijk nieuwe woningbouwlocaties zijn opgenomen. Het aangeboden perceel is niet opgenomen als mogelijke woningbouwlocatie. Ook niet in het structuurplan 2006, dan wel de Structuurvisie Wonen 2013. (…) De meest recente ontwikkeling van woningbouw vindt plaats aan de zuidoostkant van Vries, dit betreft het plan Vries Zuid. Wij verwachten dat met deze uitbreiding de komende jaren kan worden voorzien in de woningbehoefte in Vries. Zodra we weer een noodzaak zien tot uitbreiding, kijken we in eerste instantie naar de rest van het gebied dat in de omgevingsvisie is aangewezen voor woningbouw. (…) Het initiatief voor woningbouw voor deze locatie is bij ons bekend. Naar aanleiding van een verzoek hebben wij een initiatiefnemer (namens eigenaar) op 18 oktober 2022 geïnformeerd dat wij geen mogelijkheden zien voor woningbouw. 2.12. Aan een voormalig eigenaar van het perceel in Vries is, voor zover van belang, op 1 augustus 2022 door de Gemeente Tynaarlo het volgende medegedeeld in reactie op het verzoek in gesprek te gaan over de mogelijkheden voor woningbouw op het perceel. Wij hebben in ons gemeentelijk structuurplan 2006 vastgelegd op welke plekken in de gemeente wij een woningbouwontwikkeling kansrijk achten. Daarbij hebben wij onder meer gekeken naar het belang van het behoud van de landschappelijke waarden van de aangrenzende gebieden en de logische aansluiting op bestaande woongebieden. Het zoekgebied voor uitbreiding van Vries met woningen is toen komen te liggen aan de oost- en zuidoostkant van Vries. De meest recente ontwikkeling van woningbouw vindt plaats aan de zuidoostkant van Vries. Wij verwachten dat met deze uitbreiding de komende jaren kan worden voorzien in de woningbehoefte in Vries. Zodra we weer een noodzaak zien tot uitbreiding, kijken we in eerste instantie naar de rest van het gebied dat in ons structuurplan is aangewezen voor woningbouw. Nu er nog voldoende ruimte is in de gebieden die in ons structuurplan zijn opgenomen, is geen reden om op andere plekken rond het dorp Vries te kijken naar uitbreidingslocaties. Het perceel agrarische grond waarvan u eigenaar bent komt als gevolg daarvan niet in beeld als wij het dorp Vries willen uitbreiden. Een gesprek hierover is daarom niet zinvol. 2.13. De gemeente Zuidplas berichtte mr. Buitelaar bij brief van 2 augustus 2023, voor zover van belang, onder meer het volgende: De gronden zijn gelegen binnen het gebied van de ontwikkeling van het Vijfde dorp. Deze gronden zijn echter, conform het vastgestelde bestemmingsplan (vastgesteld door de gemeenteraad in maart 2021), geen onderdeel van het daadwerkelijke ontwikkelgebied waarbinnen het dorp ontwikkeld gaat worden. De gronden maken onderdeel uit van de open, groene ruimte (gebied de Groene Schakel/ Agrarisch gebied, pagina 76 masterplan) die als buffer zal gaan fungeren tussen het nieuwe dorp en de omgeving. De gemeente bereidt op dit moment dan ook een bestemmingsplan voor waarin de gronden een groene, agrarische bestemming zullen krijgen. Hierop heeft de provincie zijn omgevingsverordening ook aangepast (omgevingsverordening Zuid-Holland – Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder, vastgesteld 12-10-2022). De aanpassing die voor dit perceel van belang is, is de wijziging op kaart 19 Grote buitenstedelijke bouwlocaties.

