ECLI:NL:RBNHO:2023:2031

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10098764 \ CV EXPL 22-4368 IL

Uitspraakdatum: 8 maart 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: M. Waal (ARAG Rechtsbijstand)

tegen

de besloten vennootschap Mulkerhof B.V.

gevestigd te Opmeer

gedaagde

verder te noemen: Mulkerhof

gemachtigde: mr. Th.C.J. Kaandorp

De zaak in het kort

Deze zaak gaat om de vraag of de kopers van een vakantiewoning (een echtpaar) een bepaald bedrag onverschuldigd aan de makelaar hebben betaald. Dat is het geval. Het echtpaar wist niet en hoefde ook niet te verwachten dat zij naast betaling van de koopsom en het loon van de makelaar een vergoeding voor andere werkzaamheden of kosten aan de makelaar betaalde. De makelaar moet het onverschuldigd betaalde bedrag daarom terugbetalen (na verrekening van zijn loon). Het gaat om een betaling door een echtpaar dat in gemeenschap van goederen is getrouwd. Dat betekent dat sprake is van een gemeenschappelijke vordering. De kantonrechter stelt vast dat de echtgenoot deze vordering met toestemming van zijn echtgenote heeft ingediend. De echtgenoot kan daarom in de vordering worden ontvangen.

1 Het procesverloop

1.1. [eiser] heeft bij dagvaarding van 9 september 2022 een vordering tegen Mulkerhof ingesteld. Mulkerhof heeft schriftelijk geantwoord.

1.2. Op 31 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] is verschenen met zijn echtgenote ( [echtgenote] ) en de gemachtigde. Namens Mulkerhof is verschenen [directeur] (directeur) met de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Mulkerhof bij brief van 18 januari 2023 nog stukken toegezonden.

2 De feiten

2.1. Mulkerhof houdt zich bezig met bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed en heeft een vakantiewoning in Duitsland te koop aangeboden op haar website voor een bedrag van € 29.500,00.

2.2. [eiser] en zijn echtgenote (hierna gezamenlijk: [eiser] c.s.) hebben op de advertentie gereageerd via het door hen ingevulde “contactformulier bestemd voor vrijblijvende bezichtiging / specifieke info” van Mulkerhof d.d. 12 juli 2021. Op dat contactformulier staat onder andere dat Mulkerhof bij aan-/verkoop regelmatig genoodzaakt is een voorschot op de (makelaars- en/of bemiddelings-)kosten in rekening te brengen en: “Aankoop geschiedt in alle gevallen alleen d.m.v. vooruitbetaling of aanbetaling. Bemiddelingskosten worden altijd berekend, al dan niet met verrekening uit aankoopprijs.”

2.3. Op 15 juli 2021 heeft [directeur] (de directeur van Mulkerhof) aan [eiser] c.s. gemaild:

“ik heb even overlegd met de Duitse makelaar voor de definitieve aankoop(…) en samen stellen wij het volgende voor:

directe aanbetaling van 9.500 euro op: (…) t.n.v. [directeur] (…)

Hieruit worden ook de kosten voor de Duitse makelaar betaald (…)

Als je op termijn een envelopje voor mij meeneemt met 2.000 euro contant, dan zijn ook mijn kosten gedekt.

Jullie hebben dan geen verdere bijkomende kosten behalve uiteraard:

- 20.000 euro nog te betalen bij notarisoverdracht (dit duurt 4-6 weken na opdracht) (…)”.

2.4. Partijen hebben afgesproken dat [eiser] c.s. een aankoopbod van € 29.500,00 op de vakantiewoning zouden doen. [eiser] c.s. hebben daarvoor het formulier “contactgegevens t.b.v. uitbrengen aankoopbod” van Mulkerhof d.d. 16 juli 2021 ingevuld. Op dat formulier staat onder andere:

“Voor aanmelden bij notaris wordt altijd een aanbetaling verlangd, en/of betaling servicekosten.

Deze bedragen worden niet gerestitueerd bij terugtrekken of annuleren aankoop zie voorwaarden.”

2.5. Op 16 juli 2021 is vanaf de gemeenschappelijke bankrekening van [eiser] c.s. € 9.500,00 aan Mulkerhof overgemaakt.

2.6. [eiser] heeft een concept koopovereenkomst ontvangen waarin een koopprijs van € 20.000,00 voor de vakantiewoning is vermeld.

2.7. De notaris en de verkopende partij hebben aan [eiser] verklaard dat zij geen aanbetaling van € 9.500,00 hebben ontvangen.

2.8. Op 28 februari 2022 heeft [eiser] Mulkerhof gesommeerd om - na verrekening van het loon van € 2.000,00 - € 7.500,00 aan hem te restitueren wegens een onverschuldigde betaling.

2.9. Mulkerhof heeft daarna een factuur van € 2.000,00 d.d. 1 maart 2021 aan [eiser] c.s. gestuurd.

2.10. De Duitse makelaar heeft een factuur van 25 oktober 2021 op naam van [eiser] c.s. aan hen gestuurd. In de factuur is € 1.785,00 in rekening gebracht. [eiser] en Mulkerhof hebben dit bedrag aan de Duitse makelaar betaald.

