ECLI:NL:RBNHO:2024:1057

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Alkmaar Zaaknummer: C/15/346572 / KG ZA 23-648 Vonnis in kort geding van 7 februari 2024 in de zaak van V.O.F. [naam], gevestigd te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [V.O.F.] , advocaat: mr. I.C. Blomsma te Haarlem, tegen 1 [gedaagde 1] , hierna te noemen: [gedaagde 1] 2. [gedaagde 2], hierna te noemen: [gedaagde 2] beide wonende te [woonplaats] , advocaat: mr. K. Hollenberg te Alkmaar, gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde 2] c.s. en ieder afzonderlijk als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De zaak in het kort In onderhavige kort geding procedure vordert [V.O.F.] verwijdering van het hekwerk en de poort in de steeg. De voorzieningenrechter wijst de vordering tegen [gedaagde 1] toe. Partijen zijn overeengekomen dat de steeg om meerdere redenen onbebouwd zal blijven. Het beroep van [gedaagde 1] dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling wordt verworpen. De verwachting van [gedaagde 1] dat de samenwerking tussen partijen succesvol zou eindigen geen werkelijkheid is gebleken, dient te worden aangemerkt als een toekomstige omstandigheid die voor rekening van [gedaagde 1] dient te blijven. Daarnaast is de voorzieningenrechter van oordeel dat de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst inhield dat er ook geen hekwerk op de erfgrens en een poort buiten zouden worden geplaatst zoals hier aan de orde. Tot slot is de vordering in reconventie, tot het verwijderen en/of blinderen van ramen van de appartementen van [V.O.F.] afgewezen omdat [gedaagde 1] geen spoedeisend belang heeft.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 5 januari 2024 met producties 1 tot en met 35; - de brief van 12 januari 2024 van [V.O.F.] met productie 36; - de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] c.s. met producties 1 tot en met 16; - de mondelinge behandeling van 16 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de pleitnota van [gedaagde 2] c.s.; - de pleitnota van [V.O.F.] . 1.2. Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden tot 24 januari 2024, zodat partijen de gelegenheid hadden de zaak alsnog via een minnelijke schikking op te lossen. Dat is niet gelukt. De datum van het vonnis is vervolgens bepaald op vandaag. 2De uitgangspunten 2.1. [V.O.F.] is opgericht op [dag] 2019. [V.O.F.] richt zich op projectontwikkeling. Haar (beherende) vennoten zijn: [vennoot 1] , [vennoot 2] en [vennoot 3] . De vennoten van [V.O.F.] hebben het perceel aan de [adres 1] te [woonplaats] , kadastraal bekend als [woonplaats] [perceel] gekocht en geleverd gekregen. 2.2. [gedaagde 1] is eigenaar van het naastgelegen perceel aan de [adres 2] , kadastraal bekend als [woonplaats] […] . Het perceel van [adres 3] is eigendom van [gedaagde 2] , de vader van [gedaagde 1] . 2.3. In het pand aan de [adres 3] is de vennootschap onder firma [gedaagde 2] [bedrijf] gevestigd. Dit is het bedrijf van [gedaagde 1] en zijn ouders. 2.4. Tussen de percelen [adres 1] en [adres 2] loopt een steeg van circa 3,4 meter breed, waarvan 1,2 meter op het perceel van [V.O.F.] ligt en 2,2 meter op het perceel van [gedaagde 1] (hierna: de steeg). 2.5. Ten behoeve van de percelen [adres 4] en [adres 3] en ten laste van perceel[adres 2] en ten behoeve van perceel [adres 4] en ten laste van perceel [adres 3] is een erfdienstbaarheid gevestigd. Deze erfdienstbaarheid houdt in het recht van in- uit- en doorgang van en naar de [adres 5] door de gang ten zuiden van het middendeel, over het tegelpad ten zuiden van [adres 2] door de steeg aan de noordoostzijde van dat perceel. 