ECLI:NL:RBNHO:2024:13219

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/330275 / HA ZA 22-444 Vonnis van 4 december 2024 in de zaak van 1 [eiser 1], wonende te [plaats 1], 2. [eiser 2], wonende te [plaats 2], eisers, advocaat mr. H.J.M. van Schie te Haarlem, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE VELSEN, zetelend te Velsen, gedaagde, advocaat mrs. A. Paternotte en C.J. Loggen-ten Hoopen te Hoofddorp. Partijen zullen hierna [eisers] en de gemeente genoemd worden. Eiser nummer 2 zal hierna afzonderlijk Van Schie worden genoemd. De zaak in het kort In het laatste tussenvonnis heeft de rechtbank een deskundige benoemd. Deze deskundige heeft met gebruikmaking van de residuele grondwaarde-methode de marktwaarde van een perceel grond in [plaats 1] op de peildatum van 1 februari 2019 bepaald in twee situaties: 1) met inachtneming van de ontwikkelpotentie van het perceel als vastgesteld in haar eerdere tussenvonnis en uitgaande van het schetsontwerp van 28 februari 2018, en 2) uitgaande van de hypothetische situatie van een bestemmingsplanwijziging in november 2018, waarbij het ontwikkelplan uit het hiervoor genoemde schetsontwerp mogelijk zou zijn gemaakt. De deskundige begroot deze marktwaarden op € 750.000,- (situatie 1) en € 1.100.000,- (situatie 2). De rechtbank volgt de deskundige vrijwel volledig in zijn conclusies. Op basis van het deskundigenbericht zou de schade € 350.000,- bedragen. Partijen zijn het erover eens dat de deskundige bij zijn waardering ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een bedrag van € 20.000,- aan kosten. De rechtbank oordeelt daarom dat de vordering van [eisers] toewijsbaar is tot een schadebedrag van € 330.000,-. Daarnaast zal een bedrag van € 3.812,- van de door [eisers] gevorderde deskundigenkosten worden toegewezen. Verder veroordeelt de rechtbank de gemeente in de proceskosten, waaronder de kosten van de rechtbankdeskundige.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 30 augustus 2023 het deskundigenbericht van 15 maart 2024 de conclusie na deskundigenbericht met producties 109 t/m 128 van de zijde van [eisers] de conclusie na deskundigenbericht van de zijde van de gemeente de akte overlegging producties 129 t/m 145 van de zijde van [eisers] de aanvullende producties 30 t/m 35 van de zijde van de gemeente de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden de spreekaantekeningen van mrs. Paternotte en Loggen-ten Hoopen namens de gemeente de aantekeningen mondelinge behandeling van mr. Van Schie namens van [eisers] 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling 2.1. In het tussenvonnis van 30 augustus 2023 heeft de rechtbank een onderzoek door een deskundige bevolen ter beantwoording van vijf vragen en de heer J. van Lenthe van Van Ameyde Waarderingen tot deskundige benoemd. Het deskundigenbericht is op 15 maart 2024 uitgebracht. 2.2. De deskundige heeft de vragen beantwoord als volgt. 2.3. Vraag 1: Wat was de marktwaarde op 1 februari 2019 van het perceel grond aan de [adres] in [plaats 1], kadastraal bekend (zie de leveringsakte van 1 februari 2019) onder nummers [kadasternummer 1], [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3], met inachtneming van de ontwikkelpotentie van dit perceel, zoals die is vastgesteld in punt 5.39 van het tussenvonnis van 7 juni 2023 en uitgaande van de invulling van het perceel zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018? De deskundige heeft de marktwaarde getaxeerd op € 750.000,-. 2.4. Vraag 2: Op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht? De deskundige komt tot deze marktwaarde door primair gebruik te maken van de residuele grondwaarde-methode, uitgaand van een concrete uitwerking van het schetsplan van 28 februari 2018 (met één afwijking ten aanzien van het dempen van water) en rekening houdend met de risico’s die nog bestaan ten aanzien van het omzetten van de ontwikkelpotentie naar ontwikkelrealiteit en de te maken kosten. De deskundige doelt daarbij met name op het risico van de afhankelijkheid van de bereidheid van de gemeente om het planologisch proces van een postzegelbestemmingsplan te starten en de risico’s die kleven aan een langere doorlooptijd. Bij die ontwikkelpotentie ontstaan voor de gegadigden in de markt ook meer kosten en worden de ontvangsten later gegenereerd (lagere contante waarde). De deskundige concludeert dat de residuele grondwaarde-methode voor taxaties als deze het meest geschikt is, omdat kleinschalige ontwikkelprojecten ieder hun eigen eigenschappen kennen. Verschillen als: de mate waarin een project lucratief is, de verhouding tussen bebouwd oppervlak en grondoppervlak en de verhouding tussen groen, water en andere ruimtelijke kwaliteit eisen, maken het zeer lastig om verkochte kavels onderling te vergelijken. Verkoopcijfers per vierkante meter grond kunnen niet dienen om de taxatie op te baseren, maar hooguit als een comparatieve toets op de residueel bepaalde primaire uitkomst. De deskundige heeft daarom globaal getoetst aan de aangedragen referenties van percelen met een ontwikkelpotentie, rekening houdend met planologische (on)zekerheid en verschillen in risicoprofiel vanwege de reeds bestaande bebouwing die op de percelen aanwezig was of de bestemming die er op rustte. De deskundige stelt dat voldoende betrouwbare inputparameters beschikbaar zijn voor de uitvoering van de residuele grondwaarde-berekening, namelijk de door partijen aangedragen referenties van verkochte appartementen en kengetallen vanuit bouwkostenkompas. Verder geeft het schetsplan in combinatie met andere stukken een goed beeld van de aard en inhoud van het ontwikkelplan en de daarbij nog te maken kosten. De deskundige wijst er verder op dat een bijkomend voordeel van de residuele grondwaarde-methode is dat deze inzicht biedt in de effecten van toegenomen risico, tijdseffecten en hogere kosten op de waarde. Toepassing van deze methode maakt de achterliggende redenen van de verschillende waarde uitkomsten (vragen 1 en 3) inzichtelijk en transparant. Bovendien heeft de deskundige de uitkomst van vraag 1 getoetst aan de uitkomst van vraag 3 en is het verschil tussen de bepaalde marktwaarden naar zijn inschatting marktconform. 2.5. Vraag 3: Uitgaande van de hypothetische situatie dat in 2018 een bestemmingsplanwijziging, waarbij het ontwikkelplan van [eisers] zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018 mogelijk zou zijn gemaakt, wat was dan de marktwaarde op 1 februari 2019 van het perceel grond aan de [adres] in [plaats 1], kadastraal bekend (zie de leveringsakte van 1 februari 2019) onder nummers [kadasternummer 1], [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3]? De deskundige heeft de marktwaarde getaxeerd op € 1.100.000,-. 2.6. Vraag 4: Op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht? De deskundige komt tot deze marktwaarde door primair gebruik te maken van de residuele grondwaarde-methode, uitgaand van een concrete uitwerking van het schetsplan van 28 februari 2018 (met één afwijking ten aanzien van het dempen van water). De risico’s en ontwikkelkosten zijn volgens de deskundige in dat geval beperkt en de doorlooptijd is overzichtelijk. Voor deze situatie geldt dat de uitkomst ook globaal comparatief vergeleken is met de door partijen aangedragen referenties. 2.7. Verder heeft de deskundige aangegeven dat er geen andere punten zijn die hij naar voren wil brengen waarvan de rechtbank volgens hem kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling (beantwoording vraag 5). Bezwaren op het deskundigenbericht 2.8. Partijen kunnen zich (deels) niet vinden in de bevindingen van de deskundige. De rechtbank zal hierna ingaan op de diverse bezwaren van partijen op het deskundigenbericht. 2.9. De rechtbank stelt vast dat uit het deskundigenbericht blijkt dat de deskundige na analyse van het dossier en bestudering van de gedane mededelingen door partijen en de verstrekte informatie ter plaatse, tot beantwoording van de aan hem gestelde vragen is gekomen. Zijn bevindingen heeft hij ook voldoende gemotiveerd. De deskundige heeft partijen in de gelegenheid gesteld om op het concept-deskundigenbericht te reageren, van welke gelegenheid partijen ook gebruik hebben gemaakt. Uit het deskundigenbericht blijkt dat de deskundige op het commentaar van partijen heeft gereageerd en voor zover nodig aanpassingen in het deskundigenbericht heeft gedaan. De rechtbank acht het deskundigenbericht volledig, begrijpelijk en logisch te volgen en heeft daarom geen reden om de conclusies van de deskundige in twijfel te trekken. In hetgeen [eisers] naar voren hebben gebracht over de geschiktheid, deskundigheid en betrouwbaarheid van de deskundige, ziet de rechtbank geen enkele reden om op een van deze punten te twijfelen aan de rechtbankdeskundige. De rechtbank acht zich met het deskundigenrapport dan ook voldoende voorgelicht. Voor zover partijen het niet eens zijn met het oordeel van de deskundige, ligt het op hun weg om bezwaren voldoende te motiveren en onderbouwen. Inhoud van vraag 1 2.10. Tussen partijen bestaat een verschil van inzicht over de wijze waarop vraag 1 gelezen moet worden.