Het begrip handelspraktijk is in artikel 6:193a lid 1 sub b BW omschreven als iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken, of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten. 4.5. Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk indien een handelaar handelt: in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. 4.6. Artikel 6:193b lid 3 BW bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is (onder meer) indien een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in artikel 6:193c tot en met 193g BW. 4.7. In artikel 6:193c lid 1 BW is bepaald dat een handelspraktijk misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van onder meer het bestaan of de aard van het product of de voornaamste kenmerken daarvan, zoals voordelen en risico’s, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Het gaat om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt – niet gebaseerd op de waarheid – of informatie verstrekt die door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien correct, op een andere manier de consument bedriegt. Beslissend is of de (onjuiste) informatie de gemiddelde consument er toe kan brengen om een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen. 4.8. Op grond van artikel 6:193j lid 1 BW dient de handelaar de materiele juistheid en volledigheid van de informatie die hij heeft verstrekt te bewijzen. 4.9. De rechtbank is van oordeel dat IGN zich heeft bediend van een oneerlijke handelspraktijk, bestaande uit een misleidende handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193c lid 1 BW. De rechtbank komt tot dit oordeel op grond van het navolgende. 4.10. [eiser] is zoals al vastgesteld een consument en beschikte niet over ervaring in de handel in speculatieve (landbouw)grond. IGN op haar beurt is ter zake een professionele partij. Zij beschikte ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten over alle relevante informatie ten aanzien van de verkochte percelen. Tijdens de mondelinge behandeling is door IGN beaamd dat zij ook bekend was met de informatie die de gemeente Tynaarlo en de gemeente Zuidplas na het sluiten van de koopovereenkomsten aan (de advocaat van) [eiser] hebben verstrekt, waaruit volgt dat in de behoefte aan woningbouwontwikkeling wordt voorzien op andere locaties in de gemeente en dat daarom de locaties van de percelen van [eiser] niet in beeld zijn voor woningbouw. IGN heeft er echter voor gekozen die informatie voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten niet met [eiser] te delen. 4.11. Daarbij komt dat IGN wist dat een waardestijging niet op korte termijn te verwachten viel, waarover zij [eiser] onvoldoende heeft voorgelicht. Ter zitting heeft IGN aangegeven dat een bestemmingswijziging gemiddeld vijftien jaar duurt, terwijl [eiser] uitging van een termijn van twee tot drie jaar, zoals hem naar zijn zeggen door IGN mondeling was medegedeeld. IGN heeft weliswaar betwist dat zij in de gesprekken met [eiser] een termijn van twee tot drie jaar heeft genoemd waarbinnen een bestemmingswijziging was te verwachten, maar Voor IGN was in ieder geval duidelijk dat [eiser] uitging van een termijn van (maximaal) vier tot tien jaar, zoals door hem aangekruist op de door IGN verstrekte vragenlijsten. Het had daarom op de weg van IGN gelegen om [eiser], bij controle van de ingevulde vragenlijsten te waarschuwen en hem op dit punt uit de droom te helpen. IGN heeft dat niet gedaan. De rechtbank acht het aannemelijk dat [eiser] niet tot het sluiten van de koopovereenkomsten zou zijn overgegaan wanneer [eiser] had geweten dat een bestemmingswijziging binnen een aantal jaar niet reëel is. Hierbij is mede van belang dat de geïnvesteerde gelden pensioengelden betreffen en [eiser] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten reeds een leeftijd had van 69 jaar, zodat een kans op waardevermeerdering, voor zover daarvan al sprake zou zijn, zich in de visie van IGN gemiddeld genomen pas vanaf zijn 84e jaar zou kunnen manifesteren. IGN heeft dat niet met [eiser] besproken. 