ECLI:NL:RBNHO:2024:3301

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Alkmaar Zaaknr./rolnr.: 10506667 CV EXPL 23-2184 Uitspraakdatum: 10 april 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schrama B.V. gevestigd te Bergen (NH) eiseres in de vordering, gedaagde in de tegenvordering verder te noemen: Schrama gemachtigde: mr. R. van der Hooft tegen 1de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TAV B.V. 2. [gedaagde] [plaats] gedaagden in de vordering, eisers in de tegenvordering verder gezamenlijk te noemen: TAV c.s. en afzonderlijk TAV en [gedaagde] gemachtigde: mr. R.F. Raven 1Het verdere procesverloop 1.1. Op 24 januari 2024 heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen. Zij heeft Schrama in de gelegenheid gesteld een akte te nemen om een nadere onderbouwing te geven op haar stelling dat Schrama het gehuurde persoonlijk in gebruik gaat nemen. Schrama heeft op 7 februari 2024 een akte genomen. Op 20 maart 2024 heeft TAV c.s. een antwoord akte genomen. 2De verdere beoordeling 2.1. De kantonrechter blijft bij wat in het tussenvonnis is overwogen en beslist. 2.2. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de opzegging van 19 september 2023 tegen 31 januari 2025 voldoet aan de formele eisen. Dringend eigen gebruik 2.3. Schrama vordert primair dat de kantonrechter de beëindigingsvordering toewijst op de grond dat de verhuurder het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en daartoe dringend nodig heeft (dringend eigen gebruik). 2.4. De vraag of sprake is van dringend eigen gebruik moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder kan niet volstaan met slechts in algemene termen stellen dat hij het gehuurde dringend nodig heeft omdat hij het persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, zeker niet als de huurder dat betwist. De verhuurder moet zijn stelling aannemelijk maken, maar hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen. De mate waarin de verhuurder concrete stukken in het geding moet brengen wordt groter naarmate het verweer van de huurder uitvoeriger is en met stukken onderbouwd. De rechter heeft veel vrijheid bij de beoordeling. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om dringend eigen gebruik aan te nemen. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het gehuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Ook ziet het woord “dringend” niet specifiek op urgentie in de zin van haast of spoed maar op een voldoende wezenlijk belang bij verhuurder. Het moet gaan om een serieus plan van verhuurder dat praktisch en juridisch uitvoerbaar lijkt. De vordering tot beëindiging kan niet worden toegewezen indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor verhuurder stelt het gehuurde dringend nodig te hebben om praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Het bestaan van alternatieven voor verhuurder staat alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg indien het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De verhuurder hoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde. 2.5. Met inachtneming van het hiervoor geschetste, door de wetgever en de jurisprudentie gevormde kader, heeft Schrama naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 2.6. Schrama stelt dat zij zelf een restaurant in het gehuurde wil gaan exploiteren. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Schrama die stelling voldoende onderbouwd. In de akte van 7 februari 2024 heeft Schrama uitgelegd dat 100% van het aandelenkapitaal van Schrama wordt gehouden door [holding] De aandelen in [holding] worden gehouden door de heer [naam 1] , de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] . Schrama B.V. zal bij de exploitatie gebruik maken van werknemers, waaronder mevrouw [naam 3] voornoemd en de heer [naam 4] . Voor deze personen is ook een arbeidsvergoeding in de exploitatiebegroting opgenomen. Het feit dat de beoogd uitbater [naam 3] middellijk aandeelhouder is van Schrama, doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af aan het eigen, persoonlijk, gebruik door Schrama omdat de rechtspersoon Schrama de exploitatie op zich neemt en niet mevrouw [naam 3] in haar hoedanigheid van middellijk aandeelhouder. 2.7. Schrama heeft gesteld en in de akte van 7 februari 2024 nader toegelicht dat zij ervaring heeft met horecaexploitatie. TAV c.s. betwist deze stelling. Wat daar ook van zij, de beoogd uitbater [naam 4] heeft ervaring met horecaexploitatie, zo blijkt genoegzaam uit de stukken. Dat is door TAV c.s. niet betwist. Voor zover er ervaring bij Schrama zelf zou ontbreken, ziet de kantonrechter daarin geen reden om aan te nemen dat er geen sprake is van een serieus plan tot zelfexploitatie. Schrama heeft immers het plan om twee uitbaters (in loondienst) het restaurant te laten leiden. 2.8. TAV c.s. wijst erop dat het exploiteren van een restaurant niet tot de statutaire doelstellingen van Schrama behoort. Schrama heeft haar statuten in het geding gebracht. In artikel 2 van die statuten staat dat de vennootschap het doel heeft het beheren en exploiteren van horecabedrijven. Met het overleggen van de statuten heeft Schrama voldoende aannemelijk gemaakt dat het exploiteren van een restaurant past binnen haar statutaire doelstellingen. Nu TAV c.s. de stellingen van Schrama ten aanzien van het persoonlijk gebruik verder niet gemotiveerd heeft betwist, acht de kantonrechter die stellingen aannemelijk. 2.9. Schrama stelt dat zij algemene bedrijfseconomische belangen heeft bij het voorgenomen persoonlijk gebruik. Door het gehuurde zelf te gaan exploiteren kan zij een beter rendement behalen dan het huidige rendement uit de verhuur aan TAV c.s. Ter onderbouwing verwijst Schrama naar een door haar overgelegde exploitatiebegroting, waarin het huidige rendement uit verhuur aan TAV c.s. wordt afgezet tegen het rendement bij zelfexploitatie. Het resultaat uit de huidige verhuur is ongeveer € 60.000,00, terwijl bij zelfexploitatie een bedrijfsresultaat van ongeveer € 330.000,00 kan worden bereikt, gebaseerd op een jaarlijkse omzet van € 1.392.500,00. Deze omzetprognose onderbouwt Schrama met een vestigingsplaatsonderzoek (vpo). Tevens heeft Schrama een lay-out van de voorgenomen indeling van het restaurant overgelegd, met plaats voor ongeveer 120 personen. 2.10. TAV c.s. heeft de stellingen van Schrama en het vpo gemotiveerd betwist. Zij stelt dat het overgelegde vpo geen vpo is maar een in enkele minuten automatisch gegenereerde quickscan. Verder is volgens TAV c.s. de vpo niet gericht op horeca maar op winkels, is de Wet van Engel onjuist toegepast, is het concurrentieveld onjuist in kaart gebracht en bevat het vpo feitelijke onjuistheden/onvolledigheden, zoals het aantal terrasplaatsen, de bezettingsgraad voor de tafels, geen seizoencorrectie, welke personen de kar gaan trekken. Zij heeft in reactie op het vpo een second opinion van Peek Von Schükkmann B.V. overgelegd. Volgens TAV c.s. is de conclusie van de second opinion dat een onjuist beeld wordt geschetst van het rendement. 2.11. Schrama heeft de reactie van TAV c.s. en de second opinion op haar beurt gemotiveerd bestreden. Schrama voert het volgende aan. Het vpo is geen automatisch gegenereerde quickscan. Het gaat om een rapportage van deugdelijk onderzoek.