2.27. Met inachtneming van het voorgaande zal de rechtbank het deskundigenbericht dus volgen. De schade die [eisers] lijden als gevolg van het onrechtmatige besluit van 1 november 2028 bedraagt het verschil tussen de twee door de deskundige getaxeerde marktwaarden op de peildatum. Dat is (€ 1.100.000,- minus € 750.000,- =) € 350.000,-, te verminderen met de kosten van € 20.000,-. Dit resulteert in een toe te wijzen schadevergoeding van € 330.000,-. Wettelijke rente 2.28. [eisers] vorderen wettelijke rente over het gevorderde schadebedrag, althans het door de rechtbank vastgestelde schadebedrag. Omdat de schade tot een bedrag van € 330.000,- toewijsbaar is, zal de wettelijke rente over dat bedrag worden toegewezen. De wettelijke rente met de ingangsdatum als gevorderd is niet toewijsbaar. De ingangsdatum van de wettelijke rente is afhankelijk van de wijze van begroting. De wijze van begroting bepaalt namelijk het moment waarop de schade opeisbaar is en is beslissend voor het antwoord op de vraag vanaf welk moment de wettelijke rente verschuldigd wordt. In dit geval is de wettelijke rente dan ook verschuldigd vanaf de peildatum van 1 februari 2019. Deskundigenkosten 2.29. [eisers] maken aanspraak op kosten van eigen deskundigenonderzoek. De rechtbank zal een deel van de gevorderde kosten toewijzen en licht dit hierna toe. 2.30. Volgens vaste rechtspraak is voor vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW, vereist dat: een condicio sine qua non-verband bestaat tussen de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis en de kosten; de kosten in zodanig verband staan met die gebeurtenis dat zij, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de aansprakelijke persoon kunnen worden toegerekend; het redelijk was om in verband met een onderzoek naar de mogelijke gevolgen van die gebeurtenis deskundige bijstand in te roepen; en de daartoe gemaakte kosten redelijk zijn. 2.31. Voor de begroting van de omvang van de schade hebben [eisers] aan BaseValue opdracht gegeven. De kosten van dat onderzoek bedragen volgens de dagvaarding in totaal € 3.812,00. Deze kosten zijn toewijsbaar, omdat voldaan is aan de hiervoor genoemde vereisten van artikel 6:96 BW. Tijdens de procedure heeft de rechtbank een deskundige benoemd en is een deskundigenbericht uitgebracht. [eisers] hebben vervolgens aan Fakton opdracht gegeven om een reflectie te geven op het deskundigenrapport. De kosten hiervan bedragen € 10.004,28. De kosten zijn niet toewijsbaar, omdat het in deze stand van de procedure – na deskundigenbericht van een door de rechtbank benoemde deskundige – niet redelijk was om nogmaals deskundige bijstand in te roepen. Deze kosten moeten daarom voor rekening van [eisers] blijven. 2.32. De rechtbank zal het toewijsbare bedrag van € 3.812,00 opnemen bij de berekening van de proceskosten (zie 2.34). 2.33. De kosten van de rechtbankdeskundige worden vastgesteld op het voorschot van € 17.252,00 (inclusief btw). Deze kosten komen ten laste van de gemeente. De gemeente zal daarom worden veroordeeld in het door [eisers] betaalde aandeel in dit voorschot van € 8.626,00. Proceskosten 2.34. De gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat een groot gedeelte van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, worden de proceskosten op basis van het toegewezen bedrag begroot op: - dagvaarding € 131,06 - griffierecht 2.277,00 - eigen deskundige 3.812,00 - rechtbankdeskundige 8.626,00 - salaris advocaat 12.213,00 (4,5 punten × tarief € 2.714,00) - nakosten 178,00 Totaal € 27.237,06

De rechtbank 3.1. veroordeelt de gemeente om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 330.000,00 (driehonderddertig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 1 februari 2019 tot de dag van volledige betaling, 3.2. veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 27.237,06, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de gemeente € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 3.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 3.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs, mr. E. Jochem en mr. P.R. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2024. type: 1589 coll:

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/330275 / HA ZA 22-444 Vonnis van 4 december 2024 in de zaak van 1 [eiser 1], wonende te [plaats 1], 2. [eiser 2], wonende te [plaats 2], eisers, advocaat mr. H.J.M. van Schie te Haarlem, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE VELSEN, zetelend te Velsen, gedaagde, advocaat mrs. A. Paternotte en C.J. Loggen-ten Hoopen te Hoofddorp. Partijen zullen hierna [eisers] en de gemeente genoemd worden. Eiser nummer 2 zal hierna afzonderlijk Van Schie worden genoemd. De zaak in het kort In het laatste tussenvonnis heeft de rechtbank een deskundige benoemd. Deze deskundige heeft met gebruikmaking van de residuele grondwaarde-methode de marktwaarde van een perceel grond in [plaats 1] op de peildatum van 1 februari 2019 bepaald in twee situaties: 1) met inachtneming van de ontwikkelpotentie van het perceel als vastgesteld in haar eerdere tussenvonnis en uitgaande van het schetsontwerp van 28 februari 2018, en 2) uitgaande van de hypothetische situatie van een bestemmingsplanwijziging in november 2018, waarbij het ontwikkelplan uit het hiervoor genoemde schetsontwerp mogelijk zou zijn gemaakt. De deskundige begroot deze marktwaarden op € 750.000,- (situatie 1) en € 1.100.000,- (situatie 2). De rechtbank volgt de deskundige vrijwel volledig in zijn conclusies. Op basis van het deskundigenbericht zou de schade € 350.000,- bedragen. Partijen zijn het erover eens dat de deskundige bij zijn waardering ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een bedrag van € 20.000,- aan kosten. De rechtbank oordeelt daarom dat de vordering van [eisers] toewijsbaar is tot een schadebedrag van € 330.000,-. Daarnaast zal een bedrag van € 3.812,- van de door [eisers] gevorderde deskundigenkosten worden toegewezen. Verder veroordeelt de rechtbank de gemeente in de proceskosten, waaronder de kosten van de rechtbankdeskundige.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 30 augustus 2023 het deskundigenbericht van 15 maart 2024 de conclusie na deskundigenbericht met producties 109 t/m 128 van de zijde van [eisers] de conclusie na deskundigenbericht van de zijde van de gemeente de akte overlegging producties 129 t/m 145 van de zijde van [eisers] de aanvullende producties 30 t/m 35 van de zijde van de gemeente de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden de spreekaantekeningen van mrs. Paternotte en Loggen-ten Hoopen namens de gemeente de aantekeningen mondelinge behandeling van mr. Van Schie namens van [eisers] 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De verdere beoordeling 2.1. In het tussenvonnis van 30 augustus 2023 heeft de rechtbank een onderzoek door een deskundige bevolen ter beantwoording van vijf vragen en de heer J. van Lenthe van Van Ameyde Waarderingen tot deskundige benoemd. Het deskundigenbericht is op 15 maart 2024 uitgebracht. 