ECLI:NL:RBNHO:2024:1276

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/327058 / HA ZA 22-239 Vonnis van 31 januari 2024 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats], eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. M.C. van Kamp te Amsterdam, tegen [gedaagde], TEVENS H.O.D.N. [bedrijf], wonende te [plaats], gedaagde in conventie, eiser in reconventie, advocaat mr. E.S.R. Ester te Hillegom. Partijen zullen hierna [eiser] en [bedrijf] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 30 augustus 2023 de akte overlegging productie met productie 93 van de zijde van [eiser] de akte overleggen producties, tevens akte vermindering van eis in reconventie met producties 39 t/m 41 van de zijde van [bedrijf] de mondelinge behandeling van 12 december 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden de spreekaantekeningen van mr. Van Kamp namens [eiser] de spreekaantekeningen van mr. Ester namens [bedrijf]. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De zaak in het kort 2.1. [bedrijf] heeft funderingsherstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de woning van [eiser]. Tijdens die werkzaamheden is de woning verzakt. Volgens [eiser] komt dat doordat [bedrijf] niet (tijdig) steunmaatregelen heeft getroffen. [bedrijf] betoogt dat de verzakking veroorzaakt is door werkzaamheden van [eiser] zelf. Centraal staan de vragen of sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [bedrijf] en wie aansprakelijk is voor de kosten voor herstel en de afbouw overeenkomstig de aanneemovereenkomst. 2.2. De rechtbank oordeelt dat [bedrijf] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomst en gehouden is de daaruit voorvloeiende schade te vergoeden. De aanneemovereenkomst wordt ontbonden. [bedrijf] moet – na aftrek van het restant van de aanneemsom – een bedrag van € 136.450,- aan [eiser] betalen, naast enkele andere bedragen.

3.1. [eiser] heeft op 7 januari 2021 een koopovereenkomst gesloten tot aankoop van de woning gelegen aan [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). De woning maakt deel uit van een bouwblok van drie aaneen gebouwde woningen; [adres 2], [adres 3] en [adres 1]. 3.2. [bedrijf] is een eenmanszaak die zich bezighoudt met funderingsherstel van woningen. 3.3. [bedrijf] is benaderd voor het verrichten van funderingsherstel aan de gezamenlijke fundering van de drie woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 1]. De eigenaren van de woningen zijn ieder afzonderlijk met [bedrijf] een aanneemovereenkomst aangegaan. 3.4. Op 4 februari 2021 heeft [bedrijf] aan [eiser] een offerte gestuurd voor het funderingsherstel. Daarna hebben partijen gecorrespondeerd over enkele vragen die over de offerte zijn ontstaan – onder andere over de minimale stahoogte – waarna [bedrijf] op [adres 1] februari 2021 een nieuwe offerte heeft gestuurd (kenmerk 07507-040222 v2), waarin is opgenomen dat er in de kelder een stahoogte wordt gerealiseerd van minimaal 240 centimeter. 3.5. Op 19 februari 2021 heeft [bedrijf] aan [eiser] de funderingstekening van constructiebureau Tentij B.V. (hierna: Tentij) gestuurd waarop de vergunning is afgegeven. 3.6. Bij e-mail van 3 april 2021 heeft [eiser] de offerte 07507-040222 v2 geaccepteerd voor funderingsherstelwerkzaamheden aan zijn woning voor een bedrag van € 78.500,- (hierna: de aanneemovereenkomst). 3.7. Op 17 mei 2021 is de woning aan [eiser] geleverd. 3.8. Op 25 mei 2021 heeft Expertisebureau Van Monsjou & Partners B.V., in opdracht van [bedrijf], een bouwkundige vooropname van [adres 2], [adres 3] en [adres 1] gemaakt. 3.9. Op 26 mei 2021 heeft [bedrijf] een aanvang gemaakt met de werkzaamheden, bestaande uit de sloop van de constructieve tegelvloer en de draagmuur in het souterrain, uitgevoerd door onderaannemer Break-Down Sloop Support B.V. (hierna: Break-Down). 3.10. Op 14 juni 2021 heeft [bedrijf] aan [eiser] – die in de woning onder meer een verlaagd plafond, gipsplaten en isolatieplaten had verwijderd – gevraagd zijn sloopwerkzaamheden te staken, omdat hij niet wilde dat er door twee partijen tegelijk in de woning werd gesloopt. [eiser] is daarop gestopt met zijn werkzaamheden. 3.11. Op 15 juni 2021 heeft [bedrijf] aan [eiser] verzocht de aanbouw aan de achtergevel te laten slopen. Diezelfde dag heeft [bedrijf] in verband met die sloopwerkzaamheden een houten kruis geplaatst op de begane grond om de oorspronkelijke achtergevel op te vangen. 3.12. Bij e-mail van 26 juni 2021 heeft Tentij aan [bedrijf], voor zover van belang, het volgende bericht met betrekking tot de werkzaamheden in de kelder: ‘Tijdens mijn werkbezoek viel mij op dat jij geen enkele voorzieningen hebt getroffen om de huidige wanden en vloerconstructie te ondersteunen tijdens de werkzaamheden. De keldervloer en een dragende tussenmuur heb jij verwijderd zonder voorzieningen te treffen. Door de gronddruk kunnen de gevel naar binnen komen, door het verwijderen van de tussenmuur heb je een steun voor de zijgevel verwijderd. De begane grondvloer wordt nu enkel ondersteund door een paar houten stokken, dat is een gevaarlijke situatie. Mijn advies is om de constructie eerst te stabiliseren alvorens verder te gaan met de werkzaamheden. (…)’ 3.13. Bij e-mail van 26 juni 2021 heeft [bedrijf] aan Tentij gestuurd: ‘Klopt wij hebben die muur verwijderd en later gingen ze boven slopen waardoor wij die maatregelen niet hebben getroffen Uiteraard zullen wij hier onze maatregelen voor gaan treffen.’ 3.14. Op 15 juli 2021 heeft Tentij het stut- en stempelplan voor het verwijderen van de aanbouw van de woning aangeleverd. Diezelfde dag heeft [eiser] nogmaals de e-mail van Tentij van 26 juni 2021 aan [bedrijf] doorgestuurd, omdat de situatie nog niet was veranderd. 3.15. Op 21 juli 2021 heeft Break-Down de achteraanbouw van de woning gesloopt. 3.16. Op 15 en 16 juli, 18 augustus, 19 en 20 augustus 2021 hebben de eigenaren en Tentij herinneringen aan [bedrijf] gestuurd dat nog altijd onvoldoende stutmaatregelen zijn getroffen. 3.17. Op 23 augustus 2021 is een grote verzakking van de woning gemeld. Ook bij de overige woningen van het bouwblok zijn verzakkingen opgetreden. Hierop is een interventie van de gemeente [gemeente] gevolgd. De gemeente heeft stabiliseringsmaatregelen opgelegd. 3.18. Op 30 augustus 2021 heeft Tentij geadviseerd om, als gevolg van de verzakking, vier perspalen te wijzigen in schroefpalen (grout-injectiepalen). Daarbij heeft Tentij het dringende advies gegeven om steunmaatregelen te treffen. 3.19. Eveneens op 30 augustus 2021 heeft [bedrijf] kenbaar gemaakt dat een meerprijs zal gelden van € 12.552,74 inclusief btw voor het leveren en plaatsen van een stut- en stempelconstructie en vier grout-injectiepalen. 3.20. Op 1 september 2021 heeft de gemeente [gemeente] tijdens een werkbezoek bericht dat een bouwstop zal worden opgelegd als er geen stutmaatregelen worden getroffen. [bedrijf] heeft daarop geëist dat zijn meerwerknota eerst betaald zou worden. Onder protest heeft [eiser] akkoord gegeven op de meerwerkkosten voor de grout-injectiepalen. 3.21. Op 12 september 2021 heeft [bedrijf] een bedrag van € 2.000,- op de meerwerkofferte in mindering gebracht en heeft [eiser] een bedrag van € 10.352,54 betaald. 3.22. Bij e-mail van 12 september 2021 heeft [eiser] aan [bedrijf], voor zover van belang, het volgende bericht: ‘Hieronder de samenvatting van onze afspraken; (…) het terug krikken van de woning wordt uitgevoerd door [bedrijf] tot de stand voor aanvang werkzaamheden in overleg, voor rekening [bedrijf]. Wij maken geen gedoe van de verzakking of de oorzaak daarvan. Het is gebeurd maar: zand erover. (…)’ 3.23. Op 15 september 2021 zijn de vier grout-injectiepalen en stut- en stempelvoorzieningen aangebracht in de woning. Deze zijn na een aantal aanpassingen op 29 september 2021 door Tentij en de gemeente [gemeente] goedgekeurd. 3.24. In oktober heeft [bedrijf] grond afgegraven uit de kelder van de woning en vlechtwerk geplaatst. Op 27 oktober 2021 is de betonnen constructievloer van de kelder gestort. 3.25. Per e-mail van 17 december 2021 heeft [eiser] [bedrijf] een ingebrekestelling gestuurd. Deze e-mail houdt, voor zover van belang, het volgende in: ‘Het is inmiddels 17 december en onder meer de volgende werkzaamheden zijn nog niet uitgevoerd: plint en funderingspalen afstorten stut- en stempelplan van Bureau List uitvoeren tbv. omhoog vijzelen panden omhoog vijzelen tot stand voor aanvang werkzaamheden volgens plan Bureau List, waarbij Bureau List ook aanwezig is extra afgraven buiten tbv.

in conventie 4.1. [eiser] vordert – na vermeerdering en verandering van eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht verklaart dat [bedrijf] toerekenbaar is tekortgeschoten, althans is tekortgeschoten, in de nakoming van de aanneemovereenkomst; II. voor recht verklaart dat [bedrijf] gehouden is [eiser] de schade te vergoeden ten gevolgen van de tekortkoming in de nakoming; III. de aanneemovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] ontbindt; IV. als gevolgen van de ontbinding bepaalt dat [bedrijf] aan [eiser] herstelkosten en schadevergoeding betaalt, althans de gevolgen van de ontbinding in goede justitie bepaalt; V. primair: [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de kosten van afbouw van € 86.757,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 augustus 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening, althans subsidiair: voor recht verklaart dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat; VI. primair: [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de kosten van herstel van € 96.650, althans een in goede justitie te bepalen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 augustus 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening, althans, subsidiair: voor recht verklaart dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat; VII. voor recht verklaart dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat, voor: a. kosten van het afmaken van de andere niet uitgevoerde werkzaamheden waaronder het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer; b. kosten van vijzelen / herstel scheefstand; respectievelijk c. vertragingsschade, waaronder kosten dubbele lasten en schade door prijsstijging in de bouw; VIII. [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 10.353,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 augustus 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening, althans; IX. [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de kosten van de deskundigen van € 5.000,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, tot aan de dag der algehele voldoening; X. [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van buitengerechtelijke kosten van € 2.775,- althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf twee weken na dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening; XI. [bedrijf] veroordeelt in de kosten van het geding, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, één en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. 4.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de aanneemovereenkomst. [bedrijf] heeft het werk niet op deugdelijke wijze uitgevoerd en ook niet de zorgplicht in acht genomen die bij de uitvoering van het werk van een aannemer mag worden verwacht. Daarbij gaat het onder meer om het niet (laten) maken van juiste en volledige constructieberekeningen en tekeningen, het onvoldoende treffen van maatregelen om schade en zakkingen bij de uitvoering van het werk te voorkomen; de uitvoering van het werk is ondeugdelijk en slordig, de stahoogte van het souterrain is niet overeenkomstig de afgesproken hoogte van 240 centimeter en de bouwtermijn van acht tot tien weken is ruimschoots overschreden. 4.3. [bedrijf] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 4.5. [bedrijf] vordert – na vermindering van eis – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. [eiser] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [bedrijf] te voldoen: a) een bedrag van € 8.775,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 8.000,- vanaf 18 januari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening; b) een bedrag van € 6.190,65, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de conclusie van antwoord tot aan de dag der algehele voldoening; II. voorwaardelijk, voor zover [eiser] verschuldigdheid betwist en geoordeeld wordt dat er geen sprake is van meerwerk, te bepalen dat de overeengekomen prijs met een bedrag van € 10.352,54 aan de kostenverhoging wordt aangepast; III. [eiser] te veroordelen in de kosten van de procedure, het salaris van de gemachtigde van eiser en het griffierecht daaronder begrepen, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en – indien voldoening binnen voormelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf voormelde termijn voor voldoening, alsmede in de nakosten. 4.6. [bedrijf] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [eiser] de factuur van 4 januari 2022 van € 8.000,- verschuldigd is. Ook maakt [bedrijf] aanspraak op buitengerechtelijke kosten van € 775,-. Het gevorderde bedrag van € 6.190,65 bedraagt het restant van de aanneemsom onder aftrek van de hiervoor genoemde factuur. Daarvoor geldt primair dat [eiser] de aanneemsom heeft opgezegd, zodat [bedrijf] aanspraak houdt op de volledige winst over het gehele werk, en subsidiair dat hoewel [eiser] afziet van het recht op nakoming, hij wel de schade moet vergoeden die het gevolg is van het niet (verder) uitvoeren van de overeenkomst. Voor zover [eiser] betwist dat sprake is van meerwerk, vordert [bedrijf] te bepalen dat sprake is van kostenverhogende omstandigheden die niet verdisconteerd zijn, noch kunnen zijn in de aanneemsom – aangezien [bedrijf] daar bij het bepalen van de prijs geen rekening mee hoefde te houden – overeenkomstig artikel 7:753 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de overeengekomen prijs te verhogen met een bedrag van € 10.352,54. 4.7. [eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. 4.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie 5.1. Tussen partijen is in geschil of [bedrijf] toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de aanneemovereenkomst en, zo ja, of die tekortkomingen een ontbinding ervan rechtvaardigen. Uit de aanneemovereenkomst blijkt welke prestaties [bedrijf] zou leveren. De rechtbank zal eerst beoordelen of [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst en of sprake is van verzuim. Vervolgens wordt beoordeeld of ontbinding van die overeenkomst is gerechtvaardigd. Daarna zal de rechtbank ingaan op de gevorderde schadevergoeding. Tekortkoming in de nakoming? 5.2. [eiser] stelt dat [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst, doordat 1) [bedrijf] het uitgevoerde werk ondeugdelijk heeft uitgevoerd en 2) [bedrijf] een deel van het werk niet (tijdig) heeft uitgevoerd. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eiser] naar het door hem overgelegde rapport van Top Expertise en de daarin genoemde constateringen. 5.3. [bedrijf] betwist dat hij geen deugdelijk werk heeft geleverd en voert aan dat het werk nog niet af was en het hem ook onmogelijk werd gemaakt om het werk nog af te ronden. Verder wijst [bedrijf] erop dat de uitgangspunten in het rapport van Top Expertise onjuist zijn en dat rapport daardoor geen stand kan houden. [bedrijf] betoogt dat het door hem overgelegde rapport van EMN daarentegen wel op juistheid berust. 5.4. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Vast staat dat de woning na aanvang van de werkzaamheden van [bedrijf] is gaan verzakken. Vast staat eveneens dat (een onderaannemer van) [bedrijf] als onderdeel van die werkzaamheden aan de woning vanaf 26 mei 2021 de constructieve vloer en een draagmuur in het souterrain heeft verwijderd, zonder (tijdig) afdoende steunmaatregelen te treffen. Daarop aangesproken op 26 juni 2021 door de constructeur van Tentij, verantwoordelijk voor de funderingstekening op basis waarvan de omgevingsvergunning is afgegeven, heeft [bedrijf] diezelfde dag beaamd dat geen enkele voorziening is getroffen om de muren en de begane grondvloer te ondersteunen en toegezegd dat alsnog te gaan doen. Tot en met 20 augustus 2021 is [bedrijf] verschillende malen, maar telkens vergeefs, gemaand die (stut)voorzieningen alsnog te treffen. Op 23 augustus 2021 is gebleken dat de woning flink was verzakt, waarna de toen ingeschakelde medewerkers van de gemeente [gemeente] een bouwstop en stabiliseringsmaatregelen hebben opgelegd. Uit het rapport van Top Expertise komt een beeld naar voren dat [bedrijf] bij de uitvoering van de aangenomen werkzaamheden aanzienlijke steken heeft laten vallen. Het rapport kwalificeert het door [bedrijf] uitgevoerde werk als “ver onder de maat” en als niet voldoend aan eisen van goed en deugdelijk werk. Onder punt 3 van het rapport is dat onderbouwd en in punten 5 en 6 van het rapport verwoordt de deskundige waarom hij van mening is dat er causaal verband bestaat tussen de werkzaamheden van [bedrijf] en de ontstane verzakking (“direct gevolg”) en de daarmee gepaard gaande schade (zie 3.31.). Door [bedrijf] zijn volgens het rapport onder meer onvoldoende schoor- en stutmaatregelen getroffen. Daarnaast is in het rapport een aantal werkzaamheden opgesomd die op basis van de offerte en de daarna tussen partijen gemaakte afspraken nog door [bedrijf] moesten worden uitgevoerd, maar nog niet zijn uitgevoerd. 5.5. Hoewel [bedrijf] betoogt dat het rapport van Top Expertise geen stand kan houden, heeft hij geen andersluidende concrete feiten en omstandigheden ingebracht die er op duiden dat de bevindingen en conclusies van Top Expertise onjuist zijn. Het rapport van EMN kan daartoe niet dienen, aangezien dat is opgemaakt in het kader van de CAR-polis van [bedrijf] en enkel ziet op de vraag welke schade onder de dekking van die verzekering valt. Het verweer van [bedrijf] ziet verder vooral op de hoogte van de herstelkosten. De rechtbank gaat uit van de bevindingen van Top Expertise, omdat die onvoldoende gemotiveerd zijn betwist door [bedrijf]. Voldoende is komen vast te staan dat de verzakkingen hebben plaatsgevonden doordat [bedrijf] heeft nagelaten stut- en steunmaatregelen te treffen. Op basis van het rapport van Top Expertise stelt de rechtbank vast dat [bedrijf] zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst niet naar behoren is nagekomen en daarom toerekenbaar tekort is geschoten in zijn contractuele verplichtingen tegenover [eiser]. Dat [eiser] zelf substantiële sloopwerkzaamheden heeft verricht die tot verzakkingen hebben geleid is geenszins onderbouwd. Verzuim 5.6. Niet gesteld of gebleken is dat nakoming door [bedrijf] blijvend onmogelijk is. Daarom moet worden beoordeeld of [bedrijf] in verzuim is geraakt. Het verzuim van [bedrijf] treedt in wanneer hij door [eiser] schriftelijk in gebreke is gesteld waarbij hem een redelijke termijn voor nakoming is gesteld, en correcte nakoming binnen deze termijn is uitgebleven. 5.7. [eiser] stelt dat [bedrijf] bij brief van 17 december 2021 in gebreke is gesteld, waarbij [bedrijf] een termijn voor nakoming tot 17 januari 2022 is gegund. Ondanks deze ingebrekestelling heeft [bedrijf] de werkzaamheden niet afgerond en het werk evenmin hersteld. Na 24 december 2021 heeft [bedrijf] (vrijwel) geen werkzaamheden meer verricht, zodat hij in verzuim is geraakt, aldus [eiser]. 5.8. [bedrijf] betwist dat de genoemde e-mail tot verzuim heeft geleid. Bij brief van 24 december 2021 heeft [bedrijf] laten weten dat, hoewel hij zich kon vinden in de gestelde termijn van 17 januari 2022, hij gelet op de aanvullende vragen en opdrachten één week extra nodig had voor de afronding van de werkzaamheden. Een termijn tot 24 januari 2022 was volgens [bedrijf] daarom redelijk, mits het vijzelplan uiterlijk op 3 januari 2022 werd goedgekeurd. Het vijzelplan is uiteindelijk pas op 8 januari 2022 goedgekeurd. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder de termijn was ingesteld niet in vervulling is gegaan, aldus [bedrijf]. Bovendien werd [bedrijf] door de brief van 8 januari 2022 (zie 3.30) geen mogelijkheid meer geboden om nog werkzaamheden te verrichten, terwijl hij wél werkzaamheden wilde uitvoeren. Omdat de woning onderdeel uitmaakte van één bouwblok van drie was het onmogelijk om in de woningen afzonderlijk werkzaamheden te verrichten, aldus [bedrijf]. 5.9. De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat [bedrijf] van 24 december 2021 tot en met 3 januari 2022 wegens vakantie geen werkzaamheden heeft verricht. Ook staat vast dat [bedrijf] daarna slechts op 5 januari 2022 nog is gekomen om modder te verwijderen, maar verder niet meer is verschenen en evenmin nog iets van zich heeft laten horen. Dat de brief van 8 januari 2022 van de bewoner van [adres 2] – niet mede namens [eiser] – waarin [bedrijf] werd gezegd dat hij in afwachting van het onderzoek geen bouwkundige werkzaamheden kon verrichten, tot gevolg had dat er ook geen werkzaamheden aan de woning verricht konden worden wordt door [eiser] betwist. [eiser] was destijds niet bekend met de inhoud van de brief van 8 januari 2022. Ter zitting heeft [eiser] onweersproken gesteld dat [bedrijf] in ieder geval een deel van de resterende werkzaamheden had kunnen uitvoeren, waaronder het storten van de plinten. [bedrijf] heeft niet aan [eiser] kenbaar gemaakt dat hij zich door de brief van 8 januari 2022 van een van de buren gehinderd zag in de uitvoering van zijn werk bij [eiser].

