ECLI:NL:RBNHO:2023:6971

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Zaanstad Zaaknr./repnr.: 10465978 \ HZ VERZ 23-2 Uitspraakdatum: 27 juli 2023 Beschikking van de kantonrechter in de zaak van: [verzoeker] gevestigd te [vestigingsplaats] verzoekende partij verder te noemen: [verzoeker] gemachtigde: mr. J.J. de Boer tegen de besloten vennootschap De Jonge Voorn B.V. gevestigd te 's-Gravenhage verwerende partij verder te noemen: De Jonge Voorn gemachtigde: mr. L.C. Strating De zaak in het kort In deze zaak verzoekt de huurder van een (voormalig) sportterrein waarop hij een paintballcentrum exploiteert, de kantonrechter de ontruimingstermijn voor de tweede keer te verlengen. Dit verzoek van de huurder wordt wederom toegewezen, omdat het belang van de huurder bij verlenging van de ontruimingstermijn zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij spoedige ontruiming. 1Het procesverloop 1.1. [verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 21 april 2023. De Jonge Voorn heeft een verweerschrift ingediend. 1.2. Op 27 juni 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [verzoeker] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [verzoeker] bij brieven van 16 en 23 juni 2023 nog stukken toegezonden.

2.1. [verzoeker] huurde vanaf 1 juni 2022 een voormalig sportterrein gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: ‘het gehuurde’) van De Jonge Voorn. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar. Na afloop van deze termijn is de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. Deze tweede termijn eindigde op 31 mei 2022. 2.2. De laatstelijk overeengekomen huurprijs bedraagt € 4.137,92 incl. btw per maand. 2.3. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen; ‘Bijzondere bepalingen 8.9. Verhuurder geeft aan huurder een voorkeursrecht gedurende de huurperiode van koop tot het gehuurde. Ten aanzien van dit voorkeursrecht van koop gelden verder de volgende in dit artikel opgenomen bedingen: In geval van voorgenomen verkoop van het gehuurde zal verhuurder dit eerst aan huurder bij aangetekende brief of deurwaardersexploot te koop aanbieden voor een daarbij door verhuurder te noemen koopsom van € 1.000.000,--, leeg en vrij van huur en (mede-) gebruikers. (…) Bij gebreke van aanvaarding bij aangetekende brief of deurwaardersexploot door huurder binnen de genoemde termijn van één maand, heeft verhuurder, ongeacht of/wanneer huurder binnen die termijn het aanbod heeft verworpen danwel daarop niet heeft gereageerd, jegens huurder het recht het gehuurde aan derden te verkopen voor een koopsom k.k. liggende op of boven het bedrag het gehuurde bij het in dit artikel bedoelde aanbod door verhuurder een koper k.k. te koop was aangeboden. Komt deze verkoop door verhuurder tot stand, dan zal het gehele artikel 8.9 van onderhavige huurovereenkomst blijvend vervallen. Bij gebreke hiervan, dus van deze verkoop, herleeft het voorkeursrecht van koop van huurder en zal verhuurder zich dus bij handhaving van het voornemen tot verkoop c.q. bij een opnieuw gevormd voornemen tot verkoop wederom tot huurder moeten wenden op de in artikel 8.9 vermelde wijze.’ 2.4. Bij brief van 6 september 2021 heeft De Jonge Voorn [verzoeker] bericht; ‘Wat betreft uw wens om de huidige huurovereenkomst te verlengen tegen voor Verhuurder acceptabele voorwaarden, moeten wij constateren dat de huidige huurovereenkomst van rechtswege eindigt op 31 mei 2022. De Jonge Voorn B.V. kiest ervoor om de huurperiode van rechtswege te laten verlopen. Feitelijk willen wij nu overgaan op een verkoop van de aandelen en/of de grond aan een partij die zelf uitvoering kan geven aan een herontwikkelingsplan. (…) Wij zullen dan ook een aantal partijen gaan benaderen die wij in de gelegenheid willen stellen om het terrein (en /of de aandelen in De Jonge Voorn B.V.) te kopen. Mogelijk zullen wij dit traject uitbesteden aan een makelaar. Indien u alsnog geïnteresseerd bent in onvoorwaardelijke aankoop, dan zullen wij hiermee rekening (laten) houden.’ 2.5. [verzoeker] heeft nagelaten het gehuurde na het eindigen van de huurovereenkomst te ontruimen. 