2.6. Op 28 juli 2019 heeft [betrokkene] met [gedaagde 1] gesproken over herontwikkeling van de percelen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . Besproken is dat meerdere appartementen met parkeerplaatsen gerealiseerd zouden worden op het perceel [adres 1] en aan de achterzijde van de percelen van [gedaagde 2] c.s. (hierna: het plan). 2.7. De eerste tekeningen van het plan, gemaakt door [V.O.F.] , dateren van 11 november 2019. Deze zijn direct met [gedaagde 2] c.s. gedeeld. Op deze tekeningen is het plan vastgelegd om twee appartementen en 6 garages te ontwikkelen op het perceel van [gedaagde 2] c.s. 2.8. Op 27 december 2019 heeft [betrokkene] bij de gemeente [woonplaats] een conceptaanvraag ruimtelijke plannen ingediend voor het realiseren van een winkel en negen appartementen op het perceel [adres 1] . 2.9. Bij brief van 5 maart 2020 heeft de gemeente [woonplaats] onder voorwaarden ingestemd met de conceptaanvraag. De gemeente heeft aangegeven dat het plan in strijd is met het geldende bestemmingsplan, omdat er deels wordt gebouwd buiten het bouwvlak. Zij heeft [betrokkene] geadviseerd een partiële herziening van het bestemmingsplan aan te vragen. Daarnaast heeft de gemeente meegedeeld dat voor het uitvoeren van de bouwactiviteiten een omgevingsvergunning nodig is. 2.10. Bij e-mail van 22 maart 2020 heeft [betrokkene] het volgende, voor zover van belang, aan [gedaagde 1] bericht:“Hierbij even de tussen stand hoe we er momenteel voor staan. De afgelopen weken hebben we antwoord gehad van de gemeente [woonplaats] met de volgende opmerkingen t.w. - Het hoofd gebouw (winkel + appartementen) mag zo zonder problemen worden gebouwd, valt binnen het bestemmingsplan. - Het achterste appartement en de 2 appartementen van [gedaagde 2] , hiervoor moet een bestemmingsplan wijziging voor worden aangevraagd. (…) - Wat we willen doen is het hoofdgebouw bouwvergunning aanvragen en het achterste app/ en de 2 app van jullie mee laten lopen in een kruimel vergunning (…) - Het wijzigen van het bestemmingsplan is nogal een juridische gebeuren wat wij willen laten uitvoeren door [adviesbureau] [woonplaats] (…). - Hiervoor moeten we kosten gaan maken ca € 15.000,- (…)” 2.11. [gedaagde 1] heeft hiermee ingestemd tijdens een gesprek dat plaatsvond op 25 maart 2020. 2.12. Op 23 augustus 2020 hebben [V.O.F.] en de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten met betrekking tot het plan. 2.13. Op 9 februari 2021 hebben de vennoten van [V.O.F.] , als eigenaar van [perceel] , en [gedaagde 1] , als eigenaar van [perceel 2] , een overeenkomst ondertekend (hierna: de overeenkomst van 9 februari 2021). In de overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende overeengekomen: “verklaren hierbij te zijn overeengekomen dat de buitenruimte (steeg) c.q. vrijblijvende luchtruimte, van het perceel kad. bekend gemeente [woonplaats] [perceel 2] , onbebouwd zal blijven in verband met o.a.: - de toegankelijkheid van beide percelen en alle appartementen; - de stallingruimte voor de beide percelen en alle appartementen; - de daglichttoetreding voor de appartementen 1 t/m 6, vlgs. het Bouwbesluit 2012, artikel 3.75, lid 3 onder b; - de luchtverversing voor de appartementen 1 t/m 6, vlgs, het Bouwbesluit 2012, artikel 3.33, lid 3; - de spuivoorzieningen voor de appartementen 1 t/m 6, vlgs. het Bouwbesluit 2012, artikel 3.43, lid 3;” 2.14. Vanaf 1 december 2020 zijn diverse malen door [architectenbureau] gemaakte (aangepaste) tekeningen van het plan gedeeld met [gedaagde 2] c.s. in zijn [winkel] . Dat is laatstelijk gebeurd met de definitieve tekeningen van het plan die dateren van 7 mei 2021. 2.15. Op 11 mei 2021 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan “ [adres 1] te [woonplaats] ” vastgesteld. De gemeente heeft ook een omgevingsvergunning voor het plan verleend. 