2.2. De deskundige heeft de vragen beantwoord als volgt. 2.3. Vraag 1: Wat was de marktwaarde op 1 februari 2019 van het perceel grond aan de [adres] in [plaats 1], kadastraal bekend (zie de leveringsakte van 1 februari 2019) onder nummers [kadasternummer 1], [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3], met inachtneming van de ontwikkelpotentie van dit perceel, zoals die is vastgesteld in punt 5.39 van het tussenvonnis van 7 juni 2023 en uitgaande van de invulling van het perceel zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018? De deskundige heeft de marktwaarde getaxeerd op € 750.000,-. 2.4. Vraag 2: Op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht? De deskundige komt tot deze marktwaarde door primair gebruik te maken van de residuele grondwaarde-methode, uitgaand van een concrete uitwerking van het schetsplan van 28 februari 2018 (met één afwijking ten aanzien van het dempen van water) en rekening houdend met de risico’s die nog bestaan ten aanzien van het omzetten van de ontwikkelpotentie naar ontwikkelrealiteit en de te maken kosten. De deskundige doelt daarbij met name op het risico van de afhankelijkheid van de bereidheid van de gemeente om het planologisch proces van een postzegelbestemmingsplan te starten en de risico’s die kleven aan een langere doorlooptijd. Bij die ontwikkelpotentie ontstaan voor de gegadigden in de markt ook meer kosten en worden de ontvangsten later gegenereerd (lagere contante waarde). De deskundige concludeert dat de residuele grondwaarde-methode voor taxaties als deze het meest geschikt is, omdat kleinschalige ontwikkelprojecten ieder hun eigen eigenschappen kennen. Verschillen als: de mate waarin een project lucratief is, de verhouding tussen bebouwd oppervlak en grondoppervlak en de verhouding tussen groen, water en andere ruimtelijke kwaliteit eisen, maken het zeer lastig om verkochte kavels onderling te vergelijken. Verkoopcijfers per vierkante meter grond kunnen niet dienen om de taxatie op te baseren, maar hooguit als een comparatieve toets op de residueel bepaalde primaire uitkomst. De deskundige heeft daarom globaal getoetst aan de aangedragen referenties van percelen met een ontwikkelpotentie, rekening houdend met planologische (on)zekerheid en verschillen in risicoprofiel vanwege de reeds bestaande bebouwing die op de percelen aanwezig was of de bestemming die er op rustte. De deskundige stelt dat voldoende betrouwbare inputparameters beschikbaar zijn voor de uitvoering van de residuele grondwaarde-berekening, namelijk de door partijen aangedragen referenties van verkochte appartementen en kengetallen vanuit bouwkostenkompas. Verder geeft het schetsplan in combinatie met andere stukken een goed beeld van de aard en inhoud van het ontwikkelplan en de daarbij nog te maken kosten. De deskundige wijst er verder op dat een bijkomend voordeel van de residuele grondwaarde-methode is dat deze inzicht biedt in de effecten van toegenomen risico, tijdseffecten en hogere kosten op de waarde. Toepassing van deze methode maakt de achterliggende redenen van de verschillende waarde uitkomsten (vragen 1 en 3) inzichtelijk en transparant. Bovendien heeft de deskundige de uitkomst van vraag 1 getoetst aan de uitkomst van vraag 3 en is het verschil tussen de bepaalde marktwaarden naar zijn inschatting marktconform. 2.5. Vraag 3: Uitgaande van de hypothetische situatie dat in 2018 een bestemmingsplanwijziging, waarbij het ontwikkelplan van [eisers] zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018 mogelijk zou zijn gemaakt, wat was dan de marktwaarde op 1 februari 2019 van het perceel grond aan de [adres] in [plaats 1], kadastraal bekend (zie de leveringsakte van 1 februari 2019) onder nummers [kadasternummer 1], [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3]? De deskundige heeft de marktwaarde getaxeerd op € 1.100.000,-. 2.6. Vraag 4: Op grond waarvan komt u tot de marktwaarde als door u getaxeerd en welke factoren heeft u daarbij bepalend geacht? De deskundige komt tot deze marktwaarde door primair gebruik te maken van de residuele grondwaarde-methode, uitgaand van een concrete uitwerking van het schetsplan van 28 februari 2018 (met één afwijking ten aanzien van het dempen van water). De risico’s en ontwikkelkosten zijn volgens de deskundige in dat geval beperkt en de doorlooptijd is overzichtelijk. Voor deze situatie geldt dat de uitkomst ook globaal comparatief vergeleken is met de door partijen aangedragen referenties. 2.7. Verder heeft de deskundige aangegeven dat er geen andere punten zijn die hij naar voren wil brengen waarvan de rechtbank volgens hem kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling (beantwoording vraag 5). Bezwaren op het deskundigenbericht 2.8. Partijen kunnen zich (deels) niet vinden in de bevindingen van de deskundige. De rechtbank zal hierna ingaan op de diverse bezwaren van partijen op het deskundigenbericht. 2.9. De rechtbank stelt vast dat uit het deskundigenbericht blijkt dat de deskundige na analyse van het dossier en bestudering van de gedane mededelingen door partijen en de verstrekte informatie ter plaatse, tot beantwoording van de aan hem gestelde vragen is gekomen. Zijn bevindingen heeft hij ook voldoende gemotiveerd. De deskundige heeft partijen in de gelegenheid gesteld om op het concept-deskundigenbericht te reageren, van welke gelegenheid partijen ook gebruik hebben gemaakt. Uit het deskundigenbericht blijkt dat de deskundige op het commentaar van partijen heeft gereageerd en voor zover nodig aanpassingen in het deskundigenbericht heeft gedaan. De rechtbank acht het deskundigenbericht volledig, begrijpelijk en logisch te volgen en heeft daarom geen reden om de conclusies van de deskundige in twijfel te trekken. In hetgeen [eisers] naar voren hebben gebracht over de geschiktheid, deskundigheid en betrouwbaarheid van de deskundige, ziet de rechtbank geen enkele reden om op een van deze punten te twijfelen aan de rechtbankdeskundige. De rechtbank acht zich met het deskundigenrapport dan ook voldoende voorgelicht. Voor zover partijen het niet eens zijn met het oordeel van de deskundige, ligt het op hun weg om bezwaren voldoende te motiveren en onderbouwen. Inhoud van vraag 1 2.10. Tussen partijen bestaat een verschil van inzicht over de wijze waarop vraag 1 gelezen moet worden.