De rechtbank in conventie 6.1. verklaart voor recht dat [bedrijf] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomst, 6.2. verklaart voor recht dat [bedrijf] gehouden is [eiser] de schade te vergoeden ten gevolge van de tekortkoming in de nakoming, 6.3. ontbindt de aanneemovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf], 6.4. bepaalt dat – ten gevolge van de ontbinding van de aanneemovereenkomst – [bedrijf] aan [eiser] herstelkosten en schadevergoeding moet betalen, 6.5. veroordeelt [bedrijf] tot betaling aan [eiser] van de kosten voor afbouw en herstel van € 136.450,- (honderdzesendertigduizend vierhonderdvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 24 januari 2022 tot de dag van volledige betaling, 6.6. verklaart voor recht dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat, voor: i) de kosten voor het afmaken van de andere niet uitgevoerde werkzaamheden waaronder het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer en ii) vertragingsschade, 6.7. veroordeelt [bedrijf] tot betaling aan [eiser] van € 10.352,54 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2021, tot aan de dag der algehele voldoening, 6.8. veroordeelt [bedrijf] tot betaling aan [eiser] van de kosten van de deskundigen van € 5.000,-, 6.9. veroordeelt [bedrijf] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 6.164,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 6.10. verklaart dit vonnis in conventie in conventie wat betreft de onder 6.3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8 en 6.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 6.11. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.12. wijst de vorderingen af, 6.13. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024. type: 1589 coll:

vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/327058 / HA ZA 22-239 Vonnis van 31 januari 2024 in de zaak van [eiser] , wonende te [plaats], eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat mr. M.C. van Kamp te Amsterdam, tegen [gedaagde], TEVENS H.O.D.N. [bedrijf], wonende te [plaats], gedaagde in conventie, eiser in reconventie, advocaat mr. E.S.R. Ester te Hillegom. Partijen zullen hierna [eiser] en [bedrijf] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 30 augustus 2023 de akte overlegging productie met productie 93 van de zijde van [eiser] de akte overleggen producties, tevens akte vermindering van eis in reconventie met producties 39 t/m 41 van de zijde van [bedrijf] de mondelinge behandeling van 12 december 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden de spreekaantekeningen van mr. Van Kamp namens [eiser] de spreekaantekeningen van mr. Ester namens [bedrijf]. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De zaak in het kort 2.1. [bedrijf] heeft funderingsherstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de woning van [eiser]. Tijdens die werkzaamheden is de woning verzakt. Volgens [eiser] komt dat doordat [bedrijf] niet (tijdig) steunmaatregelen heeft getroffen. [bedrijf] betoogt dat de verzakking veroorzaakt is door werkzaamheden van [eiser] zelf. Centraal staan de vragen of sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [bedrijf] en wie aansprakelijk is voor de kosten voor herstel en de afbouw overeenkomstig de aanneemovereenkomst. 2.2. De rechtbank oordeelt dat [bedrijf] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomst en gehouden is de daaruit voorvloeiende schade te vergoeden. De aanneemovereenkomst wordt ontbonden. [bedrijf] moet – na aftrek van het restant van de aanneemsom – een bedrag van € 136.450,- aan [eiser] betalen, naast enkele andere bedragen.

3.1. [eiser] heeft op 7 januari 2021 een koopovereenkomst gesloten tot aankoop van de woning gelegen aan [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). De woning maakt deel uit van een bouwblok van drie aaneen gebouwde woningen; [adres 2], [adres 3] en [adres 1]. 3.2. [bedrijf] is een eenmanszaak die zich bezighoudt met funderingsherstel van woningen. 3.3. [bedrijf] is benaderd voor het verrichten van funderingsherstel aan de gezamenlijke fundering van de drie woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 1]. De eigenaren van de woningen zijn ieder afzonderlijk met [bedrijf] een aanneemovereenkomst aangegaan. 3.4. Op 4 februari 2021 heeft [bedrijf] aan [eiser] een offerte gestuurd voor het funderingsherstel. Daarna hebben partijen gecorrespondeerd over enkele vragen die over de offerte zijn ontstaan – onder andere over de minimale stahoogte – waarna [bedrijf] op [adres 1] februari 2021 een nieuwe offerte heeft gestuurd (kenmerk 07507-040222 v2), waarin is opgenomen dat er in de kelder een stahoogte wordt gerealiseerd van minimaal 240 centimeter. 3.5. Op 19 februari 2021 heeft [bedrijf] aan [eiser] de funderingstekening van constructiebureau Tentij B.V. (hierna: Tentij) gestuurd waarop de vergunning is afgegeven. 3.6. Bij e-mail van 3 april 2021 heeft [eiser] de offerte 07507-040222 v2 geaccepteerd voor funderingsherstelwerkzaamheden aan zijn woning voor een bedrag van € 78.500,- (hierna: de aanneemovereenkomst). 3.7. Op 17 mei 2021 is de woning aan [eiser] geleverd. 3.8. Op 25 mei 2021 heeft Expertisebureau Van Monsjou & Partners B.V., in opdracht van [bedrijf], een bouwkundige vooropname van [adres 2], [adres 3] en [adres 1] gemaakt. 3.9. Op 26 mei 2021 heeft [bedrijf] een aanvang gemaakt met de werkzaamheden, bestaande uit de sloop van de constructieve tegelvloer en de draagmuur in het souterrain, uitgevoerd door onderaannemer Break-Down Sloop Support B.V. (hierna: Break-Down). 3.10. Op 14 juni 2021 heeft [bedrijf] aan [eiser] – die in de woning onder meer een verlaagd plafond, gipsplaten en isolatieplaten had verwijderd – gevraagd zijn sloopwerkzaamheden te staken, omdat hij niet wilde dat er door twee partijen tegelijk in de woning werd gesloopt. [eiser] is daarop gestopt met zijn werkzaamheden. 3.11. Op 15 juni 2021 heeft [bedrijf] aan [eiser] verzocht de aanbouw aan de achtergevel te laten slopen. Diezelfde dag heeft [bedrijf] in verband met die sloopwerkzaamheden een houten kruis geplaatst op de begane grond om de oorspronkelijke achtergevel op te vangen. 3.12. Bij e-mail van 26 juni 2021 heeft Tentij aan [bedrijf], voor zover van belang, het volgende bericht met betrekking tot de werkzaamheden in de kelder: ‘Tijdens mijn werkbezoek viel mij op dat jij geen enkele voorzieningen hebt getroffen om de huidige wanden en vloerconstructie te ondersteunen tijdens de werkzaamheden. De keldervloer en een dragende tussenmuur heb jij verwijderd zonder voorzieningen te treffen. Door de gronddruk kunnen de gevel naar binnen komen, door het verwijderen van de tussenmuur heb je een steun voor de zijgevel verwijderd. De begane grondvloer wordt nu enkel ondersteund door een paar houten stokken, dat is een gevaarlijke situatie. Mijn advies is om de constructie eerst te stabiliseren alvorens verder te gaan met de werkzaamheden. (…)’ 3.13. Bij e-mail van 26 juni 2021 heeft [bedrijf] aan Tentij gestuurd: ‘Klopt wij hebben die muur verwijderd en later gingen ze boven slopen waardoor wij die maatregelen niet hebben getroffen Uiteraard zullen wij hier onze maatregelen voor gaan treffen.’ 3.14. Op 15 juli 2021 heeft Tentij het stut- en stempelplan voor het verwijderen van de aanbouw van de woning aangeleverd. Diezelfde dag heeft [eiser] nogmaals de e-mail van Tentij van 26 juni 2021 aan [bedrijf] doorgestuurd, omdat de situatie nog niet was veranderd. 3.15. Op 21 juli 2021 heeft Break-Down de achteraanbouw van de woning gesloopt. 3.16. Op 15 en 16 juli, 18 augustus, 19 en 20 augustus 2021 hebben de eigenaren en Tentij herinneringen aan [bedrijf] gestuurd dat nog altijd onvoldoende stutmaatregelen zijn getroffen. 3.17. Op 23 augustus 2021 is een grote verzakking van de woning gemeld. Ook bij de overige woningen van het bouwblok zijn verzakkingen opgetreden. Hierop is een interventie van de gemeente [gemeente] gevolgd. De gemeente heeft stabiliseringsmaatregelen opgelegd. 3.18. Op 30 augustus 2021 heeft Tentij geadviseerd om, als gevolg van de verzakking, vier perspalen te wijzigen in schroefpalen (grout-injectiepalen). Daarbij heeft Tentij het dringende advies gegeven om steunmaatregelen te treffen. 3.19. Eveneens op 30 augustus 2021 heeft [bedrijf] kenbaar gemaakt dat een meerprijs zal gelden van € 12.552,74 inclusief btw voor het leveren en plaatsen van een stut- en stempelconstructie en vier grout-injectiepalen. 3.20. Op 1 september 2021 heeft de gemeente [gemeente] tijdens een werkbezoek bericht dat een bouwstop zal worden opgelegd als er geen stutmaatregelen worden getroffen. [bedrijf] heeft daarop geëist dat zijn meerwerknota eerst betaald zou worden. Onder protest heeft [eiser] akkoord gegeven op de meerwerkkosten voor de grout-injectiepalen. 3.21. Op 12 september 2021 heeft [bedrijf] een bedrag van € 2.000,- op de meerwerkofferte in mindering gebracht en heeft [eiser] een bedrag van € 10.352,54 betaald. 3.22. Bij e-mail van 12 september 2021 heeft [eiser] aan [bedrijf], voor zover van belang, het volgende bericht: ‘Hieronder de samenvatting van onze afspraken; (…) het terug krikken van de woning wordt uitgevoerd door [bedrijf] tot de stand voor aanvang werkzaamheden in overleg, voor rekening [bedrijf]. Wij maken geen gedoe van de verzakking of de oorzaak daarvan. Het is gebeurd maar: zand erover. (…)’ 3.23. Op 15 september 2021 zijn de vier grout-injectiepalen en stut- en stempelvoorzieningen aangebracht in de woning. Deze zijn na een aantal aanpassingen op 29 september 2021 door Tentij en de gemeente [gemeente] goedgekeurd. 3.24. In oktober heeft [bedrijf] grond afgegraven uit de kelder van de woning en vlechtwerk geplaatst. Op 27 oktober 2021 is de betonnen constructievloer van de kelder gestort. 3.25. Per e-mail van 17 december 2021 heeft [eiser] [bedrijf] een ingebrekestelling gestuurd. Deze e-mail houdt, voor zover van belang, het volgende in: ‘Het is inmiddels 17 december en onder meer de volgende werkzaamheden zijn nog niet uitgevoerd: plint en funderingspalen afstorten stut- en stempelplan van Bureau List uitvoeren tbv. omhoog vijzelen panden omhoog vijzelen tot stand voor aanvang werkzaamheden volgens plan Bureau List, waarbij Bureau List ook aanwezig is extra afgraven buiten tbv.