De kantonrechter: de vordering 3.1. stelt vast dat Schrama bevoegd is haar vordering tot beëindiging van de huur met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen te Bergen (NH) aan de [adres] in te trekken nu TAV c.s. (voorwaardelijk) aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten en bepaalt dat Schrama een dergelijke intrekking binnen vier weken na de datum van dit vonnis per aangetekende brief ter kennis van TAV c.s. moet brengen; voor het geval Schrama de vordering intrekt 3.2. veroordeelt Schrama in de proceskosten van € 1.152,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Schrama niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 3.3. veroordeelt Schrama in de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 3.4. verklaart die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; voor het geval Schrama de vordering niet intrekt 3.5. beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen te Bergen (NH) aan de [adres] per 1 april 2025; 3.6. veroordeelt TAV c.s. per 1 april 2025 de bedrijfsruimte gelegen te Bergen (NH) aan de [adres] met alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of zaken te ontruimen en leeg, bezemschoon onder afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen aan Schrama; 3.7. veroordeelt Schrama om aan TAV c.s. een tegemoetkoming van € 5.000,00 in haar verhuis- en inrichtingskosten te betalen als TAV c.s. voor 1 april 2025 een nieuwe horecalocatie in gebruik neemt; 3.8. bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; de tegenvordering 3.9. veroordeelt Schrama tot betaling aan TAV c.s. een bedrag van € 5.633,52, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 augustus 2023 tot de dag van algehele voldoening; 3.10. veroordeelt Schrama in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Schrama niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 3.11. veroordeelt Schrama in de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 3.12. verklaart de veroordeling in de tegenvordering uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter Artikel 7: 296 lid 1 onder b Artikel 7:297 BW HR 24 december 2021, ECLI: HR:2021:1974

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Alkmaar Zaaknr./rolnr.: 10506667 CV EXPL 23-2184 Uitspraakdatum: 10 april 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schrama B.V. gevestigd te Bergen (NH) eiseres in de vordering, gedaagde in de tegenvordering verder te noemen: Schrama gemachtigde: mr. R. van der Hooft tegen 1de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TAV B.V. 2. [gedaagde] [plaats] gedaagden in de vordering, eisers in de tegenvordering verder gezamenlijk te noemen: TAV c.s. en afzonderlijk TAV en [gedaagde] gemachtigde: mr. R.F. Raven 1Het verdere procesverloop 1.1. Op 24 januari 2024 heeft de kantonrechter een tussenvonnis gewezen. Zij heeft Schrama in de gelegenheid gesteld een akte te nemen om een nadere onderbouwing te geven op haar stelling dat Schrama het gehuurde persoonlijk in gebruik gaat nemen. Schrama heeft op 7 februari 2024 een akte genomen. Op 20 maart 2024 heeft TAV c.s. een antwoord akte genomen. 2De verdere beoordeling 2.1. De kantonrechter blijft bij wat in het tussenvonnis is overwogen en beslist. 2.2. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de opzegging van 19 september 2023 tegen 31 januari 2025 voldoet aan de formele eisen. Dringend eigen gebruik 2.3. Schrama vordert primair dat de kantonrechter de beëindigingsvordering toewijst op de grond dat de verhuurder het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en daartoe dringend nodig heeft (dringend eigen gebruik). 2.4. De vraag of sprake is van dringend eigen gebruik moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder kan niet volstaan met slechts in algemene termen stellen dat hij het gehuurde dringend nodig heeft omdat hij het persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, zeker niet als de huurder dat betwist. De verhuurder moet zijn stelling aannemelijk maken, maar hoeft dit niet met objectieve gegevens aan te tonen. De mate waarin de verhuurder concrete stukken in het geding moet brengen wordt groter naarmate het verweer van de huurder uitvoeriger is en met stukken onderbouwd. De rechter heeft veel vrijheid bij de beoordeling. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om dringend eigen gebruik aan te nemen. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het gehuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Ook ziet het woord “dringend” niet specifiek op urgentie in de zin van haast of spoed maar op een voldoende wezenlijk belang bij verhuurder. Het moet gaan om een serieus plan van verhuurder dat praktisch en juridisch uitvoerbaar lijkt. De vordering tot beëindiging kan niet worden toegewezen indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor verhuurder stelt het gehuurde dringend nodig te hebben om praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Het bestaan van alternatieven voor verhuurder staat alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg indien het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De verhuurder hoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde. 2.5. Met inachtneming van het hiervoor geschetste, door de wetgever en de jurisprudentie gevormde kader, heeft Schrama naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 2.6. Schrama stelt dat zij zelf een restaurant in het gehuurde wil gaan exploiteren. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Schrama die stelling voldoende onderbouwd. In de akte van 7 februari 2024 heeft Schrama uitgelegd dat 100% van het aandelenkapitaal van Schrama wordt gehouden door [holding] De aandelen in [holding] worden gehouden door de heer [naam 1] , de heer [naam 2] en mevrouw [naam 3] . Schrama B.V. zal bij de exploitatie gebruik maken van werknemers, waaronder mevrouw [naam 3] voornoemd en de heer [naam 4] . Voor deze personen is ook een arbeidsvergoeding in de exploitatiebegroting opgenomen. Het feit dat de beoogd uitbater [naam 3] middellijk aandeelhouder is van Schrama, doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af aan het eigen, persoonlijk, gebruik door Schrama omdat de rechtspersoon Schrama de exploitatie op zich neemt en niet mevrouw [naam 3] in haar hoedanigheid van middellijk aandeelhouder. 