2.27. Met inachtneming van het voorgaande zal de rechtbank het deskundigenbericht dus volgen. De schade die [eisers] lijden als gevolg van het onrechtmatige besluit van 1 november 2028 bedraagt het verschil tussen de twee door de deskundige getaxeerde marktwaarden op de peildatum. Dat is (€ 1.100.000,- minus € 750.000,- =) € 350.000,-, te verminderen met de kosten van € 20.000,-. Dit resulteert in een toe te wijzen schadevergoeding van € 330.000,-. Wettelijke rente 2.28. [eisers] vorderen wettelijke rente over het gevorderde schadebedrag, althans het door de rechtbank vastgestelde schadebedrag. Omdat de schade tot een bedrag van € 330.000,- toewijsbaar is, zal de wettelijke rente over dat bedrag worden toegewezen. De wettelijke rente met de ingangsdatum als gevorderd is niet toewijsbaar. De ingangsdatum van de wettelijke rente is afhankelijk van de wijze van begroting. De wijze van begroting bepaalt namelijk het moment waarop de schade opeisbaar is en is beslissend voor het antwoord op de vraag vanaf welk moment de wettelijke rente verschuldigd wordt. In dit geval is de wettelijke rente dan ook verschuldigd vanaf de peildatum van 1 februari 2019. Deskundigenkosten 2.29. [eisers] maken aanspraak op kosten van eigen deskundigenonderzoek. De rechtbank zal een deel van de gevorderde kosten toewijzen en licht dit hierna toe. 2.30. Volgens vaste rechtspraak is voor vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder b BW, vereist dat: een condicio sine qua non-verband bestaat tussen de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis en de kosten; de kosten in zodanig verband staan met die gebeurtenis dat zij, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de aansprakelijke persoon kunnen worden toegerekend; het redelijk was om in verband met een onderzoek naar de mogelijke gevolgen van die gebeurtenis deskundige bijstand in te roepen; en de daartoe gemaakte kosten redelijk zijn. 2.31. Voor de begroting van de omvang van de schade hebben [eisers] aan BaseValue opdracht gegeven. De kosten van dat onderzoek bedragen volgens de dagvaarding in totaal € 3.812,00. Deze kosten zijn toewijsbaar, omdat voldaan is aan de hiervoor genoemde vereisten van artikel 6:96 BW. Tijdens de procedure heeft de rechtbank een deskundige benoemd en is een deskundigenbericht uitgebracht. [eisers] hebben vervolgens aan Fakton opdracht gegeven om een reflectie te geven op het deskundigenrapport. De kosten hiervan bedragen € 10.004,28. De kosten zijn niet toewijsbaar, omdat het in deze stand van de procedure – na deskundigenbericht van een door de rechtbank benoemde deskundige – niet redelijk was om nogmaals deskundige bijstand in te roepen. Deze kosten moeten daarom voor rekening van [eisers] blijven. 2.32. De rechtbank zal het toewijsbare bedrag van € 3.812,00 opnemen bij de berekening van de proceskosten (zie 2.34). 2.33. De kosten van de rechtbankdeskundige worden vastgesteld op het voorschot van € 17.252,00 (inclusief btw). Deze kosten komen ten laste van de gemeente. De gemeente zal daarom worden veroordeeld in het door [eisers] betaalde aandeel in dit voorschot van € 8.626,00. Proceskosten 2.34. De gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat een groot gedeelte van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, worden de proceskosten op basis van het toegewezen bedrag begroot op: - dagvaarding € 131,06 - griffierecht 2.277,00 - eigen deskundige 3.812,00 - rechtbankdeskundige 8.626,00 - salaris advocaat 12.213,00 (4,5 punten × tarief € 2.714,00) - nakosten 178,00 Totaal € 27.237,06

De rechtbank 3.1. veroordeelt de gemeente om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 330.000,00 (driehonderddertig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 1 februari 2019 tot de dag van volledige betaling, 3.2. veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 27.237,06, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de gemeente € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 3.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 3.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs, mr. E. Jochem en mr. P.R. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2024. type: 1589 coll:

[eisers] stellen dat de rechtbank met vraag 1 doelde op een fictie van een verkoop aan een fictieve partij en daarmee dus ook een inschatting van een waarde per peilmoment, maar wel in de marktomstandigheden van dat moment met een volledig geïnformeerde koper. Op het moment van verkoop was er nu juist geen ontwikkelpotentie volgens [eisers] De gemeente stelt dat de deskundige er terecht van is uitgegaan dat het ontwikkelplan met vrijwel 100% zekerheid zal worden gerealiseerd en dat dit uitgangspunt ook volgt uit de opdracht van de rechtbank en de feitelijke gebeurtenissen. 2.11. De rechtbank overweegt dat de deskundige, gezien de formulering van de vraag, terecht als uitgangspunt heeft genomen dat een redelijk handelend koper ervan uitgaat dat er ontwikkelpotentie is op de peildatum op basis van het schetsontwerp van 28 februari 2018. Meer specifiek is met deze vraag aan de deskundige bedoeld: welk bedrag betaalt een redelijk handelend koper voor het perceel op de peildatum? Daarbij heeft de rechtbank in randnummer 2.9 van het tussenvonnis van 30 augustus 2024 voor wat betreft de ontwikkelpotentie van het perceel verwezen naar wat zij daarover in randnummer 5.39. van het tussenvonnis van 7 juni 2023 heeft overwogen. Daarmee laat de vraagstelling voldoende ruimte aan de deskundige en heeft hij de vragen kunnen beantwoorden op de wijze zoals gedaan in het deskundigenbericht. Het vertrekpunt is dat het ontwikkelplan zoals neergelegd in het schetsontwerp van 28 februari 2018 zodanige ontwikkelpotentie heeft dat het in de toekomst waarschijnlijk gerealiseerd zal kunnen worden, maar terecht is in de IST-situatie (situatie 1) rekening gehouden met een risico dat het plan uiteindelijk toch niet positief bestemd zou worden. Het gaat daarbij om een bepaald risicopercentage dat ter inschatting is aan de deskundige. Daarmee gaat het, ook in de IST-situatie, tot op zekere hoogte om een fictieve situatie. De stellingen van [eisers] over het feitelijk ontbreken van interesse van marktpartijen voor het perceel rond de peildatum, gaan hieraan voorbij en behoeven om die reden geen bespreking. Keuze voor residuele grondwaarde-methode 2.12. Een belangrijk punt van kritiek van [eisers] is de keuze van de deskundige voor taxatie met behulp van de residuele grondwaarde-methode. Volgens [eisers] zijn er voor de twee te taxeren situaties voldoende vergelijkingstransacties voorhanden en is de comparatieve waarderingsmethode in dit geval goed toepasbaar en betrouwbaar. 