2.11. Op 11 maart 2022 heeft ( [directeur] ) Mulkerhof aan (de gemachtigde van) [eiser] gemaild:

“De afgesproken prijs was en is 29.500 euro, waarvoor jullie ook getekend hebben. Hoe een eventuele verdeling plaatsvindt is daarbij niet van belang. Er worden nooit bedragen gerestitueerd, ook daarvoor hebben jullie getekend en het staat eveneens allemaal in de voorwaarden.

Daarbij kan ik mij verder nog specifiek herinneren dat ik nadrukkelijk tegen jullie heb gezegd: het bedrag van 9.500 euro geef ik niet af aan de verkopers. Dus dat moet toch allemaal duidelijk geweest zijn. Verder is van dat geld de Duitse makelaar betaald (…).”

3 De vordering

3.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter Mulkerhof veroordeelt tot betaling van € 7.500,00 (en als geen verrekening wordt toegestaan € 9.500,00), te vermeerderen met de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten (€ 750,00).

3.2. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Mulkerhof geen titel of reden voor de (aan)betaling van € 9.500,00 heeft, omdat de koopprijs van de vakantiewoning € 20.000,00 is en [eiser] in feite € 29.500,00 heeft betaald. [eiser] heeft daarom € 9.500,00 onverschuldigd aan Mulkerhof betaald. Het loon wat Mulkerhof op basis van de bemiddelingsovereenkomst tegoed heeft (€ 2.000,00) is met dit bedrag verrekend, zodat Mulkerhof nog € 7.500,00 moet betalen.

4 Het verweer

4.1. Mulkerhof betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat [eiser] de vakantiewoning samen met zijn echtgenote in eigendom heeft en mevrouw [eiser] geen partij in deze procedure is, zodat [eiser] niet in de vordering kan worden ontvangen. Daarnaast betwist Mulkerhof dat sprake is van een onverschuldigde betaling van [eiser] . De aanbetaling is door de echtgenote van [eiser] betaald. De gevraagde en geboden koopprijs bedraagt € 29.500,00 te vermeerderen met diverse specifiek omschreven en ook betaalde kosten. Dat in de notariële akte een ander koopbedrag is vermeld, doet daar niet aan af. Overeengekomen is een aankoopbod van € 29.500,00, te voldoen via een aanbetaling van € 9.500,00 en € 20.000,00 en diverse specifieke kosten bij de eigendomsoverdracht. Voor het geval de vordering voor toewijzing gereed ligt, erkent Mulkerhof dat het beroep op verrekening door [eiser] slaagt. Het bedrag van € 2.000,00 moet nog worden vermeerderd met de overeengekomen door Mulkerhof betaalde kosten aan de Duitse makelaar van € 1.785,00, zodat hooguit € 5.715,00 toewijsbaar is.

5 De beoordeling

5.1. De kantonrechter moet eerst beoordelen of [eiser] in zijn vordering kan worden ontvangen. Dat is het geval. De kantonrechter licht dat hierna toe.

[eiser] mag de vordering van de gemeenschap indienen

5.2. [eiser] c.s. zijn in gemeenschap van goederen getrouwd. Ze hebben de vakantiewoning samen gekocht en de aanbetaling vanaf de gemeenschappelijke bankrekening betaald. Omdat de woning en gemeenschappelijke rekening op naam van [eiser] c.s. staan, zijn zij samen bevoegd tot het bestuur daarvan. Daaronder valt de bevoegdheid om vorderingen te innen.[eiser] c.s. hebben gezamenlijk één vorderingsrecht.

5.3. Mulkerhof voert aan dat [eiser] niet zelfstandig kan procederen, omdat de regel dat iedere deelgenoot bevoegd is tot het instellen van rechtsvorderingen niet geldt voor de huwelijksgemeenschap. Dit uitgangspunt klopt op zich, maar dat kan Mulkerhof in dit geval niet baten. De gemachtigde van [eiser] heeft op de zitting namelijk gesteld dat de echtgenote van [eiser] toestemming aan [eiser] heeft gegeven om zelfstandig te procederen en dat het geld bij toewijzing van de vordering terugkomt op de gemeenschappelijke bankrekening (en daarmee weer in de gemeenschap valt). Mulkerhof heeft deze stellingen niet weersproken noch haar verweer daarop aangepast. Zij heeft alleen maar gesteld dat de spelregels moeten worden gevolgd. De kantonrechter neemt daarom - als onvoldoende weersproken - aan dat [eiser] de toestemming van zijn echtgenote heeft om de onderhavige bestuurshandeling zelfstandig te verrichten. [eiser] wordt dus in overeenstemming met de toepasselijke regels van het huwelijksgoederenrecht bevoegd geacht om mede namens zijn echtgenote de vordering tegen Mulkerhof in te stellen.

5.4. De conclusie is dat [eiser] in de vordering kan worden ontvangen. Het primaire verweer van Mulkerhof faalt.

[eiser] c.s. hebben € 9.500,00 onverschuldigd aan Mulkerhof betaald

5.5. De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of [eiser] c.s. het bedrag van € 9.500,00 onverschuldigd (zonder rechtsgrond) aan Mulkerhof hebben betaald. Dat is het geval op basis van het volgende.