in conventie 4.1. [eiser] vordert – na vermeerdering en verandering van eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht verklaart dat [bedrijf] toerekenbaar is tekortgeschoten, althans is tekortgeschoten, in de nakoming van de aanneemovereenkomst; II. voor recht verklaart dat [bedrijf] gehouden is [eiser] de schade te vergoeden ten gevolgen van de tekortkoming in de nakoming; III. de aanneemovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] ontbindt; IV. als gevolgen van de ontbinding bepaalt dat [bedrijf] aan [eiser] herstelkosten en schadevergoeding betaalt, althans de gevolgen van de ontbinding in goede justitie bepaalt; V. primair: [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de kosten van afbouw van € 86.757,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 augustus 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening, althans subsidiair: voor recht verklaart dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat; VI. primair: [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de kosten van herstel van € 96.650, althans een in goede justitie te bepalen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 augustus 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening, althans, subsidiair: voor recht verklaart dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat; VII. voor recht verklaart dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat, voor: a. kosten van het afmaken van de andere niet uitgevoerde werkzaamheden waaronder het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer; b. kosten van vijzelen / herstel scheefstand; respectievelijk c. vertragingsschade, waaronder kosten dubbele lasten en schade door prijsstijging in de bouw; VIII. [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 10.353,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 augustus 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening, althans; IX. [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de kosten van de deskundigen van € 5.000,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, tot aan de dag der algehele voldoening; X. [bedrijf] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van buitengerechtelijke kosten van € 2.775,- althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf twee weken na dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening; XI. [bedrijf] veroordeelt in de kosten van het geding, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, één en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. 4.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de aanneemovereenkomst. [bedrijf] heeft het werk niet op deugdelijke wijze uitgevoerd en ook niet de zorgplicht in acht genomen die bij de uitvoering van het werk van een aannemer mag worden verwacht. Daarbij gaat het onder meer om het niet (laten) maken van juiste en volledige constructieberekeningen en tekeningen, het onvoldoende treffen van maatregelen om schade en zakkingen bij de uitvoering van het werk te voorkomen; de uitvoering van het werk is ondeugdelijk en slordig, de stahoogte van het souterrain is niet overeenkomstig de afgesproken hoogte van 240 centimeter en de bouwtermijn van acht tot tien weken is ruimschoots overschreden. 4.3. [bedrijf] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie 4.5. [bedrijf] vordert – na vermindering van eis – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. [eiser] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [bedrijf] te voldoen: a) een bedrag van € 8.775,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 8.000,- vanaf 18 januari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening; b) een bedrag van € 6.190,65, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de conclusie van antwoord tot aan de dag der algehele voldoening; II. voorwaardelijk, voor zover [eiser] verschuldigdheid betwist en geoordeeld wordt dat er geen sprake is van meerwerk, te bepalen dat de overeengekomen prijs met een bedrag van € 10.352,54 aan de kostenverhoging wordt aangepast; III. [eiser] te veroordelen in de kosten van de procedure, het salaris van de gemachtigde van eiser en het griffierecht daaronder begrepen, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, en – indien voldoening binnen voormelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf voormelde termijn voor voldoening, alsmede in de nakosten. 4.6. [bedrijf] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [eiser] de factuur van 4 januari 2022 van € 8.000,- verschuldigd is. Ook maakt [bedrijf] aanspraak op buitengerechtelijke kosten van € 775,-. Het gevorderde bedrag van € 6.190,65 bedraagt het restant van de aanneemsom onder aftrek van de hiervoor genoemde factuur. Daarvoor geldt primair dat [eiser] de aanneemsom heeft opgezegd, zodat [bedrijf] aanspraak houdt op de volledige winst over het gehele werk, en subsidiair dat hoewel [eiser] afziet van het recht op nakoming, hij wel de schade moet vergoeden die het gevolg is van het niet (verder) uitvoeren van de overeenkomst. Voor zover [eiser] betwist dat sprake is van meerwerk, vordert [bedrijf] te bepalen dat sprake is van kostenverhogende omstandigheden die niet verdisconteerd zijn, noch kunnen zijn in de aanneemsom – aangezien [bedrijf] daar bij het bepalen van de prijs geen rekening mee hoefde te houden – overeenkomstig artikel 7:753 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de overeengekomen prijs te verhogen met een bedrag van € 10.352,54. 4.7. [eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. 4.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie 5.1. Tussen partijen is in geschil of [bedrijf] toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de aanneemovereenkomst en, zo ja, of die tekortkomingen een ontbinding ervan rechtvaardigen. Uit de aanneemovereenkomst blijkt welke prestaties [bedrijf] zou leveren. De rechtbank zal eerst beoordelen of [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst en of sprake is van verzuim. Vervolgens wordt beoordeeld of ontbinding van die overeenkomst is gerechtvaardigd. Daarna zal de rechtbank ingaan op de gevorderde schadevergoeding. Tekortkoming in de nakoming? 5.2. [eiser] stelt dat [bedrijf] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst, doordat 1) [bedrijf] het uitgevoerde werk ondeugdelijk heeft uitgevoerd en 2) [bedrijf] een deel van het werk niet (tijdig) heeft uitgevoerd. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eiser] naar het door hem overgelegde rapport van Top Expertise en de daarin genoemde constateringen. 5.3. [bedrijf] betwist dat hij geen deugdelijk werk heeft geleverd en voert aan dat het werk nog niet af was en het hem ook onmogelijk werd gemaakt om het werk nog af te ronden. Verder wijst [bedrijf] erop dat de uitgangspunten in het rapport van Top Expertise onjuist zijn en dat rapport daardoor geen stand kan houden. [bedrijf] betoogt dat het door hem overgelegde rapport van EMN daarentegen wel op juistheid berust. 5.4. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Vast staat dat de woning na aanvang van de werkzaamheden van [bedrijf] is gaan verzakken. Vast staat eveneens dat (een onderaannemer van) [bedrijf] als onderdeel van die werkzaamheden aan de woning vanaf 26 mei 2021 de constructieve vloer en een draagmuur in het souterrain heeft verwijderd, zonder (tijdig) afdoende steunmaatregelen te treffen. Daarop aangesproken op 26 juni 2021 door de constructeur van Tentij, verantwoordelijk voor de funderingstekening op basis waarvan de omgevingsvergunning is afgegeven, heeft [bedrijf] diezelfde dag beaamd dat geen enkele voorziening is getroffen om de muren en de begane grondvloer te ondersteunen en toegezegd dat alsnog te gaan doen. Tot en met 20 augustus 2021 is [bedrijf] verschillende malen, maar telkens vergeefs, gemaand die (stut)voorzieningen alsnog te treffen. Op 23 augustus 2021 is gebleken dat de woning flink was verzakt, waarna de toen ingeschakelde medewerkers van de gemeente [gemeente] een bouwstop en stabiliseringsmaatregelen hebben opgelegd. Uit het rapport van Top Expertise komt een beeld naar voren dat [bedrijf] bij de uitvoering van de aangenomen werkzaamheden aanzienlijke steken heeft laten vallen. Het rapport kwalificeert het door [bedrijf] uitgevoerde werk als “ver onder de maat” en als niet voldoend aan eisen van goed en deugdelijk werk. Onder punt 3 van het rapport is dat onderbouwd en in punten 5 en 6 van het rapport verwoordt de deskundige waarom hij van mening is dat er causaal verband bestaat tussen de werkzaamheden van [bedrijf] en de ontstane verzakking (“direct gevolg”) en de daarmee gepaard gaande schade (zie 3.31.). Door [bedrijf] zijn volgens het rapport onder meer onvoldoende schoor- en stutmaatregelen getroffen. Daarnaast is in het rapport een aantal werkzaamheden opgesomd die op basis van de offerte en de daarna tussen partijen gemaakte afspraken nog door [bedrijf] moesten worden uitgevoerd, maar nog niet zijn uitgevoerd. 5.5. Hoewel [bedrijf] betoogt dat het rapport van Top Expertise geen stand kan houden, heeft hij geen andersluidende concrete feiten en omstandigheden ingebracht die er op duiden dat de bevindingen en conclusies van Top Expertise onjuist zijn. Het rapport van EMN kan daartoe niet dienen, aangezien dat is opgemaakt in het kader van de CAR-polis van [bedrijf] en enkel ziet op de vraag welke schade onder de dekking van die verzekering valt. Het verweer van [bedrijf] ziet verder vooral op de hoogte van de herstelkosten. De rechtbank gaat uit van de bevindingen van Top Expertise, omdat die onvoldoende gemotiveerd zijn betwist door [bedrijf]. Voldoende is komen vast te staan dat de verzakkingen hebben plaatsgevonden doordat [bedrijf] heeft nagelaten stut- en steunmaatregelen te treffen. Op basis van het rapport van Top Expertise stelt de rechtbank vast dat [bedrijf] zijn verplichtingen uit de aanneemovereenkomst niet naar behoren is nagekomen en daarom toerekenbaar tekort is geschoten in zijn contractuele verplichtingen tegenover [eiser]. Dat [eiser] zelf substantiële sloopwerkzaamheden heeft verricht die tot verzakkingen hebben geleid is geenszins onderbouwd. Verzuim 5.6. Niet gesteld of gebleken is dat nakoming door [bedrijf] blijvend onmogelijk is. Daarom moet worden beoordeeld of [bedrijf] in verzuim is geraakt. Het verzuim van [bedrijf] treedt in wanneer hij door [eiser] schriftelijk in gebreke is gesteld waarbij hem een redelijke termijn voor nakoming is gesteld, en correcte nakoming binnen deze termijn is uitgebleven. 5.7. [eiser] stelt dat [bedrijf] bij brief van 17 december 2021 in gebreke is gesteld, waarbij [bedrijf] een termijn voor nakoming tot 17 januari 2022 is gegund. Ondanks deze ingebrekestelling heeft [bedrijf] de werkzaamheden niet afgerond en het werk evenmin hersteld. Na 24 december 2021 heeft [bedrijf] (vrijwel) geen werkzaamheden meer verricht, zodat hij in verzuim is geraakt, aldus [eiser]. 5.8. [bedrijf] betwist dat de genoemde e-mail tot verzuim heeft geleid. Bij brief van 24 december 2021 heeft [bedrijf] laten weten dat, hoewel hij zich kon vinden in de gestelde termijn van 17 januari 2022, hij gelet op de aanvullende vragen en opdrachten één week extra nodig had voor de afronding van de werkzaamheden. Een termijn tot 24 januari 2022 was volgens [bedrijf] daarom redelijk, mits het vijzelplan uiterlijk op 3 januari 2022 werd goedgekeurd. Het vijzelplan is uiteindelijk pas op 8 januari 2022 goedgekeurd. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder de termijn was ingesteld niet in vervulling is gegaan, aldus [bedrijf]. Bovendien werd [bedrijf] door de brief van 8 januari 2022 (zie 3.30) geen mogelijkheid meer geboden om nog werkzaamheden te verrichten, terwijl hij wél werkzaamheden wilde uitvoeren. Omdat de woning onderdeel uitmaakte van één bouwblok van drie was het onmogelijk om in de woningen afzonderlijk werkzaamheden te verrichten, aldus [bedrijf]. 5.9. De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat [bedrijf] van 24 december 2021 tot en met 3 januari 2022 wegens vakantie geen werkzaamheden heeft verricht. Ook staat vast dat [bedrijf] daarna slechts op 5 januari 2022 nog is gekomen om modder te verwijderen, maar verder niet meer is verschenen en evenmin nog iets van zich heeft laten horen. Dat de brief van 8 januari 2022 van de bewoner van [adres 2] – niet mede namens [eiser] – waarin [bedrijf] werd gezegd dat hij in afwachting van het onderzoek geen bouwkundige werkzaamheden kon verrichten, tot gevolg had dat er ook geen werkzaamheden aan de woning verricht konden worden wordt door [eiser] betwist. [eiser] was destijds niet bekend met de inhoud van de brief van 8 januari 2022. Ter zitting heeft [eiser] onweersproken gesteld dat [bedrijf] in ieder geval een deel van de resterende werkzaamheden had kunnen uitvoeren, waaronder het storten van de plinten. [bedrijf] heeft niet aan [eiser] kenbaar gemaakt dat hij zich door de brief van 8 januari 2022 van een van de buren gehinderd zag in de uitvoering van zijn werk bij [eiser].

De rechtbank in conventie 6.1. verklaart voor recht dat [bedrijf] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aanneemovereenkomst, 6.2. verklaart voor recht dat [bedrijf] gehouden is [eiser] de schade te vergoeden ten gevolge van de tekortkoming in de nakoming, 6.3. ontbindt de aanneemovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf], 6.4. bepaalt dat – ten gevolge van de ontbinding van de aanneemovereenkomst – [bedrijf] aan [eiser] herstelkosten en schadevergoeding moet betalen, 6.5. veroordeelt [bedrijf] tot betaling aan [eiser] van de kosten voor afbouw en herstel van € 136.450,- (honderdzesendertigduizend vierhonderdvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 24 januari 2022 tot de dag van volledige betaling, 6.6. verklaart voor recht dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat, voor: i) de kosten voor het afmaken van de andere niet uitgevoerde werkzaamheden waaronder het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer en ii) vertragingsschade, 6.7. veroordeelt [bedrijf] tot betaling aan [eiser] van € 10.352,54 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2021, tot aan de dag der algehele voldoening, 6.8. veroordeelt [bedrijf] tot betaling aan [eiser] van de kosten van de deskundigen van € 5.000,-, 6.9. veroordeelt [bedrijf] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 6.164,43, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 6.10. verklaart dit vonnis in conventie in conventie wat betreft de onder 6.3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8 en 6.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 6.11. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.12. wijst de vorderingen af, 6.13. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024. type: 1589 coll:

plint zijgevel en entree souterrain vlechtwerk aanpassen buiten naar plan constructieberekening plintbekisting buiten aanbrengen en afstorten plint plint waterpas uitzagen tbv. pui souterrain constructieplaat uitvlakken afgraven grond en andere troep afvoeren herstelwerkzaamheden bouwschade Ik constateer dat u de afgesproken deadline van 1 december niet heeft gehaald. U heeft vervolgens aangegeven tot 24 december nodig te hebben. Via deze e-mail geef ik u een laatste termijn om alle overeengekomen afspraken uit te voeren. Ik geef u hiervoor de tijd tot 17 januari 2022. Doet u dat niet, dan komt [bedrijf] in verzuim te verkeren. In dat geval behoud ik mij het recht voor om de overeenkomst te ontbinden, danwel aanspraak te maken op een vervangende schadevergoeding. Ook stel ik u aansprakelijk voor alle schade die hieruit volgt. (…)’ 3.26. Op 23 december 2021 heeft een bouwoverleg plaatsgevonden. Bij dit overleg waren onder meer [bedrijf], [eiser] en de eigenaren van [adres 2] en [adres 3] aanwezig. In de notulen van dit overleg staat, voor zover van belang: ‘3. Vijzelplan Het vijzelplan is nog niet goedgekeurd door de gemeente, dus wordt inhoudelijk niet besproken. Daarbij is het vijzelen nog behoorlijk ver weg, aangezien eerst met prioriteit de plinten gestort moeten worden. (…)’ 3.27. Bij brief van 24 december 2021 heeft de advocaat van [bedrijf] aan [eiser], voor zover van belang, het volgende bericht: ‘Bij brieven/e-mails van 8, 17 en 19 december 2021 hebben de afzonderlijke opdrachtgevers, ieder voor zich, cliënt gesommeerd om het werk uiterlijk op 24 december 2021, danwel 17 januari 2022 op te leveren. In de sommaties wordt daarbij als uitgangspunt genomen dat partijen een bouwtijd zijn overeengekomen van 8 tot 10 weken. De vertragingen zijn in grote lijn terug te voeren op het meerwerk en de verzakking. (…) Aangezien vaststaat dat thans nog geen goedgekeurd vijzelplan aanwezig is, staat eveneens vast dat de in de brief van 8 december 2021 genoemde termijn tot 24 december 2021 niet redelijk is, en derhalve rechtsgevolg ontbeert. Anderzijds heeft cliënt begrip voor uw situatie en zal hij er alles aan doen om de werkzaamheden zo spoedig mogelijk af te ronden. Cliënt heeft in dat kader aangegeven dat hij zich kon vinden in de gestelde termijn tot 17 januari 2022, mits uiterlijk op 3 januari 2022 een door alle partijen en instanties goedgekeurd vijzelplan aanwezig is en cliënt zonder onderbrekingen en ongestoord kan doorwerken. (…) Daar staat tegenover dat gisteren aan cliënt is opgedragen de aanhechting tussen de vloer en de plint opnieuw te behandelen. U zult begrijpen dat deze aanvullende vragen en opdrachten uiteraard ook invloed hebben op de doorlooptijd. De inschatting is dat met die aanvullende werkzaamheden een week gepaard gaat. Kortom, cliënt acht een termijn tot 24 januari 2022 redelijk, mits uiterlijk op 3 januari 2022 een door alle partijen en instanties goedgekeurd vijzelplan aanwezig is, cliënt zonder onderbrekingen en ongestoord kan doorwerken en er verder geen bijkomende of aanvullende werkzaamheden worden opgedragen.’ 3.28. Op 4 januari 2022 heeft [bedrijf] een factuur van € 8.000,- inclusief btw aan [eiser] gestuurd met de omschrijving ‘Factuur gereed komen van funderingspalen voor funderingsherstel aan u woning op [adres 1]. Conform offerte nr: 07507-040222.’ Hierna heeft [bedrijf] geen werkzaamheden meer verricht aan de woning. 3.29. Op 8 januari 2022 heeft de gemeente [gemeente] het vijzelplan goedgekeurd. 3.30. Bij brief van 8 januari 2022 heeft mr. M.E. Boerwinkel namens de heer [betrokkene 1], eigenaar van [adres 2], aan [bedrijf] onder meer bericht dat bureau Top Expertise is uitgenodigd om onderzoek te doen, zodat duidelijk wordt welke (herstel-) werkzaamheden uitgevoerd moet worden, wat daar de kosten van zijn en voor wiens rekening deze kosten dienen te komen. In deze brief staat verder dat in de tussentijd de niet bouwkundige werkzaamheden wel uitgevoerd kunnen worden, waaronder het afvoeren van puin en afgegraven grond, het opruimen van de bouwplaats en het vijzelplan. 3.31. Op 1 augustus 2022 heeft ing. P.J.M. [betrokkene 2] van Top Expertise een deskundigenrapport uitgebracht over haar onderzoeken op locatie van 3 januari, 2 februari en 31 mei 2022 naar “geconstateerde gebreken en tekortkomingen aan, in uitvoering zijnde funderingsherstelwerkzaamheden” in en onder de woningen gelegen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 1]. [bedrijf] was telkens uitgenodigd en aanwezig. Het onderzoek richtte zich op de oorzaak, de omstandigheden en de omvang van de gebreken en op welke wijze en tegen welke kosten herstel kan plaatsvinden (hierna: het rapport van Top Expertise). In het rapport is ook fotomateriaal opgenomen. Het rapport van Top Expertise houdt onder meer het volgende in: ‘Algemene bevindingen: (…) Tijdens de onderzoeken op locatie zijn de volgende bevindingen gedaan: - door [bedrijf] zijn (nog) geen voldoende en vereiste schoor- en stutwerkzaamheden uitgevoerd, zie foto 2 t/m 7. [bedrijf] is hier al sinds 26 juni 2021 door Tentij op gewezen, echter is het tot op heden niet gebeurd. In een e-mailwisseling van december 2021 schrijft [bedrijf] dat zij één en ander wil combineren met het leveren en plaatsen van de stalen portalen, echter is dat constructief gezien onverantwoord. De schoorconstructie moet er juist al zijn vóór en tijdens het aanbrengen van het staal. (…) 1.

[bedrijf] heeft ook niet aan [eiser] gecommuniceerd dat de omstandigheid dat het vijzelplan pas op 8 januari 2022 (in plaats van de gestelde termijn tot uiterlijk 3 januari) was goedgekeurd tot gevolg had dat hij een langere termijn nodig had voor het afronden van het werk. 5.10. [bedrijf] heeft verder aangevoerd dat juist [eiser] op 18 januari 2022 in verzuim is geraakt, zodat [bedrijf] zijn verplichtingen rechtsgeldig heeft opgeschort en daarom zelf niet meer in verzuim kon raken. Dit verweer faalt. De factuur van 4 januari 2022, met een betalingstermijn van veertien dagen, was volgens de aanneemovereenkomst verschuldigd ‘bij gereed fundering palen’. Hoewel [bedrijf] stelt dat de factuur overeenkwam met de stand van het werk, blijkt uit het rapport van Top Expertise anders. De plinten waren nog niet gestort en in ieder geval één funderingspaal was nog niet afgestort. Ter zitting heeft [bedrijf] toegelicht dat de palen gereed waren, maar dat hij geen palen kon afstorten omdat de woning nog gevijzeld moest worden. Hoewel uit het vijzelplan van Bureau List volgt dat alle palen met bokken vastgezet moesten worden aan de constructieplaat, stonden slechts enkele palen op deze wijze vast. In combinatie met de bevindingen uit het rapport van Top Expertise leidt dit tot de conclusie dat “fundering palen” nog niet gereed was, zodat [eiser] de factuur van 4 januari 2022 nog niet verschuldigd was; overigens spreekt dat voor zich, omdat aan de verzakking van de woning nog altijd geen halt was toegeroepen en alleen om die reden al niet volgehouden kan worden dat de fundering gereed was. Dit betekent dat [eiser] op 18 januari 2022 niet in verzuim is geraakt. 5.11. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank vast dat sprake is van verzuim aan de zijde van [bedrijf]. Het verzuim is in ieder geval op 24 januari 2022 ingetreden. Dit is immers de termijn die door [bedrijf] zelf redelijk werd geacht (zie 3.27). Dat het vijzelplan uiteindelijk pas op 8 januari in plaats van 3 januari 2022 is goedgekeurd doet hier niet aan af, omdat [bedrijf] zich na 5 januari 2022 niet meer heeft laten zien op het werk – terwijl onweersproken is gesteld dat aan de woning werkzaamheden hadden kunnen worden verricht ondanks de brief van een van de buren – en evenmin iets van zich heeft laten horen. Het had op de weg van [bedrijf] gelegen om [eiser] te laten weten wat de reden was dat hij niet meer kwam werken en welke datum wel reëel zou zijn om het werk af te ronden. Beide heeft hij nagelaten. Ontbinding aanneemovereenkomst? 5.12. Vervolgens zal beoordeeld worden of de tekortkoming van [bedrijf] een ontbinding van de aanneemovereenkomst rechtvaardigt. Artikel 6:265 BW bepaalt dat een partij in beginsel de overeenkomst mag ontbinden indien de wederpartij tekort is geschoten in de nakoming van een van haar verbintenissen. Als de nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is. 5.13. Zoals hiervoor overwogen (zie 5.[adres 1]) is sprake van verzuim aan de zijde van [bedrijf]. De vordering tot ontbinding van de aanneemovereenkomst zal worden toegewezen, omdat de tekortkomingen zodanig fundamenteel zijn dat deze de ontbinding rechtvaardigen. Schadevergoeding 5.14. Omdat [bedrijf] is tekortgeschoten en in verzuim is geraakt, komt [eiser] op grond van artikel 6:74 BW vergoeding toe van de schade die hij door de tekortkoming van [bedrijf] heeft geleden. [eiser] vordert betaling van i) de kosten van de afbouw en ii) de kosten van herstel. 5.15. Het beroep op de exoneratie in de algemene voorwaarden van [bedrijf] die inhoudt dat [bedrijf] slechts aansprakelijk is voor schade die is ontstaan door bewuste roekeloosheid of opzet van [bedrijf] faalt. [bedrijf] is immers al op 26 juni 2021 door Tentij geattendeerd op het ontbreken van steunmaatregelen. Ondanks een toezegging van diezelfde dag en diverse herinneringen nadien (zie 3.16) heeft [bedrijf] geen (voldoende) stutmaatregelen getroffen. Pas nadat de gemeente [gemeente] het werk had stilgelegd, heeft [bedrijf] begin september 2021 een aantal van de voorgeschreven steunmaatregelen getroffen, nadat de verzakking al had plaatsgevonden. Omdat [bedrijf] als professionele partij op de hoogte dient te zijn van de risico’s van het ontbreken van steunmaatregelen, hij daar bovendien meermaals op gewezen is, en desondanks maandenlang de risicovolle situatie in stand heeft gelaten, is sprake van bewuste roekeloosheid aan zijn zijde. 5.16. De schade van [eiser] moet worden begroot naar het moment waarop de schade is ingetreden. De schade van [eiser] dient te worden begroot door een vergelijking te maken tussen de feitelijke situatie waarin hij als gevolg van de tekortkoming van [bedrijf] is komen te verkeren en de hypothetische situatie waarin deze tekortkoming achterwege zou zijn gebleven. In dat laatste geval zou [eiser] de volledige aanneemsom van € 78.500,- inclusief btw aan [bedrijf] hebben betaald en zouden deugdelijke funderingswerkzaamheden zijn verricht. Daarbij wordt opgemerkt dat enkele werkzaamheden als minderwerk zouden hebben te gelden. Partijen zijn het echter nooit eens geworden over de hoogte van het bedrag dat in mindering op de aanneemsom moest komen. De rechtbank zal het minderwerk daarom buiten beschouwing laten in de vergelijking. In de feitelijke situatie heeft [eiser] een deel van de aanneemsom, € 54.950,- inclusief btw, betaald. De schadevergoeding die [bedrijf] moet betalen bestaat dus uit de kosten die [eiser] moet maken om een derde het aangenomen werk alsnog in deugdelijke staat te laten brengen met aftrek van € 23.550,-. i) kosten afbouw 5.17. Top Expertise heeft de kosten voor het afronden van de werkzaamheden door een derde partij geraamd op gemiddeld € 72.000,- per woning. Ter onderbouwing van de kosten hebben de eigenaren ook offertes opgevraagd bij Funderingstechnieken De Coogh B.V en KMA Realisatie. De offerte van Funderingstechnieken De Coogh B.V. voor de drie gezamenlijke woningen bedraagt € 210.872,- inclusief btw, gemiddeld € 70.290,67 inclusief btw per woning. KMA Realisatie heeft de totale kosten begroot op € 230.483,35 inclusief btw, en de kosten voor de werkzaamheden gesplist. De kosten voor de woning bedragen € 78.856,60. Bij beide offertes omvatten de geoffreerde werkzaamheden het afmaken van de fundering, maar niet het vijzelen en het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer. [eiser] gaat bij de hoogte van zijn vordering uit van de offerte van KMA Realisatie van € 78.856,60 en vermeerdert dit bedrag met een prijsstijging van 10% ten opzichte van het prijspeil in februari 2022. In totaal begroot [eiser] de kosten om het werk af te maken op € 86.757,- inclusief btw. 5.18. [bedrijf] voert verweer. Volgens [bedrijf] bestaan de resterende werkzaamheden uit het afmaken van de plint, het afstorten van conussen en het aanhelen van de vloer bij de nog te verwijderen gemetselde wand. [bedrijf] betwist dat de andere door Top Expertise genoemde werkzaamheden onderdeel zijn van de aanneemovereenkomst. Daarnaast wijst [bedrijf] erop dat concrete schadeberekening het uitgangspunt is, zodat [eiser] de betaalde rekeningen moet overleggen. Ook betwist [bedrijf] de gevorderde prijsstijging van 10%, omdat dit percentage niet nader door [eiser] is onderbouwd. 5.19. De rechtbank overweegt als volgt. Uitgegaan kan worden van de in het rapport van Top Expertise genoemde resterende werkzaamheden, die door [bedrijf] onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. Zoals hiervoor overwogen is genoegzaam gebleken dat [bedrijf] niet de vereiste schoor- en stutwerkzaamheden heeft getroffen en partijen geen overeenstemming hebben bereikt over het minderwerk.

plint zijgevel en entree souterrain vlechtwerk aanpassen buiten naar plan constructieberekening plintbekisting buiten aanbrengen en afstorten plint plint waterpas uitzagen tbv. pui souterrain constructieplaat uitvlakken afgraven grond en andere troep afvoeren herstelwerkzaamheden bouwschade Ik constateer dat u de afgesproken deadline van 1 december niet heeft gehaald. U heeft vervolgens aangegeven tot 24 december nodig te hebben. Via deze e-mail geef ik u een laatste termijn om alle overeengekomen afspraken uit te voeren. Ik geef u hiervoor de tijd tot 17 januari 2022. Doet u dat niet, dan komt [bedrijf] in verzuim te verkeren. In dat geval behoud ik mij het recht voor om de overeenkomst te ontbinden, danwel aanspraak te maken op een vervangende schadevergoeding. Ook stel ik u aansprakelijk voor alle schade die hieruit volgt. (…)’ 3.26. Op 23 december 2021 heeft een bouwoverleg plaatsgevonden. Bij dit overleg waren onder meer [bedrijf], [eiser] en de eigenaren van [adres 2] en [adres 3] aanwezig. In de notulen van dit overleg staat, voor zover van belang: ‘3. Vijzelplan Het vijzelplan is nog niet goedgekeurd door de gemeente, dus wordt inhoudelijk niet besproken. Daarbij is het vijzelen nog behoorlijk ver weg, aangezien eerst met prioriteit de plinten gestort moeten worden. (…)’ 3.27. Bij brief van 24 december 2021 heeft de advocaat van [bedrijf] aan [eiser], voor zover van belang, het volgende bericht: ‘Bij brieven/e-mails van 8, 17 en 19 december 2021 hebben de afzonderlijke opdrachtgevers, ieder voor zich, cliënt gesommeerd om het werk uiterlijk op 24 december 2021, danwel 17 januari 2022 op te leveren. In de sommaties wordt daarbij als uitgangspunt genomen dat partijen een bouwtijd zijn overeengekomen van 8 tot 10 weken. De vertragingen zijn in grote lijn terug te voeren op het meerwerk en de verzakking. (…) Aangezien vaststaat dat thans nog geen goedgekeurd vijzelplan aanwezig is, staat eveneens vast dat de in de brief van 8 december 2021 genoemde termijn tot 24 december 2021 niet redelijk is, en derhalve rechtsgevolg ontbeert. Anderzijds heeft cliënt begrip voor uw situatie en zal hij er alles aan doen om de werkzaamheden zo spoedig mogelijk af te ronden. Cliënt heeft in dat kader aangegeven dat hij zich kon vinden in de gestelde termijn tot 17 januari 2022, mits uiterlijk op 3 januari 2022 een door alle partijen en instanties goedgekeurd vijzelplan aanwezig is en cliënt zonder onderbrekingen en ongestoord kan doorwerken. (…) Daar staat tegenover dat gisteren aan cliënt is opgedragen de aanhechting tussen de vloer en de plint opnieuw te behandelen. U zult begrijpen dat deze aanvullende vragen en opdrachten uiteraard ook invloed hebben op de doorlooptijd. De inschatting is dat met die aanvullende werkzaamheden een week gepaard gaat. Kortom, cliënt acht een termijn tot 24 januari 2022 redelijk, mits uiterlijk op 3 januari 2022 een door alle partijen en instanties goedgekeurd vijzelplan aanwezig is, cliënt zonder onderbrekingen en ongestoord kan doorwerken en er verder geen bijkomende of aanvullende werkzaamheden worden opgedragen.’ 3.28. Op 4 januari 2022 heeft [bedrijf] een factuur van € 8.000,- inclusief btw aan [eiser] gestuurd met de omschrijving ‘Factuur gereed komen van funderingspalen voor funderingsherstel aan u woning op [adres 1]. Conform offerte nr: 07507-040222.’ Hierna heeft [bedrijf] geen werkzaamheden meer verricht aan de woning. 3.29. Op 8 januari 2022 heeft de gemeente [gemeente] het vijzelplan goedgekeurd. 3.30. Bij brief van 8 januari 2022 heeft mr. M.E. Boerwinkel namens de heer [betrokkene 1], eigenaar van [adres 2], aan [bedrijf] onder meer bericht dat bureau Top Expertise is uitgenodigd om onderzoek te doen, zodat duidelijk wordt welke (herstel-) werkzaamheden uitgevoerd moet worden, wat daar de kosten van zijn en voor wiens rekening deze kosten dienen te komen. In deze brief staat verder dat in de tussentijd de niet bouwkundige werkzaamheden wel uitgevoerd kunnen worden, waaronder het afvoeren van puin en afgegraven grond, het opruimen van de bouwplaats en het vijzelplan. 3.31. Op 1 augustus 2022 heeft ing. P.J.M. [betrokkene 2] van Top Expertise een deskundigenrapport uitgebracht over haar onderzoeken op locatie van 3 januari, 2 februari en 31 mei 2022 naar “geconstateerde gebreken en tekortkomingen aan, in uitvoering zijnde funderingsherstelwerkzaamheden” in en onder de woningen gelegen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 1]. [bedrijf] was telkens uitgenodigd en aanwezig. Het onderzoek richtte zich op de oorzaak, de omstandigheden en de omvang van de gebreken en op welke wijze en tegen welke kosten herstel kan plaatsvinden (hierna: het rapport van Top Expertise). In het rapport is ook fotomateriaal opgenomen. Het rapport van Top Expertise houdt onder meer het volgende in: ‘Algemene bevindingen: (…) Tijdens de onderzoeken op locatie zijn de volgende bevindingen gedaan: - door [bedrijf] zijn (nog) geen voldoende en vereiste schoor- en stutwerkzaamheden uitgevoerd, zie foto 2 t/m 7. [bedrijf] is hier al sinds 26 juni 2021 door Tentij op gewezen, echter is het tot op heden niet gebeurd. In een e-mailwisseling van december 2021 schrijft [bedrijf] dat zij één en ander wil combineren met het leveren en plaatsen van de stalen portalen, echter is dat constructief gezien onverantwoord. De schoorconstructie moet er juist al zijn vóór en tijdens het aanbrengen van het staal. (…) 1.

