ECLI:NL:RBNHO:2024:2850

Rechtbank noord-holland Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 22/3553 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 maart 2024 in de zaak tussen [eiser] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: G. Gieben), en de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de hieronder genoemde in [plaats] gelegen onroerende zaken (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op de hieronder genoemde bedragen. [onroerende zaak 1] € 559.000 [onroerende zaak 2] € 207.000 [onroerende zaak 3] € 262.000 [onroerende zaak 4] € 227.000 [onroerende zaak 5] € 269.000 [onroerende zaak 6] € 202.000 [onroerende zaak 7] € 246.000 [onroerende zaak 8] € 285.000 [onroerende zaak 9] € 285.000 [onroerende zaak 10] € 226.000 [onroerende zaak 11] € 243.000 [onroerende zaak 12] € 298.000 Bij dezelfde beschikking heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [het object] te [plaats] (hierna: het object) vastgesteld € 89.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2021 bekendgemaakt. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de woningen en het object gehandhaafd. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Verweerder heeft een nader stuk ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 februari 2024 te Haarlem. Namens eiseres is verschenen J.F.J.M. van Abbe, kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur). Overwegingen

1. Eiseres is eigenaar van de woningen en het object. [onroerende zaak 1] 2. De woning is een hoekwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 780 m3. De woning staat op een perceel van 98 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [het object] 3. Het object is een kantoorunit uit 1787. De gebruiksoppervlakte is 70 m2. [onroerende zaak 2] 4. De woningen zijn tussenwoningen uit 1785. De inhoud van deze woningen is 158 m3. Deze woningen staan alle op een perceel van 30 m2. De woningen zijn voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 2 *] 5. De woning is een hoekwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 158 m3 en de woning staat op een perceel van 30 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 3] 6. De woningen zijn tussenwoningen uit 1785. De inhoud van deze woningen is 179 m3. Deze woningen staan alle op een perceel van 41 m2. De woningen zijn voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 4] 7. De woning is een tussenwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 172 m3 en de woning staat op een perceel van 34 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 5] 8. De woning is een tussenwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 256 m3 en de woning staat op een perceel van 40 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 6] 9. De woning is een tussenwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 146 m3 en de woning staat op een perceel van 30 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 7] 10. De woning is een tussenwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 252 m3 en de woning staat op een perceel van 43 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 8] 11. De woning is een tussenwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 256 m3 en de woning staat op een perceel van 40 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 9] 12. De woning is een tussenwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 252 m3 en de woning staat op een perceel van 43 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 10 *] 13. De woningen zijn tussenwoningen uit 1785. De inhoud van deze woningen is 158 m3. Deze woningen staan alle op een perceel van 34 m2. De woningen zijn voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 10 **] 14. De woning is een tussenwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 168 m3 en de woning staat op een perceel van 34 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 10 ***] 15. De woning is een tussenwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 158 m3 en de woning staat op een perceel van 30 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 11] 16. De woningen zijn tussenwoningen uit 1785. De inhoud van deze woningen is 179 m3. Deze woningen staan alle op een perceel van 37 m2. De woningen zijn voorzien van een dakkapel. [onroerende zaak 12] 17. De woning is een tussenwoning uit 1785. De inhoud van de woning is 289 m3 en de woning staat op een perceel van 45 m2. De woning is voorzien van een dakkapel.