2.7. Schrama heeft gesteld en in de akte van 7 februari 2024 nader toegelicht dat zij ervaring heeft met horecaexploitatie. TAV c.s. betwist deze stelling. Wat daar ook van zij, de beoogd uitbater [naam 4] heeft ervaring met horecaexploitatie, zo blijkt genoegzaam uit de stukken. Dat is door TAV c.s. niet betwist. Voor zover er ervaring bij Schrama zelf zou ontbreken, ziet de kantonrechter daarin geen reden om aan te nemen dat er geen sprake is van een serieus plan tot zelfexploitatie. Schrama heeft immers het plan om twee uitbaters (in loondienst) het restaurant te laten leiden. 2.8. TAV c.s. wijst erop dat het exploiteren van een restaurant niet tot de statutaire doelstellingen van Schrama behoort. Schrama heeft haar statuten in het geding gebracht. In artikel 2 van die statuten staat dat de vennootschap het doel heeft het beheren en exploiteren van horecabedrijven. Met het overleggen van de statuten heeft Schrama voldoende aannemelijk gemaakt dat het exploiteren van een restaurant past binnen haar statutaire doelstellingen. Nu TAV c.s. de stellingen van Schrama ten aanzien van het persoonlijk gebruik verder niet gemotiveerd heeft betwist, acht de kantonrechter die stellingen aannemelijk. 2.9. Schrama stelt dat zij algemene bedrijfseconomische belangen heeft bij het voorgenomen persoonlijk gebruik. Door het gehuurde zelf te gaan exploiteren kan zij een beter rendement behalen dan het huidige rendement uit de verhuur aan TAV c.s. Ter onderbouwing verwijst Schrama naar een door haar overgelegde exploitatiebegroting, waarin het huidige rendement uit verhuur aan TAV c.s. wordt afgezet tegen het rendement bij zelfexploitatie. Het resultaat uit de huidige verhuur is ongeveer € 60.000,00, terwijl bij zelfexploitatie een bedrijfsresultaat van ongeveer € 330.000,00 kan worden bereikt, gebaseerd op een jaarlijkse omzet van € 1.392.500,00. Deze omzetprognose onderbouwt Schrama met een vestigingsplaatsonderzoek (vpo). Tevens heeft Schrama een lay-out van de voorgenomen indeling van het restaurant overgelegd, met plaats voor ongeveer 120 personen. 2.10. TAV c.s. heeft de stellingen van Schrama en het vpo gemotiveerd betwist. Zij stelt dat het overgelegde vpo geen vpo is maar een in enkele minuten automatisch gegenereerde quickscan. Verder is volgens TAV c.s. de vpo niet gericht op horeca maar op winkels, is de Wet van Engel onjuist toegepast, is het concurrentieveld onjuist in kaart gebracht en bevat het vpo feitelijke onjuistheden/onvolledigheden, zoals het aantal terrasplaatsen, de bezettingsgraad voor de tafels, geen seizoencorrectie, welke personen de kar gaan trekken. Zij heeft in reactie op het vpo een second opinion van Peek Von Schükkmann B.V. overgelegd. Volgens TAV c.s. is de conclusie van de second opinion dat een onjuist beeld wordt geschetst van het rendement. 2.11. Schrama heeft de reactie van TAV c.s. en de second opinion op haar beurt gemotiveerd bestreden. Schrama voert het volgende aan. Het vpo is geen automatisch gegenereerde quickscan. Het gaat om een rapportage van deugdelijk onderzoek.

De kantonrechter: de vordering 3.1. stelt vast dat Schrama bevoegd is haar vordering tot beëindiging van de huur met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen te Bergen (NH) aan de [adres] in te trekken nu TAV c.s. (voorwaardelijk) aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten en bepaalt dat Schrama een dergelijke intrekking binnen vier weken na de datum van dit vonnis per aangetekende brief ter kennis van TAV c.s. moet brengen; voor het geval Schrama de vordering intrekt 3.2. veroordeelt Schrama in de proceskosten van € 1.152,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Schrama niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 3.3. veroordeelt Schrama in de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 3.4. verklaart die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; voor het geval Schrama de vordering niet intrekt 3.5. beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen te Bergen (NH) aan de [adres] per 1 april 2025; 3.6. veroordeelt TAV c.s. per 1 april 2025 de bedrijfsruimte gelegen te Bergen (NH) aan de [adres] met alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of zaken te ontruimen en leeg, bezemschoon onder afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen aan Schrama; 3.7. veroordeelt Schrama om aan TAV c.s. een tegemoetkoming van € 5.000,00 in haar verhuis- en inrichtingskosten te betalen als TAV c.s. voor 1 april 2025 een nieuwe horecalocatie in gebruik neemt; 3.8. bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt; de tegenvordering 3.9. veroordeelt Schrama tot betaling aan TAV c.s. een bedrag van € 5.633,52, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 augustus 2023 tot de dag van algehele voldoening; 3.10. veroordeelt Schrama in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Schrama niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 3.11. veroordeelt Schrama in de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 3.12. verklaart de veroordeling in de tegenvordering uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter Artikel 7: 296 lid 1 onder b Artikel 7:297 BW HR 24 december 2021, ECLI: HR:2021:1974

De exploitatiebegroting is aan de hand van openbare gegevens geverifieerd en de aannames over het omzetpotentieel zijn juist bevonden. Aan MCR is opdracht gegeven een quickscan te doen betreffende horeca en MCR heeft branchegegevens gebruikt van restaurants en lunchrooms en de drankensector en niet is gebleken dat de constateringen onjuist zijn. De zogenoemde Wet van Engel is juist toegepast. Het concurrentieveld is niet onjuist in kaart gebracht. MCR heeft namelijk een formule toegepast waarbij is beoordeeld wat de te verwachten gemiddelde bestedingen zijn per bezoek voor zover het bezoekers aan Bergen betreft en wat de gemiddelde bestedingen per hoofd van de bevolking per jaar is. Bergen aan Zee is bewust niet betrokken omdat de horeca zich daar richt op een andere markt. Er is een toelichting gegeven op het concurrentieveld van aanbieders die door deskresearch te vinden waren, waarbij de toegepaste risico index ook wordt bepaald door onderlinge afstand. Er is niet gebleken van publiekrechtelijke beletselen, er is nu ook een terras. MCR heeft niet gerekend met tafels maar met het aantal