[bedrijf] heeft ook niet aan [eiser] gecommuniceerd dat de omstandigheid dat het vijzelplan pas op 8 januari 2022 (in plaats van de gestelde termijn tot uiterlijk 3 januari) was goedgekeurd tot gevolg had dat hij een langere termijn nodig had voor het afronden van het werk. 5.10. [bedrijf] heeft verder aangevoerd dat juist [eiser] op 18 januari 2022 in verzuim is geraakt, zodat [bedrijf] zijn verplichtingen rechtsgeldig heeft opgeschort en daarom zelf niet meer in verzuim kon raken. Dit verweer faalt. De factuur van 4 januari 2022, met een betalingstermijn van veertien dagen, was volgens de aanneemovereenkomst verschuldigd ‘bij gereed fundering palen’. Hoewel [bedrijf] stelt dat de factuur overeenkwam met de stand van het werk, blijkt uit het rapport van Top Expertise anders. De plinten waren nog niet gestort en in ieder geval één funderingspaal was nog niet afgestort. Ter zitting heeft [bedrijf] toegelicht dat de palen gereed waren, maar dat hij geen palen kon afstorten omdat de woning nog gevijzeld moest worden. Hoewel uit het vijzelplan van Bureau List volgt dat alle palen met bokken vastgezet moesten worden aan de constructieplaat, stonden slechts enkele palen op deze wijze vast. In combinatie met de bevindingen uit het rapport van Top Expertise leidt dit tot de conclusie dat “fundering palen” nog niet gereed was, zodat [eiser] de factuur van 4 januari 2022 nog niet verschuldigd was; overigens spreekt dat voor zich, omdat aan de verzakking van de woning nog altijd geen halt was toegeroepen en alleen om die reden al niet volgehouden kan worden dat de fundering gereed was. Dit betekent dat [eiser] op 18 januari 2022 niet in verzuim is geraakt. 5.11. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank vast dat sprake is van verzuim aan de zijde van [bedrijf]. Het verzuim is in ieder geval op 24 januari 2022 ingetreden. Dit is immers de termijn die door [bedrijf] zelf redelijk werd geacht (zie 3.27). Dat het vijzelplan uiteindelijk pas op 8 januari in plaats van 3 januari 2022 is goedgekeurd doet hier niet aan af, omdat [bedrijf] zich na 5 januari 2022 niet meer heeft laten zien op het werk – terwijl onweersproken is gesteld dat aan de woning werkzaamheden hadden kunnen worden verricht ondanks de brief van een van de buren – en evenmin iets van zich heeft laten horen. Het had op de weg van [bedrijf] gelegen om [eiser] te laten weten wat de reden was dat hij niet meer kwam werken en welke datum wel reëel zou zijn om het werk af te ronden. Beide heeft hij nagelaten. Ontbinding aanneemovereenkomst? 5.12. Vervolgens zal beoordeeld worden of de tekortkoming van [bedrijf] een ontbinding van de aanneemovereenkomst rechtvaardigt. Artikel 6:265 BW bepaalt dat een partij in beginsel de overeenkomst mag ontbinden indien de wederpartij tekort is geschoten in de nakoming van een van haar verbintenissen. Als de nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is. 5.13. Zoals hiervoor overwogen (zie 5.[adres 1]) is sprake van verzuim aan de zijde van [bedrijf]. De vordering tot ontbinding van de aanneemovereenkomst zal worden toegewezen, omdat de tekortkomingen zodanig fundamenteel zijn dat deze de ontbinding rechtvaardigen. Schadevergoeding 5.14. Omdat [bedrijf] is tekortgeschoten en in verzuim is geraakt, komt [eiser] op grond van artikel 6:74 BW vergoeding toe van de schade die hij door de tekortkoming van [bedrijf] heeft geleden. [eiser] vordert betaling van i) de kosten van de afbouw en ii) de kosten van herstel. 5.15. Het beroep op de exoneratie in de algemene voorwaarden van [bedrijf] die inhoudt dat [bedrijf] slechts aansprakelijk is voor schade die is ontstaan door bewuste roekeloosheid of opzet van [bedrijf] faalt. [bedrijf] is immers al op 26 juni 2021 door Tentij geattendeerd op het ontbreken van steunmaatregelen. Ondanks een toezegging van diezelfde dag en diverse herinneringen nadien (zie 3.16) heeft [bedrijf] geen (voldoende) stutmaatregelen getroffen. Pas nadat de gemeente [gemeente] het werk had stilgelegd, heeft [bedrijf] begin september 2021 een aantal van de voorgeschreven steunmaatregelen getroffen, nadat de verzakking al had plaatsgevonden. Omdat [bedrijf] als professionele partij op de hoogte dient te zijn van de risico’s van het ontbreken van steunmaatregelen, hij daar bovendien meermaals op gewezen is, en desondanks maandenlang de risicovolle situatie in stand heeft gelaten, is sprake van bewuste roekeloosheid aan zijn zijde. 5.16. De schade van [eiser] moet worden begroot naar het moment waarop de schade is ingetreden. De schade van [eiser] dient te worden begroot door een vergelijking te maken tussen de feitelijke situatie waarin hij als gevolg van de tekortkoming van [bedrijf] is komen te verkeren en de hypothetische situatie waarin deze tekortkoming achterwege zou zijn gebleven. In dat laatste geval zou [eiser] de volledige aanneemsom van € 78.500,- inclusief btw aan [bedrijf] hebben betaald en zouden deugdelijke funderingswerkzaamheden zijn verricht. Daarbij wordt opgemerkt dat enkele werkzaamheden als minderwerk zouden hebben te gelden. Partijen zijn het echter nooit eens geworden over de hoogte van het bedrag dat in mindering op de aanneemsom moest komen. De rechtbank zal het minderwerk daarom buiten beschouwing laten in de vergelijking. In de feitelijke situatie heeft [eiser] een deel van de aanneemsom, € 54.950,- inclusief btw, betaald. De schadevergoeding die [bedrijf] moet betalen bestaat dus uit de kosten die [eiser] moet maken om een derde het aangenomen werk alsnog in deugdelijke staat te laten brengen met aftrek van € 23.550,-. i) kosten afbouw 5.17. Top Expertise heeft de kosten voor het afronden van de werkzaamheden door een derde partij geraamd op gemiddeld € 72.000,- per woning. Ter onderbouwing van de kosten hebben de eigenaren ook offertes opgevraagd bij Funderingstechnieken De Coogh B.V en KMA Realisatie. De offerte van Funderingstechnieken De Coogh B.V. voor de drie gezamenlijke woningen bedraagt € 210.872,- inclusief btw, gemiddeld € 70.290,67 inclusief btw per woning. KMA Realisatie heeft de totale kosten begroot op € 230.483,35 inclusief btw, en de kosten voor de werkzaamheden gesplist. De kosten voor de woning bedragen € 78.856,60. Bij beide offertes omvatten de geoffreerde werkzaamheden het afmaken van de fundering, maar niet het vijzelen en het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer. [eiser] gaat bij de hoogte van zijn vordering uit van de offerte van KMA Realisatie van € 78.856,60 en vermeerdert dit bedrag met een prijsstijging van 10% ten opzichte van het prijspeil in februari 2022. In totaal begroot [eiser] de kosten om het werk af te maken op € 86.757,- inclusief btw. 5.18. [bedrijf] voert verweer. Volgens [bedrijf] bestaan de resterende werkzaamheden uit het afmaken van de plint, het afstorten van conussen en het aanhelen van de vloer bij de nog te verwijderen gemetselde wand. [bedrijf] betwist dat de andere door Top Expertise genoemde werkzaamheden onderdeel zijn van de aanneemovereenkomst. Daarnaast wijst [bedrijf] erop dat concrete schadeberekening het uitgangspunt is, zodat [eiser] de betaalde rekeningen moet overleggen. Ook betwist [bedrijf] de gevorderde prijsstijging van 10%, omdat dit percentage niet nader door [eiser] is onderbouwd. 5.19. De rechtbank overweegt als volgt. Uitgegaan kan worden van de in het rapport van Top Expertise genoemde resterende werkzaamheden, die door [bedrijf] onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. Zoals hiervoor overwogen is genoegzaam gebleken dat [bedrijf] niet de vereiste schoor- en stutwerkzaamheden heeft getroffen en partijen geen overeenstemming hebben bereikt over het minderwerk.

Welke werkzaamheden moeten nog door [bedrijf] worden uitgevoerd (op basis van de offerte en de daarna tussen partijen gemaakte afspraken)? Op 2 februari 2022 dient [bedrijf] de volgende overeengekomen (herstel)werkzaamheden nog uit te voeren: Schoonmaken en opruimen van de kelders. Het met spoed verzorgen van de juiste en vereiste schoor- en stutvoorzieningen. Het slopen en verwijderen en van plintbekisting en zwelband. Het grondig schoonmaken en ruw maken van het beton ter plaatse van de plinten en stortnaden. Het vullen dichtmetselen en/of aanbrengen van stalen stutten in de toogconstructies. De resterende palen afstorten. De palen voorzien van stalen bokken. Het leveren en aanbrengen van een injectieslang rondom tussen de stekeinden. Het opnieuw stellen van de plintbekisting. Het storten van de plinten. Het vijzelen van de woningen volgens vijzelplan. Het vullen van de gaten rondom de paalkoppen met beton. Het tijdelijk opvangen van de vloeren ter plaatse van de nog te verwijderen gemetselde wanden. Het verwijderen en afvoeren van die wanden. De gaten voorzien van ankers en wapening en dichtstorten van de vloer. De betonvloeren aanhelen tot de op tekening aangegeven maatvoering. Afwatering voorzien in de betonnen plaat buiten. Het leveren en plaatsen van de stalen portalen. (…) Uitvlakken van de betonvloer tot geldende normen inzake vlakheid en afwerking Aanbrengen elektra, water en riool op de overeengekomen plaatsen, inclusief rioolpomp. Nieuwe nutsinvoeren en slaan van aardpen. Leveren en aanbrengen van harde persing isolatie purplaten. Leveren en installeren van vloerverwarming. Aanbrengen anhydrietvloer. Resterende werkzaamheden uitvoeren. Overgebleven grond afvoeren en bouwplaats opruimen. Het zij opgemerkt dat de oorspronkelijk overeengekomen vrije hoogte van 2400 mm, van souterrainvloer tot onderkant houten balklaag van de begane grondvloer, niet wordt gehaald. Na uitvlakken van de ruwe betonvloer, (…) wordt het al lastig om op 2.150 mm uit te komen. 2. Welk bedrag is redelijkerwijs gemoeid met het afronden van de werkzaamheden door een derde partij? Wij hebben de kosten, om het werk af te maken, geraamd op een totaalbedrag van € 216.000,-- inclusief btw voor de drie panden gemeenschappelijk. Gemiddeld € 72.000,-- per woning. (…) Eigenaren hebben voor dit werk offertes opgevraagd bij Funderingtechnieken De Coogh B.V. De geoffreerde werkzaamheden omvatten het afmaken van de fundering, maar niet het vijzelen en het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer. Deze offerte komt uit op een totaal van € 210.872,-- inclusief btw. Dit is per pand gemiddeld € 70.290,67 inclusief btw. Eigenaren hebben voor dit werk ook een offerte opgevraagd KMA Realisatie. De geoffreerde werkzaamheden omvatten het afmaken van de fundering, maar niet het vijzelen en het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer. Deze offerte komt uit op een totaal van € 230.483,35 inclusief btw. KMA Realisatie heeft deze werkzaamheden als volgt opgesplitst: (…) [adres 1] € 78.856,60 [toevoeging rechtbank: ter zitting heeft [betrokkene 2] toegelicht dat sprake is van een verschrijving en het totaalbedrag € 260.438,35 bedraagt en de kosten voor de woning € 88.856,60] (…) 3. Hoe beoordeelt u de kwaliteit van de door [bedrijf] uitgevoerde werkzaamheden? Voldoen de uitgevoerde werkzaamheden aan de eisen van goed en deugdelijk werk? Zo nee, waarom niet? De kwaliteit van het door [bedrijf] uitgevoerde werk is ver onder de maat en voldoet niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Het werk is niet voor niets door de gemeente stilgelegd. Wij noemen onder meer: (…) Er is nimmer in het werk gemeten/een laser gebruikt, [bedrijf] geeft ook tijdens het onderzoek aan dat hij niets heeft gemeten. De veiligheid laat te wensen over: de bouwplaats is een rommel, er zijn geen veiligheidsmaatregelen getroffen (stut voorzieningen, veilig werken met apparatuur, etc.). Er is geen V&G-plan opgesteld. Sloopwerk is uitgevoerd zonder stut- en stempelwerk uit te voeren. Ondanks aandringen door bewoners en constructeur zijn de stut- en stempelwerkzaamheden en/of de stalen portalen nog steeds niet aangebracht. Er is onvoldoende uitgegraven om op een vrije hoogte van 2.400 mm in het souterrain uit te komen. (…) In principe moet de plint waterdicht worden gerealiseerd. Aangezien de (rand)details en aansluitingen met bestaand niet even goed bereikbaar zijn, is het dringende advies om ter plaatse van de stortnaad met de betonvloer voorzieningen op te nemen, zoals bijvoorbeeld een injectieslang, waarmee een mogelijk toekomstige lekkage, op de stortnaad, kan worden geïnjecteerd. Een zwelband voldoet gewoonweg niet. Bovendien is het verkeerd aangebracht. (…) - De ruwe betonvloer is onvoldoende vlak gestort. (…) Ter plaatse zijn hoogteverschillen van meer dan 100 mm gemeten. (…) Er zijn geen waterkerende voorzieningen in de plinten opgenomen, de wanden en vloer zijn ter plaatse van de plinten ook niet voor-behandeld. De wapening is niet volgens tekening geplaatst en ontbreekt op meerdere plaatsen. Plintbekistingen zijn niet evenwijdig aan elkaar geplaatst. (…) - De werkzaamheden duren veel te lang, waardoor extra zakkingen en zettingen zijn ontstaan. 4.