4.12. Gezien het uiteenlopende kennis- en ervaringsniveau van partijen rustte op IGN de verplichting om [eiser] alle relevante informatie en kennis te verschaffen waarover zij zelf beschikte ten aanzien van de te koop aangeboden percelen. Deze informatie diende juist en volledig te zijn en dus ook de bestaande (en bij IGN bekende) specifieke risico’s en minmunten van de betreffende percelen te omvatten. De informatie diende bovendien op een duidelijke, compacte en overzichtelijke wijze te worden gepresenteerd, zodat [eiser] op basis van een helder, te overzien en volledig beeld een weloverwogen aankoopbeslissing kon maken. Ook dat is niet gebeurd. De brochures die IGN aan [eiser] over de percelen heeft gegeven, volstaan in dit verband niet. Deze bevatten slechts een selectie van publiekelijk verkrijgbare informatie met name bestaande uit nieuwsberichten, die niet (zonder meer) zien op de aangeboden percelen en dus niet onderbouwd vermelden wat de deskundige visie van IGN van de kans op een bestemmingswijziging van deze specifieke percelen is. 4.13. De brochures wekken bovendien ten onrechte de indruk dat de aangeboden percelen zijn gelegen in gebieden waarvoor reeds plannen bestaan voor (woning)bebouwing. Zo wordt in de brochure van IGN over Vries (‘propositie Tynaarlo’) al op het voorbad onder de kop ‘Welkom in Vries Zuid’ verwezen naar het woningbouwproject van de uitbreidingswijk Vries Zuid met onder meer de vermelding ‘de verkoop van de eerste projectmatige woningen is inmiddels gestart’, en daarbij een schets van een wijkuitbreiding ter plaatse van het aan [eiser] aangeboden perceel met de aanduiding ‘aangeboden perceel’, inderdaad gelegen ten zuiden van de bestaande bebouwing. Maar die schets is niet de uitbreidingswijk Vries Zuid, en het aan [eiser] aangeboden perceel is dus ook niet gelegen binnen het plangebied van Vries Zuid. Ook het schetsplan op pagina 9 van de brochure – dat precies de vorm heeft van de schets van een wijkuitbreiding ter plaatse van het aan [eiser] aangeboden perceel op het voorblad van de brochure – en de omschrijving daarbij, wekken ten onrechte de suggestie dat er al concrete plannen en zelfs ontwerpen bestaan voor een woonwijk ter plaatse van het perceel. Zo wordt in de tekst onder meer gesproken van ‘uitgangspunt bij het ontwerp van het plangebied’, ‘dorpse sfeer’ en ‘aandacht aan groen en de overgang van woonwijk naar landschap’, en zijn in de schetstekening zelfs al concrete huizen ingetekend. In werkelijkheid bestond er nog geen enkel plan voor een wijkuitbreiding ter plaatse van het aan [eiser] aangeboden perceel. 4.14. IGN heeft op de zitting erop gewezen dat uit de tekening op pagina 8 van de brochure blijkt dat het plan ‘Vries Zuid’ een ander gebied is dan waar het aan [eiser] aangeboden perceel ligt, op deze tekening aangeduid als ‘Vries Zuid-West’. Dat doet echter niet af aan de suggestie die IGN op de overige pagina’s van de brochure wel duidelijk heeft willen wekken, namelijk dat ook het aan [eiser] aangeboden perceel onderdeel uitmaakt van de uitbreidingsplannen voor Vries.