2.13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de deskundige zijn keuze om de waarde te berekenen met de residuele grondwaarde-methode voldoende gemotiveerd. Het schetsontwerp biedt voldoende aanknopingspunten om invulling te geven aan de parameters voor deze berekening. Het kernelement uit het schetsontwerp is de realisering van een urban villa. Uit het dossier, zoals ook door de rechtbank is overwogen in randnummer 5.31 van het tussenvonnis van 7 juni 2023, blijkt dat de situering, vorm en omvang van de urban villa in de diverse ontwerpen sinds 2011 steeds nagenoeg hetzelfde is geweest. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat de berekening van de deskundige is gevalideerd. Ook uit het door [eisers] ingebrachte rapport van BaseValue van 23 juli 2019 blijkt dat BaseValue de residuele grondwaarde-methode geschikt achtte voor de schadeberekening. Verder gaat ook de door [eisers] in geding gebrachte notitie van Fakton van 11 oktober 2024 voor de SOLL-situatie uit van de bruikbaarheid van de residuele grondwaarde-methode. Op grond van het voorgaande heeft de rechtbank dan ook geen aanwijzingen dat de residuele grondwaarde methode niet de geëigende methode kan zijn. Bovendien beschikt de deskundige over de vrijheid om een waarderingsmethode te kiezen die naar zijn deskundig oordeel geschikt is om uitvoering te geven aan zijn opdracht. Waarde per m2 gebruiksoppervlakte (gbo) 2.14. De deskundige hanteert in zijn berekening een gbo-waarde van € 4.200,- per m². Volgens [eisers] is dat te laag. In hun reactie op het concept-deskundigenrapport hebben [eisers] dit ook aangegeven, en daarbij verwezen naar een e-mail van 13 juli 2021 van makelaar [bedrijf]. [bedrijf] heeft daarin de opbrengst van de op de kavel te realiseren urban villa per 13 juli 2021 ingeschat op € 4.877,- en € 5.000,- per m² gbo. De deskundige heeft - als de sterk gestegen woningmarkt na de peildatum van 1 februari 2019 daarbij betrokken wordt - in de inschatting van [bedrijf] geen contra indicatie gezien van de door hem per peildatum ingeschatte opbrengst van € 4.200,- per m2, maar eerder een bevestiging daarvan. [eisers] stellen in reactie op het deskundigenbericht dat de door de deskundige gekozen parameter onjuist is, omdat de keuze voor die prijs is gebaseerd op de verkoopprijs van bestaande bouw, namelijk de prijs voor een naastliggende urban villa, terwijl het in dit geval niet gaat om bestaande bouw, maar om nieuwbouw. [eisers] stellen dat zowel in de huidige markt, als op het peilmoment, de in aanmerking te nemen gbo prijs bij nieuwbouw aanmerkelijk hoger is dan bij bestaande bouw. Het prijsniveau voor het nieuwbouwproject zou volgens [eisers] € 800,- per m² hoger moeten worden geraamd. Dit is echter niet in lijn met het door hen zelf eerder ingebrachte advies van [bedrijf], dat immers ook uitgaat van nieuwbouw. Gezien de reactie daarop van de deskundige, die de rechtbank overtuigend voorkomt, had van [eisers] ten minste mogen worden verwacht dat zij zouden onderbouwen waarom op het door hen ingebrachte verkoopadvies van [bedrijf] bij nader inzien toch geen acht mag worden geslagen. Dat hebben zij niet gedaan. Risicopercentage 2.15. De deskundige hanteert in zijn berekening een percentage risico en winst van 12%. De gemeente heeft in reactie op het concept-deskundigenbericht aangegeven dat een percentage van 12% ten aanzien van risico en winst zeer hoog is en dat ten tijde van de peildatum een percentage van 6% gebruikelijk was, met een maximum van 7%. De deskundige heeft hierop aangegeven die genoemde percentages niet als marktconform of gebruikelijk te herkennen. Omdat de gemeente, ook na het deskundigenbericht, niet alsnog heeft onderbouwd dat de door haar genoemde percentages van 6 á 7% procent marktconform zijn ziet de rechtbank geen reden om af te wijken van het oordeel van de deskundige en daarmee van het percentage van 12%. Daarbij merkt de rechtbank op dat het risicopercentage altijd afgestemd moet worden op de concrete feiten en omstandigheden van het geval. Gelet op het moeizame voortraject dat [eisers] hebben ervaren met de gemeente vindt de rechtbank een percentage van 12% in deze situatie ook niet buitensporig. Waardering van de woningen 2.16. [eisers] hebben commentaar op de wijze waarop de deskundige de waarde van de woningen op het perceel heeft bepaald Zij voeren aan dat in de IST-situatie ervan moet worden uitgegaan dat een redelijk handelend koper niet bereid zou zijn ook maar iets te betalen voor een potentiële woonmogelijkheid op de kavel. In de SOLL-situatie zou volgens [eisers] juist uitgegaan moeten worden van de realisatie van twee woningen omdat in het schetsontwerp de kavel is ingevuld met twee woningen. 2.17. In het deskundigenbericht heeft de deskundige toegelicht dat hij op grond van het schetsontwerp en de vraagstelling van de rechtbank uitgaat van een plan voor twee vrijstaande woningen. De deskundige verwacht echter niet dat in de praktijk een tweede woning gerealiseerd zou gaan worden. Daarom is hij in beide situaties uitgegaan van realisering van één vrijstaande woning op de kavel.