Daarnaast vermeldt het rapport van Top Expertise onder vraag 2 dat bij de raming geen rekening is gehouden met kosten voor het vijzelen van de woning, maar inmiddels is duidelijk dat de woningen niet zullen worden gevijzeld omdat geen enkele aannemer zich aan het risico van daarbij optredende aanvullende schade wil branden. Hoewel [bedrijf] terecht heeft opgemerkt dat concrete schadebegroting het uitgangspunt is, heeft [eiser] ter zitting verklaard dat de fundering slechts in zoverre hersteld is dat de verdieping erboven als woonruimte gebruikt kan worden maar dat het souterrain zelf nog onder water staat. Dit betekent dat het werk niet volledig is afgerond en concrete schadebegroting nu nog niet mogelijk is. De rechtbank de schade van [eiser] op basis van het rapport van Top Expertise begroten. Daarbij zal aangesloten worden bij het door Top Expertise begrote bedrag van € 72.000,-, omdat dit de rechtbank – met inachtneming van de twee offertes – niet onaannemelijk voorkomt. Het verweer ten aanzien van de prijsstijgingen slaagt. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een prijsstijging van 10%. De rechtbank begroot de kosten voor het afronden van de werkzaamheden daarom op een totaal van € 72.000,- inclusief btw. ii) kosten herstel 5.20. Top Expertise heeft de kosten voor het herstel van de door [bedrijf] uitgevoerde werkzaamheden begroot op een totaalbedrag van € 240.000,- voor de drie woningen. Het gaat daarbij om het herstellen van de fundering op basis van de aanneemovereenkomsten, sloop/nieuwbouw van het betonwerk om deze op de juiste diepte aan te brengen om de overeengekomen vrije hoogte in het souterrain van 2.400 mm te behalen. In het rapport van Top Expertise is opgemerkt dat De Croon Realisatie een offerte voor de werkzaamheden in de woning heeft uitgebracht van € 47.056,90 inclusief btw, maar dat zij dit bedrag – bij het huidige prijspeil – te laag vindt ingeschat. Een oplossing waarbij de grond onder de keldervloer wordt afgegraven en de verdiepingsvloer circa 30 cm hoger wordt teruggeplaatst is bezwaarlijk omdat het probleem van de te ondiepe kelder wordt verschoven naar de beletage, alwaar de plafondhoogte fors verlaagd wordt en dit afbreuk doet aan het woongenot. De kosten voor het herstel van de vloeren wordt begroot op een bedrag van € 6.500,- inclusief btw. 5.21. [eiser] begroot – overeenkomstig het rapport van Top Expertise – de kosten voor het herstel van de stahoogte van 2.400 mm op een bedrag van € 80.000,- en voor het herstel van de vloeren op een bedrag van € 6.500,- inclusief btw. Daarnaast rekent [eiser] een opslag van 10% vanwege prijsstijgingen ten opzichte van het prijspeil van februari 2022. Verder betrekt [eiser] nog een bedrag van € 1.500,- inclusief btw bij zijn begroting op basis van het rapport van EMN voor schade die ziet op het herstellen van naadvorming bij de erker voorzijde en de porisowand bij de keuken. De totale herstelkosten bedragen volgens [eiser] daarmee € 96.650,- inclusief btw. 5.22. [bedrijf] voert verweer. [bedrijf] betwist dat de stahoogte een resultaatsverbintenis was en meent dat sprake was van een inspanningsverbintenis. Partijen hebben andersluidende afspraken gemaakt en [eiser] heeft ondubbelzinnig zijn recht op schadevergoeding prijsgegeven. Verder en dieper uitgraven was wellicht technisch mogelijk, maar alleen tegen forse meerkosten, hetgeen – in relatie tot de aanneemsom – disproportioneel is. Wat betreft het herstel van de vloeren geldt dat [eiser] de vloeren sowieso zou verwijderen, zodat herstel daarvan geen schade betreft en hij daarvoor ook geen (vervangende) schadevergoeding kan vorderen. Ook hebben partijen in de aanneemovereenkomst schadevergoeding dienaangaande uitgesloten. Voor zover wel kosten gevorderd kunnen worden, dan zijn de gevorderde kosten niet redelijk. Uitgaande van een offerte van Granietzuil bedragen de kosten voor het aanbrengen van twee vloeren € 3.872,00 inclusief btw. Voorts dient een aftrek plaats te vinden vanwege ‘nieuw voor oud’, waarbij [bedrijf] uitgaat van 50%. 5.23. De rechtbank oordeelt dat het realiseren van een stahoogte van 2.400 mm is opgenomen in de aanneemovereenkomst. Als door [eiser] toegelicht is dit aspect juist expliciet gewijzigd in de herziene offerte. Bij e-mail van 7 februari 2021 heeft [eiser] ook laten weten dat voor hem het belangrijkste is dat de uiteindelijk plafondhoogte 240 cm wordt. Ook daarna is meermaals gecommuniceerd over een minimale hoogte van 240 cm. Dat tijdens de uitvoering is gebleken dat – mede door verzakkingen – deze hoogte niet langer (financieel) haalbaar was betekent niet dat de afspraak daarmee een inspanningsverbintenis is geworden. Deze gewijzigde omstandigheden komen, gelet op de tekortkoming door [bedrijf], voor zijn rekening en risico. [eiser] heeft betwist dat hij afstand heeft gedaan van recht; de uitspraak “we maken geen gedoe van de verzakking of de oorzaak daarvan (…) zand erover” (3.22) moet worden gelezen in samenhang met de zin ervoor. Zijn verweer slaagt. De rechtbank stelt vast dat het terug krikken (vijzelen) van de woning voor rekening van [bedrijf] niet is gebeurd, zodat [bedrijf] geen beroep toekomt op de in dat kader – voorwaardelijk gedane – toezegging van [eiser]. De rechtbank acht het gevorderde bedrag van € 80.000,- eveneens redelijk. Voor het begroten van de kosten voor het herstel van de vloeren zal ook aangesloten worden bij de raming van Top Expertise van € 6.500,-. Door [bedrijf] is onvoldoende onderbouwd dat het herstel kan plaatsvinden middels een vloer waarvan de kosten lager zijn. In de offerte van Granietzuil staan nog door de opdrachtgever te verzorgen aspecten opgenomen. Dit zal extra kosten met zich meebrengen. [bedrijf]’s verweer aftrek oud voor nieuw faalt, omdat [eiser] geen voordeel heeft bij het herstel van de vloeren. Wederom heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een prijsstijging van 10% die voor rekening van [bedrijf] moet komen. Deze kosten zijn daarom niet toewijsbaar. Omdat [bedrijf] betoogt dat aangesloten moet worden bij het EMN rapport, wordt ook de gevorderde schade van € 1.500,- voor het herstellen van naadvorming redelijk geacht. Tussentijdse conclusie schadevergoeding 5.24. Concluderend komt de rechtbank tot het oordeel dat de door [eiser] geleden schade zal worden begroot op een bedrag van (€ 72.000 + € 80.000 + € 6.500 + € 1.500 – € 23.550 =) € 136.450,-. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf 24 januari 2022, de datum waarop [bedrijf] in verzuim is geraakt. Verklaring voor recht 5.25. [eiser] vordert daarnaast een verklaring voor recht dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding, nader op te maken bij staat, te betalen voor de kosten van het afmaken van de andere niet uitgevoerde werkzaamheden waaronder: a. a) het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer b) de kosten van vijzelen, en c) vertragingsschade, waaronder de kosten voor dubbele lasten en schade door prijsstijging in de bouw. 5.26. [bedrijf] betoogt dat partijen zijn overeengekomen dat dit geen onderdeel (meer) is van de overeengekomen werkzaamheden. Hij verwijst in dat kader naar het rapport van Top Expertise. Deze vordering ligt daarom voor afwijzing gereed, aldus [bedrijf]. 5.27. De rechtbank heeft hiervoor al overwogen (zie 5.16) dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over het minderwerk. Dit betekent dat de onder a) vermelde werkzaamheden nog onder de oorspronkelijke aanneemovereenkomst vallen. Ook Top Expertise is hiervan uitgegaan in haar rapport. Bij de beantwoording van de vraag welke werkzaamheden nog door [bedrijf] moeten worden uitgevoerd staat ook het aanbrengen van elektra, isolatie, vloerverwarming en een anhydrietvloer genoemd.

Welke werkzaamheden moeten nog door [bedrijf] worden uitgevoerd (op basis van de offerte en de daarna tussen partijen gemaakte afspraken)? Op 2 februari 2022 dient [bedrijf] de volgende overeengekomen (herstel)werkzaamheden nog uit te voeren: Schoonmaken en opruimen van de kelders. Het met spoed verzorgen van de juiste en vereiste schoor- en stutvoorzieningen. Het slopen en verwijderen en van plintbekisting en zwelband. Het grondig schoonmaken en ruw maken van het beton ter plaatse van de plinten en stortnaden. Het vullen dichtmetselen en/of aanbrengen van stalen stutten in de toogconstructies. De resterende palen afstorten. De palen voorzien van stalen bokken. Het leveren en aanbrengen van een injectieslang rondom tussen de stekeinden. Het opnieuw stellen van de plintbekisting. Het storten van de plinten. Het vijzelen van de woningen volgens vijzelplan. Het vullen van de gaten rondom de paalkoppen met beton. Het tijdelijk opvangen van de vloeren ter plaatse van de nog te verwijderen gemetselde wanden. Het verwijderen en afvoeren van die wanden. De gaten voorzien van ankers en wapening en dichtstorten van de vloer. De betonvloeren aanhelen tot de op tekening aangegeven maatvoering. Afwatering voorzien in de betonnen plaat buiten. Het leveren en plaatsen van de stalen portalen. (…) Uitvlakken van de betonvloer tot geldende normen inzake vlakheid en afwerking Aanbrengen elektra, water en riool op de overeengekomen plaatsen, inclusief rioolpomp. Nieuwe nutsinvoeren en slaan van aardpen. Leveren en aanbrengen van harde persing isolatie purplaten. Leveren en installeren van vloerverwarming. Aanbrengen anhydrietvloer. Resterende werkzaamheden uitvoeren. Overgebleven grond afvoeren en bouwplaats opruimen. Het zij opgemerkt dat de oorspronkelijk overeengekomen vrije hoogte van 2400 mm, van souterrainvloer tot onderkant houten balklaag van de begane grondvloer, niet wordt gehaald. Na uitvlakken van de ruwe betonvloer, (…) wordt het al lastig om op 2.150 mm uit te komen. 2. Welk bedrag is redelijkerwijs gemoeid met het afronden van de werkzaamheden door een derde partij? Wij hebben de kosten, om het werk af te maken, geraamd op een totaalbedrag van € 216.000,-- inclusief btw voor de drie panden gemeenschappelijk. Gemiddeld € 72.000,-- per woning. (…) Eigenaren hebben voor dit werk offertes opgevraagd bij Funderingtechnieken De Coogh B.V. De geoffreerde werkzaamheden omvatten het afmaken van de fundering, maar niet het vijzelen en het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer. Deze offerte komt uit op een totaal van € 210.872,-- inclusief btw. Dit is per pand gemiddeld € 70.290,67 inclusief btw. Eigenaren hebben voor dit werk ook een offerte opgevraagd KMA Realisatie. De geoffreerde werkzaamheden omvatten het afmaken van de fundering, maar niet het vijzelen en het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer. Deze offerte komt uit op een totaal van € 230.483,35 inclusief btw. KMA Realisatie heeft deze werkzaamheden als volgt opgesplitst: (…) [adres 1] € 78.856,60 [toevoeging rechtbank: ter zitting heeft [betrokkene 2] toegelicht dat sprake is van een verschrijving en het totaalbedrag € 260.438,35 bedraagt en de kosten voor de woning € 88.856,60] (…) 3. Hoe beoordeelt u de kwaliteit van de door [bedrijf] uitgevoerde werkzaamheden? Voldoen de uitgevoerde werkzaamheden aan de eisen van goed en deugdelijk werk? Zo nee, waarom niet? De kwaliteit van het door [bedrijf] uitgevoerde werk is ver onder de maat en voldoet niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Het werk is niet voor niets door de gemeente stilgelegd. Wij noemen onder meer: (…) Er is nimmer in het werk gemeten/een laser gebruikt, [bedrijf] geeft ook tijdens het onderzoek aan dat hij niets heeft gemeten. De veiligheid laat te wensen over: de bouwplaats is een rommel, er zijn geen veiligheidsmaatregelen getroffen (stut voorzieningen, veilig werken met apparatuur, etc.). Er is geen V&G-plan opgesteld. Sloopwerk is uitgevoerd zonder stut- en stempelwerk uit te voeren. Ondanks aandringen door bewoners en constructeur zijn de stut- en stempelwerkzaamheden en/of de stalen portalen nog steeds niet aangebracht. Er is onvoldoende uitgegraven om op een vrije hoogte van 2.400 mm in het souterrain uit te komen. (…) In principe moet de plint waterdicht worden gerealiseerd. Aangezien de (rand)details en aansluitingen met bestaand niet even goed bereikbaar zijn, is het dringende advies om ter plaatse van de stortnaad met de betonvloer voorzieningen op te nemen, zoals bijvoorbeeld een injectieslang, waarmee een mogelijk toekomstige lekkage, op de stortnaad, kan worden geïnjecteerd. Een zwelband voldoet gewoonweg niet. Bovendien is het verkeerd aangebracht. (…) - De ruwe betonvloer is onvoldoende vlak gestort. (…) Ter plaatse zijn hoogteverschillen van meer dan 100 mm gemeten. (…) Er zijn geen waterkerende voorzieningen in de plinten opgenomen, de wanden en vloer zijn ter plaatse van de plinten ook niet voor-behandeld. De wapening is niet volgens tekening geplaatst en ontbreekt op meerdere plaatsen. Plintbekistingen zijn niet evenwijdig aan elkaar geplaatst. (…) - De werkzaamheden duren veel te lang, waardoor extra zakkingen en zettingen zijn ontstaan. 4.