Het gaat er niet om wat [eiser] uit de tekening op pagina 8 van de brochure mogelijk had kunnen afleiden, maar het gaat om de wijze van presentatie van de brochure als geheel waardoor [eiser] op het verkeerde been is gezet. IGN heeft hoofdzakelijk duidelijk als werving bedoelde teksten en plaatjes over de uitbreidingswijk Vries Zuid in de brochure opgenomen, zonder daarbij uitdrukkelijk te vermelden dat het aan [eiser] aangeboden perceel daarvan geen onderdeel uitmaakt en de gemeente ook geen enkele belangstelling heeft daar tot dorpsuitbreiding te komen. 4.15. Voor de brochure van IGN over Zuidplas (‘propositie Zuidplas’) geldt nagenoeg hetzelfde. Al op het voorblad onder de kop ‘Historisch besluit: gemeenteraad Zuidplas stemt met ruime meerderheid voor bouw Vijfde Dorp’’ wordt verwezen naar de ontwikkeling van een nieuw dorp, waar 8000 nieuwe woningen zullen verrijzen en twee nieuwe bedrijventerreinen, en daarbij een plankaartschets waarin een gebied geel is gearceerd met een pijl naar het aan [eiser] aangeboden perceel, en een pijl met een tekstvlak ‘Enkelbestemming woongebied – Uit te werken 2, Zie pagina 9’. Op pagina 9 van de brochure staan vervolgens tekeningen en plaatjes van huizen en beschrijvingen onder de kopjes ‘Karakter’, ‘Bouwvolume’ en ‘Kapvorm’. Het aan [eiser] aangeboden perceel maakt echter geen onderdeel uit van het plangebied voor het Vijfde Dorp en de daar te realiseren woningen. Integendeel, voor het gebied waar het aan [eiser] aangeboden perceel ligt bestaat geen enkele belangstelling voor woningbouw. Uit de informatie van de gemeente Zuidplas blijkt zelfs dat de provincie woningbouw ter plaatse onmogelijk heeft gemaakt, met de bedoeling een zogenaamde ‘groene buffer’ te creëren. IGN wist dat, maar heeft die informatie niet met [eiser] gedeeld. Door de verwijzing naar de plannen van het Vijfde Dorp, de planschetsen waarin ook het aan [eiser] aangeboden perceel wordt aangeduid, en de concrete voorbeelden van woningen zoals die gebouwd zullen worden, heeft IGN de suggestie willen wekken dat ook op het aan [eiser] aangeboden perceel op korte termijn woningbouw zal worden gerealiseerd. 4.16. IGN heeft op de zitting verwezen naar de tekening op pagina 7 van de brochure. Daarin is het gebied van het Vijfde Dorp aangeduid. Daaruit had [eiser] volgens IGN kunnen afleiden dat het aan hem aangeboden perceel buiten het gebied van het Vijfde Dorp ligt. Nog daargelaten dat de grenzen van het Vijfde Dorp op die tekening niet duidelijk zijn weergegeven en het aan [eiser] aangeboden perceel op die tekening ook niet wordt aangeduid, gaat het ook hier er niet om wat [eiser] uit de tekening op pagina 7 van de brochure mogelijk had kunnen afleiden, maar gaat het om de wijze van presentatie van de brochure als geheel waardoor [eiser] op het verkeerde been is gezet. IGN heeft hoofdzakelijk duidelijk als werving bedoelde teksten en plaatjes over het nieuwe dorp ‘Het Vijfde Dorp’ in de brochure opgenomen, zonder daarbij uitdrukkelijk te vermelden dat het aan [eiser] aangeboden perceel daarvan geen onderdeel uitmaakt, de gemeente geen enkele belangstelling heeft daar ook woningen te bouwen en de provincie dat zelfs onmogelijk heeft gemaakt. 4.17. De algemene waarschuwingen van IGN in de koopovereenkomsten (artikel 22 in de koopovereenkomst voor het perceel Vries en artikel 23 in de koopovereenkomst voor het perceel Zuidplas) en de algemene checks van bekendheid met de risico’s in de vragenlijsten kunnen dit gebrek aan duidelijke, volledige en eerlijke informatie over de aan [eiser] verkochte percelen niet goedmaken. IGN heeft in de vragenlijsten en de bepalingen in de koopovereenkomsten gewezen op de huidige planologische bestemming van de percelen, dat er geen garantie is op een bestemmingswijziging en waardestijging, dat de transactie een speculatief karakter heeft en dat [eiser] ook verlies kan lijden. Maar de klacht van [eiser] is niet dat hij niet wist dat de percelen op het moment van de koop een agrarische bestemming hadden. Zijn klacht is ook niet dat IGN hem zou hebben gegarandeerd dat de bestemming van de percelen zou wijzigen of dat hij niet wist dat hij verlies zou kunnen lijden. Waar het om gaat is dat IGN met de informatie die zij aan [eiser] heeft gegeven bij hem de indruk heeft willen wekken dat het zeer waarschijnlijk is dat binnen afzienbare termijn woningbouw zou gaan plaatsvinden op de aan hem aangeboden percelen omdat deze onderdeel zouden uitmaken van bestaande uitbreidingsplannen, terwijl dat juist niet het geval was. Daardoor heeft [eiser] geen goed geïnformeerde beslissing kunnen nemen over het risico dat hij aanging. 