ECLI:NL:RBNHO:2023:1902

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie locatie Haarlem Zaaknr./repnr.: 10116570 \ EJ VERZ 22-62 Uitspraakdatum: 27 februari 2023 Beschikking van de kantonrechter in de zaak van: [verzoeker] wonende te [woonplaats] verzoekende partij verder te noemen: [verzoeker] gemachtigde: mr. S.R. Kieffer tegen 1de vereniging van eigenaars van de Appartementenvilla [adres 1] gevestigd te [woonplaats] 2. [verweerders]3. [verweerders]4. [verweerders]5. [verweerders]6. [verweerders]7. [verweerders]allen wonende te [woonplaats]verder gezamenlijk te noemen: de VvEverweerdersgemachtigde: mr. A.M. Thomas 1Het procesverloop 1.1. [verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 26 september 2022. De VvE heeft een verweerschrift ingediend. 1.2. Op 30 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De VvE heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. 2.1. Het gebouw aan de Hogeweg [adres 2] te [woonplaats] is in 1991 gesplitst in zeven appartementsrechten, aangeduid A-1 tot en met A-7. De betrokken VvE is opgericht bij notariële akte van splitsing van 9 september 1991 (hierna: de akte van splitsing). Het gebouw is in 1993 gerealiseerd. 2.2. Het modelreglement van 22 november 1983 (hierna: het Modelreglement) maakt deel uit van de akte van splitsing. Hierin staat – voor zover hier relevant – het volgende:(…)Artikel 21. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.(…) Artikel 13 1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden. (…) 2.3. [verzoeker] is sinds 2 februari 2018 eigenaar van het appartementsrecht kadastraal bekend als [woonplaats] sectie C complexaanduiding 6384, met index A-7. Het appartementsrecht van [verzoeker] is in de akte van splitsing als volgt omschreven:(…)7. het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de flatwoning gelegen op de derde en vierde verdieping van het gebouw (…), op voormelde tekening aangeduid met het arabische cijfer 7 en uitmakende het drie/vijftiende (3/15) onverdeeld aandeel in na te melden gemeenschap. 2.4. Op de aan de akte gehechte splitsingstekening is op de plattegrond behorend bij appartementsrecht 7 een derde en een (kleinere) vierde verdieping getekend. 2.5. Het appartement van [verzoeker] heeft een woonoppervlakte van 104 m2. Het breukdeel van [verzoeker] onverdeeld aandeel in de gemeenschap is 3/15e. Het breukdeel van de onverdeelde aandelen van de overige zes appartementseigenaren is ieder 2/15e. Genoemde breukdelen staan vermeld in de akte van splitsing. 2.6. Het appartement van [verzoeker] is gelegen op (alleen) de derde verdieping. 2.7. Op 25 augustus 2022 heeft er een Algemene Ledenvergadering plaatsgevonden. Daar is het volgende besluit genomen op een verzoek van [verzoeker] : 10. Verzoek familie [verzoeker] - [verzoeker] : wijzigen akte van splitsing andere verdeling van de exploitatiekosten kosten. (…) De meerderheid van vergadering bepaalt thans dat er geen traject gestart zal worden om de akte van splitsing te wijzigen (…) 3Het verzoek 3.1. [verzoeker] verzoekt de kantonrechter om:I. het VvE besluit van 25 augustus 2022, althans zoveel mogelijk onderdelen daarvan, te vernietigen;II. de VvE te bevelen de akte van splitsing en de splitsingstekening te doen wijzigen zodat:- de omissie van de ‘vierde verdieping’ wordt verbeterd en/of; - de omvang van de appartementsrechten A1 en A2 en de gewijzigde achtergevel juist zijn weergegeven en/of;- de breukdelen als volgt zullen luiden: A1 – 97/653ste A2 – 102/653ste A3 – 85/653ste A4 – 90/653ste A5 – 85/653ste A6 – 90/653ste A7 – 104/653ste met volmachtverlening aan [verzoeker] om een notaris aan te wijzen, die de wijzigingen zal verlijden en passeren voor rekening van de VvE;III. indien het verzoek tot een bevel wordt afgewezen; een vervangende machtiging te verlenen die in de plaats treedt van de toestemming van de VvE, om de akte van splitsing en de splitsingstekening te doen wijzigen zodat;- de omissie van de ‘vierde verdieping’ wordt verbeterd en/of; - de omvang van de appartementsrechten A1 en A2 en de gewijzigde achtergevel juist zijn weergegeven en/of;- de breukdelen als volgt zullen luiden: A1 – 97/653ste A2 – 102/653ste A3 – 85/653ste A4 – 90/653ste A5 – 85/653ste A6 – 90/653ste A7 – 104/653ste met volmachtverlening aan [verzoeker] om een notaris aan te wijzen, die de wijzigingen zal verlijden en passeren voor rekening van de VvE;IV. de VvE te veroordelen in de kosten van de procedure inclusief nakosten. 