stoelen. Er is inderdaad geen rekening gehouden met seizoen correcties. Echter er is uitgegaan van een jaaromzet en de gehanteerde bestedingscijfers betreffen een jaargemiddelde per consument. Personele bezetting en krappe arbeidsmarkt horen niet thuis in een vpo. De second opinion van Peek Von Schükkmann B.V. is geen vpo. De bevindingen van dit bureau ten aanzien van de btw en de winstmarge worden gemotiveerd betwist. Betwist wordt ook dat met te weinig personeel rekening is gehouden. Er is rekening gehouden met 7 fte. Hieraan legt Schrama in de betwisting een berekening ten grondslag. De stelling dat de omzet te laag is ingeschat weerlegt Schrama door te verwijzen naar het vpo. 2.12. De kantonrechter is van oordeel dat Schrama haar toekomstplannen met betrekking tot het verhuurde voldoende heeft geconcretiseerd met het vpo, de reactie op de second opinion en de lay-out van de voorgenomen indeling van het restaurant. Dat de tekening van het restaurant volgens TAV c.s. nog niet alle elementen bevat, maakt dit niet anders. Een complete uitwerking is niet vereist. 2.13. De kantonrechter acht op basis van de onder 2.12. genoemde stukken ook voldoende aannemelijk dat de plannen Schrama bedrijfseconomische voordelen kunnen opleveren. De opmerkingen die in de second opinion zijn gemaakt ten aanzien van de (cijfermatige) onderbouwing van de plannen, heeft Schrama voldoende gemotiveerd weerlegd. Zoals hiervoor reeds is overwogen hoeft de verhuurder niet het objectieve gegevens het dringend eigen gebruik aan te tonen, maar slechts aannemelijk te maken, waarin alle omstandigheden in aanmerking worden genomen. 2.14. Ook heeft Schrama voldoende aannemelijk gemaakt dat de plannen juridisch en praktisch uitvoerbaar zijn. Zij heeft onbetwist gesteld dat het beoogd gebruik binnen het bestemmingsplan, bestemming horeca, valt. Er zijn volgens Schrama geen vergunningen van overheidswege noodzakelijk omdat het een interne verbouwing betreft en geen monument maar beschermd stadsgezicht. Voor zover TAV c.s. dit betwist, heeft zij die betwisting niet nader onderbouwd. 2.15. TAV c.s. beroepen zich erop dat er vergelijkbare bedrijfsruimte beschikbaar is. Ter zitting heeft Schrama uitgelegd dat de andere panden die zij in eigendom heeft niet geschikt zijn. Het betreft een supermarkt en een andere horecagelegenheid waarvan het contract nog 5/6 jaar loopt. TAV c.s. heeft nog een andere horecagelegenheid aangedragen, waarvan Schrama heeft gesteld dat deze bedrijfsruimte niet vergelijkbaar is. Deze ruimte heeft geen terras en binnen slechts 40 zitplaatsen. De kantonrechter is van oordeel dat Schrama daarmee de stellingen van TAV c.s. voldoende gemotiveerd heeft weersproken. 2.16. De conclusie is dat het door Schrama gestelde dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk is geworden. Daarmee is er gelet op het wettelijk systeem geen plaats voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder. De steunbetuigingen van betrokkenen die TAV c.s. in het geding hebben gebracht kunnen juridisch gezien ook geen rol spelen. Vaststellen einde huurovereenkomst 2.17. Dit betekent dat de vordering van Schrama tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt toewijsbaar is. De kantonrechter acht een beëindiging per 1 april 2025 redelijk en zij zal het tijdstip van de ontruiming ook uiterlijk op dat tijdstip vaststellen. Dit strookt met de opzeggingsregeling in de huurovereenkomst en geeft TAV c.s. vanaf de datum van deze uitspraak een jaar de tijd om een alternatieve ruimte te vinden. Daarbij merkt de kantonrechter op dat TAV c.s. er al sinds in ieder geval november 2022 rekening mee heeft kunnen houden dat de huur zal eindigen. 2.18. De door de verhuurder gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. 2.19. Schrama heeft uitvoerbaarheid bij voorraad gevorderd. De kantonrechter kan de beëindigingsvordering slechts uitvoerbaar bij voorraad verklaren als het verweer van huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. Daarmee ligt het op de weg van de verhuurder om zich concreet en onderbouwd op deze uitzondering te beroepen. Dat heeft Schrama nagelaten. Het verweer van TAV c.s. wordt niet kennelijk ongegrond geacht, zodat de uitspraak op dit punt niet uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Verhuis- en inrichtingskosten 2.20. TAV c.s. vordert een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot vaststellen van het einde van de huurovereenkomst een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Het gaat hier om kosten die de huurder moet maken om zich elders in te richten. Deze kosten zullen moeten worden gerelateerd aan de omvang en de inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte. Ook gaat het om een tegemoetkoming in die inrichtingskosten en niet om een volledige kostenvergoeding. Het behoort immers tot het bedrijfsrisico van de huurder dat de huurovereenkomst op enig moment tot een einde komt en hij moet omzien naar andere bedrijfsruimte. De huurder zal de inrichtingskosten aannemelijk moeten maken. De rechter heeft een grote vrijheid in het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in de concrete situatie waarbij hij onder meer rekening kan houden met afschrijvingen die al op de inventaris hebben plaatsgevonden en met een aftrek “nieuw voor oud”. 2.21. Ter zitting is duidelijk geworden dat TAV c.s. nog geen andere locatie heeft gevonden. Mede omdat TAV c.s. als horecagelegenheid ook optredens met live muziek verzorgt, is het niet makkelijk om een andere geschikte locatie te vinden. Het is dus nog niet zeker dat TAV c.s. zal verhuizen naar een andere locatie. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om aan een toe te wijzen vergoeding de voorwaarde te verbinden dat binnen een jaar na de datum van deze uitspraak TAV c.s. op een ander locatie een horecaonderneming is gaan exploiteren. 2.22. De enige cijfermatige onderbouwing van de vergoeding die TAV c.s. geeft (in de conclusie van antwoord) is een schatting op een bedrag van € 25.000,00 en een verwijzing naar de investeringen die zij vanaf 2014 in het gehuurde heeft gedaan. Ter zitting heeft TAV c.s. gezegd dat die investeringen inmiddels zijn terugverdiend. Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat op de inrichtingskosten een aanzienlijke aftrek “nieuw-voor-oud” moet worden toegepast.