19. Eiseres bepleit een totale waarde van de woningen en het object van maximaal € 1.072.000. Meer specifiek bepleit eiseres de hieronder genoemde waarden voor de hieronder genoemde woningen en het hieronder genoemde object: [onroerende zaak 1] € 104.000 [het object] € 16.000 [onroerende zaak 2] : € 38.000 [onroerende zaak 3] € 48.000 [onroerende zaak 4] , [onroerende zaak 10 **] , [onroerende zaak 10 ***] , [onroerende zaak 10 *] € 42.000 [onroerende zaak 5] € 50.000 [onroerende zaak 6] € 37.000 [onroerende zaak 7] , [onroerende zaak 13] € 45.000 [onroerende zaak 10 **] , [onroerende zaak 10 ***] , [onroerende zaak 10 *] € 42.000 [onroerende zaak 8] € 53.000 [onroerende zaak 12] € 55.000 Primair verwijst eiseres daarbij naar het eigen aankoopcijfer. Eiseres heeft de woningen en het object op 30 december 2020 aangekocht voor € 1.133.787. Op basis van de woningindexcalculator van VastgoedPro bedraagt de totale gezamenlijke waarde op de waardepeildatum € 1.072.957,00. Voor de waarde van de woningen verwijst eiseres subsidiair naar een taxatierapport, opgesteld door S.J. Bakker RT, taxateur bij Cushman & Wakefield, waarin de waarde van de woningen is bepaald op € 2.800.000. Dit taxatierapport heeft een waardepeildatum van 14 augustus 2020. Op basis van de woningindexcalculator van VastgoedPro dient de totale gezamenlijke waarde op 1 januari 2020 op € 2.684.479 te worden vastgesteld. 20. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld. Het eigen aankoopcijfer is niet bruikbaar ter onderbouwing van de waardes, omdat deze koop een koop van een portefeuille van 23 hofjeswoningen, een regentenkamer en een opzichterswoning betreft (lokaal bekend als het ‘ [naam hofje] ’). De portefeuille heeft niet openbaar te koop gestaan. Bovendien waren de woningen bij aankoop verhuurd op basis van langlopende huurcontracten, waarbij de huurprijzen gebaseerd waren op het puntensysteem van sociale huurwoningen. Hierdoor was de aankoop niet marktconform. Het taxatierapport waarnaar eiseres verwijst is voorts niet bruikbaar, omdat de waarde van de woningen hierin zijn vastgesteld aan de hand van de DCF-methode, en niet aan de hand van de vergelijkingsmethode. Ter onderbouwing van de waarde van de woningen en het object verwijst verweerder naar de door hem met het verweerschrift overgelegde matrices. De matrices bevatten naast de gegevens van de woningen, de (verkoop)gegevens van in [plaats] gelegen vergelijkingobjecten. Voor alle woningen, behalve voor [onroerende zaak 1] , heeft verweerder drie vergelijkingsobjecten gehanteerd, te weten [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] . Voor de woning [onroerende zaak 1] heeft verweerder vier in [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten gehanteerd, te weten [object 5] , [object 6] , [object 7] en [object 8] . Ter onderbouwing van de waarde van het object heeft verweerder de volgende negen in [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten gehanteerd: [object 9] , [object 10] , [object 11] , [object 12] , [object 13] , [object 14] , [object 15] en [object 16] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. 21. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

De waarde van de woningen en het object 22. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ (hierna: Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor: a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn; b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. De waarde van de woningen 23. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort vóór of na de waardepeildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 24. Eiseres voert aan dat verweerder ten onrechte niet de eigen aankoopprijs heeft meegenomen bij de bepaling van de waarde van de woning. De woningen zijn op 30 december 2020 aangekocht voor € 1.133.787 en dat was, naar eiseres stelt, een marktconforme prijs. Omdat sprake is van een bruikbaar eigen verkoopcijfer, stelt eiseres primair dat de vergelijkingsmethode buiten beschouwing moet worden gelaten. Deze beroepsgrond faalt. De door eiseres primair voorgestane waarde kan reeds op grond van het eigen taxatierapport van eiseres geen stand houden. Verweerder heeft bovendien onweersproken gesteld dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van de woningen, omdat deze koop een koop was van een portefeuille van 23 hofjeswoningen, een regentenkamer en een opzichterswoning, die niet openbaar te koop heeft gestaan. Bovendien waren de woningen bij aankoop verhuurd op basis van langlopende huurcontracten, waarbij de huurprijzen gebaseerd waren op het puntensysteem van sociale huurwoningen, waarbij de huurprijzen gebaseerd waren op het puntensysteem van sociale huurwoningen. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de aankoop niet marktconform was, zodat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is voor de onderbouwing van de waarde van de woningen. De waardes van alle woningen, m.u.v. [onroerende zaak 1] 25. Ter onderbouwing van de vastgestelde waardes, heeft verweerder in de matrices verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De verkoopdatum van het vergelijkingsobject [object 4] is meer dan een jaar van de waardepeildatum verwijderd en daarmee niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woningen. De rechtbank zal dit object derhalve buiten beschouwing laten. De drie overgebleven vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn allen tussenwoningen en ook wat betreft omvang voldoende vergelijkbaar met de woning. Hierbij neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat de woningen als bouwjaar 1785 hebben en de vergelijkingsobjecten eveneens bouwjaren hebben van voor de 20e eeuw, variërend van 1880 tot 1885, zodat ook in dat opzicht sprake is van voldoende vergelijkbaarheid. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woningen. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woningen, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. 26. Verweerder heeft met de bij het verweerschrift overgelegde matrices toelichting gegeven op de vastgestelde waardes aan de hand van de voor de woningen en de vergelijkingsobjecten gehanteerde prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte en perceel. In de matrix zijn op een aantal punten vergelijkingen gemaakt tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten en zijn de verschillen zichtbaar gemaakt. [onroerende zaak 2] 27. Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 350, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 688 tot € 1.042. [onroerende zaak 3] 28. Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 325, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 688 tot € 1.042. [onroerende zaak 4] 29. Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 335, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 688 tot € 1.042. [onroerende zaak 5] , Q Rd 30. Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 275, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 688 tot € 1.042. [onroerende zaak 6] 31. Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 360, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 688 tot € 1.042. [onroerende zaak 7] 32. Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 305, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 688 tot € 1.042. [onroerende zaak 10 ***] 33. Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 445, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 688 tot € 1.042. [onroerende zaak 11] 34. Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 330, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 688 tot € 1.042. [onroerende zaak 12] 35. Matrix 13 vermeldt de waarde van [onroerende zaak 14] ; de rechtbank begrijpt [onroerende zaak 12] . Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 260, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 688 tot € 1.042. De waardes van alle woningen, m.u.v. [onroerende zaak 1] 36. De ligging, kwaliteit en het onderhoud van zowel de woningen als de vergelijkingsobjecten zijn gekwalificeerd als matig. Eiseres heeft deze kwalificaties niet betwist en de rechtbank acht deze juist. De – kleine – verschillen in de gehanteerde vierkantemeterprijzen laten zich verklaren door de verschillen in (gebruiks)oppervlakte en daarmee samenhangend de wet van het afnemend grensnut. Gelet op het vorengaande kan niet worden gezegd dat de aan de woningen toegekende waarden in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde van de woning [onroerende zaak 1] 37.