3.2. [verzoeker] legt aan zijn verzoek onder I ten grondslag dat het VvE-besluit genomen op 25 augustus 2022 in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid en daarmee vernietigbaar op grond van artikel 2:8 BW, artikel 2:15 BW en artikel 5:130 BW. Ten eerste bevat de akte van splitsing een fout omdat de akte van splitsing uitgaat van zes verdiepingen terwijl het appartementencomplex slechts vijf verdiepingen telt. De akte van splitsing dient op grond van artikel 5:111 BW een nauwkeurige omschrijving van de te onderscheiden delen van het gebouw te bevatten waardoor de VvE een wettelijke plicht heeft om een correcte akte van splitsing te hebben. De weigering door de VvE voor het corrigeren van deze omissie is onterecht en het besluit dient daarom vernietigd te worden. Ten tweede levert de onjuiste omschrijving in de akte van splitsing een oneerlijke kostenverdeelsleutel op. Artikel 5:113 BW bepaalt dat de aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan, gelijk zijn, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. Daarbij moet uit de akte van splitsing blijken waarop deze verhouding berust. De ongelijkheid in breukdelen wordt niet uitgelegd in de akte. Mogelijk is het breukdeel van [verzoeker] buiten proportioneel groter dan de overige VvE-leden omdat er ten onrechte vanuit is gegaan dat het appartement van [verzoeker] bestaat uit twee verdiepingen (en het gebouw uit vijf verdiepingen, terwijl dit er maar vier zijn). Een verdeling van breukdelen in lijn met het aantal vierkante meter aan gebruiksoppervlakte per appartementsrecht is eerlijker. De VvE heeft geen redelijke weigeringsgrond aangevoerd tegen het besluit om de breukdelen te wijzigen waardoor dit besluit in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. verzoekt de kantonrechter verder onder II om een bevel te verlenen tot wijziging van de akte van splitsing op grond van artikel 5:144 BW omdat de akte van splitsing nu niet aan de vereisten van artikel 5:111 BW voldoet. Immers staan ten eerste de twee uitbouwen van de twee appartementen op de begane grond niet genoemd in de akte van splitsing en zij staan ook niet op de splitsingstekening. Ten tweede wordt zowel in de akte van splitsing als op de splitsingstekening een vierde verdieping bij appartement 7 genoemd die niet bestaat. Gelet hierop beschrijft de akte van splitsing niet de werkelijke situatie. Ten derde moeten als gevolg van deze wijzigingen ook de breukdelen worden aangepast.Voorwaardelijk, voor het geval het verlenen van het bevel niet toegewezen wordt, verzoekt [verzoeker] onder III om een vervangende machtiging tot het wijzigen van de splitsingsakte op grond van artikel 5:140 BW op dezelfde drie punten omdat de VvE zonder redelijk grond medewerking weigert. 4Het verweer 4.1. De VvE verweert zich tegen het verzoek en voert aan dat er geen sprake is van een onjuiste akte van splitsing. Zo is aan de buitenzijde van het appartement van [verzoeker] visueel zichtbaar dat zijn penthouse bestaat uit twee verschillende materialensoorten, waarbij de twee verdiepingen van het appartement van [verzoeker] van elkaar worden onderscheiden. De woning van [verzoeker] is ook hoger dan de andere appartementen waardoor het mogelijk is om in zijn appartement een extra (vierde) verdieping, bestaande uit een vide of een vliering te realiseren. Dat [verzoeker] dit nog niet heeft gedaan, maakt niet dat er sprake is van een fout in de akte van splitsing. Daarbij komt nog dat het appartement van [verzoeker] ook veel groter en hoger is dan de overige appartementen. Dit blijkt uit de splitsingstekening. Er is geen sprake van oneerlijke breukdelen. Hierbij moet niet alleen gekeken worden naar het aantal vierkante meters maar ook naar de kubieke meters en de gebouwgebonden ruimtes. Het appartement van [verzoeker] is tweemaal zo hoog als de andere appartementen en zijn balkon is bijna vijf keer zo groot. 