De exploitatiebegroting is aan de hand van openbare gegevens geverifieerd en de aannames over het omzetpotentieel zijn juist bevonden. Aan MCR is opdracht gegeven een quickscan te doen betreffende horeca en MCR heeft branchegegevens gebruikt van restaurants en lunchrooms en de drankensector en niet is gebleken dat de constateringen onjuist zijn. De zogenoemde Wet van Engel is juist toegepast. Het concurrentieveld is niet onjuist in kaart gebracht. MCR heeft namelijk een formule toegepast waarbij is beoordeeld wat de te verwachten gemiddelde bestedingen zijn per bezoek voor zover het bezoekers aan Bergen betreft en wat de gemiddelde bestedingen per hoofd van de bevolking per jaar is. Bergen aan Zee is bewust niet betrokken omdat de horeca zich daar richt op een andere markt. Er is een toelichting gegeven op het concurrentieveld van aanbieders die door deskresearch te vinden waren, waarbij de toegepaste risico index ook wordt bepaald door onderlinge afstand. Er is niet gebleken van publiekrechtelijke beletselen, er is nu ook een terras. MCR heeft niet gerekend met tafels maar met het aantal stoelen. Er is inderdaad geen rekening gehouden met seizoen correcties. Echter er is uitgegaan van een jaaromzet en de gehanteerde bestedingscijfers betreffen een jaargemiddelde per consument. Personele bezetting en krappe arbeidsmarkt horen niet thuis in een vpo. De second opinion van Peek Von Schükkmann B.V. is geen vpo. De bevindingen van dit bureau ten aanzien van de btw en de winstmarge worden gemotiveerd betwist. Betwist wordt ook dat met te weinig personeel rekening is gehouden. Er is rekening gehouden met 7 fte. Hieraan legt Schrama in de betwisting een berekening ten grondslag. De stelling dat de omzet te laag is ingeschat weerlegt Schrama door te verwijzen naar het vpo. 2.12. De kantonrechter is van oordeel dat Schrama haar toekomstplannen met betrekking tot het verhuurde voldoende heeft geconcretiseerd met het vpo, de reactie op de second opinion en de lay-out van de voorgenomen indeling van het restaurant. Dat de tekening van het restaurant volgens TAV c.s. nog niet alle elementen bevat, maakt dit niet anders. Een complete uitwerking is niet vereist. 2.13. De kantonrechter acht op basis van de onder 2.12. genoemde stukken ook voldoende aannemelijk dat de plannen Schrama bedrijfseconomische voordelen kunnen opleveren. De opmerkingen die in de second opinion zijn gemaakt ten aanzien van de (cijfermatige) onderbouwing van de plannen, heeft Schrama voldoende gemotiveerd weerlegd. Zoals hiervoor reeds is overwogen hoeft de verhuurder niet het objectieve gegevens het dringend eigen gebruik aan te tonen, maar slechts aannemelijk te maken, waarin alle omstandigheden in aanmerking worden genomen. 2.14. Ook heeft Schrama voldoende aannemelijk gemaakt dat de plannen juridisch en praktisch uitvoerbaar zijn. Zij heeft onbetwist gesteld dat het beoogd gebruik binnen het bestemmingsplan, bestemming horeca, valt. Er zijn volgens Schrama geen vergunningen van overheidswege noodzakelijk omdat het een interne verbouwing betreft en geen monument maar beschermd stadsgezicht. Voor zover TAV c.s. dit betwist, heeft zij die betwisting niet nader onderbouwd. 2.15. TAV c.s. beroepen zich erop dat er vergelijkbare bedrijfsruimte beschikbaar is. Ter zitting heeft Schrama uitgelegd dat de andere panden die zij in eigendom heeft niet geschikt zijn. Het betreft een supermarkt en een andere horecagelegenheid waarvan het contract nog 5/6 jaar loopt. TAV c.s. heeft nog een andere horecagelegenheid aangedragen, waarvan Schrama heeft gesteld dat deze bedrijfsruimte niet vergelijkbaar is. Deze ruimte heeft geen terras en binnen slechts 40 zitplaatsen. De kantonrechter is van oordeel dat Schrama daarmee de stellingen van TAV c.s. voldoende gemotiveerd heeft weersproken. 2.16. De conclusie is dat het door Schrama gestelde dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk is geworden. Daarmee is er gelet op het wettelijk systeem geen plaats voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder. De steunbetuigingen van betrokkenen die TAV c.s. in het geding hebben gebracht kunnen juridisch gezien ook geen rol spelen. Vaststellen einde huurovereenkomst 2.17. Dit betekent dat de vordering van Schrama tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt toewijsbaar is. De kantonrechter acht een beëindiging per 1 april 2025 redelijk en zij zal het tijdstip van de ontruiming ook uiterlijk op dat tijdstip vaststellen. Dit strookt met de opzeggingsregeling in de huurovereenkomst en geeft TAV c.s. vanaf de datum van deze uitspraak een jaar de tijd om een alternatieve ruimte te vinden. Daarbij merkt de kantonrechter op dat TAV c.s. er al sinds in ieder geval november 2022 rekening mee heeft kunnen houden dat de huur zal eindigen. 2.18. De door de verhuurder gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. 