2.5. De Jonge Voorn heeft het gehuurde verkocht voor een bedrag van € 650.000,00 aan Ingenious Tomorrow B.V. In de tussen De Jonge Voorn en Ingenious Tomorrow B.V. op 9 mei 2022 gesloten koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen. ‘notariële akte van levering De levering van het verkochte zal geschieden (…) op een in overleg te bepalen tijdstip, zo spoedig mogelijk nadat het verkocht leeg en ontruimd is, doch uiterlijk op 1 oktober 2022. Feitelijke levering, staat van het verkochte Artikel 5 1. De levering van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat, waarin het verkochte zich ten tijde van de juridische levering bevindt, leeg en ontruimd en vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten. Mocht het verkochte niet uiterlijk op 1 oktober 2022 leeg en ontruimd zijn accepteert koper de staat van het verkochte op dat moment. Bijzondere Bepalingen Artikel 16 4. Verkoper is reeds gestart met de voorbereidingen voor ontruiming van het verkochte zoals blijkt uit het schrijven van 17 mei jl. aan huurder welk schrijven als bijlage bij deze overeenkomst is opgenomen. Verkoper zal er al het mogelijke aan doen en zich tot het uiterste inspannen om het verkochte, voor haar rekening, zo spoedig mogelijk ontruimd te krijgen en betrekt koper vanaf heden bij alle te ondernemen stappen en beslissingen die hierin worden gezet. Lukt dit na uiterste inspanning niet op de uiterste datum van overdracht dan zet koper deze procedure voor haar rekening en risico voort.’ 2.6. De levering van het gehuurde aan Ingenious Tomorrow B.V. heeft nog niet plaatsgevonden. 2.7. [verzoeker] heeft op 29 juli 2022 een verzoekschrift ingediend waarin zij de kantonrechter verzocht de ontruimingstermijn te verlengen. Bij beschikking van 29 december 2022 is dit verzoek toegewezen en heeft de kantonrechter de ontruimingstermijn verlengd tot 1 juni 2023. 2.8. Op 12 januari 2023 heeft [verzoeker] conservatoir beslag gelegd op het gehuurde en op 26 januari 2023 heeft zij De Jonge Voorn gedagvaard. In deze dagvaardingsprocedure vordert [verzoeker] onder andere een verklaring voor recht dat De Jonge Voorn het voorkeursrecht uit art. 8.9 van de huurovereenkomst heeft geschonden en dat De Jonge Voorn alsnog wordt verplicht het gehuurde aan [verzoeker] te verkopen tegen een koopsom van € 650.000,00. Deze procedure is nog in behandeling bij de sector civiel van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem. 3Het verzoek 3.1. [verzoeker] verzoekt de kantonrechter de ontruimingstermijn nogmaals te verlengen met één jaar, derhalve tot 1 juni 2024. Verder verzoekt [verzoeker] de kantonrechter te bepalen dat [verzoeker] , gedurende de periode dat de ontruimingstermijn wordt verlengd, een gebruiksvergoeding verschuldigd is ter hoogte van de vergoeding zoals die in de eerdere procedure door de kantonrechter is vastgesteld. Tot slot verzoekt [verzoeker] de kantonrechter om De Jonge Voorn te veroordelen in de proces- en nakosten. 3.2. [verzoeker] legt aan haar verzoek ten grondslag dat haar belang bij verlenging van de ontruimingstermijn nog altijd prevaleert boven het belang van De Jonge Voorn bij spoedige ontruiming van het gehuurde. Het belang van [verzoeker] bestaat er uit dat zij de afgelopen jaren grote investeringen heeft gedaan. Die heeft zij gedaan, omdat in de huurovereenkomst een voorkeurskeursrecht voor koop was opgenomen en [verzoeker] er vanuit ging dat zij het gehuurde uiteindelijk van De Jonge Voorn zou kunnen kopen. De Jonge Voorn heeft er echter voor gekozen om het gehuurde voor een lagere prijs dan waarvoor zij het gehuurde aan [verzoeker] heeft aangeboden, aan een derde te verkopen en de huurovereenkomst met [verzoeker] op te zeggen. Hierdoor wordt [verzoeker] de mogelijkheid ontnomen om haar investeringen terug te verdienen. Omdat De Jonge Voorn het voorkeursrecht heeft geschonden heeft [verzoeker] De Jonge Voorn gedagvaard. Inzet van deze procedure is dat De Jonge Voorn het gehuurde alsnog aan [verzoeker] moet verkopen. De uitkomst van deze procedure moet dan ook worden afgewacht alvorens er tot ontruiming kan worden overgegaan.