43. Gelet op het vorengaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Proceskosten 44. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van mr. E.M. Mensink griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2024. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer). U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Verweerder heeft de waarde per vierkante meter van de woning vastgesteld op € 165, terwijl de prijzen per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten variëren van € 728 tot € 1.636. 38. Gelet op het vorengaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de aan de woningen toegekende waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het taxatierapport van eiseres 39. Ter onderbouwing van de haar voorgestane (totale) waarde van de woningen verwijst eiseres naar een taxatierapport, opgesteld door S.J. Bakker RT, taxateur bij Cushman & Wakefield. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat verweerder ten onrechte voorbij is gegaan aan het taxatierapport van eiseres en zij verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Amsterdam (rechtbank Amsterdam 9 juni 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3427). Dit betoog slaagt niet. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder in zijn verweerschrift uitgebreid is ingegaan op het door eiseres overgelegde taxatierapport en de redenen waarom verweerder dit rapport niet bruikbaar acht. Gelet op het hiervoor in 22 overwogene is de rechtbank met verweerder van oordeel dat dit taxatierapport niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waardes van de woningen, omdat de waardes hierin zijn vastgesteld aan de hand van de DCF-methode, en niet aan de hand van de vergelijkingsmethode. Zoals tevens door verweerder benoemd, houdt het rapport naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening met de voor de WOZ-waarde relevante omstandigheden dat de woningen in één portefeuille, onderhands en in verhuurde staat zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder terecht aan het taxatierapport voorbij gegaan en heeft hij dat ook afdoende gemotiveerd. Het betoog van eiseres voor zover dat op het taxatierapport is gebaseerd kan derhalve niet slagen. De waarde van het object [het object] 40. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van het object heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Ter onderbouwing van de vastgestelde waardes, heeft verweerder in de matrices verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten [object 10] , [object 11] , [object 12] en [object 16] acht de rechtbank, gelet op het grote verschil in opstal tussen voornoemde vergelijkingsobjecten en het object, niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woningen. De rechtbank zal deze objecten derhalve buiten beschouwing laten. De vier overgebleven vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en zijn in Haarlem gelegen kantoor/bedrijfsunits. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van het object op de waardepeildatum. 41. Daarbij heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft blijkens de matrix een significant lagere prijs per vierkante meter (€ 1.272) gehanteerd voor het object dan voor de vergelijkingsobjecten (variërend van € 1.588 tot € 4.800). Gelet op het vorengaande kan niet worden gezegd dat de aan het object toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Rijksmonumentale status 42. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat verweerder de waardes van de woningen en het object niet aannemelijk heeft gemaakt omdat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, anders dan de woningen en het object, geen rijksmonumenten betreffen. Eiseres verwijst hierbij naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 februari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:708). De rechtbank oordeelt als volgt. Idealiter wordt de waarde van een rijksmonument onderbouwd met de verkoopgegevens van andere rijksmonumenten. Zoals verweerder ter zitting echter onweersproken heeft verklaard, waren dergelijke verkoopgegevens in het onderhavige geval niet beschikbaar, zodat verweerder voor andere onderbouwingen heeft gekozen die hij het best vergelijkbaar achtte. De rechtbank volgt verweerder hierin. Daarbij acht de rechtbank het niet aannemelijk dat van een (rijks)monumentale status zonder meer een waardedrukkend effect uitgaat, omdat er naast nadelen ook financiële (fiscale aftrekposten, subsidies) en andere voordelen (status, uitzonderlijke woning) aan verbonden zijn. Voor zover eiseres dit heeft willen betogen heeft zij dit onvoldoende onderbouwd. De grief van eiseres snijdt derhalve geen hout.