[eisers] stellen dat de rechtbank met vraag 1 doelde op een fictie van een verkoop aan een fictieve partij en daarmee dus ook een inschatting van een waarde per peilmoment, maar wel in de marktomstandigheden van dat moment met een volledig geïnformeerde koper. Op het moment van verkoop was er nu juist geen ontwikkelpotentie volgens [eisers] De gemeente stelt dat de deskundige er terecht van is uitgegaan dat het ontwikkelplan met vrijwel 100% zekerheid zal worden gerealiseerd en dat dit uitgangspunt ook volgt uit de opdracht van de rechtbank en de feitelijke gebeurtenissen. 2.11. De rechtbank overweegt dat de deskundige, gezien de formulering van de vraag, terecht als uitgangspunt heeft genomen dat een redelijk handelend koper ervan uitgaat dat er ontwikkelpotentie is op de peildatum op basis van het schetsontwerp van 28 februari 2018. Meer specifiek is met deze vraag aan de deskundige bedoeld: welk bedrag betaalt een redelijk handelend koper voor het perceel op de peildatum? Daarbij heeft de rechtbank in randnummer 2.9 van het tussenvonnis van 30 augustus 2024 voor wat betreft de ontwikkelpotentie van het perceel verwezen naar wat zij daarover in randnummer 5.39. van het tussenvonnis van 7 juni 2023 heeft overwogen. Daarmee laat de vraagstelling voldoende ruimte aan de deskundige en heeft hij de vragen kunnen beantwoorden op de wijze zoals gedaan in het deskundigenbericht. Het vertrekpunt is dat het ontwikkelplan zoals neergelegd in het schetsontwerp van 28 februari 2018 zodanige ontwikkelpotentie heeft dat het in de toekomst waarschijnlijk gerealiseerd zal kunnen worden, maar terecht is in de IST-situatie (situatie 1) rekening gehouden met een risico dat het plan uiteindelijk toch niet positief bestemd zou worden. Het gaat daarbij om een bepaald risicopercentage dat ter inschatting is aan de deskundige. Daarmee gaat het, ook in de IST-situatie, tot op zekere hoogte om een fictieve situatie. De stellingen van [eisers] over het feitelijk ontbreken van interesse van marktpartijen voor het perceel rond de peildatum, gaan hieraan voorbij en behoeven om die reden geen bespreking. Keuze voor residuele grondwaarde-methode 2.12. Een belangrijk punt van kritiek van [eisers] is de keuze van de deskundige voor taxatie met behulp van de residuele grondwaarde-methode. Volgens [eisers] zijn er voor de twee te taxeren situaties voldoende vergelijkingstransacties voorhanden en is de comparatieve waarderingsmethode in dit geval goed toepasbaar en betrouwbaar. 2.13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de deskundige zijn keuze om de waarde te berekenen met de residuele grondwaarde-methode voldoende gemotiveerd. Het schetsontwerp biedt voldoende aanknopingspunten om invulling te geven aan de parameters voor deze berekening. Het kernelement uit het schetsontwerp is de realisering van een urban villa. Uit het dossier, zoals ook door de rechtbank is overwogen in randnummer 5.31 van het tussenvonnis van 7 juni 2023, blijkt dat de situering, vorm en omvang van de urban villa in de diverse ontwerpen sinds 2011 steeds nagenoeg hetzelfde is geweest. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat de berekening van de deskundige is gevalideerd. Ook uit het door [eisers] ingebrachte rapport van BaseValue van 23 juli 2019 blijkt dat BaseValue de residuele grondwaarde-methode geschikt achtte voor de schadeberekening. Verder gaat ook de door [eisers] in geding gebrachte notitie van Fakton van 11 oktober 2024 voor de SOLL-situatie uit van de bruikbaarheid van de residuele grondwaarde-methode. Op grond van het voorgaande heeft de rechtbank dan ook geen aanwijzingen dat de residuele grondwaarde methode niet de geëigende methode kan zijn. Bovendien beschikt de deskundige over de vrijheid om een waarderingsmethode te kiezen die naar zijn deskundig oordeel geschikt is om uitvoering te geven aan zijn opdracht. Waarde per m2 gebruiksoppervlakte (gbo) 2.14. De deskundige hanteert in zijn berekening een gbo-waarde van € 4.200,- per m². Volgens [eisers] is dat te laag. In hun reactie op het concept-deskundigenrapport hebben [eisers] dit ook aangegeven, en daarbij verwezen naar een e-mail van 13 juli 2021 van makelaar [bedrijf]. [bedrijf] heeft daarin de opbrengst van de op de kavel te realiseren urban villa per 13 juli 2021 ingeschat op € 4.877,- en € 5.000,- per m² gbo. De deskundige heeft - als de sterk gestegen woningmarkt na de peildatum van 1 februari 2019 daarbij betrokken wordt - in de inschatting van [bedrijf] geen contra indicatie gezien van de door hem per peildatum ingeschatte opbrengst van € 4.200,- per m2, maar eerder een bevestiging daarvan. [eisers] stellen in reactie op het deskundigenbericht dat de door de deskundige gekozen parameter onjuist is, omdat de keuze voor die prijs is gebaseerd op de verkoopprijs van bestaande bouw, namelijk de prijs voor een naastliggende urban villa, terwijl het in dit geval niet gaat om bestaande bouw, maar om nieuwbouw. [eisers] stellen dat zowel in de huidige markt, als op het peilmoment, de in aanmerking te nemen gbo prijs bij nieuwbouw aanmerkelijk hoger is dan bij bestaande bouw. Het prijsniveau voor het nieuwbouwproject zou volgens [eisers] € 800,- per m² hoger moeten worden geraamd. Dit is echter niet in lijn met het door hen zelf eerder ingebrachte advies van [bedrijf], dat immers ook uitgaat van nieuwbouw. Gezien de reactie daarop van de deskundige, die de rechtbank overtuigend voorkomt, had van [eisers] ten minste mogen worden verwacht dat zij zouden onderbouwen waarom op het door hen ingebrachte verkoopadvies van [bedrijf] bij nader inzien toch geen acht mag worden geslagen. Dat hebben zij niet gedaan. Risicopercentage 2.15. De deskundige hanteert in zijn berekening een percentage risico en winst van 12%. De gemeente heeft in reactie op het concept-deskundigenbericht aangegeven dat een percentage van 12% ten aanzien van risico en winst zeer hoog is en dat ten tijde van de peildatum een percentage van 6% gebruikelijk was, met een maximum van 7%. De deskundige heeft hierop aangegeven die genoemde percentages niet als marktconform of gebruikelijk te herkennen. Omdat de gemeente, ook na het deskundigenbericht, niet alsnog heeft onderbouwd dat de door haar genoemde percentages van 6 á 7% procent marktconform zijn ziet de rechtbank geen reden om af te wijken van het oordeel van de deskundige en daarmee van het percentage van 12%. Daarbij merkt de rechtbank op dat het risicopercentage altijd afgestemd moet worden op de concrete feiten en omstandigheden van het geval. Gelet op het moeizame voortraject dat [eisers] hebben ervaren met de gemeente vindt de rechtbank een percentage van 12% in deze situatie ook niet buitensporig. Waardering van de woningen 2.16. [eisers] hebben commentaar op de wijze waarop de deskundige de waarde van de woningen op het perceel heeft bepaald Zij voeren aan dat in de IST-situatie ervan moet worden uitgegaan dat een redelijk handelend koper niet bereid zou zijn ook maar iets te betalen voor een potentiële woonmogelijkheid op de kavel. In de SOLL-situatie zou volgens [eisers] juist uitgegaan moeten worden van de realisatie van twee woningen omdat in het schetsontwerp de kavel is ingevuld met twee woningen. 2.17. In het deskundigenbericht heeft de deskundige toegelicht dat hij op grond van het schetsontwerp en de vraagstelling van de rechtbank uitgaat van een plan voor twee vrijstaande woningen. De deskundige verwacht echter niet dat in de praktijk een tweede woning gerealiseerd zou gaan worden. Daarom is hij in beide situaties uitgegaan van realisering van één vrijstaande woning op de kavel.