5.1. Het verzoek van [verzoeker] en het tegenverzoek van De Jonge Voorn hangen onderling met elkaar samen. Daarom zal de kantonrechter beide verzoeken gelijktijdig beoordelen. Belangenafweging 5.2. Het verzoek tot verlening van de ontruimingstermijn kan slechts worden toegewezen indien de belangen van [verzoeker] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van De Jonge Voorn bij voortzetting van het gebruik door [verzoeker] . In de door beide partijen in het geding gebrachte processtukken, hebben zij een uitvoerig debat gevoerd over de wederzijdse belangen van partijen. Die discussie is ter zitting ten overstaan van de kantonrechter voortgezet. De belangen van [verzoeker] en De Jonge Voorn tegen elkaar afgewogen, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [verzoeker] door ontruiming nog altijd ernstiger zullen worden geschaad dan de belangen van De Jonge Voorn. Dit wordt als volgt toegelicht. 5.3. Volgens [verzoeker] is haar belang bij verlenging van de ontruimingstermijn, gezien de investeringen die zijn gedaan, onveranderd ten aanzien van de vorige procedure. De Jonge Voorn heeft daarentegen aangevoerd dat [verzoeker] onvoldoende heeft onderbouwd welke investeringen zij heeft gedaan en in welke mate die reeds zijn afgeschreven. Met De Jonge Voorn is de kantonrechter van oordeel dat van [verzoeker] verwacht had mogen worden dat zij haar stelling, dat de door haar gedane investeringen schatting € 500.000,00 á €600.000,00 bedragen en nog niet zijn afgeschreven en terugverdiend, van een nadere onderbouwing had voorzien (bijvoorbeeld aan de hand van facturen, jaarstukken en/of een accountsverklaring). Dit geldt temeer nu zij voor een tweede keer om verlenging van de ontruimingstermijn verzoekt. Evident is echter dat door [verzoeker] naast de initiële investering van € 150.000,00 die door De Jonge Voorn is erkend en waarover partijen een afspraak hadden gemaakt voor het geval de huurovereenkomst voortijdig zou eindigen, in de jaren daarna nog meer investeringen heeft gedaan. Deze zijn volgens [verzoeker] gedaan met het idee dat zij het gehuurde uiteindelijk kon kopen en zij dan een hogere koopprijs kon betalen. Dat deze aanvullende investeringen zijn gedaan, moet voor De Jonge Voorn ook kenbaar zijn geweest aangezien [verzoeker] onweersproken gesteld heeft dat de Jonge Voorn ongeveer twee keer per jaar langskwam om de situatie op te nemen. De Jonge Voorn heeft dus zelf kunnen zien dat [verzoeker] wat bij aanvang van de huur een verouderd en volledig vervallen sportterrein was, heeft veranderd in het complex wat het nu is doordat een groot aantal bomen (2.300 wilgen) en struiken (1.110 stuks) zijn geplant, sloten zijn uitgegraven, 8.000 zandzakken zijn gebruikt, nieuwe pompen zijn geplaatst, tien paintball velden met obstakels zijn aangelegd, een escaperoom is gebouwd en onder meer leidingen, riolering, dakbedekking en sanitair van de opstallen (gebruikt voor onder meer workshops, bedrijfsuitjes, familiefeesten en ander horeca-activiteiten) zijn vervangen en alles geschilderd is. [verzoeker] heeft onweersproken gesteld dat De Jonge Voorne tijdens de looptijd van de huurovereenkomst geen onderhoud heeft gepleegd en Paintbal Jungle ook onderhoud dat door de eigenaar had moeten worden verricht voor haar rekening heeft genomen. Het kan niet anders dan dat dit, los van de tijd die [verzoeker] daarin heeft gestoken, een aanzienlijke investering heeft gevergd. In het licht hiervan is het verweer van De Jonge Voorn dat zij bij gebrek aan wetenschap betwist dat er investeringen zijn gedaan dan ook onvoldoende gemotiveerd. Ook acht de kantonrechter het nog altijd voldoende aannemelijk dat [verzoeker] die investeringen, door onder andere de ziekte en het overlijden van de medevennoot van vennoot [vennoot] , te weten zijn echtgenote, en nadien de coronapandemie, (nog) niet volledig terug heeft kunnen verdienen. Uit een overzicht met omzetcijfers volgt dat de omzet in het coronajaar 2020 nagenoeg gehalveerd is. 5.4. Daar komt bij dat het volgens [verzoeker] erg lastig is een andere locatie voor haar onderneming te vinden en heef zij ook daarom belang bij verlenging van de ontruimingstermijn. Volgens De Jonge Voorn heeft De Jonge Voornball Jungle zich echter niet, althans onvoldoende ingespannen om een andere locatie te