5.1. De kantonrechter zal de verzoeken beoordelen en daarbij beginnen met het gevraagde bevel genoemd in punt 3.1 onder II van deze beschikking. Vervolgens zal de gevraagde vernietiging van het VvE besluit genoemd in punt 3.1. onder I van deze beschikking worden behandeld. De conclusie zal zijn dat deze verzoeken stranden. Daarom komt de kantonrechter toe aan de voorwaardelijk gevraagde vervangende machtiging (zie punt 3.1. onder III), maar daarin zal [verzoeker] niet-ontvankelijk worden verklaard. Bevel 5.2. [verzoeker] heeft de kantonrechter gevraagd om een bevel af te geven tot wijziging van de akte van splitsing op grond van artikel 5:144 BW. Lid 1 van dit artikel luidt als volgt: 1. Op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de akte van splitsing of tot opheffing van de splitsing is vereist, kan de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen, bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd dan wel de splitsing wordt opgeheven: a. wanneer de akte van splitsing niet voldoet aan de in de artikelen 111 en 112 gestelde vereisten; b. wanneer uit de inrichting van de gedeelten van het gebouw of uit de inrichting of aanduiding van de gedeelten van de grond die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, deze bestemming niet blijkt; c. wanneer de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de inrichting of aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing; d. in geval van splitsing met toepassing van artikel 107, wanneer de stichting of de gewijzigde inrichting van het gebouw niet binnen een termijn van drie jaren te rekenen vanaf de dag van de inschrijving is voltooid; e. wanneer een recht van erfpacht of opstal dat naast een of meer andere registergoederen in de splitsing betrokken is, eindigt; f. wanneer een deel der in de splitsing betrokken registergoederen is uitgewonnen, een gedeelte van de kadastrale percelen is onteigend, of degene die de splitsing verricht heeft onbevoegd was over een deel der in de splitsing betrokken registergoederen te beschikken; g. wanneer het gebouw ernstig is beschadigd of geheel of gedeeltelijk is gesloopt, tenzij herstel binnen redelijke tijd is te verwachten; h. wanneer alle appartementseigenaars zich bij een overeenkomst tot de wijziging of opheffing hebben verbonden. 5.3. [verzoeker] heeft aangevoerd dat de akte van splitsing en de daarbij behorende splitsingstekening veranderd moeten worden omdat deze niet meer stroken met de werkelijkheid. De kantonrechter stelt voorop dat de strekking van artikel 5:144 lid 1 BW is dat de akte van splitsing een juist beeld moet geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden. Voor een wijziging in de constructie of de omgrenzing van (delen van) het gebouw die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie is dan ook een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende splitsingstekening vereist. Dit heeft als gevolg dat voor een wijziging (of een bestaande fout) in de begrenzing tussen de privé-gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten, of tussen privé-gedeelten onderling, een wijziging van de akte van splitsing en de splitsingstekening noodzakelijk is. In dit geval ziet de fout in de akte van splitsing en de splitsingstekening (de vierde verdieping die niet bestaat) alleen op het privégedeelte van [verzoeker] zodat een wijziging van de akte niet noodzakelijk is. De stelling van [verzoeker] dat dit niet alleen ziet op het privégedeelte van [verzoeker] omdat hij, bij het aanbrengen van een verdieping of vliering in zijn appartement, voor de verankering moet boren in dragende (gemeenschappelijke) muren maakt dit niet anders omdat deze situatie niet leidt tot een verandering in de goederrechtelijke situatie. Ook bij het aanbrengen van een verdieping of vliering blijft het met (of ondanks) deze verankering namelijk een privé-gedeelte behorend tot het appartement van [verzoeker] . Wel is hiervoor toestemming nodig op grond van artikel 13 van het Modelreglement. Gelet op het voorgaande wijst de kantonrechter het bevel voor dit deel van het verzoek af. 5.4. Voor wat betreft het verzoek ziet op de wijziging van de omvang van de appartementsrechten A1 en A2 en de achtergevel, geldt hetzelfde: ook hier gaat het niet om een andere begrenzing tussen de privé-gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten, of tussen privé-gedeelten onderling, zodat ook dit deel van het verzoek niet kan worden toegewezen. 