De ontsluiting van de tweede woning moet namelijk via de eerste woning gerealiseerd worden en de ontwikkeling van de tweede kavel beperkt in grote mate de waarde van de kavel voor de eerste woning. Markttechnisch voegt de kavel voor de tweede woning volgens de deskundige geen waarde toe. Daarom begroot hij deze waarde op € 0,-. In reactie op de door [eisers] gemaakte opmerking op dit punt op het concept-rapport heeft de deskundige toegelicht dat hij de waarde van de kavel voor de tweede woning - afgezet tegen de waardevermindering van de eerste kavel door realisatie van een tweede woning - zodanig gering acht dat een koper voor de mogelijkheid om conform het schetsplan een tweede woning te ontwikkelen geen hogere koopsom over heeft. 2.18. De rechtbank kan de redenering van de deskundige volgen en heeft geen reden om aan de juistheid daarvan te twijfelen. De rechtbank volgt de deskundige daarom. Ook hier geldt dat [eisers] in hun stellingen voorbij gaan aan de ontwikkelpotentie in de IST-situatie die door de rechtbank is aangenomen en door de deskundige terecht als uitgangspunt bij de beantwoording van de vragen is gehanteerd. Kostenverhaal 2.19. De deskundige heeft bij de waardering van de SOLL-situatie het gebruikelijk verhalen van de kosten van de ontwikkeling van het bestemmingsplan op de initiatiefnemer buiten beschouwing gelaten. Dit is volgens de gemeente onjuist omdat vóór het vaststellen van een bestemmingsplan een anterieure overeenkomst gesloten zou zijn om kostenverhaal zeker te stellen. Op de peildatum was kostenverhaal op grond van artikel 6.4 van de Wet Ruimtelijke Ordening namelijk verplicht. Volgens de gemeente zal er daarom, anders dan de deskundige stelt, zowel in de SOLL- als in de IST-situatie rekening moet worden gehouden met kostenverhaal. Ter zitting hebben ook [eisers] verklaard dat (ook) in de SOLL-situatie rekening moet worden gehouden met kostenverhaal. 2.20. De gemeente stelt zich op het standpunt dat in de IST- en de SOLL-situatie uitgegaan moet worden van een gelijk bedrag aan kosten. Ter zitting heeft de gemeente desgevraagd verklaard dat het volgens haar een bedrag van € 20.000,- aan kosten betreft. [eisers] hebben dit bedrag onweersproken gelaten. Dát ervan moet worden uitgegaan dat deze de kosten doorgelegd moeten worden, hebben [eisers] ook niet weersproken. Daarmee zijn partijen het er in feite over eens dat bij de begroting van de schade nog rekening moet worden gehouden met ambtelijke kosten van € 20.000,-. 2.21. De rechtbank merkt nog op dat de deskundige in het deskundigenbericht terecht heeft opgemerkt dat kostenverhaal in de in de vraagstelling besloten liggende SOLL-situatie een gepasseerd station is, maar dat aannemelijk is dat [eisers] de verplichtingen uit de alsdan getekende anterieure overeenkomst zou doorschuiven naar de koper en dat een koper daar rekening mee zou houden bij het vaststellen van de prijs die hij bereid is te betalen. De rechtbank zal daarom een bedrag van € 20.000,- in mindering brengen op het verschil tussen de door de deskundige getaxeerde marktwaarden in beide situaties. Ontwikkelwinst en fiscaal 2.22. Het betoog van [eisers] dat de deskundige ten onrechte in de SOLL-situatie de ‘winst ontwikkelaar’ van de door hem berekende waarde heeft afgetrokken slaagt niet. [eisers] miskennen hiermee immers de vraagstelling aan de deskundige, waarin ten aanzien van het perceel alleen is gegeven een bestemmingsplanwijziging, waarbij het ontwikkelplan van [eisers] zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018 mogelijk zou zijn gemaakt. Hetzelfde geldt voor de stelling van [eisers] dat de grond in de SOLL-situatie in de btw-sfeer geleverd zou worden. De enkele bestemmingswijziging is daarvoor immers niet voldoende. Omgevingsconsultatie 2.23. [eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat uit de concept anterieure overeenkomst van 23 januari 2019 volgt dat een initiatiefnemer ‘af was’ als hij niet tegemoet kwam aan eisen van omwonenden, maar ook ‘af was’ als hij iets wijzigde. Dit standpunt wordt verworpen omdat het is gebaseerd op een onjuiste lezing en uitleg van die concept anterieure overeenkomst. Daarin staat immers “De exploitant zal bij de verdere uitwerking van zijn plannen … motiveren hoe hij is omgegaan met de suggesties en bezwaren die zijn voortgekomen uit de omgevingsconsultatie en zal deze redelijkerwijs tot aanpassing van de plannen laten leiden” De rechtbank volgt de deskundige in zijn oordeel dat het woord “redelijkerwijs” de verplichting om met suggesties en bezwaren van omwonenden iets te doen begrenst. Niet getekende anterieure overeenkomst 2.24. De rechtbank volgt de deskundige in zijn inschatting dat een redelijk handelend koper veel vertrouwen zou putten uit de concept anterieure overeenkomsten van 28 augustus 2018 en 23 januari 2018 en dat het enkele feit dat laatstbedoelde overeenkomst nog niet getekend was hem niet van de aankoop zou weerhouden. Het gaat er immers om wat een redelijk handelend koper op basis van de op de peildatum voor deze koper beschikbare informatie zou besluiten. De deskundige heeft in dit verband verwezen naar drie plekken in de toelichting op het bestemmingsplan waarin concreet wordt aangegeven dat de gemeente voornemens is om de bestemming op het perceel te wijzigen om de bouw van een urban villa mogelijk te maken. Dat, gevoegd bij de opgestelde concept anterieure overeenkomsten, zou een redelijk handelend koper volgens de deskundige voldoende concrete houvast bieden voor de ontwikkelpotentie van het perceel. [eisers] hebben geen stukken overgelegd die tot het oordeel leiden dat deze inschatting van de deskundige niet juist is. Geurzone 2.25. [eisers] hebben in hun conclusie na deskundigenbericht nog gesteld dat een redelijk handelend koper rekening had gehouden met een wettelijke geurzone die in acht genomen moest worden en dat bekend was dat de gemeente een zo ruim mogelijke cirkel zou trekken vanaf een stal die nooit gebruikt werd om vee in te stallen. De rechtbank stelt vast dat in het (concept) deskundigenbericht geen melding wordt gemaakt van deze geurzone. [eisers] hadden de deskundige in hun reactie op het concept deskundigenbericht moeten wijzen op de geurzone zodat deze daar in het definitieve rapport aandacht aan had kunnen besteden en niet pas nadat dat de deskundige het definitieve deskundigenbericht ter griffie had gedeponeerd. Dit betekent dat op dit bezwaar tegen de waardering door de deskundige verder geen acht zal worden geslagen. 2.26. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat [eisers] hun betoog dat de geurzone in de IST-situatie woningbouw onmogelijk zou maken niet voldoende hebben onderbouwd. De opmerking van de gemeente in een andere procedure “dat appartementen aan de [Straat] gelet op de stankcirkel mogelijk waren, wil niet automatisch zeggen dat ontwikkeling van woningen op perceel [kadasternummer 4] – zonder nader onderzoek – gelet op de stankcirkel ook mogelijk was” is daarvoor onvoldoende.