vinden. [verzoeker] voert daartegen aan dat zij dit wel heeft geprobeerd, maar dat dat niet is gelukt. Hoewel [verzoeker] ook op dit punt niet met stukken heeft onderbouwd dat zij serieuze inspanningen heeft verricht om een andere locatie te vinden, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat [verzoeker] heeft onderzocht of het mogelijk is haar onderneming te verplaatsen. De mogelijkheden om het bedrijf voort te zetten op een andere plek zullen echter, vanwege de ruimte – het gehuurd omvat ruim 4 hectare – die [verzoeker] nodig heeft, beperkt zijn. 5.5. [verzoeker] heeft ter onderbouwing van haar belang verder aangevoerd dat zij tot het einde van het jaar boekingen heeft aangenomen. De kantonrechter oordeelt echter dat [verzoeker] dit belang, door boekingen aan te nemen terwijl zij wist dat zij het gehuurde mogelijk zou moeten ontruimen, zelf heeft gecreëerd. Dit belang alleen is dan ook onvoldoende om de ontruimingstermijn te verlengen. 5.6. Tot slot heeft [verzoeker] betoogd dat haar belang erin is gelegen dat er nog een procedure loopt waarin [verzoeker] vordert dat De Jonge Voorn wordt veroordeeld het gehuurde alsnog aan [verzoeker] te verkopen. Door De Jonge Voorn is betoogd dat de uitkomst van die procedure nooit kan zijn dat De Jonge Voorn wordt verplicht het gehuurde alsnog aan [verzoeker] te verkopen. De kantonrechter is van oordeel dat het niet aan hem is om daar in deze procedure een oordeel over te vellen. Bovendien beschikt hij op basis van hetgeen partijen in deze procedure naar voren hebben gebracht ook over onvoldoende informatie om dit te kunnen beoordelen. Echter niet gezegd kan worden dat de vordering van [verzoeker] op voorhand volkomen kansloos moet worden geacht. Vaststaat dat het gehuurde verkocht is voor een bedrag dat aanzienlijk lager is dan waarvoor het eerder aan [verzoeker] is aangeboden, hetgeen in strijd is met het aan haar verleende voorkeursrecht (artikel 8.9 van de huurovereenkomst). Of dit voorkeursrecht vóór het aanbieden aan en de verkoop aan Ingenious Tomorrow B.V. is komen te vervallen is onderwerp van geschil in de andere procedure. De levering aan Ingenious Tomorrow B.V. heeft voorts nog niet plaatsgevonden. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [verzoeker] , in afwachting van de uitkomst van die procedure, een zwaarwegend belang heeft bij verlenging van de ontruimingstermijn. Een ontruiming heeft immers vaak een definitief karakter en kan zeker gezien de aard van de onderneming van [verzoeker] niet makkelijk ongedaan worden gemaakt. De schade zal dan ook enorm zijn indien het gehuurde wordt ontruimd en er nadien wordt geoordeeld dat het gehuurde alsnog aan [verzoeker] verkocht en geleverd moet worden. 5.7. Tegenover het belang van [verzoeker] staat het belang van De Jonge Voorn dat zij zich jegens de koper van het gehuurde heeft verbonden het verkochte leeg en ontruimd op te leveren. Hoewel [verzoeker] heeft betoogd dat De Jonge Voorn geen belang bij ontruiming heeft, omdat in de tussen De Jonge Voorn en Ingenious Tomorrow B.V. gesloten huurovereenkomst is opgenomen dat indien het gehuurde op 1 oktober 2022 niet leeg en ontruimd is, Ingenious Tomorrow B.V. het gehuurde accepteert in de staat die het gehuurde op dat moment heeft, gaat de kantonrechter daaraan voorbij. Allereerst heeft De Jonge Voorn als ontvanger van de gebruiksvergoeding wel degelijk een belang en bovendien blijkt uit art. 16.4 van de koopovereenkomst dat De Jonge Voorn zich jegens Ingenious Tomorrow B.V. heeft verplicht om zich maximaal in te spannen het gehuurde ontruimd te krijgen.

De kantonrechter: Het verzoek 6.1. wijst het verzoek toe; 6.2. verlengt de in artikel 7:230a lid 1 BW bedoelde ontruimingstermijn betreffende het gehuurde tot 1 juni 2024; 6.3. stelt de maandelijkse gebruiksvergoeding voor het gehuurde vast op de op basis van de huurovereenkomst geïndexeerde huurprijs; het tegenverzoek 6.4. wijst het tegenverzoek af; verzoek en tegenverzoek 6.5. veroordeelt De Jonge Voorn tot betaling van de proceskosten die aan de kant van [verzoeker] tot en met vandaag worden begroot op € 128,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris gemachtigde; 6.6. wijst het meer of anders verzochte af. Deze beschikking is gegeven door mr. A.P. Ploeger en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853