5.5. [verzoeker] heeft de kantonrechter verder verzocht tot het verlenen van een bevel tot het aanpassen van de breukdelen. Ook dit deel van het verzoek wordt afgewezen omdat het aanpassen van de breukdelen niet valt onder één van de categorieën genoemd in artikel 5:144 BW lid 1 sub a t/m h. Daar komt nog bij dat het aantal vierkante meters van de oppervlaktes van de appartementen, waar [verzoeker] in zijn verzoek de verdeling van de breukdelen op heeft gebaseerd, niet voldoende zijn onderbouwd gelet op het verweer van de VvE, dat de juistheid van dit aantal ter zitting heeft betwist. Vernietiging besluit 5.6. [verzoeker] heeft de kantonrechter verder verzocht om het besluit d.d. 25 augustus 2022 te vernietigen. De kantonrechter zal eerst het juridisch kader weergeven om daarna te beslissen dat dit verzoek wordt afgewezen. 5.7. De kantonrechter stelt voorop dat een besluit genomen in de algemene ledenvergadering van een VvE (onder meer) vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit. 5.8. Een marginale toetsing van het besluit door de rechter betekent het volgende. Voorop staat dat besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars en dat een besluit dat door de meerderheid van de vergadering wordt gedragen bindend is voor de minderheid, ook als dat besluit voor die minderheid nadelig is. Een besluit is dus niet reeds vernietigbaar simpelweg omdat de vergadering van eigenaars de tegengestelde belangen van verschillende appartementseigenaren ook op een andere wijze had kunnen waarderen en dat bij zo’n andere waardering van de belangen een ander besluit genomen had kunnen worden. Het besluit behoort niet door de kantonrechter aan zo’n volle toetsing te worden onderworpen. Die ruime beoordelingsmarge heeft de kantonrechter niet. Daarmee zou afbreuk worden gedaan aan de beslissingsvrijheid die nu eenmaal toekomt aan een rechtspersoon, in dit geval een VvE. Voor vernietiging van het besluit is dan ook alleen maar plaats indien de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen en een besluit heeft genomen dat onbegrijpelijk en onnavolgbaar is. 5.9. Daarbij komt dat de redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid mede ingevuld wordt door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Dat neemt niet weg dat bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars daar rekening mee dient te worden gehouden. 5.10. De vergadering van een vereniging van eigenaars dient er verder rekening mee te houden dat het lidmaatschap van haar vereniging voor een appartementseigenaar verplicht is. Het lid dat zich niet met het besluit kan verenigen heeft, zolang het eigenaar is van een appartementsrecht, geen mogelijkheid zich aan verdere onwelgevallige besluitvorming te onttrekken door zijn lidmaatschap op te zeggen. 5.11. Tot slot rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is op [verzoeker] . 5.12. De kantonrechter legt het verzoek langs deze lat en oordeelt als volgt. In dit geval is het niet onredelijk tegenover [verzoeker] geweest dat de andere appartementseigenaren niet hebben willen instemmen met de door [verzoeker] voorgestelde aanpassing van de akte van splitsing voor wat betreft de vierde verdieping. Deze aanpassing is namelijk niet noodzakelijk, zie hiervoor in punt 5.3 van deze beschikking, terwijl een dergelijke aanpassing de nodige kosten met zich meebrengt voor de VvE. 5.13. De door [verzoeker] gewenste aanpassing van de akte van splitsing is een opmaat voor de door hem gewenste aanpassing van de breukdelen. Hij gaat ervan uit dat een wijziging van het aantal vierkante meter van zijn appartementsrecht in de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening, automatisch tot een vermindering voor zijn