De ontsluiting van de tweede woning moet namelijk via de eerste woning gerealiseerd worden en de ontwikkeling van de tweede kavel beperkt in grote mate de waarde van de kavel voor de eerste woning. Markttechnisch voegt de kavel voor de tweede woning volgens de deskundige geen waarde toe. Daarom begroot hij deze waarde op € 0,-. In reactie op de door [eisers] gemaakte opmerking op dit punt op het concept-rapport heeft de deskundige toegelicht dat hij de waarde van de kavel voor de tweede woning - afgezet tegen de waardevermindering van de eerste kavel door realisatie van een tweede woning - zodanig gering acht dat een koper voor de mogelijkheid om conform het schetsplan een tweede woning te ontwikkelen geen hogere koopsom over heeft. 2.18. De rechtbank kan de redenering van de deskundige volgen en heeft geen reden om aan de juistheid daarvan te twijfelen. De rechtbank volgt de deskundige daarom. Ook hier geldt dat [eisers] in hun stellingen voorbij gaan aan de ontwikkelpotentie in de IST-situatie die door de rechtbank is aangenomen en door de deskundige terecht als uitgangspunt bij de beantwoording van de vragen is gehanteerd. Kostenverhaal 2.19. De deskundige heeft bij de waardering van de SOLL-situatie het gebruikelijk verhalen van de kosten van de ontwikkeling van het bestemmingsplan op de initiatiefnemer buiten beschouwing gelaten. Dit is volgens de gemeente onjuist omdat vóór het vaststellen van een bestemmingsplan een anterieure overeenkomst gesloten zou zijn om kostenverhaal zeker te stellen. Op de peildatum was kostenverhaal op grond van artikel 6.4 van de Wet Ruimtelijke Ordening namelijk verplicht. Volgens de gemeente zal er daarom, anders dan de deskundige stelt, zowel in de SOLL- als in de IST-situatie rekening moet worden gehouden met kostenverhaal. Ter zitting hebben ook [eisers] verklaard dat (ook) in de SOLL-situatie rekening moet worden gehouden met kostenverhaal. 2.20. De gemeente stelt zich op het standpunt dat in de IST- en de SOLL-situatie uitgegaan moet worden van een gelijk bedrag aan kosten. Ter zitting heeft de gemeente desgevraagd verklaard dat het volgens haar een bedrag van € 20.000,- aan kosten betreft. [eisers] hebben dit bedrag onweersproken gelaten. Dát ervan moet worden uitgegaan dat deze de kosten doorgelegd moeten worden, hebben [eisers] ook niet weersproken. Daarmee zijn partijen het er in feite over eens dat bij de begroting van de schade nog rekening moet worden gehouden met ambtelijke kosten van € 20.000,-. 2.21. De rechtbank merkt nog op dat de deskundige in het deskundigenbericht terecht heeft opgemerkt dat kostenverhaal in de in de vraagstelling besloten liggende SOLL-situatie een gepasseerd station is, maar dat aannemelijk is dat [eisers] de verplichtingen uit de alsdan getekende anterieure overeenkomst zou doorschuiven naar de koper en dat een koper daar rekening mee zou houden bij het vaststellen van de prijs die hij bereid is te betalen. De rechtbank zal daarom een bedrag van € 20.000,- in mindering brengen op het verschil tussen de door de deskundige getaxeerde marktwaarden in beide situaties. Ontwikkelwinst en fiscaal 2.22. Het betoog van [eisers] dat de deskundige ten onrechte in de SOLL-situatie de ‘winst ontwikkelaar’ van de door hem berekende waarde heeft afgetrokken slaagt niet. [eisers] miskennen hiermee immers de vraagstelling aan de deskundige, waarin ten aanzien van het perceel alleen is gegeven een bestemmingsplanwijziging, waarbij het ontwikkelplan van [eisers] zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018 mogelijk zou zijn gemaakt. Hetzelfde geldt voor de stelling van [eisers] dat de grond in de SOLL-situatie in de btw-sfeer geleverd zou worden. De enkele bestemmingswijziging is daarvoor immers niet voldoende. Omgevingsconsultatie 2.23. [eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat uit de concept anterieure overeenkomst van 23 januari 2019 volgt dat een initiatiefnemer ‘af was’ als hij niet tegemoet kwam aan eisen van omwonenden, maar ook ‘af was’ als hij iets wijzigde. Dit standpunt wordt verworpen omdat het is gebaseerd op een onjuiste lezing en uitleg van die concept anterieure overeenkomst. Daarin staat immers “De exploitant zal bij de verdere uitwerking van zijn plannen … motiveren hoe hij is omgegaan met de suggesties en bezwaren die zijn voortgekomen uit de omgevingsconsultatie en zal deze redelijkerwijs tot aanpassing van de plannen laten leiden” De rechtbank volgt de deskundige in zijn oordeel dat het woord “redelijkerwijs” de verplichting om met suggesties en bezwaren van omwonenden iets te doen begrenst. Niet getekende anterieure overeenkomst 2.24. De rechtbank volgt de deskundige in zijn inschatting dat een redelijk handelend koper veel vertrouwen zou putten uit de concept anterieure overeenkomsten van 28 augustus 2018 en 23 januari 2018 en dat het enkele feit dat laatstbedoelde overeenkomst nog niet getekend was hem niet van de aankoop zou weerhouden. Het gaat er immers om wat een redelijk handelend koper op basis van de op de peildatum voor deze koper beschikbare informatie zou besluiten. De deskundige heeft in dit verband verwezen naar drie plekken in de toelichting op het bestemmingsplan waarin concreet wordt aangegeven dat de gemeente voornemens is om de bestemming op het perceel te wijzigen om de bouw van een urban villa mogelijk te maken. Dat, gevoegd bij de opgestelde concept anterieure overeenkomsten, zou een redelijk handelend koper volgens de deskundige voldoende concrete houvast bieden voor de ontwikkelpotentie van het perceel. [eisers] hebben geen stukken overgelegd die tot het oordeel leiden dat deze inschatting van de deskundige niet juist is. Geurzone 2.25. [eisers] hebben in hun conclusie na deskundigenbericht nog gesteld dat een redelijk handelend koper rekening had gehouden met een wettelijke geurzone die in acht genomen moest worden en dat bekend was dat de gemeente een zo ruim mogelijke cirkel zou trekken vanaf een stal die nooit gebruikt werd om vee in te stallen. De rechtbank stelt vast dat in het (concept) deskundigenbericht geen melding wordt gemaakt van deze geurzone. [eisers] hadden de deskundige in hun reactie op het concept deskundigenbericht moeten wijzen op de geurzone zodat deze daar in het definitieve rapport aandacht aan had kunnen besteden en niet pas nadat dat de deskundige het definitieve deskundigenbericht ter griffie had gedeponeerd. Dit betekent dat op dit bezwaar tegen de waardering door de deskundige verder geen acht zal worden geslagen. 2.26. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat [eisers] hun betoog dat de geurzone in de IST-situatie woningbouw onmogelijk zou maken niet voldoende hebben onderbouwd. De opmerking van de gemeente in een andere procedure “dat appartementen aan de [Straat] gelet op de stankcirkel mogelijk waren, wil niet automatisch zeggen dat ontwikkeling van woningen op perceel [kadasternummer 4] – zonder nader onderzoek – gelet op de stankcirkel ook mogelijk was” is daarvoor onvoldoende.