2.19. Schrama heeft uitvoerbaarheid bij voorraad gevorderd. De kantonrechter kan de beëindigingsvordering slechts uitvoerbaar bij voorraad verklaren als het verweer van huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. Daarmee ligt het op de weg van de verhuurder om zich concreet en onderbouwd op deze uitzondering te beroepen. Dat heeft Schrama nagelaten. Het verweer van TAV c.s. wordt niet kennelijk ongegrond geacht, zodat de uitspraak op dit punt niet uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Verhuis- en inrichtingskosten 2.20. TAV c.s. vordert een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot vaststellen van het einde van de huurovereenkomst een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Het gaat hier om kosten die de huurder moet maken om zich elders in te richten. Deze kosten zullen moeten worden gerelateerd aan de omvang en de inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte. Ook gaat het om een tegemoetkoming in die inrichtingskosten en niet om een volledige kostenvergoeding. Het behoort immers tot het bedrijfsrisico van de huurder dat de huurovereenkomst op enig moment tot een einde komt en hij moet omzien naar andere bedrijfsruimte. De huurder zal de inrichtingskosten aannemelijk moeten maken. De rechter heeft een grote vrijheid in het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in de concrete situatie waarbij hij onder meer rekening kan houden met afschrijvingen die al op de inventaris hebben plaatsgevonden en met een aftrek “nieuw voor oud”. 2.21. Ter zitting is duidelijk geworden dat TAV c.s. nog geen andere locatie heeft gevonden. Mede omdat TAV c.s. als horecagelegenheid ook optredens met live muziek verzorgt, is het niet makkelijk om een andere geschikte locatie te vinden. Het is dus nog niet zeker dat TAV c.s. zal verhuizen naar een andere locatie. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om aan een toe te wijzen vergoeding de voorwaarde te verbinden dat binnen een jaar na de datum van deze uitspraak TAV c.s. op een ander locatie een horecaonderneming is gaan exploiteren. 2.22. De enige cijfermatige onderbouwing van de vergoeding die TAV c.s. geeft (in de conclusie van antwoord) is een schatting op een bedrag van € 25.000,00 en een verwijzing naar de investeringen die zij vanaf 2014 in het gehuurde heeft gedaan. Ter zitting heeft TAV c.s. gezegd dat die investeringen inmiddels zijn terugverdiend. Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat op de inrichtingskosten een aanzienlijke aftrek “nieuw-voor-oud” moet worden toegepast.

2.23. Ter zitting heeft TAV c.s. aangegeven dat het erom gaat dat de installaties mee moeten en het podium. Misschien moet het wel in opslag omdat er nog geen nieuwe locatie is en dan moet het twee keer worden verplaatst, aldus TAV c.s. De kosten van verplaatsing van de installaties en het podium naar een nieuwe horecagelegenheid vallen onder de verhuiskosten en komen voor vergoeding in aanmerking. Dat daadwerkelijk opslagkosten zullen moeten worden gemaakt, staat niet vast. TAV c.s. heeft nog een jaar de tijd om een andere locatie voor haar bedrijf te vinden en dat zou naar het oordeel van de kantonrechter genoeg moeten zijn. 2.24. De kantonrechter heeft de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. De kosten die voor vergoeding in aanmerking komen hoeven niet exact te worden berekend. Volgens de wettekst en vaste rechtspraak hoeven deze kosten ook niet volledig door Schrama gedragen te worden maar dient Schrama een tegemoetkoming in die kosten te voldoen. Afweging van wat hiervoor is overwogen brengt de kantonrechter tot het oordeel dat een voorwaardelijke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van TAV c.s. van € 5.000,00 in de gegeven omstandigheden redelijk is. 2.25. De kantonrechter moet Schrama in de gelegenheid te stellen haar vordering tot huurbeëindiging in te trekken nu er een bedrag is vastgesteld ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van TAV c.s. Indien Schrama binnen de gestelde termijn haar vordering intrekt, geeft de kantonrechter slechts een beslissing over de proceskosten. Proceskosten 2.26. Weliswaar krijgt Schrama gelijk, in die zin dat het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld, maar het verweer van TAV c.s. tegen de opzegging van 18 november 2022 slaagt en het dringend eigen gebruik was door Schrama in eerste instantie niet deugdelijk gemotiveerd. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. De proceskosten komen voor rekening van Schrama, als zij de vordering intrekt. Deze worden begroot op € 1.017,00 aan salaris van de gemachtigde van TAV c.s. en € 135,00 aan nasalaris. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De tegenvordering 2.27. TAV c.s. vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Schrama veroordeelt tot betaling aan TAV c.s. van primair een bedrag van € 13.748,85, subsidiair een bedrag van € 5.633,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 juni 2023, tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, deze laatste te vermeerderen met de wettelijke rente. 