appartementsrecht geldende breukdeel leidt. Maar onvoldoende blijkt dat de breukdeling in de akte van splitsing uitsluitend gebaseerd is op het aantal oppervlaktemeters van de appartementen. Zo is het appartement van [verzoeker] een penthouse met een afwijkende ligging en maatvoering (waaronder plafondhoogte) ten opzichte van de andere appartementen. Dit appartement neemt ook zonder de vierde verdieping een bijzondere positie in tegenover de andere appartementen, mede gelet op het feit dat [verzoeker] geen buren heeft, een terras heeft dat vrijwel rondom de woning loopt en hij van een vrij uitzicht kan genieten. Dat de verdeling van breukdelen niet (mede) op grond van deze afwijkende omstandigheden is gebaseerd, kan niet worden uitgesloten. Verder betrekt de kantonrechter bij de (marginale) toetsing ook de omstandigheid de VvE al in 1991 is opgericht en de appartementen sinds 1993 worden bewoond. [verzoeker] heeft het appartementsrecht relatief recent gekocht (2018) en ten tijde van die aankoop had hij uit de akte van splitsing kunnen weten wat de breukverdeling was en welke consequenties dit had gelet op artikel 2 van het daarbij behorende Modelreglement. De huidige breukverdeling geldt binnen de VvE sinds de bewoning vanaf 1993 en is niet eerder een punt van discussie binnen de VvE geweest. De door [verzoeker] voorgestelde wijziging van de breukdelen zou ten nadele werken van alle overige eigenaren terwijl die, bij de koop van hun appartement af mochten gaan op de in de akte van splitsing genoemde breukdelen en artikel 2 van het Modelreglement. Zij hoefden er niet op bedacht te zijn dat de breukdeling mogelijk niet zou kloppen en aanpassing zou behoeven, die voor hen nadelig uitvallen. Daar komt nog bij dat een wijzigingstraject tot hoge kosten leidt. Gelet hierop mochten de overige eigenaren bij het uitbrengen van hun stem voor dit eigen belang opkomen en dit kan in dit geval niet aangemerkt worden als onredelijk. 5.14. Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de VvE in redelijkheid en naar billijkheid tot het voor [verzoeker] nadelige besluit heeft kunnen komen om geen traject te starten voor het wijzigen van de akte van splitsing. Vervangende machtiging 5.15. [verzoeker] heeft de kantonrechter (voorwaardelijk) verzocht om een vervangende machtiging te verlenen voor het wijzigen van de akte van splitsing. De kantonrechter komt aan dit verzoek toe, omdat de andere verzoeken worden afgewezen. 5.16. Als een of meer appartementseigenaars (zoals door [verzoeker] gesteld) zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen voor het wijzigen van de akte van splitsing, kan deze medewerking of toestemming ingevolge artikel 5:140 lid 1 BW worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. De machtiging kan volgens het tweede lid van artikel 5:140 BW slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt. [verzoeker] heeft 20% van de stemmen (3 van de in totaal 15 stemmen) terwijl van instemming van de andere leden niet is gebleken. [verzoeker] voldoet derhalve niet aan het vereiste van lid 2 van artikel 5:140 BW waardoor de verzochte machtiging niet kan worden verleend. [verzoeker] zal daarom ten aanzien van dit verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard. De kantonrechter: 6.1. wijst de verzoeken genoemd in deze beschikking bij punt 3.1 onder I en II af; 6.2. verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in zijn verzoek genoemd in deze beschikking bij punt 3.1 onder III; 6.3. veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de VvE worden vastgesteld op een bedrag van € 492,00 aan salaris van de gemachtigde van de VvE; 6.4. verklaart de proceskostenveroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad. Deze beschikking is gegeven door mr. A.K. Korteweg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 5.17. De conclusie is dat de kantonrechter de verzoeken van [verzoeker] zal afwijzen en hem niet-ontvankelijk zal verklaren ten aanzien van de gevraagde vervangende machtiging. 5.18. De proceskosten komen voor rekening van [verzoeker] , omdat hij ongelijk krijgt. Deze worden begroot als hierna vermeld.