2.16. Na goedkeuring van het bestemmingsplan en de verlening van de omgevingsvergunning heeft [V.O.F.] op grond van het definitieve plan een calculatie gemaakt van de benodigde materialen en werkzaamheden van het project. Voor alle werkzaamheden aan de twee appartementen met zes parkeerplaatsen op het perceel [adres 1] werd door [V.O.F.] een overzicht van de kosten gemaakt ten bedrage van € 569.337,07 incl. btw. 2.17. Op 1 juli 2021 heeft [betrokkene] een door [V.O.F.] gemaakt “Overzicht ontwikkelingskosten” aan [gedaagde 1] afgegeven. Hieruit komt naar voren dat de ontwikkelingskosten in verband met het project € 71.648,15 inclusief btw bedragen. Aangezien van het totale plan 2/3 deel op het perceel van [V.O.F.] gerealiseerd zou worden en 1/3 op het perceel van [gedaagde 2] c.s. heeft [V.O.F.] deze kosten volgens die verdeelsleutel verdeeld. Dit komt neer op een bedrag van € 23.882,72 inclusief btw voor [gedaagde 2] c.s. 2.18. Bij e-mailbericht van 12 juli 2021 heeft [gedaagde 1] het volgende aan [betrokkene] meegedeeld:“de familie [gedaagde 2] heeft de offerte doorgenomen en met derden besproken. Helaas kunnen wij niet akkoord gaan met deze offerte. De situatie is dusdanig gewijzigd t.o.v. 1,5 jaar geleden dat een oplossing ver weg is.

3.1. [V.O.F.] vordert [gedaagde 2] c.s. te veroordelen tot het verwijderen van het hekwerk en de poort in de steeg c.q. vrijblijvende luchtruimte van het perceel van [gedaagde 1] op straffe van een dwangsom en tot betaling van de proceskosten en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. [V.O.F.] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde 2] c.s. de overeenkomst van 9 februari 2021 niet na komt en heeft met de door hem opgeworpen blokkades de toegang belemmerd. Volgens [V.O.F.] omvat de overeenkomst onder meer de afspraak dat de steeg onbebouwd (en dus leeg) moet blijven (mede ten behoeve van de toegankelijkheid van de steeg) en dat de appartementseigenaren, [V.O.F.] en [gedaagde 2] c.s. een recht van overpad hebben. 3.3. [gedaagde 2] c.s. voert verweer. Volgens [gedaagde 2] c.s. is [gedaagde 2] geen partij bij de afspraken en staan het hek en de poort ook niet op zijn perceel. Verder betoogt [gedaagde 2] c.s. dat de overeenkomst van 9 februari 2021 tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Bij een juiste voorstelling van zaken had [gedaagde 1] deze afspraken niet gemaakt. Als [gedaagde 1] wist dat hij € 570.000,- moest betalen voor de ontwikkeling van de appartementen dan had hij de overeenkomst van 9 februari 2021 niet gesloten. [gedaagde 1] vernietigt de overeenkomst. Daarnaast voert [gedaagde 1] als verweer dat een hek op de erfgrens en een poort buiten het bereik van de overeenkomst van 9 februari 2021 valt. Partijen hadden met de afspraken de bedoeling om de gemeenteraad te laten zien dat alle parkeerplaatsen op eigen terrein voldoende bereikbaar zouden blijven doordat het perceel van [gedaagde 1] onbebouwd zou blijven. Op het moment van het sluiten van de overeenkomst verkeerde [gedaagde 1] nog in de veronderstelling zelf belang te hebben bij de ontwikkeling. De afspraken waren niet bedoeld om een hekwerk of poort uit te sluiten. 3.4. [gedaagde 1] vordert in reconventie [V.O.F.] te bevelen de door hen respectievelijk haar binnen de grenslijn van twee meter van het perceel van [gedaagde 1] aangebrachte muuropeningen (ramen) in het appartementencomplex staande en gelegen op het perceel kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] , [sectie] te verwijderen en verwijderd te houden althans permanent vaststaand en ondoorzichtig te maken en te houden, op straffe van een dwangsom. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In conventie 4.1. Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als daarbij een spoedeisend belang bestaat. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 4.2. Het spoedeisend belang volgt genoegzaam uit de aard van de zaak en de stellingen van [V.O.F.] en is ook niet betwist. 4.3. Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Vernietiging overeenkomst op grond van dwaling 4.4. De vordering voor zover gericht tegen [gedaagde 2] wordt afgewezen. Het hekwerk en de poort waarvan [V.O.F.] verwijdering vordert, staat op het perceel van [gedaagde 1] en niet op dat van [gedaagde 2] . Bovendien is [gedaagde 2] geen partij bij de overeenkomst van 9 februari 2021. 4.5. De voorzieningenrechter stelt voorop dat [V.O.F.] en [gedaagde 1] op 9 februari 2021 een overeenkomst hebben gesloten. [gedaagde 1] heeft als primair verweer gevoerd dat de overeenkomst van 9 februari 2021 vernietigbaar is op grond van dwaling (artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek [BW]). Op [gedaagde 1] rust de plicht voldoende feiten en omstandigheden voor die stelling aan te voeren en deze, zo nodig, te bewijzen. 4.6. Volgens [gedaagde 1] had hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst van 9 februari 2021 niet gesloten. Het gemeentelijk beleid vereiste dat [V.O.F.] voor de ontwikkeling van meer appartementen op [adres 1] moest voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. [gedaagde 1] heeft een toegangspad dat ook aansluit op [adres 1] . Om die reden is hij betrokken geraakt bij het plan. In het eerste gesprek heeft [gedaagde 1] zijn bereidheid uitgesproken om zijn perceel beschikbaar te stellen maar daar moest iets tegenover staan. Volgens [gedaagde 1] heeft hij al in 2019 meegedeeld dat zijn bestaande schuur ruimte kon maken voor twee appartementen en dat hij daar niet meer dan € 150.000,- voor over zou hebben. Pas twee jaar later, na het verkrijgen van een omgevingsvergunning, heeft [V.O.F.] aan [gedaagde 2] c.s. meegedeeld dat de kosten voor de realisatie van de twee appartementen circa € 570.000,- zou bedragen. Als [gedaagde 1] wist dat hij € 570.000,- zou moeten betalen voor de ontwikkeling dan had hij de overeenkomst op 9 februari 2021 niet getekend. 4.7. De voorzieningenrechter vindt niet aannemelijk dat het beroep op dwaling in een bodemprocedure zal slagen. Aangenomen kan worden dat [gedaagde 1] met bepaalde verwachtingen over het slagen van het project met [V.O.F.] de overeenkomst van 9 februari 2021 heeft ondertekend. Op grond van artikel 6:228 lid 2 BW kan een vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft. De omstandigheid dat de verwachting van [gedaagde 1] geen werkelijkheid is geworden, is een dergelijke toekomstige omstandigheid, die voor rekening van [gedaagde 1] dient te blijven. Het beroep op dwaling zal om die reden worden verworpen. Inhoud en uitleg overeenkomst 4.8. Verder heeft [gedaagde 1] betoogd dat partijen met de afspraken in de overeenkomst van 9 februari 2021 louter de bedoeling hadden om de gemeenteraad te laten zien dat alle parkeerplaatsen op eigen terrein voldoende bereikbaar zouden blijven doordat het perceel van [gedaagde 1] onbebouwd zou blijven. Partijen hebben met het ‘onbebouwd’ laten van het toegangspad bedoeld om uitsluitend de doorgang naar de parkeerplaatsen op het achtererf te waarborgen door geen aan-, uit of verbouw van het pand van [gedaagde 1] op het toegangspad te plegen, aldus [gedaagde 1] . Een transparant en open hekwerk zoals thans door hem is geplaatst, heeft geen enkel nadelig effect op de in de overeenkomst van 9 februari 2021 aangehaalde normen uit het Bouwbesluit en zijn dus toegestaan. 4.9. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Partijen twisten, onder meer, over de uitleg van overeenkomst van 9 februari 2021. Voor de uitleg van een overeenkomst komt het niet louter aan op de letterlijke bewoordingen ervan, maar ook op hetgeen partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mochten afleiden en verwachten. 