4.18. Daarbij komt dat IGN op de zitting heeft erkend dat zij de inhoud van de vragenlijsten niet met [eiser] heeft besproken en de relevantie van de vragen dus niet heeft uitgelegd in de context van de informatie zoals die uit de brochures bleek. IGN heeft enkel de vragenlijsten aan [eiser] verstrekt, waarna hij deze alleen heeft ingevuld. Onder die omstandigheden is aannemelijk dat hij dat als een formaliteit heeft ervaren, zoals [eiser] op de zitting heeft toegelicht, zonder dat hem duidelijk had moeten zijn dat er vraagtekens gesteld konden worden bij de aanprijzingen die IGN (diezelfde dag) middels de brochures had gedaan over de woningbouwplannen voor de aan hem aangeboden percelen. Bovendien heeft [eiser] op de vragenlijsten aangekruist dat hij een bestemmingswijziging verwacht binnen vier tot tien jaar - de kortst mogelijke optie op de vragenlijst -, zonder dat IGN hem heeft gewaarschuwd dat dat niet realistisch is, alleen al gelet op de gemiddelde termijn van vijftien jaar waar zij zelf van uitgaat. 4.19. Daarnaast heeft IGN voorafgaande aan de koop tegenover [eiser] uitlatingen gedaan over de waardevastheid van zijn investering, onder meer op de website van IGN, waarmee zij ten onrechte de suggestie heeft gewekt dat [eiser] (tenminste) een veilige investering deed. Het gaat hierbij om de uitlatingen zoals “Kans op zeer grote rendementen”, “Grond is uw bezit en is vrij verhandelbaar”, “Grond is waardevast” en “Grond gaat niet teniet of failliet”. De gestelde kans op zeer grote rendementen is bij de door [eiser] betaalde prijzen immers nog maar zeer de vraag en van een waardevaste investering kan al helemaal niet worden gesproken. 4.20. De percelen die IGN aan [eiser] heeft verkocht, had IGN nog diezelfde dag gekocht en geleverd gekregen. IGN heeft het perceel in Vries voor een veel lager bedrag gekocht dan het bedrag dat [eiser] aan IGN heeft betaald, terwijl de rechtsvoorganger van IGN kort daarvoor, op 30 januari 2023, voor datzelfde perceel een bedrag betaalde van € 11,75 per m2. Het perceel in Zuidplas kocht IGN zelf voor € 60,00 per m2. Haar rechtsvoorganger had dat perceel, dat deel uitmaakte van een veel groter perceel, op 30 december 2021 nog gekocht voor een prijs van € 40,00 per m2. [eiser] betaalde respectievelijk € 47,62 en € 238,81 per m2 voor het perceel in Vries en het perceel in Zuidplas. Daarmee betaalde [eiser] respectievelijk binnen drie maanden en binnen één dag ruim drie keer zoveel voor de percelen. 4.21. [eiser] is door de door IGN verstrekte brochures, met plaatjes van woningbouw en wervende teksten over de bijzondere eigenschappen van de gronden en strategische ligging en de teksten op de website van IGN, die een en ander nog verder onderstrepen of zelfs versterken, verleid om genoemde prijzen te betalen. In de vragenlijsten is [eiser] weliswaar in algemene bewoordingen erop gewezen dat hij meer betaalt voor de percelen dan IGN daarvoor heeft betaald en dat hij verlies kan leiden, maar zoals hiervoor is overwogen heeft IGN niet nader aan [eiser] toegelicht hoe zich dat verhoudt tot haar wervende teksten op haar website en de brochures over de specifieke percelen die zij aan [eiser] aanbod.