Daarnaast vermeldt het rapport van Top Expertise onder vraag 2 dat bij de raming geen rekening is gehouden met kosten voor het vijzelen van de woning, maar inmiddels is duidelijk dat de woningen niet zullen worden gevijzeld omdat geen enkele aannemer zich aan het risico van daarbij optredende aanvullende schade wil branden. Hoewel [bedrijf] terecht heeft opgemerkt dat concrete schadebegroting het uitgangspunt is, heeft [eiser] ter zitting verklaard dat de fundering slechts in zoverre hersteld is dat de verdieping erboven als woonruimte gebruikt kan worden maar dat het souterrain zelf nog onder water staat. Dit betekent dat het werk niet volledig is afgerond en concrete schadebegroting nu nog niet mogelijk is. De rechtbank de schade van [eiser] op basis van het rapport van Top Expertise begroten. Daarbij zal aangesloten worden bij het door Top Expertise begrote bedrag van € 72.000,-, omdat dit de rechtbank – met inachtneming van de twee offertes – niet onaannemelijk voorkomt. Het verweer ten aanzien van de prijsstijgingen slaagt. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een prijsstijging van 10%. De rechtbank begroot de kosten voor het afronden van de werkzaamheden daarom op een totaal van € 72.000,- inclusief btw. ii) kosten herstel 5.20. Top Expertise heeft de kosten voor het herstel van de door [bedrijf] uitgevoerde werkzaamheden begroot op een totaalbedrag van € 240.000,- voor de drie woningen. Het gaat daarbij om het herstellen van de fundering op basis van de aanneemovereenkomsten, sloop/nieuwbouw van het betonwerk om deze op de juiste diepte aan te brengen om de overeengekomen vrije hoogte in het souterrain van 2.400 mm te behalen. In het rapport van Top Expertise is opgemerkt dat De Croon Realisatie een offerte voor de werkzaamheden in de woning heeft uitgebracht van € 47.056,90 inclusief btw, maar dat zij dit bedrag – bij het huidige prijspeil – te laag vindt ingeschat. Een oplossing waarbij de grond onder de keldervloer wordt afgegraven en de verdiepingsvloer circa 30 cm hoger wordt teruggeplaatst is bezwaarlijk omdat het probleem van de te ondiepe kelder wordt verschoven naar de beletage, alwaar de plafondhoogte fors verlaagd wordt en dit afbreuk doet aan het woongenot. De kosten voor het herstel van de vloeren wordt begroot op een bedrag van € 6.500,- inclusief btw. 5.21. [eiser] begroot – overeenkomstig het rapport van Top Expertise – de kosten voor het herstel van de stahoogte van 2.400 mm op een bedrag van € 80.000,- en voor het herstel van de vloeren op een bedrag van € 6.500,- inclusief btw. Daarnaast rekent [eiser] een opslag van 10% vanwege prijsstijgingen ten opzichte van het prijspeil van februari 2022. Verder betrekt [eiser] nog een bedrag van € 1.500,- inclusief btw bij zijn begroting op basis van het rapport van EMN voor schade die ziet op het herstellen van naadvorming bij de erker voorzijde en de porisowand bij de keuken. De totale herstelkosten bedragen volgens [eiser] daarmee € 96.650,- inclusief btw. 5.22. [bedrijf] voert verweer. [bedrijf] betwist dat de stahoogte een resultaatsverbintenis was en meent dat sprake was van een inspanningsverbintenis. Partijen hebben andersluidende afspraken gemaakt en [eiser] heeft ondubbelzinnig zijn recht op schadevergoeding prijsgegeven. Verder en dieper uitgraven was wellicht technisch mogelijk, maar alleen tegen forse meerkosten, hetgeen – in relatie tot de aanneemsom – disproportioneel is. Wat betreft het herstel van de vloeren geldt dat [eiser] de vloeren sowieso zou verwijderen, zodat herstel daarvan geen schade betreft en hij daarvoor ook geen (vervangende) schadevergoeding kan vorderen. Ook hebben partijen in de aanneemovereenkomst schadevergoeding dienaangaande uitgesloten. Voor zover wel kosten gevorderd kunnen worden, dan zijn de gevorderde kosten niet redelijk. Uitgaande van een offerte van Granietzuil bedragen de kosten voor het aanbrengen van twee vloeren € 3.872,00 inclusief btw. Voorts dient een aftrek plaats te vinden vanwege ‘nieuw voor oud’, waarbij [bedrijf] uitgaat van 50%. 5.23. De rechtbank oordeelt dat het realiseren van een stahoogte van 2.400 mm is opgenomen in de aanneemovereenkomst. Als door [eiser] toegelicht is dit aspect juist expliciet gewijzigd in de herziene offerte. Bij e-mail van 7 februari 2021 heeft [eiser] ook laten weten dat voor hem het belangrijkste is dat de uiteindelijk plafondhoogte 240 cm wordt. Ook daarna is meermaals gecommuniceerd over een minimale hoogte van 240 cm. Dat tijdens de uitvoering is gebleken dat – mede door verzakkingen – deze hoogte niet langer (financieel) haalbaar was betekent niet dat de afspraak daarmee een inspanningsverbintenis is geworden. Deze gewijzigde omstandigheden komen, gelet op de tekortkoming door [bedrijf], voor zijn rekening en risico. [eiser] heeft betwist dat hij afstand heeft gedaan van recht; de uitspraak “we maken geen gedoe van de verzakking of de oorzaak daarvan (…) zand erover” (3.22) moet worden gelezen in samenhang met de zin ervoor. Zijn verweer slaagt. De rechtbank stelt vast dat het terug krikken (vijzelen) van de woning voor rekening van [bedrijf] niet is gebeurd, zodat [bedrijf] geen beroep toekomt op de in dat kader – voorwaardelijk gedane – toezegging van [eiser]. De rechtbank acht het gevorderde bedrag van € 80.000,- eveneens redelijk. Voor het begroten van de kosten voor het herstel van de vloeren zal ook aangesloten worden bij de raming van Top Expertise van € 6.500,-. Door [bedrijf] is onvoldoende onderbouwd dat het herstel kan plaatsvinden middels een vloer waarvan de kosten lager zijn. In de offerte van Granietzuil staan nog door de opdrachtgever te verzorgen aspecten opgenomen. Dit zal extra kosten met zich meebrengen. [bedrijf]’s verweer aftrek oud voor nieuw faalt, omdat [eiser] geen voordeel heeft bij het herstel van de vloeren. Wederom heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een prijsstijging van 10% die voor rekening van [bedrijf] moet komen. Deze kosten zijn daarom niet toewijsbaar. Omdat [bedrijf] betoogt dat aangesloten moet worden bij het EMN rapport, wordt ook de gevorderde schade van € 1.500,- voor het herstellen van naadvorming redelijk geacht. Tussentijdse conclusie schadevergoeding 5.24. Concluderend komt de rechtbank tot het oordeel dat de door [eiser] geleden schade zal worden begroot op een bedrag van (€ 72.000 + € 80.000 + € 6.500 + € 1.500 – € 23.550 =) € 136.450,-. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf 24 januari 2022, de datum waarop [bedrijf] in verzuim is geraakt. Verklaring voor recht 5.25. [eiser] vordert daarnaast een verklaring voor recht dat [bedrijf] gehouden is schadevergoeding, nader op te maken bij staat, te betalen voor de kosten van het afmaken van de andere niet uitgevoerde werkzaamheden waaronder: a. a) het installeren van elektra, isolatie, vloerverwarming en anhydrietvloer b) de kosten van vijzelen, en c) vertragingsschade, waaronder de kosten voor dubbele lasten en schade door prijsstijging in de bouw. 5.26. [bedrijf] betoogt dat partijen zijn overeengekomen dat dit geen onderdeel (meer) is van de overeengekomen werkzaamheden. Hij verwijst in dat kader naar het rapport van Top Expertise. Deze vordering ligt daarom voor afwijzing gereed, aldus [bedrijf]. 5.27. De rechtbank heeft hiervoor al overwogen (zie 5.16) dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over het minderwerk. Dit betekent dat de onder a) vermelde werkzaamheden nog onder de oorspronkelijke aanneemovereenkomst vallen. Ook Top Expertise is hiervan uitgegaan in haar rapport. Bij de beantwoording van de vraag welke werkzaamheden nog door [bedrijf] moeten worden uitgevoerd staat ook het aanbrengen van elektra, isolatie, vloerverwarming en een anhydrietvloer genoemd.

Moeten er reeds door [bedrijf] uitgevoerde werkzaamheden hersteld worden? Zo ja, welk bedrag is redelijkerwijs gemoeid met het laten uitvoeren van noodzakelijke herstelwerkzaamheden door een derde partij? In dit verband verzoek ik u ook uw oordeel te geven over de constructievloer in het licht van de afspraak dat in het souterrain een stahoogte van 2.400 mm zou worden gerealiseerd. Daarnaast is een complexiteit dat de constructievloer scheef en onvolledig is aangebracht. Zoals in de rapportage vermeld en onder voorgaande vragen beantwoord, moeten er werkzaamheden hersteld worden. Aanvullend merken wij het volgende op: De panden zijn ernstig verzakt, waarvoor [bedrijf] reeds een vijzelplan heeft laten opstellen. De kosten voor het laten uitvoeren van dit vijzelplan worden geschat op een bedrag van € 150.000,-- inclusief btw voor de drie panden tezamen, mits de eigenaren hiervoor een aannemer kunnen vinden die dit werk wil uitvoeren. Het is daarbij zeer waarschijnlijk dat tijdens de vijzelwerkzaamheden aanvullende schade zal ontstaan. Als toch de overeengekomen vrije hoogte van 2.400 mm behaald moet worden, zal dit tegen forse kosten gerealiseerd kunnen worden. Wij noemen onder meer: - het verzorgen van aanvullende opvangconstructies; - de al gestorte betonvloer slopen en afvoeren; - een damwand slaan; - het tijdelijk onttrekken van grondwater; - het ontgraven van de kelder; - wapening vloer en plinten aanbrengen; - nieuwe betonvloer en plinten storten. De meerkosten, ten opzichte van de kosten voor het afmaken van de fundering op basis van de overeenkomsten, voor sloop/nieuwbouw van het betonwerk om deze, op de juiste diepte, aan te brengen, worden geschat op een totaalbedrag van € 240.000,-- inclusief btw voor de drie panden. In het dossier is een offerte aanwezig van De Croon Realisatie met een constructietekening van constructeur Tentij waarbij, in plaats van afgraven van de grond onder de keldervloer, de verdiepingsvloer circa 30 cm hoger wordt teruggeplaatst. Ook dat zijn ingrijpende werkzaamheden bestaande uit: - Plaatsen stut- en stempelconstructie op aangeven constructeur. - Verwijderen en afvoeren bestaande draagvloer begane grond. - Staalconstructie plaatsen (HE180B) en ligger (HE24OB). - Optrekken kelderwanden in houtskelet 38 x 121 met OSB [adres 3] mm. - Nieuwe balklaag 71x221 met underlayment 18 mm aanbrengen. De offerte voor het uitvoeren van deze werkzaamheden, in [adres 1], bedraagt € 47.056,90 inclusief btw. (…) 5. Bent u van mening dat er ten aanzien van de oorzaak van de verzakkingen een verwijt aan [bedrijf] valt te maken? (…) De constructieve berekeningen en tekeningen zijn hem ter hand gesteld en [bedrijf] heeft zich daar niet aan gehouden (stalen portalen en wapening ontbreken nog immer, evenals de vijzelkoppen). [bedrijf] heeft geen stempelplan gemaakt voor de (tijdelijke) ondersteuning van de bovenliggende constructies. [bedrijf] heeft stabiliteitswanden verwijderd zonder daarvoor (tijdelijke) stabiliteitsvoorzieningen te treffen. Hierdoor hebben de bewoners aan instortingsgevaar blootgestaan. [bedrijf] heeft een groot risico genomen door de funderingswerkzaamheden aan te nemen, zonder daarbij over de juiste kennis en expertise te beschikken. Het was de eerste keer dat [bedrijf] een dergelijk complex funderingsherstel uitvoerde en [bedrijf] heeft geen expertise ‘ingehuurd’ om de werkzaamheden tot een goed einde te brengen. [bedrijf] is overduidelijk tekortgeschoten in het uitvoeren van een gedegen (voor)onderzoek. [bedrijf] is op 26 mei 2021 bij [adres 2]-[adres 3] en op 10 juni 2021 bij [adres 1] aangevangen met het slopen van constructieve vloeren en draagmuren en vervolgens doorgegaan met het afgraven van de grond. Ondanks herhaaldelijk waarschuwen van constructeur en bewoners, heeft [bedrijf] verzuimd om stutmaatregelen te treffen in de souterrains. De tekeningen van de constructeur betreffende de stut- en stempelmaatregelen zijn niet opgevolgd. [bedrijf] heeft zelf geen stempelplan gemaakt voor de (tijdelijke) ondersteuning van de bovenliggende constructies. [bedrijf] heeft stabiliteitswanden verwijderd, zonder daarvoor (tijdelijke) stabiliteitsvoorzieningen te treffen. Hierdoor hebben de bewoners aan instortingsgevaar blootgestaan. (…) Door niet voldoende stutmaatregelen te nemen en door uit te graven is ernstige schade ontstaan. Het feit dat [bedrijf] niet adequaat genoeg (en snel genoeg) heeft gereageerd, maakt dat de situatie te lang heeft kunnen voortduren en de panden verder zijn verzakt. Tot op de dag van vandaag staan de panden niet veilig en vast. Toen bekend werd dat de panden aan het zakken waren, had [bedrijf] meteen actie moeten ondernemen en de situatie moeten stabiliseren. De oorzaak van de verzakkingen is een direct gevolg van de door [bedrijf] nagelaten en niet tijdig uitgevoerde overeengekomen werkzaamheden en daarmee een verwijtbare tekortkoming aan haar zijde. Als gevolg van het feit dat [bedrijf] tekort is geschoten in het leveren en plaatsen van de noodzakelijke stut- en schoorconstructies, werd zij op een gegeven moment genoodzaakt een viertal grout-injectiepalen aan te brengen. De meerkosten hiervan, alsmede de kosten voor vereiste stutmaatregelen, heeft [bedrijf] geheel bij de eigenaar van nummer [adres 1] in rekening gebracht. Onzes inziens is dat niet terecht. [bedrijf] heeft geen (nul) stand-opname gemaakt van de woningen bij start van de woningen en heeft ook geen tussentijdse controles gedaan om de verzakkingen te monitoren en/of zoveel als mogelijk te voorkomen. Na veel aandringen van bewoners zijn eind december 2021 een aantal stalen bokken over de heipalen geplaatst, waarmee de continue gestage verzakking goeddeels is gestopt. Het kwaad was toen echter al geschied. [bedrijf] heeft op alle hiervoor genoemde punten niet gehandeld zoals van een deugdelijk aannemer mag worden verwacht. [bedrijf] kan een verwijt worden gemaakt van een gebrekkige voorbereiding, het niet houden aan constructieve tekeningen en berekeningen, het niet maken van een stempelplan, het slopen zonder stutvoorzieningen, het ontbreken van controle en monitoring en het vervolgens niet nemen van maatregelen nadat [bedrijf] werd gewaarschuwd. 6. Is er door de verzakking schade ontstaan aan de woning van de eigenaar? Zo ja, kunt u deze schade(s) benoemen? Kunt u een inschatting maken van de kosten die met het herstel van deze schade(s) is gemoeid? Er is door de verzakking schade ontstaan in en aan de woningen.

Daarom moet [bedrijf] de kosten voor deze niet uitgevoerde werkzaamheden betalen. Dit geldt niet voor de kosten voor het vijzelen. Ter zitting heeft [eiser] immers verklaard dat de eigenaren van de andere woningen uit het woonblok niet meer willen vijzelen. Het is alleen mogelijk om het gehele woonblok te vijzelen en niet één woning afzonderlijk. Inmiddels zijn er ook werkzaamheden uitgevoerd die vijzelen onmogelijk hebben gemaakt, zodat [bedrijf] niet langer gehouden kan worden de schade voor het vijzelen te dragen. Wél kan [bedrijf] aansprakelijk worden gesteld voor vertragingsschade. Daarbij merkt de rechtbank op dat deze kosten om voor toewijzing in aanmerking te komen voldoende moeten worden onderbouwd. 5.28. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van sub a) en sub c) zal worden toegewezen. De vordering is niet toewijsbaar met betrekking tot de verklaring voor recht ter zake de kosten van het vijzelen (sub b). Factuur steunmaatregelen en grout-injectiepalen van € 10.352,54 5.29. In september 2021 heeft [eiser] de factuur van [bedrijf] van € 10.352,54 betaald. Deze factuur zag op het treffen van steunmaatregelen en het aanbrengen van grout-injectiepalen. [eiser] heeft destijds bezwaren geuit tegen deze factuur. Onder druk van de noodsituatie zag hij zich gedwongen om de factuur – onder protest – te betalen. Volgens [eiser] zijn deze kosten door de wanprestatie van [bedrijf] veroorzaakt. Bovendien vallen de kosten hoe dan ook onder de vaste aanneemsom omdat alles rondom de fundering en het stutwerk valt onder de aanneemovereenkomst. Volgens [eiser] moet [bedrijf] het bedrag van € 10.354,54 terugbetalen. 5.30. [bedrijf] betoogt dat de zakking niet aan [bedrijf] is toe te rekenen. De extra steunmaatregelen vinden hun oorzaak in de substantiële sloopwerkzaamheden van [eiser]. De getroffen extra maatregelen zijn geen onderdeel van, en niet voorzien bij het aangaan van de aanneemovereenkomst en daarom op goede gronden aan [eiser] in rekening gebracht, aldus nog altijd [bedrijf]. 5.31. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de kosten voor het nemen van steunmaatregelen en het aanbrengen van injectiepalen, in het verlengde van het hiervoor overwogene, voor rekening van [bedrijf] komen. Dit betekent dat [bedrijf] deze kosten – die onder protest zijn betaald – aan [eiser] moet terugbetalen. Het valt [bedrijf] aan te rekenen dat hij geen, dan wel te laat, steun- en stutmaatregelen heeft getroffen. De schade die [eiser] door de tekortkoming van [bedrijf] heeft geleden moet door [bedrijf] vergoed worden. De kosten waarop de factuur ziet zijn ontstaan door de tekortkoming van [bedrijf], zodat [eiser] niet gehouden was tot betaling van deze factuur. [bedrijf] moet de factuur daarom op grond van onverschuldigde betaling terugbetalen. 5.32. De wettelijke rente zal toegewezen vanaf het moment van betaling van de factuur, te weten 1 november 2021. Kosten deskundigen 5.33. [eiser] heeft bij dagvaarding een vordering ingesteld die ziet op veroordeling van [bedrijf] tot betaling van de kosten van de deskundigen. Omdat op dat moment het deskundigenrapport van Top Expertise nog niet definitief was, heeft [eiser] destijds de kosten begroot op een bedrag van € 5.000,- onder de aanzegging dat hij deze kosten bij eis zal wijzigen. Deze vordering is bij de conclusie vermeerdering en verandering van eis echter ongewijzigd gebleven. [eiser] heeft nagelaten de kosten van de deskundigen nader te onderbouwen, terwijl het definitieve deskundigenrapport dateert van 1 augustus 2022 en vanaf dat moment de kosten inzichtelijk moeten zijn geweest. [eiser] was niet de enige opdrachtgever van de deskundige en niet duidelijk is of en zo ja welk deel van de kosten van de deskundige voor zijn rekening zijn gekomen, mede gelet op het feit dat er rechtsbijstandsverzekeraars bij zijn betrokken. De vordering zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Buitengerechtelijke kosten 5.34. [eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] niet (voldoende onderbouwd) gesteld heeft dat hij daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen. Uitvoerbaar bij voorraad 5.35. [bedrijf] maakt bezwaar tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad vanwege het feit dat [eiser] beslag heeft gelegd op de woning van [bedrijf] en het restitutierisico. Als na een veroordeling het conservatoir beslag wordt omgezet in een executoriaal beslag en tot executie wordt overgegaan middels verkoop van de woning van [bedrijf], dan ontstaat een onomkeerbare situatie, aldus [bedrijf]. 5.36. Het uitgangspunt van het wettelijke systeem is dat een vonnis onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van in dit geval [bedrijf] zwaarder weegt dan het belang van [eiser], bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Niet valt in te zien dat het door [bedrijf] geschetste belang zwaarder weegt dan het belang van [eiser] om na een veroordeling het souterrain te kunnen laten herstellen tot de beoogde leefruimte. De woning van [eiser] is deels onbewoonbaar, omdat het souterrain in de woning – blijkens de verklaring van [eiser] – nog steeds onder water staat. Proceskosten 5.37. [bedrijf] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eiser] op basis van het toegewezen bedrag op: - dagvaarding € 127,43 - griffierecht 2.277,00 - salaris advocaat 3.760,00 (2,0 punten × tarief € 1.880,00) Totaal € 6.164,43 5.38. [eiser] vordert daarnaast veroordeling van [bedrijf] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden. in reconventie Restant aanneemsom 5.39. [bedrijf] maakt aanspraak op betaling door [eiser] van het restant van de aanneemsom. Zij vordert een bedrag van € 8.000,- inclusief btw (factuur VOR 2022001) voor het gereedkomen van de funderingspalen. Daarnaast maakt [bedrijf] aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten van € 775,00, omdat de hiervoor genoemde factuur ten onrechte onbetaald is gelaten. Ook vordert [bedrijf] een bedrag van € 6.190,65, zijnde het restant van de aanneemsom onder aftrek van voornoemde factuur. 5.40. In conventie heeft de rechtbank overwogen dat bij de berekening van de schadevergoeding een vergelijking moet worden gemaakt, waarbij het restant van de aanneemsom in mindering moet worden gebracht (zie 5.16). Daar is overwogen dat het in mindering te brengen bedrag € 23.550 bedraagt. Dit bedrag komt overeen met het door [bedrijf] gestelde bedrag, omdat [bedrijf] in zijn berekening ook een post minderwerk in aanmerking neemt van € [adres 3].359,35. De door [bedrijf] genoemde bedragen van € 8.000,- en € 6.190,65 en € [adres 3].359,35 tellen op tot een bedrag van in totaal € 23.550,-.