2.28. Het primair gevorderde bedrag betreft zogenoemde coronakorting op de huur en is door TAV c.s. berekend aan de hand van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. Ter zitting heeft Schrama desgevraagd aangegeven niet te betwisten dat de berekening klopt met de door de Hoge Raad in voornoemd arrest bepaalde wijze van berekening van de huurkorting. 2.29. Schrama stelt zich op het standpunt dat ondanks dat de berekening klopt, TAV c.s. toch geen aanspraak kan maken op de huurkorting. Schrama stelt dat zij met TAV c.s. afspraken heeft gemaakt over huurkorting over de periode van april 2020 tot 12 november 2021. 2.30. TAV c.s. betwist dat partijen bindende en definitieve afspraken tegen finale kwijting hebben gemaakt. Dat zijn hoogstens voorlopige afspraken geweest, aldus TAV c.s. Zij stelt dat zij ten tijde van het maken van de afspraken onder zware financiële druk stond. Voor zover er al bindende afspraken zijn gemaakt is een beroep daarop door Schrama volgens TAV c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Verder brengt TAV c.s. naar voren dat de voorwaarde die Schrama aan de afspraken over de huurkorting heeft gesteld dat voor 31 december 2021 de achterstand moest zijn betaald, niet is vervuld. 2.31. De volgende feiten zijn van belang voor de beoordeling. 2.32. Op 15 februari 2021 voeren Schrama en TAV c.s. een bespreking over de huurachterstand. Schrama doet in die bespreking een voorstel, dat zij per e-mail van 17 februari 2021 bevestigt: “We hebben afgelopen maandag een bespreking gehad m.b.t. de huurachterstand en OZB bijdrage. De volgende afspraken zijn gemaakt: Op dit moment betaal je de helft van de huur. Zodra de lockdown eraf is, ga je weer de volledige (normale) maandhuur betalen. Van de dan totale achterstand op het moment dat de lockdown eraf gaat, inclusief de achterstand van de OZB, krijg je 10% korting, mits de achterstandsbetaling voor einde 2021 ingelopen en voldaan is. Graag een akkoord op dit voorstel binnen 14 dagen.” 2.33. Bij e-mail van 3 maart 2021 doet TAV c.s. een tegenvoorstel: “Mijn tegenvoorstel is dat we, na de definitieve vaststelling van de TVL oktober t/m december 2020 en januari-maart 2021 een berekening maken van het bedrag dat na de definitieve uitkering van de TVL tekortschiet. Zodra dit bedrag bekend is zal TAV BV 50% van dat bedrag binnen 6 maanden al dan niet gespreid overmaken naar Schrama BV, zodat we het bedrag waarin de TVL niet voorziet allebei voor de helft dragen.” 2.34. Bij e-mail van 13 maart 2021 reageert Schrama: “Jouw reactie op deze mail verbaast ons enorm. Tijdens het gesprek hadden wij de indruk, dat je positief tegenover ons voorstel stond. Uit deze mail maken wij nu op, dat je niet akkoord gaat met het voorstel zoals besproken en per mail verstuurd is. Je komt met een volledig nieuw voorstel. Dit is niet besproken en wij gaan hier niet mee akkoord. Op deze manier heeft een gesprek geen zin. Indien je niet akkoord gaat met het voorstel van Schrama bv, verwachten wij dat je op korte termijn start met het inlopen van de achterstanden.” 2.35. Bij e-mail van 18 maart 2021 schrijft TAV c.s. : “Bij deze akkoord met het voorstel van Schrama bv”. 2.36. Bij e-mail van 12 december 2021 doet TAV c.s. een nieuw voorstel betreffende de huurachterstand en doet een beroep op zogenoemde corona-korting op de huur zoals in de rechtspraak ontwikkeld. Schrama wijst dat voorstel op 27 december 2021 af. Schrama houdt vast aan het eerdere voorstel. Bij e-mail van 20 december 2021 meldt TAV c.s. dat zij het nog openstaande bedrag minus 10% (€ 23.283,80) zal overmaken conform de afspraak van 18 maart 2021. 2.37. Bij e-mail van 29 december 2021 schrijft TAV c.s. dat zij begrijpt dat Schrama vasthoudt aan de overeenkomst van maart 2021 voor de periode tot en met 5 juni 2021. Zij vraag wat de hoogte van de achterstand is min 10% en geeft aan dat het waarschijnlijk niet lukt om de achterstand voor 31 december 2021 in een keer te betalen. Het voorstel van TAV c.s. is betaling in 6 maandelijkse termijnen. Bij e-mail van 30 december 2021 gaat Schrama akkoord met betaling in termijnen. Bij e-mail van 30 december 2021 schrijft TAV c.s. aan Schrama dat hij 31 december 2021 het nog openstaand bedrag minus 10% zal voldoen, waarmee hij heeft voldaan aan de afspraak zoals die op 18 maart 2021 tot stand is gekomen. De derde lockdown wil TAV c.s. afrekenen conform de uitspraak van de Hoge Raad. 2.37. Bij brief van 12 juni 2023 sommeert TAV c.s. Schrama tot betaling van een huurkortingsbedrag van € 13.748,85 over 2020 tot en met 2022. Schrama vraagt bij e-mail van 21 juni 2023 om een berekening van de korting uitsluitend voor de periode van de derde lockdown (na juni 2021). 2.38. De kantonrechter is van oordeel dat partijen wel degelijk bindende afspraken hebben gemaakt over de huurkorting over de periode tot 20 november 2021. TAV c.s.