Daarmee heeft zij immers juist de indruk gewekt dat woningbouw, en dus een bestemmingswijziging, aanstaande was en het risico voor [eiser] daarmee gering, en dat hij in elk geval een waardevaste investering deed. IGN heeft [eiser] er niet expliciet op gewezen dat haar percelen geen onderdeel uitmaken van de woningbouwplannen die zij in haar brochures uitgebreid beschrijft, dat een bestemmingswijziging van de aan [eiser] aangeboden percelen voorlopig op langere termijn niet aan de orde is gelet op de huidige plannen van gemeente en provincie, en dat bij het uitblijven van een bestemmingswijziging de percelen van [eiser] slechts een fractie van de bedragen die [eiser] heeft betaald, waard zijn. Integendeel, IGN heeft de investering gepresenteerd als een veilige en waardevaste belegging. Dit terwijl de gemiddelde prijs voor landbouwgrond in Nederland nog geen € 8,00 per m2 bedraagt. 4.22. IGN heeft voor het perceel in Zuidplas gewezen op de Grondprijzenbrief van de Gemeente Zuidplas. Daaruit blijkt dat de gemeente voor de eerste 600 m2 van een perceel een grondprijs hanteert van € 580,00 per m2. Daarbij gaat het echter om bouwrijpe grond, terwijl [eiser], als al sprake is van een bestemmingswijziging, de grond slechts zal kunnen verkopen als ruwe bouwgrond, waarvoor nog kosten zullen moeten worden gemaakt om die geschikt te maken voor woningbouw. De prijzen genoemd in de Grondprijzenbrief van de gemeente zeggen dus niets over de prijs die [eiser] zal kunnen krijgen als hij de grond verkoopt na een bestemmingswijziging. Dat enkele andere percelen landbouwgrond op andere locaties en van andere aanbieders in het verleden na een bestemmingswijziging wel met rendement zijn verkocht, zegt op zichzelf ook niets over de mogelijkheid dat ook [eiser] zijn percelen met winst zal kunnen verkopen. 4.23. Naar het oordeel van de rechtbank heeft IGN met de wijze waarop zij de informatie over de percelen aan [eiser] heeft aangeboden en met de teksten op haar website dan ook informatie verstrekt die de gemiddelde consument kan misleiden, waardoor deze een besluit over de aankoop van een perceel grond kan nemen, dat hij anders niet had genomen. De schriftelijke informatievoorziening door IGN is ondermaats, onvolledig en vooral ter aanprijzing en niet ter voorlichting bedoeld. Feitelijk is immers sprake van een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, terwijl daarover geen open kaart wordt gespeeld. De enkele waarschuwing in algemene bewoordingen in de koopovereenkomsten en de vragenlijsten die IGN aan [eiser] heeft gegeven dat geen garantie wordt gegeven op een bestemmingswijziging en dat het risico bestaat op verlies, kan die onvolkomenheden in de informatie die IGN aan [eiser] heeft gegeven niet wegnemen. 4.24. De rechtbank is van oordeel dat IGN, op wie de bewijslast rust, niet heeft aangetoond dat de door haar aan [eiser] gegeven informatie juist en volledig is, in die zin dat deze informatie [eiser] als consument niet kan hebben misleid. Dat betekent dat IGN zich jegens [eiser] schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. [eiser] is door de misleidende informatie de koopovereenkomsten met IGN aangegaan die hij anders niet zou hebben gesloten. IGN heeft aldus oneerlijk en daarmee onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld. 4.25. IGN voert nog aan dat [eiser] in de koopovereenkomsten afstand heeft gedaan van het recht op ontbinding of vernietiging van de overeenkomsten. Dat doet echter niet af aan het oordeel dat IGN onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld door haar oneerlijke handelspraktijk. IGN is daarom in beginsel gehouden de schade die [eiser] daardoor heeft geleden, te vergoeden. De primair gevorderde verklaring voor recht dat IGN onrechtmatig heeft gehandeld door een oneerlijke handelspraktijk te verrichten, zal daarom worden toegewezen. 4.26. Naar de rechtbank begrijpt vordert [eiser] schadevergoeding anders dan in geld in de zin van artikel 6:103 BW door herstel van de situatie in de vorm van ongedaanmaking van de gevolgen van de twee koopovereenkomsten, en bij gebreke daarvan betaling van een bedrag van € 148.000,00, ook zonder teruglevering van de percelen grond. Dit laatste zonder af te doen aan de gehoudenheid van IGN om alsnog haar medewerking te verlenen aan teruglevering van de percelen. Hiertegen is door IGN niet specifiek verweer gevoerd. De vordering tot ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomsten, zal de rechtbank daarom toewijzen zoals gevorderd. 4.27. Aan de beoordeling van het standpunt van [eiser] dat IGN (ook) onrechtmatig heeft gehandeld doordat zij aan [eiser] beleggingsobjecten heeft aangeboden zonder dat zij beschikte over een daarvoor benodigde vergunning van de AFM, komt de rechtbank niet toe. Bij de daartoe gevorderde verklaring voor recht heeft [eiser] geen belang, omdat IGN om andere reden al gehouden is de schade van [eiser] ongedaan te maken. In zoverre zal de rechtbank de gevorderde verklaring van recht afwijzen. 4.28. IGN zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: dagvaarding € 139,42 griffierecht € 2.626,00 - salaris advocaat € 3.858,00 (2 punten x tarief V) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 6.801,42