4.10. De voorzieningenrechter deelt het standpunt van [gedaagde 1] dat een transparant en open hekwerk geen nadelig effect heeft op de daglichttoetreding en luchtverversing voor de appartementen. Wel leiden het hekwerk en de poort ertoe dat de achterzijde van het perceel van [V.O.F.] niet langer voor voertuigen bereikbaar is. Dit terwijl kan worden aangenomen dat de overeenkomst juist is gesloten om, zoals [gedaagde 1] heeft aangevoerd, de gemeenteraad te laten zien dat alle parkeerplaatsen op eigen terrein voldoende bereikbaar zouden blijven. Dat [V.O.F.] altijd aan [gedaagde 2] heeft voorgehouden dat er over de gehele breedte van beide percelen een toegangspoort gesitueerd zou worden en dat [V.O.F.] bij de bouw is afgeweken van de omgevingsvergunning waardoor de resterende ruimte op haar perceel te klein is geworden, snijdt geen hout. Het was immers de bedoeling van [V.O.F.] dat er dan een gezamenlijke poort zou komen en dat [V.O.F.] en de appartementseigenaren van de gehele steeg gebruik mochten maken.

4.11. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [V.O.F.] tot verwijdering van het hekwerk en de poort in de steeg zal worden toegewezen. Dwangsom 4.12. De voorzieningenrechter ziet aanleiding de gevorderde dwangsom te matigen tot een bedrag van € 500,- per dag en te maximeren tot € 25.000,-. In reconventie 4.13. [gedaagde 1] stelt dat de ramen van de appartementen die in eigendom zijn van [V.O.F.] moeten worden verwijderd of ondoorzichtig gemaakt moeten worden. Uit artikel 5: [adres 3] lid 1 BW volgt dat het niet geoorloofd is, zonder toestemming van de eigenaar van het naburige erf, binnen twee meter van de grenslijn van het erf vensters of andere muuropeningen dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben voor zover deze op het naburige erf uitzicht geven. 4.14. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] geen spoedeisend belang heeft bij de reconventionele vordering. De eerste tekeningen van het plan, gemaakt door [V.O.F.] , zijn sinds 11 november 2019 bekend bij [gedaagde 2] c.s. (r.o. 2.7). Het was [gedaagde 1] sinds dat moment genoegzaam bekend hoe het appartementencomplex eruit zou komen te zien. Dat [gedaagde 1] vier jaar later zijn bezwaren uit, maakt niet dat hij nu opeens een spoedeisend belang bij verwijdering of het ondoorzichtig maken heeft. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. In conventie en in reconventie Proceskosten 4.15. [gedaagde 1] is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [V.O.F.] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,37 - griffierecht € 688,00 - salaris advocaat € 1.430,00 (2 x € 715,-) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.408,37 4.16. De vordering tegen [gedaagde 2] wordt afgewezen. Dat betekent dat [V.O.F.] de proceskosten van [gedaagde 2] moet dragen. Niet gebleken is echter dat [gedaagde 2] zelf proceskosten heeft gemaakt of zal moeten maken. Uit praktisch oogpunt zal de voorzieningenrechter hierover in de beslissing geen veroordeling opnemen. 4.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter in conventie: 5.1. veroordeelt [gedaagde 1] binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis het hekwerk en de poort in de steeg c.q. vrijblijvende luchtruimte van het perceel [adres 2] te verwijderen, 5.2. veroordeelt [gedaagde 1] om aan [V.O.F.] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt, in reconventie: 5.3. wijst de vordering af, in conventie en in reconventie 5.4. veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de kant van [V.O.F.] tot op heden begroot op € 2.408,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.