2.23. Ter zitting heeft TAV c.s. aangegeven dat het erom gaat dat de installaties mee moeten en het podium. Misschien moet het wel in opslag omdat er nog geen nieuwe locatie is en dan moet het twee keer worden verplaatst, aldus TAV c.s. De kosten van verplaatsing van de installaties en het podium naar een nieuwe horecagelegenheid vallen onder de verhuiskosten en komen voor vergoeding in aanmerking. Dat daadwerkelijk opslagkosten zullen moeten worden gemaakt, staat niet vast. TAV c.s. heeft nog een jaar de tijd om een andere locatie voor haar bedrijf te vinden en dat zou naar het oordeel van de kantonrechter genoeg moeten zijn. 2.24. De kantonrechter heeft de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. De kosten die voor vergoeding in aanmerking komen hoeven niet exact te worden berekend. Volgens de wettekst en vaste rechtspraak hoeven deze kosten ook niet volledig door Schrama gedragen te worden maar dient Schrama een tegemoetkoming in die kosten te voldoen. Afweging van wat hiervoor is overwogen brengt de kantonrechter tot het oordeel dat een voorwaardelijke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van TAV c.s. van € 5.000,00 in de gegeven omstandigheden redelijk is. 2.25. De kantonrechter moet Schrama in de gelegenheid te stellen haar vordering tot huurbeëindiging in te trekken nu er een bedrag is vastgesteld ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van TAV c.s. Indien Schrama binnen de gestelde termijn haar vordering intrekt, geeft de kantonrechter slechts een beslissing over de proceskosten. Proceskosten 2.26. Weliswaar krijgt Schrama gelijk, in die zin dat het einde van de huurovereenkomst wordt vastgesteld, maar het verweer van TAV c.s. tegen de opzegging van 18 november 2022 slaagt en het dringend eigen gebruik was door Schrama in eerste instantie niet deugdelijk gemotiveerd. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. De proceskosten komen voor rekening van Schrama, als zij de vordering intrekt. Deze worden begroot op € 1.017,00 aan salaris van de gemachtigde van TAV c.s. en € 135,00 aan nasalaris. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De tegenvordering 2.27. TAV c.s. vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Schrama veroordeelt tot betaling aan TAV c.s. van primair een bedrag van € 13.748,85, subsidiair een bedrag van € 5.633,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 juni 2023, tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, deze laatste te vermeerderen met de wettelijke rente. 2.28. Het primair gevorderde bedrag betreft zogenoemde coronakorting op de huur en is door TAV c.s. berekend aan de hand van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. Ter zitting heeft Schrama desgevraagd aangegeven niet te betwisten dat de berekening klopt met de door de Hoge Raad in voornoemd arrest bepaalde wijze van berekening van de huurkorting. 2.29. Schrama stelt zich op het standpunt dat ondanks dat de berekening klopt, TAV c.s. toch geen aanspraak kan maken op de huurkorting. Schrama stelt dat zij met TAV c.s. afspraken heeft gemaakt over huurkorting over de periode van april 2020 tot 12 november 2021. 2.30. TAV c.s. betwist dat partijen bindende en definitieve afspraken tegen finale kwijting hebben gemaakt. Dat zijn hoogstens voorlopige afspraken geweest, aldus TAV c.s. Zij stelt dat zij ten tijde van het maken van de afspraken onder zware financiële druk stond. Voor zover er al bindende afspraken zijn gemaakt is een beroep daarop door Schrama volgens TAV c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Verder brengt TAV c.s. naar voren dat de voorwaarde die Schrama aan de afspraken over de huurkorting heeft gesteld dat voor 31 december 2021 de achterstand moest zijn betaald, niet is vervuld. 2.31. De volgende feiten zijn van belang voor de beoordeling. 2.32. Op 15 februari 2021 voeren Schrama en TAV c.s. een bespreking over de huurachterstand. Schrama doet in die bespreking een voorstel, dat zij per e-mail van 17 februari 2021 bevestigt: “We hebben afgelopen maandag een bespreking gehad m.b.t. de huurachterstand en OZB bijdrage. De volgende afspraken zijn gemaakt: Op dit moment betaal je de helft van de huur. Zodra de lockdown eraf is, ga je weer de volledige (normale) maandhuur betalen. Van de dan totale achterstand op het moment dat de lockdown eraf gaat, inclusief de achterstand van de OZB, krijg je 10% korting, mits de achterstandsbetaling voor einde 2021 ingelopen en voldaan is. Graag een akkoord op dit voorstel binnen 14 dagen.” 2.33. Bij e-mail van 3 maart 2021 doet TAV c.s. een tegenvoorstel: “Mijn tegenvoorstel is dat we, na de definitieve vaststelling van de TVL oktober t/m december 2020 en januari-maart 2021 een berekening maken van het bedrag dat na de definitieve uitkering van de TVL tekortschiet. Zodra dit bedrag bekend is zal TAV BV 50% van dat bedrag binnen 6 maanden al dan niet gespreid overmaken naar Schrama BV, zodat we het bedrag waarin de TVL niet voorziet allebei voor de helft dragen.” 2.34. Bij e-mail van 13 maart 2021 reageert Schrama: “Jouw reactie op deze mail verbaast ons enorm. Tijdens het gesprek hadden wij de indruk, dat je positief tegenover ons voorstel stond. Uit deze mail maken wij nu op, dat je niet akkoord gaat met het voorstel zoals besproken en per mail verstuurd is. Je komt met een volledig nieuw voorstel. Dit is niet besproken en wij gaan hier niet mee akkoord. Op deze manier heeft een gesprek geen zin. Indien je niet akkoord gaat met het voorstel van Schrama bv, verwachten wij dat je op korte termijn start met het inlopen van de achterstanden.” 2.35. Bij e-mail van 18 maart 2021 schrijft TAV c.s. : “Bij deze akkoord met het voorstel van Schrama bv”. 2.36. Bij e-mail van 12 december 2021 doet TAV c.s. een nieuw voorstel betreffende de huurachterstand en doet een beroep op zogenoemde corona-korting op de huur zoals in de rechtspraak ontwikkeld. Schrama wijst dat voorstel op 27 december 2021 af. Schrama houdt vast aan het eerdere voorstel. Bij e-mail van 20 december 2021 meldt TAV c.s. dat zij het nog openstaande bedrag minus 10% (€ 23.283,80) zal overmaken conform de afspraak van 18 maart 2021. 2.37. Bij e-mail van 29 december 2021 schrijft TAV c.s. dat zij begrijpt dat Schrama vasthoudt aan de overeenkomst van maart 2021 voor de periode tot en met 5 juni 2021. Zij vraag wat de hoogte van de achterstand is min 10% en geeft aan dat het waarschijnlijk niet lukt om de achterstand voor 31 december 2021 in een keer te betalen. Het voorstel van TAV c.s. is betaling in 6 maandelijkse termijnen. Bij e-mail van 30 december 2021 gaat Schrama akkoord met betaling in termijnen. Bij e-mail van 30 december 2021 schrijft TAV c.s. aan Schrama dat hij 31 december 2021 het nog openstaand bedrag minus 10% zal voldoen, waarmee hij heeft voldaan aan de afspraak zoals die op 18 maart 2021 tot stand is gekomen. De derde lockdown wil TAV c.s. afrekenen conform de uitspraak van de Hoge Raad. 2.37. Bij brief van 12 juni 2023 sommeert TAV c.s. Schrama tot betaling van een huurkortingsbedrag van € 13.748,85 over 2020 tot en met 2022. Schrama vraagt bij e-mail van 21 juni 2023 om een berekening van de korting uitsluitend voor de periode van de derde lockdown (na juni 2021). 2.38. De kantonrechter is van oordeel dat partijen wel degelijk bindende afspraken hebben gemaakt over de huurkorting over de periode tot 20 november 2021. TAV c.s.