5.6. Mulkerhof heeft de vakantiewoning op haar website te koop aangeboden voor € 29.500,00. [eiser] c.s. en Mulkerhof zijn een aankoopbod van € 29.500,00 overeengekomen, te betalen via een aanbetaling van € 9.500,00 en € 20.000,00 bij de notaris. Zij zijn ook overeengekomen dat [eiser] c.s. € 2.000,00 (in een envelopje contant te voldoen) aan Mulkerhof zouden betalen aan loon. Daarmee zouden haar kosten zijn gedekt (behoudens de bijkomende kosten die niet in geschil zijn).

5.7. Op basis van deze afspraken mochten [eiser] c.s. op zichzelf verwachten dat zij € 29.500,00 zouden betalen voor de woning en € 2.000,00 voor het loon van Mulkerhof. De betekenis van het begrip ‘aankoopbod’ is namelijk: het doen van een bieding om (in dit geval) de woning aan te kopen.

5.8. Mulkerhof heeft in haar antwoord gesteld dat de gevraagde en geboden koopprijs € 29.500,00 was. Maar ter zitting heeft Mulkerhof erkend dat vraagprijs van de woning € 20.000,00 was. Volgens Mulkerhof heeft zij de woning namens de Duitse makelaar te koop aangeboden op haar website, wilden de Duitse makelaar en Mulkerhof allebei iets aan de verkoop verdienen en hebben de Duitse makelaar en Mulkerhof daarom een totaalprijs van € 29.500,00 afgesproken, waarna Mulkerhof de woning op haar website te koop heeft gezet voor € 29.500,00. Ter zitting heeft Mulkerhof ook erkend dat dit niet met [eiser] c.s. is besproken. De kantonrechter neemt daarom aan dat de andersluidende stelling in de e-mail van Mulkerhof van 11 maart 2022 onwaar is.

5.9. Dit betekent dat [eiser] c.s. niet wisten en ook niet hoefden te verwachten dat zij naast betaling van de koopsom en het loon van Mulkerhof een vergoeding (van € 9.500,00) voor andere werkzaamheden of kosten aan Mulkerhof betaalden. Dat hoefden zij ook niet te verwachten op basis van de formulieren van Mulkerhof, omdat die onduidelijk zijn over de kosten en Mulkerhof - als zakelijk dienstverlener die handelt met een consument - die duidelijkheid wel voldoende moet geven. In de e-mail van 15 juli 2021 heeft Mulkerhof geschreven dat de kosten van de Duitse makelaar betaald moeten worden van de aanbetaling van € 9.500,00, maar dat klopt niet. Het staat namelijk vast dat deze makelaar haar kosten zelf bij [eiser] c.s. in rekening heeft gebracht en [eiser] c.s. deze hebben betaald.

5.10. Mulkerhof heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat er, in weerwil van het voorgaande, een rechtsgrond bestaat voor vergoeding van andere werkzaamheden of kosten dan de koopprijs en het loon.

5.11. De kantonrechter concludeert dat het bedrag van € 9.500,00 onverschuldigd door [eiser] c.s. aan Mulkerhof is betaald. Mulkerhof moet het op zichzelf terugbetalen.

Het loon van Mulkerhof moet nog verrekend worden

5.12. Partijen zijn het erover eens dat het loon van Mulkerhof van € 2.000,00 nog met het bedrag van € 9.500,00 moet worden verrekend.

5.13. Mulkerhof stelt dat zij de overeengekomen kosten van de Duitse makelaar van € 1.785,00 heeft betaald en doet daarom een beroep op verrekening van dit bedrag. De kantonrechter volgt dit standpunt niet, omdat daarvoor ook geen rechtsgrond bestaat. Niet is gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser] c.s. deze kosten aan Mulkerhof verschuldigd is. Bovendien hebben [eiser] c.s. deze kosten zelf al betaald aan de Duitse makelaar.

Conclusie

5.14. De kantonrechter zal de primaire vordering van [eiser] toewijzen.

5.15. De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom en de buitengerechtelijke incassokosten zijn niet weersproken. De kantonrechter zal deze vorderingen daarom ook toewijzen.

5.16. De proceskosten komen voor rekening van Mulkerhof, omdat zij ongelijk krijgt. [eiser] vordert ook betaling van de nakosten en de wettelijke rente over de nakosten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten (en de wettelijke rente daarover) niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6 De beslissing

De kantonrechter:

6.1. veroordeelt Mulkerhof tot betaling aan [eiser] van € 8.250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 7.500,00 vanaf 15 maart 2022 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2. veroordeelt Mulkerhof tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 133,58

griffierecht € 244,00

salaris gemachtigde € 660,00 ;

6.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4. wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Artikel 1:97 lid 1 in combinatie met artikel 1:189 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Artikel 1:90 BW.

Artikel 6:15 lid 2 BW.

Artikel 3:171 in samenhang met artikel 1:189 lid 1 BW.

Zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.