Moeten er reeds door [bedrijf] uitgevoerde werkzaamheden hersteld worden? Zo ja, welk bedrag is redelijkerwijs gemoeid met het laten uitvoeren van noodzakelijke herstelwerkzaamheden door een derde partij? In dit verband verzoek ik u ook uw oordeel te geven over de constructievloer in het licht van de afspraak dat in het souterrain een stahoogte van 2.400 mm zou worden gerealiseerd. Daarnaast is een complexiteit dat de constructievloer scheef en onvolledig is aangebracht. Zoals in de rapportage vermeld en onder voorgaande vragen beantwoord, moeten er werkzaamheden hersteld worden. Aanvullend merken wij het volgende op: De panden zijn ernstig verzakt, waarvoor [bedrijf] reeds een vijzelplan heeft laten opstellen. De kosten voor het laten uitvoeren van dit vijzelplan worden geschat op een bedrag van € 150.000,-- inclusief btw voor de drie panden tezamen, mits de eigenaren hiervoor een aannemer kunnen vinden die dit werk wil uitvoeren. Het is daarbij zeer waarschijnlijk dat tijdens de vijzelwerkzaamheden aanvullende schade zal ontstaan. Als toch de overeengekomen vrije hoogte van 2.400 mm behaald moet worden, zal dit tegen forse kosten gerealiseerd kunnen worden. Wij noemen onder meer: - het verzorgen van aanvullende opvangconstructies; - de al gestorte betonvloer slopen en afvoeren; - een damwand slaan; - het tijdelijk onttrekken van grondwater; - het ontgraven van de kelder; - wapening vloer en plinten aanbrengen; - nieuwe betonvloer en plinten storten. De meerkosten, ten opzichte van de kosten voor het afmaken van de fundering op basis van de overeenkomsten, voor sloop/nieuwbouw van het betonwerk om deze, op de juiste diepte, aan te brengen, worden geschat op een totaalbedrag van € 240.000,-- inclusief btw voor de drie panden. In het dossier is een offerte aanwezig van De Croon Realisatie met een constructietekening van constructeur Tentij waarbij, in plaats van afgraven van de grond onder de keldervloer, de verdiepingsvloer circa 30 cm hoger wordt teruggeplaatst. Ook dat zijn ingrijpende werkzaamheden bestaande uit: - Plaatsen stut- en stempelconstructie op aangeven constructeur. - Verwijderen en afvoeren bestaande draagvloer begane grond. - Staalconstructie plaatsen (HE180B) en ligger (HE24OB). - Optrekken kelderwanden in houtskelet 38 x 121 met OSB [adres 3] mm. - Nieuwe balklaag 71x221 met underlayment 18 mm aanbrengen. De offerte voor het uitvoeren van deze werkzaamheden, in [adres 1], bedraagt € 47.056,90 inclusief btw. (…) 5. Bent u van mening dat er ten aanzien van de oorzaak van de verzakkingen een verwijt aan [bedrijf] valt te maken? (…) De constructieve berekeningen en tekeningen zijn hem ter hand gesteld en [bedrijf] heeft zich daar niet aan gehouden (stalen portalen en wapening ontbreken nog immer, evenals de vijzelkoppen). [bedrijf] heeft geen stempelplan gemaakt voor de (tijdelijke) ondersteuning van de bovenliggende constructies. [bedrijf] heeft stabiliteitswanden verwijderd zonder daarvoor (tijdelijke) stabiliteitsvoorzieningen te treffen. Hierdoor hebben de bewoners aan instortingsgevaar blootgestaan. [bedrijf] heeft een groot risico genomen door de funderingswerkzaamheden aan te nemen, zonder daarbij over de juiste kennis en expertise te beschikken. Het was de eerste keer dat [bedrijf] een dergelijk complex funderingsherstel uitvoerde en [bedrijf] heeft geen expertise ‘ingehuurd’ om de werkzaamheden tot een goed einde te brengen. [bedrijf] is overduidelijk tekortgeschoten in het uitvoeren van een gedegen (voor)onderzoek. [bedrijf] is op 26 mei 2021 bij [adres 2]-[adres 3] en op 10 juni 2021 bij [adres 1] aangevangen met het slopen van constructieve vloeren en draagmuren en vervolgens doorgegaan met het afgraven van de grond. Ondanks herhaaldelijk waarschuwen van constructeur en bewoners, heeft [bedrijf] verzuimd om stutmaatregelen te treffen in de souterrains. De tekeningen van de constructeur betreffende de stut- en stempelmaatregelen zijn niet opgevolgd. [bedrijf] heeft zelf geen stempelplan gemaakt voor de (tijdelijke) ondersteuning van de bovenliggende constructies. [bedrijf] heeft stabiliteitswanden verwijderd, zonder daarvoor (tijdelijke) stabiliteitsvoorzieningen te treffen. Hierdoor hebben de bewoners aan instortingsgevaar blootgestaan. (…) Door niet voldoende stutmaatregelen te nemen en door uit te graven is ernstige schade ontstaan. Het feit dat [bedrijf] niet adequaat genoeg (en snel genoeg) heeft gereageerd, maakt dat de situatie te lang heeft kunnen voortduren en de panden verder zijn verzakt. Tot op de dag van vandaag staan de panden niet veilig en vast. Toen bekend werd dat de panden aan het zakken waren, had [bedrijf] meteen actie moeten ondernemen en de situatie moeten stabiliseren. De oorzaak van de verzakkingen is een direct gevolg van de door [bedrijf] nagelaten en niet tijdig uitgevoerde overeengekomen werkzaamheden en daarmee een verwijtbare tekortkoming aan haar zijde. Als gevolg van het feit dat [bedrijf] tekort is geschoten in het leveren en plaatsen van de noodzakelijke stut- en schoorconstructies, werd zij op een gegeven moment genoodzaakt een viertal grout-injectiepalen aan te brengen. De meerkosten hiervan, alsmede de kosten voor vereiste stutmaatregelen, heeft [bedrijf] geheel bij de eigenaar van nummer [adres 1] in rekening gebracht. Onzes inziens is dat niet terecht. [bedrijf] heeft geen (nul) stand-opname gemaakt van de woningen bij start van de woningen en heeft ook geen tussentijdse controles gedaan om de verzakkingen te monitoren en/of zoveel als mogelijk te voorkomen. Na veel aandringen van bewoners zijn eind december 2021 een aantal stalen bokken over de heipalen geplaatst, waarmee de continue gestage verzakking goeddeels is gestopt. Het kwaad was toen echter al geschied. [bedrijf] heeft op alle hiervoor genoemde punten niet gehandeld zoals van een deugdelijk aannemer mag worden verwacht. [bedrijf] kan een verwijt worden gemaakt van een gebrekkige voorbereiding, het niet houden aan constructieve tekeningen en berekeningen, het niet maken van een stempelplan, het slopen zonder stutvoorzieningen, het ontbreken van controle en monitoring en het vervolgens niet nemen van maatregelen nadat [bedrijf] werd gewaarschuwd. 6. Is er door de verzakking schade ontstaan aan de woning van de eigenaar? Zo ja, kunt u deze schade(s) benoemen? Kunt u een inschatting maken van de kosten die met het herstel van deze schade(s) is gemoeid? Er is door de verzakking schade ontstaan in en aan de woningen.

Daarom moet [bedrijf] de kosten voor deze niet uitgevoerde werkzaamheden betalen. Dit geldt niet voor de kosten voor het vijzelen. Ter zitting heeft [eiser] immers verklaard dat de eigenaren van de andere woningen uit het woonblok niet meer willen vijzelen. Het is alleen mogelijk om het gehele woonblok te vijzelen en niet één woning afzonderlijk. Inmiddels zijn er ook werkzaamheden uitgevoerd die vijzelen onmogelijk hebben gemaakt, zodat [bedrijf] niet langer gehouden kan worden de schade voor het vijzelen te dragen. Wél kan [bedrijf] aansprakelijk worden gesteld voor vertragingsschade. Daarbij merkt de rechtbank op dat deze kosten om voor toewijzing in aanmerking te komen voldoende moeten worden onderbouwd. 5.28. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van sub a) en sub c) zal worden toegewezen. De vordering is niet toewijsbaar met betrekking tot de verklaring voor recht ter zake de kosten van het vijzelen (sub b). Factuur steunmaatregelen en grout-injectiepalen van € 10.352,54 5.29. In september 2021 heeft [eiser] de factuur van [bedrijf] van € 10.352,54 betaald. Deze factuur zag op het treffen van steunmaatregelen en het aanbrengen van grout-injectiepalen. [eiser] heeft destijds bezwaren geuit tegen deze factuur. Onder druk van de noodsituatie zag hij zich gedwongen om de factuur – onder protest – te betalen. Volgens [eiser] zijn deze kosten door de wanprestatie van [bedrijf] veroorzaakt. Bovendien vallen de kosten hoe dan ook onder de vaste aanneemsom omdat alles rondom de fundering en het stutwerk valt onder de aanneemovereenkomst. Volgens [eiser] moet [bedrijf] het bedrag van € 10.354,54 terugbetalen. 5.30. [bedrijf] betoogt dat de zakking niet aan [bedrijf] is toe te rekenen. De extra steunmaatregelen vinden hun oorzaak in de substantiële sloopwerkzaamheden van [eiser]. De getroffen extra maatregelen zijn geen onderdeel van, en niet voorzien bij het aangaan van de aanneemovereenkomst en daarom op goede gronden aan [eiser] in rekening gebracht, aldus nog altijd [bedrijf]. 5.31. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de kosten voor het nemen van steunmaatregelen en het aanbrengen van injectiepalen, in het verlengde van het hiervoor overwogene, voor rekening van [bedrijf] komen. Dit betekent dat [bedrijf] deze kosten – die onder protest zijn betaald – aan [eiser] moet terugbetalen. Het valt [bedrijf] aan te rekenen dat hij geen, dan wel te laat, steun- en stutmaatregelen heeft getroffen. De schade die [eiser] door de tekortkoming van [bedrijf] heeft geleden moet door [bedrijf] vergoed worden. De kosten waarop de factuur ziet zijn ontstaan door de tekortkoming van [bedrijf], zodat [eiser] niet gehouden was tot betaling van deze factuur. [bedrijf] moet de factuur daarom op grond van onverschuldigde betaling terugbetalen. 5.32. De wettelijke rente zal toegewezen vanaf het moment van betaling van de factuur, te weten 1 november 2021. Kosten deskundigen 5.33. [eiser] heeft bij dagvaarding een vordering ingesteld die ziet op veroordeling van [bedrijf] tot betaling van de kosten van de deskundigen. Omdat op dat moment het deskundigenrapport van Top Expertise nog niet definitief was, heeft [eiser] destijds de kosten begroot op een bedrag van € 5.000,- onder de aanzegging dat hij deze kosten bij eis zal wijzigen. Deze vordering is bij de conclusie vermeerdering en verandering van eis echter ongewijzigd gebleven. [eiser] heeft nagelaten de kosten van de deskundigen nader te onderbouwen, terwijl het definitieve deskundigenrapport dateert van 1 augustus 2022 en vanaf dat moment de kosten inzichtelijk moeten zijn geweest. [eiser] was niet de enige opdrachtgever van de deskundige en niet duidelijk is of en zo ja welk deel van de kosten van de deskundige voor zijn rekening zijn gekomen, mede gelet op het feit dat er rechtsbijstandsverzekeraars bij zijn betrokken. De vordering zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Buitengerechtelijke kosten 5.34. [eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] niet (voldoende onderbouwd) gesteld heeft dat hij daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen. Uitvoerbaar bij voorraad 5.35. [bedrijf] maakt bezwaar tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad vanwege het feit dat [eiser] beslag heeft gelegd op de woning van [bedrijf] en het restitutierisico. Als na een veroordeling het conservatoir beslag wordt omgezet in een executoriaal beslag en tot executie wordt overgegaan middels verkoop van de woning van [bedrijf], dan ontstaat een onomkeerbare situatie, aldus [bedrijf]. 5.36. Het uitgangspunt van het wettelijke systeem is dat een vonnis onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van in dit geval [bedrijf] zwaarder weegt dan het belang van [eiser], bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Niet valt in te zien dat het door [bedrijf] geschetste belang zwaarder weegt dan het belang van [eiser] om na een veroordeling het souterrain te kunnen laten herstellen tot de beoogde leefruimte. De woning van [eiser] is deels onbewoonbaar, omdat het souterrain in de woning – blijkens de verklaring van [eiser] – nog steeds onder water staat. Proceskosten 5.37. [bedrijf] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eiser] op basis van het toegewezen bedrag op: - dagvaarding € 127,43 - griffierecht 2.277,00 - salaris advocaat 3.760,00 (2,0 punten × tarief € 1.880,00) Totaal € 6.164,43 5.38. [eiser] vordert daarnaast veroordeling van [bedrijf] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden. in reconventie Restant aanneemsom 5.39. [bedrijf] maakt aanspraak op betaling door [eiser] van het restant van de aanneemsom. Zij vordert een bedrag van € 8.000,- inclusief btw (factuur VOR 2022001) voor het gereedkomen van de funderingspalen. Daarnaast maakt [bedrijf] aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten van € 775,00, omdat de hiervoor genoemde factuur ten onrechte onbetaald is gelaten. Ook vordert [bedrijf] een bedrag van € 6.190,65, zijnde het restant van de aanneemsom onder aftrek van voornoemde factuur. 5.40. In conventie heeft de rechtbank overwogen dat bij de berekening van de schadevergoeding een vergelijking moet worden gemaakt, waarbij het restant van de aanneemsom in mindering moet worden gebracht (zie 5.16). Daar is overwogen dat het in mindering te brengen bedrag € 23.550 bedraagt. Dit bedrag komt overeen met het door [bedrijf] gestelde bedrag, omdat [bedrijf] in zijn berekening ook een post minderwerk in aanmerking neemt van € [adres 3].359,35. De door [bedrijf] genoemde bedragen van € 8.000,- en € 6.190,65 en € [adres 3].359,35 tellen op tot een bedrag van in totaal € 23.550,-.